都市華城前期物業(yè)管理招標文件

1、都市華城前期物業(yè)管理招標文件件招標單位位：江蘇蘇中發(fā)置置業(yè)有限限公司發(fā)放時間間：二OOO六年年二月十十八日目錄投標邀請請書前言一、物業(yè)業(yè)的基本本情況二、前期期物業(yè)管管理的期期限和內(nèi)內(nèi)容三、前期期物業(yè)管管理的標標準的要要求四、對投投標人和和投標書書的要求求五、招標標書和現(xiàn)現(xiàn)場答辯辯的評分分標準六、評標標、決標標七、招標標日程安安排八、簽定定合同九、關(guān)于于招標的的有關(guān)說說明十、前期期物業(yè)管管理期間間的考核核及獎懲懲辦法十一、通通訊聯(lián)絡絡方式投標邀請請書(被邀請請單位全全稱)：一、招標標單位對對投標單單位資格格審查工工作已經(jīng)經(jīng)結(jié)束，貴單位位資審合合格，具具備本招招標項目目的實施施能力，現(xiàn)正式式邀請貴

2、貴單位參參加都市市華城前前期物業(yè)業(yè)管理的的投標。二、請投投標單位位接到本本招標文文件后，認真閱閱讀各項項內(nèi)容，進行必必要的投投標準備備，并按按照招標標文件的的要求詳詳細編制制投標文文件。三、招標標單位將將按本招招標文件件投標須須知確定定的時間間、地點點開標、評標和和定標。招標單位位(公章)：江蘇蘇中發(fā)置置業(yè)有限限公司地點：江江蘇省淮淮安市金金湖縣園園林路3343號號電話：005177699971190 699971191聯(lián)系人：錢曉明明楊凡傳真：005177-699971990都市華城城前期物物業(yè)管理理項目招標文件件前言都市華城城由江蘇蘇中發(fā)置置業(yè)有限限公司投投資開發(fā)發(fā)建設，是具有有金湖縣縣地

3、標建建筑群的的中高檔檔住宅小小區(qū)，座座落于黎黎城鎮(zhèn)衡衡陽路以以東，翠翠湖公園園以西，緊鄰縣縣三里河河濱河綠綠地景觀觀帶。該該小區(qū)以以“現(xiàn)代全全生活”為主題題，以“人和自自然”為本，以步移移景變、歐派典典雅的優(yōu)優(yōu)美環(huán)境境為特色色，以布布局合理理、功能能齊備、安全舒舒適、可可持續(xù)發(fā)發(fā)展為宗宗旨，體體現(xiàn)了現(xiàn)現(xiàn)代人文文居住的的高風尚尚品位。建設基基地面積積17.0155公頃，總總建筑面面積255.83335萬萬平方米米。為加強都都市華城城的管理理和服務務，引進進國內(nèi)最最先進的的物業(yè)管管理，保保持和完完善開發(fā)發(fā)商創(chuàng)立立的都市市華城品品牌，根根據(jù)國務務院物物業(yè)管理理條例、建設設部前前期物業(yè)業(yè)管理招招投標管

4、管理暫行行辦法、江蘇蘇省及地地方政府府的有關(guān)關(guān)規(guī)定，江蘇中中發(fā)置業(yè)業(yè)有限公公司決定定：根據(jù)據(jù)一次規(guī)規(guī)劃設計計，分期期開發(fā)建建設的實實際，采采取一次次招標選選聘物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)，分分期實施施前期物物業(yè)管理理。并采采用公開開招標方方式，在在全省范范圍內(nèi)選選聘一家家物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)對“都市華華城”實施一一體化管管理。一、物業(yè)業(yè)的基本本情況1、地理理位置：江蘇省省金湖縣縣黎城鎮(zhèn)鎮(zhèn)衡陽路路2288號2、規(guī)劃劃建設指指標：(1)建建設基地地面積11681189平平方米，其中AA區(qū)(住宅商商業(yè)區(qū))21880355平方米米，B區(qū)(賓館休休閑區(qū))403300平平方米。總建筑筑面積22583335平平方米。一期住

5、住宅建筑筑面積7796991平方方米，地地下車庫庫停車位位90輛。(2)、容積率率1.338 。(3)、建筑占占地面積積（一期期）5333333.6，建筑覆覆蓋率330% ；(4)、綠地面面積6776122平方米米，(其中一一期約2214440平方方米)，綠地地率 440.22%；(5)、住宅區(qū)區(qū)總棟數(shù)數(shù)：477棟，總總戶數(shù)115644戶；(其中一一期166棟，5448戶；)其中：小高層，15棟， 5566戶戶，6005800平方米米。(其中一一期6棟，1884戶，171103平平方米)，電梯梯11部，“三菱”、“奧迪斯斯”或同品品質(zhì)合資資名牌電電梯；多層， 32棟棟， 9988戶，15574

6、555平方方米。(其中一一期 110棟，3644戶，3997999平方米米)(6)、商業(yè)建建筑面積積：6008688.2平平方米；(其中一一期沿街街商鋪1147990平方方米，大大型超市市80000平方方米不在在物業(yè)招招標范圍圍中)(7)、總停車車位：9900輛輛；其中地上上停車位位4400輛(一期約約80輛)，地下下停車位位4600輛(一期900輛)；(8)、自行車車位：330000輛；(9)、物業(yè)用用房面積積：8000平方方米(其中一一期3000平方方米) ；(10)、托兒兒所面積積：6000平方方米；(11)、公用用工程配配套用房房：22200平平方米(其中一一期4660平方方米)；(1

