維京酒店投資建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告DOC

1、Y公司S市維京酒店投資建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、投資者背景Y公司有20年歷史，注冊(cè)于香港，注冊(cè)資金500萬(wàn)美元，以不動(dòng)產(chǎn)投資和酒店經(jīng)營(yíng)管理為主要業(yè)務(wù)。Y公司于1990年進(jìn)入內(nèi)地發(fā)展，截止2006年底，總資產(chǎn)已達(dá)四十億元人民幣，凈資產(chǎn)達(dá)25億元人民幣（約3億美元），已經(jīng)形成不動(dòng)產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)，酒店投資經(jīng)營(yíng)及相應(yīng)的發(fā)展模式和經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)。其差別化經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)在于將投資重點(diǎn)放在中小城市（即所謂的二線(xiàn)城市），形成了一定的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。為追求長(zhǎng)期利益和內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值可預(yù)期的升值潛力，公司開(kāi)始布點(diǎn)投資中等規(guī)模的酒店并將其作為公司戰(zhàn)略資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。二、項(xiàng)目概況Y公司酒店項(xiàng)目取名為“維京酒店”，擬建于S市北部規(guī)劃新建城市C

2、BD的環(huán)城東路以東、紹大路以南地塊，項(xiàng)目西臨50米寬的環(huán)城東路，北臨62米寬的紹大路，視野開(kāi)闊，道路兩側(cè)綠化帶已形成。項(xiàng)目距老市區(qū)中心約2公里，距S市火車(chē)站約0.8公里。項(xiàng)目已取得面積6公頃的土地用于建設(shè)?！熬S京酒店”規(guī)劃總建筑面積50000平方米，規(guī)劃主體建筑高度21層。主要建筑物有酒店、健身中心、商業(yè)用房及配套用房等。項(xiàng)目公用設(shè)施接入方案已獲得當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)。具體為：1.給水：計(jì)劃從區(qū)塊南側(cè)和東北道路直接接管；2.排水：計(jì)劃排入?yún)^(qū)塊南側(cè)道路排水溝；3.排污：計(jì)劃從區(qū)塊西側(cè)環(huán)城東路接管排放；4.供電：計(jì)劃從區(qū)塊東側(cè)城東變及西北側(cè)城中變接入；5.燃?xì)猓河?jì)劃從區(qū)塊北側(cè)紹大路直接接管；6.通訊、廣播

3、電視和網(wǎng)絡(luò)：計(jì)劃從區(qū)塊北側(cè)紹大路接入?！熬S京酒店”建設(shè)規(guī)模由標(biāo)準(zhǔn)房300間；其它豪華套房20間；總床位630個(gè)并配套相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施組成。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)按4星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。項(xiàng)目總投資20000萬(wàn)元人民幣，全部投資由Y公司采用自有資金投入，Y公司擁有100%產(chǎn)權(quán)。本項(xiàng)目投資包括已經(jīng)投入的土地、城市配套費(fèi)用、項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用和流動(dòng)資金。三、項(xiàng)目建設(shè)方案1.項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)按4星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)“維京酒店”。成為當(dāng)?shù)厣虅?wù)和旅游主流酒店之一，服務(wù)于當(dāng)?shù)刂饕土魇袌?chǎng)。項(xiàng)目也作為公司的戰(zhàn)略資產(chǎn)承擔(dān)公司資產(chǎn)保值增值的任務(wù)，為公司長(zhǎng)期發(fā)展奠定基礎(chǔ)。2.項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容購(gòu)買(mǎi)6公頃的土地用于建設(shè)；建設(shè)總面積50000平方米的“維京酒店”

4、；完成項(xiàng)目配套設(shè)施配置和建設(shè)、 完成人員培訓(xùn)和試營(yíng)業(yè)。四、項(xiàng)目運(yùn)作方案1.當(dāng)?shù)匕l(fā)展現(xiàn)狀2006年，S市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值539 .82億元人民幣；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20626元人民幣。根據(jù)S市總體規(guī)劃的目標(biāo)，到2010年人均GDP為6萬(wàn)元左右。遠(yuǎn)期2011年至2020年GDP年均增長(zhǎng)速度為15%，規(guī)劃期末人均GDP為18萬(wàn)元左右。為了實(shí)現(xiàn)上述的目標(biāo)需要拓展城市空間，增強(qiáng)城市的輻射能力，加速新區(qū)的開(kāi)發(fā)和舊城的改造建設(shè)。規(guī)劃的CBD中心城區(qū)已經(jīng)形成。2006年城市人口規(guī)模為85萬(wàn)，根據(jù)S市總體規(guī)劃2020年為110130萬(wàn)。近幾年，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人口的增長(zhǎng)、鐵路樞紐的擴(kuò)大，改變了單一型的城市布

