XXXX年第二季度石家莊商品住宅市場分析報告

1、引言：調(diào)控持續(xù)收緊透視樓市高幅震蕩局2011年第二季度的石家莊樓市，依然處在一季度多項房地產(chǎn)調(diào)控政策的“余波”之中。在限購、限價、限貸和“一房一價”的合力影響下，石家莊樓市的政策壓力并沒有明顯的減弱。在政策壓力之下，石家莊樓市還是呈現(xiàn)出了一定的回升態(tài)勢。整體來看，二季度石家莊商品住宅市場呈現(xiàn)出兩種截然不同的狀態(tài)：供應量和成交均價呈現(xiàn)“急漲急跌”，月度之間的落差加大；成交量則穩(wěn)步回升。進入4月，開發(fā)企業(yè)市場信心恢復加大推盤力度，市場有效供應量得到釋放，在3月探底的基礎(chǔ)上有了幅度極小的回升，3月底石家莊出臺的限價政策也并未對商品住宅成交均價產(chǎn)生實質(zhì)性影響。但隨著5月“一房一價”政策的出臺，開發(fā)企業(yè)

2、的心態(tài)再度謹慎，推盤力度與4月有天壤之別；在房價制定上也趨于保守，當月商品住宅成交均價出現(xiàn)了大幅度的波動。但“一房一價”并未對成交產(chǎn)生根本性影響，成交量緩慢回升。6月消費者的心態(tài)漸趨明朗，購房積極性回升，當月的成交回升態(tài)勢較為明顯；而開發(fā)企業(yè)在很快適應了新政策“水溫”之后，對供應量進行了重新調(diào)整。6月無論是供應量、成交量還是成交均價，石家莊商品住宅市場呈現(xiàn)回升態(tài)勢。由調(diào)查數(shù)據(jù)我們發(fā)現(xiàn)，消費者的心態(tài)較一季度發(fā)生了明顯的變化。剛性需求的回潮表明市場需求主體仍然活躍，在購房時更關(guān)注居住配套也顯示石家莊消費者的置業(yè)心態(tài)漸趨理性。但是，消費者普遍對政策前景仍抱有懷疑態(tài)度，也在一定程度上制約了消費者回歸市

3、場的步伐。這在配合研究報告進行的深度訪談中也獲得了佐證。隨著上半年石家莊樓市落下帷幕，在房地產(chǎn)調(diào)控壓力不減的背景下，目前市場的種種態(tài)勢仍需觀察。2011年第二季度石家莊商品住宅市場分析報告的推出，旨在總結(jié)市場主要表現(xiàn)特征，對消費者市場預期進行盤點與分析，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定和推行新的發(fā)展戰(zhàn)略提供具有參考性和建設(shè)性的意見。一2011年二季度商品住宅市場運行情況概述（一）供應情況分析1.商品住宅供應面積提要：2011年第二季度石家莊商品住宅供應面積環(huán)比上漲113.25%，同比上漲102.12%，分月來看，商品住宅當月供應面積波動較大，4月與6月分別為波峰，5月為波谷圖1-1清晰地顯示出2010年7

4、月至2011年6月石家莊商品房和商品住宅供應面積的走勢情況。通過圖表可以發(fā)現(xiàn)，2011年第二季度石家莊商品房和商品住宅供應量走勢高度一致，并呈現(xiàn)出“急跌急漲”的態(tài)勢：4月商品房供應面積出現(xiàn)了一輪非常明顯的快速上漲，但在5月，供應面積又出現(xiàn)了一輪快速下跌，并直接探底至10萬平方米以下，而在6月，商品房和商品住宅的供應面積又重新回暖。從整體上看，2011年第二季度石家莊商品房和商品住宅供應面積呈現(xiàn)“V”形走勢，不僅與一季度形成了鮮明的反差，每月供應量的變化幅度也非常大。我們認為，造成上述走勢的原因與調(diào)控政策接連推出及開發(fā)商心態(tài)的變化有直接的原因。圖1-1 2010年7月至2011年6月石家莊商品房

5、供應面積走勢結(jié)合具體數(shù)據(jù)來看，2011年第二季度石家莊商品房供應面積為221.9629萬平方米，環(huán)比上漲63.88%，同比上漲84.44%；其中商品住宅供應面積為207.5386萬平方米，環(huán)比上漲113.25%，同比上漲102.12%。2011年第二季度石家莊商品房和商品住宅的供應量不僅同時實現(xiàn)了超過50%以上的上漲，因此，縱觀二季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無論是供應的力度，還是推盤的意愿，都是比較強烈的。值得注意的是，雖然石家莊商品住宅市場在2009年與2010年均上演了“金三銀四紅五月”的場景，但在今年5月石家莊并未如期出現(xiàn)一波供應高峰，反而出現(xiàn)了一輪急速殺跌，使“紅五月”的成色大打折扣。對于石家

