個人住房貸款風(fēng)險與對策探究

1、個人住房貸款風(fēng)險與對策探討摘 要：本文對當(dāng)前個人住房貸款風(fēng)險出現(xiàn)的緣故、特點和類型等進(jìn)行了客觀的探討，并從政策、市場、個人需求和社會進(jìn)展等方面探討了防范、降低風(fēng)險以及風(fēng)險出現(xiàn)后的處理措施和對策。 關(guān)鍵詞：個人住房貸款；風(fēng)險、對策 一、引言 隨著我國社會和經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，人們對自己的居住條件提出了越來越高的要求，個人住房已逐步走向商業(yè)化、市場化。然而，我國城鎮(zhèn)居民的人均收入還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到能完全依靠自己購買理想住房的水平，況且，提早借鈔票買房、住房已逐步成為一種生活理念。金融銀行界在企業(yè)貸款陷入困境，走投無路的情況下，也正是看上了這種社會需求，在早期個人貸款評估風(fēng)險較低的情況下逐步開展了個人住房貸款業(yè)務(wù)

2、，為銀行資金找到了一條出路。 具體來講，個人住房貸款是指貸款人向購買自用住房的自然人發(fā)放的貸款。 貸款人發(fā)放個人住房貸款時，借款人必須提供擔(dān)保，借款人到期不能償還本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或物質(zhì)，或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。 目前，個人住房貸款要緊有以下幾種：個人住房托付貸款、個人住房自營貸款和各種組合貸款。個人住房托付貸款是指貸款人依照住房公積金治理部門的托付，以住房公積金存款為資金來源，按規(guī)定的要求向購買一般住房的個人發(fā)放的貸款。個人住房自營貸款是以貸款人信貸資金為來源向購房者個人發(fā)放的貸款既為商業(yè)貸款。組合貸款確實是商業(yè)銀行和住房公積金治理部門等聯(lián)合推出的一類貸款產(chǎn)品。比如

3、，建設(shè)銀行和住房資金治理中心運(yùn)用住房公積金運(yùn)用信貸資金向同一借款人發(fā)放的用于購買自住一般住房的一種個人住房組合貸款，是住房公積金貸款和住房按揭貸款的組合。 1、住房公積金貸款 住房公積金貸款與一般個人住房貸款在貸款性質(zhì)、資金來源、貸款人、貸款風(fēng)險、貸款對象以及貸款條件等方面存在許多區(qū)不。一是性質(zhì)和資金來源不同。住房公積金屬于托付性個人住房貸款，資金來源為單位和個人共同繳存的公積金存款；個人住房貸款屬于商業(yè)銀行自主發(fā)放的自營性貸款，資金來源為銀行汲取的各類存款。二是貸款人和貸款風(fēng)險不同。住房公積金貸款的貸款人是公積金治理中心，貸款風(fēng)險由公積金治理中心承擔(dān)，貸款方式屬托付貸款，由住房公積金治理中心

4、托付指定銀行辦理發(fā)放手續(xù)，并簽訂托付合同；個人住房貸款由商業(yè)銀行發(fā)放，貸款風(fēng)險由銀行承擔(dān)。三是貸款的對象有所不同。住房公積金貸款對象是指住房公積金繳存人和匯繳單位的在職職工；商業(yè)銀行發(fā)放的個人住房貸款能夠?qū)σ磺芯哂型耆袷滦袨槟芰?、符合銀行規(guī)定的貸款條件的自然人發(fā)放貸款。四是貸款條件有所不同。在貸款額度、期限上有所不同的規(guī)定。另外，住房公積金貸款利率比個人住房貸款利率優(yōu)惠。 2、個人住房組合貸款 個人住房組合貸款是指，符合個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時繳存住房公積金的，在辦理個人住房商業(yè)貸款的同時申請個人住房公積金貸款。借款人以所購自住住房（或其他銀行認(rèn)可的擔(dān)保方式）作為抵押物可同時向銀