7、2)、水、電配套套設備商鋪、多多層的生生活用水水源均利利用市政政壓力直直接供水水，小高高層采用用小區(qū)集集中變頻頻供水系系統(tǒng)，變變頻水泵泵和生活活水箱設設置在地地下室。分戶水水表一律律設在戶戶外，室室內(nèi)排水水采取污污、廢分分流制，室外污污、廢水水經(jīng)化糞糞池處理理后排入入市政污污水管。小區(qū)內(nèi)設設一座110KVV分支站站，及箱箱變(550KVVA)數(shù)數(shù)臺，電電源采用用3800V/2220VV低壓供供電，普普通住宅宅采用單單相供電電。小高高層住宅宅，采用用雙相供供電。(13)、小區(qū)區(qū)公共部部分的水水、電費費用另分分表計量量，分攤攤費用的的繳納辦辦法按淮淮安市有有關(guān)規(guī)定定。智能能化(弱電)系統(tǒng)小區(qū)及住住

8、宅設有有電話、有線電電視、樓樓宇可視視對講系系統(tǒng)、閉閉路電視視監(jiān)控等等安全防防范系統(tǒng)統(tǒng)、公共共廣播系系統(tǒng)等。(14)、消防防系統(tǒng)，多層不不設室內(nèi)內(nèi)消火栓栓，商鋪鋪室內(nèi)消消火栓直直接利用用市政供供水，小小高層采采用臨時時高壓給給水系統(tǒng)統(tǒng)，消防防水泵和和消防水水箱設置置在小高高層的地地下室。根據(jù)建建筑物的的危險等等級和水水災類別別，在相相應層面面設置一一定數(shù)量量的手提提式滅火火器。(15)、燃氣氣，小區(qū)區(qū)設管道道液化氣氣，由市市政液化化氣管道道引入；(16)、垃圾圾處理，對垃圾圾采取袋袋裝定時時收集方方式，小小區(qū)設垃垃圾收集集站，統(tǒng)統(tǒng)一運往往城市垃垃圾處理理中心集集中處理理。3、在小小區(qū)的西西面衡

9、陽陽路為小小區(qū)主要要入口，設1個24小時時開門主主出入口口；北面面健康西西路設11個24小時時開門次次出入口口；東面面與昌盛盛路連接接處設11個定時時步行出出入口；南面與與濱河景景觀帶連連接處設設1個定時時步行出出入口。二、前期期物業(yè)管管理服務務的期限限和內(nèi)容容(一)前前期物業(yè)業(yè)管理服服務期限限不少于于五年，從中標標通知書書下發(fā)簽簽字合同同至20011年年3月14日，此間間業(yè)主委委員會成成立除外外。(二)內(nèi)內(nèi)容：1、小區(qū)區(qū)公共區(qū)區(qū)域的清清潔衛(wèi)生生；2、小區(qū)區(qū)公共區(qū)區(qū)域的秩秩序維護護；3、小區(qū)區(qū)公共區(qū)區(qū)域的綠綠化日常常維護；4、小區(qū)區(qū)公共部部位、公公共設施施設備的的日常運運行、維維護、維維修；受

10、受業(yè)主或或使用人人委托的的房屋自自用部位位、自用用設備設設施的維維修和養(yǎng)養(yǎng)護；5、對商商業(yè)街、廣場區(qū)區(qū)域的管管理與服服務；6、做好好小區(qū)業(yè)業(yè)主入住住管理和和裝修管管理工作作；包括括按淮安安市住宅宅入住管管理的規(guī)規(guī)定，建建設方將將房屋鑰鑰匙交由由物業(yè)公公司發(fā)放放給住戶戶，物業(yè)業(yè)公司在在住戶拿拿到鑰匙匙時與住住戶簽定定入住管管理協(xié)議議及裝修修管理協(xié)協(xié)議，建建立業(yè)主主及使用用人檔案案資料的的管理；7、小區(qū)區(qū)房屋竣竣工及接接管驗收收檔案資資料的管管理，符符合淮淮安市物物業(yè)管理理驗收暫暫行辦法法規(guī)定定要求，方辦理理驗收交交接。8、專項項服務、特約服服務及社社區(qū)文化化管理；9、政策策、法規(guī)規(guī)和合同同規(guī)定的

11、的其他事事項。三、前期期物業(yè)管管理的標標準和要要求(一)、綜合管管理服務務標準：1、管理理處設置置：(1)、小區(qū)內(nèi)內(nèi)設置管管理處。(2)、辦公場場所整潔潔有序。(3)、配置辦辦公家具具、電話話、電腦腦、打印印機等辦辦公設施施及辦公公用品。2、管理理人員要要求：(1)、小區(qū)經(jīng)經(jīng)理有全全國物業(yè)業(yè)經(jīng)理上上崗證，有一年年以上小小區(qū)物業(yè)業(yè)管理經(jīng)經(jīng)理任職職經(jīng)歷。(2)、管理人人員服裝裝統(tǒng)一、掛牌上上崗，儀儀表整潔潔規(guī)范。3、服務務時間：周一至周周日每天天行政管管理人員員12小時時在管理理處進行行業(yè)務接接待，并并提供服服務。4、日常常管理與與服務(1)、服務規(guī)規(guī)范應符符物業(yè)管管理行業(yè)業(yè)規(guī)范要要求。(2)、2