6、莊商品房和商品住宅在二季度呈現(xiàn)的上述情況，我們認為，這與不斷持續(xù)深入的房地產(chǎn)調(diào)控有著很大的關(guān)系。在2011年2月底石家莊出臺限購政策之后，經(jīng)過3月對政策摸索，進入4月后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)基本適應了石家莊限購政策的“水溫”，根據(jù)限購導致的市場變化，開發(fā)企業(yè)也適時調(diào)整了推盤和供應的策略，因限購政策而暫緩推出的樓盤在4月得到了集中釋放的機會。此外，購房者對于限購政策的認識也趨于理性和清醒，沉寂一時的房地產(chǎn)交易開始變得活躍，也促使開發(fā)企業(yè)適時加大了供應力度。但進入5月，隨著“一房一價”政策的落地，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再度變得謹慎，多采取了比較保守的銷售策略，同時，由于4月的集中放量，也必然導致5月會成為一

7、個供應的集聚期，正是上述兩個原因造成了5月供應量在數(shù)據(jù)上的下降。6月的反彈表明一方面開發(fā)商再度適應政策溫度，另一方面也顯示了市場供應量的正常反彈。2.商品住宅供求比提要：2011年二季度石家莊商品住宅供求比為2.34:1，供遠大于求，但因“一房一價”的執(zhí)行造成供應量急劇萎縮，5月供求比反轉(zhuǎn)為0.23:1，在6月又恢復為供大于求。個別月份供求關(guān)系嚴重失衡，以及供求比大起大落的原因，與二季度的調(diào)控政策有很大關(guān)系。從整體來看，2011年第二季度石家莊商品住宅供求比為2.34:1，呈現(xiàn)出供大于求的局面。如圖1-2所示，除了5月由于商品住宅供應面積出現(xiàn)了急劇萎縮，導致當月供求比變?yōu)?.23:1外，4月和

8、6月均呈現(xiàn)出不同程度的供大于求的狀態(tài)，由此可見，二季度商品住宅供求比呈現(xiàn)出幅度極大的波動調(diào)整。不過，雖然二季度供求關(guān)系波動較大，但縱觀2010年7月至2011年6月，石家莊商品住宅供應總面積為473.1616萬平方米，成交總面積為400.69萬平方米，供求比為1.18:1，市場體現(xiàn)出比較穩(wěn)定的供求關(guān)系。圖1-2 2010年7月至2011年6月石家莊商品住宅供求比二季度供求關(guān)系呈現(xiàn)出幅度較大的波動，我們認為，這與房地產(chǎn)調(diào)控政策有著密切的關(guān)系。受限購政策的直接影響而暫緩推出的樓盤，在4月得到了全面釋放，直接導致了4月乃至二季度供求關(guān)系的整體失衡；“一房一價”直接影響了開發(fā)企業(yè)銷售和定價，因此又在很

9、大程度上抑制了開發(fā)企業(yè)的推盤信心；但是，與限購政策相比，“一房一價”的影響力相對較小，因此僅一個月，開發(fā)企業(yè)的供應節(jié)奏和推盤力度又恢復到正常狀態(tài)。2011年第二季度商品住宅供大于求，勢必將對下半年的石家莊商品住宅市場產(chǎn)生深遠影響。2011年石家莊商品住宅供應面積為411.74萬平方米，而2011年第二季度商品住宅供應面積為207.5386萬平方米，已經(jīng)達到2010年全年供應量的50.40%，這必將對下階段的銷售產(chǎn)生影響。我們建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在下半年需注意調(diào)整商品住宅供應結(jié)構(gòu)和供應量，防止造成市場同類產(chǎn)品的積壓，以免引起惡性競爭。（二）成交情況分析1.商品住宅成交套數(shù)提要：2011年二季度石家

10、莊商品住宅累計成交8336套，環(huán)比上漲3.24%，同比下跌9.70%。其中，期房成交8251套，環(huán)比上漲4.80%，同比下跌10.62%；現(xiàn)房成交85套，環(huán)比下跌57.51%，同比下跌43.33%。石家莊消費者在購房時以期房為主，現(xiàn)房的稀缺性愈發(fā)明顯。圖1-3反映了2010年7月至2011年6月石家莊商品住宅成交套數(shù)的走勢情況。從圖中我們可以看出，自2010年7月至2011年6月，石家莊商品住宅以期房成交為主，現(xiàn)房成交所占比例極小。由于期房從預售到交房，一般有著一至兩年的周期，勢必將加大消費者的購房風險。綜合以往石家莊商品住宅成交數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)，受商品住宅供應結(jié)構(gòu)，以及石家莊經(jīng)濟水平等因素的影