5、行申請個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款。個人住房擔(dān)保貸款為組合貸款的，抵押人在辦理抵押物財產(chǎn)保險時應(yīng)明確住房公積金貸款托付人為保險的第一受益人。 個人住房組合貸款舉例，如某客戶向建行申請個人住房公積金貸款仍不足以支付剩余的房價款，那么，該客戶還可向建行申請個人住房貸款，也確實是講可另一方面申請一筆期限相同的個人住房商業(yè)性貸款。但此兩筆貸款的總金額以房價的70%為限。即關(guān)于該兩筆貸款，客戶可申請的最高金額為50*70%=35萬元。其中某客戶申請貸款25萬元，個人住房公積金貸款金額為10萬元，貸款期限為15年，該客戶在此后15年內(nèi)還款期為180期，依照個人住房公積金貸款利率，每期限假設(shè)為76

6、9.6元，而個人住房商業(yè)貸款金額為15萬元，期限同樣15年，該客戶在此后15年內(nèi)應(yīng)還款180期，依照個人商業(yè)性貸款利率，每期假設(shè)為821.13元。如此，兩類貸款組合后，該客戶每期還款額為769.6 821.13=1590.7元。 關(guān)于個人住房貸款，銀行界普遍認(rèn)為是一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，與企業(yè)貸款相比有著拖欠貸款比例較低的優(yōu)點，因而把個人住房貸款作為低風(fēng)險貸款。然而，據(jù)銀行內(nèi)部資料分析，2001年下半年開始，不按時歸還貸款的個人客戶逐漸增多，已引起金融部門的高度警覺。為此，對個人住房貸款的現(xiàn)狀應(yīng)該重新認(rèn)識。 近年來，個人住房貸款在房地產(chǎn)市場快速進(jìn)展的帶動下獲得了迅猛進(jìn)展，個人住房貸款規(guī)模在銀行資產(chǎn)中的比

7、重迅速上升，許多商業(yè)銀行也將個人住房信貸視為低風(fēng)險的信貸品種，并將其作為信貸業(yè)務(wù)擴(kuò)張的重點。截至2003年，全國個人房屋商業(yè)貸款余額高達(dá)12萬億元，同時國內(nèi)大多數(shù)銀行的房貸壞賬大都操縱在0.1一0.2之間，從短期來看，這幾乎能夠講是當(dāng)前商業(yè)銀行資產(chǎn)類不中質(zhì)量最高的貸款種類之一。 但在當(dāng)前特定的金融市場環(huán)境下，個人住房貸款對商業(yè)銀行來講，并不見得確實是低風(fēng)險的金融產(chǎn)品。在特定意義上講，當(dāng)前商業(yè)銀行個人住房貸款所面臨的潛在風(fēng)險還要高于其他貸款類型。假如商業(yè)銀行不能對當(dāng)前個人住房貸款面臨的潛在風(fēng)險進(jìn)行有效的識不與操縱，那么，以后個人住房貸款的快速擴(kuò)張反而可能成為商業(yè)銀行的一個不容忽視的風(fēng)險源。 二、

8、當(dāng)前個人住房貸款出現(xiàn)的風(fēng)險 隨著近幾年我國個人住房貸款急劇增長，其風(fēng)險也日益加大。重新認(rèn)識個人住房貸款的風(fēng)險問題將有益于商業(yè)銀行進(jìn)一步增強(qiáng)防范意識，降低和防止個人住房貸風(fēng)險的發(fā)生。回憶中國房地產(chǎn)進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì)10年的進(jìn)展歷程，經(jīng)歷了積壓、爛尾、炒作等過程，市場交易發(fā)生了較大的變化，房地產(chǎn)也進(jìn)入了買方市場，但由于整個市場的信用問題，例如政府部門的不規(guī)范運(yùn)作、開發(fā)商的惡意欺騙、游戲規(guī)則的不完善、小業(yè)主對市場信用的認(rèn)識不夠等緣故，現(xiàn)在房地產(chǎn)的風(fēng)險問題越來越突出，個人住房貸款的風(fēng)險更是首當(dāng)其沖。下面具體分析個人住房貸款已出現(xiàn)的風(fēng)險問題。 （一）個人的信用風(fēng)險 目前的個人信息治理狀況，使得商業(yè)銀行專門難進(jìn)

