某大廈項目可行性研究報告

1、項目背景項目名稱：某大廈上海海市虹口口足球場場綜合交交通樞紐紐配套工工程開發(fā)商上海家合合置業(yè)有有限公司司，注冊冊資金115000萬元人人民幣，住所為為西江灣灣路2772號；該公司為為“三九發(fā)發(fā)展”（60006114）集集團公司司的內(nèi)部部合資公公司，有有四家股股東單位位。項目所在在地上海市虹虹口區(qū)西西江灣路路2722號，花花園路336-888號總體規(guī)劃劃虹口足球球場交通通樞紐配配套項目目總體規(guī)規(guī)劃322萬平方方米，花花園路北北側(cè)為上上海長峰峰集團開開發(fā)建設(shè)設(shè)的144萬平方方米的雙雙塔五星星級酒店店和122萬平方方米的sshopppinng mmalll，花園園路南側(cè)側(cè)為上海海家合置置業(yè)有限限公司

2、開開發(fā)建設(shè)設(shè)的某大大廈，計計521126.8平方方米。該該段花園園路建成成后為四四川北路路商業(yè)街街的延伸伸（路名名更名為為四川北北路）。項目規(guī)劃劃某大廈由由2幢228層塔塔樓和22層裙房房組成，具體為為：東樓：地地下2層層為物業(yè)業(yè)管理用用房、與與地鐵口口連通，地下11層為商商業(yè)及設(shè)設(shè)備用房房，地上上122層為商商業(yè)用房房，3層層為會所所，4層層288層為大大開間辦辦公用房房；西樓：地地下1層層為機動動車庫，地上112層層為商業(yè)業(yè)用房，3層為為會所，4層28層層為小開開間辦公公用房；裙房：地地上12層為為商業(yè)用用房，連連接兩塔塔樓?？偟厣辖ńㄖ娣e積為5221266.8平平方米（初步設(shè)設(shè)計批復(fù)復(fù)

3、為5008700平方米米），辦辦公用房房428898平平方米、商業(yè)用用房65507平平方米、會所114655平方米米（實際際設(shè)計均均有所擴擴大）。項目目前前進展手續(xù)情況況：上海海家合置置業(yè)有限限公司已已經(jīng)取得得了某大大廈的初初步設(shè)計計批復(fù)、建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證（東樓部部分）、關(guān)于于西江灣灣路2772號地地塊綜合合開發(fā)項項目的批批復(fù)、建筑筑工程施施工許可可證，土地證證在動遷遷結(jié)束后后以邀請請招標(biāo)的的形式獲獲得；動遷進展展：目前前在基地地里面有有28戶戶居民，動遷工工作仍在在正常開開展工程進展展：東樓樓結(jié)構(gòu)封封頂，裙裙房平整整土地，西樓未未開工（有動遷遷居民未未搬）合作方式式由于該項項目目前前

4、缺土地地證，開開發(fā)商投投入1660000萬元后后沒有后后續(xù)資金金，希望望合作伙伙伴出資資繼續(xù)開開發(fā)，以以吸引新新股東進進入的方方式合作作，但新新股東最最多可持持有500%股權(quán)權(quán)。市場分析析1、虹口口區(qū)概況況虹口區(qū)位位于上海海市中心心城區(qū)東東北部，東與楊楊浦區(qū)相相鄰，西西與閘北北區(qū)毗連連，南至至黃浦江江、蘇州州河，與與浦東新新區(qū)、黃黃浦區(qū)隔隔江相望望，北與與寶山區(qū)區(qū)接壤。面積223.55平方公公里，下下轄乍浦浦路、嘉嘉興路、歐陽路路、四川川北路、新港路路、廣中中路、提提籃橋、曲陽路路、涼城城新村99街道和和江灣鎮(zhèn)鎮(zhèn)，至220022年底，戶籍人人口約779.11萬。虹口，因因虹口港港而得名名，地域

