萬全項目策劃方案

1、 HYPERLINK 萬全項目目策劃間間案目錄前言上篇 房房地產(chǎn)宏宏觀市場場最近五年年房價走走勢房價走勢勢預(yù)測市場泡沫沫依然存存在中篇 區(qū)區(qū)域市場場武漢江漢漢區(qū)簡介介江漢區(qū)概概況經(jīng)濟(jì)發(fā)展展房產(chǎn)市場場項目概況況項目經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)項目位置置周邊配套套區(qū)域競爭爭樓盤項目SWWOT分分析下篇 價價格定位位及入市市時間建建議價格定位位入市時間間建議項目的入入市時機(jī)機(jī)與姿態(tài)態(tài)入市時間間利益點(diǎn)分分析緊迫性分分析后記 前言建筑是一一門技術(shù)術(shù)，也是是一門藝藝術(shù)。營營銷是一一種使命命，同時時也是一一種智慧慧的表征征。建筑筑與營銷銷之間若若能取得得平衡，便能相相得益彰彰。許多多個案的的經(jīng)營往往往不慎慎被市場場主觀

2、因因素牽拌拌，不得得不壯士士斷腕。本企業(yè)業(yè)的經(jīng)營營，不僅僅是建筑筑技術(shù)的的表現(xiàn)，也是藝藝術(shù)的表表現(xiàn)，更更是使命命的傳承承，最終終要能成成為業(yè)界界智慧的的經(jīng)典。至于能能否體現(xiàn)現(xiàn)這項基基本目標(biāo)標(biāo)，端視視本企業(yè)業(yè)對建筑筑抱持的的理念能能否貫徹徹執(zhí)行。上篇 區(qū)區(qū)域市場場研究江漢區(qū)簡簡介江漢概況況武漢市市轄區(qū)。因漢水水經(jīng)轄區(qū)區(qū)西南注注入長江江、漢水水與長江江匯合于于此地而而得名。位于市市區(qū)中部部。轄113個街街道。面面積333.4平平方公里里,人口口41.3萬。區(qū)府駐駐大興路路74號號。清雍雍正五年年(17727)設(shè)循禮禮坊,民民國設(shè)三三民、新新安兩個個區(qū)管轄轄,19949年年后將兩兩個區(qū)合合并建立立第

3、三區(qū)區(qū)人民政政府,119500年第三三、四、五區(qū)人人民政府府合并成成立江漢漢區(qū)人民民政府。地形南南高北低低,屬殘殘丘性河河湖沖積積平原。年均溫溫16.3,年均均降水量量12224.22毫米。是武漢漢市的商商業(yè)鬧市市中心,連通武武漢三鎮(zhèn)鎮(zhèn)的交通通必經(jīng)之之地,目目前交通通已形成成了內(nèi)連連三鎮(zhèn)、外通四四方,憑憑長江直直抵滬渝渝,借漢漢水通達(dá)達(dá)陜豫,借公路路溝通全全省,由由空運(yùn)輻輻射八方方的商品品經(jīng)濟(jì)集集散中心心。航運(yùn)運(yùn)擁有各各類碼頭頭24個個,是長長江航運(yùn)運(yùn)武漢港港的中心心。鐵路路有漢口口新火車車站和循循禮門貨貨場,是是京廣線線上重要要的客貨貨集散基基地。公公路有省省長途汽汽車客貨貨運(yùn)站,能將客客貨

4、運(yùn)達(dá)達(dá)全國大大多數(shù)城城市和地地區(qū)。航航空有武武漢航空空公司的的駐地王王家墩機(jī)機(jī)場,可可飛往全全國各大大城市。沿江大大道、中中山大道道、解放放大道、建設(shè)大大道、發(fā)發(fā)展大道道5條大大動脈和和34條條主要通通車道通通過區(qū)內(nèi)內(nèi)。是中中心商業(yè)業(yè)城區(qū),區(qū)內(nèi)大大小商店店星羅棋棋布,大大型購物物商店有有武漢商商場、中中心百貨貨大樓、六渡橋橋百貨公公司等。區(qū)內(nèi)有有中小學(xué)學(xué)校711所,醫(yī)醫(yī)療單位位1911個,較較著名的的有同濟(jì)濟(jì)醫(yī)科大大學(xué)附屬屬協(xié)和醫(yī)醫(yī)院、武武漢市紅紅十字會會醫(yī)院。區(qū)內(nèi)文文化娛樂樂設(shè)施眾眾多,有有影劇院院、文化化館、公公園233所,著著名的有有民眾樂樂園、中中山公園園等。境境內(nèi)的新新華路體體育場是