9、行準(zhǔn)確的風(fēng)險推斷。從信用風(fēng)險的角度來看，一方面，個人住房信貸所帶來的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還銀行貸款，被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風(fēng)險。另一方面，借款人還可能有意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風(fēng)險。其中個人信用風(fēng)險又分為： 1、購房者由于收入水平下降，無力償還貸款 值得指出的是，個人住房貸款屬于中長期信貸，其還款期限通常要持續(xù)2030年左右，在這段時刻中個人資信狀況面臨著巨大的不確定性，信用缺失以及個人支付能力下降的情況專門容易發(fā)生，往往就可能轉(zhuǎn)換為銀行的貸款風(fēng)險。考慮到當(dāng)前個人住房貸款的申請者要緊是當(dāng)前

10、收入水平波動較大的、收入市場化程度較高的白領(lǐng)階層，這種中長期內(nèi)的風(fēng)險尤其值得關(guān)注。而中國目前個人住房貸款中的浮動利率制度，使得貸款者承擔(dān)了相當(dāng)大比率的利率風(fēng)險，這使得貸款者在利率上升周期中出現(xiàn)貸款違約的可能性加大。 2、購房者由于投資方式失敗的緣故拖欠貸款 購房者對市場的可能不夠，進(jìn)行了購房投資，采取以租養(yǎng)貸等投資方式的失敗，造成無力償還貸款。這種情況所占比例專門大，隨著房地產(chǎn)的降溫，房屋租賃市場的低迷，所占比例將會越來越大，銀行信貸風(fēng)險也越來越大。還有一部分“第二套住房”的購房者也出現(xiàn)了拖欠貸款現(xiàn)象。 3、違約風(fēng)險造成不能履行協(xié)議按期清償貸款 違約風(fēng)險指的是抵押貸款的借方不能履行協(xié)議按期清償

11、貸款，因而出現(xiàn)拖欠貸款和終止貸款的問題。緣故專門多，如借款人收入水平、就業(yè)狀況和房地產(chǎn)開發(fā)商環(huán)境的變化等等，都有可能導(dǎo)致借款人違約。給銀行貸款造成了專門大的風(fēng)險。 （二）信貸風(fēng)險 1、開發(fā)商惡意欺詐行為，隱瞞真相或其他不正當(dāng)手段，住房面積縮小，以次充好，抬高房價，造成購房者的損失，導(dǎo)致購房者抵觸情緒大，而拖欠貸款。 2、開發(fā)商沒有履行承諾，未及時完成消防等配套工程，推遲入伙。 3、開發(fā)商尚欠繳地價、配套費，拖欠工程款，未辦妥房產(chǎn)證，使部分業(yè)主拖欠貸款，放棄供樓，造成信貸風(fēng)險。 4、開發(fā)商為了售樓，過度地承諾。并與業(yè)主簽訂返租協(xié)議，由于出租不理想或開發(fā)商拖欠返租款，使業(yè)主也拖欠銀行貸款。 5、物

12、業(yè)治理不善，造成業(yè)主與開發(fā)商的糾紛，使業(yè)主拖欠貸款加大信貸風(fēng)險。 （三）銀行的流淌性風(fēng)險 關(guān)于銀行來講，個人住房信貸等中長期貸款的快速增長和比率的迅速提高，可能會帶來流淌性風(fēng)險。流淌性風(fēng)險的具體表現(xiàn)確實是銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長期貸款比重過高，現(xiàn)金和國庫券等不足以應(yīng)付提款需要，又缺乏及時融入現(xiàn)金的手段和渠道。 商業(yè)銀行在一定范圍內(nèi)存在資產(chǎn)負(fù)債的期限錯配是能夠同意的，然而那個缺口應(yīng)當(dāng)操縱在一定的比率范圍之內(nèi)，對那個缺口進(jìn)行治理，確實是商業(yè)銀行的流淌性風(fēng)險治理和利率風(fēng)險治理。依照國際經(jīng)驗，個人住房貸款比重接近或達(dá)到18一20時，商業(yè)銀行整體流淌性和中長期貸款比例的約束就會成為特不突出的問題。關(guān)于一些資

