重慶某公司計劃書（技術(shù)標）

1、謹呈： 提交：重慶（項目）市調(diào)及定位計劃書計 劃 書 電話：傳真：E-mail:我們深感感榮幸有有機會謹謹呈本計計劃書予予貴方，目的是是期望能能藉此機機會讓貴貴方認識識我們對對本項目目進行研研究的目目標、內(nèi)內(nèi)容、方方法、時時間和一一般程序序，以此此作為雙雙方討論論議題的的起點，并有助助于深入入評估雙雙方合作作的形式式。本計劃書書分為以以下幾個個部分：目 錄第一部分分 工作目目標 003第二部分分 工作內(nèi)內(nèi)容及方方法 004第三部分分 工作流流程 199第四部分分 工作時時間 220第五部分分 報告內(nèi)內(nèi)容和格格式 221第六部分分 項目組組結(jié)構(gòu) 222第一部分分 工工作目標標本項目地地塊位于于重

2、慶旁，貴公司司希望我我司提供供項目市市場調(diào)研研、定位分分析及經(jīng)經(jīng)濟可行行性分析析服務(wù)，解決本本案住宅宅、商業(yè)業(yè)如何合合理定位位及項目目經(jīng)濟效效益分析析等問題題。我司司擬以市市場調(diào)研研為手段段，收集集基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)，在在深入分分析重慶慶及項目目周邊市市場的基基礎(chǔ)上，給出項項目合理理定位建建議，并并進行科科學經(jīng)濟濟分析：1、通過過對宏觀觀市場環(huán)環(huán)境的研研究，把把握重慶慶市及項項目片區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的市場特特點和發(fā)發(fā)展趨勢勢；2、分析析項目地地塊優(yōu)劣劣勢，提提出項目目發(fā)展風風險規(guī)避避建議； 3、通過消消費者研研究，描描述各細細分市場場特征,確定本本項目目目標客戶戶群及營營銷主題題； 4、分析消消費者需

3、需求特點點及項目目地塊性性質(zhì)，給給出本項項目產(chǎn)品品（建筑筑）定位位建議；5、通過過對競爭爭產(chǎn)品的的研究，分析產(chǎn)產(chǎn)品特點點，尋求求本項目目獨特營營銷思路路。6、通過過對本項項目的合合理定位位建議，結(jié)合甲甲方提供供之真實實的項目目相關(guān)費費用，進進行科學學的財務(wù)務(wù)測算及及經(jīng)濟分分析。第二部分分 工工作內(nèi)容容及方法法一、定位位研究方方面1、重慶慶房地產(chǎn)產(chǎn)市場環(huán)環(huán)境研究究1-1、研究目目的：分分析重慶慶經(jīng)濟發(fā)發(fā)展狀況況，以及及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展現(xiàn)狀與與趨勢，為項目目前期定定位提供供宏觀市市場依據(jù)據(jù)。定位研究1-2、研究內(nèi)內(nèi)容：1-2-1、宏宏觀經(jīng)濟濟運行狀狀況國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值及及三次產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)當?shù)毓潭ǘㄙY

4、產(chǎn)投投資及房房地產(chǎn)投投資開發(fā)發(fā)比重當?shù)厣鐣M品品零售總總額/居居民消費費價格指指數(shù)/房房地產(chǎn)價價格指數(shù)數(shù)1-2-2、重重慶房地地產(chǎn)市場場供求概概況當?shù)胤康氐禺a(chǎn)市場場發(fā)展狀狀況描述述當?shù)胤康氐禺a(chǎn)市場場供求現(xiàn)現(xiàn)狀分析析房地產(chǎn)市市場未來來供求趨趨勢預(yù)測測1-2-3、國國家及地地方政府府與房地地產(chǎn)相關(guān)關(guān)的政策策法規(guī)對各類物物業(yè)開發(fā)發(fā)和流通通的政策策法規(guī)國家金融融政策/貨幣政政策/利利率/房房地產(chǎn)按按揭政策策等政府關(guān)于于商品房房在金融融、市政政規(guī)劃等等方面的的政策法法規(guī)房地產(chǎn)開開發(fā)的政政策導(dǎo)向向1-2-4、重重慶城市市規(guī)劃及及片區(qū)規(guī)規(guī)劃定位研究城市規(guī)劃劃特點及及片區(qū)規(guī)規(guī)劃地塊周邊邊道路、交通及及市政