5、域成陸約約在公元元6至88世紀(jì)。原分屬屬上海、寶山兩兩縣；解解放后，又被劃劃分為虹虹口區(qū)、北四川川路區(qū)、提籃橋橋區(qū)；直直至19984年年9月三三區(qū)最終終正式合合并，形形成現(xiàn)境境。虹口口是集中中央商務(wù)務(wù)區(qū)和中中心商業(yè)業(yè)區(qū)為一一體的中中心城區(qū)區(qū),曾任任上海市市市長的的朱镕基基總理稱稱譽虹口口區(qū)為“風(fēng)水寶寶地”。區(qū)內(nèi)交交通便捷捷，內(nèi)環(huán)環(huán)線橫貫貫區(qū)內(nèi)中中部，軌軌道明珠珠線穿越越區(qū)境，公交線線路四通通八達。虹口區(qū)目目前的都都市型工工業(yè)形成成了以箱箱包業(yè)為為主，服服裝、食食品、金金銀飾品品、印刷刷等行業(yè)業(yè)共同發(fā)發(fā)展的格格局。四川北路路商業(yè)街街是是一一條集購購物、貿(mào)貿(mào)易、旅旅游、休休閑、文文化娛樂樂為一體體

6、的綜合合性消費費商業(yè)街街。在全全市商業(yè)業(yè)中占有有重要地地位，享享有良好好聲譽。吳淞路路四平平路外貿(mào)貿(mào)商務(wù)金金融功能能顯現(xiàn)，沿街已已形成外外貿(mào)商務(wù)務(wù)金融功功能帶和和上海城城市景觀觀線。2、商貿(mào)貿(mào)業(yè)態(tài)虹口商貿(mào)貿(mào)業(yè)歷史史悠久，素來為為上海的的商貿(mào)大大區(qū)之一一。商貿(mào)貿(mào)業(yè)以其其規(guī)模效效應(yīng)躋身身上海商商界，專專業(yè)化、多元化化、大眾眾化的特特色聲名名遠播。市級商業(yè)業(yè)街四川川北路是是上海市市著名商商業(yè)街之之一，在在全市商商業(yè)中占占有重要要地位，享有良良好聲譽譽。商業(yè)業(yè)街商業(yè)業(yè)文化設(shè)設(shè)施齊全全，綜合合消費功功能完善善，是一一條集購購物、貿(mào)貿(mào)易、旅旅游、休休閑、文文化娛樂樂為一體體的綜合合性消費費商業(yè)街街。此外，

7、大大柏樹工工貿(mào)中心心區(qū)集家家電、家家具、裝裝飾用品品、鋼材材等專業(yè)業(yè)市場集集聚起物物流、商商流、人人流；多多倫路文文化名人人街亦雅雅亦俗，觀光、展覽、休閑、娛樂等等功能融融為一體體；提籃籃橋商圈圈、東大大名路航航運街以以航運交交易、專專業(yè)服務(wù)務(wù)、特色色休閑滿滿足客商商、消費費者需求求；商業(yè)業(yè)副中心心格局逐逐漸顯現(xiàn)現(xiàn)；連鎖鎖、專賣賣、郵購購、市場場等業(yè)態(tài)態(tài)日益成成熟，填填補上了了傳統(tǒng)商商貿(mào)業(yè)空空白。3、虹口口區(qū)主要要規(guī)劃四川北路路商業(yè)街街開發(fā)規(guī)規(guī)劃四川北路路商業(yè)街街簡介四川北路路是上海海著名的的市級商商業(yè)街之之一，全全長3.7公里里，商業(yè)業(yè)設(shè)施規(guī)規(guī)模將達達到600萬平方方米，與與南京路路、淮海海

8、路共同同構(gòu)成上上海的中中心城區(qū)區(qū)商業(yè)，成為上上海這個個國際化化消費大大都市的的核心圈圈商業(yè)。20022年，四四川北路路新一輪輪改造全全面啟動動，區(qū)政政府借鑒鑒吸收麥麥肯錫、AC尼尼爾森等等國際著著名咨詢詢公司和和著名高高等院校校的研究究成果，制定完完成了四四川北路路商業(yè)街街功能和和形態(tài)規(guī)規(guī)劃。此次規(guī)劃劃范圍南南起蘇州州河、北北至魯迅迅公園、東起四四平路吳淞淞路、西西至輕軌軌河河南北路路，規(guī)劃劃面積22.1平平方公里里；規(guī)劃劃堅持形形態(tài)建設(shè)設(shè)和功能能開發(fā)相相結(jié)合，商業(yè)、文化、旅游、體育等等資源相相融合，推進“南、中中、北”三個功功能組團團開發(fā)：南段：北北蘇州河河路海寧路路；中段：海海寧路海倫倫西

