商業(yè)廣場可行性報告

1、1010第 頁共13頁*置業(yè)*商業(yè)廣場項目可行性分析報告*置業(yè)有限公司*年*月目錄第一章總論一、項目概況二、項目提出的背景及必要性三、編制依據(jù)、原則以及研究范圍第二章建設(shè)方案一、建設(shè)地點二、建設(shè)方案及內(nèi)容第三章共用工程一、供水、排水二、道路第四章項目工程設(shè)計一、設(shè)計依據(jù)二、總平面布置三、建筑平面設(shè)計四、給排水設(shè)計五、供電照明設(shè)計六、抗震設(shè)計第五章環(huán)境保護、消防及節(jié)能一、環(huán)境保護二、消防三、節(jié)能第六章建筑項目招標一、建設(shè)項目招標范圍二、建設(shè)項目招標組織形式三、建設(shè)項目招標方式第七章項目組織及實施計劃一、項目組織方式二、項目建設(shè)進度安排第八章項目投資估算一、本建設(shè)項目投資估算依據(jù)二、項目投資估算第

2、九章項目資金籌措及資金使用計劃一、資金籌措二、資金使用計劃第十章社會、經(jīng)濟效益及結(jié)論一、社會效益二、經(jīng)濟效益第十一章風險分析及對策一、市場風險分析二、經(jīng)營管理風險分析三、金融財務(wù)風險分析第一章總論一、項目概況1、項目名城：*商業(yè)廣場2、項目開發(fā)單位：*置業(yè)有限公司3、項目負責人：*4、項目建設(shè)地址：*5、項目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容：興建以“*”為龍頭的商業(yè)、服務(wù)業(yè)綜合性商業(yè)廣場一座，總建筑面積*平方米。其中，商業(yè)用房*平方米，住宅面積*平方米。6、建設(shè)總投資及資金籌措：項目總投資預(yù)算為*萬元，建設(shè)資金來源：企業(yè)全部自籌解決。二、項目提出的背景及必要性（一）項目提出的背景1、*概況*近鄰*市東南部。*版

3、圖面積*平方公里，總?cè)丝?萬，轄*個鄉(xiāng)、*個鎮(zhèn)、*個街道辦事處，*個省級開發(fā)區(qū)，*個國有林場、*個國有水庫、*個行政村。在近二十年取得的成就尤為顯著，農(nóng)村經(jīng)濟上新臺階，工業(yè)實力增強。社會事業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，人民生活水平迅速提高。全市集中精力抓經(jīng)濟建設(shè)，加快了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟秩序，實現(xiàn)國民經(jīng)濟和社會各行業(yè)的全面發(fā)展。全市實現(xiàn)國民生產(chǎn)總值*億元，比上年增長*%，財政收入*億元，比上年增長*%；社會消費品零售總額*億元，比上年增長*%，農(nóng)民人均收入*元，比上年增長*元。2、項目建設(shè)概況*置業(yè)有限公司成立于*年*月*日，是一家*公司，本著盤活國有資產(chǎn)、實現(xiàn)資源的有效利用和社會效益、經(jīng)濟效

4、益的最大化原則，*年底，在*局及*相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)大力支持下，*決定組織成立專班，于*年初注冊資金*萬元成立*置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，*年*月，*置業(yè)成功取得*宗地開發(fā)權(quán)。本項目位于*，與新汽車站隔路相望，是聯(lián)結(jié)新老城區(qū)的交通要道。它離繁華的老城區(qū)舉步即達，又與新城區(qū)緊密相連，是老城區(qū)與新城區(qū)重要的結(jié)合點，地理位置十分優(yōu)越。隨著*的政治中心向市政府所在的新城區(qū)過渡，此地塊獨特的區(qū)域優(yōu)勢和生態(tài)優(yōu)勢日趨明顯。（二）項目提出的可行性1、進入*年以來，在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制度改革的推動下，以住宅為主體的房地產(chǎn)總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。2、在住房分配貨幣化和各地促進房地產(chǎn)市場政策的推動下，居民對住房消費的投

