XXXX桂林正陽街東西巷項目整體策劃運營(原件)

1、桂林市秀秀峰區(qū)正正陽東西西巷歷史史保護街街區(qū)修繕繕項目整體策劃劃運營報報告廣西XXXX地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展有有限公司司廣西XXXX開發(fā)發(fā)有限公公司目 錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc308525743 第一部分分桂林經(jīng)經(jīng)濟及社社會概況況 PAGEREF _Toc308525743 h 3 HYPERLINK l _Toc308525744 一、桂林林城市規(guī)規(guī)劃與發(fā)發(fā)展概況況 PAGEREF _Toc308525744 h 3 HYPERLINK l _Toc308525745 二、“兩兩鐵”、“兩區(qū)”規(guī)劃機機遇 PAGEREF _Toc308525745 h 4 HYP

2、ERLINK l _Toc308525746 三、20011市市政規(guī)劃劃 PAGEREF _Toc308525746 h 4 HYPERLINK l _Toc308525747 四、桂林林主要經(jīng)經(jīng)濟指標標分析（來源220111政府工工作報告告） PAGEREF _Toc308525747 h 5 HYPERLINK l _Toc308525748 （一）桂桂林市GDPP增長分分析 PAGEREF _Toc308525748 h 5 HYPERLINK l _Toc308525749 （二）城城鎮(zhèn)居民民收入及及支出統(tǒng)統(tǒng)計 PAGEREF _Toc308525749 h 5 HYPERLINK l

3、 _Toc308525750 （三）220111桂林市市旅游業(yè)業(yè)分析 PAGEREF _Toc308525750 h 66 HYPERLINK l _Toc308525751 第二部分分桂林商商業(yè)市場場分析 PAGEREF _Toc308525751 h 77 HYPERLINK l _Toc308525752 一、宏觀觀市場分分析 PAGEREF _Toc308525752 h 7 HYPERLINK l _Toc308525753 （一）全全國商業(yè)業(yè)地產(chǎn)走走勢 PAGEREF _Toc308525753 h 7 HYPERLINK l _Toc308525754 （二）調(diào)調(diào)控針對對住宅，商

4、業(yè)地地產(chǎn)現(xiàn)回回暖信號號 PAGEREF _Toc308525754 h 8 HYPERLINK l _Toc308525755 （三）新新增信貸貸與貨幣幣回落，貨幣政政策難言言放松 PAGEREF _Toc308525755 h 88 HYPERLINK l _Toc308525756 二、桂林林商業(yè)場場分析 PAGEREF _Toc308525756 h 99 HYPERLINK l _Toc308525757 （一）桂桂林商業(yè)業(yè)地產(chǎn)市市場脈絡(luò)絡(luò)梳理 PAGEREF _Toc308525757 h 99 HYPERLINK l _Toc308525758 （二）桂桂林商業(yè)業(yè)經(jīng)營模模式分析析

5、PAGEREF _Toc308525758 h 11 HYPERLINK l _Toc308525759 第三部分分項目主主題概念念及規(guī)劃劃要點 PAGEREF _Toc308525759 h 113 HYPERLINK l _Toc308525760 一、東西西巷項目目規(guī)劃要要點分析析 PAGEREF _Toc308525760 h 13 HYPERLINK l _Toc308525761 （一）項項目區(qū)位位 PAGEREF _Toc308525761 h 13 HYPERLINK l _Toc308525762 （二）政政府針對對項目之之規(guī)劃改改造要點點 PAGEREF _Toc30852

6、5762 h 13 HYPERLINK l _Toc308525763 （三）東東西巷項項目SWWOT分分析PAGEREF _Toc308525763 h 144 HYPERLINK l _Toc308525764 （四）項項目劣勢勢及威脅脅的規(guī)避避 PAGEREF _Toc308525764 h 14 HYPERLINK l _Toc308525765 二、正陽陽街東西西巷歷史史沿革 PAGEREF _Toc308525765 h 115 HYPERLINK l _Toc308525766 三、項目目核心主主題概念念 PAGEREF _Toc308525766 h 16 HYPERLINK

7、l _Toc308525767 （一）定定位概念念的提出出 PAGEREF _Toc308525767 h 16 HYPERLINK l _Toc308525768 （二）東東西巷項項目文化化定位 PAGEREF _Toc308525768 h 117 HYPERLINK l _Toc308525769 四、商業(yè)業(yè)形象定定位 PAGEREF _Toc308525769 h 188 HYPERLINK l _Toc308525770 五、商業(yè)業(yè)類型定定位 PAGEREF _Toc308525770 h 199 HYPERLINK l _Toc308525771 六、商業(yè)業(yè)主題定定位 PAGERE

8、F _Toc308525771 h 200 HYPERLINK l _Toc308525772 七、業(yè)態(tài)態(tài)功能模模塊定位位 PAGEREF _Toc308525772 h 20 HYPERLINK l _Toc308525773 八、擬定定項目檔檔次定位位： PAGEREF _Toc308525773 h 200 HYPERLINK l _Toc308525774 九、項目目規(guī)劃 PAGEREF _Toc308525774 h 220 HYPERLINK l _Toc308525775 （一）東東西巷目目整體建建筑規(guī)劃設(shè)設(shè)計核心心思想 PAGEREF _Toc308525775 h 220 H

9、YPERLINK l _Toc308525776 （二）依依托明藩藩王文化化，重塑塑山水王王城 PAGEREF _Toc308525776 h 211 HYPERLINK l _Toc308525777 （三）東東西巷的的文化價價值特色色 PAGEREF _Toc308525777 h 21 HYPERLINK l _Toc308525778 （四）對對桂林市市正陽街街路東西西巷目周周邊環(huán)境境理解 PAGEREF _Toc308525778 h 221 HYPERLINK l _Toc308525779 （五）東東西巷項項目規(guī)劃劃方案 PAGEREF _Toc308525779 h 223 H

10、YPERLINK l _Toc308525780 （五）東東西巷項項目地下下部分其其他規(guī)劃劃修改建建議 PAGEREF _Toc308525780 h 399 HYPERLINK l _Toc308525781 五、項目目測算方方案 PAGEREF _Toc308525781 h 411 HYPERLINK l _Toc308525782 （一）東東西巷修修繕改造造項目現(xiàn)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc308525782 h 411 HYPERLINK l _Toc308525783 （二）新新建房計計劃和分分配 PAGEREF _Toc308525783 h 411 HYPERLINK l _