9、路；北段：海海倫西路路虹虹口足球球場。四川北路路南段簡簡介 時時尚休閑閑的蘇州州河北岸岸南段位于于蘇州河河畔到海海寧路之之間，同同時與北北外灘、外灘相相連，接接近繁華華的南京京東路，處于黃黃浦江與與蘇州河河的交匯匯處，將將建成時時尚、休休閑的國國際名品品走廊；以大型型購物中中心、旗旗艦店營營造繁華華的商業(yè)業(yè)氛圍，且輔以以大量品品牌專賣賣店，支支撐南段段消費；該地段段腹地江江建造部部分高檔檔智能辦辦公樓和和高級居居住小區(qū)區(qū)。四川北路路中段 生生態(tài)與商商貿(mào)融合合的黃金金腰帶中段充分分利用軌軌道交通通東寶興興路站和和溧陽路路站的交交通優(yōu)勢勢，以及及俞涇浦浦的親水水特色，依托已已建成的的四川北北路綠地

10、地，建成成以電子子娛樂商商圈為中中心，輔輔以休閑閑、餐飲飲、綜合合商業(yè)服服務(wù)設(shè)施施及商務(wù)務(wù)酒店、高級酒酒店式公公寓等商商務(wù)辦公公樓宇，形成集集五星級級賓館、商業(yè)、娛樂、休閑和和高檔商商務(wù)、住住宅為一一體的，具有海海派文化化背景的的商務(wù)休休閑中心心。四川北路路北段 歷歷史與文文化相凝凝結(jié)的人人性空間間北段以多多倫路二二期項目目、虹口口足球場場、交通通樞紐綜綜合開發(fā)發(fā)項目為為支點，開發(fā)車車站經(jīng)濟濟，建成成集交通通樞紐、高檔別別墅群、特大型型攝取服服務(wù)中心心，高檔檔酒店、娛樂、體育、休閑為為一體的的高雅休休閑娛樂樂圈、文文化旅游游區(qū)和高高檔辦公公居住區(qū)區(qū)。其中，多多倫路文文化名人人街二期期項目規(guī)規(guī)劃

11、范圍圍東至四四川北路路、南抵抵海倫西西路、西西臨明珠珠線一期期、北接接?xùn)|江灣灣路。以以多倫路路鴻德堂堂為中心心建設(shè)文文化雕塑塑廣場，延續(xù)多多倫路文文化氣息息之余，提供現(xiàn)現(xiàn)代中國國藝術(shù)戶戶外集中中地、藝藝術(shù)家與與游人的的精神溝溝通匯點點，建成成具有文文化特色色的歷史史悠久建建筑和風(fēng)風(fēng)貌街區(qū)區(qū)。此外，大大柏樹工工貿(mào)中心心區(qū)集家家電、家家具、裝裝飾用品品、鋼材材等專業(yè)業(yè)市場集集聚起物物流、商商流、人人流；多多倫路文文化名人人街亦雅雅亦俗，觀光、展覽、休閑、娛樂等等功能融融為一體體；提籃籃橋商圈圈、東大大名路航航運街以以航運交交易、專專業(yè)服務(wù)務(wù)、特色色休閑滿滿足客商商、消費費者需求求；商業(yè)業(yè)副中心心格

12、局逐逐漸顯現(xiàn)現(xiàn)；連鎖鎖、專賣賣、郵購購、市場場等業(yè)態(tài)態(tài)日益成成熟，填填補上了了傳統(tǒng)商商貿(mào)業(yè)空空白。4、虹口口區(qū)房地地產(chǎn)市場場概況虹口區(qū)房房價在經(jīng)經(jīng)歷了220033年開始始的急速上上升，及及20004年初初大部分分樓盤月月平均價價格較上上月有2200元元/平方方米左右右的增幅幅后，現(xiàn)現(xiàn)在區(qū)域域總體房房價保持持穩(wěn)定，重要的的原因是是目前在在售的房房源大多多數(shù)為大大面積房房源，個個別樓盤盤還出現(xiàn)現(xiàn)了滯銷狀態(tài)態(tài)。位于于楊樹浦浦路的濱濱江雅墅墅.臨潼潼苑定位位在疊加加式別墅墅小區(qū)，在售11652288平方米米的房源源，價格格維持在在132200218800元元/平方方米，去去年開盤盤至今仍仍剩余220多