5、規(guī)規(guī)劃地塊周邊邊遠景規(guī)規(guī)劃城市基礎(chǔ)礎(chǔ)建設(shè)1-3、研究方方法1-3-1、實實地考察察項目地地塊及周周邊環(huán)境境；1-3-2、對對政府相相關(guān)部門門、商業(yè)業(yè)部門或或行業(yè)管管理機構(gòu)構(gòu)有關(guān)官官員進行行深度訪訪談；1-3-3、收收集當?shù)氐貧v史文文獻資料料，如統(tǒng)統(tǒng)計年鑒鑒，城市市或片區(qū)區(qū)規(guī)劃圖圖案等；2、潛在在購房者者調(diào)查2-1、調(diào)查方方法：封封閉式結(jié)結(jié)構(gòu)問卷卷入戶訪訪問2-2、調(diào)查區(qū)區(qū)域：重重慶市（本案所所在行政政區(qū)域）2-3、樣本量量：（具具體數(shù)量量根據(jù)雙雙方最終終確認的的計劃書書實際工工作需要要另行議議定）2-4、調(diào)查對對象：2-4-1、符符合市場場調(diào)查常常規(guī)過濾濾條件2-4-2、當當前在上上述指定定區(qū)

6、域工工作或居居住1年年以上定位研究2-4-3、年年齡在220歲以上上2-4-4、個個人月收收入在220000元以上上或者家家庭年收收入4萬元以以上2-4-5、未未來1-2年內(nèi)內(nèi)購買商商品住宅宅的可能能性較大大的2-4、調(diào)查內(nèi)內(nèi)容（調(diào)調(diào)查問卷卷設(shè)計提提綱，執(zhí)執(zhí)行前準準備問卷卷）2-4-1住宅宅內(nèi)部功功能和形形式需求求住宅類型型住宅戶型型空間形形式（平平面、復(fù)復(fù)式、躍躍層等）住宅戶型型結(jié)構(gòu)（幾房幾幾廳幾衛(wèi)衛(wèi)）住宅建筑筑面積功能布局局（各功功能空間間的布局局，包括括陽臺、衛(wèi)生間間等）2-4-2住宅宅外部及及環(huán)境需需求對項目住住宅建筑筑單體及及園林景景觀規(guī)劃劃設(shè)計建建議建筑設(shè)計計（風格格、外墻墻顏色、

7、材料、窗戶形形式、陽陽臺等）園林景觀觀設(shè)計風風格、主主題、康康樂設(shè)計計等定位研究2-4-3 小小區(qū)配套套設(shè)施需需求社區(qū)生活活配套設(shè)設(shè)施（商商業(yè)服務(wù)務(wù)設(shè)施、體育運運動設(shè)施施、教育育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)設(shè)施）停車位智能化設(shè)設(shè)施及水水平物業(yè)管理理及費用用2-4-4 小小區(qū)周邊邊環(huán)境需需求對周邊環(huán)環(huán)境關(guān)注注的因素素關(guān)注因素素的重要要性評價價2-4-5 購購買決策策過程及及影響因因素購買者/決策者者/決策策模式購房決策策影響因因素及其其影響程程度2-4-6片區(qū)區(qū)及項目目認知片區(qū)評價價項目周邊邊環(huán)境認認知和評評價定位研究對項目開開發(fā)前景景的看法法2-4-7購買買可能性性測試置業(yè)目的的（投資資、自用用、出租租等）置

8、業(yè)首選選區(qū)域置業(yè)首選選片區(qū)購買總價價/單價價接受/首付款款額度/付款方方式2-4-8個人人及社會會經(jīng)濟特特征家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)職業(yè)/職職務(wù)/所所處行業(yè)業(yè)收入來源源及分布布家庭支出出構(gòu)成家庭耐用用品擁有有情況2-4-9生活活方式投資及理理財態(tài)度度定位研究個性和愛愛好業(yè)余時間間支配方方式2-4-10媒媒體接觸觸習慣3、競爭爭產(chǎn)品與與典型樓樓盤調(diào)查查3-1、調(diào)查目目的：識識別競爭爭產(chǎn)品的的優(yōu)勢、劣勢，分析成成敗原因因，從而而協(xié)助確確定項目目產(chǎn)品在在市場中中的位置置；分析析典型樓樓盤，使使項目產(chǎn)產(chǎn)品定位位有所借借鑒。3-2、調(diào)查區(qū)區(qū)域：重重慶市、項目周周邊片區(qū)區(qū)；（具具體樓盤盤執(zhí)行前前與甲方方確定）3-3、調(diào)

9、查對對象：中中高檔住住宅項目目及商業(yè)業(yè)+住宅宅項目（已入伙伙、正在在銷售、在建項項目）3-4、調(diào)查內(nèi)內(nèi)容及其其重點：3-4-1、開開發(fā)情況況開發(fā)商背背景、用用地規(guī)模模及周邊邊環(huán)境開發(fā)節(jié)奏奏3-4-2、規(guī)規(guī)劃設(shè)計計特點建筑群體體的組織織方式定位研究風格特點點如何充分分利用地地塊的資資源（地地形、景景觀、地地段等與與周邊城城市環(huán)境境的關(guān)系系）3-4-3、戶戶型設(shè)計計單元平面面類型（多層/高層/小高層層/超高高層，蝶蝶式/風風車型/井字型型/十字字型等）戶型類型型（幾房房幾廳幾幾衛(wèi)），面積及及配比，主力戶戶型戶型特色色及創(chuàng)新新3-4-4、交交通組織織路網(wǎng)及人人車分流流的形式式停車方式式（室外外分散/

