露天市場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、露天市場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄第1章_ 總則41.1項(xiàng)目基本情況41.2編譯依據(jù)： 51.3可行性研究的主要范圍61.4建設(shè)單位基本情況71.5項(xiàng)目基本情況71.6主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)81.7結(jié)論和建議9第2章_ 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性112.1項(xiàng)目背景112.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性142.3項(xiàng)目建設(shè)的可行性14第三章_ 項(xiàng)目市場(chǎng)分析及價(jià)格定位163.1項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析163.2市場(chǎng)供需分析163.3市場(chǎng)前景分析193.4價(jià)格定位19第4章_ 施工條件214.1工程地質(zhì)與水文地質(zhì)214.2區(qū)域規(guī)劃情況214.3交通情況224.4社會(huì)環(huán)境條件224.5公共設(shè)施條件224.6施工條件22第5章_ 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)

2、計(jì)235.1規(guī)劃依據(jù)235.2施工地址235.3項(xiàng)目規(guī)模235.4總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念235.5總體規(guī)劃概念245.6詳細(xì)規(guī)劃表26第6章_ 建筑設(shè)計(jì)276.1設(shè)計(jì)依據(jù)276.2項(xiàng)目構(gòu)成范圍276.3蔬菜交易市場(chǎng)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)276.4其他施工標(biāo)準(zhǔn)286.6主要質(zhì)量參數(shù)29第7章_ 節(jié)能節(jié)水307.1節(jié)能節(jié)水措施307.2節(jié)水措施30第8章_ 環(huán)境影響評(píng)估328.1分析依據(jù)328.2項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響328.3環(huán)保措施33第9章_ 組織和人員配置349.1組織349.2人員配備34第10章_ 項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間表35第11章_ 投資分析3611.1估計(jì)基礎(chǔ)3611.2征地成本3711.3前期成本3711.4

3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目費(fèi)用3811.5建筑安裝工程3911.6開發(fā)期稅金3911.7其他費(fèi)用4011.8項(xiàng)目運(yùn)營資金4111.9項(xiàng)目總投資4111.10資金來源42第12章_ 財(cái)務(wù)分析4312.1基本數(shù)據(jù)說明4312.2房地產(chǎn)銷售計(jì)劃4312.3銷售稅及附加4412.4利潤4512.5財(cái)務(wù)指標(biāo)4512.6不確定性分析46第13章_ 政策影響評(píng)估48總投資估算表50主要材料價(jià)目表51營運(yùn)資金申請(qǐng)表52銷售收入和營業(yè)稅及補(bǔ)充估算表53損益表54現(xiàn)金流量表55財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表56資產(chǎn)負(fù)債表57其他圖表58第一章 總則1.1 項(xiàng)目基本情況一、項(xiàng)目名稱：某鎮(zhèn)露天市場(chǎng)及配套項(xiàng)目 2 、項(xiàng)目承辦單位：某市某房地

4、產(chǎn)開發(fā)公司3.項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：一名4、項(xiàng)目地點(diǎn)及地點(diǎn)：庫倫鎮(zhèn)第二中學(xué)北側(cè)，侯府街南側(cè)5、建設(shè)內(nèi)容：建設(shè)菜貿(mào)市場(chǎng)14996平方米，停車場(chǎng)1104平方米，及配套道路、給排水、供暖、綠化、硬化等。6、投資規(guī)模：項(xiàng)目總投資2930.33萬元。七、資金構(gòu)成：項(xiàng)目總投資2930.33萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資2830.33萬元，營運(yùn)資金100萬元。8、募集資金：項(xiàng)目總投資2930.33萬元，建設(shè)單位全部自籌。9、經(jīng)濟(jì)效益：項(xiàng)目建成后實(shí)現(xiàn)銷售收入4283.83萬元，利潤總額911.39萬元，凈利潤683.54萬元，營業(yè)稅金及附加235.61萬元，土地增值稅306.49萬元。10、項(xiàng)目工期：三年。建設(shè)工期為一年。11

5、、可行性研究編制單位：某市某商務(wù)咨詢服務(wù)有限公司1.2 編譯依據(jù)：原國家計(jì)委、建設(shè)部印發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法及參數(shù)（第二版）。某市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的實(shí)施意見， 2001年10月。國務(wù)院關(guān)于西部大開發(fā)若干政策措施的實(shí)施意見 ，2002年。內(nèi)蒙古自治區(qū)實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃綱要 ， 2003年。A市人民政府西部大開發(fā)實(shí)施綱要， 2003年。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見，2006。中華人民共和國城市規(guī)劃法城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范GB50180-93內(nèi)蒙古城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則庫倫旗鎮(zhèn)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案國家現(xiàn)行的會(huì)計(jì)和稅收政策。國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。建設(shè)單位

6、提供的其他有關(guān)資料。1.3 可行性研究的主要范圍受項(xiàng)目發(fā)起人委托，我公司會(huì)同有關(guān)部門和單位，對(duì)項(xiàng)目涉及的相關(guān)問題進(jìn)行了認(rèn)真調(diào)查分析，并以企業(yè)現(xiàn)有工作為基礎(chǔ)，根據(jù)當(dāng)?shù)匕l(fā)展規(guī)劃，在按照建設(shè)工程。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)、可行性研究與項(xiàng)目評(píng)價(jià)、投資項(xiàng)目可行性研究指南及國家和行業(yè)相關(guān)規(guī)定，編制了本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。該可行性研究報(bào)告包括：一、項(xiàng)目建設(shè)的可行性和必要性2、項(xiàng)目市場(chǎng)分析及價(jià)格定位三、建設(shè)條件4、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)5. 建筑設(shè)計(jì)6. 節(jié)能節(jié)水七、環(huán)境影響評(píng)價(jià)8. 組織和人員配備九、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度10、投資分析11.財(cái)務(wù)分析12. 政策影響評(píng)估1.4 建設(shè)單位基本情況某市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2010年

7、12月，注冊(cè)資本1000萬元，注冊(cè)地址為市科爾沁和平路575號(hào)。由旅居海外多年的A先生，結(jié)合國外各種先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，以穩(wěn)健的眼光看待中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，融入個(gè)人對(duì)社會(huì)的回報(bào)。公司下設(shè)工程部、辦公室、財(cái)務(wù)部和銷售部?，F(xiàn)有工程技術(shù)人員10人，其中中、初級(jí)職稱技術(shù)人員8人。他們對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)具有雄厚的技術(shù)和資金實(shí)力。1.5 項(xiàng)目基本情況一、項(xiàng)目地點(diǎn)項(xiàng)目建在庫倫旗第二中學(xué)北側(cè)，楊竹目錄東側(cè)，侯府街南側(cè)，規(guī)劃面積10406平方米。項(xiàng)目位于庫倫鎮(zhèn)北山古鎮(zhèn)，是庫倫旗新建的住宅區(qū)。區(qū)內(nèi)市政設(shè)施齊全，交通便利?；A(chǔ)設(shè)施條件、煤炭、電力、水資源條件均能滿足項(xiàng)目要求。建設(shè)中的有吉祥家園、阿里灘社區(qū)、棚戶區(qū)拆遷