11、Toc308525784 （三）新新建房工工期和裝裝修質(zhì)量量標準 PAGEREF _Toc308525784 h 441 HYPERLINK l _Toc308525785 （四）改改造補償償安置方方案 PAGEREF _Toc308525785 h 411 HYPERLINK l _Toc308525786 （五）成成本效益益分析 PAGEREF _Toc308525786 h 442 HYPERLINK l _Toc308525787 （五）成成本控制制措施 PAGEREF _Toc308525787 h 447 HYPERLINK l _Toc308525788 （六）拆拆遷戶安安置措施

12、施 PAGEREF _Toc308525788 h 47 HYPERLINK l _Toc308525789 （七）項項目建設(shè)設(shè)工期 PAGEREF _Toc308525789 h 448 HYPERLINK l _Toc308525790 （八）結(jié)結(jié)論及建建議 PAGEREF _Toc308525790 h 488 HYPERLINK l _Toc308525791 第四部分分區(qū)域商商圈及商商業(yè)項目目分析 PAGEREF _Toc308525791 h 449 HYPERLINK l _Toc308525792 一、項目目周邊重重點商圈圈研究 PAGEREF _Toc308525792 h

13、449 HYPERLINK l _Toc308525793 （一）桂桂林市核核心商圈圈：十字字街商圈圈分析 PAGEREF _Toc308525793 h 449 HYPERLINK l _Toc308525794 （二）成成功引進進5000強：廣廣運沃爾爾瑪商圈圈分析 PAGEREF _Toc308525794 h 552 HYPERLINK l _Toc308525795 （三）聯(lián)聯(lián)達商業(yè)業(yè)廣場業(yè)業(yè)態(tài)分布布： PAGEREF _Toc308525795 h 522 HYPERLINK l _Toc308525796 （二）聯(lián)聯(lián)達商業(yè)業(yè)廣場售售價、租租金、物物業(yè)費用用 PAGEREF _To

14、c308525796 h 53 HYPERLINK l _Toc308525797 二、南京京“19112”商業(yè)項項目分析析 PAGEREF _Toc308525797 h 54 HYPERLINK l _Toc308525798 三、類似似項目“中心廣廣場地下下街”分析 PAGEREF _Toc308525798 h 555 HYPERLINK l _Toc308525799 四、成都都“寬窄巷巷子”項目分分析 PAGEREF _Toc308525799 h 566 HYPERLINK l _Toc308525800 五、結(jié)合合東西巷巷項目分分析小結(jié)結(jié)及判斷斷 PAGEREF _Toc308

15、525800 h 57 HYPERLINK l _Toc308525801 第五部分分東西巷巷項目商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃 PAGEREF _Toc308525801 h 558 HYPERLINK l _Toc308525802 一、商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)定定位與功功能區(qū)域域定位 PAGEREF _Toc308525802 h 558 HYPERLINK l _Toc308525803 三、商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)及及地下區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃方案（待定） PAGEREF _Toc308525803 h 58 HYPERLINK l _Toc308525804 （一）區(qū)區(qū)域按建建筑風貌貌劃分如如下 PAGEREF _Toc308525

16、804 h 599 HYPERLINK l _Toc308525805 （二）考考慮縱橫橫交通體體系、經(jīng)經(jīng)營體系系如下： PAGEREF _Toc308525805 h 59 HYPERLINK l _Toc308525806 （三）結(jié)結(jié)合縱橫橫關(guān)系，將項目目的區(qū)域域業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃如下下： PAGEREF _Toc308525806 h 600 HYPERLINK l _Toc308525807 （四）主主要業(yè)態(tài)態(tài)劃分說說明（略略） PAGEREF _Toc308525807 h 611 HYPERLINK l _Toc308525808 第六部分分東西巷巷開發(fā)和和運營模模式 PAGEREF _T

17、oc308525808 h 611 HYPERLINK l _Toc308525809 一、項目目前期運運作模式式分解 PAGEREF _Toc308525809 h 661 HYPERLINK l _Toc308525810 （一）前前期運作作模式 PAGEREF _Toc308525810 h 662 HYPERLINK l _Toc308525811 （二）地地下人防防運作要要點 PAGEREF _Toc308525811 h 622 HYPERLINK l _Toc308525812 （三）開開發(fā)商獨獨資投入入，風險險利益并并存 PAGEREF _Toc308525812 h 622

18、HYPERLINK l _Toc308525813 （四）組組建銷售售團隊，迅速回回籠資金金 PAGEREF _Toc308525813 h 62 HYPERLINK l _Toc308525814 二、項目目后期商商業(yè)運營營分解 PAGEREF _Toc308525814 h 662 HYPERLINK l _Toc308525815 （一）零零租零售售與整租租不售兩兩種方式式混合的的模式 PAGEREF _Toc308525815 h 663 HYPERLINK l _Toc308525816 （二）全全“獨資投投入”與“共同股股份運營營” PAGEREF _Toc308525816 h

19、63 HYPERLINK l _Toc308525817 （三）商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)三種運運營模式式 PAGEREF _Toc308525817 h 63 HYPERLINK l _Toc308525818 （四）走走特色商商業(yè)運營營，建桂桂林文化化“耍都” PAGEREF _Toc308525818 h 63 HYPERLINK l _Toc308525819 第七部分分桂林東東西巷項項目招商商策略 PAGEREF _Toc308525819 h 664 HYPERLINK l _Toc308525820 一、招商商總體策策略 PAGEREF _Toc308525820 h 644 HYPERLIN

20、K l _Toc308525821 （一）立立足桂林林、面向向廣西，輻射全全國 PAGEREF _Toc308525821 h 644 HYPERLINK l _Toc308525822 （二）重重點確保保主力店店引進，以“羊群效效應(yīng)”吸附中中小品牌牌 PAGEREF _Toc308525822 h 64 HYPERLINK l _Toc308525823 （三）集集中簽約約“聚合效效應(yīng)”，形成成事件營營銷的借借力點 PAGEREF _Toc308525823 h 664 HYPERLINK l _Toc308525824 （四）大大型活動動引導(dǎo)造造勢，細細致招商商工作執(zhí)執(zhí)行到底底 PAGER

