某商業(yè)街招商策劃方案

1、龍湖花園商業(yè)街推廣簡案目錄項目商業(yè)街所在區(qū)域商業(yè)規(guī)劃及周邊商業(yè)物業(yè)情況主題式或特色經(jīng)營類商業(yè)街的考慮項目商業(yè)業(yè)街的SSWOTT分析項目商業(yè)業(yè)街的市市場定位位項目商業(yè)業(yè)街招租租與銷售售的初步步定價項目商業(yè)業(yè)街的整整合包裝裝與推廣廣項目商業(yè)業(yè)街的招招商工作作流程及及招商計計劃項目商業(yè)業(yè)街對酒酒店及公公寓項目目的影響響項目商業(yè)業(yè)街的客客戶資源源名冊項目商業(yè)業(yè)街所在在區(qū)域商商業(yè)規(guī)劃劃及周邊邊商業(yè)物物業(yè)情況況（暫略）周邊商業(yè)業(yè)物業(yè)情情況分析析龍湖社區(qū)區(qū)消費中中心商業(yè)業(yè)數(shù)據(jù)研研究說明：龍龍湖社區(qū)區(qū)消費中中心是第第二代社社區(qū)消費費中心的的典范，其主商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)餐飲占占了整個個社區(qū)消消費中心心商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種種

2、的611%，形形成了以以餐飲為為特色的的鮮明的的個性。說明：在在餐飲為為特色的的龍湖社社區(qū)消費費中心里里，其鋪鋪面面積積配比顯顯然和其其經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種種有著十十分的吻吻合，其其1200平方米米以上的的鋪面占占了總鋪鋪面的660%，顯然這這是與本本區(qū)域的的經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種種相吻合合。說明：龍龍湖社區(qū)區(qū)消費中中心的租租金變化化區(qū)間比比較小，說明發(fā)發(fā)展商通通過合理理的商業(yè)業(yè)規(guī)劃，能夠全全面有效效的提升升本社區(qū)區(qū)消費中中心的所所有鋪面面價值，使鋪面面價值均均衡化，由于有有良好的的商業(yè)規(guī)規(guī)劃，所所以盡管管龍湖社社區(qū)消費費中心的的地理位位置并不不十分理理想，但但是其鋪鋪面的商商業(yè)價值值并不低低，大多多集中在

3、在4150元元這個租租金范圍圍內(nèi)。主題式或或特色經(jīng)經(jīng)營類商商業(yè)街的的考慮1.主題題式商業(yè)業(yè)街的功功能需求求及配套套條件（1）功功能需求求： 商鋪鋪分割空空間：要要求有足足夠的層層高、徑徑深、開開間；統(tǒng)統(tǒng)一的裝裝飾外立立面；統(tǒng)統(tǒng)一的形形象展示示區(qū)，便便利的儲儲物及人人行通道道。 經(jīng)營營環(huán)境：良好的的通風(fēng)條條件；較較好的安安保秩序序；規(guī)劃劃合理的的停車位位；能進(jìn)進(jìn)行大型型展示活活動的場場所設(shè)置置 消費費環(huán)境：商業(yè)街街的整潔潔度；商商業(yè)街的的區(qū)域分分割明顯顯與否；商業(yè)街街的走向向；商業(yè)業(yè)街的網(wǎng)網(wǎng)點比例例 娛樂樂環(huán)境：在商業(yè)業(yè)街的集集中停駐駐點設(shè)置置相應(yīng)的的娛樂健健身配套套設(shè)施。（2）配配套條件件：

4、便捷捷的交通通條件 金融融網(wǎng)點及及休閑設(shè)設(shè)施配置置 精神神堡壘的的塑造 主力力店與專專賣店的的搭配（3+11、4+1） 周邊邊商業(yè)的的互補性性 未來來區(qū)域商商業(yè)規(guī)劃劃2.主題題式商業(yè)業(yè)街的特特點（1）對對某一業(yè)業(yè)種進(jìn)行行統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃經(jīng)營營，在統(tǒng)統(tǒng)一業(yè)種種范圍內(nèi)內(nèi)保證業(yè)業(yè)態(tài)的豐豐富與完完善（2）商商業(yè)街的的包裝調(diào)調(diào)性基本本統(tǒng)一，商業(yè)街街的統(tǒng)一一管理有有利于業(yè)業(yè)種的經(jīng)經(jīng)營氛圍圍（3）商商業(yè)街的的傳播形形象具有有個性化化、易記記憶、鮮鮮明性，商業(yè)街街的各個個區(qū)間又又具備豐豐富的商商業(yè)昭示示效應(yīng)（4）與與相似的的專業(yè)市市場的比比較，主主題式商商業(yè)街更更具備觀觀賞、游游覽、購購物的整整合能力力，同時時主題

