南京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析報(bào)告

1、PAGE Page. PAGE 97 南京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告前言為準(zhǔn)確把握市場(chǎng)，000公司組織專門(mén)的人員，在上半年南京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，針對(duì)性地進(jìn)行了緊張的的市場(chǎng)補(bǔ)充調(diào)查工作，經(jīng)過(guò)一月多的努力，形成了這份調(diào)研報(bào)告。本市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告主要由四部分組成：1、南京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)近五年發(fā)展?fàn)顩r綜述2、區(qū)域市場(chǎng)研究各個(gè)區(qū)域過(guò)去1-3年相關(guān)樓盤(pán)及有代表性樓盤(pán)分析3、區(qū)域市場(chǎng)研究未來(lái)1-2年相關(guān)區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)情況分析4、潛在客戶購(gòu)買要求及心理研究南京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)近五年發(fā)展?fàn)顩r綜述部分的基本資料主要來(lái)自市房管局和統(tǒng)計(jì)局等政府權(quán)威部門(mén)，經(jīng)過(guò)000公司整理分析成文。區(qū)域市場(chǎng)研究部分對(duì)對(duì)銷售業(yè)績(jī)突出的一些樓盤(pán)進(jìn)

2、行了細(xì)致分析：如商貿(mào)廣場(chǎng)、新地陽(yáng)光、錦江麗舍。同時(shí)對(duì)和本項(xiàng)目相關(guān)的滯銷樓盤(pán)也進(jìn)行了重點(diǎn)分析及評(píng)估，如國(guó)貿(mào)大廈、天時(shí)商業(yè)中心重點(diǎn)樓盤(pán)的調(diào)研分析分為樓盤(pán)基本情況表（以詳實(shí)的數(shù)據(jù)為主）和個(gè)盤(pán)分析（以客觀分析為主）兩部分。為下一步的項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)準(zhǔn)備好了大量準(zhǔn)確的參考資料。潛在客戶購(gòu)買要求及心理研究部分的分析結(jié)果是建立在實(shí)地走訪的基礎(chǔ)上經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)分析得出。000公司選擇了長(zhǎng)江貿(mào)易大廈、省保險(xiǎn)大廈、匯鴻國(guó)際大廈、華榮大廈等十余家寫(xiě)字樓中的一百多家公司作為調(diào)查對(duì)象。調(diào)查過(guò)程中注意了受訪公司行業(yè)的廣泛性和行業(yè)代表性，保證了調(diào)查結(jié)果較強(qiáng)的參考性。寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研分析及推論第一節(jié)、南京市宏觀市場(chǎng)分析 1、入

3、世取得成功，房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)良機(jī)房地產(chǎn)業(yè)伴隨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)而增長(zhǎng)，而商品房是消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)升級(jí)的核心，中國(guó)加入WTO將對(duì)國(guó)家的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)升級(jí)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，同時(shí)也將給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)巨大的發(fā)展空間。商品房具有消費(fèi)和投資功能，從目前消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)的變化趨勢(shì)來(lái)看，它將和通訊產(chǎn)品、轎車一起成為新一輪消費(fèi)需求升級(jí)的目標(biāo)選擇，將成為新一輪消費(fèi)熱點(diǎn)、投資熱點(diǎn)和新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。相比其他行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于上升期，2001年共有52家上市公司涉足房地產(chǎn)，馬年開(kāi)市房地產(chǎn)股一枝獨(dú)秀，就是很好的證明。其他城市相比，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)尚有一定的發(fā)展空間。2、經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)南京經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，連續(xù)五年增長(zhǎng)速度超過(guò)10%，高于全省水平

4、，2001年，南京國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比上年增長(zhǎng)12%，達(dá)到1020億元，其中非公經(jīng)濟(jì)所占比重為27%，實(shí)際利用外資額高達(dá)9.9億美元，比上年增長(zhǎng)13%，南京經(jīng)濟(jì)的開(kāi)放程度有了較大的提高。經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)步發(fā)展，促進(jìn)了城市功能的建設(shè)與健全，鞏固了南京作為長(zhǎng)江中下游中心城市的地位，加強(qiáng)了對(duì)周邊城市的輻射力，形成了以南京為中心的“一小時(shí)都市圈”。2005年將在南京舉辦第十屆全國(guó)運(yùn)動(dòng)會(huì)，無(wú)論從經(jīng)濟(jì)角度，還是社會(huì)角度都會(huì)對(duì)南京的發(fā)展起到有益的推動(dòng)作用。南京市政府把大力發(fā)展民營(yíng)、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)作為全市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和富民強(qiáng)市的重要途徑。據(jù)載，目前南京共有個(gè)體工商戶10多萬(wàn)戶，注冊(cè)資金20多億，私營(yíng)企業(yè)3萬(wàn)多戶，注冊(cè)資本2

5、00多億元。2002年南京市相關(guān)政府部門(mén)將推出簡(jiǎn)化手續(xù)、放寬行業(yè)限制、放開(kāi)利用外資的政策、放開(kāi)技術(shù)投資比例、允許注冊(cè)資本分期到位等措施以使個(gè)私經(jīng)濟(jì)得到更快的發(fā)展，但與浙江和廣東相比仍有一定的差距。3、城市人口增長(zhǎng)帶動(dòng)地產(chǎn)發(fā)展 2000年，南京城鎮(zhèn)人口443.5萬(wàn)，其中主城在冊(cè)人口為210萬(wàn)，實(shí)際居住人口258萬(wàn)，預(yù)計(jì)到2005年南京主城實(shí)際居住人口將增加至280萬(wàn)左右，到2010年將增至300萬(wàn)左右。4、南京市房產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍，房產(chǎn)銷售升溫明顯自1995年以來(lái)，南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)銷售一路走高，從95年的6.28萬(wàn)到2000年的16.37萬(wàn)。但這期間出現(xiàn)了1998年的高空置量：12.95萬(wàn)。2000

6、年以前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不是很激烈，開(kāi)發(fā)商運(yùn)作房地產(chǎn)較其他行業(yè)壓力小，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)也較快，如廣州的商品房空置量高于南京的年開(kāi)發(fā)量，而南京連續(xù)幾年保持250萬(wàn)平方米以上的銷售量，空置比例也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)的平均水平，自94年以后，房地產(chǎn)沒(méi)有出現(xiàn)大起大落，相比目前家用電器等行業(yè)大打價(jià)格戰(zhàn)，直接面對(duì)面的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、售后服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到，依然有很大的發(fā)展空間，但經(jīng)過(guò)20002001年的快速發(fā)展階段，南京地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已是很激烈了，隨著消費(fèi)者的快速成熟，地產(chǎn)項(xiàng)目已到了全面比拼的時(shí)代了，只有具有好的品牌、品質(zhì)、服務(wù)的項(xiàng)目才能迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，取得不俗的銷售業(yè)績(jī)和經(jīng)濟(jì)效益。第二節(jié)、南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析一、南京市

7、寫(xiě)字樓整體情況分析對(duì)市房產(chǎn)局、統(tǒng)計(jì)局近幾年的統(tǒng)計(jì)資料進(jìn)行分析、總結(jié)后得出以下統(tǒng)計(jì)表： (1)、南京辦公樓的近年銷售情況（表一）(2)、南京辦公樓的近年空置量（包括出售空置和出租空置）（表二）從表一、二可以看出19992000年南京辦公樓市場(chǎng)明顯回暖，空置率保持在較低的7.4萬(wàn)，19982000年平均每年增加20%的銷售量即2.4萬(wàn)左右，很多“死盤(pán)”也借機(jī)翻身，如中華園、鴻?quán)挻髲B、鴻發(fā)大廈、金鵬大廈等。新街口的國(guó)際貿(mào)易中心、新華大廈也正做著重新開(kāi)盤(pán)的準(zhǔn)備。但2001年寫(xiě)字樓市場(chǎng)并不景氣，2002年寫(xiě)字樓市場(chǎng)將面臨優(yōu)勝劣汰的嚴(yán)峻的市場(chǎng)考驗(yàn)。全市有幾十萬(wàn)平方米商住辦公用房的底層商業(yè)用裙樓和高層的商住