5、入迅速增加，購房的積極性大大提高，新的消費熱點在逐步形成。3、“精品住宅”的市場需求及發(fā)展是21世紀對城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是對今后城市小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。隨著*市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對居住功能、品質(zhì)等方面。根據(jù)*市城市經(jīng)濟社會發(fā)展以及商品房今后發(fā)展預(yù)測，這類“精品住宅”將有很大的消費需求，并將逐步成為麻城居民今后商品住房的重要選擇條件。4、項目開發(fā)條件已經(jīng)成熟，通過周密的前期市場調(diào)研和專業(yè)顧問公司的前期介入，本項目從項目實際情況、競爭對手狀況分析以及項目開發(fā)周期等因素綜合考慮已經(jīng)具備整體開發(fā)的條件。三、編制依據(jù)、原則以及研

6、究范圍1、編制依據(jù)（一）國家有關(guān)項目建設(shè)的法規(guī)（二）*市發(fā)展和改革局對*市*項目工程的立項批復(fù)（三）國家計委、建設(shè)部頒布的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（四）建設(shè)項目可行性研究與經(jīng)濟評價手冊（五）項目相關(guān)業(yè)主方提供的地塊基礎(chǔ)資料2、編制原則從實際出發(fā)，結(jié)合麻城經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃，按照國家規(guī)范要求，合理確定該項目的建設(shè)規(guī)模，建設(shè)標準和建設(shè)計劃，力求從根本上改善商貿(mào)和居住條件，為充分發(fā)揮本項目的區(qū)位優(yōu)勢，充分利用現(xiàn)有條件，采用新技術(shù)、新設(shè)備、新材料，貫徹節(jié)能方針，保護生態(tài)環(huán)境，提高項目的社會效益和經(jīng)濟效益。3、研究范圍（一）項目建設(shè)的必要性、可行性（二）項目建設(shè)的規(guī)模及建設(shè)標準（三）*項目工程建設(shè)方案

7、（四）給排水、電力、道路、綠化、節(jié)能、環(huán)境保護、設(shè)備配備等工程方案和措施（五）項目投資估算及資金籌措（六）項目建設(shè)組織方式及建設(shè)進度（七）項目效益分析評價第二章建設(shè)方案一、建設(shè)地點*的項目*位于*，坐*朝*，南臨*，是城區(qū)主干道*的交匯點，占地面積*平方米。二、建設(shè)方案及內(nèi)容1、建設(shè)方案本項目由*自籌資金建設(shè)，擬建住房面積*平方米，商鋪面積*平方米，商鋪共2層，作為公司自留自營物業(yè)。臨街A棟、B棟底層為商業(yè)部分，3-6層為住宅，C棟為六層住宅，底層架空，予應(yīng)力條形基礎(chǔ)，鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓板，磚混結(jié)構(gòu)體系。2、平面布局本項目A、B、C三棟建筑呈“倒三字”排列，A、B棟聯(lián)體，底商公共，其間距810米

8、，C棟獨立排列，B、C之間間距一18米，為滿足城市規(guī)劃要求和業(yè)主生活娛樂的便利，項目內(nèi)或修建道路、或建成小品景觀、或留出羽毛球（或其他健身器材）場地。3、建設(shè)標準結(jié)合*經(jīng)濟，按照國家規(guī)范和城區(qū)改造標準要求，注重商業(yè)要求以及居住環(huán)境條件建設(shè)。外裝修結(jié)合城市規(guī)劃標準及環(huán)境要求，沿街建筑群與此路段街景彼此協(xié)調(diào)一致，小區(qū)內(nèi)建筑裝修彼此協(xié)調(diào)一致。第三章共用工程一、供水、排水本項目供水由麻城市自來水公司供給。根據(jù)*置業(yè)有限公司與*市建設(shè)局簽訂的合同，*市建設(shè)局負責將DN200城市主供水管道鋪設(shè)至本項目紅線邊，*置業(yè)布設(shè)DN100供水管直接從市政主供水管道井處接入即可滿足本項目開發(fā)建設(shè)和居民用水需要。本項目