5、式式商業(yè)街街更具有有專業(yè)市市場不可可比擬的的環(huán)境及及經(jīng)營模模式，主主題式商商業(yè)街更更具發(fā)展展的空間間（有社社區(qū)商業(yè)業(yè)的延伸伸作支撐撐）3.主題題式商業(yè)業(yè)街的操操作要素素（1）一一個思路路：選定定一個明明晰的業(yè)業(yè)種作為為主題式式商業(yè)街街的推廣廣主題，并與周周邊商業(yè)業(yè)物業(yè)形形成差異異性和互互補性（2）三三條主線線：推廣線：圍繞統(tǒng)統(tǒng)一主題題進(jìn)行豐豐富多彩彩的個體體形象展展示活動動，實現(xiàn)現(xiàn)統(tǒng)一主主題多品品牌聯(lián)動動；統(tǒng)一一主題多多細(xì)節(jié)產(chǎn)產(chǎn)品服務(wù)務(wù)；統(tǒng)一一主題多多商業(yè)場場景的優(yōu)優(yōu)勢展現(xiàn)現(xiàn)。策略線：以引進(jìn)進(jìn)知名品品牌商家家及主力力店的配配置為核核心，同同時輻射射周邊諸諸多專賣賣或特色色經(jīng)營店店，制定定細(xì)分業(yè)

6、業(yè)態(tài)下商商鋪分割割的售價價區(qū)間及及租金區(qū)區(qū)間。渠道線：強調(diào)從從專業(yè)市市場及區(qū)區(qū)域規(guī)模模性商圈圈挖掘客客源；強強調(diào)對連連鎖及聯(lián)聯(lián)營類商商家的引引導(dǎo)；強強調(diào)對知知名品牌牌商家的的優(yōu)惠政政策；強強調(diào)從相相關(guān)產(chǎn)品品商家聯(lián)聯(lián)盟中對對客戶進(jìn)進(jìn)行引導(dǎo)導(dǎo)。（3）五五個環(huán)節(jié)節(jié)：定位、定定類、定定價、定定時、定定崗：4.主題題式商業(yè)業(yè)街的分分支特色經(jīng)經(jīng)營類商商業(yè)街三、項目目商業(yè)街街的SWWOT分分析（暫暫略）四、項目目商業(yè)街街的市場場定位（一）針針對四個個特性進(jìn)進(jìn)行項目目商業(yè)街街的市場場定位1.區(qū)域域組團商商業(yè)的差差異性：項目位于于渝北高高尚住區(qū)區(qū)組團，且新牌牌坊龍湖湖片區(qū)商商業(yè)漸至至完善，尤以餐餐飲類商商業(yè)構(gòu)建

7、建渝北新新牌坊片片區(qū)特色色商業(yè)走走廊。但但隨著市市場的成成熟，區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)開發(fā)的的遞增，政府規(guī)規(guī)劃涉外外商務(wù)區(qū)區(qū)的延伸伸，主題題式商業(yè)業(yè)街（社社區(qū)第三三代商業(yè)業(yè)街的延延伸）必必將成為為區(qū)域商商業(yè)發(fā)展展的趨勢勢。2.區(qū)域域組團商商業(yè)的互互補性：在渝北高高尚住區(qū)區(qū)組團，商業(yè)的的發(fā)展不不僅僅是是娛樂休休閑的逐逐步完善善，還需需要文化化品位、時尚品品調(diào)作烘烘托，以以確保商商業(yè)街能能走熱、走俏。因此商商業(yè)街的的推廣定定位要對對周邊的的單一商商業(yè)氛圍圍進(jìn)行多多元素的的補充，引進(jìn)有有品位、文化、競爭力力的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，特別是是具有知知名品牌牌的主力力商家。3.本項項目商業(yè)業(yè)的獨特特性：與周邊競競爭性商商業(yè)相比

8、比，本項項目商鋪鋪分割面面積較大大，無論論跨度、徑深、層高等等都體現(xiàn)現(xiàn)出需要要入住具具有一定定資金實實力和品品牌效應(yīng)應(yīng)的商家家。通過過項目四四星級酒酒店高檔檔商業(yè)物物業(yè)的支支撐，可可以營造造文化類類、酒店店式配套套服務(wù)型型商業(yè)街街以及項項目商業(yè)業(yè)街運用用的酒店店式管理理等創(chuàng)新新模式。4.區(qū)域域周邊商商業(yè)環(huán)境境的完善善性：周周邊鄰近近高檔社社區(qū)商業(yè)業(yè)街（龍龍湖水晶酈酈城、重重慶財富富中心等等），同同時有政政府辦公公機構(gòu)的的遷入，又臨近近上丁企企業(yè)工業(yè)業(yè)園，并并且商業(yè)業(yè)街就近近生態(tài)公公園，為為項目商商業(yè)街的的環(huán)境增增加了生生態(tài)亮點點。但項項目周邊邊商業(yè)配配套還不不夠完善善，交通通班次少少，客流流稀