5、局。改變了三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，次中心城市地位已經(jīng)穩(wěn)固，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景良好，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，本項(xiàng)目的外部條件較好。2.市場(chǎng)估測(cè)隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，S市的企業(yè)實(shí)力及規(guī)模擴(kuò)大很快，商務(wù)人士的交流急劇增加。椐當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)，近兩年商務(wù)人士的來(lái)訪(fǎng)量增加了60%，從兩年前的日平均2000人增加到現(xiàn)在的3300人，商務(wù)酒店爆滿(mǎn)。預(yù)計(jì)未來(lái)5年的平均增長(zhǎng)速度還能達(dá)到10%左右。項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)還處于增長(zhǎng)期。由于S市地處中國(guó)長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，隨著S市旅游市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民的收入水平及生活水平不斷提高，來(lái)S市的游客人數(shù)也大幅增加，目前在日平均10000人左右，形成了對(duì)高檔酒店需求的另一主要群體。項(xiàng)目的市場(chǎng)前景是好的

6、。3.建設(shè)周期本項(xiàng)目建設(shè)期21個(gè)月，自2008年1月至2009年9月。本項(xiàng)目試運(yùn)行3個(gè)月，自2009年10月至2009年12月。自2010年1月起項(xiàng)目投產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。五、項(xiàng)目資金使用方案投資估算本項(xiàng)目的投資估算范圍為：土地征用費(fèi)、土建工程、項(xiàng)目配套設(shè)備、項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)等。即：第一部分工程費(fèi)用，其它工程費(fèi)用，不可預(yù)見(jiàn)工程費(fèi)用。(1) 工程建筑費(fèi)用本項(xiàng)目土建費(fèi)用主要為主體建筑共5萬(wàn)平方米（包括輔助的設(shè)備用房、員工臨時(shí)住房等約占10%），按內(nèi)地現(xiàn)行造價(jià)1500元/平方米計(jì)算（包括道路、綠化、圍墻等）、估算項(xiàng)目約需土建費(fèi)用7500萬(wàn)元，項(xiàng)目全部裝修費(fèi)用（包括客房、廚房部分設(shè)施）4500萬(wàn)元。工程建筑費(fèi)用合計(jì)12

7、000萬(wàn)元。(2) 主要設(shè)備費(fèi)用本項(xiàng)目主要設(shè)備及安裝費(fèi)用為：供水供電設(shè)施、空調(diào)、音響燈光，弱電（網(wǎng)絡(luò)、通訊、電視等）、娛樂(lè)配套、消防等公用配套設(shè)施，共計(jì)3000萬(wàn)元。(3)土地征用費(fèi)項(xiàng)目的土地屬于政府出讓的土地，項(xiàng)目總用地面積為6公頃（30畝）。由于本項(xiàng)目為當(dāng)?shù)卣膭?lì)和招商項(xiàng)目，早在兩年前公司就已經(jīng)獲得土地的使用權(quán)，價(jià)格也較低。土地費(fèi)按政府實(shí)際出讓價(jià)格計(jì)算為每公頃300萬(wàn)元，總計(jì)土地征用費(fèi)為1800萬(wàn)元(包括土地出讓金及附加費(fèi)用)。(4)其它費(fèi)用估算本項(xiàng)目其它費(fèi)用估算按相關(guān)會(huì)計(jì)規(guī)定執(zhí)行，并考慮基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。流動(dòng)資金1000萬(wàn)元，其它費(fèi)用2200萬(wàn)元。該項(xiàng)合計(jì)3200萬(wàn)元。(5)項(xiàng)目

8、投資經(jīng)估算，該項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資總額估算為20000萬(wàn)元。資金籌措方案本項(xiàng)目所需的建設(shè)投資為20000萬(wàn)元，采用全部投資由公司解決的方式實(shí)施，公司占有100%的股權(quán)。項(xiàng)目建成后，形成固定資產(chǎn)19000萬(wàn)元（含待攤費(fèi)用2200萬(wàn)元），流動(dòng)資金1000萬(wàn)元的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)情況。資金使用計(jì)劃資金使用按照項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度要求，分階段投入。本項(xiàng)目建設(shè)期為兩年。第一年投入一半資金10000萬(wàn)元（包括前期的土地費(fèi)用），第二年投入10000萬(wàn)元（含流動(dòng)資產(chǎn)1000萬(wàn)元）。六、項(xiàng)目盈利能力分析年收入分析本項(xiàng)目收入由客房收入和服務(wù)收入組成，服務(wù)收入包括餐飲服務(wù)、娛樂(lè)廢物、商業(yè)服務(wù)組成。酒店共有標(biāo)準(zhǔn)客房300間，定價(jià)600