9、排水系統(tǒng)實行雨水、污水分別流放，雨水經(jīng)及水坑直接排入市政排水系統(tǒng)，污水經(jīng)化糞池凈化后進入市政排污系統(tǒng)。二、道路項目南面*大道主干道人行輔道，*市建設(shè)局將利用土地收益金進行硬化、刷黑和其他設(shè)施配套處理，小區(qū)內(nèi)道路由三和置業(yè)依項目規(guī)劃建設(shè)。第四章項目工程設(shè)計一、設(shè)計依據(jù)國家現(xiàn)行建設(shè)設(shè)計規(guī)范*市*置業(yè)有限公司*項目工程設(shè)計圖其他相關(guān)資料二、總平面布置*有限公司現(xiàn)已委托*市建筑設(shè)計院完成了總體平面規(guī)劃圖，從總體平面規(guī)劃圖看，本小區(qū)3棟物業(yè)呈“到三字”排列，1、2棟聯(lián)體，底2層為商鋪，計劃招商整體經(jīng)營，其間距為8-10米，3棟為獨立建筑，底層架空，規(guī)劃成車庫，2、3棟之間間距12。3-18米，小區(qū)內(nèi)設(shè)公

10、共綠化，小品景觀、休閑椅、假山、羽毛球場等健身器材。三、建筑平面設(shè)計*房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程設(shè)計，充分考慮到環(huán)境與居住相協(xié)調(diào)的原則，分區(qū)設(shè)置，既考慮商貿(mào)與居住各自獨立不受干擾，又充分利用有利空間，達到人與自然的和諧統(tǒng)一。四、給排水設(shè)計本項目給水由市政自來水主管供給，為下行上給系統(tǒng)，排水將污水排入化糞池凈化后排入市政主管道排水，雨水經(jīng)及水坑匯集后排入市政管道。五、供電照明設(shè)計1、供電設(shè)計僅考慮本項目正常照明系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)的供電、接地系統(tǒng)；2、本項目的電源為220V/380V的兩路獨立低壓電纜直埋入，兩路獨立電源在配電房自動切換，供電采用分層放射式供電方式；3、進線低壓入戶設(shè)分戶表計量。低壓配電室設(shè)

11、集中補償電容柜，補償后功率因素達以上。電源進戶重復(fù)接地電源電阻值不大于歐姆，低壓系統(tǒng)接地采用C-S型式。4、主要電照設(shè)備選用國產(chǎn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，關(guān)鍵元器件選用品牌產(chǎn)品，室內(nèi)導(dǎo)線選用BV500CV型銅芯電纜，干線采用穿鐵管保護，支線穿阻燃塑料管保護，導(dǎo)線均為沿墻、地、樓板暗敷。六、抗震設(shè)計依中國地震烈度區(qū)劃分圖劃分，麻城市地震烈度小于VI，從商住重要性考慮，對本項目采取相應(yīng)的抗震構(gòu)造措施。第五章環(huán)境保護、消防及節(jié)能一、環(huán)境保護1、編制依據(jù)及標準依據(jù)國家建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例中的有關(guān)內(nèi)容和要求，采用的標準如下：污水綜合排放標準環(huán)境空氣質(zhì)量標準地區(qū)水環(huán)境質(zhì)量標準城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準城市垃圾處理的相關(guān)規(guī)定

12、2、生活、業(yè)務(wù)廢水的處理（一）本項目的生活污水主要產(chǎn)生于商住戶、當事人及相關(guān)人員大小便，衛(wèi)生洗滌排出的污水，為節(jié)省投資，通過化糞池凈化后排入市政排污管道。（二）本項目所產(chǎn)生的生活、業(yè)務(wù)廢棄物積放垃圾箱后由市環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運至城市垃圾處理場，分類、焚燒、填埋處理。3、環(huán)境影響分析從對本項目污染源的分析可知，本項目對環(huán)境的影響主要是生活廢水、業(yè)務(wù)廢水、生活垃圾、業(yè)務(wù)垃圾，通過以上環(huán)境保護措施對其污染源的相應(yīng)處理，均可達到國家規(guī)定的環(huán)境標準。二、消防1、設(shè)計依據(jù)：建設(shè)設(shè)計防火規(guī)范（GB116-87）2、消防設(shè)計（1）建筑物周圍設(shè)環(huán)形城市道路系統(tǒng)，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)為消防補救提供有利的交通應(yīng)急條