13、套套在售。盡管位位于北外外灘區(qū)域域，附近近有上海海之星摩摩天輪，但總價價在24403700萬元之之間，加加上周邊邊環(huán)境不不理想，還是難難得購房房者青睞睞。據(jù)目前的的不完全全統(tǒng)計，6月份份開始，虹口區(qū)區(qū)有大量量房源陸陸續(xù)上市市。主要要分布在在三個板板塊，即即北外灘灘板塊、四川北北路板塊塊和軌道道交通三三號線沿沿線板塊塊，涼城城板塊沒沒有新房房源推出出。北外外灘板塊塊的房源源仍然以以大房型型為特色色，該板板塊內(nèi)只只有中虹虹明珠苑苑推出的的房源面面積相對對小一些些。四川川北路板板塊內(nèi)凱凱潤金城城、國際際明佳城城也以大大房源為為主。唯唯有軌道道交通三三號線沿沿線樓盤盤推出的的房源面面積比較較適中，逸居

14、虹虹口面積積最為緊緊湊。此此外，虹虹口區(qū)下下半年上上市的房房源雖然然數(shù)量多多，但房房價繼續(xù)續(xù)走高。虹口房價價猛漲，浦江兩兩岸改造造和江邊邊地段稀稀少是主主因。大大連路、延安東東路隧道道使得北北外灘與與陸家嘴嘴聯(lián)系緊緊密；與與此同時時，虹口口區(qū)缺乏乏地鐵等等快速軌軌道交通通的現(xiàn)狀狀，也將將隨著MM8、M11號線等等建設(shè)而而得到改改變?！敖煌ňW(wǎng)網(wǎng)絡(luò)的改改善促進進了虹口口高檔樓樓盤的匯匯聚，外外灘江景景更是誘誘人因素素，虹口口區(qū)、特特別是北北外灘的的房價走走高已是是不爭事事實。不過，在在良好預(yù)預(yù)計的背背后同樣樣存在較較大市場場風(fēng)險?！半m然然有規(guī)劃劃支持，但100個月猛猛漲7成成確有過過速之嫌嫌，透支

15、支未來購購買力的的可能性性非常大大。虹口地域域差異較較大，相相比起黃黃金地段段的北外外灘及四川北北路，其其他虹口口板塊就就要差很很多，一一些房型型差、單單價高、環(huán)境欠欠佳的樓樓盤目前前已有疲疲態(tài)。北外灘、四川北北路板塊塊情況價格變動動情況自20003年年下半年年起，虹虹口區(qū)的的房價已已接近黃黃浦、靜靜安等中中心城區(qū)區(qū)，北外外灘規(guī)劃劃的啟動動造就了了均價1150000元/平方米米的恒升升半島國國際中心心大廈，以及最最高價達達218800元元/平方方米的臨臨潼苑，四川北北路新規(guī)規(guī)劃的出出臺使得得國際明明佳城的的大房型型每平方方米售價價也突破破萬元。板塊分析析：該板塊塊從地理理位置上上說，算算不上中

16、中心城區(qū)區(qū)，然而而房價卻卻明顯高高于地理理位置近近似的閘閘北區(qū)。房價上上升的主主要原因因是四川川北路新新規(guī)劃的的出臺和和北外灘灘規(guī)劃的的啟動。顯然，板板塊價格格已過渡渡透支市市政規(guī)劃劃的利好好因素，隨著今今年大體體量的經(jīng)經(jīng)濟適用用房及周周邊區(qū)域域的新房房源上市市，如此此高價能能否保持持甚至繼繼續(xù)攀高高值得懷懷疑。涼城板塊塊價格變動動情況：一品品新筑220033年8月月均價僅僅為58800元元/平方方米，到到年末上上升至770000元/平平方米且且銷售一一空；良良辰世家家20003年99月均價價55000元/平方米米，122月中旬旬最后一一批房源源推出時時均價升升至64400元元/平方方米；而而

17、豐華家家園今年年初開案案即摸高高至70000元元/平方方米。板塊分析析：在北北外灘、周家嘴嘴路沿線線樓盤售售價大幅幅上揚的的影響下下，作為為區(qū)內(nèi)房房產(chǎn)起步步最晚、硬件配配套最差差的樓市市，自20003年年年中起起也頻頻頻上演“房價三三級跳”，在區(qū)區(qū)域內(nèi)交交通、生生活配套套都沒有有明顯改改善，近近期又無無市政利利好消息息且年末末供需平平衡的情情況下，如此漲漲價，只只能說是是借了自自己身處處“虹口口”的光光。四平板塊塊價格變動動情況：位于于四平路路四達路路口的世世博花園園20003年99月中旬旬近售罄罄時全裝裝修房均均價在885000元/平平方米左左右，而而同時位位于四平平路新港港路口的的金軒大大