12、4小時時受理業(yè)業(yè)主或使使用人報報修。急急修半小小時內(nèi)到到現(xiàn)場處處理，一一般修理理一天內(nèi)內(nèi)完成(預約除除外)。(3)、對業(yè)主主或使用用人的投投訴在224小時時內(nèi)答復復處理，并書面面告之投投訴人。(4)、制定小小區(qū)房屋屋裝修申申請、審審批、巡巡視、驗驗收等裝裝修管理理制度，建立業(yè)業(yè)主或使使用人房房屋裝修修檔案，對不符符合規(guī)定定的行為為、現(xiàn)象象及時勸勸阻、制制止或報報告有關(guān)關(guān)部門。(5)、建立健健全的財財務管理理制度，對物業(yè)業(yè)服務費費和其它它費用的的收支進進行財務務管理，做到運運行規(guī)范范，賬目目清晰，財務公公開。(6)、建立檔檔案管理理制度，建立齊齊全的小小區(qū)物業(yè)業(yè)管理檔檔案【包包括物業(yè)業(yè)竣工驗驗收

13、檔案案、設備備管理檔檔案、業(yè)業(yè)主或使使用人資資料檔案案(含業(yè)主主或使用用人裝修修檔案)、物業(yè)業(yè)租賃檔檔案、日日常管理理檔案等等】。(7)、制定小小區(qū)物業(yè)業(yè)管理與與物業(yè)服服務工作作計劃，并組織織實施。(8)、建立健健全的維維修資金金管理制制度，對對小區(qū)房房屋維修修資金進進行賬務務管理，做到運運作規(guī)范范，賬目目清晰。(9)、可采取取走訪、懇談會會、問卷卷調(diào)查、通訊等等多種形形式與業(yè)業(yè)主或使使用人進進行溝通通，每年年的溝通通面不低低于小區(qū)區(qū)住戶的的80%。(10)、制定定管理處處內(nèi)部管管理制度度和考核核制度。(11)、運用用計算機機進行管管理(含業(yè)主主檔案、收費管管理、設設備管理理等)。(12)、服

14、務務窗口應應公開辦辦事制度度、辦事事紀律、收費項項目和標標準。(13)、每年年對業(yè)主主或使用用人進行行一次滿滿意情況況測評，對測評評結(jié)果進進行分析析并及時時整改。(14)、能提提供三種種以上特特約服務務(有償)和三種種以上便便民(無償)服務；節(jié)假日日有專題題布置，每年組組織兩次次以上的的社區(qū)活活動。(15)、綜合合管理的的其它服服務項目目達到約約定的服服務標準準。(16)、對違違反小區(qū)區(qū)公約(臨時公公約)或政府府有關(guān)規(guī)規(guī)定的行行為進行行勸阻、制止或或報有關(guān)關(guān)部門處處理。(二)、公共區(qū)區(qū)域清潔潔衛(wèi)生服服務標準準樓內(nèi)公共共區(qū)域1、地面面和墻面面：每日日清掃一一次，其其中門廳廳每日清清掃二次次，地面

15、面每日拖拖洗一次次數(shù)上；大堂、門廳花花崗石、大理石石每二個個月保養(yǎng)養(yǎng)一次，保持材材質(zhì)原貌貌，干凈凈、無灰灰塵。2、樓梯梯扶手、欄桿、窗臺：隔日擦擦抹一次次，保持持干凈、無灰塵塵。3、消防防栓、指指示牌等等公共設設施：每每周擦抹抹二次，目視無無灰塵、無污漬漬。4、天花花板、公公共燈具具：每月月除塵一一次，目目視干凈凈，無蜘蜘蛛網(wǎng)。5、門、窗等玻玻璃：每每半月擦擦拭一次次，其中中門廳玻玻璃每周周一次，目視潔潔凈、光光亮、無無灰塵。6、天臺臺、屋頂頂、保持持清潔、無垃圾圾。7、垃圾圾收集：按樓層層設置垃垃圾收集集點，每每日清理理二次，收集點點周圍地地面無散散落垃圾圾、無污污跡、無無異味。8、電梯梯轎

16、廂：每日擦擦拭、清清掃一次次以上；每月對對電梯門門壁掃蠟蠟上光一一次，表表面光亮亮，無污污跡。樓外公共共區(qū)域9、道路路地面、綠地、明溝：地面、綠地每每日清掃掃二次以以上，廣廣場磚地地面每半半月沖洗洗一次；目視地地面干凈凈，地面面垃圾滯滯留時間間不能超超過一小小時；明明溝每日日清掃一一次，明明溝無雜雜物、無無積水。10、公公共燈具具、宣傳傳欄、小小品等：每周擦擦抹二次次，目視視無灰塵塵、明亮亮清潔(2米以上部部位每半半月擦抹抹、除塵塵一次)。11、水水景：每每周二次次打撈漂漂浮雜物物，保持持水體清清潔，水水面無漂漂浮物；定期對對水體投投放藥劑劑或進行行其人處處理，保保持水體體無異味味。12、垃垃