9、少，缺乏商商業(yè)街的的娛樂、休閑配配套引導(dǎo)導(dǎo)系統(tǒng)。（二）、項目商商業(yè)街的的市場定定位1.定位位原則商業(yè)定位位原則須須考慮一一般原則則和個例例原則。一般原原則是所所有商業(yè)業(yè)物業(yè)在在進(jìn)行市市場定位位時普遍遍遵循的的原則，個例原原則是結(jié)結(jié)合項目目特征和和區(qū)位商商圈特征征所符合合的原則則，具體體如下：（1）一一般原則則： 定位位要符合合時代和和區(qū)域特特征定位位應(yīng)具備備稀缺差差異性和和互補互互動性的的特點定位位要體現(xiàn)現(xiàn)不同因因素的贏贏利性和和總體的的平衡性性定位位要在足足夠的市市場接納納力之內(nèi)內(nèi)（2）個個例原則則：與區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)發(fā)展同同向與區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)有效缺缺口相吻吻合以中中心區(qū)消消費者需需求特征征為導(dǎo)向

10、向并考慮慮其實際際購買力力確保保該項目目前期營營銷推廣廣的成功功及后期期的保值值能力和和增值空空間2. 項項目市場場客層定定位：（1）投投資者決決策分析析地段段和位置置仍然是是第一考考慮因素素，其次次分別是是交通便便利性、商業(yè)環(huán)環(huán)境、發(fā)發(fā)展商實實力、主主題規(guī)劃劃、價格格、廣告告力度、配套設(shè)設(shè)施等。客戶戶存在購購買恐懼懼。對商商鋪價值值造成影影響的因因素較多多，如：周邊改改建、政政府規(guī)劃劃調(diào)整、區(qū)域競競爭等等等。客戶戶的投資資特征和和動機非非常明顯顯。老客客戶對購購買的影影響又比比較大。（2）客客戶性質(zhì)質(zhì)分析經(jīng)營營戶。經(jīng)經(jīng)營戶是是本項目目商業(yè)的的第一主主力客戶戶，該部部分客戶戶主要以以經(jīng)營為為目

11、的，商業(yè)定定位、商商業(yè)氛圍圍的營造造和未來來商業(yè)發(fā)發(fā)展的區(qū)區(qū)域和趨趨勢是他他們關(guān)注注的核心心，同時時也注重重商鋪的的投資價價值和可可變現(xiàn)能能力。投資資戶。投投資戶是是本項目目商業(yè)的的第二主主力客戶戶，該部部分客戶戶主要以以投資為為目的，投資收收益率和和收益的的穩(wěn)定性性是決定定他們是是否購買買的最主主要因素素，同時時商鋪的的升值潛潛力也是是關(guān)注的的主要點點。（3）客客戶區(qū)域域分析重慶慶市各主主力商圈圈商家為為主要客客戶群。他們對對商業(yè)地地塊位置置及周邊邊的商業(yè)業(yè)氣氛已已經(jīng)非常常熟悉，對區(qū)域域商業(yè)價價值有自自己的判判斷。次要要客戶群群體重慶慶市個體體品牌的的經(jīng)營者者以及其其它區(qū)域域的投資資。（4）

12、客客戶特點點：商業(yè)業(yè)意識強強，財富富意識濃濃厚，具具備高超超投資或或經(jīng)商技技能；比較較講信用用，但更更能追求求個人利利益；尋求求更大發(fā)發(fā)展，積積累更多多財富經(jīng)營營商業(yè)的的同時更更注重文文化品位位3. 項項目主題題定位：北部豪布布斯卡（HOPPSCAA）國際復(fù)復(fù)合商業(yè)業(yè)街區(qū)注解解：“豪豪布斯卡卡”（HOPPSCAA）為歐美美國家先先進(jìn)的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)模式，本質(zhì)為為酒店HHOTEEL寫字樓樓OFFFICEE停車場場PARRKINNG（生生態(tài)公園園）大大型綜合合購物中中心SHHOPPPINGG MAALL商會COONVEENTIION國際公公寓APPARTTMENNT的復(fù)復(fù)合體?！昂啦妓顾箍ā保℉OP