21、EF _Toc308525824 h 64 HYPERLINK l _Toc308525825 二、商家家進駐要要求和原原則 PAGEREF _Toc308525825 h 655 HYPERLINK l _Toc308525826 第八部分分桂林東東西巷項項目開街街策略 PAGEREF _Toc308525826 h 665 HYPERLINK l _Toc308525827 一、東西西巷項目目開街總總體策略略 PAGEREF _Toc308525827 h 65 HYPERLINK l _Toc308525828 （一）先先試營業(yè)業(yè)后正式式開業(yè) PAGEREF _Toc308525828

22、h 665 HYPERLINK l _Toc308525829 （二）開開業(yè)需要要具備的的條件 PAGEREF _Toc308525829 h 666 HYPERLINK l _Toc308525830 二、東西西巷項目目開街活活動策劃劃 PAGEREF _Toc308525830 h 66 HYPERLINK l _Toc308525831 （一）SSP開業(yè)業(yè)促銷活活動 PAGEREF _Toc308525831 h 666 HYPERLINK l _Toc308525832 （二）開開業(yè)典禮禮等活動動 PAGEREF _Toc308525832 h 66 HYPERLINK l _Toc3

23、08525833 （三）開開業(yè)慶典典演藝活活動 PAGEREF _Toc308525833 h 677 HYPERLINK l _Toc308525834 第九部分分桂林東東西巷商商業(yè)經(jīng)營營管理策策略 PAGEREF _Toc308525834 h 688 HYPERLINK l _Toc308525835 一、商業(yè)業(yè)經(jīng)營管管理的前前期介入入方案 PAGEREF _Toc308525835 h 668 HYPERLINK l _Toc308525836 （一）前前期施工工建設(shè)階階段的介介入 PAGEREF _Toc308525836 h 688 HYPERLINK l _Toc30852583

24、7 （二）竣竣工驗收收和接管管驗收 PAGEREF _Toc308525837 h 668 HYPERLINK l _Toc308525838 （三）商商業(yè)經(jīng)營營管理知知識的咨咨詢和答答疑 PAGEREF _Toc308525838 h 688 HYPERLINK l _Toc308525839 （四）商商業(yè)經(jīng)營營管理的的基本工工作 PAGEREF _Toc308525839 h 699 HYPERLINK l _Toc308525840 （五）后后期商業(yè)業(yè)專項維維修資金金 PAGEREF _Toc308525840 h 70 HYPERLINK l _Toc308525841 （六）入入駐商

25、家家進行評評級工作作 PAGEREF _Toc308525841 h 70 HYPERLINK l _Toc308525842 （七）后后期商業(yè)業(yè)經(jīng)營管管理服務(wù)務(wù)標準： PAGEREF _Toc308525842 h 70 HYPERLINK l _Toc308525843 二、桂林林東西巷巷促銷宣宣傳管理理 PAGEREF _Toc308525843 h 72 HYPERLINK l _Toc308525844 （一）東東西巷項項目VII系統(tǒng) PAGEREF _Toc308525844 h 722 HYPERLINK l _Toc308525845 （二）東東西巷項項目年度度營銷活活動的策策

26、劃 PAGEREF _Toc308525845 h 722第一部分分 桂林林經(jīng)濟及及社會概概況一、桂林林城市規(guī)規(guī)劃與發(fā)發(fā)展概況況桂林是一一座歷史史悠久的的文化名名城，119988年桂林林實現(xiàn)地地市合并并后，桂桂林市現(xiàn)現(xiàn)轄有五五個城區(qū)區(qū)、十二二個縣。五個城城區(qū)為秀秀峰區(qū)、疊彩區(qū)區(qū)、象山山區(qū)、七七星區(qū)、雁山區(qū)區(qū)，十二二縣為龍龍勝、資資源、全全州、灌灌陽、興興安、靈靈川、臨臨桂、永永福、陽陽朔、荔荔浦、平平樂、恭恭城。本本項目區(qū)區(qū)位于市市區(qū)內(nèi)七七星區(qū)。七星區(qū)區(qū)位于桂桂林市漓漓江的東東畔，轄轄2個鄉(xiāng)鄉(xiāng)（穿山山鄉(xiāng)、朝朝陽鄉(xiāng)）和2個個街道辦辦事處（七星街街道辦事事處、東東江街道道辦事處處），行行政區(qū)域域面

27、積883平方方公里。高新區(qū)區(qū)七星區(qū)區(qū)在市委委、市政政府的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)下，認真貫貫徹市委委、市政政府提出出的高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)要實實現(xiàn)“八八個突破破”的要要求，發(fā)發(fā)揚 “務(wù)實為為本、開開拓爭先先”的高高新區(qū)精精神，始始終圍繞繞年初確確定的“一手抓抓園區(qū)建建設(shè)，一一手抓現(xiàn)現(xiàn)有企業(yè)業(yè)做大做做強，不不斷夯實實高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)可持續(xù)續(xù)發(fā)展基基礎(chǔ)”的的工作思思路，努努力按照照自治區(qū)區(qū)提出的的實現(xiàn)經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展“三突突破”的的要求開開展工作作，一年年來，高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)保保持了持持續(xù)增長長，園區(qū)區(qū)建設(shè)取取得實質(zhì)質(zhì)性進展展，投資資環(huán)境進進一步優(yōu)優(yōu)化，各各項社會會事業(yè)全全面進步步，經(jīng)濟濟社會協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展展，基本本實現(xiàn)區(qū)區(qū)人

28、大八八屆三次次會議確確定的工工作目標標，全面面完成上上級下達達的“三三突破”經(jīng)濟指指標任務(wù)務(wù)?！氨Ｗo漓漓江，發(fā)發(fā)展臨桂桂，再造造一個新新桂林”的桂林林城市發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略。逐漸漸形成高高新產(chǎn)業(yè)業(yè)向東發(fā)發(fā)展、高高校學(xué)府府區(qū)南移移至雁山山區(qū)、工工業(yè)行政政在西、商貿(mào)物物流在北北的城市市格局，充分利利用各區(qū)區(qū)域的優(yōu)優(yōu)勢。臨臨桂、漓漓東新區(qū)區(qū)依然是是目前桂桂林城建建的主戰(zhàn)戰(zhàn)場,也也是市民矚目目的焦點點。二、“兩兩鐵”、“兩區(qū)”規(guī)劃機機遇貴廣鐵路路：經(jīng)過過市區(qū)和和龍勝、臨桂、靈川、陽朔和和恭城55省。220133年通車車。湘桂鐵鐵路：該該鐵路 HYPERLINK http:/www.guilin.cm 桂桂林