8、辦公樓處于空置狀態(tài)，很多商業(yè)氣氛不濃地段的辦公樓的25層裙樓的出路成了開(kāi)發(fā)商最頭疼的問(wèn)題，如匯鴻大廈、新大都廣場(chǎng)。所以在接新高層項(xiàng)目時(shí)一定要慎重考慮裙樓的定位。 從江蘇省統(tǒng)計(jì)局得知：(a)、2001年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額111億元，比上年增長(zhǎng)11.7%，辦公樓建設(shè)投資11.23億元，比去年同期下降了11.5%；商業(yè)用房投資8.75億元，比去年同期下降了20.3%。(b)、從供應(yīng)量來(lái)看，2001年111月，南京市辦公樓施工面積118.94萬(wàn)，新開(kāi)工面積29.62萬(wàn)，竣工面積23.04萬(wàn)，與去年同期相比分別下降了2.38%、0.64%和3.96%。(c)、從銷售量來(lái)看，2001年1-11月，南京

9、市辦公樓銷售了6.96萬(wàn)，空置面積為16.32萬(wàn)，比去年增加了近9萬(wàn)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投資司公布信息：2002年1-月全國(guó)商品房銷售面積比去年同期增長(zhǎng)5.2%，江蘇省住宅銷售面積為115.90萬(wàn)在全國(guó)各省、直轄市中排名第三，僅次于上海138.96萬(wàn)和廣東135.03萬(wàn)?？梢?jiàn)今年南京地產(chǎn)行業(yè)所處的大環(huán)境很好。小結(jié):從宏觀分析來(lái)看，南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，市場(chǎng)進(jìn)程明顯加快。房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持上升勢(shì)頭，商品房銷售和現(xiàn)房交易過(guò)戶增幅較大，整個(gè)市場(chǎng)運(yùn)行狀態(tài)良好。但寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，本項(xiàng)目在此時(shí)入市有較大的市場(chǎng)阻力。因此，項(xiàng)目總體質(zhì)素是否完善、項(xiàng)目定位是否準(zhǔn)確，將對(duì)銷售是否成功起著生死攸關(guān)的

10、決定性作用。二、南京市寫(xiě)字樓區(qū)域情況分析一、南京近年開(kāi)發(fā)的辦公樓地域分布特征較明顯,主要集中與幾大片區(qū):(1)新街口片區(qū)：以孫中山塑像為中心的新街口商圈，集商場(chǎng)、現(xiàn)代化寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓為一隅的密集建筑群體形成了市中心的標(biāo)志。在商場(chǎng)百貨方面，大商家的兵團(tuán)作戰(zhàn)形成了激烈的競(jìng)爭(zhēng)商區(qū)。新街口商圈素有“中華第一圈”的稱號(hào)，又是南京無(wú)可爭(zhēng)議的CBD。該區(qū)辦公類物業(yè)有兩大特點(diǎn)：（a）、該區(qū)擁有南京最成熟的商業(yè)配套設(shè)施，是買樓辦公人士的首選地段。（b）、大量的人流、車流嚴(yán)重影響了該區(qū)的交通狀況；同時(shí)該區(qū)車位嚴(yán)重不足，新建樓盤(pán)的停車問(wèn)題必須自己解決。該區(qū)主要有以下辦公樓：商貿(mào)世紀(jì)廣場(chǎng)、南京國(guó)際貿(mào)易中心、華泰證券

11、大廈、天豐大廈、隆盛金融廣場(chǎng)、新地陽(yáng)光、金輪大廈、體仁大廈、天時(shí)商貿(mào)中心等。從新地陽(yáng)光（開(kāi)盤(pán)一個(gè)月銷售50余套）、商貿(mào)廣場(chǎng)的銷售情況可以看出該區(qū)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求旺盛；同時(shí)該區(qū)寫(xiě)字樓的空置量也很大，目前待售的現(xiàn)房有國(guó)貿(mào)中心（2.6萬(wàn)）、新華大廈（2.5萬(wàn)）、天時(shí)商業(yè)中心（2萬(wàn)）、隆盛大廈（1萬(wàn)）、商茂廣場(chǎng)（1萬(wàn)）、易發(fā)時(shí)代大廈（0.5萬(wàn)）這幾個(gè)樓盤(pán)的總量在10萬(wàn)左右。另外，建江大廈、華泰證券大廈、陽(yáng)光大廈均有一定的空置量，體仁大廈正在籌建中。可見(jiàn)辦公樓供應(yīng)量實(shí)在很大，也就是說(shuō)消費(fèi)市場(chǎng)并不饑渴。所以對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，在該區(qū)開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)都很大。關(guān)鍵是要找準(zhǔn)市場(chǎng)空缺，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，在項(xiàng)

12、目規(guī)劃階段就盡量規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。商貿(mào)廣場(chǎng)、新地陽(yáng)光辦公樓基本情況表項(xiàng)目名稱序號(hào)商貿(mào)廣場(chǎng)新地陽(yáng)光開(kāi)發(fā)商名稱南京盛茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司南京振宏民防房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司樓盤(pán)地址中山南路49號(hào)南京市正洪街1號(hào)售樓處電話47221904711179售價(jià)均價(jià)10000元/左右1517F均價(jià)7150元/38F為12000元/，每層差價(jià)2%均價(jià)5500元/實(shí)用率82%分割面積范圍整層任意分割41.97294.9573150平方米總建筑面積8萬(wàn)45000平方米建筑特色塔樓平面基本方正，超大呼吸玻璃幕墻有一定線條感平面布局很實(shí)用、得房率高地理位置與周邊配套設(shè)施配套齊全、位置好配套齊全、位置好交通狀況停車、人行都不方便

13、停車、人行都不方便建筑設(shè)計(jì)、布局框筒結(jié)構(gòu)、可整層任意分割，地面以上共56層，總高度218米16層為商場(chǎng)、塔樓除會(huì)所外均為寫(xiě)字樓 采光好、實(shí)用率高塔樓15層、裙樓9層車位與車流狀況車進(jìn)出不方便車位216立體車位204個(gè)，車進(jìn)出不方便物業(yè)管理 物業(yè)管理顧問(wèn)：英國(guó)威格斯集團(tuán)威格斯物業(yè)顧問(wèn)有限公司怡高物業(yè)管理會(huì)所面積及內(nèi)容14F商務(wù)服務(wù)中心，7F10F餐飲、娛樂(lè)、員工餐廳，55F56F雙層反向旋轉(zhuǎn)觀光餐廳9F1000平方米會(huì)所公共部分裝修情況高級(jí)石材，藝術(shù)吊頂未進(jìn)行機(jī)電與弱電系統(tǒng)15部電梯，美國(guó)AD保安系統(tǒng)，美國(guó)HOLLEYWELL火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)廣州OTIS電梯塔樓沒(méi)有中央空調(diào)有火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)智能化設(shè)備1

14、00兆寬帶網(wǎng)絡(luò)，衛(wèi)星接收系統(tǒng)，消防報(bào)警、24小時(shí)監(jiān)控樓盤(pán)主要優(yōu)勢(shì)南京第一高，擋次較高周圍商務(wù)氛圍、樓盤(pán)實(shí)用率高樓盤(pán)主要劣勢(shì)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)不善會(huì)給塔樓銷售帶來(lái)負(fù)面影響車流、人流不暢銷售情況已售70%以上已售85%以上個(gè)盤(pán)分析（一）、商貿(mào)世紀(jì)廣場(chǎng)物業(yè)優(yōu)劣勢(shì)分析1、優(yōu)勢(shì)（1）第一高樓占據(jù)江蘇第一高樓地位，全玻璃幕墻，大樓外觀形象好，滿足部分追求企業(yè)形象的公司需求。（2）地理位置處于新街口商業(yè)區(qū)核心位置，周圍商業(yè)配套設(shè)施齊全。（3）景觀全玻璃幕墻，景觀效果較好，尤其較高樓層視野開(kāi)闊，景觀條件優(yōu)越。（4）品質(zhì)硬件設(shè)施包括電梯、空調(diào)、大堂等品質(zhì)較好，樓層凈高較為理想，能呼吸的全玻璃幕墻通風(fēng)極好。2、劣勢(shì)（1）

15、地處新街口中心地帶，緊鄰中山南路，進(jìn)出不便。（2）價(jià)格較高（3）商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)不善會(huì)給大樓形象帶來(lái)負(fù)面影響市場(chǎng)定位“商務(wù)王者領(lǐng)地，企業(yè)制勝空間”。定位為高檔寫(xiě)字樓，目標(biāo)客戶除瞄準(zhǔn)大客戶外，非常注重中小客戶。銷售情況商貿(mào)裙樓較早就全部售出，現(xiàn)作為商貿(mào)百貨正在營(yíng)業(yè)。而寫(xiě)字樓自去年5月份開(kāi)盤(pán)以來(lái)，銷售情況良好，目前以完成2億多銷售額，銷售率接近70%；銷售價(jià)也一路走高，目前38層已經(jīng)售到12000元，前期成交的以中小客戶為主。營(yíng)銷分析商貿(mào)世紀(jì)廣場(chǎng)總銷售面積和銷售金額巨大，同時(shí)工程建設(shè)需要銷售回籠資金，銷售壓力極大，但，目前銷售接近80%，工程進(jìn)展也非常順利，其原因主要在于以下幾個(gè)方面：（1）一定的產(chǎn)品創(chuàng)

