建筑面積計算規(guī)范

1、第五章 建筑面積計算規(guī)范第一節(jié) 建筑面積概述一、建筑面積的概念 建筑面積是建筑物各層面積的總和。它包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分。其中，使用面積與輔助面積之和稱有效面積。1.使用面積是指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積之和。例如,住宅建筑中的居室、客廳、書房等。2.輔助面積是指建筑物各層平面中為輔助生產(chǎn)或輔助生活所占凈面積之和。例如，住宅建筑中的樓梯、走道、衛(wèi)生間、廚房等。3.結(jié)構(gòu)面積是指建筑各層平面中的墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積之和。二、建筑面積的作用1.建筑面積是重要的管理指標(biāo) 建筑面積是建設(shè)投資、建設(shè)項目可行性研究、建設(shè)項目勘察設(shè)計、建設(shè)項目評估、建設(shè)項目招標(biāo)投標(biāo)、建筑工程

2、施工和竣工驗收、建設(shè)工程造價管理、建筑工程造價控制等一系列工作的重要計算指標(biāo)。2.建筑面積是重要的技術(shù)指標(biāo) 建筑設(shè)計在進行方案比選時，常常依據(jù)一定的技術(shù)指標(biāo)，如容積率、建筑密度、建筑系數(shù)等；建設(shè)單位和施工單位在辦理報審手續(xù)時，經(jīng)常用到開工面積、竣工面積、優(yōu)良工程率、建筑規(guī)模等技術(shù)指標(biāo)。這些重要的技術(shù)指標(biāo)都要用到建筑面積。容積率、建筑密度、建筑系數(shù)的定義如下：3.建筑面積是重要的經(jīng)濟指標(biāo) 建筑面積是評價國民經(jīng)濟建設(shè)和人民物質(zhì)生活的重要經(jīng)濟指標(biāo)。建筑面積也是施工單位計算單位工程或單項工程的單位面積工程造價、人工消耗量、材料消耗量和機械臺班消耗量的重要經(jīng)濟指標(biāo)。各種經(jīng)濟指標(biāo)的計算公式如下：4.建筑面

3、積是計算工程量的基礎(chǔ) 建筑面積是計算有關(guān)工程量的重要依據(jù)。例如，垂直運輸機械的工程量是以建筑面積為工程量。建筑面積也是計算各分部分項工程量和工程量消耗指標(biāo)的基礎(chǔ)。例如，計算出建筑面積之后，利用這個基數(shù)，就可以計算出地面抹灰、室內(nèi)填土、地面墊層、平整場地、天棚抹灰和屋面防水等項目的工程量。工程量消耗指標(biāo)也是投標(biāo)報價的重要參考。5.建筑面積對建筑施工企業(yè)內(nèi)部管理的意義 建筑面積對于建筑施工企業(yè)實行內(nèi)部經(jīng)濟承包責(zé)任制、投標(biāo)報價、編制施工組織設(shè)計、配備施工力量、成本核算及物資供應(yīng)等具有重要意義。三、建筑面積計算規(guī)范的主要內(nèi)容 建筑工程建筑面積計算規(guī)范主要規(guī)定了三方面的內(nèi)容: (1)計算全部建筑面積的范

4、圍和規(guī)定； (2)計算一半建筑面積的范圍和規(guī)定； (3)不計算建筑面積的范圍和規(guī)定。 這些規(guī)定主要基于以下幾個方面的考慮： (1)盡可能準確地反映建筑物各組成部分的價值量。例如，有永久性頂蓋，無圍護結(jié)構(gòu)的走廊，按其結(jié)構(gòu)底板水平面積1/2計算建筑面積；有圍護結(jié)構(gòu)的走廊（增加了圍護結(jié)構(gòu)的工料消耗）則計算全部建筑面積。 (2)通過建筑面積計算的規(guī)定，簡化了建筑面積計算過程。例如，附墻柱、垛等不應(yīng)計算建筑面積。四、商品房建筑面積計算 住宅商品房建筑面積的計算非常重要，關(guān)系到開發(fā)商和業(yè)主雙方的經(jīng)濟利益，弄不好會引起法律糾紛。住宅商品房建筑面積的計算，特別是公攤面積計算，目前還沒有統(tǒng)一的嚴格法律文件規(guī)定，

