深圳萬豪商業(yè)城策劃案模板

1、謹呈：深圳世浩實業(yè)發(fā)展有限公司萬豪商業(yè)城營銷策劃方案深圳市世方物業(yè)咨詢有限公司第一部分物業(yè)定位第一章市場調查分析一深圳市總體商業(yè)市場背景二南山商業(yè)市場綜述三同類主題市場調研八卦嶺片區(qū)典型可比商場調研田貝片區(qū)典型可比商場調研筍崗片區(qū)典型可比商場調研本區(qū)域典型可比商場調研四總結分析第二章物業(yè)發(fā)展建議一商場平面布局規(guī)劃設計鋪位分割過道設計商場人流圖繪制二商場賣場設計三商場經營品種分區(qū)設計四商場各層租金估算及租金價格表制定五商場商業(yè)經營管理建議六建筑外立面之裝飾、色彩修改建議七商場休閑廣場規(guī)劃設計建議第二部分招租推廣策略一主體推廣方案及廣告推廣要點二階段推廣計劃時間表三組合媒體發(fā)布計劃四銷售賣場策劃五

2、造勢手法策劃第一部分物業(yè)定位第一章市場調查分析一、深圳市總體商業(yè)市場背景1、商場分割小鋪位銷售已風光不再曾經轟動一時的”西部電子”，開業(yè)后遠未達到人們預 期，”東方巴黎”至今仍無法開業(yè)，這使得將統(tǒng)一產權 的商場劃分成小鋪位賣的銷售形式難度增大，讓投資 客重新建立起信心的難度增強。事實上，即使后來彩福 大廈的裙樓商場因新一佳著名商家的進駐，和發(fā)展商 不惜血本8%的回報率而使彩福大廈裙樓銷售良好，也 不能夠輕易斷言市場能夠接受這種商場鋪位劃分的形 式。因為，這種形式存在許多的問題尚未解決：*產權與經營權不統(tǒng)一的矛盾始終未能解決。怎樣使小業(yè)主的利益得到保障？ 一旦大商家退出商場, 誰來負責重新招租，

3、各小業(yè)主之間的利益誰來平衡？ *鋪位劃分過細、過小不利經營者使用。發(fā)展商為了盡快銷售鋪位，常常將鋪位劃分過細、過 小，以減少鋪位總值，降低置業(yè)門檻，擴大購買層面。而實際的經營者無法接受和使用過小的商鋪，這種矛 盾只好經過重新劃分、整合鋪位來解決，從而導致銷 售鋪位與經營鋪位完全不同的局面，一旦經營客退出 重新招租時，必將引發(fā)各種矛盾。*經營管理水平是影響商場存活的關鍵因素。商場內各鋪位利益相關，彼此一榮俱榮、一損俱損，這 需要商場經營管理部門統(tǒng)一的管理協(xié)調商場才能做 旺。但往往發(fā)展商將商鋪分割售出后，就不再理會經營 的問題，這是導致當前眾多商場失敗的直接原因。*發(fā)展商能否”放水養(yǎng)魚”是招商工作

4、的關鍵。一個新的商場開業(yè)需要培育市場的時間，發(fā)展商需要 給經營客適當?shù)膬?yōu)惠來增強其對商場的信心，從而吸 引進場，這就需要發(fā)展商在一段時間內承受短期利益 的損失，如減免租金、管理費等,這些措施對發(fā)展商 的資金壓力較大，發(fā)展商面臨能否堅守難關的困惑； 而發(fā)展商如果不”放水養(yǎng)魚”給租客以適當優(yōu)惠，則 商場招滿有一定困難，嚴重的會導致無法開業(yè)，發(fā)展 商屆時將面臨更為嚴峻的形勢。2、街鋪始終受市場鐘愛與上述情況不同，街鋪產權獨立，受其它干擾因素少， 客流量僅受街道人流的影響，生意好做長久，租金穩(wěn) 定。因此，商鋪的售價也穩(wěn)定而高企，街鋪的價值為許 多投資客和經營者認可，易受市場追捧。3、專業(yè)市場增多，競爭

5、更加激烈訂立明確的主題，走專業(yè)化路線來吸引客戶的專業(yè)市 場越來越多。可是做專業(yè)市場需要一定條件才能成功：*可借用的資源優(yōu)勢*規(guī)模、交通、配套等自身硬件條件* ”放水養(yǎng)魚”的可持續(xù)發(fā)展策略*和競爭對手或潛在競爭對手相比具有比較優(yōu)勢*有較強昭示力*原則上不單純依賴批發(fā)客戶，還應具備較多的周邊零 售客戶，以積聚人氣*專業(yè)的商業(yè)經營管理*充分的資金、人才儲備只有滿足上述全部或多項條件的專業(yè)市場，才有可能 成功，如：享譽全國的賽格電子配套市場，就是依靠華 強北是眾多的電子生產商集結地這一大的資源優(yōu)勢， 配合便捷的交通、暢旺的人氣、較強的昭示力等綜 合優(yōu)勢而發(fā)展起來的，并逐步發(fā)展成為輻射全國的專 業(yè)市場。

6、雖說專業(yè)市場的成功案例很多，但更多的專業(yè)市場由 于自身缺乏上述的條件或不具備比較優(yōu)勢，往往在競 爭中慘遭淘汰，或是做痛苦的掙扎。4、二層以上物業(yè)銷售難度大凡是出售的商業(yè)物業(yè)，無論是開放式商場還是獨立式 商鋪，二層以上的部分大多銷售困難，最終只能經過 招租解決。二、南山商業(yè)市場綜述1、南山商業(yè)市場面臨的歷史契機深圳城市中心的西移，濱海大道的建成通車，西部跨海 大橋的規(guī)劃，給予了南山商貿物業(yè)發(fā)展的歷史契機。而南 山房地產市場整體的火爆則直接成為南山商貿物業(yè)發(fā)展 的澎湃動力。如今，南山居住，市區(qū)上班已成為部分深圳人 的時尚生活。隨著南山本地商業(yè)需求與日遞增，南山商貿 物業(yè)在近兩年來呈現(xiàn)出一派旺銷景象。在南山購物環(huán)境日 漸改進的條件下,南山商貿物業(yè)將徹底一改完全區(qū)域內消 費的特征,將有力地輻射寶安及其周邊地區(qū)，吸引港人前 往購物的前景也不是奢望。2南山商業(yè)市場的消費群體分析滿足本地市場需求從南山本地人口及現(xiàn)時在售、在建和 在營業(yè)的商服物業(yè)總量比例來看，南山商服物業(yè)在未來發(fā) 展中可滿足本地商業(yè)的發(fā)展需要，可滿足本地消費者對良 好的購物休閑環(huán)境和多姿多彩、琳瑯滿目的購物場所的需 求。南山在建、在售的商服物業(yè)逾2 0萬平方米,截止到 今年底其商服物業(yè)空置量達7.5 6萬平方米，二項相加 南山在未來一年內的商服物業(yè)供應量將達到2 7.5萬