29、段正正線長度度2455公里，經(jīng)過市市區(qū)和全全州、興興安、靈靈川、臨臨桂和永永福5縣縣，總投投資1220億元元?！皟设F”的建成成對桂林林的發(fā)展展：形成成2小時時商務(wù)圈圈：在湘湘桂鐵路路改造完完成以及及貴廣鐵鐵路建成成后，將將有兩條條快速、高標準準的鐵路路經(jīng)過桂桂林，桂桂林將成成為“兩鐵”交匯的的節(jié)點，其區(qū)域域性交通通樞紐地地位會進進一步凸凸顯。未未來，市市民乘火火車到長長沙、廣廣州、貴貴陽、南南寧4個個省會城城市，最最快只需需2個小小時左右右。全面推進進“兩區(qū)區(qū)”建設(shè)設(shè)，優(yōu)化化提升第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)。強力推推進桂林林“國家旅旅游綜合合改革試試驗區(qū)”和“國家服服務(wù)業(yè)綜綜合改革革試點區(qū)區(qū)域”建設(shè)，把旅游游

30、業(yè)和服服務(wù)業(yè)培培育成為為我市戰(zhàn)戰(zhàn)略性支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)。桂林林的第三三產(chǎn)業(yè)增增加值在在國民經(jīng)經(jīng)濟所占占比重在在廣西處處于領(lǐng)先先地位，20110年桂桂林旅游游接待總總?cè)藬?shù)達達22446.333萬人人次。從經(jīng)濟發(fā)發(fā)展看，桂林是是世界著著名的 HYPERLINK /view/401302.htm 風風景游覽覽城市和和 HYPERLINK /view/39422.htm 歷史文文化名城城，是廣廣西東北北部地區(qū)區(qū)商業(yè)集集散中心心，商業(yè)業(yè)機構(gòu)眾眾多，商商業(yè)交易易活躍，形成 國營、集體、民營、外資、個體等等多種 HYPERLINK /view/2870612.htm 經(jīng)經(jīng)濟成分分和多種種形式并并存的商商業(yè)流通通格

31、局，“兩廣”鐵路的的建設(shè)為為桂林市市經(jīng)濟跨跨越式發(fā)發(fā)展帶來來了新機機遇,必必將帶動動區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟合作作邁上新新臺階,使桂林林更快地地融入珠珠三角經(jīng)經(jīng)濟。從房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展來來看，擁擁有獨特特的山水水風光的的桂林將將成為一一二線城城市選擇擇投資、自住的的最佳選選擇城市市，為桂桂林的房房地產(chǎn)行行業(yè)看到到了未來來的發(fā)展展前景是是巨大的的。三、20011市市政規(guī)劃劃桂林市112122工程”是指“一橋兩兩園十二二路”，“一橋”為龍門門大橋、“兩園”為園林林植物園園、漓東東公園、“十二路路”分別是是西二環(huán)環(huán)路、萬萬福東路路、建干干北路、陽江南南路、陽陽江北路路、濱江江南路、濱江北北路、福福利路、芳香路路、芳華華

32、路、站站前路、臨蘇路路等城市市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施。這些項目目的實施施,將對對進一步步完善城城市路網(wǎng)網(wǎng),疏解解中心城城區(qū)交通通,改善善城市交交通環(huán)境境和生活活環(huán)境,緩解城城市交通通壓力,促進桂桂林社會會經(jīng)濟發(fā)發(fā)展產(chǎn)生生積極的的作用。四、桂林林主要經(jīng)濟濟指標分析析（來源源20111政府府工作報報告）（一）桂桂林市GGDP增增長分析析我市地區(qū)區(qū)生產(chǎn)總總值在“十五”期末的220055年為5122.033億元增增加到220100年的111088.633億元，年均增增長133.5%；財政政收入由由51.61億億元增加加到1221.008億元元，年均均增長118.66%。累累計完成成全社會會固定資資產(chǎn)投資資2711

33、7.778億元元，年均均增長335.55%。三三次產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)由由23.436.540.1調(diào)整整為188.345.336.4。以以特色效效益農(nóng)業(yè)業(yè)為主導(dǎo)導(dǎo)的現(xiàn)代代農(nóng)業(yè)穩(wěn)穩(wěn)步發(fā)展展，農(nóng)林林牧漁業(yè)業(yè)總產(chǎn)值值突破3300億億元、增增加值突突破2000億元元，農(nóng)民民人均純純收入突突破50000元元大關(guān)。經(jīng)濟的快快速增長長，使桂桂林市民民的整體體消費力力大大增增加，人人民的購購買力穩(wěn)穩(wěn)步提升升，社會會消費品品零售總總額也不不斷攀升升。表一：桂桂林市城城鎮(zhèn)居民民可支配配收入與與消費支支出情況況表可支配收收入消費性支支出消費傾向向（%）20099年1-12月月20100年1-12月月增減（%）20099年1-

34、12月月20100年1-12月月增減（%）桂林市162221.445179449.11410.665104448.552114777.4469.85563.994桂林市區(qū)區(qū)166220.338183772.33410.554109666.551116446.996.20063.339桂林縣域域158222.229175220.99710.77499300.244113006.00313.88564.553（二）城城鎮(zhèn)居民民收入及及支出統(tǒng)統(tǒng)計表二： 桂林市市20110年家家庭收入入構(gòu)成情情況指 標單位金額同比增長長%占總收入入比重家庭總收收入元191113.4410.889100其中：可可支配收

35、收入元179449.1110.6651.工資資性收入入元111663.998.68858.4412.經(jīng)營營性收入入元21866.85510.55911.4443.財產(chǎn)產(chǎn)性收入入元782.727.0024.1004.轉(zhuǎn)移移性收入入元49799.913.99326.005桂林市220100年城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民消消費性支支出增減減情況表表指 標本期上年同期期同比增減減(%)五、家庭庭總支出出147665136441.448.244消費支出出114777.55104448.559.855其中:服服務(wù)性消消費支出出29999.89926622.46612.667一、食品品4765544144.1887.955二