5、是全市的的大型室室外運(yùn)動動場,能能容納44萬觀眾眾。服務(wù)務(wù)行業(yè)集集中,著著名的有有璇宮飯飯店、漢漢口飯店店、天安安假日大大酒店等等。經(jīng)濟(jì)發(fā)展展20077年前三三季度，武漢市市經(jīng)濟(jì)保保持了又又好又快快發(fā)展勢勢態(tài)，全全市實(shí)現(xiàn)現(xiàn)生產(chǎn)總總值22272.3億元元，增幅幅達(dá)到115.66。預(yù)預(yù)計20007年年GDPP總量可可能超過過30000億元元，增幅幅16以上。據(jù)多方方權(quán)威專專家預(yù)測測我國今今年的GGDP增增速將達(dá)達(dá)到111.5%。 去去年是“十一五五”的開開局之年年，我市市經(jīng)濟(jì)在在保持了了近七年年的穩(wěn)定定增長態(tài)態(tài)勢以后后，今年年仍然延延續(xù)良好好的發(fā)展展態(tài)勢。運(yùn)行情情況反映映，我市市經(jīng)濟(jì)并并未出現(xiàn)現(xiàn)長

6、期增增長擴(kuò)張張乏力的的態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)增增長依然然存在較較強(qiáng)的支支撐因素素。從圖圖1可以以看出，GDPP的增長長曲線比比較平滑滑，呈現(xiàn)現(xiàn)平穩(wěn)的的增長態(tài)態(tài)勢，這這表明，本輪經(jīng)經(jīng)濟(jì)周期期的穩(wěn)定定性和持持續(xù)性都都有所加加強(qiáng)，可可以預(yù)見見，未來來幾年經(jīng)經(jīng)濟(jì)仍將將維持這這種平穩(wěn)穩(wěn)增長的的態(tài)勢。下圖為武武漢與華華中區(qū)另另外三個個重點(diǎn)城城市GDDP總量量比較圖圖指 標(biāo)標(biāo)武漢成都南京沈陽20044上半年GDP總總量912.23948.08902.81737.37與武漢差差距35.885-9.223-1744.866增幅（%）13.7713.5518.2214.0020044全年GDP總總量1956621855.71

7、910019000.7與武漢差差距229.7-46-55.3增幅（%）14.5513.6617.3315.5520055上半年GDP總總量10699.49911111.50011400.544863.54與武漢差差距42.00171.005-2055.955增幅（%）13.8813.5515.3315.5520055全年GDP總總量22388237112413322400與武漢差差距1331752增幅（%）14.7713.5515.2216.0020066上半年GDP總總量12177.68812244.08812777.96611900.133與武漢差差距-67.4-7.5524.99增幅（%

8、）15.2213.5515.5515.7720066全年GDP總總量25900275002774424822.499與武漢差差距160184-1077.511增幅（%）14.8813.8815.1116.5520077上半年GDP總總量14244.72214466.31114933.75514411.333與武漢差差距21.55969.00316.661增幅（%）15.1114.1115.6615.44（二）房房地產(chǎn)市市場176個個777881套853776233.555187226套185882344.63311422個1133307套套1504411331.998262444套277116

9、988.233其中：重點(diǎn)區(qū)區(qū)域商品品住房備備案統(tǒng)計計710003855.033674335套152996266.377155004套51444.599元/868442844.699740773套220667722.222213555套50133.3元元/ HYPERLINK t _blank 本季度區(qū)區(qū)域市場場表現(xiàn)出出價格普普遍上升升的態(tài)勢勢，區(qū)域域市場進(jìn)進(jìn)一步被被看好，加之秋秋交會的的拉動作作用，新新入市項項目價位位相對較較高，在在售項目目也有一一定走高高，致使使各片區(qū)區(qū)均價出出現(xiàn)較明明顯提高高。江漢區(qū)、江岸區(qū)區(qū)及硚口口區(qū)區(qū)域域品牌項項目作為為支撐區(qū)區(qū)域價格格的主要要因素，以其高高價位引引領(lǐng)