13、產(chǎn)規(guī)模較小、資產(chǎn)種類較為單一的部分都市商業(yè)銀行來講，實際上差不多開始面臨到流淌性問題。 從成熟市場的經(jīng)驗看，住房按揭貸款證券化實際上是一種新型住宅融資方式。銀行將缺乏流淌性但以后現(xiàn)金流量能夠預(yù)測的住房抵押貸款進(jìn)行組合，形成一個”資產(chǎn)池”。以那個“資產(chǎn)池”產(chǎn)生的現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，通過信用提升和信用評級以后，向投資者發(fā)行住房按揭貸款債券，其償付資金來源于按揭貸款購房人支付的本金和利息。（四）融資風(fēng)險 房地產(chǎn)行業(yè)是一個典型的資金密集型的行業(yè)，其關(guān)于融資的依靠程度明顯高于一般的工商行業(yè)。在房地產(chǎn)銀行融資構(gòu)成中，基于房地產(chǎn)開發(fā)貸款與個人住房貸款的不同風(fēng)險收益特性，考慮到房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險程度相對較高，因而

14、中國人民銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款提出了更高的監(jiān)管要求。 與此形成對比的是，個人住房貸款在消費信貸中的比重正在增大，因為個人住房貸款通常是商業(yè)銀行積極拓展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，有的還享有利率的優(yōu)惠。因而個人住房貸款可能成為房地產(chǎn)企業(yè)積極以合規(guī)或者不合規(guī)的方式爭取的融資渠道，使得房地產(chǎn)融資的風(fēng)險向個人住房貸款中轉(zhuǎn)移。當(dāng)前房地產(chǎn)融資中的一些“假按揭”貸款確實是一個代表性的現(xiàn)象。 （五）個人住房貸款的潛在風(fēng)險 關(guān)于個人住房貸款這種新金融業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行一向把它當(dāng)作一種低風(fēng)險貸款來進(jìn)展，以致只看到它的利潤，而沒有注意到它的風(fēng)險，更是忽視了它的潛在風(fēng)險。事實上它的潛在風(fēng)險更有危害性，它能夠使銀行倒閉，金融系統(tǒng)出現(xiàn)危機(jī)，這

15、在美國的20世紀(jì)80年代和日本的20世紀(jì)90年代都出現(xiàn)過類似的情況。下面分析一些個人住房貸款的潛在風(fēng)險。 1、利率風(fēng)險是指在貸款合同期內(nèi)，由于市場利率變動而導(dǎo)致借款人提早償還貸款，發(fā)生理性違約行為。在經(jīng)濟(jì)活動中，存在大量的不確定因素，如資金的供給需求、通貨膨脹率等都會發(fā)生變化，從而引起金融市場上的變化。有可能使借款人做出提早還貸或清償貸款的決定，使銀行貸方會因此遭受損失形成利率風(fēng)險。個人住房貸款的利率偏低，年利率504(2002年2月21日起)，而且是15年到30年的長期貸款，一旦貨幣政策緊縮，存款利率提高，銀行幾乎沒有利潤，甚至可能出現(xiàn)存款利率高于貸款利率的情況。 2、個人住房貸款市場的不規(guī)