13、件。（2）室外按規(guī)范設(shè)置消防火栓。三、節(jié)能1、設(shè)計依據(jù)：國家計委、國家經(jīng)貿(mào)委和建設(shè)部關(guān)于基本建設(shè)和技術(shù)改造工程項目可行性報告增補節(jié)能篇（章）的暫行規(guī)定（計資源【1992】1959號）文號有關(guān)內(nèi)容和要求編制可行性研究報告節(jié)能章節(jié)，設(shè)計依據(jù)如下：中華人民共和國節(jié)約能源法民用建筑建設(shè)節(jié)能設(shè)計標準（）民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范（GB50176-93）工程設(shè)計節(jié)能技術(shù)暫行規(guī)定（GB50254-87）2、節(jié)能措施為合理利用并考慮節(jié)約能源，本項目采取以下措施：（1）在總平面和建筑平面布置中充分考慮建筑物的座向和建筑物周邊的利用，以獲得良好的自然通風、采光和日照。（2）項目設(shè)備選型方面，擇優(yōu)選用權(quán)威部門鑒定的節(jié)能和

14、技術(shù)先進的新產(chǎn)品。（3）建筑照明均選用節(jié)能產(chǎn)品，照明用電回路采用燈光明暗調(diào)節(jié)系統(tǒng)，根據(jù)外界光照情況自動燈光明暗調(diào)節(jié)。（4）本項目的圍護墻體，室外主臺階采用本地便宜的粘土磚和花崗巖。第六章建筑項目招標為了有利于節(jié)約投資，提高投資效益，節(jié)約人力、物力、財力，使工程價格趨于合理，同時為了規(guī)范價格行為，使公開、公平、公正原則得以貫徹，本項目在項目施工、監(jiān)理以及重要材料的采購等階段實行招標。結(jié)合*本地及本公司的實際情況，建筑設(shè)計采用多方案專家評審的方式擇優(yōu)委托中選單位設(shè)計，對工程的地質(zhì)勘察委托信譽好、實力強的地質(zhì)勘察單位進行勘察。一、建設(shè)項目招標范圍1、施工招標范圍本項目施工招標實行全部招標，所有工程的

15、施工全部采用招標方式確定施工單位。2、監(jiān)理招標范圍本項目監(jiān)理擬實行招標，所有項目的施工，重要材料的采購均實行監(jiān)理，擬采取招標方式確定監(jiān)理單位。3、材料招標范圍本項目所有重要材料的采購全部實行招標方式確定供應(yīng)商。二、建設(shè)項目招標組織形式本項目計劃采用委托招標形式，由*置業(yè)有限公司委托麻城市建設(shè)工程招投標交易管理中心進行招標，并與其簽訂委托招標協(xié)議書，明確各自的權(quán)利義務(wù)，以有利于建設(shè)項目招標的順利進行和實施。三、建設(shè)項目招標方式為了使建設(shè)資金得到科學、合理的運用，使本項目的建設(shè)順利、圓滿地完成，根據(jù)中華人民共和國招投標法的有關(guān)規(guī)定將采取公開招標的方式在眾多的投標單位中優(yōu)先選定報價合理、工期較短、信

16、譽良好的承包商、監(jiān)理單位、設(shè)計單位在有形的建筑市場或建設(shè)行政主管部門指定的報刊、信息網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布招標公告。招標公告的內(nèi)容：招標單位和招標工程的名城、招標工程簡介、工程承包方式、投標單位資質(zhì)、領(lǐng)取招標文件的時間、地點和應(yīng)繳費用等。第七章項目組織及實施計劃一、項目組織方式1、*房地產(chǎn)開發(fā)項目工程，實行項目業(yè)主法人代表責任制，成立由*等人員組成的項目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)基建辦公室，具體實施本項目的建設(shè)、2、本項目由麻城市規(guī)劃設(shè)計院承擔工程設(shè)計，委托*市建設(shè)工程招投標交易中心在麻城范圍內(nèi)實行公開招標，擇優(yōu)選擇施工企業(yè)承包建設(shè)。本項目還建設(shè)工程監(jiān)理單位對項目建設(shè)進行全過程進行監(jiān)理，確保項目工程質(zhì)量、進度和工