36、、衣著著10166.877949.387.111三、居住住12799.22210555.69921.117四、家庭庭設(shè)備用用品及服服務(wù)740.13680.418.788五、醫(yī)療療保健664.75578.7114.887六、交通通和通信信14011.17712922.8998.388七、教育育文化娛娛樂服務(wù)務(wù)13444.71112177.49910.445八、其他他商品和和服務(wù)265.61259.782.244（三）220111桂林市旅旅游業(yè)分分析東西巷規(guī)規(guī)劃具有有旅游地地產(chǎn)屬性性，旅游游分析較較重要。桂林作為為國際旅旅游名城城，以旅旅游業(yè)為為龍頭的的現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)健健康發(fā)展展，質(zhì)量量效益顯顯著提

37、高高，20010年年累計接接待游客客86001.990萬人人次，年年均增長長13.3%；實現(xiàn)旅旅游總收收入5449.774億元元，年均均增長223.88%。桂林借助助中國東盟博博覽會在在廣西舉舉辦的優(yōu)優(yōu)勢，加加大了對對東盟客客源市場場的開拓拓，東盟盟國家游游客量異異軍突起起，上半半年同比比增長就就超過440%，增幅居居全國之之首。同同時，注注重培育育穆斯林林市場，發(fā)展印印度、俄俄羅斯市市場，終終使使海海外旅游游頑強收收紅。 受國家經(jīng)經(jīng)濟刺激激政策影影響，去去年全國國國內(nèi)旅旅游仍較較為紅火火。桂林林旅游對對此早有有準備，在年初初海外旅旅游一片片低迷時時就做好好了“國際損損失國內(nèi)內(nèi)補”的對策策，市

38、領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)帶頭頭在廣東東、湖南南、上海海、北京京等國內(nèi)內(nèi)主要旅旅游客源源城市開開展形式式多樣的的旅游推推介活動動。同時時，還精精心策劃劃了桂林林國際山山水文化化旅游節(jié)節(jié)、恭城城桃花節(jié)節(jié)、興安安“桂林米米粉節(jié)”、資源源老城墻墻燈歌節(jié)節(jié)等節(jié)慶慶活動，吸引了了眾多游游人，使使國內(nèi)旅旅游在去去年接待待14770多萬萬人次的的高平臺臺上仍呈呈現(xiàn)出兩兩位數(shù)的的高增長長率。在旅游接接待和旅旅游收入入大幅增增長的同同時，接接到的游游客服務(wù)務(wù)質(zhì)量投投訴為1155起起，同比比下降116.22%，游游客滿意意率全年年保持在在97%以上。第二部分分 桂林林商業(yè)市市場分析析一、宏觀觀市場分分析（一）全全國商業(yè)業(yè)地產(chǎn)走走勢高

39、緯環(huán)球球機構(gòu)數(shù)數(shù)據(jù)顯示示，20010年年前111個月，中國商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資增增長488.4%，眾多多住宅開開發(fā)商紛紛紛進入入商業(yè)地地產(chǎn)領(lǐng)域域；此外外，去年年前111個月辦辦公樓和和商鋪的的銷售額額同比分分別增長長48.4%和和50.2%。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的活躍躍在上海海、北京京等主要要城市尤尤為明顯顯。數(shù)據(jù)據(jù)顯示，由于銷銷售、租租用良好好，上海海甲級寫寫字樓空空置率由由20009年末末的177.2%大幅降降至20010年年末的 6.11%。租租金方面面，20010年年第四季季度上海海甲級寫寫字樓市市場平均均有效凈凈租金達達到3446元/平方米米/月，環(huán)比上上漲3.4%，同比上上漲200.7%。商業(yè)地

40、產(chǎn)產(chǎn)包括：商鋪地地產(chǎn)、寫寫字樓、工業(yè)地地產(chǎn)、購購物中心心地產(chǎn)、酒店公公寓等。傳統(tǒng)的的商業(yè)地地產(chǎn)項目目從規(guī)模模和形態(tài)態(tài)上分為為三大類類，一類類是大型型的ShhopppinggMalll，一一類是主主體商業(yè)業(yè)街的商商鋪店面面，還有有一類是為為社區(qū)服服務(wù)的便便民商店店，也就就是人們們常說的的居民社社區(qū)臨街街商鋪。2010020111年政政策頻出出、市場場多變，通脹壓壓力不減減，商業(yè)業(yè)市場無無論是供供應(yīng)量還還是成交交量，都都有所下下降。國國際經(jīng)濟濟局勢動動蕩不安安，先有有美債危危機，后后有美聯(lián)聯(lián)儲承諾諾低息。在調(diào)控控背景下下,央行行保持了了謹慎的的態(tài)度。既沒有有緊跟美美國宣布布未來實實行低息息，也沒沒

41、有進一一步加息息或提高高存準的的操作。新“國十條條”頒布下下，觀望望氛圍出出現(xiàn)，但但政策也也都暫時時還未涉涉及商業(yè)業(yè)市場。商務(wù)部門門的“限外”等政策策，國內(nèi)內(nèi)投資者者在整個個商業(yè)地地產(chǎn)大宗宗交易中中的比重重將加大大。（二）調(diào)調(diào)控針對對住宅，商業(yè)地地產(chǎn)現(xiàn)回暖信信號20100年開始始地產(chǎn)行行業(yè)內(nèi)部部已經(jīng)開開始出現(xiàn)現(xiàn)分化，龍頭和和商業(yè)地地產(chǎn)的市市場份額額提升，呈現(xiàn)出出強者愈愈強、弱弱者愈弱弱的局面面。20011年年這種態(tài)態(tài)勢進一一步延續(xù)續(xù)。上半半年地產(chǎn)產(chǎn)公司銷銷售回款款保持增增長，但但增幅低低于去年年同期。其中，一線龍龍頭和商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)銷售回回款增幅幅最大，市場份份額同比比提高；園區(qū)土土地開發(fā)發(fā)和主

