我國住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)可行性分析畢業(yè)論文

1、本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）我國住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)可行性分析姓 名學(xué) 號(hào)專 業(yè)金融學(xué)指導(dǎo)教師2017年05月20日 -貸款償還條件的特殊性反向抵押貸款在規(guī)定情形發(fā)生時(shí)進(jìn)行償還，主要有以下幾種情況：所有借款人逝 世、永久搬離房屋、提前出賣房屋。貸款清償有兩種方式：借款人或其繼承人償還貸款 全部本息，結(jié)束貸款交易；貸款人變賣房產(chǎn)進(jìn)行貸款清償。5 “無追索權(quán)”制度在“無追索權(quán)”系統(tǒng)包括兩個(gè)方面：反向抵押貸款實(shí)際貸款金額超過付給貸款人的 貸款而不向借款人追索多余的部分；住房價(jià)格高于貸款的估計(jì)，貸款人必須退還差價(jià)。 造成貸款人實(shí)際支付貸款超出貸款額的因素有：借款人實(shí)際壽命超出預(yù)計(jì)壽命、借款人 選擇了恰當(dāng)?shù)漠a(chǎn)

2、品類型和適當(dāng)?shù)闹Ц斗绞饺〉昧俗畲罄孓D(zhuǎn)換和利息收入。（三）美國反向抵押貸款在發(fā)展中存在的障礙住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)在美國發(fā)展 30 年來，雖已逐步走向完善，但其發(fā)展過程困 難重重。從使用者角度來講，反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是專為老年人設(shè)立的金融理財(cái)產(chǎn)品，但是面 對(duì)選擇老人們?nèi)员憩F(xiàn)得猶豫不決。因?yàn)?，反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)系統(tǒng)固有的復(fù)雜性，技 術(shù)含量高，不穩(wěn)定，在老人們的弱勢地位，這是很難理解的相關(guān)制度，使他們的利益受 到侵害的。而且貸款成本總的來說項(xiàng)目比較多、數(shù)額也比較大，這些問題使得借款人所 最終得到的貸款數(shù)額相比之下遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上自己的房產(chǎn)的價(jià)值。同時(shí)，借款人潛意識(shí)中認(rèn) 為高昂的交易成本本質(zhì)上是對(duì)他們的房屋

3、財(cái)產(chǎn)的掠奪。更讓人們不愿意的是，美國的醫(yī) 療保險(xiǎn)、社會(huì)福利都是有最低收入標(biāo)準(zhǔn)限定的，然而反向抵押很可能使她們的收入超過 了最低收入標(biāo)準(zhǔn)限制，從而影響享受福利。所以，人們會(huì)在選擇面前表現(xiàn)得猶豫不決。從供應(yīng)者的角度來看，反向抵押貸款可以增加貸款業(yè)務(wù)，以確保其長期的利息收 入，但貸款人在本企業(yè)仍然持有擔(dān)心的態(tài)度。因?yàn)?，在貸款額度預(yù)測存在許多不穩(wěn)定的 因素，由于利率的變動(dòng)可能會(huì)超出限制范圍，實(shí)際壽命高于預(yù)期壽命的情況下，房屋折 舊，貸款人可能會(huì)低于實(shí)際收入的估計(jì)，甚至比貸款金額較高的估計(jì)量，然而這個(gè)時(shí)候 貸款人又不具有追索求償差額的權(quán)利，這也使得他們面臨很大風(fēng)險(xiǎn)性。在提前償還部分 貸款的條件，如老年人

4、由于不好的修理房屋的原因等，面對(duì)向老年借款人追索還款的行 為會(huì)使供應(yīng)者的名譽(yù)受到不好的影響。五、我國住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)可行性分析住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)在我國是有其推行的可行性的。雖然迄今為止未大面積推 廣，成效尚不顯著，并且其在我國的推廣存在重重障礙，但是就其推行意義，它值得推 廣；就其推行前景，值得期待；就其推行障礙，可以逐漸克服。從微觀層面，住房反向 抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的實(shí)施，不但可以一定程度改善老年人晚年生活，減輕孩子的維護(hù)贍養(yǎng)負(fù) 擔(dān)，也可以避免由房產(chǎn)糾紛引起的家庭糾紛，甚至民事糾紛或者刑事糾紛。此外 , 住房 反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的推行轉(zhuǎn)變了人們的消費(fèi)觀念 , 正如社會(huì)上當(dāng)前流行的說法，即從 “