11、響，石家莊消費者在購房時仍以期房消費為主，這種局面在未來一段時期內(nèi)將很難改變。從2011年4月至6月石家莊商品住宅成交套數(shù)走勢觀察，我們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)房的成交量雖然比較低，但是相對較為穩(wěn)定；期房的成交量在經(jīng)歷了一季度的小幅下跌之后，在二季度穩(wěn)步回升，這一走勢與商品住宅成交面積的走勢較為一致。我們認為，二季度商品住宅的成交呈回升態(tài)勢，顯示石家莊消費者正在逐步恢復購房信心，隨著2月石家莊限購政策影響力有所減弱，以及“一房一價”增強了開發(fā)企業(yè)房價的透明度，商品住宅成交量在6月顯得更為活躍。經(jīng)過長期的跟蹤調(diào)查我們認為，2011年石家莊房地產(chǎn)市場的需求量仍將保持增長態(tài)勢。進入二季度末期，消費者趨于活躍；但是，

12、限購政策對消費者的影響在短期內(nèi)很難徹底消除，因此不能回避限購政策對消費者心態(tài)的作用。此外，隨著央行連續(xù)加息和提高存款準備金率，金融機構(gòu)對于房地產(chǎn)市場的限貸力度在近期難以減弱，消費者通過房貸買房的難度也將增大。再加上開發(fā)貸款同時被收緊，對于中小開發(fā)企業(yè)而言，資金鏈緊張的局面在未來一段時間很難改變。因此我們建議開發(fā)企業(yè)在制定銷售策略時，要將資金鏈安全擺在突出的位置。鑒于期房仍是石家莊商品住宅市場的主流，因此在銷售時可適時加大全款購房的優(yōu)惠力度，促使消費者選擇一次性付款買房，盡量規(guī)避房貸風險，保護開發(fā)企業(yè)的資金安全。圖1-3 2010年7月至2011年6月石家莊商品住宅成交套數(shù)走勢2.商品住宅成交面

13、積提要：2011年二季度石家莊商品住宅累計成交88.8377萬平方米，環(huán)比下跌4.18%，同比下跌17.48%，石家莊樓市在成交方面呈現(xiàn)出小幅回暖的態(tài)勢，但與限購前難以相比。這與今年二季度并未放松的房地產(chǎn)調(diào)控有著很大關(guān)系。2011年4至6月石家莊商品房累計成交117.5419萬平方米，環(huán)比下跌7.48%，同比下跌10.26%；其中商品住宅累計成交88.8377萬平方米，環(huán)比下跌4.18%，同比下跌17.48%。從成交量走勢來看，2011年第二季度石家莊商品房和商品住宅呈現(xiàn)出并不完全一致的態(tài)勢。其中在商品房成交量4月至5月呈幅度較小的下跌，5月至6月呈幅度較大的上漲；在商品住宅成交量上，4月至5

14、月基本持平，5月至6月則呈幅度較大的上漲，但從整體上看，二季度商品房和商品住宅的成交量呈緩慢回升的態(tài)勢；進入6月，這種回升的幅度有所增大。綜合上述情況我們認為，隨著政策環(huán)境日趨明朗，石家莊消費者的置業(yè)思路也趨于理性、客觀，購房行為日趨活躍；“一房一價”增強了房價透明度，減弱了消費者的部分顧慮，因此石家莊商品住宅6月成交量漲幅更為顯著。商品房先跌后漲與商品住宅逐步上漲的對比，也顯示出商品住宅成交量在很大程度上左右著商品房成交量的變化。雖然在一季度限購政策剛剛出臺時，消費者轉(zhuǎn)而關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，影響了商品房的成交量走勢。但進入二季度，商品住宅的回暖還是成為了影響商品房成交走勢的重要因素。我們認為，雖然

15、今年上半年商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注度有所升溫，但投資性的特點使其很難成為商品房市場的主流。雖然二季度商品房和商品住宅成交量整體呈現(xiàn)緩慢回升，但是環(huán)比與同比均出現(xiàn)不同程度的下跌。我們認為，雖然限購政策影響力有所減弱，但不能完全忽視；加之限價、限貸、“一房一價”等政策均在二季度啟動或深化，因此政策因素對于石家莊商品房和商品住宅成交量的影響依然比較大。圖1-4 2010年7月至2011年6月石家莊商品住宅成交面積走勢（三）成交價格分析提要：2011年二季度石家莊商品住宅成交均價為4598元/平方米，4月至6月石家莊商品住宅成交均價呈現(xiàn)出“急漲急跌”的態(tài)勢，最高成交均價與最低之間的價差超過了400元。在多重調(diào)控

16、政策的影響下，我們預計，2011年商品石家莊住宅成交均價將呈現(xiàn)整體緩慢上揚，局部波動調(diào)整的態(tài)勢。如圖1-5所示，2011年4月至6月石家莊商品住宅成交均價呈現(xiàn)出“急漲急跌”的態(tài)勢，最高成交均價與最低之間的價差超過了400元。而從2011年2月以來，石家莊商品住宅成交均價已經(jīng)連續(xù)4個月呈現(xiàn)出這種態(tài)勢，整體形成了“W字”格局。圖1-5 2010年7月至2011年6月石家莊商品住宅成交均價走勢造成石家莊商品住宅成交均價呈現(xiàn)較大波動的原因，我們認為有以下幾點：第一，在石家莊限購政策趨于明朗，開發(fā)企業(yè)對政策較為適應，消費者對政策有了理性認識的背景下，石家莊商品住宅成交均價回歸理性是大勢所趨。4月石家莊商