17、程總投資不突破。3、辦項目嚴格執(zhí)行“項目法人責任制”、“項目招標責任制”、“工程監(jiān)理制”、“合同管理制”和國家有關(guān)建設(shè)項目的法規(guī)。工程竣工后，由*市發(fā)展和改革局和*市*置業(yè)有限公司組織有關(guān)質(zhì)量部門進行最后驗收。二、項目建設(shè)進度安排*市*置業(yè)有限公司開發(fā)的房地產(chǎn)項目*可行性研究報告和初步設(shè)計等前期工作計劃在*年*月完成，施工圖設(shè)計和工程報建在*年*月完成，*年*月動工建設(shè)，*年*月工程全部竣工，并由項目業(yè)主組織勘察、設(shè)計、監(jiān)理、質(zhì)檢、施工等單位初步驗收，*年*月底由*市發(fā)展和改革局以及*市*置業(yè)有限公司組織項目最終交工驗收，整個項目建設(shè)總工期擬定8個月。第八章項目投資估算一、本建設(shè)項目投資估算依

18、據(jù)1、*市*置業(yè)有限公司*項目工程初步設(shè)計圖2、*【*】*號土建定額3、*【*】*號費用定額4、*市造價信息*年一季度麻城建材市場價格5、*市類似工程的概算、概算技術(shù)經(jīng)濟指標6、現(xiàn)行工程勘察設(shè)計收費標準7、現(xiàn)行建設(shè)工程監(jiān)理費用收費標準8、項目必需設(shè)備采購市場價二、項目投資估算本項目總投資*萬元，其中建安工程費用*萬元，其他費用*萬元。第九章項目資金籌措及資金使用計劃一、資金籌措本項目*房地產(chǎn)建設(shè)工程所需資金總投資*萬元全部自籌。二、資金使用計劃*年*月*年*月總投資*萬元，其中土地出讓金*萬元，項目前期費用*萬元，土建部分*萬元（含相關(guān)配套費用*萬元）*年*月*年*月土建*萬元（其中相關(guān)配套*

19、萬元）第十章社會、經(jīng)濟效益及結(jié)論*市*房地產(chǎn)開發(fā)項目是由*市*房地產(chǎn)開發(fā)公司*市*置業(yè)有限公司開發(fā)的第一個項目，本著“盤活國有資產(chǎn)，創(chuàng)造*綠色人居新時代”的開發(fā)理念，體現(xiàn)公有制企業(yè)的巨大活力和凝聚力，同時社會文明進步的社會屬性而開發(fā)的一個純市場化運作的商業(yè)投資項目，其社會經(jīng)濟效益顯著，本可行性研究報告針對本建設(shè)項目作社會、經(jīng)濟效益分析。一、社會效益*、*、*等國家重點項目開工建設(shè)大大提高了*在國內(nèi)的知名度，為*經(jīng)濟發(fā)展帶來了前所未有的機遇。商貿(mào)旅游逐趨繁榮，駐市各類商業(yè)機構(gòu)漸多，今后私營企業(yè)也越來越多，私營企業(yè)主的住房需求趨旺，因此高檔次的商業(yè)、居住用房將形成很大的市場需求，無論是銷售或出租都

20、有較大的市場潛力。*項目的啟動并投入市場，一方面可以加快老城區(qū)和開發(fā)區(qū)的聯(lián)系，使新老城區(qū)連成一體，改變新、老結(jié)合部的城市形象；另一方面，可以有效解決目前市場上高端項目、中低價位住宅供應(yīng)的不足，此外，小區(qū)的配套和市政設(shè)施的強化，物業(yè)管理的加強，可以根治這一帶居住環(huán)境“臟、差、亂”的形象，因此，建設(shè)本項目將加快*中等城市建設(shè)的步伐和順利推進經(jīng)濟發(fā)展，對提高社會效益，促進社會文明和各項其他事業(yè)健康發(fā)展起著重要作用。二、經(jīng)濟效益本項目住宅面積*平方米，商鋪面積*平方米，住宅按*元/平方米計算，可實現(xiàn)銷售收入*萬元，而商業(yè)部分總價值將近*萬，作為*置業(yè)自有物業(yè)整體招商經(jīng)營，預(yù)計年租金收益逾*萬，可見，本項目的開發(fā)從經(jīng)濟上分析可以最大限度地盤活國有資產(chǎn)，對于安置*的職工將起到重要作用?？傊?，*市*置業(yè)有限公司開發(fā)的房地產(chǎn)項目*工程建設(shè)是必要和必須的，其項目的社會