42、題題投資類類公司銷銷售回款款最差，市場份份額有所所下降。在房地地產(chǎn)調(diào)控控環(huán)境下下，一線線龍頭公公司和商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)具有逆逆勢擴張張的能力力，資金金實力較較弱的中中小開發(fā)發(fā)商面臨臨市場份份額進一一步下滑滑的風險險。（三）新新增信貸貸與貨幣幣回落，貨幣政政策難言言放松根據(jù)定量量統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)分析析，20011年年下半年年開發(fā)商商投資力力度持續(xù)續(xù)下降已已成定局局，籌資資環(huán)境也也不可能能有大的的改善，最大的的不確定定性是市市場，分分析可知知，若銷銷售增速速有所下下降，開開發(fā)商面面臨的資資金壓力力很大。這將直直接導(dǎo)致致開發(fā)商商下半年年投資力力度下降降。分析判斷斷：20100年萬科科宣布將將在經(jīng)營營戰(zhàn)略上上正式

43、向向多元化化業(yè)態(tài)經(jīng)經(jīng)營邁進進。王石石表示，“在經(jīng)經(jīng)營戰(zhàn)略略上升級級為：從單一一住宅步步入多元元化業(yè)態(tài)態(tài)經(jīng)營，進軍商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)”。反映了了萬科應(yīng)應(yīng)對市場場的策略略選擇，“在當前前的形勢勢下，如如果繼續(xù)續(xù)現(xiàn)在的的策略，將可能能面臨巨巨大的市市場風險險?！鄙虡I(yè)地產(chǎn)產(chǎn)似乎成成為可以以暫時規(guī)規(guī)避風險險和政策策的避難難場所，與此同同時，加加上對政政府在住住宅市場場的（僅僅20111年成成本就高高達1.3萬億億元）保保障房計計劃心存存畏懼，越來越越多的地地產(chǎn)商將將未來戰(zhàn)戰(zhàn)略調(diào)整整的天平平偏向了了商業(yè)地地產(chǎn)。那那么正在在金融危危機中逆逆勢狂舞舞的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)，未來究究竟是一一個巨大大金礦還還是深淵淵陷阱呢呢？結(jié)

44、論顯而而易見：學(xué)習萬萬達和萬萬科，深深入市場場、引進進前瞻性性商業(yè)規(guī)規(guī)劃：比比如沃爾爾瑪要求求5.44米，3300個個車位，電影院院是5米米以上地下下商業(yè)規(guī)規(guī)劃須滿滿足這些些硬件，招招商才有有力度、顯效果果。二、桂林林商業(yè)場場分析（一）桂桂林商業(yè)業(yè)地產(chǎn)市市場脈絡(luò)絡(luò)梳理A、19997年年，桂林林微笑堂堂開業(yè)；B、19999年年，桂林林中心廣廣場正式式竣工；C、20000年年，桂林林中心廣廣場地下下商場：小香港港商業(yè)城城正式竣竣工營業(yè)業(yè)，占地地241108平平方米，鋪面共共8788間。 D、20000年年，正陽陽路步行行街完工工開街，總建面面102240平平方米，集商業(yè)業(yè)購物、休閑娛娛樂為一一體。

45、E、20005年年，國展展購物中中心引進進“南城百百貨”正式營營業(yè)；F、20005年年，聯(lián)達達商業(yè)廣廣場正式式開場，拉動鐵鐵西片區(qū)區(qū)；G、20009年年，廣運運美居沃爾爾瑪購物物廣場開開業(yè)商業(yè)格局局初具雛雛形，以以十字街街商圈為為主中心心，三個個副中心心分別為為：北邊邊沃爾瑪瑪商圈；南邊聯(lián)聯(lián)達商圈圈；東面面甲天下下商圈。由于桂林林市的城城市市政政規(guī)劃無無延續(xù)性性，加上上20111年提提交的三三個規(guī)劃劃都被國國務(wù)院駁駁回。從從整體規(guī)規(guī)劃而言言，桂林林市商圈圈格局缺缺乏政府府的有效效引導(dǎo)，且缺乏乏大品牌牌、大商商家的進進駐，導(dǎo)導(dǎo)致整個個桂林市市的商業(yè)業(yè)狀況，處于一一個較無無序狀態(tài)態(tài)。2、商鋪鋪經(jīng)歷

46、220033、20008兩兩個疲軟軟期：20033年，十十字街商商圈商鋪鋪嚴重貶貶值，南南方大廈廈、溫州州商會大大廈、點點歌臺大大樓商業(yè)業(yè)部分無無人問津津、門可可羅雀，商鋪市市場陷入入低迷期期，此負負面影響響一直延延續(xù)到220055年初。由于桂桂林本地地居民消消費能力力相對有有限，造造成了桂桂林市房房地產(chǎn)市市場上商商鋪的租租售情況況疲軟，除了處處于正陽陽街和中中山路核核心地段段的商鋪鋪情況稍稍微理想想一點外外，其他他區(qū)域商商鋪情況況不甚理理想，幾幾乎沒有有一家二二樓商鋪鋪經(jīng)營成成功的?，F(xiàn)狀：中山路段段寫字樓樓均欠缺缺停車位位，部分分層高較較低或采采光通風風差。甲天下廣廣場段、三里店店大圓盤盤段

47、多為為普通電電梯住宅宅改為商商業(yè)辦公公，物管管較差。3、市區(qū)區(qū)案例分分析：A、盛景景中心：1、租金金情況：位于漓漓東高新新區(qū)內(nèi)驂驂鸞路；中山路路段寫字字樓租440-880元/月月，七星星區(qū)板塊塊2550元元/月。2、銷售售情況：“盛景中中心”目前商商業(yè)開發(fā)發(fā)市場上上唯一以以寫字樓樓標準建建造的項項目，總總建約44.6萬萬，自自20007年底底開始銷銷售至今今，銷售售率約達達65%，目前前銷售均均價約665000元/。意向向購買客客戶較少少，銷售售速度非非常緩慢慢。B、酒店店現(xiàn)狀：1、酒店店數(shù)量：上千家酒酒店，其其中五星星級5家家；四星星級7家家；三星星級2000家；2、酒店店分布特特點：五星級