17、圾廂房房：有專專人管理理，生活活、建筑筑封閉存存放，垃垃圾廂(房)每日清清理、沖沖洗二次次以上，垃圾廂廂(房)整體清清潔、無無異味、滅害措措施完善善。13、果果皮箱、垃圾桶桶：合理理設置，每日清清理二次次，擦拭拭一次，箱(桶)無滿溢溢、無異異味、無無污跡。14、消消毒滅害害：每月月對窨井井、明溝溝、垃圾圾房噴灑灑藥水一一次，每每半年滅滅鼠一次次。(三)、公共區(qū)區(qū)域秩序序維護服服務標準準1、人員員要求(1)、人員中中45周歲歲以下的的人員占占總數(shù)的的40%以上，身體健健康，工工作認真真負責并并定期接接受專業(yè)業(yè)培訓。(2)、處理和和應對小小區(qū)公共共秩序維維護工作作，能正正確使用用各類消消防、物物防

18、、技技防器械械和設備備。(3)、上崗時時佩帶統(tǒng)統(tǒng)一標志志，穿戴戴統(tǒng)一制制服，儀儀容儀表表規(guī)范整整齊。(4)、配備對對講裝置置和其他他必備的的安全護護衛(wèi)器械械。2、門崗崗(1)、出入口口24小時時值班看看守，其其中主出出入口雙雙人值勤勤，6：30-20：00立崗崗，并有有詳細交交接記錄錄和外來來車輛的的登記記記錄。(2)、外來人人員進入入小區(qū)，通過對對講系統(tǒng)統(tǒng)聯(lián)系住住戶，決決定是否否放行。(3)、進出小小區(qū)的車車輛進行行管理和和疏導，保持出出入口環(huán)環(huán)境整潔潔、有序序、道路路暢通；對大型型物件搬搬出實行行記錄。3、巡邏邏崗(1)、安保人人員手持持巡更采采集器，按指時時的時間間和路線線每二小小時巡查

19、查一次，重點部部位應設設巡更點點。監(jiān)控控中心有有巡更記記錄(如無巡巡更器，巡邏時時二人一一組)。2、警情情后五分分鐘內(nèi)到到達現(xiàn)場場，協(xié)助助保護現(xiàn)現(xiàn)場，并并報告管管理處與與警方。(3)、遇到異異常情況況或住戶戶緊急求求助時，五分鐘鐘內(nèi)趕到到現(xiàn)場，采取相相應措施施。4、技防防設施和和救助(監(jiān)控崗崗)(1)、小區(qū)設設備有監(jiān)監(jiān)控中心心、應具具備錄像像監(jiān)控(監(jiān)控點點覆蓋、小區(qū)主主要道路路停車場場及出入入口)、樓宇宇對講、周界報報警、住住戶、煤煤氣報警警等5項以上上技防設設施，224小時時開通，并有人人駐守，注視各各設備所所傳達的的信息。(2)、控制中中心接到到報警信信號后，保安人人員五分分鐘內(nèi)趕趕到現(xiàn)場

20、場進行處處理，同同時中心心應接受受用戶救救助要求求，解答答用戶詢詢問。(3)、小區(qū)有有火警、警情應應急預案案，并在在監(jiān)控中中心控制制室內(nèi)懸懸掛；每每年應組組織不少少于一次次的防火火應急預預案演習習。5、車輛輛管理(1)、地面、墻面按按車輛道道路行駛駛要求設設立指示示牌和地地標，車車輛行駛駛有規(guī)定定路線，車輛停停放有序序。(2)、專職人人員244小時巡巡視和協(xié)協(xié)助停車車事宜。(3)、收費管管理的車車庫應224小時時有專人人管理，車輛停停放有序序，車庫庫內(nèi)配置置道閘和和錄像監(jiān)監(jiān)視，地地面、墻墻面按車車輛道路路行駛要要求設立立指示牌牌和地標標，照明明、消防防器械配配置齊全全，車庫庫場地每每日清潔潔一

21、次，無滲漏漏，無積積水，通通風良好好，無易易燃、易易爆及危危險物品品存放。(四)、公共區(qū)區(qū)域綠化化日常養(yǎng)養(yǎng)護服務務標準草坪：修剪：草草坪保持持平整，草高不不超過88。清雜草：每年清清除雜草草七遍以以上，雜雜草面積積不大于于5%。灌、排水水：常年年保證有有效供水水，有低低洼及時時整平，基本無無積水。施肥：按按肥力、草種、生長情情況及時時施肥，每年二二遍以上上。病蟲害防防治：及及時做好好病蟲害害防治。其它：草草地生長長正常，斑禿黃黃萎低于于5%。樹木：修剪：喬喬、灌木木修剪每每年三次次以上，基本做做好無枯枯枝、萌萌孽枝；蘺、球球、造型型植物及及時修剪剪，每年年不少于于五遍，做到枝枝葉緊密密、圓整整

22、、無脫脫節(jié)；地地被、攀攀援植物物修剪及及時，每每年不少少于三次次，基本本無枯枝枝。中耕除草草、松土土：適時時中耕除除草，做做到基本本無雜草草，土壤壤疏松。施肥：按按植物品品種、生生長狀況況、土壤壤條件適適時施肥肥，每年年普施基基肥不少少于一遍遍，花灌灌木增施施追肥一一遍。病蟲害防防治：防防治結(jié)合合、及時時滅治，主要病病蟲害發(fā)發(fā)生低于于5%。扶正加固固：樹木木基本無無傾斜。其它：喬喬灌木生生長良好好，樹冠冠完整；花灌木木按時開開花結(jié)果果；球、籬、地地被生長長良好，無缺枝枝、空檔檔?；▔ň尘常翰贾茫阂灰荒曛杏杏腥我砸陨匣ɑ芑懿贾?，三季有有花。灌、排水水：保持持有效供供水、無無積水。補種：缺缺枝