9、元/日；豪華套房20間，定價(jià)1000元/日，均已考慮了優(yōu)惠折扣因素。理論年客房收入為：（300*600+20*1000）*365天=7300萬(wàn)元/年服務(wù)收入估算按2700萬(wàn)元/年計(jì)算。合計(jì)年收入為10000萬(wàn)元。根據(jù)市場(chǎng)估測(cè)，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)前景良好，所以按營(yíng)業(yè)第一年客房率60%，第二年起按80%計(jì)算各年收入。如下表：年?duì)I業(yè)收入估算表營(yíng)業(yè)年份（年）1210（正常年）計(jì)算年份（年）3312客房率60%80%年收入合計(jì)（萬(wàn)元）10000*60%=600010000*80%=8000總成本估算項(xiàng)目總成本主要由物料消耗費(fèi)用、工資、燃料及電、水費(fèi)用、折舊攤銷(xiāo)、其他費(fèi)用和修理費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅金等組成。其中：物料消耗費(fèi)用

10、正常年為700萬(wàn)元；第一年為500萬(wàn)元。燃料及電、水費(fèi)用正常年為600萬(wàn)元；第一年為500萬(wàn)元。項(xiàng)目定員300人，按平均工資3.3萬(wàn)計(jì)，工資總額1000萬(wàn)元。折舊攤銷(xiāo)按30年平均法計(jì)算，殘值10%（總投資-流動(dòng)資金）。（19000*0.9）/30年=570萬(wàn)元其他費(fèi)用和修理費(fèi)包括廣告、保險(xiǎn)、培訓(xùn)、管理、修理等費(fèi)用，按400萬(wàn)元/年估算。營(yíng)業(yè)稅金按6%計(jì)算。第一年為360萬(wàn)元；正常年為480萬(wàn)元?？偝杀居?jì)算表營(yíng)業(yè)年份（年）1210計(jì)算年份（年）3312物料消耗（萬(wàn)元）500700電、水費(fèi)（萬(wàn)元）500600工資（萬(wàn)元）10001000折舊攤銷(xiāo)（萬(wàn)元）570570其他費(fèi)用（萬(wàn)元）400400稅金（

11、萬(wàn)元）360480年總成本（萬(wàn)元）33303750經(jīng)估算，本項(xiàng)目正常年總成本費(fèi)用估算為3750萬(wàn)元（其中正常年折舊攤銷(xiāo)費(fèi)用為570萬(wàn)元）。利潤(rùn)估算項(xiàng)目正常年利潤(rùn)總額（所得稅前）為：總收入-總成本=8000-3750=4250萬(wàn)元項(xiàng)目營(yíng)業(yè)第一年（計(jì)算期第三年）利潤(rùn)總額（所得稅前）為：總收入-總成本=6000-3330=2670萬(wàn)元所得稅按利潤(rùn)總額的25%計(jì)取，正常年稅后利潤(rùn)為4250*（1-25%）=3187.5萬(wàn)元。 正常年所得稅1062.5萬(wàn)元財(cái)務(wù)指標(biāo)：投資利潤(rùn)率 =正常經(jīng)營(yíng)期年利潤(rùn)總額/總資金100%=21.25銷(xiāo)售利潤(rùn)率 =正常經(jīng)營(yíng)期年利潤(rùn)總額/銷(xiāo)售收入100%=53.12以項(xiàng)目投資作為基礎(chǔ)進(jìn)行盈利能力分析。根據(jù)項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，測(cè)算指標(biāo)如下： 所得稅后 所得稅前IRR 7.5% 13.36%NPV（基準(zhǔn)收益率8% ） -436.25萬(wàn)元 5362.55萬(wàn)元投資回收期（含建設(shè)期、稅前） 7.1年（見(jiàn)表(CI-CO)現(xiàn)金流量計(jì)算表：七、項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)因素主要有：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、資本風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的好壞；管理風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期管理工作的好壞；資本風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為資產(chǎn)增值和抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。政策風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境。本項(xiàng)目位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角區(qū)域，加之宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)良好，對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)的分析比