48、酒酒店基本本位于漓漓江畔；四星級酒酒店位置置多數(shù)山山水環(huán)繞繞；三星級酒酒店主要要集中在在中山路路段及各各城區(qū)交交通便利利，配套套齊全路路段。3、酒店店價格情情況： 五五星級旺旺季約110000元，淡淡季約6600元元。 四四星級旺旺季約5500元元，淡季季約3000元。 三三星級旺旺季約2200元元，淡季季約1000元。分析判斷斷：根據(jù)一線線商業(yè)地地產(chǎn)及香香港商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的經(jīng)驗測測算，支支持一個個城市商商圈（商商業(yè)綜合合體）需需要300萬人口口以上，按桂林林70多多萬人口口來算，只適適合支撐撐兩個這這樣的城城市商業(yè)業(yè)中心。而目前前桂林存存在四個個商業(yè)中中心。1、桂林林是國際際旅游城城市，也也是

49、個歷歷史文化化名城，為了保保護旅游游資源和和文化遺遺產(chǎn)，所所以對于于城市的的建設(shè)非非常謹慎慎，從而而也抑制制了桂林林的城市市化發(fā)展展，特別別對房地地產(chǎn)的影影響很大大。但近近幾年來來，桂林林進行了了舊城改造造工程，大大改改變加進進了城市市化的歷歷程，在在將來相相當長的的一段時時間內(nèi)，對桂林林房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展都起到到很大的的推作用用。2、房地地產(chǎn)業(yè)關(guān)關(guān)聯(lián)度高高，帶動動力強，已成為為桂林國國民經(jīng)濟濟的支柱柱產(chǎn)業(yè)。促進房房地產(chǎn)市市場持續(xù)續(xù)健康發(fā)發(fā)展，是是提高居居民住房房水平，改善居居住質(zhì)量量，滿足足人民群群眾物質(zhì)質(zhì)文化生生活需要要的基本本要求，是促進進消費，擴大內(nèi)內(nèi)需，拉拉動投資資增長，保持國國民經(jīng)濟

50、濟持續(xù)快快速健康康發(fā)展的的有力措措施；是是充分發(fā)發(fā)揮人力力資源優(yōu)優(yōu)勢，擴擴大社會會就業(yè)的的有效途途徑。（二）桂桂林商業(yè)業(yè)經(jīng)營模模式分析析商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)形態(tài)中中的商業(yè)業(yè)步行街街模式。社區(qū)型型或者都都會型商商業(yè)區(qū)街街和商業(yè)業(yè)步行街街是當前前都市商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)中比較較突出的的一個代代表形態(tài)態(tài)。近年年來，步步行商業(yè)業(yè)街正在在成為中中國城市市新的投投資熱點點和城市市名片。A、寫字字樓：桂林的寫寫字樓價價格大都都在6770072000元/間，集中在在象山區(qū)區(qū)。寫字字樓的價價錢相當當于市中中心住宅宅的售價價，空置置率在446左左右，反反映桂林林當?shù)厣躺虡I(yè)活動動欠缺活躍躍度。B、商場場商鋪比比較： 項目地址月租(元

51、元/)售價(元元/)出租率%南方大廈廈解放西路路2號133277550（220022年）30文化大廈廈解放東路路1377號1101333190000（220022年）43大世界秀峰區(qū)桂桂林十字字街901133203550（220022年）60康美大廈廈秀峰區(qū)中中山中路路33號381148133000（220011年）64八桂大廈廈秀峰區(qū)中中心廣場場正對面面1331522277550（220011年）90c、步行行街商鋪鋪比較：項目地址月租(元元/)售價(元元/)出租率%小香港中山中路路中心廣廣場地下下層1502600285000（220022年）90正陽步行行街正陽路3607200481000

52、（20000年）95流行港苗圃路228號120-1800200000（220011年）55天下桂林林機場高速速路和榕榕山路交交界處3655448600起（19999年）362、管理理費用管理費用用方面，收費標標準一般般為122元/48元/,跨跨度比較較大?？涂蛻籼卣髡鳎荷啼佷伒耐顿Y資者一般般都是財財力雄厚厚的公務(wù)務(wù)員、個個體老板板、當?shù)氐鼐用竦鹊?。商業(yè)業(yè)投資者者中，私私營企業(yè)業(yè)主和個個體經(jīng)營營者占了了70%的比例例，此類類人士一一般入行行較早，對市場場趨勢把把握較好好，投資資決策也也相對比比較果斷斷；公務(wù)務(wù)員等有有穩(wěn)定收收入，具具有一定定的投資資能力，占到了了被調(diào)查查人數(shù)的的20%，商業(yè)業(yè)投資

53、者者中桂林林本地居居民約占占80%，外地地居民則則占了220%，這其中中又以桂桂林周邊邊的市縣縣居民為為主。 第三部分分 項目目主題概概念及規(guī)規(guī)劃要點點一、東西西巷項目目規(guī)劃要要點分析析（一）項項目區(qū)位位桂林正陽陽路東西西巷屬于于以靖江江王府為為核心桂桂林古城城保護區(qū)區(qū)，東依依漓江，南接正正陽路步步行街、與解放放東路相相鄰，西西鄰中山山路十字字街。（二）政政府針對項目目之規(guī)劃改改造要點點正陽路東東西巷歷歷史文化化街區(qū)改改造項目目,位于于桂林歷歷史文化化保護發(fā)發(fā)展區(qū)中中心靖江江王城東東南部分分地段，含正陽陽路東巷巷、江南南巷、蘭蘭井巷、仁壽巷巷、正陽陽路西巷巷、正陽陽路北段段、解放放東路部部分。

54、秀秀峰區(qū)政政府已將將該項目目列入十十二五規(guī)規(guī)劃重點點建設(shè)項項目，項項目總占占地面積積2.992公頃頃（其中中歷史文文化核心心區(qū)2.35公公頃，鴻鴻慶隆商商業(yè)片區(qū)區(qū)0.557公頃頃），區(qū)區(qū)域內(nèi)地地上總建建筑面積積275543.21平平方米。該項目目本著保保護性開開發(fā)原則則，擬以以修繕改改造為主主、拆除除改建為為輔的方方式實施施該項目目的改造造建設(shè)，預(yù)計該該項目總總投資44.2億億元。（三）東東西巷項項目SWWOT分分析項目優(yōu)勢勢（STTRENNGTHH）項目劣勢勢（WEEAKNNESSS）處于十字字街商圈圈核心地地段，交交通便利利，有利利消費者者到達；靖江王城城文物保保護范圍圍內(nèi)，有有利于旅旅游