5、 養(yǎng)房到老”轉(zhuǎn)變?yōu)椤?以房養(yǎng)老” , 把購房不僅看成一種消費(fèi)同時(shí)也作為一種投資 ; 從宏觀層面來看 , 通過住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的實(shí)施 , 能夠減輕社會(huì)養(yǎng)老保障壓力 , 一 定程度上緩解我國人口老齡化帶來的問題，同時(shí)還促進(jìn)了我國相關(guān)市場的完善和健康發(fā) 展，激活經(jīng)濟(jì)活力，尤其房產(chǎn)市場，特別是二手房市場的激活。在好的預(yù)期下必須做出 理性的可行性分析，下面將對(duì)我國住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)推行的可行性進(jìn)行分析。（一）我國對(duì)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)需求增加1. 緩解社會(huì)養(yǎng)老保障體系壓力的需要 首先，人口老齡化形勢嚴(yán)峻。 2005 年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示 , 我國 60 歲以上的人口占 11%, 65 歲以上人口占 7

6、.7%, 位居世界第一 , 并以每年 3%的速度增長 , 已經(jīng)越過國際 標(biāo)準(zhǔn)并步入老齡化社會(huì)。其次，養(yǎng)老金出現(xiàn)虧空，根據(jù)曹遠(yuǎn)征的數(shù)據(jù)，目前我國養(yǎng)老金 虧空 18 萬億， 20年之后可能虧空 68萬億。然而，在社會(huì)主義初級(jí)階段，仍然有許多 工作要做，社會(huì)保障也面臨的安全教育，醫(yī)療和其他方面的壓力，很難使養(yǎng)老基金缺口 幾乎是不可能的快速填充。而住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)在實(shí)際運(yùn)作中并不造成的經(jīng)濟(jì)負(fù) 擔(dān)，而且還可以減少養(yǎng)老保險(xiǎn)基金缺口，緩解社會(huì)保障壓力。對(duì)于我國養(yǎng)老保障體系的 補(bǔ)充，甚至我國養(yǎng)老制度的創(chuàng)新意義重大。改善大多數(shù)老年人生活條件的需要通過住房反向抵押 , 不僅可以讓老年人擁有較之更多的錢滿足其生

7、活的物質(zhì)需要 , 還可以轉(zhuǎn)變一直以來我國人們的以“存錢養(yǎng)老模式”為主的養(yǎng)老觀念 , 同時(shí)還可以擴(kuò)大 消費(fèi) , 最主要的就是可以提高老年人的生活的質(zhì)量。由于遺產(chǎn)稅的開征，老年人更傾向 于選擇反向抵押貸款減少損失，保險(xiǎn)合理避稅，而這種理財(cái)意識(shí)在人們的日常生活中開 始逐漸擴(kuò)大，當(dāng)然這種做法其實(shí)在國外早已很成熟。此外 , 住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)即能 使老年人在自己的房子里安享晚年 , 又能夠通過類似于“倒按揭”的方式 , 每個(gè)月都能 從承辦自己業(yè)務(wù)的相關(guān)金融機(jī)構(gòu)取得現(xiàn)金資金 , 使自己的物質(zhì)生活更加穩(wěn)定。盤活二手房市場的需要借助于住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn) , 能大大增多二手房市場供應(yīng)量 , 對(duì)減緩房價(jià)過快上

8、 漲可以起到一定的積極的作用。住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)作為一種創(chuàng)新型的金融產(chǎn)品 , 有 著潛在并且巨大的新興市場 , 有利于金融機(jī)構(gòu)中間業(yè)務(wù)的擴(kuò)大和完善 , 從而有可能創(chuàng)造 一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。二手房產(chǎn)市場的盤活，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場的活躍，對(duì)于促進(jìn)房 產(chǎn)資產(chǎn)化，證券化有重要的意義，這對(duì)于我國整個(gè)市場經(jīng)濟(jì)來說，除了拉動(dòng)內(nèi)需外 , 還 使得相關(guān)于房地產(chǎn)市場的買賣能夠更趨向于投資化，而不是投機(jī)化。（二）前景值得期待，困難可以逐漸克服 文中對(duì)美國的相關(guān)介紹中也可以看出，即使經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，制度相對(duì)十分完善的超級(jí)國 家在一項(xiàng)制度的推廣中也會(huì)面臨種種問題，但是關(guān)鍵就在：問題不是關(guān)鍵，關(guān)鍵在于解 決問題，和在解決問題

9、中逐漸完善。1. 確立合理的發(fā)展模式 如上文所講到的，美國前后建設(shè)性的開創(chuàng)了三種發(fā)展形式和四種不同類型的反向抵 押產(chǎn)品，但是，無論哪種形式，發(fā)展初期政府都給予制度上、政策上的支持、保障。不 過美國政府只對(duì)擁有一定的公益性意義的 HECh產(chǎn)品采取了政府主導(dǎo)的形式，并設(shè)置特 定機(jī)構(gòu)開發(fā)相關(guān)保險(xiǎn)產(chǎn)品并為貸款性質(zhì)的金融機(jī)構(gòu)提供必要的保證，使住房反向抵押成 為絕大部分的年老申請人的理想產(chǎn)品。我國發(fā)展相關(guān)制度采取適合國情的模式十分重 要。在我國剛開始發(fā)展時(shí)期，住房反向抵押應(yīng)該定位于具有一定公共意義、有利于社會(huì) 保障的保險(xiǎn)制度，當(dāng)然政府應(yīng)當(dāng)并且正在引導(dǎo)、鼓勵(lì)、支持相關(guān)制度的發(fā)展。從而達(dá)到 對(duì)我國養(yǎng)老體制的補(bǔ)