17、品住宅成交均價可以看作是3月下跌之后的回調(diào)；由于5月“一房一價”政策的落地，開發(fā)企業(yè)在房價制定上略顯謹慎，一定程度上拉低了房價；而進入6月后，開發(fā)企業(yè)逐步適應了“一房一價”，商品住宅成交均價重新回到了正常狀態(tài)。第二，在嚴峻的調(diào)控壓力之下，不少開發(fā)企業(yè)選擇了更為謹慎積極的定價策略，向房地產(chǎn)市場推出了更多房價更加合理的房源。此外，為了加快銷售和資金回籠的速度，一些開發(fā)企業(yè)實施了力度更大的購房優(yōu)惠活動，這也直接促使商品住宅在成交時的均價有所下降。綜上所述，我們認為，目前影響石家莊商品住宅成交均價的最重要因素在于調(diào)控政策。從目前來看，雖然限購、限價、限貸、“一房一價”先后落地，但是我們還看不到調(diào)控政策

18、將有所放松的跡象。在不斷加大的政策壓力下，石家莊商品住宅成交均價將很難再出現(xiàn)去年不斷上漲的態(tài)勢。在多重調(diào)控政策的影響下，我們預計，2011年下半年石家莊商品住宅成交均價將呈現(xiàn)整體緩慢上揚，局部波動調(diào)整的態(tài)勢。二.2011年石家莊商品住宅市場調(diào)查分析1.消費者置業(yè)目的分析提要：在經(jīng)過半年的數(shù)據(jù)調(diào)查后，石家莊購房者的購房目的基本保持一致。自住型購房一直占據(jù)市場主導地位。政策調(diào)控對樓市確實造成了不容忽視的影響。50%購房者置業(yè)為自住投資購房現(xiàn)象略有減少如圖2-1所示，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示50%的受訪者表示購房主要是用于解決基本居住，36%的受訪者是為了改善居住條件。可見，自住型購房一直占據(jù)市場主導地位。在經(jīng)

19、過兩個季度的數(shù)據(jù)調(diào)查后，石家莊購房者的購房目的基本保持平衡。在第一季度的石家莊商品住宅市場分析報告中，12%的消費者選擇用住宅來進行保值增值。此次二季度的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，10%的消費者選擇用住宅來進行保值增值，比第一季度下降了2個百分點。數(shù)據(jù)同時顯示，有3%和1%的消費者分別將購房用于“出租獲長期回報”和“短期到手賺差價”。在一季度的數(shù)據(jù)中，投資購房的比例占調(diào)查數(shù)據(jù)的5%。可見，投資住宅的現(xiàn)象在石家莊樓市中所占比例較小并略微減少。多輪政策調(diào)控給住宅市場帶來的壓力使得購房者觀望情緒依舊沒有消退，不敢輕易出手購房；限購令的出臺確實使得投資住宅的人群被限制，這在一定程度上使投資現(xiàn)象在二季度減少。圖2-

20、1 消費者購房目的市場政策不明消費者觀望情緒彌漫如圖2-2所示，在第二季度中，市場走勢成為影響消費者進行置業(yè)的首要因素。37%的消費者因市場走勢不明朗。在購房時顯得較為猶豫；31%的購房者因首付不足在購房中遇到困難；另有20%的購房者沒有遇到合適房源；12%的購房者在貸款時遇到問題。政策調(diào)控下消費者的觀望情緒依舊彌漫，限貸問題使得部分剛需消費者在購房時受到打壓。面對仍有20%的消費者沒有找到合適房源的現(xiàn)象，開發(fā)企業(yè)應多注重市場多元化產(chǎn)品的開發(fā)，以滿足不同購房者的購房需求。圖2-2 消費者在購房時遇到的問題如圖2-3所示，消費者的置業(yè)意愿并不強烈。在針對消費者置業(yè)意愿的調(diào)查中，77%的消費者表示

21、會在一年內(nèi)買房，18%的消費者表示在三到六月個內(nèi)買房，5%的消費者表示在一個月內(nèi)買房。圖2-3 消費者一年期置業(yè)意愿這一數(shù)據(jù)與第一季度形成較大的反差，表明在多重調(diào)控政策的影響下，石家莊購房者的置業(yè)意愿變得模糊，觀望情緒呈現(xiàn)擴大化的態(tài)勢。置業(yè)意愿的模糊必然會影響下半年商品住宅的成交情況，我們在此提醒房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注意觀察消費者心理變化，同時相應調(diào)整供應結(jié)構(gòu)和價格策略。2.消費者購房傾向分析提要：在消費者置業(yè)傾向方面，80至120平方米戶型最受消費者歡迎，裕華區(qū)依然是最受青睞的區(qū)域?？們r60萬元成為消費者購房時的“承受力分界點”。同時，在二季度中，消費者在選房時對物業(yè)服務的要求指數(shù)上升。自住需求為