13、PSCAA）的選址址與興建建有著嚴(yán)嚴(yán)格的要要求和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。首首先，HHOPSSCA豪豪布斯卡卡屬于綜綜合性物物業(yè)，由由于對其其建筑密密度及容容積率有有特定的的要求，所以HHOPSSCA豪豪布斯卡卡一般分分布于城城市邊緣緣地區(qū)，這樣才才能使得得“豪布斯斯卡”（HOPPSCAA）建筑密密度降低低，以保保證有足足夠的空空間實現(xiàn)現(xiàn)低密度度的建筑筑模式；同時，作為“豪布斯斯卡”（HOPPSCAA）必須有有大面積積的綠化化作為其其營造園園林景觀觀的基礎(chǔ)礎(chǔ)；此外外，“豪布斯斯卡”（HOPPSCAA）與城市市的經(jīng)濟濟有著密密切的聯(lián)聯(lián)系，這這一切都都需要HHOPSSCA豪豪布斯卡卡與城市市之間必必須有快快速便捷捷

14、的交通通網(wǎng)絡(luò)做做紐帶，保證在在“豪布斯斯卡”（HOPPSCAA）內(nèi)的人人員工作作的便利利性?！昂啦妓顾箍ā保℉OPPSCAA）最大的的優(yōu)勢在在于資源源共生、聚合增增值。從從世界各各國大、中型城城市發(fā)展展的經(jīng)驗驗可以看看出，城城市的發(fā)發(fā)展已經(jīng)經(jīng)走過了了功能單單一、條條塊分割割布局的的時代，未來的的趨勢是是以某一一突出功功能為主主導(dǎo)，復(fù)復(fù)合休閑閑、娛樂樂、住宅宅、文化化、旅游游等要素素的大體體量綜合合性產(chǎn)品品。定位位分訴； 本項項目滿足足豪布斯斯卡（HHOPSSCA）的條件件 選址址：項目目位于重重慶北部部核心CCBD圈圈層，享享有大面面積生態(tài)態(tài)綠地，且整個個項目的的容積率率較低，商鋪空空間易分分

15、割，容容易形成成復(fù)合性性商業(yè)街街區(qū)特色色 符合合豪布斯斯卡（HHOPSSCA）的組成成元素：擁有四星星級商務(wù)務(wù)酒店、高檔商商務(wù)辦公公寫字樓樓（緊鄰鄰上丁企企業(yè)工業(yè)業(yè)園）、生態(tài)公公園綠地地（動步步公園、社區(qū)園園林景觀觀）、涉涉外領(lǐng)事事館、數(shù)數(shù)量較大大的停車車場、酒酒店式國國際商務(wù)務(wù)公寓、主題式式會所、酒店俱俱樂部、社區(qū)幼幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等等。 需要要完善豪豪布斯卡卡（HOOPSCCA）的組成成元素：立體購物物中心、精品商商業(yè)藝術(shù)術(shù)館、224小時時金融服服務(wù)、224小時時商業(yè)專專車服務(wù)務(wù)為滿滿足北部部CBDD高端人人群居住住、消費費、休閑閑、娛樂樂、社交交多種形形態(tài)的高高品質(zhì)生生活需求求，為項項

16、目特身身量定出出復(fù)合商商業(yè)生活活系統(tǒng)；集公園園、公寓寓、商場場、寫字字樓、餐餐飲、休休閑、娛娛樂、會會所、幼幼兒園于于一體。集中體體現(xiàn)復(fù)合合商業(yè)街街區(qū)形態(tài)態(tài)。3.定位位分主題題：以項目東東西南北北四條街街作參照照東面：休閑商商業(yè)娛樂樂公園南面：街區(qū)購購物消費費公館西面：精品美美食美肴肴中心北面：酒店商商務(wù)辦公公及配套套服務(wù)專專區(qū)（三）、項目商商業(yè)街的的功能定定位及業(yè)業(yè)態(tài)劃分分1功能定定位功能定定位：多多功能復(fù)復(fù)合商業(yè)業(yè)街區(qū)立體購物物公園+商務(wù)辦辦公+國國際時尚尚健身+文化視視聽+科科技娛樂樂+個性性搜奇+美食餐餐飲定位依依據(jù)：重慶慶北部商商業(yè)規(guī)劃劃，重慶慶北部CCBD核核心區(qū)域域，營造造了復(fù)合