18、邸尾盤盤均價在在70000元/平方米米左右，虹口足足球場附附近的花花園城二二期9月月底均價價80000元/平方米米左右，而花園園城三期下月開開案價格格為92200100000元元/平方方米。板塊分析析：本板板塊220033年雖然然也經(jīng)歷歷了較大大漲幅，但其中中大部分分的上漲漲是基于于全市樓樓市價格格整體上上揚，同時房房源供不不應(yīng)求的的情況，而且在交交通、生生活配套套設(shè)施方方面都比比較便利利，以這這個售價價來看，相對本本區(qū)域其其它板塊塊，泡沫沫較少。5、競爭爭性樓盤盤研究 我我們對虹虹口足球球場及四四川北路路周邊的的項目進進行了市市場調(diào)查查，選取取和某大大廈接近近的樓盤盤進行逐逐一比較較如下：高

19、級住宅宅凱潤金城城，四川川北路東東寶興路路，共44棟，33棟住宅宅，1棟棟商辦（15樓為為商鋪），現(xiàn)出出售2號號樓住宅宅（共228層），建筑筑面積：75.611788.4平平方米，價格：126600172200元元/平方方米；簡評：位位置目前前成熟（位于四四川北路路北段商商業(yè)區(qū)），物業(yè)業(yè)價值應(yīng)應(yīng)高于某某大廈?；▓@城三三期，花花園路中中山北一一路，住住宅小區(qū)區(qū)，建筑筑面積：1000平方米米左右，價格：100000元元/平方方米（平平均）；簡評：位位置處于于內(nèi)環(huán)線線外，目目前和某某大廈位位置不相相上下，但長遠遠看位置置比較適適合住宅宅，商務(wù)務(wù)氛圍遜遜色于某某大廈所所處區(qū)域域，價值值應(yīng)低于于某大廈廈

20、。酒店式公公寓國際明佳佳城，四四川北路路公園內(nèi)內(nèi)湖畔（衡水路路），331層，以600平米的的小戶型型為主，全裝修修，價格格：1550000元/平平方米，該項目目已基本本售磬；簡評：位位置佳，位于四四川北路路的綠地地邊緣，鬧中取取靜，但但交通條條件欠佳佳（周圍圍路比較較窄）；目前價價值應(yīng)高高于某大大廈；民達大廈廈，四川川北路多多倫路口口，戶型型面積：50平平方米左左右，價價格：1130000元/平方米米；簡評：多多倫路是是上海保保護的文文化舊里里，比較較有文化化氣氛，但出行行、環(huán)境境都略遜遜色于某某大廈，價值比比較接近近。商鋪榮欣大廈廈，四川川北路多多倫路路路口，224樓是是商鋪，2樓租租金：6

21、6.57元/m2天，售售價：2280000元/平方米米位置目前前優(yōu)于某某大廈，但是發(fā)發(fā)展?jié)摿αΣ蛔?；根?jù)現(xiàn)現(xiàn)場報價價，最高高價是2280000元/平方米米，估計計均價在在260000元元/平方方米左右右6、本項項目業(yè)態(tài)態(tài)定位某大廈已已經(jīng)開工工建設(shè)，功能定定位完成成。其辦辦公樓定定位于全全裝修的的SOHHO辦公公和酒店店式公寓寓，2層層裙房為為商場，定位是是合理的的。7、本項項目價格格定位通過對競競爭項目目目前市市場價格格的分析析，我們們認(rèn)為，某大廈廈目前定定位于SSOHOO辦公和和酒店式式公寓，其價值值應(yīng)略高高于住宅宅的價值值（住宅宅價格在在100000150000元元/平方方米），與現(xiàn)有有的

22、兩幢幢酒店式式公寓售售價基本本持平（130000150000元元/平方方米），商鋪目目前的售售價略低低于四川川北路的的價格（四川北北路北端端260000元元/平方方米）。據(jù)此，我我們認(rèn)為為某大廈廈依托魯魯迅公園園附近成成熟的商商業(yè)生活活、虹口口足球場場交通樞樞紐，其其SOHHO辦公公和酒店店式公寓寓，目前前售價保保守估計計在1220000元/平平方米，有達到到150000元元/平方方米的可可能（視視房地產(chǎn)產(chǎn)市場趨趨勢而定定）；商商鋪價格格目前保保守估計計在2550000元/平平米左右右，隨著著交通樞樞紐的完完成、商商業(yè)街的的延伸，價值會會有大幅幅提升。三、項目目可行方方案本合作項項目可行行的方