16、范，銀行之間的無序競爭，造成放寬對貸款的審批條件，增大銀行的貸款風(fēng)險。 3、個人住房貸款因整個社會信用體系的不健全，造成專門多不必要的紛爭，潛在著預(yù)想不到的風(fēng)險。 4、中國法律體制的不健全，在訴訟過程中造成的風(fēng)險。 5、個人住房貸款最大的潛在風(fēng)險是房地產(chǎn)市場本身的周期性問題。 （六）貸款中的操作風(fēng)險 從操作風(fēng)險的角度看，由于缺乏必要的相關(guān)法律約束，再加上各大商業(yè)銀行之間激烈的競爭，銀行的信貸部門有時為了擴(kuò)大其業(yè)務(wù)范圍，競相降低貸款人的首付比例，或者放松貸款人的審批條件。我國一度被有關(guān)各方青睞的個人住房貸款“零首付”被央行亮出紅牌。因為“零首付”存在較大的風(fēng)險，購房者申請貸款后前幾年的還款壓力較

17、大，易產(chǎn)生不良貸款。同時也容易讓不法開發(fā)商與客戶之間達(dá)成一種默契來套取銀行資金。在操作過程中，沒有嚴(yán)格的抵押住房登記制度，貸款的前臺，中臺與后臺沒有進(jìn)行責(zé)任上的嚴(yán)格區(qū)分，對客戶的資信情況沒有進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。 從當(dāng)前的情況看，目前各商業(yè)銀行在同一都市經(jīng)辦個人房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)網(wǎng)點偏多，在授權(quán)不嚴(yán)格的情況下，貸款者能夠在多家銀行的經(jīng)營網(wǎng)點同時申請小額住房貸款，一旦貸款人無力償還，抵押物往往專門難處置，資產(chǎn)無法分割，也沒有相應(yīng)的法律保障拍賣，折價程序的順利實施。 （七）抵押貸款的風(fēng)險 依照風(fēng)險成因，住房抵押貸款風(fēng)險可分為抵押物產(chǎn)權(quán)風(fēng)險、信用風(fēng)險、欺詐風(fēng)險、抵押物價格風(fēng)險、貸款條件風(fēng)險、抵押物處分風(fēng)險等。

18、事實上，個人住房貸款的風(fēng)險防范不僅僅是“零首付”的問題，即使是貸款額度與抵押物實際價值不超過80的個人住房抵押貸款和不超過60的個人商用住房貸款同樣存在風(fēng)險問題。據(jù)調(diào)查顯示，1999年某地個人住房貸款不良率為零，但隨著個貸業(yè)務(wù)的快速增長，從2000年開始，不良貸款開始抬頭，到年底不良貸款率達(dá)到0.2，至今年5月底不良貸款率又上升為0.5。盡管只上升0.3個百分點，那個地點面卻隱含著極大的潛在風(fēng)險，因為個人住房貸款客戶多、面廣分散，基數(shù)大、期限長，風(fēng)險點多而不易操縱，加之這項業(yè)務(wù)是在起步時期。因此，上述調(diào)查并不能代表全局，但“水漲船高”已預(yù)示著個人住房貸款風(fēng)險呈緩升走勢。 三、降低個人住房貸款風(fēng)

19、險的策略探討 據(jù)了解，目前反映個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險因素要緊有：一是能證明貸款者還款能力的收入證明水分較大；二是有的購房者利用銀行間信息溝通不暢，其收入證明一式多份，在不同的銀行按揭貸款，在多處購房；三是個人信用程度不明，且信譽(yù)度會隨著收入多少而發(fā)生變化。 1、加大住房貸款保證保險制度的推廣力度，將貸款風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司 加大住房貸款保證保險制度的推廣力度，將貸款風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司。貸款行為保障貸款的安全，要求借款人投保房屋財產(chǎn)險，以保障貸款抵押物的安全，來增強(qiáng)借款人的信用，保證資金安全貸放。 2、對開發(fā)商進(jìn)行考察，防止欺詐行為 對開發(fā)商進(jìn)行考察，防止欺詐行為。要求開發(fā)商對購房人負(fù)連帶保證，假