23、倒伏伏不超過過五處。修剪、施施肥：及及時清除除枯萎的的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；每年施施基肥一一次，每每次布置置前施復復合肥一一次。病蟲害防防治：適適時做好好病蟲害害防治(五)公公共部位位、共用用設備設設施日常常運行、養(yǎng)護、維修服服務標準準公共部位位：房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)：每年年二次以以上對房房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)進行檢檢查，涉涉及使用用安全的的部位每每季檢查查一次，并有記記錄，發(fā)發(fā)現(xiàn)損壞壞及時安安排專項項修理并并告知相相關(guān)業(yè)主主、使用用人。門窗：每每天巡視視樓內(nèi)公公共部位位門窗，保持玻玻璃、門門窗配件件完好，門、窗窗開閉靈靈活并無無異常聲聲響。樓內(nèi)墻面面、項面面、地面面：墻面面、頂面面粉刷層層無剝落落，面磚磚、地磚

24、磚平整不不起殼、無缺損損。管道、排排水溝、屋頂：每月一一次對屋屋面泄水水溝、樓樓內(nèi)外排排水管道道進行清清掃、疏疏通，保保障排不不暢通(6月至至9月每半半月檢查查一次)，每半半年檢查查一次屋屋頂，發(fā)發(fā)現(xiàn)防水水層有氣氣臌、碎碎裂，隔隔熱板有有斷裂、缺損的的，應及及時修理理。圍墻：每每半月一一次巡查查圍墻，發(fā)現(xiàn)損損壞立即即修復，鐵柵欄欄圍墻表表面無銹銹蝕，保保持圍墻墻完好。道路、場場地等：每周一一次巡查查道路、路面、側(cè)石、井蓋等等，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)損壞及及時修復復，保持持路面平平整、無無破損、無積水水，側(cè)石石平直無無缺損。休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小小品：每每日一次次對休閑閑椅、涼涼亭、雕雕塑、景景觀小品品等進

25、行行巡查，發(fā)現(xiàn)損損壞立即即修復，保持原原有面貌貌，保證證其安全全使用。室內(nèi)健身身設施、兒童樂樂園等：每日一一次巡查查，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)損壞立立即修復復，保證證器械、設施的的安全使使用(如需要要更換的的除外)。安全標志志等：對對危除患患部位設設置安全全防范警警示標志志，并在在主要通通道設置置安全疏疏散指示示和事故故照明設設施，每每月檢查查一次，保證標標志清晰晰完整，設施運運行正常常。供水系統(tǒng)統(tǒng)：1、對供供水設備備每月檢檢查三次次以上，每季對對水泵潤潤滑點加加油，每每季節(jié)一一次對泵泵房、管管道等進進行除銹銹、油漆漆，每年年保養(yǎng)一一次水泵泵，保證證供水正正常，泵泵房整潔潔。2、每年年定期二二次清洗洗、消毒毒水

26、箱和和蓄水池池，供水水水質(zhì)符符合國家家生活用用水標準準，并有有衛(wèi)生監(jiān)監(jiān)督部門門對供水水的水驗驗報告。3、小高高層房屋屋每年二二次對減減壓閥進進行測壓壓并做好好記錄。4、水箱箱、蓄水水池蓋板板應保持持完好并并加鎖，溢流管管口必須須安裝金金屬防護護網(wǎng)并完完好，每每年秋、冬季對對暴露水水管進行行防凍保保養(yǎng)。排水系統(tǒng)統(tǒng)1、每天天二次檢檢查污水水泵、提提升泵、排出泵泵，每季季1次潤滑滑加油。2、每年年二次對對污水處處理系統(tǒng)統(tǒng)全面維維護保養(yǎng)養(yǎng)。3、控制制柜電氣氣性能完完好，運運作正常常。4、污水水處理系系統(tǒng)正常常運行，周邊基基本無異異味和明明顯噪聲聲，過濾濾格柵無無堵塞，污水排排放符合合環(huán)保要要求。5、每

27、年年清洗曝曝氣機空空氣濾網(wǎng)網(wǎng)二次，如有破破損立即即更換。公共照明明公燈：及及時修復復損壞的的燈座、燈泡、開關(guān)等等，保持持燈具完完好，小小區(qū)內(nèi)樓樓道燈、街坊燈燈亮率在在99%以上。景觀燈、節(jié)日彩彩燈、大大堂吊燈燈等保持持燈具完完好，亮亮燈率在在99%以上。公共電氣氣柜：每每日一次次巡查室室內(nèi)、室室外公共共電氣柜柜，每月月一次保保養(yǎng)室內(nèi)內(nèi)、室外外公共電電氣柜，每年一一次電氣氣安全檢檢查，保保證電氣氣設備運運行安全全正常。消防系統(tǒng)統(tǒng)、消防防設施、設備：1、消防防泵每月月啟動一一次并作作記錄，每年保保養(yǎng)一次次，保證證其運行行正常。2、消防防栓每月月巡查一一次，消消防栓箱箱內(nèi)各種種配件完完好。3、每天天