10、地下集集中/混混合式）停車場（空間感感受/行行車流線線/從停停車位到到入戶的的便利性性）3-4-5、營營銷策略略分析（目標市市場定位位、價格格定位策策略）3-4-6、項項目客戶戶的職業(yè)業(yè)構(gòu)成與與行業(yè)特特點3-5、調(diào)查方方法：資資料查閱閱+實地地調(diào)查+銷售人人員訪談?wù)?、典型型樓盤業(yè)業(yè)主座談?wù)剷?-1目目的：了了解已在在該區(qū)域購買樓樓盤的業(yè)業(yè)主背景景，分析析業(yè)主的的購買過過程及產(chǎn)產(chǎn)品使用用意見，優(yōu)化項項目設(shè)計計。4-2業(yè)業(yè)主背景景分析（分析與與會者資資料）4-2-1個人人特征4-2-2家庭庭結(jié)構(gòu)4-2-3職業(yè)業(yè)定位研究4-2-4愛好好和業(yè)余余活動方方式4-2-5所購購樓房面面積與戶戶型4-2-6

11、收入入情況4-3業(yè)業(yè)主座談?wù)剷?-3-1場次次與配額額：二場場，（按按所購樓樓盤及戶戶型面積積配額）4-3-2業(yè)主主條件：符合座談?wù)剷藛T員選擇條條件區(qū)域內(nèi)樓樓盤業(yè)主主年齡在在20-550歲之之間家庭購房房的主要要決策者者或參與與者4-3-3主要要座談內(nèi)內(nèi)容所購樓盤盤知曉途途徑選擇片區(qū)區(qū)及樓盤盤的理由由當時選擇擇考慮的的因素對住宅區(qū)區(qū)內(nèi)環(huán)境境及周邊邊環(huán)境的的評價對住宅的的建筑單單體及景景觀規(guī)劃劃設(shè)計評評價定位研究對住宅配配套設(shè)施施的評價價對當前住住宅產(chǎn)品品的不滿滿意之處處對本項目目開發(fā)的的建議購房決策策因素5、商業(yè)業(yè)環(huán)境研研究5-1、研究目目的：分分析重慶慶商業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)和發(fā)發(fā)展趨勢勢，了解解該

12、區(qū)域域商業(yè)發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀，同時時了解商商業(yè)項目目投資者者和經(jīng)營營者對商商業(yè)項目目的需求求特點，為本項項目商業(yè)業(yè)定位提提供借鑒鑒。5-2、研究內(nèi)內(nèi)容5-2-1、重重慶商業(yè)業(yè)發(fā)展概概況重慶商業(yè)業(yè)規(guī)劃、規(guī)模和和結(jié)構(gòu)特特點定位研究重慶居民民消費水水平和消消費特點點人口性質(zhì)質(zhì)和數(shù)量量重慶及該該區(qū)商業(yè)業(yè)發(fā)展歷歷程、現(xiàn)現(xiàn)狀及趨趨勢重慶及該該區(qū)商業(yè)業(yè)街區(qū)發(fā)發(fā)展狀況況重慶及該該區(qū)主要要商業(yè)物物業(yè)分布布情況重慶及該該區(qū)未來來商業(yè)規(guī)規(guī)劃及競競爭項目目5-2-2、重重慶居民民消費水水平和消消費特點點5-2-3、重重慶人口口情況（數(shù)量、收入、年齡分分布、旅旅游人口口等）5-2-4、重重慶典型型商業(yè)設(shè)設(shè)施特點點基本情況況整

13、體商業(yè)業(yè)規(guī)劃布布局商業(yè)經(jīng)營營模式及及評價附屬商業(yè)業(yè)設(shè)施/公共設(shè)設(shè)施數(shù)量量及分布布定位研究業(yè)種及業(yè)業(yè)態(tài)分布布情況商鋪價格格及租金金5-2-5、重重慶商業(yè)業(yè)投資者者/經(jīng)營營者研究究選擇購買買/租賃賃商鋪的的影響因因素當前商鋪鋪投資/經(jīng)營的的收益情情況當前商鋪鋪購買價價格及租租金對當前商商鋪評價價對重慶及及該區(qū)商業(yè)業(yè)發(fā)展判判斷項目地塊塊物業(yè)檔檔次判斷斷項目地塊塊商業(yè)物物業(yè)價值值的評價價項目地塊塊開發(fā)商商業(yè)物業(yè)業(yè)的業(yè)種種業(yè)態(tài)判判斷商鋪格局局規(guī)劃設(shè)設(shè)計建議議投資購買買/租賃賃經(jīng)營的的可能性性5-2-6、商商圈研究究項目商圈圈輻射范范圍各級商圈圈內(nèi)商業(yè)業(yè)、人口口、企業(yè)業(yè)、旅游游景點分分布特征征商圈內(nèi)交交通