16、新：包括其“可呼吸的玻璃幕墻”、“2.7米凈高”、小面積分割、第一高樓等都能夠有效吸引客戶；（2）務(wù)實(shí)的定位：商貿(mào)作為南京的第一高樓，并沒(méi)有將自己局限于僅僅針對(duì)“大型客戶”的頂級(jí)寫(xiě)字樓，而是首先針對(duì)中小客戶，從服務(wù)配套、價(jià)格、付款方式等方面為這些經(jīng)濟(jì)承受能力“中檔偏上”的客戶著想，贏得了大量中小客戶，實(shí)現(xiàn)銷售；（3）前期商鋪的成功銷售：在裙樓完工后，商貿(mào)為盡快地將其銷售出去，主動(dòng)出擊，到溫州進(jìn)行商鋪招商，非常成功，從而成為后期項(xiàng)目建設(shè)的順利開(kāi)展打下了良好的基礎(chǔ)。（4）適當(dāng)?shù)母拍畛醋鳎荷堂诟拍畛醋魃蠠o(wú)疑下很大工夫，實(shí)際上也獲得了很大成功，其推出的“第一高樓”、“OSO”、“地鐵上蓋物業(yè)”、“物

17、業(yè)投資”等概念一定程度上促進(jìn)了其形象的樹(shù)立和實(shí)際銷售。（5）成功的品牌商塑造：商茂通過(guò)媒體、活動(dòng)等多種宣傳手段，尤其是平面廣告、聯(lián)誼活動(dòng)、商務(wù)沙龍等，成功塑造了其品牌形象，在客戶心目中留下“商茂不樓高最高，而且硬件最棒，服務(wù)最好”的印象，真正樹(shù)立了第一“高”樓的形象。（6）有效運(yùn)用促銷手段：商貿(mào)的總建筑面積有8萬(wàn)，體量非常大，所以非常注重促銷，其前期的“開(kāi)盤(pán)極優(yōu)價(jià)”、“順序的魅力”等手段都達(dá)到了很好的促銷效果。（7）成功的售場(chǎng)包裝和銷售方式創(chuàng)新：對(duì)于商貿(mào)的寫(xiě)字樓而言，其售場(chǎng)的包裝較為成功，在大樓尚未封頂時(shí)，就搶先將29F玻璃幕墻安裝好，裝修好氣派的售樓處、樣板房，讓客戶看售樓處、樣板房后就怦然

18、心動(dòng)；同時(shí)在銷售方式上，除廣告加售樓處外，有效運(yùn)用事件營(yíng)銷、活動(dòng)營(yíng)銷、口碑營(yíng)銷等方式。（二）、新地陽(yáng)光項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)（1）定位準(zhǔn)確新地陽(yáng)光的前期定位非常模糊，類似于現(xiàn)在的國(guó)華大廈，后來(lái)，其銷售代理公司作了大量、準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)查和分析，最后定位為商務(wù)大廈，并對(duì)施工圖進(jìn)行了相應(yīng)的修改，客戶定位為中、小公司。從銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，新地陽(yáng)光的市場(chǎng)定位明顯填補(bǔ)了該區(qū)的市場(chǎng)空白，是銷售成功的關(guān)鍵。（2）地段優(yōu)越新地陽(yáng)光處于新街口核心區(qū)，地理位置較為優(yōu)越。（3）建筑設(shè)計(jì)較好 新地陽(yáng)光的得房率高達(dá)82.27%，使客戶能贏得更多的使用面積。大樓的采光、通風(fēng)非常突出，層高高達(dá)3.4米，給人很開(kāi)放、舒適的感覺(jué)，沒(méi)有一般

19、辦公樓的壓抑感。（4）價(jià)格相對(duì)優(yōu)惠由于定位為中擋商務(wù)樓，所以大樓的外墻用簡(jiǎn)潔明快的彩色涂料代替了鋁合金加玻璃幕墻，同時(shí)因?yàn)闆](méi)有中央空調(diào)，所以有效控制了建筑成本，使得銷售均價(jià)在5600元/，保持了在這一地段的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。（5）立體車庫(kù)立體車庫(kù)既讓人感到新穎方便，又有效解決了該區(qū)一般大樓都不足的車位問(wèn)題。（6）物業(yè)管理該物業(yè)聘請(qǐng)了香港怡高物業(yè)管理公司來(lái)作物業(yè)管理顧問(wèn)，有效提升了大樓的檔次和形象。劣勢(shì)（1）噪音污染項(xiàng)目東臨主要交通干道洪武路，東臨中央、新百兩大商場(chǎng)，人流、車流都很大，比較嘈雜，空氣質(zhì)量也不好。（2）景觀較差由于四周都是高層建筑，所以新地陽(yáng)光的沒(méi)有高層建筑的景觀優(yōu)勢(shì)。銷售狀況新地陽(yáng)光于2

20、001年5月19日開(kāi)盤(pán)， 均價(jià)5600元/，價(jià)格走勢(shì)控制得合理。在整個(gè)寫(xiě)字樓銷售不景氣的時(shí)候創(chuàng)下了開(kāi)盤(pán)一個(gè)月，銷售過(guò)半的佳績(jī)。營(yíng)銷分析沒(méi)有大客戶、沒(méi)有關(guān)系營(yíng)銷，直接面向市場(chǎng)的新地陽(yáng)光實(shí)際上只作了十來(lái)次廣告就完成了銷售，以至于現(xiàn)在還有很多買樓人不知到這個(gè)名字。新地陽(yáng)光的售場(chǎng)包裝、銷售人員的培訓(xùn)都是很不錯(cuò)的。辦公樓基本情況表項(xiàng)目名稱序號(hào)天時(shí)商業(yè)中心隆盛金融廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商名稱基泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司江蘇省鐵路實(shí)業(yè)有限公司樓盤(pán)地址中山路21號(hào)南京市洪武路23號(hào)售樓處電話47128684459075售價(jià)均價(jià)6680元/實(shí)用率為72%均價(jià)6580元/實(shí)用率為71%分割面積范圍100287平方米1201000平方

21、米總建筑面積28000平方米56000平方米建筑特色大開(kāi)間、大開(kāi)窗塔樓平面基本方正地理位置與周邊配套設(shè)施 配套齊全、位置好地處新街口商業(yè)圈外圍交通狀況停車、人行都不方便交通情況較好建筑設(shè)計(jì)屬無(wú)特色的火柴盒大樓正在裝飾外墻車位與車流狀況車位30個(gè)，車進(jìn)出不方便車位170個(gè)左右，車位租金待定物業(yè)管理公司名稱、收費(fèi)情況基泰物業(yè)管理5元/月蘇鐵 物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)6元/月會(huì)所面積及內(nèi)容暫時(shí)還沒(méi)有29、30F有1000多平方米休閑廳、會(huì)議室公共部分裝修情況裝修考究但入口大堂太小氣未進(jìn)行機(jī)電與弱電系統(tǒng)日本三菱電梯、約克中央空調(diào)衛(wèi)星電視上海三菱電梯、遠(yuǎn)大中央空調(diào)、100M寬帶上網(wǎng)智能化設(shè)備消防報(bào)警、24

22、小時(shí)監(jiān)控5A智能化樓盤(pán)主要優(yōu)勢(shì)周圍商務(wù)氛圍濃地段適于辦公樓盤(pán)主要劣勢(shì)車流、人流不暢；門(mén)前沒(méi)有緩沖車流、人流壓力的廣場(chǎng)裙樓處理得不理想銷售情況已銷售20%左右塔樓已售60%左右個(gè)盤(pán)分析（三）隆盛大廈物業(yè)優(yōu)劣分析優(yōu)勢(shì)地理位置優(yōu)越隆盛大廈位于洪武路與中山東路交界的路口，緊鄰華泰證券大廈，屬于CBD核心區(qū)交通便利處于新街口核心，公共交通方便但同時(shí)進(jìn)出大廈交通組織較為理想，沒(méi)有通常新街口商圈普遍存在的進(jìn)出不便的問(wèn)題。外觀現(xiàn)代，形象較好價(jià)格具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力目前隆盛大廈起售價(jià)為每平米6500元，定位在中高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)，作為相近定位的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手商貿(mào)世紀(jì)廣場(chǎng)價(jià)格比其高近30%。因此，想在新街口地區(qū)辦公，注重形