8、社區(qū)。預(yù)計(jì)三年內(nèi)總?cè)丝趯⑦_(dá)到2萬人，成為未來兩年庫倫旗最大的居民點(diǎn)集中地。二、區(qū)域基本情況供電：項(xiàng)目區(qū)電力資源豐富，供電設(shè)施齊全。年用電負(fù)荷45900KVA ，年供電18443萬千瓦時(shí)。供水：市政供水管網(wǎng)完備。小區(qū)內(nèi)將建有自來水增壓站，保證小區(qū)供水。供暖：庫倫齊供熱公司集中供熱。水溫可達(dá)60 80，室內(nèi)溫度不低于186個(gè)月的供暖期。項(xiàng)目新增采暖面積通訊：項(xiàng)目區(qū)擁有中國移動(dòng)、中國聯(lián)通、中國電信等大型通訊網(wǎng)絡(luò)，通訊設(shè)施齊全，信息渠道方便快捷，可滿足入駐單位對(duì)各種信息的需求，并可提供國內(nèi)和國際電話服務(wù)和移動(dòng)通信服務(wù)。及電報(bào)、傳真、信息數(shù)據(jù)傳輸業(yè)務(wù)。三、規(guī)劃情況蔬菜和商業(yè)市場(chǎng)14996平方米。容積率1

9、.44，建筑密度72%。1.6 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序列號(hào)項(xiàng)目單元數(shù)值1建筑面積104062建筑數(shù)據(jù)149962.1蔬菜和貿(mào)易市場(chǎng)149962.2容積率1.442.3建筑密度%723商店和攤位數(shù)量個(gè)人2853.1市場(chǎng)一樓和二樓的連通商鋪個(gè)人473.2市場(chǎng)一樓精品間個(gè)人673.3市場(chǎng)二樓精品房個(gè)人743.4一樓市場(chǎng)攤位個(gè)人974總投資額百萬2930.334.1建設(shè)投資百萬2830.334.2營運(yùn)資金百萬1005業(yè)務(wù)指標(biāo)5.1銷售收入百萬4283.835.2營業(yè)稅金及附加百萬235.615.3土地增值稅百萬306.495.4總利潤百萬911.395.5所得稅百萬227.855.6凈利百萬683.545

10、.7奧爾%15.96%5.8投資回報(bào)%23.33%5.9財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）%33.46%5.10財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）%24.38%5.11財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）百萬511.965.12財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）百萬323.15回收期（所得稅前）年2.251.7 結(jié)論和建議本項(xiàng)目是庫倫鎮(zhèn)城市功能開發(fā)的需要，是庫倫鎮(zhèn)功能配套項(xiàng)目。本項(xiàng)目的主要目的是進(jìn)一步強(qiáng)化庫倫鎮(zhèn)的社會(huì)功能，通過社會(huì)功能的提升加快城市發(fā)展步伐，促進(jìn)庫倫鎮(zhèn)的快速城市建設(shè)。本項(xiàng)目建設(shè)總投資2930.33萬元。項(xiàng)目建設(shè)期1年，銷售期3年。本項(xiàng)目采用建售方式。 2011年以來，可實(shí)現(xiàn)銷售總收入4283.83萬元，利潤總額911.

11、39萬元，凈利潤683.54萬元，投資利潤率23.33%，銷售利潤率15.96%。經(jīng)財(cái)務(wù)評(píng)估，本項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為24.38%（稅后），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為323.15萬元（ic= 10 %） 。綜上所述，這個(gè)項(xiàng)目的指標(biāo)比較低，是其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的50%左右。但由于本項(xiàng)目是提升庫倫旗社會(huì)功能、塑造庫倫旗經(jīng)濟(jì)社會(huì)形象的項(xiàng)目，在綜合評(píng)價(jià)（包括社會(huì)評(píng)價(jià)）方面具有很強(qiáng)的可行性。各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)效益相對(duì)可行，社會(huì)效益顯著，極大地促進(jìn)了庫倫旗經(jīng)濟(jì)發(fā)展。雖然財(cái)務(wù)指標(biāo)不高，但也是可行的。建議盡快落實(shí)措施。第二章項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性2.1 項(xiàng)目背景一、庫倫旗概況項(xiàng)目位于某鎮(zhèn)，庫倫鎮(zhèn)位于庫倫旗中部。屬黃

12、土丘陵區(qū)，牧河邊緣，鐵牛河流域，介于低山和沼澤之間，海拔總則在210 之間-460m，地勢(shì)起伏呈微波狀，海拔區(qū)別是 3 -6m。地表多為黃土狀沉積物，結(jié)構(gòu)疏松，風(fēng)大，溝壑發(fā)育。最深的陡坡可達(dá)項(xiàng)目區(qū)地表水資源較為豐富，揚(yáng)珠河、鐵牛河、厚德河、查干河等4條大河穿境而過。河流全長217公里，流域面積2549平方公里，平均流道較深94.5mm，年徑流量2.538億立方米。地下水受地形、地貌、地質(zhì)構(gòu)造和巖性的控制，其形成、分布和埋藏有明顯差異。楊竹木河以北的托馬什地區(qū)第四系松散巖孔隙水豐富，單井進(jìn)水量可達(dá)1010.4噸至庫倫的交通極為便利。公路總里程1382公里包括：570公里省級(jí)干線公路54.6公里（

13、油路210公里、碎石路） 360公里1條，縣級(jí)公路4條273.9公里，鄉(xiāng)級(jí)公路17條367公里，村級(jí)公路690公里。鄉(xiāng)、村油路通達(dá)：蘇木（蘇木）鎮(zhèn)6個(gè)，農(nóng)牧林場(chǎng)1二、庫倫旗經(jīng)濟(jì)狀況2009年全旗工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量顯著增長，全旗地區(qū)生產(chǎn)總值42.25億元，同比增長36.9%。其中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別完成11.85億元、17.7億元和12.7億元，同比分別增長21%、59.9%和27%。三產(chǎn)業(yè)之比達(dá)到28:42:30。財(cái)政收入2.7億元，同比增長35%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10510元，農(nóng)牧民人均純收入4418元，比上年分別增加802元和92元。社會(huì)消費(fèi)品零售總額8億元，增長29.2%。面對(duì)金融危機(jī)

14、的重大挑戰(zhàn)，積極采取保護(hù)企業(yè)、招商引資、開工建設(shè)的措施，不僅成功抵御了金融危機(jī)的沖擊，而且在困難的形勢(shì)下實(shí)現(xiàn)了工業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。全年工業(yè)企業(yè)完成增加值12.1億元，同比增長32%；實(shí)現(xiàn)銷售收入37.8億元，同比增長37.1%；上繳稅金18402萬元，同比增長167.9%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)對(duì)金融的貢獻(xiàn)率達(dá)到66%，比上年提高32個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)重點(diǎn)工業(yè)企業(yè)，在助力融資的同時(shí)，千方百計(jì)籌集和注入救助資金3520萬元，大大提高了規(guī)模以上企業(yè)的效益，實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值8億元，實(shí)現(xiàn)銷售收入2.59億元，上繳稅金18322萬元。元，分別占獨(dú)立核算工業(yè)企業(yè)的70%、68.6%和99.6%。工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)在危機(jī)歲月中強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)