22、市場主導市場剛需旺盛在圖2-4中的數(shù)據(jù)顯示，80-100平方米的戶型為市場最受歡迎的戶型，成為36%消費者購房時的首選；23%的消費者傾在購房時首選100-120平方米的戶型；12%的消費者傾在購房時首選120-140平方米的戶型?？梢?，80120平方米范圍內(nèi)的戶型產(chǎn)品在石家莊樓市中較為被購房者接受。而購買此類戶型的消費者多為剛性需求和改善型需求。在一線城市被彈性需求充斥市場的情況下，石家莊的自住型需求依舊占據(jù)著主導地位。圖2-4 消費者傾購房首選戶型與此同時，數(shù)據(jù)顯示，19%的購房者在購房時首選60-80平方米的小戶型，5%的購房者選擇60平方米以下的戶型。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)及從眾多樓盤銷售中心回

23、饋的信息表明，此部分消費者一方面為資金承受力較弱的年輕剛需群體，另一部分為投資者。僅有各5%的消費者選擇低于60平方米以下的小戶型以及140平方米以上的產(chǎn)品?？梢姡祟悺疤厥猱a(chǎn)品”在省會消費者中并不受推崇。橋東區(qū)受關(guān)注度上升其他區(qū)域與一季度幾近持平在圖2-5中的數(shù)據(jù)顯示，在購房者選擇區(qū)域的時候。裕華區(qū)一直以來都是購房者的首選區(qū)域。此次第二季度石家莊商品住宅市場分析報告的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，28%的購房者都首選該區(qū)域進行購房。較之一季度的數(shù)據(jù)相比，二季度數(shù)據(jù)下降1個百分點，雖然有所微降，但仍無法動搖裕華區(qū)穩(wěn)居購房者首選區(qū)域的位置。圖2-5 消費者購房時的首選區(qū)域與第一季度的數(shù)據(jù)相比，橋西區(qū)、長安區(qū)、西

24、部山前區(qū)域的關(guān)注低全部與一季度持平；橋東區(qū)受關(guān)注度上升3個百分點，新華區(qū)下降4個百分點，正定新區(qū)上升1個百分點。值得關(guān)注的是，正定新區(qū)作為市政規(guī)劃發(fā)展的重點區(qū)域，目前購房者并沒有對其有較多的關(guān)注。成熟的行政區(qū)域依舊是購房者的首選。雖然輿論目光大力關(guān)注正定新區(qū)，但是新區(qū)的居住環(huán)境、生活配套等硬件設(shè)施尚需完善，在居住成熟度上，向新區(qū)進軍的居住方式尚待時日。購房者的房屋總價接受能力有所上升 60萬元成為“承受力分界點”在圖2-6中的數(shù)據(jù)顯示，48%的消費者在購房時能承受房屋總價的范圍是40萬元以下，35%的消費者在購房時能承受房屋總價的范圍是40-60萬元?？傮w看來，共有83%的消費者在購房時的承受

25、范圍都在60萬元以下?？梢姡?0萬元成為石家莊購房者置業(yè)時房屋總價承受的分界點。圖2-6 消費者購房時所承受的房屋總價選擇60-80萬元承受范圍的消費者占據(jù)9%，選擇80-100萬元承受范圍的消費者占據(jù)4%。與一季度相比，兩個范圍段的數(shù)值都下降了1個百分點。而選擇100萬元以上承受范圍的消費者比例維持在2%，可見高端消費群體在石家莊消費者中較為固定。價格依舊為影響購房的第一要素消費者對物業(yè)關(guān)注度上升在圖2-7中的數(shù)據(jù)顯示，價格依舊是影響購房者選房的第一要素，指數(shù)為73.9。與一季度相比上升2.3個百分點。圖2-7 影響消費者選房的要素指數(shù)在二季度的調(diào)查中，消費者對物業(yè)的看重指數(shù)上升為33.0，

26、上升1.4個百分點。可見在消費者選房時，物業(yè)配套成為購房者越發(fā)關(guān)注的一個要素。對開發(fā)企業(yè)來說，好房子也需要好的物業(yè)管理才可對優(yōu)質(zhì)的樓盤項目進行“錦上添花”。此外，周邊環(huán)境、區(qū)位地段、交通、戶型、配套、開發(fā)商品牌這些指數(shù)較之一季度只略微有所變動。而各項要素整體的排序與一季度相比，基本保持一致。3.消費者市場預期分析提要：在消費者房價預期的調(diào)查中，18%的受訪者認為石家莊房價將會下降或波動調(diào)整，41%的受訪者認為石家莊房價將繼續(xù)上漲。在政策預期方面，49%的受訪者認為調(diào)控將繼續(xù)收緊。房價勻速勻速上漲成為樓市“關(guān)鍵詞”如圖2-8所示，41%的受訪者認為2011年石家莊房價將上漲，占據(jù)觀點的大多數(shù)。此