23、象同時(shí)又追求實(shí)惠的公司來(lái)說(shuō)不失為一個(gè)理想的選擇。銷售壓力小隆盛大廈為現(xiàn)房，開(kāi)發(fā)商江蘇省鐵路實(shí)業(yè)有限公司資金實(shí)力雄厚，不同于普通開(kāi)發(fā)商，急需資金回籠投入工程建設(shè)，此外真正對(duì)外發(fā)售的只有116層，因此銷售壓力較小。劣勢(shì)緊挨華泰證券大廈，景觀受一定影響，而且主樓后退，整體效果不突出。市場(chǎng)定位中檔偏上寫(xiě)字樓，主樓部分除蘇鐵公司自用和部分給廣播電視局作為土地補(bǔ)償之外，目標(biāo)客戶主要是中小型貿(mào)易公司、IT企業(yè)。銷售情況據(jù)最新了解到的情況，隆盛大廈已售出70%。其中15層裙樓商業(yè)用房已全部售出，目前杭州紅泥餐飲已入住13層開(kāi)始營(yíng)業(yè)，經(jīng)營(yíng)狀況極好，一樓部分為廣發(fā)證券購(gòu)買，已經(jīng)營(yíng)業(yè)。主樓除蘇鐵公司自用和部分給廣播

24、電視局辦公用房之外，其他分割出售給一些中小型貿(mào)易公司、IT企業(yè)等購(gòu)買。營(yíng)銷分析隆盛大廈的產(chǎn)品沒(méi)有突出創(chuàng)新，廣告宣傳沒(méi)有出彩之處，在概念營(yíng)銷、促銷手段、銷售方式、服務(wù)等方面也沒(méi)有特別之處，但銷售狀況卻較好。除去總銷售面積小，開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚導(dǎo)致工程進(jìn)度快之外，其成功主要在于兩個(gè)方面：一是關(guān)系營(yíng)銷。隆盛大廈成功的運(yùn)用關(guān)系拉到大客戶，實(shí)現(xiàn)較大面積銷售。二是定位較為合理。將物業(yè)定位為中高檔寫(xiě)字樓，目標(biāo)客戶鎖定為中小型公司，相應(yīng)套型面積設(shè)置較小，價(jià)格適中，無(wú)疑是務(wù)實(shí)和合理的做法。（四）天時(shí)商貿(mào)中心項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)1、地理位置優(yōu)越劣勢(shì)進(jìn)出大樓的人流、車流不暢。大樓的停車位不足。大樓只有兩部電梯，且公共大堂

25、太小。大樓沒(méi)有寬帶網(wǎng)、沒(méi)有會(huì)所。銷售情況該樓已和國(guó)際貿(mào)易中心（簡(jiǎn)稱國(guó)貿(mào)）并列新街口兩大滯銷樓。銷售都不過(guò)20%，以目前的價(jià)格（6500元/）仍然難以銷售。營(yíng)銷分析該樓在竣工前后開(kāi)始作廣告，廣告定位為黃金地段的高檔寫(xiě)字樓，營(yíng)銷上采用了租售結(jié)合的手段，但由于該樓盤(pán)的劣勢(shì)太明顯，銷售已和廣告、營(yíng)銷手段沒(méi)有太大關(guān)系。（五）國(guó)際貿(mào)易中心辦公樓基本情況表項(xiàng)目名稱序號(hào)國(guó)際貿(mào)易中心1.開(kāi)發(fā)商名稱興寧房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司2樓盤(pán)地址中山東路18號(hào)3售樓處電話47913964售價(jià)均價(jià)6100元/5分割面積范圍寫(xiě)字樓 135325 商住樓 1321736總建筑面積6萬(wàn)平方米7建筑特色塔樓為圓形，裙樓為長(zhǎng)條型8地理位置與

26、周邊配套設(shè)施雄距新街口廣場(chǎng)東南角，周邊配套設(shè)施齊全9交通狀況出租車不易?？?，附近有公交車23路、未來(lái)地鐵出口在大樓下面10建筑設(shè)計(jì)6F：商場(chǎng)、616F：寫(xiě)字樓 1931F：商住樓11車位比例與車流狀況150個(gè)停車位，車流狀況不佳12物業(yè)管理（1）公司名稱（2）收費(fèi)情況港力物業(yè)管理公司5元/月13會(huì)所面積及內(nèi)容17、18F為會(huì)所，包括室內(nèi)游泳池、健身、美容美發(fā)22F為會(huì)議室14公共部分裝修情況裝修較好，裝飾不足15機(jī)電與弱電系統(tǒng)OTIS電梯、中央空調(diào)16智能化設(shè)備自動(dòng)消防報(bào)警、24小時(shí)監(jiān)控17樓盤(pán)主要優(yōu)勢(shì)地理位置較好18樓盤(pán)主要劣勢(shì)采光不佳、得房率低人流、車流不暢19、廚衛(wèi)裝修情況已裝修20、銷

27、售情況已入住50%左右，銷售15%左右項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析（優(yōu)勢(shì)）地段好是本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目周邊商務(wù)氛圍很濃、配套設(shè)施齊全，便于業(yè)主進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)電梯等硬件設(shè)施較好，和一些新樓相比也不落后17F的健身中心和頂層的會(huì)議室可滿足買家對(duì)會(huì)所的部分需求（劣勢(shì)）1、項(xiàng)目的車流、人流情況較差2、項(xiàng)目形象受商場(chǎng)影響，在人們心目中形成了一種該公司經(jīng)營(yíng)不景氣的印象3、商務(wù)樓下有商場(chǎng)，而且裝修改造后辦公入口和一樓商場(chǎng)連同后相互影響，而很多買家喜歡純辦公樓4、商住樓實(shí)用率太低，直接影響到銷售價(jià)格入口形象太小氣，不能滿足很多想借氣派的入口、大堂來(lái)顯示自己身份的業(yè)主的心理需求營(yíng)銷分析 該樓在中原（銷售代理公司）介入后，經(jīng)過(guò)一

28、系列工程改造后，三月份在硬、軟廣告上試圖重塑大樓形象，但效果不大。銷售仍難升溫。作為一個(gè)本相目值得參考的典型項(xiàng)目，可以進(jìn)一步對(duì)它進(jìn)行評(píng)估：直觀的估價(jià)表如下：（選用可比性較強(qiáng)的五個(gè)樓盤(pán)）國(guó)際貿(mào)易中心辦公樓估價(jià)表黃埔大廈金山大廈天時(shí)商業(yè)中心隆盛金融廣場(chǎng)建江大廈均價(jià)5800（元/）7600（元/）6680（元/）6580（元/）6500（元/）1.位置修正100/85100/100100/100100/98100/1002.得房率修正102/100103/100103/100103/100104/1003.周邊配套修正100/97100/100100/100100/100100/1004.物業(yè)管理修

29、正100/100100/100100/100100/100100/1005.建筑設(shè)計(jì)修正100/100100/100102/100102/100100/1006.交通修正105/100105/100100/100102/100102/1007.停車修正101/100100/100100/95100/100100/1008.會(huì)所修正100/98100/99100/99100/99102/1009.公共部分裝修修正105/100103/100102/100102/100101/10010.機(jī)電與弱點(diǎn)修正101/100101/100101/100101/100101/10011.智能系統(tǒng)修正101/

30、100101/100100/100101/100101/10012.發(fā)展商信譽(yù)修正101/100100/100100/100101/100101/10013.交易情況修正103/100106/100100/100101/100105/100前13項(xiàng)比較價(jià)59556373656259635498不考慮第14項(xiàng)的國(guó)貿(mào)中心價(jià)值6060（元/）14.折舊率(收益損失)及土地使用年限修正110/100110/100110/100110/100110/100比較價(jià)54145794596654214998國(guó)貿(mào)中心價(jià)值5509（元/）注：國(guó)貿(mào)中心價(jià)值=（各比較價(jià)*各樓建筑面積）/各樓建筑面積綜上所述，根據(jù)以上