15、，取得重大突破。全年完成工業(yè)固定資產(chǎn)投資6.39億元，實(shí)施續(xù)建項(xiàng)目3個(gè)，新開工建設(shè)項(xiàng)目7個(gè)。是近年來投資規(guī)模最大、工程質(zhì)量最好的一年。東盟水泥三期工程、大連左源糖業(yè)食品生產(chǎn)線工程、宏利有色金屬電纜銅材三期工程等7個(gè)新開工項(xiàng)目總投資超過13億元。 ，以及庫倫沉陽電纜有限公司的電纜料生產(chǎn)線。另外4個(gè)項(xiàng)目投資在1億元以上，3個(gè)為兩端非資源型項(xiàng)目。國電風(fēng)力發(fā)電、香港協(xié)鑫集團(tuán)鉛鋅礦勘探開發(fā)、河北三鑫實(shí)業(yè)集團(tuán)丁腈手套生產(chǎn)、河北京華公司碳酸鈣生產(chǎn)等項(xiàng)目成功簽約，為可持續(xù)發(fā)展積蓄了后勁的工業(yè)經(jīng)濟(jì)。2010年全旗地區(qū)生產(chǎn)總值有望達(dá)到50億元。其中：一、二、三產(chǎn)業(yè)預(yù)計(jì)分別達(dá)到12.6億元、22億元和15.4億元。

16、預(yù)計(jì)完成財(cái)政收入3.3億元。全社會(huì)固定投資預(yù)計(jì)達(dá)到15億元。社會(huì)零消費(fèi)品零售總額預(yù)計(jì)達(dá)到9億元。農(nóng)牧民人均純收入有望達(dá)到4800元。2.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性為加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，庫倫旗按照“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、配套建設(shè)”的原則，大力推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，人居環(huán)境明顯改善，城市面貌煥然一新。鎮(zhèn)，城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。在舊城區(qū)改造的基礎(chǔ)上，全鎮(zhèn)三橫兩縱主街基本實(shí)現(xiàn)樓房改造，新增商業(yè)建筑3.5萬平方米，有力促進(jìn)了商貿(mào)發(fā)展流通企業(yè)；建筑面積16萬多平方米，涌現(xiàn)出一批精品住宅小區(qū)。發(fā)展住宅，節(jié)約建設(shè)用地，合理利用土地，便于集中供暖，統(tǒng)一管理，改善鄉(xiāng)鎮(zhèn)環(huán)境；房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)拉動(dòng)了建筑業(yè)和建筑市場(chǎng)的大幅上漲，擴(kuò)大了市場(chǎng)

17、銷售需求，拉動(dòng)了居民消費(fèi)，同時(shí)促進(jìn)了交通運(yùn)輸業(yè)和勞務(wù)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，增幅較大大量就業(yè)，吸引人口聚集，大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。目前，南山菜市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足庫倫鎮(zhèn)人民的需求。一是由于城市重心北移，南山菜市場(chǎng)相對(duì)偏遠(yuǎn)，給居民帶來極大不便；二是運(yùn)輸不便，造成功能少的情況；三是環(huán)境衛(wèi)生條件太差，不適應(yīng)庫倫城鎮(zhèn)發(fā)展的需要。2.3 項(xiàng)目建設(shè)的可行性城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；從城鎮(zhèn)化進(jìn)程來看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口的進(jìn)入和外來人口的進(jìn)入，使城鎮(zhèn)人口增長迅速，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了較大的需求空間；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日益改善，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷提高，服務(wù)業(yè)和旅游業(yè)快速增長，就業(yè)機(jī)會(huì)增加，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了寬松的發(fā)展

18、環(huán)境和機(jī)遇；人均收入和可支配收入的增長，購買力的提升，觀念的更新，為房地產(chǎn)消費(fèi)提供了有力支撐；房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基礎(chǔ)良好，供需兩旺。 “十五”期間，固定資產(chǎn)投資繼續(xù)穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)投資年均增長43.82%，表明宏觀調(diào)控并未對(duì)庫倫房地產(chǎn)市場(chǎng)造成嚴(yán)重影響。預(yù)計(jì)未來三到五年，庫倫旗房地產(chǎn)業(yè)將保持可持續(xù)發(fā)展態(tài)勢(shì)。第三章項(xiàng)目市場(chǎng)分析與價(jià)格定位3.1 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目位于城市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心庫倫鎮(zhèn)體育場(chǎng)南側(cè)。領(lǐng)土價(jià)值是不可替代的。周邊實(shí)驗(yàn)學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施齊全；得天獨(dú)厚的地理位置和方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)。成熟完善的城市配套設(shè)施和極具潛力的商業(yè)背景，使該綜合體成為成為現(xiàn)代社區(qū)典范的理想場(chǎng)所。北面是體育廣場(chǎng)和庫

19、倫旗老城開發(fā)區(qū)，集政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育于一體，具有獨(dú)特的文化氛圍和人文環(huán)境，具有不可復(fù)制的優(yōu)勢(shì)。文化和人文環(huán)境對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展非常重要，其巨大的潛在吸引力有時(shí)甚至超過了建筑的廣告宣傳。該項(xiàng)目讓居住和購物的人們?cè)谏虡I(yè)綜合體中享受生活的便利和生活的休閑。3.2 市場(chǎng)供需分析（一）隨著庫倫鎮(zhèn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，近年來庫倫鎮(zhèn)加大城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)力度，加快老城改造和新區(qū)開發(fā)步伐，優(yōu)化土地利用布局。鎮(zhèn)中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展明顯。發(fā)展極大地改善了城市商人的經(jīng)營條件，提高了城市居民的生活質(zhì)量。受多方面因素影響，特別是全國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲過快的大環(huán)境，庫倫鎮(zhèn)城區(qū)房價(jià)也在逐年上漲。(2) 2000年以前，商

20、品房價(jià)格保持相對(duì)穩(wěn)定。均價(jià)在1600元/m 2以下，未來幾年價(jià)格漲幅持續(xù)加大。據(jù)國旗管理部門統(tǒng)計(jì)（均價(jià)）2000年1850元/m 2 ，2005年2200元/m 2 ，2006年2480元/m 2 ，2007年2780元/m 2 ，3800元/m 2 。 2008年人民幣/m 2 ， 2009年上半年4500元/m 2 ，下半年4800元/m 2 ， 2010年5000元/m 2 ，均價(jià)為部分“黃金”地塊達(dá)到10,000元/m 2 。市場(chǎng)需求帶動(dòng)開發(fā)面積穩(wěn)步增長“十一五”期間，庫倫旗商品房累計(jì)銷售面積51.6萬平方米，商品房累計(jì)在建面積47.58萬平方米，商品房累計(jì)竣工面積39.9% 5萬平方

21、米.從批準(zhǔn)建筑面積來看，2005年至2010年批準(zhǔn)建筑面積分別為8.3、8.96、8.73、11.9和12.9萬平方米。 2007 年略有下降 2.0%。 2007年至2010年，核準(zhǔn)建筑面積逐年增加。 2007年批準(zhǔn)建設(shè)面積減少的原因是(4) 需求分析建設(shè)商業(yè)綜合體，逐步使庫倫旗成為城市西南的中心城市，將是該地區(qū)未來經(jīng)濟(jì)建設(shè)的主要目標(biāo)。未來五年，隨著城市建設(shè)面積的擴(kuò)大，2010年將初步形成17.55萬人口的文明衛(wèi)生小鎮(zhèn)，這將為庫倫旗房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來巨大的發(fā)展空間。從現(xiàn)在到2015年的四五年內(nèi)，庫倫旗市區(qū)商品房價(jià)格走勢(shì)可能是持續(xù)上漲、增速放緩、沖上緩下、前高后低的結(jié)構(gòu)優(yōu)化。在此期間，價(jià)格可能