23、案案為：方案一：收購上上海家合合置業(yè)有有限公司司50%股權(quán)，股東數(shù)數(shù)至少三三家，保保證我公公司相對對控股對上海家家合置業(yè)業(yè)有限公公司進行行審計、資產(chǎn)評評估；原股東轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓500%股權(quán)權(quán)給我公公司；我公司對對家合置置業(yè)公司司投資，退出股股東收回回投資；項目風(fēng)險險和收益益由新股股東按照照股份各各自承擔(dān)擔(dān)和享受受。方案二：上海家家合置業(yè)業(yè)有限公公司增資資擴股（擴1000%），我公公司作為為新投資資方進入入，控股股50%對上海家家合置業(yè)業(yè)有限公公司前面面投入的的資金（160000萬萬元）進進行審計計，同時時獲取大大量的公公司資料料；上海家合合置業(yè)有有限公司司增資擴擴股，從從15000萬元元增到33000

24、0萬元，我公司司注入注注冊資金金15000萬元元，持家家合置業(yè)業(yè)50%股權(quán)，并入主主董事會會；以審計結(jié)結(jié)果為依依據(jù)，我我公司繼繼續(xù)對家家合置業(yè)業(yè)投資，達到其其他股東東先期投投入的資資金量（160000萬萬元）后后，各股股東按比比例出資資，預(yù)計計到時已已經(jīng)拿到到土地證證，可以以融資或或預(yù)售，家合置置業(yè)可以以自身運運轉(zhuǎn)。項目風(fēng)險險和收益益各股東東按照股股份各自自承擔(dān)和和享受。方案比較較：相對于方方案二，方案一一有如下下缺點：操作周期期長，涉涉及到資資產(chǎn)評估估和產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓；資產(chǎn)評估估勢必產(chǎn)產(chǎn)生資產(chǎn)產(chǎn)溢價，對方操操作比較較難（原原價轉(zhuǎn)讓讓），對對我公司司增加投投資成本本；退出股東東的投資資退出，增加了

25、了我公司司對項目目的投資資資金（具體金金額目前前不詳）。建議方案案：目前按照照方案二二的方向向努力，在談判判中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題再再行研究究決策。項目的設(shè)設(shè)計方案案略。四、財務(wù)務(wù)分析本項目為為收購之之在建項項目，所所以很多多的成本本預(yù)測基基于項目目的現(xiàn)狀狀，而且且由于項項目土地地非招標(biāo)標(biāo)出讓地地塊，涉涉及到居居民和單單位動遷遷，成本本預(yù)測的的準(zhǔn)確性性較差。故而成成本預(yù)測測基本上上根據(jù)上上海市目目前一般般行情，但加大大不可預(yù)預(yù)見費比比例。成本預(yù)測測土地成本本（含動動遷費用用和土地地出讓金金）合同動遷遷費用按照上海海家合置置業(yè)有限限公司與與上海市市軌道交交通虹口口區(qū)指揮揮部簽訂訂的房房屋拆遷遷合同書書及補

26、補充協(xié)議議，本項項目的全全部動遷遷費用為為88550萬元元（不含含膠帶股股份范圍圍內(nèi)的拆拆遷）；實際動遷遷情況按照三九九科技的的于董介介紹，預(yù)預(yù)計本項項目的動動遷費用用達到1110000萬元元左右；按照市場場行情估估計的動動遷費用用從市場行行情結(jié)合合現(xiàn)場留留下的居居民住宅宅情況估估計：新工房1114戶戶40萬萬元/戶戶=45560萬萬元，新里1771戶33萬萬元/戶戶=56643萬萬元，個體工商商戶營業(yè)業(yè)補償44戶50萬萬元/戶戶=2000萬元元，其他非居居住房屋屋補償費費4444萬元（合同數(shù)數(shù)），代理經(jīng)租租1133萬元（合同數(shù)數(shù)），拆除范圍圍內(nèi)的環(huán)環(huán)衛(wèi)設(shè)施施費5萬萬元（合合同數(shù)），膠帶股份份