10、充，激發(fā)其在發(fā)展中的創(chuàng)新，最終緩解我國人口老齡化的壓力。我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)尚不成熟，法律制度環(huán)境不完善是現(xiàn)實(shí)，但是我國正在逐漸 改變，市場經(jīng)濟(jì)體制也在不斷發(fā)展，這也是事實(shí)。而住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)這樣一種牽 涉到眾多老年人晚年生活、金融市場和金融產(chǎn)品市場的創(chuàng)新、社會(huì)穩(wěn)定，具有很高的專 業(yè)操作性。相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)本本身就應(yīng)該是商業(yè)性的，而商業(yè)機(jī)構(gòu)本身的逐利性決定了 將反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)完全交由商業(yè)性的機(jī)構(gòu)進(jìn)行商業(yè)性的運(yùn)作是靠不住的，但是同時(shí)又 不得不認(rèn)識(shí)到住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)完全由政府按照養(yǎng)老保障制度進(jìn)行純政策性運(yùn)作也 是不現(xiàn)實(shí)的。最重要的是我國金融業(yè)發(fā)展經(jīng)營主要是分業(yè)經(jīng)營，而反向抵押實(shí)際上是只 有

11、混業(yè)經(jīng)營條件下才能統(tǒng)一更好的協(xié)調(diào)的產(chǎn)品，每個(gè)參與到其中金融機(jī)構(gòu)因?yàn)槎茧y以很 好地管控整個(gè)過程中的整體風(fēng)險(xiǎn)，也正是因?yàn)閷?duì)于這種利益不確定、政策不確定并帶有 一定公益性的產(chǎn)品，各相關(guān)金融機(jī)構(gòu)并不愿意冒這種風(fēng)險(xiǎn)。所以，如果中國的住房反向 抵押貸款發(fā)展的主要模式是由政府主導(dǎo)，金融機(jī)構(gòu)共同負(fù)責(zé)的試點(diǎn)運(yùn)行模式，即政府進(jìn) 行指導(dǎo)，監(jiān)督，提供安全保障，完善相關(guān)制度的話，由商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行具體的制度 設(shè)計(jì)、銷售和管理，對(duì)于上述問題的解決也說不定有很大幫助。建立、完善相關(guān)制度、政策 從立法上明確住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的發(fā)展方針。中國目前的住房反向抵押貸 款是在探索階段，市場的不成熟，在復(fù)雜的觀點(diǎn)，其獨(dú)特的風(fēng)險(xiǎn)

12、和一些公共福利的功 能，我們的系統(tǒng)，缺乏相關(guān)法律法規(guī)的完善。但是，任何事物一旦出現(xiàn)，配套的事情會(huì) 繼而出現(xiàn)，不論是反對(duì)的或者支持的，有利的或不利的。我國既然決定發(fā)展推廣反向抵 押，那么相應(yīng)的法律法規(guī)會(huì)逐漸根據(jù)實(shí)際情況而出臺(tái)。所以這個(gè)障礙不能算長久的障 礙。而具體到實(shí)務(wù)就需要向先進(jìn)國家學(xué)習(xí)，例如美國、英國等。具體到法律制度詳情， 法律定不必多說，相關(guān)制度，例如咨詢制度、信息披露制度等則必須在實(shí)踐和具體的我 國國情結(jié)合中借鑒先進(jìn)國家經(jīng)驗(yàn)而實(shí)事求是的去制定。如此在法律法規(guī)制度上存在的障 礙將來也可以妥善解決。傳統(tǒng)觀念問題 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑，社會(huì)存在決定社會(huì)意識(shí)。我國文化觀念中養(yǎng)兒防老等傳統(tǒng) 的思

13、想觀念本質(zhì)上是社會(huì)生產(chǎn)力難以滿足人們戰(zhàn)勝生存困難的客觀現(xiàn)實(shí)在社會(huì)意識(shí)上的 反應(yīng)。改革開放后，我國經(jīng)濟(jì)騰飛，人們生活發(fā)生的重大改變，思想意思也隨著發(fā)生變 化，例如養(yǎng)兒防老雖然是“天經(jīng)地義”，但“以房養(yǎng)老”也不是不能接受。人們從以前 想都沒想過，到一少部分人能接受，并不是說人們想通了，而是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展了，社會(huì) 存在變化了，人的意識(shí)也隨之發(fā)生了變化。這一點(diǎn)從大城市和小鄉(xiāng)鎮(zhèn)這兩種地方推行 “以房養(yǎng)老”的效果和人們的接受程度上的對(duì)比可以看出來。由此可以看出，用傳統(tǒng)觀 念讓“以房養(yǎng)老”不可能實(shí)行的理由是站不住腳的。而社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度，很多 從前是不可能的東西，會(huì)變成理所當(dāng)然，當(dāng)然，這種狀況發(fā)生的前提