28、檢查火火警功能能、報警警功能是是否正常常。4、每年年試驗一一次探測測器，并并對全部部控制裝裝置進行行一次試試驗，火火災探測測器投入入運行二二年后，應每隔隔三年全全部清洗洗一次，不合格格的應當當調(diào)換。5、每半半年檢查查一次消消防水帶帶、閥桿桿處加注注潤滑油油并作一一次放水水檢查。6、每月月檢查一一次滅火火器，臨臨近失效效立即更更新或充充壓。避雷系統(tǒng)統(tǒng)避雷設設施：每每年二次次檢查避避雷裝置置，100層以上上的樓宇宇每年應應測試一一次，保保證其性性能符合合國家相相關(guān)標準準。弱電系統(tǒng)統(tǒng)：樓宇對講講系統(tǒng)(可視)：不定定期進行行調(diào)試與與保養(yǎng)，保證其其24小時時運行正正常，對對講主機機選呼功功能正常常，且選

29、選呼后的的對講(可視)功能正正常，語語音(圖像)清晰，對講分分機開鎖鎖功能、門體的的閉門器器自動閉閉門功能能正常。住戶煤氣氣泄露報報警：不不定期進進行調(diào)試試與保養(yǎng)養(yǎng)，保證證其244小時運運行正常常，中心心報警控控制主機機應能準準確顯示示報警或或故障發(fā)發(fā)生的信信息，并并同時發(fā)發(fā)出聲光光報警信信號。周界報警警：244小時設設防并正正常運行行，不定定期進行行調(diào)試與與保養(yǎng)，保證該該系統(tǒng)的的警戒線線封閉、無盲區(qū)區(qū)和死角角，保證證中心控控制室通通過顯示示屏、報報警控制制器或電電子地圖圖準克地地識別報報警區(qū)域域，收到到警情時時，能同同時發(fā)出出聲光報報警信號號。監(jiān)視系統(tǒng)統(tǒng)：不定定期進行行調(diào)試與與保養(yǎng)，保證各各

30、項監(jiān)控控設備224小時時正常運運行，能能清楚顯顯示出入入人員的的面部特特征和車車輛的車車牌號，錄像功功能正常常。電子巡更更：根據(jù)據(jù)需要設設定巡更更路線、時間，不定期期地進行行調(diào)試與與保養(yǎng)，保證期期正常運運行，保保持巡更更時間、地點、人員和和順序等等數(shù)據(jù)的的顯示、歸檔、查詢和和打印等等功能正正常，巡巡更違規(guī)規(guī)記錄提提示功能能正常。電梯：11、保證證電梯224小時時運行，轎廂內(nèi)內(nèi)按鈕、燈具等等配件保保持完好好，轎廂廂整潔。2、委托托專業(yè)維維修保養(yǎng)養(yǎng)單位進進行定期期保養(yǎng)，每年進進行安全全檢測并并持有有有效的安全使使用許可可證，物業(yè)公公司應有有專人對對電梯保保養(yǎng)進行行監(jiān)督，并對電電梯運行行進行管管理。

31、3、電梯梯發(fā)生一一般故障障的，專專業(yè)維修修人員二二小時內(nèi)內(nèi)到達現(xiàn)現(xiàn)場修理理，發(fā)生生電梯困困人或其其它重大大事件時時，物業(yè)業(yè)管理人人員須在在五分鐘鐘內(nèi)到現(xiàn)現(xiàn)場應急急處理，專業(yè)技技術(shù)人員員須在半半小時內(nèi)內(nèi)到現(xiàn)場場進行救救助。水景(動動力)：1、每周周一次巡巡視檢查查噴水池池、水泵泵及其它它附屬設設施，損損壞部位位及時修修復，保保證其正正常運行行。2、重大大節(jié)日前前應對景景觀設施施進行安安全、功功能檢查查，保證證節(jié)日期期間各項項設施運運行正常常。(六)、裝飾裝裝修管理理標準1、有嚴嚴格執(zhí)行行建設部部住宅宅室內(nèi)裝裝飾裝修修管理辦辦法具具體措施施；2、有專專人負責責裝飾裝裝修管理理工作；3、與業(yè)業(yè)主或使

32、使用人簽簽訂裝飾飾裝修管管理服務務協(xié)議，裝飾裝裝修的各各種手續(xù)續(xù)齊全；4、每天天巡查業(yè)業(yè)主或使使用人的的裝飾裝裝修的現(xiàn)現(xiàn)場，及及時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)、勸告告和制止止違章違違規(guī)行為為；5、對已已造成事事實后果果或拒不不改正的的違章行行為，應應及時報報告有關(guān)關(guān)部門依依法處理理；6、小區(qū)區(qū)內(nèi)嚴禁禁違犯建建設部住宅室室內(nèi)裝飾飾裝修管管理辦法法第五五、六、七、八八、九條條規(guī)定行行為；7、保持持小區(qū)建建筑物外外觀和小小區(qū)景觀觀的原始始風貌，無嚴重重違章行行為。四、對投投標人和和投標書書的要求求1、投標標人必須須具有三三級以上上物業(yè)管管理資質(zhì)質(zhì)；(含三級級暫定企企業(yè))擬派任的的小區(qū)經(jīng)經(jīng)理應具具有建設設部頒發(fā)發(fā)的全全國物