27、范圍內(nèi)內(nèi)的拆遷遷費用：20000萬元元（合同同數(shù)）總計動遷遷費用為為：1225211萬元考慮市政政動遷的的成本控控制力度度，該項項目的動動遷費用用估計在在110000萬萬元左右右可以完完成。開發(fā)商介介紹的土土地出讓讓金按照三九九科技的的于董介介紹，預(yù)預(yù)計本項項目的土土地出讓讓金在330000萬元以以內(nèi)；按照市場場評估價價計算虹口區(qū)目目前的土土地價值值評估約約為2000000元/平平方米，扣除動動遷費用用外的價價值約880000100000元元/平方方米（即即6000萬元/畝左右右），按按照300%計算算土地出出讓金：100000元/平方米米30%95555平方方米=228666.5萬萬元土地出

28、讓讓金應(yīng)該該在30000萬萬元以內(nèi)內(nèi)（若考考慮土地地出讓金金區(qū)得部部分的返返還，資資金支出出可能在在20000萬元元以內(nèi)）配套費用用本項目為為辦公，其大市市政配套套一般在在5000元/平平方米左左右（各各區(qū)的市市政公司司按照此此標(biāo)準(zhǔn)負(fù)負(fù)責(zé)配套套；小配套標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)可以以參照住住宅項目目，但不不包干，根據(jù)項項目的容容量收取取，估計計比住宅宅項目高高20%左右：220元元/平方方米1200%=2264元元/平方方米配套費用用總計為為7644元/平平方米，7644元/平平方米521126.8平方方米=339822.5萬萬元前期費用用按照1550元/平方米米估算，為7882萬元元。建安費用用從上海家家合置業(yè)

29、業(yè)公司與與廣東省省第二建建筑工程程公司（滬）簽簽訂的建設(shè)工工程施工工合同可以看看出為最最終審計計結(jié)算合合同，對對造價無無參照意意義；土建工程程：23300元元/平方方米外墻： 6000元/平方米米一般水電電安裝： 755元/平平方米設(shè)備（電電梯、水水泵等）：2000元/平方米米消防設(shè)施施：1225元/平方米米精裝修：15000元/平方米米（商場場部位除除外）建安費用用總計為為48000元/平方米米（商場場部位為為33000元/平方米米），48000元/平平方米446665.3平方方米=2214339.33萬元33000元/平平方米74661.55平方米米=24462.3萬元元 共：223900

30、1.66萬元管理費用用：15500萬萬元財務(wù)費用用：7000萬元元（目前前沒有產(chǎn)產(chǎn)生財務(wù)務(wù)費用，預(yù)計貸貸款1000000萬元，使用11年）銷售稅費費（6%計，因因家合置置業(yè)公司司可以返返還營業(yè)業(yè)稅500%）：酒店式公公寓（4440000平方方米）按按照1220000元/平平方米計計算，銷銷售收入入528800萬萬元，銷銷售稅費費31668萬元元；商場（880000平方米米）按照照250000元元/平方方米計算算，銷售售收入2200000萬元元，銷售售稅費112000萬元；地下部分分（略）總計43368萬萬元不可預(yù)見見費按照土地地費用、建安費費用、配配套費用用之和的的10%計算，為：441888

31、.4萬萬元成本預(yù)測測總計為為：5338122萬元，單位地地上建筑筑面積成成本：1103223元/平方米米利潤分析析銷售收入入酒店式公公寓：5528000萬元元（1220000元/平平方米）商場：2200000萬元元（2550000元/平平方米）銷售總收收入：7728000萬元元（未計計入地下下商場部部分、車車庫部分分的收入入）項目開發(fā)發(fā)成本：538812萬萬元稅前利潤潤：1889888萬元稅后利潤潤為：1127222萬元元（雖然然該公司司有地稅稅返還550%的的優(yōu)惠，但估計計比例較較?。╉椖窟M度度安排本項目的的東樓已已經(jīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)封頂，目前居居民動遷遷尚余228戶；在資金到到位的前前提下，預(yù)計動動

32、遷于11個月到到2個月月內(nèi)結(jié)束束；預(yù)計計9月底底可以辦辦理土地地證；東樓繼續(xù)續(xù)進入安安裝工程程，預(yù)計計年底基基本竣工工，20005年年5月交交付；西樓在動動遷結(jié)束束后，預(yù)預(yù)計于110月份份開工，20005年年年底結(jié)構(gòu)構(gòu)封頂，20006年年年底竣工工交付?，F(xiàn)金流量量分析目前沒有有獲得對對方項目目的詳細(xì)細(xì)資料，無法排排出詳細(xì)細(xì)的現(xiàn)金金流量表表，但是是根據(jù)介介紹、資資料和現(xiàn)現(xiàn)場情況況，可以以得出大大致的現(xiàn)現(xiàn)金流量量計劃為為：20044年9月月：動遷款支支付 550000萬元土地出讓讓金支付付 30000萬元元設(shè)備采購購支付 20000萬萬元（目前東東樓結(jié)構(gòu)構(gòu)封頂，但無資資金進行行設(shè)備、裝飾材材料采購