27、外，18%的受訪者認為房價將波動下降，另有22%的購房者認為房價走勢將會保持平穩(wěn)，19%的消費者表示出迷茫的觀點。根據(jù)我們的分析，消費者觀察到的房價上升的現(xiàn)象，主要因為在二季度中一些高端住宅項目入市并持續(xù)熱銷，推升了石家莊整體房價。從第一季度和第二季度的數(shù)據(jù)對比中可以發(fā)現(xiàn)，消費者一直觀察到石家莊的房價呈現(xiàn)上漲趨勢?？梢娫谙M者心中，房價勻速上漲已成為石家莊樓市的“關(guān)鍵詞”。圖2-8 消費者對石家莊房價走勢的判斷消費者認為下一階段地產(chǎn)走勢將持續(xù)上漲消費者觀察到的地產(chǎn)走勢對開發(fā)企業(yè)銷售策略具有一定的參考意義。如圖2-9所示，48%的受訪者都認為下一階段地產(chǎn)走勢繼續(xù)上漲；19%的受訪者認為地產(chǎn)走勢將

28、會保持穩(wěn)定；17%的受訪者認為地產(chǎn)走勢會是逐漸放松的趨勢；另有16%的受訪者表現(xiàn)出對房地產(chǎn)走勢判斷的不穩(wěn)定性。圖2-9 受訪者對下一階段房地產(chǎn)走勢的判斷地產(chǎn)走勢是影響開發(fā)企業(yè)銷售和消費者購房的重要因素，也會對開發(fā)企業(yè)和購房者產(chǎn)生明顯心理預期。我們建議開發(fā)企業(yè)應根據(jù)自身情況理性推出下一階段的產(chǎn)品，切勿出現(xiàn)跟風現(xiàn)象，對市場造成大量同類產(chǎn)品的擠壓。消費者認為調(diào)控政策將繼續(xù)縮緊在房價之外，我們針對政策對購房者的影響進行了調(diào)查分析。如圖2-10所示，49%的受訪者都認為樓市政策會持續(xù)收緊；16%的受訪者認為目前政策將會維持現(xiàn)狀；另有26%的受訪者表示對政策市場走勢把握不準；僅9%的受訪者認為政策會是逐漸

29、放松的趨勢。圖2-10 消費者對未來政策走勢的判斷三.石家莊商品住宅市場主要運行特征及走勢預測1.商品住宅供應量“井噴” 開發(fā)企業(yè)推盤量跟著政策走盡管在2011年第二季度房地產(chǎn)調(diào)控政策保持了密集的頻率，且調(diào)控壓力持續(xù)增強，但是石家莊商品住宅供應量還是呈現(xiàn)出“井噴”態(tài)勢。二季度商品住宅供應面積為207.5386萬平方米，環(huán)比和同比分別上漲113.25%和102.12%，這一數(shù)據(jù)相當于2010年全年供應量的50.40%。通過上述情況和分析可以看出，二季度開發(fā)企業(yè)推盤的力度和供應的意愿還是比較強烈的。但是，深入分析二季度各月數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，各月商品住宅供應水平并不一致，顯示開發(fā)企業(yè)的供應節(jié)奏與房地產(chǎn)調(diào)

30、控政策是緊密相關(guān)的。其中，4月的商品住宅供應量占二季度供應量的60.77%，6月的商品住宅供應量占36.28%，4月和6月成為了二季度供應量的兩個“波峰”；5月商品住宅供應量則僅占2.95%，成為了二季度供應量的“波谷”。我們認為，雖然二季度商品住宅供應量呈現(xiàn)“井噴”，但整體走勢依然無法回避房地產(chǎn)調(diào)控政策的深度影響：在初步適應了限購政策之后，開發(fā)企業(yè)的推盤意愿被重新喚醒，再加上“金三銀四”的傳統(tǒng)銷售旺季到來，因此前期被壓抑的商品住宅供應量得到了釋放；在“一房一價”落地后，開發(fā)企業(yè)再度謹慎，采取了相對保守的供應策略，直接引發(fā)了4月和5月商品住宅供應量的“急漲急跌”；而在適應“一房一價”之后，開發(fā)

31、企業(yè)采取了逐步恢復供應的策略，市場出現(xiàn)了正常反彈。二季度商品住宅供應量的走勢也反映出開發(fā)企業(yè)心態(tài)的變化。從整體來看，開發(fā)企業(yè)在二季度的心態(tài)較為積極，對房地產(chǎn)調(diào)控走勢也有著較為明確的認識。因此在初步適應政策水溫的背景下，適時加快了推盤的力度，力求爭取短暫的緩沖時間，緩解全年銷售任務的壓力。另一方面，市場供需雙方的心理博弈還在繼續(xù)，主要表現(xiàn)為商品住宅供求比的變化。雖然二季度供應量出現(xiàn)了“井噴”，但消費者購房需求的回升卻并沒有跟上供應量的節(jié)奏，導致二季度商品住宅市場出現(xiàn)了較為懸殊的供求比，供遠大于求，市場處在嚴重失衡的狀態(tài)之下。但是我們認為，這種供求狀態(tài)是由房地產(chǎn)調(diào)控政策導致的，鑒于市場對于調(diào)控政策

