8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms實(shí)踐總結(jié)

1、專(zhuān)業(yè)實(shí)踐總結(jié)實(shí)踐者：徐國(guó)清實(shí)踐：嘉魚(yú)縣國(guó)源土地評(píng)估公司隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，近年來(lái)我國(guó)評(píng)估行業(yè)得到了快速發(fā)展。執(zhí)業(yè)隊(duì)伍不斷擴(kuò)大。土地評(píng)估行業(yè)雖較新但也是一個(gè)重要的行業(yè)，不僅需要扎實(shí)的理論基礎(chǔ)，還要有相當(dāng)豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。土地估價(jià)工作是不斷學(xué)習(xí)和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的過(guò)程，不僅需要時(shí)時(shí)關(guān)心土地相關(guān)，還要積累和掌握所學(xué)提高自己職業(yè)操守、道德水平和綜合素質(zhì)。我于 2007 年通過(guò)土地估價(jià)師，2008 年取得了土地估價(jià)師資格證。在專(zhuān)業(yè)實(shí)踐過(guò)，積極參與土地評(píng)估業(yè)務(wù)，估價(jià)中遇到的難點(diǎn)和疑問(wèn)通過(guò)指導(dǎo)人幫助后都能予以處理和解決，實(shí)踐交給評(píng)估任務(wù)，經(jīng)指導(dǎo)人檢查后認(rèn)為我已經(jīng)能獨(dú)立完成委托方所委托宗地的評(píng)估和撰寫(xiě)工作。下面我將實(shí)踐過(guò)的

2、工作情況、理解和認(rèn)識(shí)做簡(jiǎn)結(jié)陳述。第一部分 專(zhuān)業(yè)實(shí)踐的基本情況實(shí)踐名稱(chēng)為嘉魚(yú)縣國(guó)源土地評(píng)估公司，公司于 2001 年成立，是嘉魚(yú)縣土地評(píng)估服務(wù)功能較齊全的一家評(píng)估機(jī)構(gòu)。業(yè)務(wù)范圍主要有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押評(píng)估，土地招標(biāo)、掛牌、拍賣(mài)交易底價(jià)評(píng)估，企業(yè)重組改制、作價(jià)入股、兼并、合并、清產(chǎn)核資、司法仲裁等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)涉及到的土地評(píng)估。第二部分專(zhuān)業(yè)實(shí)踐期間完成的流程及主要工作一、工作流程：1、實(shí)踐交給我估價(jià)業(yè)務(wù)后擬定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃2、搜集估價(jià)所需資料 ，實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象3、選擇估價(jià)方法計(jì)算，確定估價(jià)結(jié)果，撰寫(xiě)估價(jià)4、交付估價(jià)5、估價(jià)資料歸檔二、主要工作情況如下：2008 年參與了中國(guó)農(nóng)業(yè)制項(xiàng)目嘉魚(yú)縣土地使

3、用權(quán)價(jià)格評(píng)估；2007-2008 年參與了嘉魚(yú)縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作；2007-2008 年參與了實(shí)踐部分宗地評(píng)估業(yè)務(wù)。第三部分 專(zhuān)業(yè)實(shí)踐的感受及認(rèn)識(shí)一、對(duì)評(píng)估價(jià)值的理解與認(rèn)識(shí)評(píng)估價(jià)值又稱(chēng)評(píng)估價(jià)格，是評(píng)估專(zhuān)業(yè)對(duì)土地使用權(quán)的客觀合理價(jià)格進(jìn)行估算和判定的結(jié)果。根據(jù)評(píng)估目的不同，評(píng)估價(jià)格可分為多種類(lèi)型：1、進(jìn)行的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估和標(biāo)定地價(jià)評(píng)估；2、土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估；3、征地拆遷中的土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估；4、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押價(jià)格評(píng)估；5、土地使用權(quán)作價(jià)入股價(jià)值評(píng)估；6、上市及非上市或公司涉及的土地評(píng)估；7、企業(yè)兼并、核資涉及的土地評(píng)估；8、司法仲裁中涉及的土地評(píng)估；9、征收土地稅費(fèi)涉及的土地