31、定量分析，國(guó)際貿(mào)易中心辦公樓現(xiàn)在的客觀售價(jià)在5500元/左右，不難看出這和它現(xiàn)在的售價(jià)6600元/左右差距太大，也不難理解它為何仍然難以銷售。（六）金輪大廈 項(xiàng)目名稱序號(hào)金輪大廈1.開(kāi)發(fā)商名稱及主要開(kāi)發(fā)樓盤(pán)南京金輪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2樓盤(pán)地址漢中路與上海路交口3售樓處電話4704018、22600384最低售價(jià)最高售價(jià)、均價(jià)、實(shí)用率 （ 5850）均價(jià)（ 6390 ）最高價(jià)最低價(jià)（5320） 實(shí)用率 77% 5分割面積及銷售情況總單位數(shù)130散戶（每層5個(gè)單位）16底商。單位面積（）數(shù)量占總量的面積比例%銷售數(shù)量銷售數(shù)量占本單位比例%銷售數(shù)量占總單位的比例%176.292620%2078%16%1

32、55.382620%1553%12%116.552620%938%7%148.022620%1143%8%170.382620%1245%9%6樓盤(pán)建筑設(shè)計(jì)情況總占地面積3800 容積率6.9綠化率總建筑面積29000建筑立面設(shè)計(jì) 點(diǎn)式 （裙樓） 建筑平面設(shè)計(jì) 實(shí)用 大堂面積大堂裝修擋次（）較高（）一般（）較低采光情況（）好（）一般（）壞通風(fēng)情況（）好（）一般（）壞7地理位置與周邊配套設(shè)施證券公司華泰證券超市 蘇果超市 銀行 工行、農(nóng)行、建行郵局 無(wú)8交通狀況公交線路（5）（18）（3）有無(wú)亞交通連接問(wèn)題（）有（）無(wú)9車位情況與交通組織車位 未定 元/個(gè).月 出售 180000 元/個(gè)車位 8

33、8個(gè)左右車位比例1：0.7停放方式（）地上（）地下交通組織（）進(jìn)出方便（）進(jìn)出不便10物業(yè)管理公司名稱收費(fèi)情況物業(yè)管理公司 未指定 物業(yè)管理費(fèi) 不超過(guò)3 元/平方米/月特色服務(wù)：無(wú)11公用設(shè)施情況會(huì)所面積 無(wú)衛(wèi)生間布置情況：（）集中布置（）分散布置12. 機(jī)電與弱電系統(tǒng)空調(diào) 每戶自備 電梯個(gè)數(shù)（ 5）個(gè) 品牌 未定 寬帶（）有（）無(wú)智能化設(shè)備 可視對(duì)講、門(mén)禁、24小時(shí)監(jiān)控 13銷售情況開(kāi)盤(pán)時(shí)間01.10入伙時(shí)間02.12已銷售時(shí)間七個(gè)月銷售狀況60%14價(jià)格走勢(shì)及相應(yīng)調(diào)整原因開(kāi)盤(pán)價(jià)5180價(jià)格變化情況及原因隨工程進(jìn)度而變化15樓盤(pán)主要優(yōu)勢(shì)地點(diǎn)優(yōu)越16樓盤(pán)主要劣勢(shì)交通差、車位少、售樓人員素質(zhì)差1

34、7廣告推廣廣告代理公司天際傳播樓盤(pán)主廣告語(yǔ)金色成功領(lǐng)地 主要賣點(diǎn)地段（2）山西路、中山北路一帶，包括金山大廈、天環(huán)大廈、益來(lái)時(shí)代廣場(chǎng)、天和大廈、?；髲B等。中山北路、山西路區(qū)域也是傳統(tǒng)的辦公氛圍較濃的區(qū)域該區(qū)域的辦公樓不象新街口那么密集，而是沿中山北路、山西路間隔分布。該區(qū)域和新街口區(qū)域相比交通狀況較好，車流更為暢通，但辦公氛圍和辦公配套設(shè)施稍差。金山大廈占有地利之便，處于湖南路、山西路商圈，銷售上沒(méi)有太大特色，主要是關(guān)系營(yíng)銷和口碑銷售。（1）金山大廈辦公樓基本情況比較表項(xiàng)目名稱序號(hào)金 山 大 廈1.開(kāi)發(fā)商名稱南京泰古城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司曾停過(guò)一段時(shí)間的工2樓盤(pán)地址山西路廣場(chǎng)西北角3售樓處電話

35、37033894最低售價(jià)最高售價(jià)實(shí)用率去年5月均價(jià)7600元/今年4月均價(jià)8500元/實(shí)用率71%5分割面積范圍80-350平方米6總建筑面積40000平方米7建筑特色半圍合形具有標(biāo)識(shí)性，外墻為玻璃幕墻8地理位置與周邊配套設(shè)施 處于中山北路、湖南路、山西路交界處，位置很好，市政配套齊全9交通狀況處于交通平臺(tái)處10建筑設(shè)計(jì)外觀較好，部分戶型采光、通風(fēng)較差11車位比例與車流狀況車位600元/個(gè).月車位200個(gè)左右12物業(yè)管理公司名稱收費(fèi)情況泰古城物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)6元/月13會(huì)所面積及內(nèi)容1000多平方米休閑廳、餐廳14公共部分裝修情況裝修中高檔15機(jī)電與弱電系統(tǒng)3部進(jìn)口三菱電梯、無(wú)錫森達(dá)中央

36、空調(diào)、寬帶上網(wǎng)、衛(wèi)星電視16智能化設(shè)備3A智能化17樓盤(pán)主要優(yōu)勢(shì)地理位置優(yōu)越開(kāi)發(fā)商背景好集團(tuán)購(gòu) 買多3大廈高層景觀好18樓盤(pán)主要劣勢(shì)1采光不太好19銷售情況塔樓已售80%以上（2）益來(lái)國(guó)際廣場(chǎng)位于中山北路，市內(nèi)唯一的高檔投資型產(chǎn)權(quán)酒店（付款4成）發(fā)展商：益來(lái)實(shí)業(yè)，均價(jià)：12500元/ （不裝修減去2000元/ ）采用裝修高檔、智能配套齊全，與蘇寧環(huán)球大廈相比：檔次更高，景觀更開(kāi)闊，無(wú)居民住戶，立面設(shè)計(jì)雍容華貴銷售特點(diǎn)：分隔面積57-63的小面積戶型銷售較快，8090也較受歡迎。項(xiàng)目：共48層（第48層為會(huì)所）8-46為酒店，電梯8部/層，20戶/層為主。2000.6發(fā)售，2001.5封頂，20

37、02.6入伙目標(biāo)客戶：政府、大企業(yè)、有較高職位和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的少數(shù)富貴階層。總結(jié)：該項(xiàng)目具有可投資性強(qiáng)、定期紅利返還、彰顯身份地位三大優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)樹(shù)立了一個(gè)優(yōu)秀的品牌和投資理念。（3）廣州路一帶，包括蘇寧環(huán)球大廈、易發(fā)科技大廈、五臺(tái)大廈等。該區(qū)域和新街口區(qū)域相比交通狀況較好，車流更為暢通，但辦公氛圍和辦公配套設(shè)施稍差。（1）蘇寧環(huán)球大廈項(xiàng)目概況蘇寧環(huán)球位于廣州路188號(hào)，與上海路交匯處，由蘇寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，由戴德梁行擔(dān)當(dāng)物業(yè)管理顧問(wèn)，蘇寧物業(yè)管理有限公司執(zhí)行，大廈建筑面積約8萬(wàn)平方米，是以高檔寫(xiě)字樓和商務(wù)公寓為主的項(xiàng)目，高28層（地下2層車庫(kù)，裙樓5層，7-20層為寫(xiě)字樓，21

38、-26層酒店式公寓，27-28會(huì)所）建筑面積8萬(wàn)，均價(jià)：9000元/ ，管理費(fèi)：6.7元/ 。其中套房房型面積有137-378平方米，寫(xiě)字間80-2000平方米。主要面積：60，100，180，其中60銷售速度很快（采用單向玻璃分隔臥室和辦公區(qū)，解決了戶型進(jìn)深過(guò)大的采光問(wèn)題）項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)地理位置較好周邊南大、南師大、醫(yī)科大、中醫(yī)藥大學(xué)、河海大學(xué)等高等學(xué)府云集，文化教育氛圍強(qiáng)；地處廣州路科技街、珠江路電子街一帶，可吸引周邊科技、信息類型的企業(yè)關(guān)注；省、市政府重要部門(mén)云集于此，如工商局、教育局、地稅局、人才市場(chǎng)、省人民醫(yī)院、腦科醫(yī)院、體育健身中心等；交通繁忙，雙向四車道，距地鐵700米。形象