32、的適應過程，因此這種失衡的供求比很難持續(xù)。基于上述分析，我們判斷，石家莊商品住宅供應量在下半年將很難持續(xù)二季度的井噴態(tài)勢。在房地產(chǎn)調(diào)控政策保持壓力的狀態(tài)下，商品住宅供應量將根據(jù)政策環(huán)境的變化呈現(xiàn)出波動態(tài)勢。如果有房地產(chǎn)政策落地石家莊，不排除商品住宅供應量再度探底的可能性。同時，根據(jù)市場規(guī)律，下半年供應量繼續(xù)保持高位運行的可能性很小。因此我們提醒開發(fā)企業(yè)，應時刻關(guān)注房地產(chǎn)調(diào)控政策走向；在政策考量之下調(diào)整供應節(jié)奏，盡量避免供應量大起大落的情況出現(xiàn)。2.二季度商品住宅成交量小幅下挫成交均價“急漲急跌”2011年二季度石家莊商品住宅累計成交8336套，環(huán)比上漲3.24%，同比下跌9.70%；累計成交8

33、8.8377萬平方米，環(huán)比下跌4.18%，同比下跌17.48%。二季度石家莊商品住宅成交均價4598元/平方米，4月至6月的成交均價呈現(xiàn)出“急漲急跌”的趨勢，最高成交均價與最低之間的價差超過了400元。在持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下，石家莊商品住宅成交量雖然有所回升，但是漲幅較小，并沒有恢復限購政策出臺前的水平；成交均價也受到了一定影響，環(huán)比下跌2.98%。從整體上看，市場繼續(xù)呈現(xiàn)出“量價齊跌”的態(tài)勢。對于產(chǎn)生商品住宅成交乏力現(xiàn)象的原因，我們認為有以下兩個方面。首先，從成交量走勢上看，2月限購政策出臺后，石家莊商品住宅市場的調(diào)整已經(jīng)趨于結(jié)束，進入4月，整體趨勢逐步回升，到6月回升趨勢有所加速。這

34、表明市場已經(jīng)逐步適應了限購政策的“水溫”，商品住宅交易正在回歸常態(tài)；但是由于限購政策對于市場的沖擊過于猛烈，恢復市場信心還需要時間，因此盡管二季度成交趨勢有所回升，但是還無法達到限購政策出臺前的水平。其次，消費者對于限購政策的認識趨于明朗，正在逐步回歸房地產(chǎn)市場，但是由于二季度房地產(chǎn)調(diào)控政策壓力并未減弱，消費者對于調(diào)控政策仍抱有希望，在購房時難免會動作謹慎，這也在一定程度上制約了成交量回升的趨勢。在商品住宅成交依然低迷的同時，二季度成交均價也出現(xiàn)小幅下挫，各月成交均價呈現(xiàn)出“急漲急跌”的態(tài)勢。對此我們認為，商品住宅成交均價折射出市場多方心態(tài)的變化，而目前左右商品住宅成交均價的最重要因素就是房地

35、產(chǎn)調(diào)控政策。在4月和6月成交均價形成的兩個“波峰”之間，5月成交均價形成了“波谷”，我們認為，這與5月“一房一價”開始執(zhí)行有關(guān)。由于開發(fā)企業(yè)需要對“一房一價”進行適應，因此在制定房價時采取了較為謹慎的策略，在一定程度上拉低了當月的整體成交均價。由于“一房一價”并不能對商品住宅成交行為產(chǎn)生實質(zhì)性影響，因此到6月，不僅成交量開始快速回升，成交均價也回到了4月的水平。綜合上述分析，我們判斷目前商品住宅市場呈現(xiàn)的“量價齊跌”是2011年一季度的延續(xù)，是限購政策的“余波”。隨著限購政策影響力的逐步減弱，目前的“量價齊跌”將很難延續(xù)。隨著消費者對于限購政策認識漸趨明朗，短暫離場的消費者勢必要回到市場之中。

36、而二季度供應量的井噴又給消費者留下了足夠的選擇空間，因此到下半年，石家莊商品住宅成交量回暖的可能性較大。在此，我們建議開發(fā)企業(yè)對于下半年的銷售策略，應當采取較為積極的態(tài)度。但同時還需要注意到，在影響消費者購房要素指數(shù)中，價格要素以73.9點居于首位，較一季度有所擴大，顯示消費者對于石家莊商品住宅成交均價依然比較敏感。二季度供應量的井噴效應，使消費者在選擇上空間更大，因此通過單純的優(yōu)惠促銷很難打動消費者。因此我們建議，開發(fā)企業(yè)推廣項目時除了適當加大優(yōu)惠力度，調(diào)整優(yōu)惠策略外，還應有意識將消費者的關(guān)注點從價格向樓盤的“軟實力”引導，形成樓市競爭的“第二戰(zhàn)場”。3.政策走向影響消費者信心在2011年第