17、合商業(yè)街街區(qū)的規(guī)規(guī)劃氛圍圍。社區(qū)區(qū)內(nèi)外生生態(tài)環(huán)境境、社區(qū)區(qū)自身物物業(yè)的配配套規(guī)劃劃需要文文化+品品位的商商業(yè)項目目商業(yè)街街所屬資資源配套套與國外外HOPPSCAA豪布斯斯卡商業(yè)業(yè)定位相相似，所所以要求求功能上上強調(diào)復(fù)復(fù)合和互互補性。2業(yè)態(tài)劃劃分（1）業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃原則“鋪鋪鋪臨街、關(guān)聯(lián)布布局、循循環(huán)消費費、資源源共享”理念和和模式。特色商商業(yè)薈萃萃、條塊塊清晰、功能齊齊全、方方便顧客客。業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃上上講究關(guān)關(guān)聯(lián)性，商鋪與與商鋪、商品與與商品之之間、商商品與服服務(wù)項目目、服務(wù)務(wù)項目與與服務(wù)項項目之間間推行循循環(huán)消費費理念。力求業(yè)業(yè)態(tài)有特特色性、均好性性。（2）劃劃分依據(jù)據(jù)：充分分考慮商商業(yè)街的的商

18、鋪特特點及人人流引導(dǎo)導(dǎo)動線體現(xiàn)現(xiàn)復(fù)合性性商業(yè)街街的發(fā)展展優(yōu)勢融合合項目相相關(guān)高檔檔物業(yè)的的配套設(shè)設(shè)施，增增加文化化品位與與時尚情情調(diào)逐一一反映社社區(qū)商業(yè)業(yè)街的創(chuàng)創(chuàng)新性，提升商商業(yè)的價價值。（3）布布局建議議 以幾幾家主力力店為主主，多家家半力店店、專營營店、餐餐飲娛樂樂休閑及及商務(wù)休休閑功能能配套店店為輔的的商家組組合特點點。充分分考慮到到核心主主力店所所具備的的“磁極”與“錨固點點”對組織織人流所所發(fā)揮的的作用。建建議核心心主力店店應(yīng)安排排在商業(yè)業(yè)街盡端端位置，通過主主力店的的“磁極效效應(yīng)”，在設(shè)設(shè)計上應(yīng)應(yīng)盡量引引導(dǎo)購買買者能經(jīng)經(jīng)過所有有門店的的門口；半主主力店或或?qū)Ｙu店店的位置置可考慮慮安

19、排在在主要人人流路線線（如商商業(yè)街主主干道或或支干道道）而非非核心主主力店的的磁極點點上，形形成次級級人流，與主要要人流形形成交叉叉，吸引引購物者者穿行整整個商業(yè)業(yè)街；其它它休閑娛娛樂配套套及商務(wù)務(wù)休閑功功能店，作為重重要功能能補充，可將其其安置于于商業(yè)街街中相對對獨立的的位置，減緩消消費者游游覽過程程中的疲疲勞穿行行。（4）具具體劃分分：以大型知知名主力力商家作作為項目目商業(yè)街街四個方方向的主主要招商商對象，形成商商業(yè)街每每個方向向的特色色招商與與互動、互補效效應(yīng)，并并可吸納納更多同同品質(zhì)的的中、小小商家進(jìn)進(jìn)駐，推推動整個個商業(yè)街街的發(fā)展展。南面面：規(guī)劃劃為大型型超市、銀行、品牌藥藥店、中中

20、高檔洗洗浴中心心（二樓樓）、知知名房屋屋中介店店、通信信服務(wù)中中心、中中式茶樓樓、醫(yī)療療診所、藥膳料理理及其它它社區(qū)服服務(wù)配套套說明：選擇擇大型超超市作主主力店（2000050000平米米），為為南面街街區(qū)的商商軸核心心，容易易產(chǎn)生人人流車流流的聚集集效應(yīng)，帶來更更多招商商契機。 選擇擇大型商商家品牌牌將直接接決定整整個項目目的社區(qū)區(qū)地位與與整個小小區(qū)商業(yè)業(yè)的經(jīng)營營檔次。同時周周邊零售售店也應(yīng)應(yīng)具有相相應(yīng)的檔檔次與格格調(diào)，以以不破壞壞整個小小區(qū)商業(yè)業(yè)的氛圍圍與環(huán)境境。大型型超市將將引進(jìn)重重慶新世世紀(jì)或者者人人樂樂、重百百等品牌牌美譽度度較高的的商家進(jìn)進(jìn)駐，以以形成本本物業(yè)的的商業(yè)龍龍頭效應(yīng)應(yīng)，

21、拉升升本物業(yè)業(yè)的商業(yè)業(yè)定位，帶動本本物業(yè)相相關(guān)小業(yè)業(yè)態(tài)商家家的入駐駐經(jīng)營，從而促促進(jìn)商業(yè)業(yè)街的形形象完善善和人氣氣遞增。 大型型超市對對店面選選擇嚴(yán)格格，特別別是徑深深和跨度度，因此此南面設(shè)設(shè)超市需需拿一部部分車庫庫面積出出來，以以彌補鋪鋪面徑深深的不足足（超市市徑深至至少400米以上上適宜）東面面：規(guī)劃劃為綜合合性娛樂樂中心（如餐廳廳、酒吧吧、Diiscoo、卡拉拉OK及及私人會會所的復(fù)復(fù)合體）、SPPA、美美容美發(fā)發(fā)研修中中心、纖纖體會館館、酒吧吧、音樂樂餐廳、精品家家飾、健健身理療療會所、咖啡廳廳（上島島咖啡）、西式式糕點（如荷蘭蘭屋）、運動休休閑物品品專賣、體育運運動俱樂樂部、藝藝術(shù)茶