4、評(píng)估；10、其他依照需要進(jìn)行的土地評(píng)估。在評(píng)估過(guò)評(píng)估師對(duì)地價(jià)的評(píng)估要依據(jù)所掌握的資料，同時(shí)還要依靠自己的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)判斷，評(píng)估師的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)、職業(yè)道德等情況的不同，同一宗土地評(píng)估出來(lái)的結(jié)果是可能不相同的。因此在實(shí)踐過(guò)我認(rèn)識(shí)到：（一）要評(píng)估出客觀合理價(jià)格，不是簡(jiǎn)單掌握理論知識(shí)就可以了，專(zhuān)業(yè)知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)是一定要在日常工作實(shí)踐中得到，沒(méi)有實(shí)踐能力而評(píng)估出的價(jià)格是經(jīng)受不起市場(chǎng)考驗(yàn)的。（二）在接受委托方的委托后，根據(jù)評(píng)估目的確定評(píng)估價(jià)值屬于哪種類(lèi)型，然后進(jìn)行分析確定采用何種方法并搜集所需要的資料，同時(shí)還要主動(dòng)將自己獲得資料與數(shù)據(jù)下來(lái)為以后的評(píng)估作參考。（三）作為一名合格的土地估價(jià)師，應(yīng)該實(shí)事求是進(jìn)行

5、土地評(píng)估，不能因?yàn)槲蟹降男枰鴮⒃u(píng)估價(jià)格刻意評(píng)高或評(píng)低，這樣會(huì)造成嚴(yán)重并且違背了估價(jià)師的職業(yè)道德。二、對(duì)宗地估價(jià)的理解與認(rèn)識(shí)（一）簡(jiǎn)述宗地地價(jià)評(píng)估是估價(jià)根據(jù)已有宗地的收益資料、市場(chǎng)成交價(jià)格資料、市場(chǎng)成交價(jià)格資料、征地拆遷成本費(fèi)用資料及影響土地使用權(quán)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)之間的相關(guān)關(guān)系，評(píng)估出宗地在特定時(shí)間、目的情況下的價(jià)格。在實(shí)際工作中，所有的數(shù)據(jù)都要自己的動(dòng)手收集、分類(lèi)總結(jié)，這與不同，的數(shù)據(jù)是已知的。（二）宗地地價(jià)評(píng)估受理過(guò)的認(rèn)識(shí)宗地估價(jià)業(yè)務(wù)的受理，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)講主要有：1、主動(dòng)上門(mén)，招攬業(yè)務(wù) 2、規(guī)范動(dòng)作，受理。受理時(shí)應(yīng)注意有：（1）一定要做好與委托方簽訂土地估價(jià)合同工作，明確雙方的權(quán)利、義

6、務(wù)后才能保證雙方合作順利，減少糾紛，必要時(shí)還應(yīng)取得機(jī)關(guān)的，以保護(hù)雙方的權(quán)益。（2）確定估價(jià)對(duì)象的有關(guān)事項(xiàng)，在與委托者商定并達(dá)成合同的基礎(chǔ)上，應(yīng)進(jìn)一步確定估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)期日、價(jià)格類(lèi)型、估價(jià)日期等事項(xiàng)。（3）熱誠(chéng)服務(wù)，提高質(zhì)量。服務(wù)態(tài)度和估價(jià)質(zhì)量的高低直接影響機(jī)構(gòu)的信譽(yù)度和估價(jià)師的水平。要周密組織，詳細(xì)計(jì)劃，應(yīng)在承諾的工作期限內(nèi)完成估價(jià)并同時(shí)要不斷加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高實(shí)際估價(jià)能力及的文字表達(dá)能力和寫(xiě)作能力（三）宗地地價(jià)評(píng)估方法的認(rèn)識(shí)1、估價(jià)方法的選擇在具體評(píng)估時(shí)由于各種估價(jià)方法有不同的適宜條件，所以不是每一種估價(jià)方法都能用。估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在評(píng)估前對(duì)待估宗地進(jìn)行認(rèn)真分析，針對(duì)宗地特點(diǎn)選擇較為適宜