22、會(huì)出現(xiàn)普遍的波動(dòng)，但這種波動(dòng)不會(huì)是大的波動(dòng)，而只是小范圍的波動(dòng)?！笆晃濉逼陂g，庫倫旗市區(qū)商品房價(jià)格年均上漲10%左右。到2015年“十二五”期間，可能還會(huì)繼續(xù)上漲，但仍高于物價(jià)指數(shù)漲幅。期間價(jià)格結(jié)構(gòu)會(huì)更加合理，主要原因如下：首次城鎮(zhèn)化進(jìn)程也直接帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)。 2005年庫倫旗城鎮(zhèn)化水平僅為21.12%，2010年達(dá)到38%。這不僅體現(xiàn)在縣城不斷擴(kuò)大，還體現(xiàn)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)不斷加快。城市人口和城市面積都將進(jìn)一步擴(kuò)大。如此浩大的城鎮(zhèn)化建設(shè)，將為房地產(chǎn)開發(fā)帶來巨大的商機(jī)。二是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)居民收入增加，居民購房能力進(jìn)一步增強(qiáng)。第三個(gè)市場(chǎng)化和商品化是解決住房問題的根本途徑。經(jīng)過十多年的住房制度改革，舊的

23、福利性住房分配制度發(fā)生了變化，市場(chǎng)化、商品化購房成為解決住房問題的根本途徑。因此，庫倫旗市區(qū)商品房價(jià)格未來還會(huì)繼續(xù)上漲，只要漲幅不太大，總體上是利大于弊的。因?yàn)榇蠖鄶?shù)擁有房屋的居民仍然可以直接從中受益。3.3 市場(chǎng)前景分析在市場(chǎng)調(diào)研的過程中可以發(fā)現(xiàn)，卡倫的一些客戶在心理上已經(jīng)逐漸接受了，而且這種趨勢(shì)在經(jīng)過短暫的發(fā)展后會(huì)逐漸成熟。消費(fèi)者普遍看好當(dāng)前樓市，可以接受一些適度的創(chuàng)新，在實(shí)際購買過程中可以接受一定的彈性價(jià)格波動(dòng)。買店顧客的心態(tài)；有的是店鋪經(jīng)營者，不少商人手頭有可觀的積蓄，卻一直在租店鋪；有些是成功的商人，他們想繼續(xù)增加自己的財(cái)富；受時(shí)間和職業(yè)的限制，買店是比較安全的投資方式。在市場(chǎng)調(diào)查中

24、發(fā)現(xiàn)，人們購買和投資房產(chǎn)的首選是商鋪（比如很多經(jīng)營者手里有很多積蓄，但一直租用商鋪經(jīng)營，增加了開支）很多經(jīng)營者的夢(mèng)想是擁有一兩家屬于自己的店鋪。）。這種狀態(tài)恰恰說明商務(wù)活動(dòng)的質(zhì)量在提高，人們對(duì)商務(wù)活動(dòng)的要求在提高，從而帶來對(duì)商務(wù)活動(dòng)空間的新追求。目前，庫倫鎮(zhèn)核心區(qū)的商鋪已經(jīng)斷貨。項(xiàng)目位于運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)核心區(qū)，為庫倫鎮(zhèn)老區(qū)建設(shè)。因此，只要本項(xiàng)目的商鋪?zhàn)龊蒙虡I(yè)投資和經(jīng)營，以合理的價(jià)格提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，本項(xiàng)目的市場(chǎng)前景良好。3.4 價(jià)格定位由于項(xiàng)目地處庫倫小鎮(zhèn)正在開發(fā)的住宅區(qū)，目前供需異?；鸨?，成為庫倫小鎮(zhèn)發(fā)展的新熱點(diǎn)。因此，我們根據(jù)強(qiáng)勁的市場(chǎng)行情，通過實(shí)地調(diào)研，參考庫倫鎮(zhèn)商住樓價(jià)格，對(duì)整個(gè)小區(qū)的價(jià)格進(jìn)

25、行了科學(xué)定位。一、二層連體商務(wù)房：4500元/m 2 ；一樓精品房：3300元/m 2 ；二樓精品房：3000元/平方米2一樓展位內(nèi)：2300元/m 2 ；第四章建設(shè)條件4.1 工程地質(zhì)與水文地質(zhì)1.工程地質(zhì)項(xiàng)目場(chǎng)地為典型的河岸丘陵地貌。上部為淡黃色亞砂土，粉砂，膠結(jié)松散，含云母片和黑色礦物，厚度5- 7m； 8基底無大斷層和大褶皺，小斷層不發(fā)育，巖層賦存相對(duì)穩(wěn)定。此外，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)不存在含礦地層和含礦構(gòu)造，不存在項(xiàng)目建設(shè)中礦產(chǎn)超載的問題。根據(jù)2001年8月1日國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的國家標(biāo)準(zhǔn)中國地震參數(shù)區(qū)劃圖（GB18306-2001），商業(yè)綜合體建筑地震動(dòng)峰值加速度小于0.052. 水文地質(zhì)地

26、下水由大氣降水補(bǔ)充，水量少。場(chǎng)地及周邊不存在滑坡、溶洞、軟地層等不良地質(zhì)現(xiàn)象。4.2 區(qū)域規(guī)劃情況本項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)和內(nèi)容符合庫倫旗總體規(guī)劃用地要求。項(xiàng)目建設(shè)過程中，將按照批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行施工，合理組織交通，使項(xiàng)目滿足城市景觀、綠化設(shè)計(jì)、消防、交通、交通等方面的要求。其他規(guī)格。4.3 交通情況體育場(chǎng)南側(cè)、二中北側(cè)、侯府街北側(cè)是庫倫鎮(zhèn)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，交通十分便利。4.4 社會(huì)和環(huán)境條件項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃用地附近無工業(yè)企業(yè)，無化學(xué)污染源，無軍事設(shè)施，無架空高壓線路在途，無危及人身安全的易燃易爆危險(xiǎn)品倉庫。4.5 公共設(shè)施條件市政給水、排水、電力、通信光纖、有線電視等市政干線已鋪設(shè)完畢，市政設(shè)施能夠滿足項(xiàng)目

27、建設(shè)和使用的需要。4.6 施工條件本項(xiàng)目場(chǎng)地較為平坦，可就近接水、接電；磚、閃石、沙子等材料可就地取材，鋼筋、水泥可就近采購，施工條件較好。第五章項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)5.1 規(guī)劃依據(jù)1.中華人民共和國規(guī)劃法2.城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范3.城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則4.民用建筑防火設(shè)計(jì)規(guī)范5.2 施工地址項(xiàng)目位于庫倫區(qū)北山，南鄰庫倫二中，西北鄰侯府街。是庫倫旗的集中住宅開發(fā)區(qū)。5.3 項(xiàng)目規(guī)模本項(xiàng)目總規(guī)劃用地面積10406平方米，總建筑面積14996平方米。菜市場(chǎng)建筑面積14996平方米。5.4 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念1、充分利用當(dāng)?shù)亟謪^(qū)和周邊自然資源的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，注重人文與環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，營造兼具現(xiàn)代城市文明和生