22、吧吧、耍吧吧等說明： 東面面是整個個社區(qū)的的形象面面、擁有有高級會會所，相相鄰動步步公園、高檔社社區(qū)及政政府機構(gòu)構(gòu)等，因因此需要要綜合性性休閑娛娛樂業(yè)態(tài)態(tài)作支撐撐，同時時東北面面有四星星級商務(wù)務(wù)酒店配配套，西西式餐飲飲及高品品質(zhì)健身身中心也也能進(jìn)行行合理的的業(yè)態(tài)銜銜接。東面面基本上上是底商商，商業(yè)業(yè)口岸潛潛力不容容低估。片區(qū)區(qū)消費客客群文化化品位、身份都都較高，所以精精品+文文化+運運動+音音樂類消消費商業(yè)業(yè)服務(wù)必必須保持持高品質(zhì)質(zhì)。西面面：規(guī)劃劃為美食食餐飲一一條街，大型中中餐店（如阿興興記大飯飯店、順順風(fēng)1223）、各類品品牌特色色店（如如鵝掌門門、辣子子雞、泰泰安魚、泉水雞雞等）、各類品

23、品牌特色色小吃店店、各地地品牌風(fēng)風(fēng)味店等等。同時時輔助引引進(jìn)相當(dāng)當(dāng)規(guī)模的的洗腳城城（二樓樓）、桑桑那按摩摩中心（二樓），以增增加餐飲飲的服務(wù)務(wù)配套需需要。說明：選選擇美食食餐飲店店務(wù)求品品種與類類別相互互區(qū)隔，食客互互補，跳跳開相互互之間的的惡性競競爭，形形成真正正的餐飲飲一條街街，并將將這條街街打造成成重慶市市社區(qū)商商業(yè)中有有名的一一條餐飲飲街區(qū)。西西面考慮慮與龍湖湖水晶酈酈城的業(yè)業(yè)態(tài)對接接，以增增加商業(yè)業(yè)街的人人氣。西西面較好好的停車車位易于于運作餐餐飲及相相關(guān)配套套服務(wù)所所需。北面面：規(guī)劃劃為酒店店商務(wù)辦辦公、商商務(wù)休閑閑及配套套專區(qū)，主要有有24小小時金融融服務(wù)中中心、224小時時商務(wù)

24、專專車服務(wù)務(wù)中心（汽車出出租、汽汽車美容容、汽車車配件、汽車展展示）早早點（早早餐）服服務(wù)店、晚點（夜消）服務(wù)店店、辦公公家什、辦公器器材、健健身中心心、中等等經(jīng)營類類公司辦辦事處、專業(yè)培培訓(xùn)中心心等。說明：北北面有四四星級商商務(wù)酒店店規(guī)劃，所以相相應(yīng)有商商務(wù)工作作休閑配配套。北北面緊鄰鄰上丁企企業(yè)工業(yè)業(yè)園，所所以配套套有辦事事處、培培訓(xùn)中心心、金融融網(wǎng)點北北面配置置汽車類類系列性性服務(wù)，在服務(wù)務(wù)酒店商商務(wù)辦公公的同時時也在提提升北面面街區(qū)商商業(yè)的附附加值。五、項目目商業(yè)街街招租及及銷售初初步定價價（一）、項目商商業(yè)街的的定價依依據(jù)1.商鋪鋪投資的的必備條條件.人口口密集度度.人口口結(jié)構(gòu).日均

25、均人流量量、.消費費能力、.消費費結(jié)構(gòu)、.商業(yè)業(yè)設(shè)施網(wǎng)網(wǎng)點數(shù)及及結(jié)構(gòu)、.配套套設(shè)施結(jié)結(jié)構(gòu)2.商鋪鋪投資者者關(guān)注要要素.商鋪鋪投資收收益的穩(wěn)穩(wěn)定性.投資資的商鋪鋪是否具具備長期期的升值值潛力.商鋪鋪投資是是否具有有高回報報率通常商鋪鋪的投資資回報率率為6%至112%.商鋪鋪的經(jīng)營營出租在商鋪投投資者中中，500%是自自己經(jīng)營營，355%-440%用用于出租租，還有有10%左右的的是投機機商純粹粹是為了了在買進(jìn)進(jìn)賣出中中賺取差差價。.公用用分?jǐn)偯婷娣e一般商鋪鋪的公攤攤面積占占建筑面面積的，因此此公攤面面積越少少越能吸吸引投資資者.返租租承諾.貸款款風(fēng)險個人商鋪鋪貸款具具有比例例低、年年限短的的特點