33、業(yè)業(yè)管理企企業(yè)經(jīng)理理上崗證證書2、投標標文件的的組成：(1)、投標函函；(2)、法定代代表人委委托書；(3)、資格證證明文件件，包括括營業(yè)執(zhí)執(zhí)照、注注冊資金金、資質(zhì)質(zhì)證書、獎勵證證書、法法定代表表人身份份證等的的復印件件；(4)、公司概概況、公公司業(yè)績績(需提供供合同復復印件)；(5)、公司財財務狀況況；(6)、物業(yè)管管理方案案(要分別別做整個個小區(qū)的的一般管管理方案案和一期期的重點點管理方方案；)3、物業(yè)業(yè)管理方方案的主主要內(nèi)容容：(1)、擬采取取的管理理方式，包括：管理理理念、管管理模式式、機構(gòu)構(gòu)設置、運作機機制、激激勵機制制、工作作流程、信息反反饋渠道道、控制制方案等等；(2)、計劃達達

34、到的管管理目標標、管理理內(nèi)容、管理標標準、和和應急處處理方案案；(3)、管理人人員配備備，包括括：管理理處正、副經(jīng)理理的簡歷歷、各類類人員數(shù)數(shù)量、綜綜合素質(zhì)質(zhì)、各崗崗位人員員的配備備、崗位位證書以以及培訓訓的計劃劃、方式式和目標標等；(4)、管理規(guī)規(guī)章制度度，包括括公眾制制度、單單位內(nèi)部部崗位責責任制、管理運運作制度度和考核核獎懲制制度等；(5)、管理工工作必備備的物資資裝備計計劃情況況，包括括器械、工具、通訊、治安辦辦公用品品裝備裝裝備、辦辦公設備備和辦公公用品等等(公辦用用房由開開發(fā)商負負責裝修修)托管期期滿后，物管公公司負責責移交給給開發(fā)商商列清單單，屬業(yè)業(yè)主共有有。(6)、財務收收支預

35、算算，包括括管理成成本、財財務預算算和收支支平衡預預算，提提供物業(yè)業(yè)管理收收費的標標準和測測算依據(jù)據(jù)，增收收節(jié)支的的措施，財務管管理制度度等；(7)、專項服服務、特特約服務務、社區(qū)區(qū)文化等等；(8)、檔案的的建立和和管理；(9)、各項管管理指標標的承諾諾；(10)、愿意意承受的的有關(guān)獎獎罰。五、招標標書和現(xiàn)現(xiàn)場答辯辯的評分分標準評標總分分為1000分，評標項項目及分分值標準準為：1、物業(yè)業(yè)管理方方案 (35分分)(1)、管理服服務的整整體思路路 5分(2)、擬采取取的管理理方式 5分分(3)、計劃達達到的管管理目標標、管理理內(nèi)容、管理標標準、和和應急處處理方案案5分(4)、管理人人員配備備 5

36、分分(5)、管理規(guī)規(guī)章制度度 3分分(6)、管理工工作必備備的物資資裝備計計劃情況況 2分分(7)、財務收收支預算算 2分分(8)、專項服服務、特特約服務務、社區(qū)區(qū)文化 22分(9)、檔案的的建立和和管理 22分(10)、各項項管理指指標的承承諾 2分分(11)、愿意意承受的的有關(guān)獎獎罰 2分分2、報價價 (330分)各報標單單位每年年總報價價的平均均值乖以以0.997為評評標標準準。投標標報價與與評標標標準相比比每相差差5%加或或扣1分，不不足5%以差入入法計算算，報價價分物業(yè)業(yè)服務費費標準(分商業(yè)業(yè)多層住住宅、小小高層)支出、收入、補貼(不含含辦公用用品補貼貼)3、企業(yè)業(yè)業(yè)績及及信譽 (2

37、0分分)(1)、經(jīng)營業(yè)業(yè)績(含托管管面積、托管物物業(yè)類型型和盈利利情況) 33分(2)、服從主主管部門門管理情情況(含有無無違約、服從情情況) 4分(3)、信譽11(含省省優(yōu)、市市優(yōu)) 5分分信譽2(含省、市、縣縣、街道道、方明明等) 33分(3)、實績考考察 55分4、現(xiàn)場場陳述答答辯護人人 (15分分)(1)、企業(yè)經(jīng)經(jīng)理答辯辯護人 33分(2)、擬任都都市華城城小區(qū)經(jīng)經(jīng)理答辯辯委托書書(4個星星期) 112分六、評標標、決標標1、評標標委員會會由江蘇蘇中發(fā)置置業(yè)有限限公司、金湖縣縣物業(yè)管管理科、物業(yè)管管理專家家共7人組成成，負責責評標決決標工作作；2、評標標原則：遵循公公平、公公正和誠誠實

38、守信信的原則則，以綜綜合因素素評標，對各項項逐項打打分，綜綜合得分分最高者者為中標標單位；3、評標標、決標標程序和和方式：舉行開開標、評評標、決決標會議議，當場場宣布中中標人、候選人人(第一中中標人、第二中中標人)七、招標標日程安安排1、發(fā)布布招標公公告：日期：220066年3月6日之前，在“揚子晚晚報”“淮安市市房地產(chǎn)產(chǎn)信息網(wǎng)網(wǎng)”上發(fā)布布都市市華城物物業(yè)管理理招標公公告2、投標標報名：日期：220066年3月6日地點：江江蘇省淮淮安市金金湖縣園園林路3343號號2樓聯(lián)系人：錢曉明明楊凡電話：005177699971190 6999711913、資格格審查：報名日期期：截止止20006年3月6