28、態(tài)自然的購物生活環(huán)境；2、適應(yīng)人們的生活需要，營造符合21世紀(jì)的購物生活格局，營造優(yōu)雅便捷的購物生活環(huán)境；3.用科學(xué)的環(huán)境規(guī)劃方法，為庫倫旗的建設(shè)和發(fā)展樹立榜樣。5.5 總體規(guī)劃概念本項(xiàng)目借鑒發(fā)達(dá)地區(qū)同行業(yè)精華，吸收各地區(qū)各行業(yè)優(yōu)勢(shì)，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際，邀請(qǐng)知名設(shè)計(jì)單位建設(shè)。精心策劃，精心設(shè)計(jì)。規(guī)劃結(jié)構(gòu)項(xiàng)目地塊呈長方形，東西長，南北197m寬53m菜市場(chǎng)西側(cè)有一個(gè)163m東西長、南北寬的蔬菜交易市場(chǎng)46m。南至第二中學(xué)北墻，6m西至德隆煤場(chǎng)，6m北至侯府北界13m?？偯娣e7498平方米。兩層框架結(jié)構(gòu)，頂部有一個(gè)空穹頂。北側(cè)有兩個(gè)正門，東、西、南側(cè)有3個(gè)副門，每門的寬度為6m設(shè)置三個(gè)步行樓梯，樓梯單

29、向?qū)挾葹?m，每個(gè)樓梯位置的寬度為6每層有兩個(gè)公共廁所，每個(gè)廁所48m2的總面積為二樓12m的連體街道零售房間4一、二樓周邊有精品客房，其中一樓67間，二樓74間。寬度是4m，深度是12一、二層的精品客房設(shè)有2.6m寬闊的環(huán)形通道。一樓通道內(nèi)設(shè)有蔬菜攤位，每攤面積6平方米，共有97個(gè)攤位。二層環(huán)形通道內(nèi)側(cè)設(shè)置為一二層的露天天井。規(guī)劃數(shù)據(jù)表項(xiàng)目區(qū)域攤位或店鋪數(shù)量一樓總面積7498.00入口（以占用外街臨街和內(nèi)精品房計(jì)算）576.00樓梯（占據(jù)一、二樓精品房）216.00街邊小店2148.0047精品房3192.0067內(nèi)部渠道685.36展位內(nèi)584.6497公共廁所96.00二樓總面積7498

30、.00樓梯（占據(jù)二樓精品房）216.00精品房3552.0074與一樓相連，設(shè)有面向街道的商店2364.00二樓內(nèi)部通道685.36公共廁所96.00選擇一個(gè)空的露臺(tái)584.64停車場(chǎng)位于菜貿(mào)區(qū)東側(cè)，東西寬24m，南北長46m，總面積20萬平方米1104m2。西部菜貿(mào)市場(chǎng)西門和東部擬建住宅小區(qū)4m道路位于蔬菜交易市場(chǎng)和停車場(chǎng)的南北兩側(cè)和蔬菜交易市場(chǎng)的北側(cè)?？傞L10 440m，寬100 6m，總面積26405.6 詳細(xì)規(guī)劃表項(xiàng)目區(qū)域數(shù)量菜市場(chǎng)一樓總面積7498.00入口（以占用外街臨街和內(nèi)精品房計(jì)算）576.005樓梯（以占用一、二樓精品客房計(jì)算）216.003臨街房2148.0047精品房31

31、92.0067內(nèi)部渠道685.361展位內(nèi)584.6497公共廁所96.002二樓總面積7498.00樓梯（以占用二樓精品房計(jì)算）216.003二樓精品房3552.0074與臨街一樓相連2364.000二樓內(nèi)部通道685.361公共廁所96.002選擇一個(gè)空的露臺(tái)584.641停車場(chǎng)停車場(chǎng)1104.001規(guī)劃指標(biāo)表容積率1.44建筑密度（%）72第六章建筑設(shè)計(jì)方案6.1 設(shè)計(jì)依據(jù)1.民用建筑設(shè)計(jì)通則2.民用建筑防火設(shè)計(jì)規(guī)范6.2 項(xiàng)目構(gòu)成范圍項(xiàng)目新建蔬菜交易市場(chǎng)14996平方米，設(shè)有停車場(chǎng)1104m6.3 蔬菜交易市場(chǎng)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目建設(shè)封閉式蔬菜交易市場(chǎng)，整體建筑高度為屋檐8.5m和屋脊9.均

32、采用框架結(jié)構(gòu)，一樓高度為 1 ，二樓高度4.5m為 2 4結(jié)構(gòu)：混凝土樁基礎(chǔ)、柱梁框架支撐結(jié)構(gòu)。墻：墻是用陶粒塊填滿的。地板：全部使用水磨石防滑地板。內(nèi)墻：水泥砂漿底層，抗瓷白漆面。門窗：所有塑鋼窗均為雙層真空玻璃；每個(gè)入口都是不銹鋼伸縮門，店面采用不銹鋼門。洗手間：大廳里有四個(gè)洗手間。每間臨街店鋪均設(shè)有獨(dú)立衛(wèi)生間，內(nèi)部精品房不設(shè)衛(wèi)生間。不銹鋼單面門，馬賽克地板，墻上的白色瓷磚。廳內(nèi)廁所外設(shè)廁所，內(nèi)設(shè)男女廁所。一樓排水：地下管槽排水，表面覆蓋不銹鋼網(wǎng)。穹頂：鋼網(wǎng)架結(jié)構(gòu)，頂部為玻璃透明頂。內(nèi)部展位：均為磚混結(jié)構(gòu)，外墻為瓷磚。供電：所有臨街商鋪和精品客房均配有墻壁開關(guān)和獨(dú)立電表。廳頂采用管道走線，

33、各位置安裝單相接入開關(guān)。大廳照明采用頂直節(jié)能燈。供水：館內(nèi)無供水裝置，各店鋪及精品間均安裝獨(dú)立供水裝置。在大廳的每一面墻上都有一個(gè)消火栓。30m樓梯：大廳上下樓梯3層，上下總寬26m6.4 其他施工標(biāo)準(zhǔn)停車場(chǎng)：停車場(chǎng)采用C20混凝土15cm厚面，20cm山坡石墊層。道路：按道路三級(jí)路面標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。綠化：綠化區(qū)位于蔬菜交易市場(chǎng)北路以北。綠化采用孤柏和杜松柏。給排水：供水增壓站利用項(xiàng)目外居民小區(qū)增壓站，設(shè)計(jì)供水能力1500噸/小時(shí)。供水管道采用DN150UPVC管道連接。排水系統(tǒng)通過PVC管與主排水管相連，主排水管與開發(fā)區(qū)污水管道相連。消防：全區(qū)有消防井4口。它直接與供水增壓站相連。按/s 獲取消防

34、用水量30L安全性：市場(chǎng)根據(jù)不同地點(diǎn)設(shè)有監(jiān)控設(shè)施。加熱。住宅區(qū)由北山供熱管網(wǎng)統(tǒng)一供暖，主進(jìn)管為300mm無縫鋼管，50mm主供熱管在樓內(nèi)使用。供電。整個(gè)工程的供電線路全部埋地。外墻保溫：建筑物外墻采用10cm苯板保溫。6.6 主要質(zhì)量參數(shù)主要質(zhì)量參數(shù)序列號(hào)優(yōu)質(zhì)工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1屋頂防水質(zhì)保五年2墻壁和浴室地板漏水質(zhì)保三年3墻壁和天花板石膏脫落質(zhì)保兩年4地面空心裂縫、大面積砂質(zhì)保兩年5破裂的門窗，損壞的硬件質(zhì)保兩年6管道堵塞質(zhì)保兩年7加熱系統(tǒng)和設(shè)備兩個(gè)加熱期8電力管道十年保修9給排水管道安裝十年保修10基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)在正常合理的使用壽命內(nèi)11地震7 級(jí)第七章 節(jié)能節(jié)水7.1 節(jié)能節(jié)水措施1、采用節(jié)能