26、。另外，銀行對對商鋪貸貸款者資資質(zhì)的審審核比住住宅貸款款更嚴(yán)。當(dāng)投資資者考慮慮貸款買買鋪位時時，意識識到貸款款申請不不能通過過時，將將使項目目的銷售售陷入困困境。3.本項項目商鋪鋪定價主主要考慮慮：.商業(yè)業(yè)物業(yè)銷銷售的目目標(biāo)客戶戶（一般般為商鋪鋪經(jīng)營者者、商鋪炒炒家、商商業(yè)物業(yè)業(yè)投資者者）本項目適適宜以商商鋪經(jīng)營營者為主主，適量量有商業(yè)業(yè)物業(yè)投投資者作作補充。.商商業(yè)物業(yè)業(yè)投資方方式（一一般為大大型投資資商鋪和和散戶投投資商鋪鋪）由于項目目商鋪分分割面積積大，適適宜采用用大型投投資商鋪鋪，而大大型投資資商鋪一一般租金金較優(yōu)惠惠。.商業(yè)業(yè)物業(yè)各各區(qū)位的的配套環(huán)環(huán)境項目東面面與北面面環(huán)境較較西面優(yōu)

27、優(yōu)先，南南面適中中，但由由于整個個商業(yè)街街位于支支干道，商業(yè)氛氛圍非常常淡薄。.競爭爭對手商商業(yè)物業(yè)業(yè)價格情情況龍湖水晶晶酈城、龍溪百百桂坊、財富中中心都是是項目的的競爭對對象，其其租金與與售價走走勢將直直接影響響項目的的招商成成敗。（二）、項目商商業(yè)街的的定價策策略.主導(dǎo)導(dǎo)策略將本本項目集集約性商商業(yè)與分分零商鋪鋪實行不不同的銷銷售政策策，是基基于產(chǎn)品品本身的的特征而而制定的的不同對對策，因因為分零零商鋪可可以用分分零銷售售的方式式快速實實現(xiàn)銷售售，而無無需借其其他的銷銷售策略略，這樣樣就不會會給發(fā)展展商留下下后續(xù)管管理的事事情。由于于集約性性商業(yè)分分零銷售售一是在在技術(shù)上上難度較較大，容容

28、易形成成較多的的死角，這樣減減少整個個項目的的總體價價值，二二是商場場分零銷銷售后，經(jīng)營十十分困難難，這將將直接影影響到整整個項目目其他區(qū)區(qū)域的商商業(yè)經(jīng)營營，將對對整個項項目的商商業(yè)地位位形成較較大的沖沖擊，在在此情況況下，應(yīng)應(yīng)將集約約性商業(yè)業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化，使使其先對對大型主主力店、大型加加盟連鎖鎖店等大大商家招招租，就就能有效效避免上上訴情況況，從而而起到既既確保本本項目的的經(jīng)濟利利益，又又保障項項目良好好的社會會口碑與與美譽度度。散鋪（中小型型投資商商戶）策策略具體使用用政策：目的：讓讓市場相相信本項項目商鋪鋪巨大的的升值潛潛力，賺賺取本項項目開發(fā)發(fā)的超額額利潤；最大程程度上消消滅本項項目條

29、件件稍差的的鋪源，達(dá)到項項目的均均衡銷售售。適用范圍圍：從產(chǎn)產(chǎn)品與市市場的角角度，本本策略實實質(zhì)是一一個升值值保值策策略的一一種形式式，主要要適用于于價值處處于上升升期的物物業(yè)，本本項目正正是這種種不斷上上升型物物業(yè)。針對對象象：采取取送車位位租售辦辦法，主主要針對對一次性性付款的的業(yè)主與與按揭期期在5年年以內(nèi)的的業(yè)主，界定這這個范圍圍是為了了防止今今后幾年年內(nèi)整個個重慶樓樓市涌現(xiàn)現(xiàn)泡沫時時，將項項目的風(fēng)風(fēng)險降到到最低，損失降降到最小小。具體使用用注意事事項：此此策略在在宣傳推推廣過程程中，作作為本項項目的賣賣點之一一在廣告告上亮相相，而不不作為主主推銷售售策略，當(dāng)銷售售形式十十分利好好時，此