39、檔次高蘇寧環(huán)球大廈是集商業(yè)金融中心、甲級(jí)寫(xiě)字樓、五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)套房飯店、科技創(chuàng)業(yè)中心、信息中心、飲娛中心為一體的國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)5A寬頻數(shù)碼智能大廈，內(nèi)部配置標(biāo)準(zhǔn)高，尤其其外觀氣勢(shì)恢弘，現(xiàn)代感十足。開(kāi)發(fā)商有良好的信譽(yù)本案由蘇寧開(kāi)發(fā)建設(shè)，開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)多年的品牌塑造、沉淀，在南京市場(chǎng)已經(jīng)樹(shù)立良好的形象和信譽(yù)，值得消費(fèi)者信賴。硬件設(shè)施完備5A寬頻數(shù)碼智能大廈，實(shí)現(xiàn)樓宇自動(dòng)化、通信自動(dòng)化、辦公自動(dòng)化、消防報(bào)警自動(dòng)化、管理自動(dòng)化。市政建設(shè)對(duì)蘇寧環(huán)球產(chǎn)生的下面影響新街口地區(qū)因地鐵封路一年，帶來(lái)眾多不便，而蘇寧大廈所處地段卻不受此限制；同時(shí)市政府于2001年4月在五臺(tái)山主入口修建11000平方米的大型生態(tài)廣場(chǎng)，最大得利

40、者莫過(guò)于五臺(tái)山正對(duì)面的蘇寧環(huán)球大廈。劣勢(shì)價(jià)格較高蘇寧環(huán)球大廈的售價(jià)已經(jīng)達(dá)到了9000元/平方米以上，出租價(jià)格也在每天2.5元/平方米以上，在南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)上實(shí)屬很高，對(duì)一些務(wù)實(shí)的企業(yè)構(gòu)成障礙。同時(shí)該地段已陸續(xù)出現(xiàn)了五臺(tái)大廈、易發(fā)科技大廈等中高檔寫(xiě)字樓，分流了一部分企業(yè)。據(jù)傳風(fēng)水不好業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為蘇寧環(huán)球風(fēng)水不好，影響了很大一部分客戶的購(gòu)買。銷售狀況蘇寧環(huán)球大廈起售價(jià)為8700元/平方米，朝向、樓層差價(jià)均達(dá)1000-2000元不等，租金為每日2.6-2.7元/平方米，物業(yè)管理收費(fèi)為每月7.5元/平方米。大廈于2000年5月28日開(kāi)盤(pán)，目前銷售狀況良好，于2001年10月底銷售超過(guò)70%，大部分企業(yè)

41、已入駐。營(yíng)銷分析蘇寧環(huán)球大廈在南京的寫(xiě)字樓市場(chǎng)上，屬于比較成功的案例。其成功主要在于以下幾個(gè)方面的原因：社會(huì)資源運(yùn)用和關(guān)系營(yíng)銷開(kāi)發(fā)商憑借其社會(huì)關(guān)系，實(shí)現(xiàn)了土地低成本，使得在后面的銷售過(guò)程中價(jià)格上具有較大的讓步空間。同時(shí)蘇寧環(huán)球是典型的關(guān)系營(yíng)銷成功案例，開(kāi)發(fā)商依靠獨(dú)特的社會(huì)資源，成功地實(shí)現(xiàn)了對(duì)很多大客戶的營(yíng)銷。低開(kāi)高走的定價(jià)策略以蘇寧環(huán)球的地段和品質(zhì)，當(dāng)初其開(kāi)盤(pán)時(shí)僅售6000多元/平方米，因此很快積聚了人氣，擴(kuò)大了影響，打開(kāi)了市場(chǎng)。隨著銷售推進(jìn)，逐漸調(diào)高價(jià)格，一方面贏得更多利潤(rùn)，另一方面給客戶造成了大廈不斷增值的印象，提升了大廈形象。開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力開(kāi)發(fā)商較為雄厚的資金實(shí)力保證了大廈的工程順利進(jìn)

42、行，極大增強(qiáng)了買家信心，促進(jìn)了銷售。有效的宣傳推廣蘇寧環(huán)球大廈有效地運(yùn)用了廣告媒體，不僅通過(guò)報(bào)紙、電視的硬廣告宣傳了產(chǎn)品，而且較早采用軟廣告，達(dá)到了很好的效果。同時(shí)通過(guò)內(nèi)部刊物、聯(lián)誼活動(dòng)等成功進(jìn)行了廣告推廣。（2）易發(fā)時(shí)代大廈項(xiàng)目名稱序號(hào)易發(fā)時(shí)代大廈1.開(kāi)發(fā)商名稱易發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2樓盤(pán)地址廣州路標(biāo)228號(hào)3售樓處電話37244564售價(jià)5600元/5800元/5分割面積范圍146-3016總建筑面積15000平方米7建筑特色朝南立面為弧型，立面處理得很簡(jiǎn)潔8地理位置與周邊配套設(shè)施人文、運(yùn)動(dòng)環(huán)境很好，交通便利，配套設(shè)施稍差9交通狀況3路總站、交通方便10建筑設(shè)計(jì)14F：群樓、514樓：商住

43、，有幾個(gè)較難利用的空間11車位比例與車流狀況60個(gè)停車位，車流狀況良好12物業(yè)管理（1）公司名稱（2）收費(fèi)情況和平物業(yè)管理公司 23元/月13會(huì)所面積及內(nèi)容無(wú)14公共部分裝修情況將按酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修15機(jī)電與弱電系統(tǒng)美國(guó)愛(ài)登堡電梯、衛(wèi)星電視、智能布線寬帶上網(wǎng)16智能化設(shè)備自動(dòng)消防報(bào)警、24小時(shí)監(jiān)控17樓盤(pán)主要優(yōu)勢(shì)門(mén)前有一個(gè)500漫步廣場(chǎng)、外立面較有特色18樓盤(pán)主要劣勢(shì)無(wú)中央空調(diào)、電梯只有兩部、售樓處環(huán)境差19、廚衛(wèi)裝修情況普通裝修（4）大行宮一帶，包括新世紀(jì)廣場(chǎng)、華夏證券大廈、日月大廈等。這三個(gè)樓盤(pán)現(xiàn)在都在基礎(chǔ)施工階段，是本項(xiàng)目潛在的競(jìng)爭(zhēng)者，所以這三個(gè)樓盤(pán)的情況值得繼續(xù)跟蹤。其中新世紀(jì)廣場(chǎng)的體量最

44、大有12萬(wàn)，華夏證券大廈有3萬(wàn)左右，日月大廈有2萬(wàn)左右。（5）珠江路一帶，包括南京數(shù)碼港、新世紀(jì)中心、長(zhǎng)發(fā)科技大廈、匯杰廣場(chǎng)等。該區(qū)域的目標(biāo)客戶較為集中，主要瞄準(zhǔn)IT界人士，為珠江路電腦一條街服務(wù)。和本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)性不大，主要以參考為主。1、南京數(shù)碼港辦公樓基本情況表項(xiàng)目名稱序號(hào)南京數(shù)碼港1.開(kāi)發(fā)商名稱南京遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2樓盤(pán)地址珠江路648號(hào)3售樓處電低售價(jià)最高售價(jià)、均價(jià)、實(shí)用率615層寫(xiě)字樓的價(jià)格從6300元/起，每上升一層價(jià)格提高300元/ 得房率 76% 5戶型面積及銷售情況總戶數(shù)40戶左右 面積（）數(shù)量（套）占總量的面積比例銷售數(shù)量銷售數(shù)量占本戶型比

45、例銷售數(shù)量占總套數(shù)的比例1082050 %20 100 % 50%1181024 %10 100 % 25 %1291026%10 100 % 25%6主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、總建筑面積2.5萬(wàn) 總占地面積50007地理位置與周邊配套設(shè)施位于珠江路腹地，周邊配套設(shè)施齊全8交通狀況附近公交線路、有無(wú)亞交通連接問(wèn)題公交線路：6、91、48等無(wú)亞交通連接問(wèn)題9車位與車流狀況車位 300（地下立體車庫(kù)） 元/個(gè).月車流狀況：較好10物業(yè)管理公司名稱收費(fèi)情況物業(yè)管理公司 南京“數(shù)碼港”物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理費(fèi) 2 元/平方米.月11公用設(shè)施情況會(huì)所面積 1000 12機(jī)電與弱電系統(tǒng)電梯： 合資品牌 空調(diào)：