35、新技術(shù)、新工藝機(jī)電設(shè)備，不使用已公布淘汰的機(jī)電產(chǎn)品。2、供能、供熱、供水等部門應(yīng)盡量靠近負(fù)荷中心，減少傳輸距離，降低能耗。3.使用節(jié)能光源和燈具。4、樓梯、走廊燈采用人體感應(yīng)節(jié)能開關(guān)。7.2 節(jié)水措施1、使用節(jié)水施工設(shè)備，提高水資源利用率，減少無效水泵。2、選用質(zhì)量高、密封性能好的閥門和管道，減少水資源的流失。3、選用節(jié)水潔具，提高水資源利用率，減少水資源的無效消耗。4、供水系統(tǒng)采用防滲、防漏措施，防止失水。5、加壓設(shè)備采用自動(dòng)化程度高、節(jié)能的設(shè)備。第八章環(huán)境影響評(píng)價(jià)8.1 分析依據(jù)1.中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法19892.建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例19983.中華人民共和國水土資源保護(hù)法4.污水

36、綜合排放標(biāo)準(zhǔn)5.環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)6.城市環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)8.2 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地?zé)o大面積水系和森林資源。項(xiàng)目排水系統(tǒng)采用雨污分離，無生產(chǎn)型污水，不會(huì)造成水資源。本項(xiàng)目施工過程中，施工場(chǎng)地?zé)o水土流失。基礎(chǔ)開挖后的剩余土可用于回填，施工后裸露的土地將硬化。施工期對(duì)周邊環(huán)境的影響主要是大氣影響和噪聲。對(duì)大氣的主要影響是揚(yáng)塵污染（主要是石灰和土壤的混合以及建筑材料的運(yùn)輸進(jìn)入土方運(yùn)輸）；噪聲主要來自工程機(jī)械作業(yè)產(chǎn)生的噪聲。8.3 環(huán)保措施1、現(xiàn)場(chǎng)施工時(shí)，需要使用大量的建筑材料，在裝卸、堆放、攪拌過程中會(huì)產(chǎn)生大量粉塵。因此，建筑材料的堆放和混凝土攪拌應(yīng)固定定位，并采取防塵措施，并安裝擋風(fēng)玻璃。

37、施工期間應(yīng)盡量使用內(nèi)燃機(jī)和煙氣較少的車輛，減少尾氣污染。施工道路應(yīng)保持清潔濕潤，減少汽車輪胎與路面接觸造成的揚(yáng)塵污染。2、施工時(shí)無高噪音和爆炸聲，起重設(shè)備噪音符合環(huán)保要求。3 2m、在地塊上方設(shè)置簡(jiǎn)易屏障，在地塊周圍設(shè)置屏障，或在機(jī)械設(shè)備旁設(shè)置屏障，以減少工程機(jī)械的噪聲影響?；炷翑嚢?、施工車輛進(jìn)出口等高噪聲作業(yè)應(yīng)盡量遠(yuǎn)離辦公區(qū)或住宅樓。4、施工期間不會(huì)產(chǎn)生過多的大氣污染。5、施工垃圾要及時(shí)清理，文明施工。6、盡量使用低噪音的施工設(shè)備，少用或避免使用噪音較大的設(shè)備。嚴(yán)禁夜間施工噪聲大的工程，調(diào)整同時(shí)作業(yè)的施工機(jī)械臺(tái)數(shù)，防治施工過程中噪聲的影響。7、推廣使用散裝水泥和商品混凝土。第九章組織和人員

38、配備9.1 組織本項(xiàng)目的籌建工作由XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組織實(shí)施，具體事宜由公司專項(xiàng)籌建總部承擔(dān)。項(xiàng)目建成投產(chǎn)后，公司將設(shè)立專門的管理機(jī)構(gòu)，下設(shè)綜合辦公室、銷售部、物業(yè)部、招商聯(lián)絡(luò)服務(wù)部。9.2 人員配備人員配置根據(jù)實(shí)際情況，以少而精為原則，工程技術(shù)部8人，辦公室3人，銷售聯(lián)絡(luò)服務(wù)部9人。鑒于公司對(duì)銷售實(shí)行統(tǒng)一管理，本項(xiàng)目銷售由公司負(fù)責(zé)，將根據(jù)具體情況進(jìn)行調(diào)整。第10章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表2011年2月底前，進(jìn)行項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作，確定立項(xiàng)方案，報(bào)批等前期工作，完成地質(zhì)勘查、施工圖設(shè)計(jì)、建筑施工、銷售等工作。有組織的。2011年4月開工建設(shè)。全部于 2011 年 10 月完成。所有銷售資金已于 201

39、3 年 12 月提取。總則時(shí)間表第十一章投資分析注：本項(xiàng)目建設(shè)期為1年，經(jīng)營銷售期（含建設(shè)期）為3年，計(jì)算總時(shí)間為3年。11.1 估算依據(jù) 一、建設(shè)單位提供的資料2、投資估算是根據(jù)對(duì)內(nèi)蒙古自治區(qū)現(xiàn)行工程造價(jià)和現(xiàn)行物價(jià)水平的分析，依據(jù)內(nèi)蒙古自治區(qū)建設(shè)工程造價(jià)等自治區(qū)有關(guān)造價(jià)規(guī)定.3、構(gòu)成固定資產(chǎn)的設(shè)備和物品，根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格和產(chǎn)品制造商的報(bào)價(jià)進(jìn)行估算。4、其他成本和儲(chǔ)備成本按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定和要求進(jìn)行估算。勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用按工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（2002年修訂）計(jì)算，并根據(jù)工程建設(shè)性質(zhì)調(diào)整相關(guān)參數(shù)。5.建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）6、完善地方建設(shè)開發(fā)稅收標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)惠政策。11.2 征地成本1、土地

40、成本：由政府統(tǒng)籌，不收取其他額外土地費(fèi)用，僅收取新增建設(shè)用地使用費(fèi)，每平方米10元，土地總成本為104060元。2、拆遷補(bǔ)償費(fèi)：平房兩棟，共計(jì)375m22600元/m 2待拆遷，共計(jì)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)其他建筑均為國有建筑。由于本項(xiàng)目為社會(huì)公用事業(yè)項(xiàng)目，拆遷費(fèi)用不予補(bǔ)償。本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)共計(jì)97.5萬元。3. 拆遷清潔費(fèi)：項(xiàng)目區(qū)內(nèi)所有建筑物的拆除概算15萬元。本項(xiàng)目征地總成本為122.906萬元。序列號(hào)項(xiàng)目名稱數(shù)量估計(jì)說明1新建建設(shè)用地管理費(fèi)10.4062拆除兩間平房97.53拆遷清潔費(fèi)15全部的122.90611.3 前期成本該項(xiàng)目的前期成本包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)可行性研究費(fèi)用39.3萬元；水文地質(zhì)勘查經(jīng)費(fèi)5.