55、地產(chǎn)產(chǎn)模式的的規(guī)劃改改造；商業(yè)氛圍圍濃郁，商業(yè)歷歷史悠久久，具有有較強的的傳承根根基；地段及王王城文化化一脈傳傳承，是是王城遺遺址復(fù)原原的前奏奏及開發(fā)發(fā)探索，東西巷巷項目具具有打造造城市名名片的潛潛質(zhì)；桂林市區(qū)區(qū)目前尚尚無此類類風格的的歷史文文化保護護型街區(qū)區(qū)；可結(jié)合正正陽路步步行街，做為延延長段開開發(fā)；地塊小，回遷量量過大，不利于于開發(fā)運運營的成成本回收收。拆遷遷與安置置是本項項目的操操作難點點；歷史文化化保護要要求高，施工難難度大；規(guī)劃限制制因素過過多，贏贏利困難難；按同濟大大學(xué)的規(guī)規(guī)劃模式式及建筑筑風格，若純復(fù)復(fù)古街區(qū)區(qū)，則利利于旅游游地產(chǎn)而而不適合合回遷居居??；如如果考慮慮回遷安安置，

56、街街區(qū)層高高則有悖悖于保護護要求，屬于仿仿古型居居住區(qū)，難以吸吸引游客客，也難難以承載載打造城城市名片片的規(guī)劃劃；項目缺乏乏土地置置換及拆拆遷安置置的力度度，缺乏乏復(fù)原王王城文化化的決心心；明清風貌貌建筑，與與傳統(tǒng)商商業(yè)的現(xiàn)現(xiàn)代風格格取向不同，將將不可避避免地受受到相當當一部分分零售商商的抵觸觸，不利于于招商引引資；地下一層層如不能能完全售售出，開開發(fā)商則則具有虧虧損的風風險；項目威脅脅點（TTHREEAT）項目機會會點（OOPPOORTUUNITTY）與步行街街商圈距距離太近近，同質(zhì)質(zhì)化商業(yè)業(yè)會搶奪奪客源有有限；旅游景點點較難留留住旅游游客源；地面“拆拆一補一一”，地下下“建一補補二”的模式

57、式：地下下一層的的單位如如不能完完全售出出，開發(fā)發(fā)商則具具有虧損損的風險險；政府打壓壓住宅，開發(fā)商商全民開開發(fā)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地地產(chǎn)增勢勢迅猛有有過熱的的風險，須加快快開發(fā)力力度，不不易拖延延太久；地質(zhì)未有有效勘探探，這是是項目能能否建地地下人防防二層的的先決條條件，也也是項目目開發(fā)投投入的關(guān)關(guān)鍵所在在，須慎慎重；秀峰區(qū)及及桂林市市政府大大力支持持；地段及王王城文化化一脈傳傳承，是是王城遺遺址復(fù)原原的前奏奏及開發(fā)發(fā)探索，東西巷巷項目具具有打造造城市名名片的潛潛質(zhì)；緊臨靖江江王城旅旅游景點點，旅游游人群多多；國務(wù)院“兩區(qū)”規(guī)劃，以及大大桂林旅旅游、大大文化特特色、保保護舊城城戰(zhàn)略，有有利于本本項

58、目的的開發(fā)；十字街繁繁華商圈圈、正陽陽步行街街等，循循環(huán)軌道道交通給給商業(yè)帶帶來穩(wěn)定定人流；可結(jié)合正正陽路步步行街，做為步步行街的的延長段段規(guī)劃開開發(fā)；桂林市區(qū)區(qū)目前尚尚無此類類風格的的歷史文文化保護護型街區(qū)區(qū)；靖江王城城文物保保護范圍圍內(nèi)，有有利于旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)模式的的規(guī)劃改改造；（四）項項目劣勢勢及威脅脅的規(guī)避避通過對項項目 SSWOTT 的分分析，我我們了解解了項目目的優(yōu)劣劣勢以及及項目所所面臨的的機會威威脅。對對于項目目的優(yōu)勢勢及機會會，在未未來定位位時要盡盡可能地地發(fā)揮，同時對對于劣勢勢和威脅脅，應(yīng)主主動采取取措施去去規(guī)避。以下是我我司對項目目劣勢及及威脅的的規(guī)避措措施： 在定位位方面

59、。項目盡盡量多安安排一些些互補的的業(yè)態(tài)，除了滿滿足旅游游者觀賞賞以外，項目盡盡可能地地多提供供吃、住住、娛樂樂等多功功能服務(wù)務(wù)，同時時應(yīng)盡量量將同一一業(yè)態(tài)集集中某一一區(qū)域，減少顧顧客在不不同功能能服務(wù)區(qū)區(qū)之間流流動的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換時間間； 在硬件件方面。確定與與王城統(tǒng)統(tǒng)一的項項目建風風格，需需要從項項目主題題方面來來提高項項目的獨獨特性；另外，采用優(yōu)優(yōu)化規(guī)劃劃設(shè)計，以有利利于項目目未來主主力店招招商； 在招商商方面。項目考考慮錯誤誤經(jīng)營，避免商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)同質(zhì)化化，招商商時需要要通過大大面積主主力店的的招商來來帶動中中小商戶戶的入駐駐，形成成項目的的競爭優(yōu)優(yōu)勢； 在銷售售方面。時間控控制上，要盡早早啟動

60、營營銷策略略，縮短短銷售期期，通過過積蓄勢勢能在短短時間消消化可售售物業(yè)；在價格格方面，應(yīng)更多多考慮大大面積店店鋪（地地面地下下連體規(guī)規(guī)劃建筑筑等）的的實際需需要，制制定出合合理價格格以吸引引投資客客戶，而而且通過過如租售售連動等等，引入入主力店店等措施施增強投投資者信信心；在在資金壓壓力方面面，可以以采用多多種戰(zhàn)略略合作方方式減少少投資壓壓力，盡盡量發(fā)揮揮項目整整體規(guī)模模以及商商戶組合合優(yōu)勢； 在經(jīng)營營方面。項目免免面臨培培養(yǎng)期的的問題，業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃時盡盡可能地地考慮更更多選擇擇目的性性業(yè)態(tài)，其次，根據(jù)項項目及區(qū)區(qū)域的特特點，盡盡可能連連通正陽陽步行街街區(qū)與十十字街區(qū)區(qū)，增加加區(qū)域內(nèi)內(nèi)的固定定