20、如由于開發(fā)商在質(zhì)量、日期、違反合約等方面造成購房人拖欠貸款時，應(yīng)由開發(fā)商負(fù)連帶責(zé)任。 3、改進(jìn)對購房人還款能力的評估方式 改進(jìn)對購房人還款能力的評估方式。不但要求購房人提供收入證明，還應(yīng)該要求提供單位證明、個人職位、學(xué)歷、家庭收入等情況，更為客觀、準(zhǔn)確地對購房人的整體信用進(jìn)行評估。 4、改善銀行貸款結(jié)構(gòu) 改善銀行貸款結(jié)構(gòu)，降低房地產(chǎn)和個人住房貸款所占的比率，提高對個人住房貸款的質(zhì)量，幸免銀行之間對樓宇按揭的盲目競爭。因此銀行沒有必要放寬對貸款審查條件，只能是提高個人住房貸款的比例和不良貸款的比例，人為地增加個人住房貸款的風(fēng)險?，F(xiàn)在銀行須在嚴(yán)格保證個人住房貸款質(zhì)量的前提下，進(jìn)展個人住房貸款。 5

21、、加大金融改革，引進(jìn)新的金融商品 加大金融改革，引進(jìn)新的金融商品。盡快導(dǎo)入資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)投資信托，這些也是發(fā)達(dá)國家通常用來提高銀行的資金流淌性，降低個人住房貸款風(fēng)險，以及作為處理房地產(chǎn)危機(jī)的金融工具。 6、銀行要嚴(yán)把貸前審查關(guān) 銀行有必要嚴(yán)把貸前審查關(guān)，對借款人的資金來源、收入與貸款后月償還比率、借款人社會信用等嚴(yán)格審查，對不能按期歸還貸款客戶建立違約檔案，指定專人負(fù)責(zé)催辦，對逾期貸款要及時向法院提出強(qiáng)制拍賣房屋的訴訟。 值得快樂的是，中國銀監(jiān)會日前公布商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險治理指引，指引在個人住房貸款風(fēng)險操縱部分，要求商業(yè)銀行應(yīng)統(tǒng)一“個人住房貸款申請表”，并將借款人以及風(fēng)險審核信息以“風(fēng)

22、險評估書”的形式記錄在案。銀監(jiān)會有關(guān)人士介紹講，運(yùn)用統(tǒng)一表格將客戶的信息標(biāo)準(zhǔn)化，不僅有利于各銀行降低成本，提高效率，還能夠保持?jǐn)?shù)據(jù)的統(tǒng)一性，為銀行一系列的后期工作，如貸后治理、組合治理、引入按揭保險以及最終的資產(chǎn)證券化等奠定良好的基礎(chǔ)，同時也有利于相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一征信系統(tǒng)的建立和完善。 四、完善個人住房信貸風(fēng)險治理 從以后的進(jìn)展趨勢看，中國的個人住房貸款會有專門大的進(jìn)展空間，然而，假如在目前相對欠缺的風(fēng)險治理機(jī)制下進(jìn)行個人住房信貸業(yè)務(wù)的快速擴(kuò)張，以后必定會給商業(yè)銀行帶來巨大的風(fēng)險。因此，當(dāng)前應(yīng)當(dāng)把完善個人住房信貸風(fēng)險作為商業(yè)銀行風(fēng)險治理的重點。 1改善個人信用風(fēng)險的識不與評估環(huán)境 較為理想的目標(biāo)，因此是要著手建立一個完善的個人信用體系，該體系的核心是個人信用制度，即能證明、解釋與查驗自然人資信，能夠監(jiān)督，治理與保障個人信用活動，規(guī)范進(jìn)展的一系列具有法律效力的規(guī)章制度與行為規(guī)范，包括：個人信用登記制度、個人信用評估制度、個人信用風(fēng)險預(yù)警制度、個人信用風(fēng)險治理制度、個人信用風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁等。這就需要設(shè)立專門的信用機(jī)構(gòu)，信用授予人將信用消費者日常在金融機(jī)構(gòu)和商業(yè)機(jī)構(gòu)的信用支付情況連續(xù)地提供給信用