5、各地的計算方法也不完全相同，主要靠購銷合同進行約定?，F(xiàn)在住宅商品房都以房產(chǎn)測量規(guī)范進行計算，主要的計算公式和方法如下：住宅套型建筑面積套內(nèi)建筑面積+公攤面積套內(nèi)建筑面積套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積套內(nèi)墻體面積是指室內(nèi)墻體面積加外墻墻體(包括兩戶之間隔墻)水平面積的一半。公攤面積=樓電梯面積+走廊過道面積+大堂門廳面積+設(shè)備功能用房面積+外墻墻體水平投影面積的一半+其他面積商品房公用面積的分攤以幢為單位，與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分攤給本幢樓房的住戶。 公用建筑面積的分攤方法：多層住宅需要先求出整幢房屋和共有建筑面積分攤系數(shù)，再按幢內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積比例分攤。多功能綜合樓須先

6、求出整幢房屋和幢內(nèi)不同功能區(qū)的共有建筑面積分攤系數(shù)，再按幢內(nèi)各功能區(qū)內(nèi)建筑面積比例分攤。 公攤面積沒有明確規(guī)定，目前房地產(chǎn)市場普通多層住宅樓，在沒有地下設(shè)備用房、底層商鋪、底層架空的情況下，公攤系數(shù)在 10%-15% 之間；帶電梯的小高層住宅，系數(shù)在 17%-20% 之間；高層住宅相對更高一些。 新建、擴建、改建的工業(yè)與民用建筑工程面積的計算，應(yīng)遵循科學(xué)、合理的原則，按2005年7月1日開始執(zhí)行的工業(yè)與民用建筑工程的面積計算規(guī)范(GB/T 50353-2005）進行計算，并應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)標(biāo)準規(guī)范的規(guī)定。規(guī)范明文規(guī)定了計算建筑面積的范圍與不應(yīng)計算的范圍兩大部分。 第二節(jié) 建筑面積計算規(guī)范計

7、算建筑面積的規(guī)定(1)單層建筑物的建筑面積，應(yīng)按其外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算，并應(yīng)符合下列規(guī)定：a.單層建筑物高度在2.20m及以上者應(yīng)計算全面積；高度不足2.20m 者應(yīng)計算1/2 面積。2.20m 是取標(biāo)準層高3.30m的2/3高度，如圖5-1所示。規(guī)則所指單層建筑物可以是民用建筑、公共建筑，也可以是工業(yè)廠房?！皯?yīng)按其外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算”的規(guī)定，主要強調(diào)，勒腳是墻根部很矮的一部分墻體加厚，不能代表整個外墻結(jié)構(gòu)，因此要扣除勒腳墻體加厚部分。另外還強調(diào)，建筑面積只包括外墻的結(jié)構(gòu)面積，不包括外墻抹灰厚度、裝飾材料厚度所占的面積。單層建筑物應(yīng)按不同的高度確定面積的計算。其高度指

8、室內(nèi)地面標(biāo)高至屋面板板面結(jié)構(gòu)標(biāo)高之間的垂直距離。遇有以屋面板找坡的平屋頂單層建筑物，其高度指室內(nèi)地面標(biāo)高至屋面板最低處板面結(jié)構(gòu)標(biāo)高之間的垂直距離。b.利用坡屋頂內(nèi)空間時，凈高超過2.10m的部位應(yīng)計算全面積；凈高在1.20m至2.10m的部位應(yīng)計算1/2面積；凈高不足1.20m的部位不應(yīng)計算面積。如圖5-2所示。(2)單層建筑物內(nèi)設(shè)有局部樓層的，局部樓層的二層及以上樓層，有圍護結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算，如圖5-3(a)所示，無圍護結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積計算。層高在2.20m及以上者，應(yīng)計算全面積；層高不足2.20m者，應(yīng)計算1/2面積，如圖5-3(b)所示。 規(guī)范明確了外墻上

9、的抹灰厚度或裝飾材料厚度不能計入建筑面積?！岸蛹耙陨蠘菍印笔侵覆粌H底層有時不同于標(biāo)準層，有可能二層及以上樓層的平面布置、面積也不相同，因此要按其外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積分層計算。(3)多層建筑物首層，應(yīng)按其外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算；二層及以上樓層，應(yīng)按其外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算；層高在2.20m及以上者，應(yīng)計算全面積；層高不足2.20m者，應(yīng)計算1/2面積。如圖5-4所示。(4)多層建筑坡屋頂內(nèi)和場館看臺下，當(dāng)設(shè)計加以利用時，凈高超過2.10m的部位應(yīng)計算全面積；凈高在1.20-2.10m的部位應(yīng)計算1/2面積；當(dāng)設(shè)計不利用或室內(nèi)凈高不足1.20m 時，不應(yīng)計算面積，如圖5-5、圖5-6