10、區(qū)域域房價走走高。兩兩路片區(qū)區(qū)本季度度地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)銷普跌跌，高價價位樓盤不斷斷進(jìn)入干干預(yù)房價價走勢，致使片片區(qū)房價價走高。本季度度調(diào)查江江漢區(qū)正正在銷售售樓盤共共20個個。江岸岸區(qū)正在在銷售樓樓盤355個。硚硚口區(qū)正正在銷售售樓盤115個。江漢區(qū)住宅類型型：商品品住宅均值：最高價均均值：1125000元/平方米米均價均值值：1005166.666元/平平方米最低價均均值：554266元/平平方米最高價個個盤：武武漢時代代廣場 150000元元/平方方米最低價個個盤：學(xué)學(xué)林華府府 53550元/平方米米江岸區(qū)住宅類型型：商品品住宅最高價均均值：1104229元/平方米米均價均值值：75513元元/平

11、方方米最低價均均值：443133元/平平方米最高價個個盤： 150000元元/平方方米最低價個個盤： 44480元元/平方方米硚口區(qū)住宅類型型：商品品住宅最高價均均值：883000元/平平方米均價均值值：64400元元/平方方米最低價均均值：447500元/平平方米最高價個個盤：1100000元/平方米米最低價個個盤：442000元/平平方米項目概況況（一）項項目經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)總用地面面積：總建筑面面積：建筑占地地：容積率：總戶數(shù)：車位：建筑密度度：綠地率：（二）項項目位置置（三）周周邊配套套三同區(qū)區(qū)域競爭爭樓盤新華路號號稱武漢漢新興的的富人區(qū)區(qū)，這里里聚集了了大量的的高品質(zhì)質(zhì)樓盤如如三金國

12、國際新城城、武漢漢萬科金金色家園園等，由由于本項項目的規(guī)規(guī)模與這這些高檔檔樓盤沒沒有可比比性，所所以我們們只對新新華路、建設(shè)大大道沿線線的與本本項目規(guī)規(guī)模和品品質(zhì)相當(dāng)當(dāng)?shù)臉潜P盤做一些些簡單的的分析：江漢區(qū)同同區(qū)域?qū)憣懽謽乔榍闆r比較較序號樓盤名稱稱位置開發(fā)商名名稱占地面積積建筑面積積綠化率容積率建面均價價1浦發(fā)銀行行大廈江漢區(qū)新新華路2218號號59799.566平方米米500000平方方米32%6.3991300002世貿(mào)大廈廈江漢區(qū)解解放大道道6866號52000平方米米11萬mm222750003.陽光新新天地江漢區(qū)新新華路2231號號26.440%7.077540004.新世界國國貿(mào)大廈

13、廈江漢區(qū)建建設(shè)大道道5688號120000（全全裝修）5.福星國際際商會大大廈新華路1186號號580006.財富大廈廈江漢區(qū)解解放大道道西馬路路車站旁旁40%459887.元辰國國際江漢區(qū)青青年路882號42%340008.金華商務(wù)務(wù)大廈江漢區(qū)建建設(shè)大道道6255號22.880%640000江岸區(qū)寫寫字樓情情況比較較1.金益大廈廈江岸區(qū)中中山大道道與四唯唯路交匯匯處15%6.6993600082711113392.廣源大廈廈30%64800082800334443.港澳中心心江岸區(qū)江江漢路1118號號6127782822305594.九運(yùn)京京漢名都都江岸區(qū)麟麟趾路進(jìn)進(jìn)化村11號3300082

14、73352115硚口區(qū)寫寫字樓情情況比較較1.匯豐企業(yè)業(yè)總部硚口區(qū)古古田二路路與南泥泥灣大道道交匯處處32%1.6994200083855028882.泰合廣場場硚口區(qū)武武勝路8000050333513333.同馨商務(wù)務(wù)大廈硚口區(qū)解解放大道道5866號400008378822229四.項目目SWOOT分析析優(yōu)勢:本項目位位于新華華路與建建設(shè)大道道的交叉叉口處,距離西西北湖高高檔生活活區(qū)咫尺尺之遙,地理位位置絕佳佳;本項目生生活配套套齊全,交通方方便; 劣劣勢:項目規(guī)模模較小，綠化較較少，不不利于提提升品質(zhì)質(zhì)和價格格； 威威脅: 本本項目周周邊高檔檔綜合樓樓盤較多多,住宅宅戶型以以中小戶戶型為主