41、9萬元；土地平整費(fèi)4萬元；其他前期費(fèi)用估計(jì)為60萬元。序列號(hào)項(xiàng)目名稱數(shù)量估計(jì)說明1規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究39.32水文地質(zhì)勘查費(fèi)5.93土地平整費(fèi)44其他前期費(fèi)用60全部的109.2總前期費(fèi)用為109.2萬元。11.4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目費(fèi)用供電工程為室外地埋電纜及建設(shè)費(fèi)及各種開關(guān)柜：15萬元。供水工程：供水增壓站、室外供水管道、地溝、檢查井、閥門井等：8萬元。污水工程：室外污水管網(wǎng)、檢查井等：7萬元。道路工程：道路總面積估算2640m2120元/平方米： 路燈工程：所有戶外路燈、停車場(chǎng)廣場(chǎng)燈等：3萬元。環(huán)衛(wèi)工程：包括垃圾收集箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)施：2萬元。停車場(chǎng)：總面積1104 m2100元/m2 ：

42、安防：含攝像頭、報(bào)警器、監(jiān)控室：9萬元。消防：室外消防井、消火栓：3萬元?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目總費(fèi)用108.23萬元。序列號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)成本估計(jì)說明1電源工程15.002供水工程8.003污水處理廠7.004道路工程31.685路燈工程3.006環(huán)衛(wèi)工程2.007停車場(chǎng)11.048安全9.009火3.00全部的89.7211.5 建筑安裝工程蔬菜交易市場(chǎng)估計(jì)成本1400元/m 2 ：2099.44萬元。建筑安裝工程總造價(jià)2099.44萬元。序列號(hào)項(xiàng)目名稱建筑工地單價(jià)（元/平方米）數(shù)量1菜市場(chǎng)1499614002099.44全部的195592099.4411.6 開發(fā)期間的稅收所有費(fèi)用均按當(dāng)?shù)貙?shí)際收

43、費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)折價(jià)計(jì)算。如未詳細(xì)計(jì)入稅費(fèi)，則計(jì)入其他稅費(fèi)。防空費(fèi)按20元/平方米計(jì)算： 299920元。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按40元/平方米計(jì)算： 59.99萬元。社保費(fèi)按建筑安裝費(fèi)的3.5%計(jì)算：73.78萬元。供暖連接費(fèi)按50元/平方米計(jì)算： 74.98萬元。土地測(cè)繪費(fèi)按4元/平方米收?。?41600元。自來水接駁費(fèi)2元/平方米： 3萬元。其他稅費(fèi)估算為25元/m 2 ：37.49萬元。項(xiàng)目建設(shè)期概算稅費(fèi)總額為283.088萬元。序列號(hào)項(xiàng)目名稱數(shù)量估計(jì)說明1防空費(fèi)用29.9922城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)59.9843社保費(fèi)73.48044取暖費(fèi)74.985土地測(cè)量費(fèi)4.16246接水費(fèi)2.99927其他稅

44、項(xiàng)37.49全部的283.08811.7 其他費(fèi)用序列號(hào)項(xiàng)目名稱數(shù)量估計(jì)說明1監(jiān)督費(fèi)122招標(biāo)管理費(fèi)63質(zhì)檢費(fèi)3全部的二十一其他費(fèi)用預(yù)計(jì)合計(jì)21萬元。建設(shè)期內(nèi)，營業(yè)費(fèi)用按建筑安裝費(fèi)的2.5%計(jì)提，合計(jì)52.49萬元，管理費(fèi)按建筑安裝費(fèi)的2.5%計(jì)提，合計(jì)52.49萬元。項(xiàng)目開發(fā)總投資2830.33萬元。11.8 項(xiàng)目運(yùn)營資金項(xiàng)目營運(yùn)資金定為100萬元。序列號(hào)項(xiàng)目全部的建設(shè)期銷售期1231營運(yùn)資金3001001001002今年增加營運(yùn)資金100100003營運(yùn)資金貸款金額00004營運(yùn)資金貸款利息000011.9 項(xiàng)目總投資本項(xiàng)目總投資2930.33萬元。沒有銀行貸款，沒有財(cái)務(wù)費(fèi)用。序列號(hào)項(xiàng)目名

45、稱投資金額占總投資的百分比估計(jì)說明1開發(fā)建設(shè)投資2830.3396.59%1.1土地成本122.9064.19%1.2前期工程費(fèi)109.23.73%1.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)89.723.06%1.4建設(shè)和安裝費(fèi)用2099.4471.65%1.5管理費(fèi)52.491.79%1.6銷售費(fèi)用52.491.79%1.7發(fā)展期稅283.0889.66%1.8其他費(fèi)用二十一0.72%2營運(yùn)資金1003.41%3項(xiàng)目總投資2930.33100.00%3.1產(chǎn)品開發(fā)成本2830.3396.59%3.3營運(yùn)資金1003.41%11.10 資金來源本項(xiàng)目總投資2930.33萬元，首年全部投入，來源全部自籌。第十二章財(cái)務(wù)

46、分析12.1 基本數(shù)據(jù)說明財(cái)務(wù)貼現(xiàn)率：10%；銷售稅率：5%；所得稅稅率：25%；城建維修稅率：7%；教育附加費(fèi)：5%；一、二層連體商務(wù)房：4500元/m 2 ；一樓精品房：3300元/m 2 ；二樓精品房：3000元/平方米2一樓展位內(nèi)：2300元/m 2 ；12.2 房地產(chǎn)銷售計(jì)劃特別說明：（一）所有銷售價(jià)格中，蔬菜交易市場(chǎng)部分為不含公用池面積的凈面積價(jià)格。（2）內(nèi)部展位暫不對(duì)外出售，但由于本項(xiàng)目為公用事業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)營微利，將作為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。年度銷售計(jì)劃序列號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目總面積價(jià)格（元）總銷售率建設(shè)期銷售期12311樓和2樓連體街房45124500100.00%30.00%40.00%30.00%

47、2一樓室內(nèi)精品房31923300100.00%30.00%40.00%30.00%3二樓室內(nèi)精品房35523000100.00%30.00%40.00%30.00%4一樓展位內(nèi)584.642300100.00%30.00%40.00%30.00%全部11840.6400000下表為各年銷售收入，按當(dāng)期銷售總額計(jì)算序列號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目總面積價(jià)格（元）總銷售額建設(shè)期銷售期12311樓和2樓連體街房451245002030.40609.12812.16609.122一樓室內(nèi)精品房319233001053.36316.01421.34316.013二樓室內(nèi)精品房355230001065.60319.6842

48、6.24319.684一樓展位內(nèi)584.642300134.4740.3453.7940.34全部11840.644283.831285.151713.531285.1512.3 銷售稅和附加費(fèi)該項(xiàng)目總銷售收入4283.83萬元，營業(yè)稅金及附加235.61萬元，土地增值稅306.49萬元。序列號(hào)項(xiàng)目全部的建設(shè)期銷售期1231銷售收入4283.831285.151713.531285.151.1平均售價(jià)（元/m 2 ）3617.93617.93617.93617.92營業(yè)稅金及附加235.6170.6894.2470.682.1營業(yè)稅214.1964.2685.6864.262.2城市維護(hù)建設(shè)稅