10、所示。多層建筑坡屋頂內(nèi)和場請看臺下的空間應(yīng)視為按屋頂內(nèi)的空間，設(shè)計加以利用時，應(yīng)按其凈高確定其面積的計算；設(shè)計不利用的空間，不應(yīng)計算建筑面積。(5)地下室、半地下室(車間、商店、車站、車庫、倉庫等)，包括相應(yīng)的有永久性頂蓋的出入口。應(yīng)按其外地上口(不包括采光并、外墻防潮層及其保護墻)外邊線所圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者，應(yīng)計算全面積；層高不足2.20m者，應(yīng)計算1/2面積，如圖5-7所示。(6)坡地的建筑物吊腳架空層、深基礎(chǔ)架空層，設(shè)計加以利用并有圍護結(jié)構(gòu)的，層高在 2.20m 及以上的部位應(yīng)計算全面積；層高不足2.20m 的部位應(yīng)計算1/2面積。設(shè)計加以利用、無圍護結(jié)構(gòu)的建筑吊腳

11、架空層，應(yīng)按其利用部位水平面積的1/2計算, 設(shè)計不利用的深基礎(chǔ)架空層、坡地吊腳架空層、多層建筑坡屋頂內(nèi)、場館看臺下的空間不應(yīng)計算面積，如圖5-8、圖5-9所示。層高在2.20m及以上的吊腳架空間可以設(shè)計用來作為一個房間使用；深基礎(chǔ)架空層2.20m及以上層高時，可以設(shè)計用來作為安裝設(shè)備或做儲藏間使用，該部位應(yīng)計算全面積。(7)建筑物的門廳、大廳按一層計算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)設(shè)有回廊時，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積計算。層高在2.20m 及以上者應(yīng)計算全面積；層高不足 2.20m 者應(yīng)計算1/2 面積，如圖5-10所示?！伴T廳、大廳內(nèi)設(shè)有回廊”是指建筑物大廳、門廳的上部（一般是大廳、門廳占兩個或兩個

12、以上建筑物層高）四周向大廳、門廳中間挑出的走廊稱為回廊。層高不足 2.20 m者應(yīng)計算 1/2 面積。 賓館、大會堂、教學(xué)樓等大樓內(nèi)的門廳或大廳，往往要占建筑物的二層或二層以上的層高，這時也只能計算一層面積。(8)建筑物間有圍護結(jié)構(gòu)的架空走廊，應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應(yīng)計算全面積；層高不足2.20m者應(yīng)計算1/2面積。有永久性頂蓋無圍護結(jié)構(gòu)的，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積的1/2計算，加圖5-11所示。(9)立體書庫、立體倉庫、立體車庫，無結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按一層計算，有結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)層面積分別計算。層高在 2.20m 及以上者應(yīng)計算全面積；層高不足 2.20m 計算1/

13、2面積，如圖5-12 所示。(10)有圍護結(jié)構(gòu)的舞臺燈光控制室，應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應(yīng)計算全面積；層高不足2.20m者應(yīng)計算1/2面積，如圖5-13所示。如果舞臺燈光控制室有圍護結(jié)構(gòu)且只有一層，就不能另外計算面積。因為整個舞臺的面積計算已包含了該燈光控制室的面積。計算舞臺燈光控制室面積時，應(yīng)包括墻體部分面積。(11)建筑物外有圍護結(jié)構(gòu)的落地櫥窗、門斗、跳廊、走廊、格廊，應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。層高在2.20m 及以上者應(yīng)計算全面積；層高不足2.20m應(yīng)計算1/2面積；有永久性頂蓋無圍護結(jié)構(gòu)的，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積的 1/2 計算。如圖5-14、圖5

14、-15所示。(12)有永久性頂蓋無圍護結(jié)構(gòu)的場館看臺應(yīng)技其頂蓋水平投影面積的1/2 計算。如體育場主席臺的看臺，一般是有永久性頂蓋而無圍護結(jié)構(gòu)，按其頂蓋水平投影面積的1/2計算。(14)設(shè)有圍護結(jié)構(gòu)不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，應(yīng)按其底板面的外圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應(yīng)計算全面積；層高不足2.20m者應(yīng)計算1/2面積。(13)建筑物頂部有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機房等，層高在2.20m及以上者應(yīng)計算全面積；層高不足2.20m者應(yīng)計算1/2面積。如圖5-16所示。(15) 建筑物內(nèi)的室內(nèi)樓梯間、電梯井、觀光電梯井、提物并、管道井、通風(fēng)排氣豎井、垃圾道、附墻煙囪應(yīng)按建