14、通達達、道路路、市政政配套狀狀況定位研究商圈內(nèi)主主要商業(yè)業(yè)物業(yè)特特征及經(jīng)經(jīng)營狀況況項目地塊塊商業(yè)價價值評價價5-2-7、消消費者購購物習慣慣研究逛街購物物頻率購物率及及單次購購買金額額月消費額額及消費費種類分分布消費流失失/流入入情況及及特征主要購物物地點及及場所選擇購物物地點及及場所的的考慮因因素對本項目目的態(tài)度度本項目業(yè)業(yè)種、業(yè)業(yè)態(tài)定位位意見商圈滲透透率消費者特特征5-3、研究方方法5-3-1、采用聚聚類分析析和方差差分析為為主進行行研究5-3-2、收集政政府或行行業(yè)管理理協(xié)會關(guān)關(guān)于重慶慶商業(yè)的的相關(guān)資資料定位研究5-3-3、商業(yè)主主管部門門或重慶慶品牌商商家進行行訪談5-3-4、實地考考

15、察典型型商業(yè)設(shè)設(shè)施5-3-5、項目地地塊商業(yè)業(yè)環(huán)境調(diào)調(diào)查5-3-6、商鋪投投資者或或經(jīng)營者者訪談5-3-7、消費者者攔截訪訪問二、定位位分析方方面1、前期期定位分分析的必必要性和和重要性性1-1、只有通通過對項項目定位位研究的的內(nèi)容進進行整理理分析，形成明明確的定定位方案案，才能能確立項項目發(fā)展展思路。1-2、項目投投資目標標和市場場結(jié)論形形成統(tǒng)一一的概念念后對項項目規(guī)劃劃和產(chǎn)品品發(fā)展工工作具有有實際指指導(dǎo)意義義。1-3、項目前前期定位位方案是是后期的的營銷策策略制定定的依據(jù)據(jù)。定位分析1-4、規(guī)劃設(shè)設(shè)計師通通過對項項目前期期定位方方案的理理解可以以更準確確地把握握項目總總體規(guī)劃劃設(shè)計理理念和

16、具具體設(shè)計計要求，并在此此基礎(chǔ)上上進行創(chuàng)創(chuàng)新設(shè)計計，力求求項目規(guī)規(guī)劃設(shè)計計的科學學性和適適用。2、主要要內(nèi)容2-1、前期定定位研究究的基本本結(jié)論2-2、目標市市場定位位2-2-1、功功能2-2-2、檔檔次2-2-3、形形象2-2-4、客客戶2-2-5、價價格2-3、規(guī)劃設(shè)設(shè)計建議議2-3-1、概概念設(shè)計計主題2-3-2、總總體規(guī)劃劃設(shè)計的的經(jīng)濟技技術(shù)指標標建議2-3-3、空空間形態(tài)態(tài)規(guī)劃建建議定位分析2-3-4、功功能分區(qū)區(qū)建議2-3-5、環(huán)環(huán)境規(guī)劃劃與建筑筑風格2-3-6、項項目配套套設(shè)施設(shè)設(shè)計與功功能建議議3、營銷銷主題第三部分分 工作作流程市場調(diào)查研究消費者調(diào)查競爭對手調(diào)查市場環(huán)境調(diào)查消

17、費者調(diào)查項目SWOT分析工作流程劣勢規(guī)避優(yōu)勢資源整合項目潛在價值提升項目發(fā)展專項調(diào)查商業(yè)調(diào)查住宅調(diào)查項目定位分析報告撰寫與成果提交進入下一階段 第四部分分 工工作時間間1、項目目共需時時25天（從合同同生效之之日開始始計算），各部部分時間間安排如如下：合同簽訂訂，計劃劃書確認認調(diào)查問卷卷等工具具設(shè)計修修改2天實地調(diào)查查 155天資料整理理及數(shù)據(jù)據(jù)處理22天工作時間項目市場場研究報報告6天項目定位位分析報報告6天（并行行）以上項目目工作時時間包括括周末休休息日及及國家法法定節(jié)日日。第五部分分 報報告內(nèi)容容和格式式通過深入入細致的的市場研研究，形形成下述述報告，將成為為項目營營銷策略略制定的的重要依依據(jù)，也也是下一一步工作作的前提提。1-項目目市場研研究報告告1-1重重