49、14.994.564.52.3教育費(fèi)附加費(fèi)6.431.932.571.933土地增值稅306.4991.95122.691.954凈銷售收入3741.731122.521496.691122.5212.4 利潤該項(xiàng)目建成后，可實(shí)現(xiàn)銷售收入4283.83萬元。這個(gè)項(xiàng)目的成本是：產(chǎn)品開發(fā)運(yùn)營成本為開發(fā)投資2830.33萬元；營業(yè)稅金及附加235.61萬元；土地增值稅306.49萬元。實(shí)現(xiàn)利潤總額911.39萬元。累計(jì)繳納所得稅227.85萬元實(shí)現(xiàn)凈利潤683.54萬元（本項(xiàng)目不計(jì)提法定盈余公積）。12.5 財(cái)務(wù)指標(biāo)序列號(hào)姓名單元數(shù)量一經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1總投資額百萬2930.332營業(yè)收入百萬4283.83

50、3營業(yè)稅及附加百萬235.614土地增值稅百萬306.495總利潤百萬911.396所得稅百萬227.857稅后利潤百萬683.54二財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1奧爾%15.96%2投資回報(bào)%23.33%3財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）%33.46%4財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）%24.38%5財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）百萬511.966回收期（所得稅前）年2.25從上表可以看出，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）為33.46%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為511.96萬元（折現(xiàn)率=10%）。12.6 不確定性分析敏感系數(shù)及臨界點(diǎn)分析表（基本計(jì)劃收益率33.46%）序列號(hào)不確定性變化率 (%)內(nèi)部收益率敏感系數(shù)臨界點(diǎn)（）臨界值1實(shí)用面

51、積-5.00%24.91%1.71-14.41%實(shí)用面積-10.00%16.81%1.66臨界值：-15.00%9.13%1.6210134.932銷售價(jià)格-5.00%24.91%1.71-14.41%平均售價(jià)-10.00%16.81%1.66臨界值：-15.00%9.13%1.623096.723建設(shè)投資（不含利息）5.00%26.40%1.4118.99%開發(fā)建設(shè)投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）10.00%20.22%1.32臨界值：15.00%14.76%1.253367.852. 敏感性分析變異系數(shù)變化率-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%基準(zhǔn)線率1

52、0.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%實(shí)用面積9.13%16.81%24.91%33.46%42.53%52.19%62.51%銷售價(jià)格9.13%16.81%24.91%33.46%42.53%52.19%62.51%建設(shè)投資（不含利息）62.57%51.19%41.63%33.46%26.40%20.22%14.76%從上表和上圖可以看出，本項(xiàng)目對(duì)投資、銷售價(jià)格和銷售面積變化的反應(yīng)不大。如果變化超過 10%，則極有可能遭受損失。因此，建議項(xiàng)目在建設(shè)和銷售過程中必須嚴(yán)格管控，確保順利實(shí)施。第十三章政策影響評(píng)估該項(xiàng)目作為庫倫旗的市政功能項(xiàng)目，在樹立項(xiàng)目

53、的市政形象、有效發(fā)揮功能方面進(jìn)行了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑O(shè)計(jì)。在一定程度上，它放棄了利潤，注重了它的功能。本項(xiàng)目還利用了相當(dāng)一部分線下政策，比如繳納各種稅費(fèi)，估計(jì)是當(dāng)時(shí)的最低水平，土地出讓金按照先征后退的原則，不包括在總投資估算中；而國有建筑不屬于拆遷補(bǔ)償?shù)?。但是，為了發(fā)揮該項(xiàng)目的市政功能，仍然存在很多阻礙收益產(chǎn)生的因素。所以這個(gè)項(xiàng)目的利潤率和收益率已經(jīng)達(dá)到了最低底線，稍有偏差就會(huì)出現(xiàn)虧損。各指標(biāo)盈虧偏差在10%以內(nèi)，開發(fā)商回旋余地不大。為確保本項(xiàng)目快速實(shí)施，在不影響市政職能發(fā)揮的基礎(chǔ)上，參照“庫當(dāng)辦字201026號(hào)”文件精神，本報(bào)告提出以下政策建議：是否可以免征開發(fā)過程中的所得稅；退還當(dāng)?shù)亓舸娌糠值耐恋卦鲋?/p>

54、稅；城市功能配套費(fèi)是否可以減免；各項(xiàng)政府收費(fèi)能否減免；銷售稅和以此稅基為基礎(chǔ)的稅款是否可以減免；為實(shí)現(xiàn)快速招商入駐，營造營商氛圍，入駐商戶所得稅可否免征三減？是否可以為入駐商戶協(xié)調(diào)各類貸款，緩解商戶入駐難度？開發(fā)商在辦理各項(xiàng)手續(xù)的過程中是否可以統(tǒng)一協(xié)調(diào)，開辟綠色通道，處理特殊情況，加快進(jìn)度，降低費(fèi)用？總投資估算表序列號(hào)項(xiàng)目名稱投資金額占總投資的百分比估計(jì)說明1開發(fā)建設(shè)投資2830.3396.59%1.1土地成本122.9064.19%1.2前期工程費(fèi)109.23.73%1.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)89.723.06%1.4建設(shè)和安裝費(fèi)用2099.4471.65%1.5管理費(fèi)52.491.79%1.6銷

55、售費(fèi)用52.491.79%1.7發(fā)展期稅283.0889.66%1.8其他費(fèi)用二十一0.72%2營運(yùn)資金1003.41%3項(xiàng)目總投資2930.33100.00%3.1產(chǎn)品開發(fā)成本2830.3396.59%3.3營運(yùn)資金1003.41%管理費(fèi)應(yīng)計(jì)比率：2.5%銷售費(fèi)用撥備率：2.5%主要材料價(jià)目表項(xiàng)目名稱規(guī)格單元價(jià)格一級(jí)鋼噸3800.00二級(jí)鋼噸3,900.00水泥32.5R噸320.00水泥42.5R噸310.00河沙噸44.52碎石0.5-2mmM3_ _65.00碎石2-4mmM3_ _65.00紅磚千片220.00建筑瀝青噸3,800.00玻璃3.6mm14.50玻璃5mm21.00塑料

56、窗平開中空玻璃及安裝190.00塑料窗搖擺單層玻璃及安裝170.00營運(yùn)資金使用表序列號(hào)項(xiàng)目全部的建設(shè)期銷售期1231營運(yùn)資金3001001001002今年增加營運(yùn)資金100100003營運(yùn)資金貸款金額00004營運(yùn)資金貸款利息0000銷售收入和營業(yè)稅以及其他估算序列號(hào)項(xiàng)目全部的建設(shè)期銷售期1231銷售收入4283.831285.151713.531285.151.1實(shí)用面積（平方米）11840.643552.194736.263552.191.2平均售價(jià)（元/平方米）3617.93617.93617.93617.91.3銷售率(%)100.00%30.00%40.00%30.00%2營業(yè)稅金及附加235.6170.6894.2470.682.1營業(yè)稅214.1964.2685.6864.262.2城市維護(hù)建設(shè)稅14.994.564.52.3教育費(fèi)附加費(fèi)6.431.932.571.933土地增值稅306.4991.95122.691.954凈銷售收入3741.731122.521496.691122.52收入證明序列號(hào)項(xiàng)目全部的建設(shè)期銷售期1231營業(yè)收入4283.831285.151713.531285.151.1銷售收入4283.831285.151713.531285.152產(chǎn)品開發(fā)運(yùn)營成本2830.3384