33、購，工程程進展緩緩慢）其他 110000萬元20044年4季季度：項目融資資流入 120000萬萬元工程款支支付 20000萬萬元設(shè)備款支支付 10000萬萬元歸還原股股東投入入資金 50000萬元元（假設(shè)我我公司投投入1110000萬元后后獲得貸貸款，原原股東對對等應(yīng)在在項目中中投入1110000萬元元，收回回投資款款50000萬元元）配套等 10000萬萬元20055年1季季度：工程款等等支付 20000萬元元20055年2季季度： 開始預(yù)預(yù)售 預(yù)售回回籠款用用于工程程建設(shè)投資收益益據(jù)介紹，家合公公司已經(jīng)經(jīng)投入1160000萬元元（最終終需審計計），其其中動遷遷支付557000萬元；新加入

34、入資金以以50%的股權(quán)權(quán)對等投投資，也也即1660000萬元，其中在在投資滿滿110000萬萬元后即即可得到到土地證證（四證證齊，其其中約550000萬元的的動遷資資金、330000萬元的的土地出出讓金），即可可融資或或可預(yù)售售。從目目前信息息來看，短期內(nèi)內(nèi)需支付付160000萬萬元，實實際占用用資金約約110000萬萬元。以160000萬萬元的投投資額計計算，占占用2年年半時間間，其稅稅后收益益為1227222萬元50%=63361萬萬元，年年投資收收益率115.99%。風(fēng)險因素素項目目前前的風(fēng)險險因素主主要有：土地證的的風(fēng)險。但該項項目為“虹口足足球場綜綜合交通通樞紐配配套項目目”，并且且

35、家合公公司已經(jīng)經(jīng)取得了了虹口區(qū)區(qū)發(fā)展計計劃委員員會的立立項批復(fù)復(fù)、取得得上海市市城市規(guī)規(guī)劃管理理局核發(fā)發(fā)的建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證、虹口口區(qū)建設(shè)設(shè)和管理理委員會會與家合合置業(yè)簽簽訂的投投資協(xié)議議、上海海市建筑筑業(yè)管理理辦公室室簽發(fā)的的建筑筑工程施施工許可可證等等，對方方介紹的的政府允允諾進行行土地邀邀請招標(biāo)標(biāo)的事項項基本可可以從上上述這些些資料中中得到證證實，預(yù)預(yù)計在動動遷結(jié)束束后即可可通過邀邀請招標(biāo)標(biāo)的方式式獲得本本項目的的土地使使用權(quán)；開發(fā)成本本的風(fēng)險險。我們們實地查查看了動動遷進度度，在基基地里面面留有為為數(shù)不多多的零星星居民，并據(jù)介介紹本項項目動遷遷共有112個強強遷指標(biāo)標(biāo)，8個個還沒

36、有有使用，從市政政動遷的的力度等等方面考考慮，動動遷成本本和動遷遷進度應(yīng)應(yīng)該能得得到保障障；但是是對項目目與地鐵鐵通道建建設(shè)的成成本關(guān)系系，目前前沒有得得到資料料，需進進一步核核實；市場風(fēng)險險。該項項目地段段優(yōu)越，而且有有四川北北路的延延伸概念念、交通通樞紐（設(shè)計客客流量5500000人次次/天）概念、對面五五星級酒酒店、大大型立體體停車庫庫等的項項目組合合，市場場推廣的的風(fēng)險很很小，而而且本報報告提出出的市場場銷售價價僅立足足于目前前虹口足足球場商商圈的現(xiàn)現(xiàn)狀，沒沒有考慮慮將來幾幾年的快快速增長長，所以以項目的的市場前前景比較較樂觀。收購公司司風(fēng)險。收購公公司的主主要有兩兩項或有負(fù)負(fù)債風(fēng)險險和人員員安置風(fēng)風(fēng)險，或或有負(fù)債債我們可可以在收收購過程程中讓對對方的集集團公司司予以擔(dān)擔(dān)保，家家合公司司目前