46、 單戶獨(dú)立小型中央空調(diào) 電話： 有 寬帶網(wǎng)： 內(nèi)部互聯(lián)，外部10M 13智能化設(shè)備（監(jiān)控、報(bào)警、IC一卡通等）有24小時(shí)全方位監(jiān)控防盜系統(tǒng)14銷售情況已銷售時(shí)間2001年6月6日封頂開(kāi)始銷售16樓盤(pán)主要優(yōu)勢(shì)地理位置及數(shù)碼港概念19廣告代理公司德利企劃20建筑設(shè)計(jì)公司深圳市設(shè)計(jì)院21規(guī)劃設(shè)計(jì)公司南京市設(shè)計(jì)院23樓盤(pán)主廣告語(yǔ) 主要賣點(diǎn)“數(shù)碼港”科技先鋒港南京數(shù)碼港定位準(zhǔn)確IT界人士，體量小，銷售上沒(méi)有遇到什么難度。（2）長(zhǎng)發(fā)科技大廈長(zhǎng)發(fā)科技大廈位于珠江路電子一條街的中心地段，開(kāi)發(fā)商：南京長(zhǎng)發(fā)地產(chǎn)是市內(nèi)為數(shù)不多的銷售迅速的寫(xiě)字樓之一。目標(biāo)客戶: 電子、科技等中小企業(yè)（地上18層，地下15層）總建筑面

47、積1.7萬(wàn)m2 ，寫(xiě)字樓：988m2 /層，層高3.4m高檔塑鋼窗，公用過(guò)道內(nèi)鋪設(shè)高檔地毯（其樓層公用衛(wèi)生間的規(guī)劃較為實(shí)用）總結(jié)：此項(xiàng)目原銷售6000元/ m2 （均），銷售速度緩慢，后委托專業(yè)顧問(wèn)公司進(jìn)行再策劃，將寫(xiě)字樓內(nèi)部進(jìn)行再次分隔，同時(shí)價(jià)格下調(diào)至均價(jià)5300元/ m2 ，2個(gè)月內(nèi)銷售過(guò)半，使資金在短期內(nèi)回籠，在一定程度上回避了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。（3）新世界中心新世界中心位于珠江路電子一條街（號(hào)稱南方中關(guān)村），旁邊坐落有幾所重點(diǎn)大學(xué)，學(xué)術(shù)、科技、商業(yè)氣氛較好。工程進(jìn)度：快要封頂建筑面積：22萬(wàn)m2 投資方：香港新世界房地產(chǎn)公司1棟酒店、1棟商住，皆為47層（下3上44）價(jià)格在高檔區(qū)域：商住為75

48、00元/左右目標(biāo)客戶：電子、科技、教育、工貿(mào)、金融等大型中型企業(yè)?？偨Y(jié)：該項(xiàng)目與本項(xiàng)目目標(biāo)客戶有所區(qū)別，故競(jìng)爭(zhēng)不大，有待跟蹤。（4）二橋匯杰廣場(chǎng) 項(xiàng)目名稱序號(hào)二橋匯杰廣場(chǎng)1.開(kāi)發(fā)商名稱及主要開(kāi)發(fā)樓盤(pán)二橋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2樓盤(pán)地址中山北路與大學(xué)路交口3售樓處電話33760224最低售價(jià)最高售價(jià)、均價(jià)、實(shí)用率 （ 7550 ）均價(jià)（ 7850 ）最高價(jià)最低價(jià)（6550） 實(shí)用率 76% 5分割面積及銷售情況總單位數(shù)3127、8層散戶（每層12個(gè)單位）其它樓層半層或整層發(fā)售單位面積（）數(shù)量銷售進(jìn)度占總量的面積比例%銷售數(shù)量銷售數(shù)量占本單位比例%銷售數(shù)量占總單位的比例%145.854未售33%未售未售未

49、售162.052未售16.5%未售未售未售195.544未售33%未售未售未售198.452未售16.5%未售未售未售6樓盤(pán)建筑設(shè)計(jì)情況總占地面積2900 容積率7.3綠化率屋頂花園總建筑面積22000建筑立面設(shè)計(jì) 點(diǎn)式 建筑平面設(shè)計(jì) 實(shí)用 大堂面積860大堂裝修擋次（）較高（）一般（）較低采光情況（）好（）一般（）壞通風(fēng)情況（）好（）一般（）壞7地理位置與周邊配套設(shè)施證券公司平安證券超市 華誠(chéng)超市 銀行 工行、農(nóng)行、商行郵局 無(wú)8交通狀況公交線路（26）（30）（46）（6）（65）（9）（47）9車位情況與交通組織車位 500 元/個(gè).月 出售 250000 元/個(gè)車位 200個(gè)左右車位比

50、例1：2停放方式（）地上（）地下交通組織（）進(jìn)出方便（）進(jìn)出不便10物業(yè)管理公司名稱收費(fèi)情況物業(yè)管理公司 未指定 管理的主要樓盤(pán)：物業(yè)管理費(fèi) 3 元/平方米/月特色服務(wù)：無(wú)11公用設(shè)施情況會(huì)所面積 750 會(huì)所內(nèi)容：衛(wèi)生間布置情況：（）集中布置（ ）分散布置12. 機(jī)電與弱電系統(tǒng)空調(diào) 中央 電梯個(gè)數(shù)（ 8）個(gè) 品牌 未定 寬帶（）有（）無(wú)13銷售情況開(kāi)盤(pán)時(shí)間02.3入伙時(shí)間03.4已銷售時(shí)間一個(gè)月銷售狀況4層14價(jià)格走勢(shì)及相應(yīng)調(diào)整原因開(kāi)盤(pán)價(jià)6550價(jià)格變化情況及原因未調(diào)整15樓盤(pán)主要優(yōu)勢(shì)純辦公寫(xiě)字樓、集中會(huì)議室、意見(jiàn)組合式銷售、交通好、 車位充足16樓盤(pán)主要劣勢(shì)周邊辦公氛圍不濃（6）洪武路一帶

51、，包括福鑫國(guó)際大廈、新大都大廈等。該區(qū)域有南京的金融一條街洪武路，和新街口距離很近，能享用新街口的成熟市政配套，又有較好的交通狀況，無(wú)車流不暢之虞，同時(shí)地段較為安靜。1、福鑫國(guó)際大廈項(xiàng)目概況該項(xiàng)目位于洪武路359號(hào)，由南京市房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)總公司投資建設(shè)，設(shè)計(jì)方是加拿大B+H設(shè)計(jì)公司和江蘇省建筑設(shè)計(jì)研究院。福鑫國(guó)際大廈共計(jì)40層，總建筑面積為8.8萬(wàn)平方米。其特點(diǎn)是綜合了開(kāi)放式寫(xiě)字間、標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字間、酒店式公寓等多種物業(yè)形式。1F是堂，2-4F是開(kāi)放式寫(xiě)字間，5F是行政餐廳，6F是俱樂(lè)部，7-20F是標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字間（每層26間，公共洗手間），21F是會(huì)議中心，W22-40F是商務(wù)套間（每層5間），E22-40

52、F是酒店公寓（每層5間）。物業(yè)優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)地域優(yōu)勢(shì)明顯地處洪武路與白下路的交界處，屬新街口CBD外延。臨近商業(yè)區(qū)，但地段安靜，又無(wú)交通不便之虞。工程總體開(kāi)發(fā)面積較大該工程總體開(kāi)發(fā)面積達(dá)到8.8萬(wàn)平方米，包括了開(kāi)放式寫(xiě)字間、標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字間、酒店式公寓等多種物業(yè)形式。觀現(xiàn)代氣派、品質(zhì)高如果發(fā)展商按照目前的承諾的設(shè)計(jì)與建設(shè)，交付后的福鑫大廈的外立面形象和大樓的硬件設(shè)施都將是不錯(cuò)的。劣勢(shì)采光和觀景除其西、南面臨街外，北面是中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行高層，東面是匯鴻國(guó)際大廈高層，東北面是金寶花園高層住宅，幾幢高層與其間距都很小，對(duì)其采光和景觀都造成一定的影響。建設(shè)周期過(guò)長(zhǎng)福鑫體量極大，建設(shè)周期很長(zhǎng)，預(yù)計(jì)要到2003年6