15、筑物的自然層計算面積，如圖5-18所示。 正常情況下，上述室內(nèi)樓梯間等面積包括在各建筑物的自然層數(shù)內(nèi)，不需單獨計算。室內(nèi)樓梯間若遇躍層建筑，其共用的室內(nèi)樓梯應(yīng)按自然層計算面積；上下兩錯層戶室共用的室內(nèi)樓梯，應(yīng)選上一層的自然層計算面積，如圖5-19所示。 由于雨篷結(jié)構(gòu)形式比較復(fù)雜，有柱、無柱和獨立柱不好界定，不少還采用索拉雨篷。因此，規(guī)范規(guī)定雨篷均以其寬度超過2.10m或不超過2.10m劃分。超過者按雨篷結(jié)構(gòu)板水平投影面積的1/2計算，不超過者不計算。上述規(guī)定不管雨經(jīng)是否有柱，計算應(yīng)一致。(16) 雨篷結(jié)構(gòu)的外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度超過2.1m者，應(yīng)按雨篷結(jié)構(gòu)板的水平投影面積的1/2計算，如

16、圖5-20所示。(17)有永久性頂蓋的室外樓梯，應(yīng)按建筑物自然層的水平投影面積的 1/2 計算。無永久性頂蓋的室外樓梯不計算面積，如圖5-21所示。 室外樓梯，最上層樓梯無永久性頂蓋或不能完全遮蓋樓梯的雨篷，上層樓梯不計算面積；上層樓梯可視為下層樓梯的永久性頂蓋，下層樓梯應(yīng)計算面積。(18)建筑物的陽臺均應(yīng)按其水平投影面積的1/2計算，如圖5-22所示。 建筑物的陽臺，不論是挑陽臺、凹陽臺、半凸半凹陽臺、封閉陽臺、敞開陽臺均按其水平投影面積的 1/2 計算建筑面積。車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等的面積計算，由于建筑技術(shù)的發(fā)展，出現(xiàn)許多新型結(jié)構(gòu)，如柱不再是單純的直立柱，而出現(xiàn)正V 形、倒V

17、形等不同類型的柱，給面積計算帶來許多爭議。為此，不以往來確定面積，而依據(jù)頂蓋的水平投影面積來計算面積。(19)有永久性頂蓋無圍護結(jié)構(gòu)的車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等，應(yīng)按其頂蓋水平投影面積的1/2計算，如圖5-23所示。(20) 高低聯(lián)跨的建筑物，應(yīng)以高跨結(jié)構(gòu)外邊線為界分別計算建筑面積；其高低跨內(nèi)部連通時，應(yīng)計算在低跨面積內(nèi)，如圖5-24所示。 (21)以幕墻作為圍護結(jié)構(gòu)的建筑物，應(yīng)按幕墻外邊線計算建筑面積。 (22)建筑物外墻外側(cè)有保溫隔熱層的，應(yīng)按保溫隔熱層外邊線計算建筑面積。 (23)建筑物內(nèi)的變形縫，應(yīng)按其自然層合并在建筑物面積內(nèi)計算，如圖5-25所示。 建筑物內(nèi)的變形縫是指與建筑

18、物連通的變形縫，即暴露在建筑物內(nèi)可以看得見的變形縫。四、不計算建筑面積的范圍下列項目不應(yīng)計算面積：(1)建筑物通道(騎樓、過街樓的底層)，如圖5-26所示。(2)建筑物內(nèi)的設(shè)備管道夾層，如圖5-27所示。高層建筑的賓館、寫字樓等，通常在建筑物高度的中間部分設(shè)置設(shè)備及管道的夾層，用于集中放置水、暖、電、通風(fēng)管道及設(shè)備。這一設(shè)備管道層不應(yīng)計算建筑面積。(3)建筑物內(nèi)分隔的單層房間，舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、跳臺等，如圖5-28所示。(4)屋頂水箱、花架、涼棚、露臺、露天游泳池，如圖5-29所示。(5)建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺、安裝箱和罐體的平臺，如圖5-30所示。(6) 勒腳、附墻柱、垛、臺階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻、空調(diào)機外機擱板(箱)、飄窗、構(gòu)件、配件、寬度在2.10m及以內(nèi)的雨篷以及與建筑物內(nèi)不相連通的裝飾性陽臺、挑廊，如圖5-31所示。(7)無永久性頂蓋的架空走廊、室外樓梯和用于檢修、消防等的室外鋼樓梯、爬梯，如圖5-31所示。(8)自動扶梯、自動人行道。自動扶梯（斜步道滾