15、主,其商商業(yè)也已已經(jīng)招商商入住,在市場場不景氣氣的大環(huán)環(huán)境下分分流了本本公司的的部分客客源. 機(jī)會會: 本本區(qū)域可可供開發(fā)發(fā)的土地地幾乎沒沒有，土土地價格格的上漲漲是必然然的趨勢勢，而本本項目土土地費(fèi)用用已付，土地價價格的上上漲不會會增加本本項目的的建筑成成本，反反而會為為本項目目帶來可可觀的利利潤；今年武漢漢主城區(qū)區(qū)的拆遷遷量較大大，這必必將帶動動換房的的需求，為本項項目帶來來絕佳的的銷售機(jī)機(jī)會。 中篇 項目目定位一.價格格定位(一).武漢市市房屋價價格現(xiàn)狀狀1.最近近五年房房價走勢勢2.房價價走勢預(yù)預(yù)測據(jù)專家估估計,今今后幾年年內(nèi)武漢漢市房價價將繼續(xù)續(xù)保持上上漲的趨趨勢,而而09年年房價房

16、房價將上上漲3-5%,主要有有以下幾幾點(diǎn)原因因:1.武漢漢城市劃劃率?2.土地地費(fèi)用.建材.城市建建設(shè)配套套費(fèi)等價價格攀升升刺激房房價上漲漲據(jù)主管部部門預(yù)測測，今年年武漢房房價將持持續(xù)上漲漲、漲幅幅在3-5%左左右，主主要基于于如下四四大原因因：首先是地地價上漲漲。前年年市政府府高速土土地級別別，隨后后主城區(qū)區(qū)全面實(shí)實(shí)話招標(biāo)標(biāo)、拍賣賣、公示示制度，客觀上上刺激地地價上漲漲。房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本中中，土地地成本超超過300%。去去前年拿拿到土地地的新建建項目，今年將將大量出出籠。其次是建建筑安裝裝成本猛猛漲。去去年下半半年以來來，鋼材材、水泥泥、石材材等建筑筑原材料料價格普普遍上漲漲。以鋼鋼材為便

17、便，目前前盤元鋼鋼價格已已從去年年初每噸噸20000多無無上漲到到了現(xiàn)在在的40000多多元。又又如，近近郊采石石場全面面關(guān)閉，材料告告急，建建筑成本本會因此此增加330-550元/平方米米。第三，城城市建設(shè)設(shè)配套費(fèi)費(fèi)上漲，也會影影響房價價，20001年年至今，我市提提了兩次次城市配配套費(fèi)，兩次共共提約1100元元/平方方米，市市建設(shè)配配套費(fèi)上上漲必將將帶動房房價上升升。3、市場場泡沫依依然存在在(1)有有效需求求不足?(2)房房價接近近臨界線線目前國內(nèi)內(nèi)外房地地產(chǎn)業(yè)有有一個基基本規(guī)律律：當(dāng)?shù)氐孛科椒椒矫追績r價不能超超過一個個白領(lǐng)一一個月的的收入。上海白白領(lǐng)月收收入約為為-元，平平均房價價也是

18、這這個數(shù)；武漢白領(lǐng)領(lǐng)月收入入約為33元左右右，而220077年武漢漢主城區(qū)區(qū)的商品品房銷售售平均價價格已經(jīng)經(jīng)達(dá)到了了70000元/平方米米左右，即便從從整個重重慶市商商品房銷銷售均價價55000元/平方米米來看，也已經(jīng)經(jīng)接近660000元。(3)房房價上漲漲存在非非良性因因素1.土地地費(fèi)用攀攀升刺激激房價上上漲土地費(fèi)用用是購成成房價的的重要組組成部分分。一般般公寓土土地成本本占房價價的155220，多層占占20300，別別墅更高高，在經(jīng)經(jīng)歷20002年年土地級級差調(diào)整整、20003年年土地要要采取掛掛牌出讓讓、招標(biāo)標(biāo)拍賣方方式后，取得土土地的資資金成本本翻了好好多倍。另外，今年、明年上上市項目目的土地地基本上上是這兩兩次“