14、是合乎規(guī)律，而住 房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的推行合乎規(guī)律，合乎需求。所以傳統(tǒng)觀念問題所造成的問題是可 以解決的。市場開發(fā)和經(jīng)營主體的選擇 我國特殊人口政策和獨(dú)生子女現(xiàn)象在引起我國人口老齡化問題的同時(shí)也為住房反向 抵押創(chuàng)造巨大的市場潛力，失獨(dú)老人比例雖然不高，但絕對(duì)人口數(shù)大，況且古時(shí)便存在 以房養(yǎng)老現(xiàn)象，說明這種市場潛力在當(dāng)代也有被開發(fā)出來的可能，并且可能性更高，因 為當(dāng)代社會(huì)的軟硬件設(shè)施畢竟完全高于古代，信用市場和法律制度的逐步完善，能盡可 能的降低道德風(fēng)險(xiǎn)。市場的開發(fā)是值得期待的。而市場經(jīng)營主體的選擇則需要看我國政 策上的安排，是政策性的好還是商業(yè)性質(zhì)的好，實(shí)踐試點(diǎn)會(huì)更貼切的證明，而誰更適合 成為

15、經(jīng)營主體，銀行？保險(xiǎn)？社會(huì)保障機(jī)構(gòu)？或者其他的相關(guān)金融機(jī)構(gòu)。在這個(gè)抉擇的 過程中，實(shí)踐的效果最有發(fā)言權(quán)，誰能更好的發(fā)揮在解決養(yǎng)老問題上的作用，誰能在市 場上生存下來，誰就有資格承擔(dān)這一角色。經(jīng)營主體選擇除了國家重點(diǎn)扶持的，筆者認(rèn) 為市場也是最好的選擇者。不管政策或商業(yè)，必須接受市場的考研，要能在市場上生 存，不能奔著解決問題來，卻又帶來更大的新問題，例如給國家財(cái)政等帶來相比不太有 利的負(fù)擔(dān)，即成本和獲得的效益不成正比，或者說不合算。房地產(chǎn)市場穩(wěn)定性問題中國房地產(chǎn)泡沫無疑是巨大的，泡沫的破裂無意識(shí)必然的，可是爆裂的具體時(shí)間無 疑是無人知曉得，一個(gè)客觀的事實(shí)是中國的人口狀況決定房地產(chǎn)是不可能在最近

16、幾十年 能出現(xiàn)過剩的，一個(gè)嚴(yán)重的事實(shí)是泡沫破裂前買不起房的人，房地產(chǎn)崩盤后就更不可能 買得起房子。所以房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化經(jīng)營和二手房市場盤活等對(duì)于中國是十分必要 的。所以房地產(chǎn)市場是不穩(wěn)定的，但是在中國卻又是相對(duì)穩(wěn)定的，住房反向抵押的開展 在其標(biāo)的物基礎(chǔ)上的擔(dān)憂是大可不必過分的。而相反，如果住房反向抵押開展的好，可 能對(duì)于中國二手房市場的盤活，住房問題的解決有一定的好處也未可知。小結(jié)盡管住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)在我國問題和困難是有的，推行的效果和意義也很難具 體預(yù)測。但是在我國的人口國情，養(yǎng)老保障壓力面前，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的推行是 值得的，而在各種問題的應(yīng)對(duì)上也是有對(duì)策的，即問題是可以解決的。

17、所以筆者認(rèn)為住 房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)在我國的推行是可行的，更是值得的。參考文獻(xiàn)中華人民共和國統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站 HYPERLINK /tjsj/ /tjsj/社科院.中國老齡事業(yè)發(fā)展報(bào)告 R. 中國社科院 ,2013.新華社. 國務(wù)院部署發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)要推動(dòng)社會(huì)力量成為“主角” N. 東方早報(bào)， 2013.08.17.顧小娟. 論美國反向抵押貸款制度及其對(duì)中國的借鑒作用 J. 重慶科技學(xué)院學(xué)報(bào)， 2010 ，（ 18） .李淑文. 住房反向抵押貸款法律問題研究 D. 西南政法大學(xué)， 2008.梁立然. 穗七成人不看好“以房養(yǎng)老” N. 老人報(bào)， 2014.03.26宋唯琳. 從美國模式到中國本土化對(duì)

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