37、二季度石家莊商品住宅市場分析報告的調(diào)查數(shù)據(jù)中顯示，調(diào)控政策成為影響消費者置業(yè)的最重要的因素。7月12日國務院常務會議研究部署繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，提出對房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。此舉表明國家對樓市的調(diào)控力度堅決不會放松，下一步對房價過快上漲的城市或?qū)⒂懈鼮閲绤柕恼叱雠_。二季度消費者市場調(diào)查顯示，在“限購”“限貸”雙重影響之下，石家莊仍有41%的消費者表示觀察到房價上升的現(xiàn)象。根據(jù)我們對市場觀察和跟蹤，部分高端住宅項目入市并持續(xù)熱銷，影響了消費者對于市場的觀察。整體來看，石家莊二季度商品住宅成交均價表現(xiàn)出波動調(diào)整的態(tài)勢，同時在政策壓力下，開發(fā)商對于價格的調(diào)整也比較謹

38、慎，我們判斷在價格保持穩(wěn)定的前提下，消費者對于價格的關(guān)注度可能會下降。調(diào)控政策變化對于消費者消費心理和市場信心具有直接的影響，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示49%的消費者認為調(diào)控政策將持續(xù)縮緊，由此可見近半數(shù)的消費者依然保持著較為謹慎的態(tài)度，市場觀望情緒仍具有一定的基礎(chǔ)。在影響消費者購房因素的調(diào)查中，37%的受訪者者因市場走勢不明朗，在購房時顯得較為猶豫；31%的受訪者因首付不足在購房中遇到困難；另有20%的受訪者沒有遇到合適房源；12%的受訪者在貸款時遇到問題。同時，數(shù)據(jù)顯示84%的消費者房屋總價承受能力在60萬元以下，表示在半年內(nèi)買房的消費者僅占23%。這一系列的數(shù)據(jù)再度表明市場觀望情緒在短期內(nèi)難以消散，基

39、于上述原因，我們預測，在下一階段的調(diào)控政策還沒有明確落地之前，石家莊的樓市由于受到限購、限貸的影響還將會有一段不明朗的“真空期”，這段時間對石家莊開發(fā)企業(yè)的樓盤銷售會帶來一定的負面影響。對開發(fā)企業(yè)而言，隨著限貸政策的持續(xù)，一些一中小型戶型為主的中小型的開發(fā)企業(yè)可能有資金回籠的困難。因此，我們建議中小型開發(fā)企業(yè)在下半年適時進行房屋優(yōu)惠銷售，刺激購房者一次性全款購房。避免在下半年出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。4.樓市剛需依舊旺盛投資現(xiàn)象略有下降在2011年第二季度中，豪宅產(chǎn)品成為石家莊樓市輿論的熱點。大批豪宅及高端住宅產(chǎn)品紛紛在第二季度中集中亮相。很多開發(fā)企業(yè)也借助“豪宅熱”風潮推出高價位的高端住宅產(chǎn)品。

40、這在一方面造成了石家莊樓市中低產(chǎn)品的受冷，樓市中低產(chǎn)品在二季度中推出的房源較之去年同期相比明顯減少。在2011年第二季度中，大量城中村改造房源上市。在城中村改造之初，業(yè)內(nèi)預測石家莊的城中村改造項目問世后，會有大批量的回遷房涌向樓市進行交易，將會提供更多的房源供消費者選擇，也會緩解人們的購房壓力，拉低石家莊的平均房價。然而在二季度中，大批城中村改造項目的亮相卻并沒有達到上述效果。反之，分到回遷房的城中村市民并沒有將回遷房出售，而是留作投資保值的不動產(chǎn)。因此，城中村改造項目的上市會緩解樓市剛需購房者供不應求的狀態(tài)未曾改變；在二季度中的銷售市場中，大批量的消費者受到政策的影響，不敢輕易進行購房。消費

41、者在下一輪政策到來之前，仍選擇觀望；在二季度中，樓市高端產(chǎn)品進行大批量的放量。由于價格較高，大量中端消費群體被拒之門外。基于上述分析，這一現(xiàn)象使得石家莊樓市積攢了大量的自住型剛性需求的購房者。隨著市場經(jīng)濟規(guī)律，剛性需求勢必在積攢到一定階段進行爆發(fā)。我們預計在2011年第三季度末，大量剛性需求會有一個集中爆發(fā)期。在此我們提醒開發(fā)企業(yè)注意把握機會，在第三季度中要著手對樓市中端產(chǎn)品的打造，在三季度中開發(fā)企業(yè)要根據(jù)自身情況酌情推出一定數(shù)量的樓市中端產(chǎn)品，以滿足大量剛性需求。在限購和限貸的雙重影響下，二季度購房投資行為明顯減少，短期到手賺差價的消費者只占到了調(diào)查數(shù)據(jù)的1%。可見，在限購和限貸的雙重制約下，石家莊樓市的投資購房