7、的估價(jià)方法評(píng)估。2、各種估價(jià)方法主要技術(shù)參數(shù)確定應(yīng)注意（1）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修適用于完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估城的土地估價(jià)，即具備基準(zhǔn)地價(jià)成果圖和相應(yīng)修正體系成果的城鎮(zhèn)。主要技術(shù)參數(shù)確定中應(yīng)注意的問(wèn)題有：說(shuō)明待估宗地的各項(xiàng)具體條件，應(yīng)按修正系數(shù)表的內(nèi)容具體列出。確定待估宗地各修正系數(shù)要按照修正系數(shù)表進(jìn)行；明年期、期日及其他影響之間的差別和相應(yīng)的修正系數(shù)；對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)修正得到宗地地價(jià)。當(dāng)估價(jià)對(duì)象設(shè)定的土地開(kāi)發(fā)程度與基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的土地開(kāi)發(fā)程度不一致時(shí)，應(yīng)進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)程度修正。（2）剩余法 剩余法主要適用于待開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)和將生地開(kāi)發(fā)成熟地的土地估價(jià)，或待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)。主要技術(shù)參數(shù)確定中應(yīng)注意有：通過(guò)

8、分析估價(jià)對(duì)象條件、利用現(xiàn)狀等，考慮到規(guī)劃利用及管理等限制條件，確定土地的最佳利用方式。應(yīng)包括確定土地的用途、建筑物容積率、土地覆蓋率、建筑高度等項(xiàng)內(nèi)容；明確待估宗地開(kāi)發(fā)完成后的利用方式及依據(jù)目前市場(chǎng)狀況估算的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，并說(shuō)明估算方法及依據(jù)；對(duì)計(jì)算中所采用的建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)用明其確定的方法和依據(jù)；對(duì)開(kāi)發(fā)周期、利息、稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)和開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)等明其選擇依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。（3）成本近法 成本法一般適用新開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)，特別適用于土地市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，土地成交實(shí)例不多，無(wú)法利用市場(chǎng)比較法等方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)采用。主要技術(shù)參數(shù)確定中應(yīng)注意有：要詳細(xì)說(shuō)明土地取得費(fèi)的各組成項(xiàng)目及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并說(shuō)明其確定的依據(jù)；明確待估宗地的開(kāi)

9、發(fā)期限、開(kāi)發(fā)狀況和相應(yīng)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并說(shuō)明依據(jù)；有關(guān)稅費(fèi)、利息及投資回報(bào)率的確定，要在技術(shù)中說(shuō)明依據(jù)的資料及其來(lái)源、分析計(jì)算 過(guò)程及結(jié)果；說(shuō)明成本價(jià)格基礎(chǔ)上的土地增值標(biāo)準(zhǔn)的確定方法和依據(jù)。在利用出讓金代替土地增值收益計(jì)算地價(jià)時(shí)，一定要分析當(dāng)?shù)氐某鲎尳鸷x是否為單純的收益。（4）市場(chǎng)比較法 市場(chǎng)比較法適用于市場(chǎng)比較經(jīng)常的土地價(jià)格的評(píng)估。主要技術(shù)參數(shù)確定中應(yīng)注意：指數(shù)幅度要與當(dāng)?shù)鼗虿捎玫幕鶞?zhǔn)價(jià)中的宗地條件修正系數(shù)表中的內(nèi)容相同或相近，且修正幅度應(yīng)參考基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算宗地地價(jià)的修正系數(shù)表中的幅度；指標(biāo)量化要科學(xué)合理。在確定修正幅度時(shí)，不同用途，其地價(jià)影響、影響程度不同。（5）收益還原法 收益法適用于有