39、日4、發(fā)資資格預審審合格通通知書：日期：220066年3月8日5、購買買招標文文件(每份3000元)，勘察察現(xiàn)場、答疑：日期：220066年3月10日前前地點：江江蘇省淮淮安市金金湖縣園園林路3343號號2樓聯(lián)系人：錢曉明明楊凡電話：005177699971190 6999711916、投送送標書日期：220066年3月6日投標截止止時間：20006年3月25日16:00點點地點：江江蘇省淮淮安市金金湖縣園園林路3343號號2樓7、3月月26日上午，召開評評審委員員會預備備會8、開標標、評標標、決標標日期：220066年3月28日地點：江江蘇省淮淮安市金金湖縣園園林路3343號號2樓八、簽訂訂

40、合同1、合同同文本采采用建設設部印發(fā)發(fā)的前前期物業(yè)業(yè)服務合合同(示范文文本)：2、投標標人在330日內(nèi)內(nèi)與招標標人簽訂訂物業(yè)管管理委托托合同；3、招標標文件中中規(guī)定的的管理目目標、管管理標準準和要求求、投標標人答辯辯過程中中的說明明和承諾諾將成為為物業(yè)管管理委托托合同的的組成部部分，與與物業(yè)管管理委托托合同具具有同等等效力。九、關(guān)于于招標的的有關(guān)說說明1、投標標人可經(jīng)經(jīng)招標單單位允許許到項目目現(xiàn)場進進行考察察，考察察現(xiàn)場的的費用由由投標人人自理，不論投投標結(jié)果果如何，投標人人自行承承擔其投投標文件件編制與與遞交所所涉及的的一切費費用。2、投標標單位在在獲得招招標文件件5日內(nèi)，可以書書面形式式要

41、求招招標單位位對招標標文件進進行澄清清，招標標單位在在收到要要求澄清清的問題題2日內(nèi)作作出書面面答復。招標單單位的答答復將同同時送給給所有獲獲得招標標文件的的投標單單位。投標截止止5天前，招標單單位可根根據(jù)需要要，以書書面補充充通知的的方式修修改招標標文件，補充通通知與招招標文件件同等有有效。3、投標標單位在在測算物物業(yè)管理理費用和和報價時時，須參參照江蘇蘇省及金金湖地區(qū)區(qū)物業(yè)管管理及收收費的政政策規(guī)定定，并充充分考慮慮當?shù)氐牡膶嶋H情情況。并并分別商商鋪、小小高層、多層的的收費標標準。投投標報價價在合同同執(zhí)行期期間相對對固定不不變。今今后如有有管理項項目的變變化，單單位價格格再作增增減。4、小

42、區(qū)區(qū)的生活活垃圾和和裝修等等建筑垃垃圾清運運按金湖湖縣的有有關(guān)規(guī)定定執(zhí)行，樓內(nèi)公公燈電費費分攤到到各相關(guān)關(guān)用戶交交納。5、在原原定投標標有效期期滿之前前如果出出現(xiàn)特殊殊情況，招標單單位可向向中標人人提出延延長有效效期的要要求，雙雙方具體體協(xié)商。這種要要求和答答復應以以書面函函件的形形式進行行。投標標人，不不得修改改其投標標文件，但需要要相應地地延長投投標保證證金的有有效期。在延長長期內(nèi)，關(guān)于投投標保證證金的退退還與沒沒收的規(guī)規(guī)定仍然然適用。6、投標標保證金金，投標標人須在在投標截截止日前前交投標標保證金金2萬元，并和投投標文件件同時送送交招標標人。否否則為不不合格投投標書。未中標標投標人人的投

43、標標保證金金，將在在開標結(jié)結(jié)束后三三日內(nèi)無無息退還還。中標標人的投投標保證證金，在在簽署合合同時按按要求提提供履約約風險抵抵押金44萬元后后予以退退還。7、有下下列情況況之一的的，投標標保證金金將不予予退還：(1)、投標人人在投標標有效期期限內(nèi)，撤回投投標文件件的；(2)、中標人人未能在在規(guī)定期期限內(nèi)簽簽署合同同協(xié)議書書的；(3)、中標人人未能在在規(guī)定期期限內(nèi)提提供符合合要求的的履約風風險抵押押金的；(4)、投標人人有不正正當競爭爭行為的的；(5)、對評標標定標施施加影響響，擾亂亂正常開開標秩序序的。8、投標標文件的的遞交：(1)、投標文文件正本本一份和和副本九九份均應應在標書書封面、標書內(nèi)內(nèi)要求的的位置應應加蓋投投標人公公章及法法定代表表或授權(quán)權(quán)代表人人印章，封面上上正確注注明“正本”或“副本”字樣。投標人人將投標標文件正正本或副副本應分分別封裝裝在兩個個文件袋袋內(nèi)，文文件袋封封口處應應加蓋投投標人公公章及法法定代表表人或授授權(quán)代理理人印章章。文件袋上上應注明明：(a) (投投標項目目) (b)投投標文件件“正