53、月才能交付，而且開(kāi)發(fā)商資金較為缺乏，因此工程的進(jìn)度能否得到保證是很多客戶擔(dān)心的問(wèn)題，這也很大程度上影響了其銷售。市場(chǎng)定位面對(duì)WTO浪潮，福鑫大廈定位于國(guó)際企業(yè)、知本家團(tuán)隊(duì)。銷售情況2001年9月9日開(kāi)盤(pán)，在開(kāi)盤(pán)的前兩個(gè)月中僅售出500萬(wàn)。前期銷售情況極其不好。促銷手段限量推行彈性銷售：在大廈的推廣期內(nèi)，只需辦理按揭手續(xù)，就能獲得與已購(gòu)面積同等的預(yù)留空間，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)一直保留至大廈正式交付。營(yíng)銷分析福鑫國(guó)際大廈在洪武路、新街口地段的寫(xiě)字樓中銷售情況很不理想，原因有多方面：多元化的產(chǎn)品造成市場(chǎng)定位模糊福鑫國(guó)際大廈可以看作是開(kāi)發(fā)商所做的一種嘗試，其綜合多種不同類型物業(yè)的目的在于試圖滿足高檔辦公市場(chǎng)上多

54、元化的需求?！伴_(kāi)放式寫(xiě)字間專為銀行、證券大型機(jī)構(gòu)定制；商務(wù)套間適宜知本型團(tuán)隊(duì)”。而目前在新街口及其延伸地帶中高低檔寫(xiě)字樓、商住樓齊備、競(jìng)爭(zhēng)激烈，消費(fèi)者選擇的空間很大。高檔寫(xiě)字樓如金鷹、華泰、商茂及其品牌、形象都比較成熟；而福鑫大廈這一多元化的定位造成的直接后果是沒(méi)有特質(zhì)產(chǎn)品，此外其在價(jià)格上并無(wú)明顯的優(yōu)勢(shì)，從而造成無(wú)論是哪一種類型的消費(fèi)者都不宜有效地抓住。形象和品牌宣傳不到位福鑫國(guó)際大廈的建筑面積是8.8萬(wàn)平方米，是一個(gè)規(guī)模相當(dāng)大的寫(xiě)字樓項(xiàng)目。起售價(jià)6800元/平方米，定位于中高檔辦公市場(chǎng)。作為這樣一個(gè)規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，其自開(kāi)盤(pán)以來(lái)所做的媒體宣傳的深度與力度都顯然不到位。高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)的消費(fèi)

55、者極為注重寫(xiě)字樓形象和品牌，而宣傳的缺失無(wú)疑會(huì)影響其銷售的開(kāi)展。此外對(duì)于福鑫大廈這種小而全的產(chǎn)品定位，包容性太強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商必須佐以相應(yīng)的媒體引導(dǎo)和教育才能奏效。商務(wù)套間、國(guó)際酒店公寓在南京市場(chǎng)上面 尷尬局面福鑫國(guó)際大廈的22-40F西面是商務(wù)套間，東面是國(guó)際酒店公寓。也就是說(shuō)大廈將近一半的建筑面積設(shè)計(jì)的這一定位。這種物業(yè)針對(duì)是部分有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的小型商務(wù)辦公需要，在上海、香港等城市較為流行。但南京的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境制約了這一需求，另一方面南京本地的商業(yè)文化習(xí)慣也不接受這種物業(yè)。目前南京市場(chǎng)上做酒店商務(wù)套房較有名的是蘇寧環(huán)球大廈，而蘇寧這一物業(yè)類型的消化也并不理想。2、新大都大廈 該樓盤(pán)已開(kāi)始預(yù)售，和

56、本項(xiàng)目又處在可比性較強(qiáng)的地段，所以這個(gè)樓盤(pán)的情況值得繼續(xù)跟蹤。（7）另外是一些分布較為零散的辦公樓如：黃埔大廈、錦江麗舍、投資大廈、金陵御景園等。其外還有少量商住樓如：鴻都大廈、文薈大廈等。相關(guān)樓盤(pán)分析：1、黃埔大廈辦公樓基本情況比較表項(xiàng)目名稱序號(hào)黃 埔 大 廈1.開(kāi)發(fā)商名稱江蘇金大地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司2樓盤(pán)地址黃埔路2號(hào)3售樓處電話48007874 售價(jià)、實(shí)用率均價(jià)5800元/ 實(shí)用率69%5分割面積范圍6896平方米6總建筑面積30000平方米7建筑特色圓柱形形體，頂層為九角形。戶內(nèi)采光面積大8地理位置與周邊配套設(shè)施 地理位置稍偏，市政配套較差9交通狀況交通情況較好10建筑設(shè)計(jì)戶內(nèi)采光

57、面積大，部分套型采光、通風(fēng)較差11車位、車流狀況車位300600元/個(gè).月 車位200個(gè)左右 車流狀況較好12物業(yè)管理公司名稱、收費(fèi)情況金大地物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)5元/月13會(huì)所面積及內(nèi)容2F有300平方米休閑廳14公共部分裝修情況裝修高檔15機(jī)電與弱電系統(tǒng)遠(yuǎn)大中央空調(diào)、進(jìn)口三菱電梯、寬帶上網(wǎng)16智能化設(shè)備消防報(bào)警、遠(yuǎn)程監(jiān)控17樓盤(pán)主要優(yōu)勢(shì)純辦公大樓，大廳豪華氣派客戶定位清晰主要針對(duì)IT業(yè)18樓盤(pán)主要劣勢(shì)地段不太好 2犧牲了部分套型的采光19銷售情況已售70%項(xiàng)目概況黃埔大廈位于黃埔路2號(hào)，由江蘇金大地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)。為27層寫(xiě)字樓。套型面積基本為130平方米左右。物業(yè)優(yōu)劣勢(shì)分析

58、優(yōu)勢(shì)：在地段上填補(bǔ)同類物業(yè)市場(chǎng)空白黃埔大廈距離珠江路很近，珠江路是南京市大量中小型電腦企業(yè)聚集的地段。這類企業(yè)的特點(diǎn)是：規(guī)模較小、處于成長(zhǎng)期內(nèi)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)。不希望承擔(dān)較高的附近沒(méi)有較成熟的寫(xiě)字樓。劣勢(shì)：品質(zhì)一般黃埔大廈的建筑品質(zhì)一般，相比于南京市場(chǎng)上的其他寫(xiě)字樓沒(méi)有較為突出的優(yōu)點(diǎn)。面積使用不充分整個(gè)黃埔大廈是圓柱體建筑，呈點(diǎn)式結(jié)構(gòu)，每套形狀呈扇形，這種結(jié)構(gòu)導(dǎo)致使用面積不夠充分。周邊地區(qū)商業(yè)配套設(shè)施不夠完善、成熟黃埔大廈所處的黃埔路和解放路，相對(duì)于新街口和山西路這兩個(gè)商業(yè)中心而言，商業(yè)發(fā)展不成熟，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和配套設(shè)施不夠完善。銷售狀況銷售狀況極好，目前僅余兩套。業(yè)主主要由中小型廣告公司、IT

59、企業(yè)構(gòu)成。營(yíng)銷分析對(duì)于中小型企業(yè)來(lái)說(shuō)，付款方式、按揭年限的長(zhǎng)短仍是影響其購(gòu)房決策的重要因素。黃埔大廈推行“首付一成入住，辦理六成十年按揭貸款，余款在三年內(nèi)分三次付清”的銷售策略旨在吸引這部分資金實(shí)力不雄厚的業(yè)主，已經(jīng)取得了良好的效果。2、錦江麗舍項(xiàng)目定位：商務(wù)酒店公寓項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位：小型公司和投資者為主項(xiàng)目背景資料項(xiàng)目名稱序號(hào) 錦江麗舍1.開(kāi)發(fā)商名稱南京東渡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，南京白下城鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)總公司2樓盤(pán)地址大光路188號(hào)（龍?bào)粗新放c大光路交匯處）3售樓處電話4617631 4617632 46176334最低售價(jià)最高售價(jià)、均價(jià)、實(shí)用率 （ 4600 ）EQ（ 4400 ）MAXMIN（

60、 4800 ） 實(shí)用率 73 5戶型面積及銷售情況總戶數(shù)288戶型一室一廳二室一廳二室一廳二室二廳二室二廳面積（）3648506572數(shù)量（套）32969632326主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、大樓使用功能垂直分布總建筑面積18000一層大堂、二層會(huì)所三十八層為商務(wù)酒店公寓7地理位置與周邊配套設(shè)施（銀行、證券、郵局、餐飲、醫(yī)院）地處南京市主要交通干道龍?bào)粗新放裕x龍?bào)粗新?00米左右。周邊銀行、證券、郵局、餐飲、醫(yī)院等配套設(shè)施不齊全，離該項(xiàng)目有一個(gè)街區(qū)的距離。8交通狀況附近公交線路、有無(wú)亞交通連接問(wèn)題交通便利，有47W、4W、82W、7W、46W、58W、40W等公交線路，無(wú)亞交通連接問(wèn)題9車位比例與車