10、收益或潛在收益的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。主要技術(shù)參數(shù)確定中應(yīng)注意：要具體說(shuō)明實(shí)際總收益和客觀總收益及估價(jià)時(shí)采用的收益額和相應(yīng)的條件；總費(fèi)用中涉及到的項(xiàng)目和條項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，要具體說(shuō)明其確定的依據(jù)、確定方法和各項(xiàng)參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)；說(shuō)明純收益的測(cè)算依據(jù)和方法；明確說(shuō)明還原利率的確定方法、依據(jù)和具體標(biāo)準(zhǔn)；明確說(shuō)明土地使用年限、收益還原公式選取和收益價(jià)格確定。3、根據(jù)評(píng)估方法計(jì)算出的多個(gè)價(jià)格雖然綜合出了一個(gè)價(jià)格，但這個(gè)價(jià)格通常還不能定為最終評(píng)估價(jià)格，通常還要通過(guò)估價(jià)的經(jīng)驗(yàn)、對(duì)市場(chǎng)行情的看法以及一些影響地價(jià)的情況，最后綜合評(píng)估決定出評(píng)估價(jià)。四、對(duì)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)防范的理解與認(rèn)識(shí)在實(shí)踐過(guò)，我體會(huì)到評(píng)估行業(yè)存在著很多風(fēng)險(xiǎn)。如何做好評(píng)

11、估風(fēng)險(xiǎn)防范工作也是很重要，為了使估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，我認(rèn)為可以從以下幾點(diǎn)做起：1、加強(qiáng)與客戶(hù)的溝通，謹(jǐn)慎選擇客戶(hù)。加強(qiáng)與客戶(hù)的溝通，更容易識(shí)別資料的真假性，了解客戶(hù)的道德品質(zhì)，促使評(píng)估機(jī)構(gòu)謹(jǐn)慎選擇客戶(hù)，避免盲目接受評(píng)估項(xiàng)目而承受較大的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。2、強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，樹(shù)立質(zhì)量至上的觀念。降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要方面，是評(píng)估師對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)態(tài)度。評(píng)估工作者應(yīng)認(rèn)識(shí)到評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的廣泛性和可能帶來(lái)的危害，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，嚴(yán)格按規(guī)范和有關(guān)進(jìn)行評(píng)估工作，方作全面規(guī)范的評(píng)估，才能減少評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的同時(shí)，要求在評(píng)估工作中樹(shù)立質(zhì)量至上的觀念，樹(shù)立“以質(zhì)量求生存、以質(zhì)量求發(fā)展”的競(jìng)爭(zhēng)觀念，只

12、要評(píng)估工作質(zhì)量水平上去了，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)自會(huì)隨之下降。此外，我還建議評(píng)估機(jī)構(gòu)還應(yīng)建立評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)基金，以提高評(píng)估機(jī)構(gòu)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。3、健全質(zhì)量控制體系，加強(qiáng)外部監(jiān)督機(jī)制。要有效降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，還有賴(lài)于、外部的雙重控制和監(jiān)督。一方面評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)建立、健全完善的質(zhì)量控制體系，要有一整套質(zhì)量控制政策和程序，其中，最重要的控制制度是估價(jià)復(fù)審制度；另一方面土地評(píng)估業(yè)的行業(yè)主管部門(mén)和行業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)行業(yè)的管理和監(jiān)督職能，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和作定期和不定期的檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的違法行為要堅(jiān)決查處，促進(jìn)評(píng)估工作水平的提高，為評(píng)估工作建立一個(gè)良好的外部環(huán)境。4、注重評(píng)估的后續(xù)教育，努力提高評(píng)估素質(zhì)水平。要把評(píng)估從業(yè)素質(zhì)水平的提高作為保證土評(píng)估業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的首要。后續(xù)教育是提高評(píng)估素質(zhì)