30、此策略將將不在公公示，具體操作作：在與與客戶簽簽定正式式買賣合合同時，與一次次性付款款的業(yè)主主和按揭揭期在55年之內(nèi)內(nèi)的購鋪鋪客戶同同時簽定定車位贈贈送年限限協(xié)議書書，同時時將協(xié)議議書交到到公證機機關(guān)進(jìn)行行公證，發(fā)展商商同時為為此提供供相應(yīng)的的擔(dān)保（后面的的這個環(huán)環(huán)節(jié)，發(fā)發(fā)展商也也可以省省略，如如果為了了確保公公信力與與策略的的權(quán)威性性，則需需要加上上后面這這個環(huán)節(jié)節(jié)）。集約性性、大型型投資商商戶策略略具體使用用政策：先引進(jìn)進(jìn)主力商商家，在在主力商商家的選選擇上，一定要要注意對對主力商商家的經(jīng)經(jīng)營品種種與檔次次以及商商家的社社會知名名度與美美譽度進(jìn)進(jìn)行考核核，盡量量讓商家家本身的的品牌就就能吸

31、引引投資者者的目光光。依據(jù)引引進(jìn)商家家的情況況，以及及商家的的租金情情況與當(dāng)當(dāng)時的市市場銷售售價格，確定商商場物業(yè)業(yè)的租售售價格，對主力力商家根根據(jù)其租租用面積積（10000平平米以上上）實行行低租金金并根據(jù)據(jù)具體情情況實行行一定年年限不增增加租金金增調(diào)部部分的費費用。（原則上上20000平米米以上可可考慮兩兩年內(nèi)減減免租金金增調(diào)部部分的費費用半年年，30000平平米以上上可考慮慮兩年內(nèi)內(nèi)減免租租金增調(diào)調(diào)部分的的費用一一年）（三）、項目商商業(yè)街的的定價方方式1.建議議本案的的市場租租售價應(yīng)應(yīng)遵循現(xiàn)現(xiàn)有區(qū)域域市場價價格，并并結(jié)合本本案在市市場中的的地位及及制定的的租售目目標(biāo)，整整體價格格宜采取取

32、低開高高走的策策略。2.在效效益最大大化的前前提指引引下，建建議首期期平均租租價266288元/月月m2。并在一一定的租租售率節(jié)節(jié)點位置置價格作作適當(dāng)上上調(diào)，直直到最后后平均租租價355-400元/月月m2。每次次升幅不不宜過大大，否則則將對后后期招商商形成價價格壓力力。3.階階段租售售計劃：本案可租租總面積積247742.8m22 m2，安排整整個招租租周期為為8個月月，招租租率855%以上上，平均均每月招招租面積積26229m2，依據(jù)據(jù)市場招招租控制制，特擬擬定本案案以下招招租計劃劃：招租階段段20066年4月月20日日20066年6月月20日日20066年9月月20日20066年111月

33、200日20066年122月200日招租率020%55%75%85%4.項目目各區(qū)商商鋪租金金定價表表表一： B區(qū)門門面租金金房號進(jìn)深（mm)跨度(mm)層高(mm)套內(nèi)面積積（m2)建筑面積積（m2)租金（元元/m2)租金總額額銷控B1一樓233.89.4223.72239.64235,5112.000 二樓233.69.4221.84237.63184,2777.000 B2一樓233.811.22237.04253.91235,8440.000 二樓233.911.881282.42302.52185,4445.000 B3一樓233.87.1168.98181.01234,1663.0

34、00 二樓311.97.1226.49242.61184,3667.000 B4一樓233.87.9169.62181.69234,1779.000 二樓311.97.9226.49242.61184,3667.000 B5一樓233.811.44241.8259.01256,4775.000 二樓233.611.44238.17255.12184,5992.000 B6一樓233.87.1168.98181.01234,5225.000 二樓233.67.1167.56179.49183,2331.000 B7一樓233.87.7183.26196.3254,9007.000 二樓233.6

35、7.7181.72194.66183,5004.000 B8一樓233.87.855186.83200.13255,0003.000 二樓233.68188.8202.24183,6440.000 B9一樓233.811.335240.61257.74256,4444.000 二樓233.611.22233.45250.07184,5001.000 B10一樓233.87.1168.98181.01254,5225.000 二樓233.67.1167.56179.49183,2331.000 B11一樓233.87.7183.26196.3254,9007.000 二樓233.67.7181.

36、72194.66183,5004.000 B12一樓233.87.7183.26196.3254,9007.000 二樓233.67.7181.72194.66183,5004.000 B13一樓155.611.22176.96189.56285,3008.000 二樓155.611.22172.65184.94203,6999.000 B14一樓122.70019.778106.65114.24303,4227.000 二樓122.70019.778106.47114.05202,2881.000 B15一樓233.98191.2204.81357,1668.000 二樓233.98191.

37、2204.81234,7111.000 B16一樓233.88.3198.37212.49357,4337.000 二樓233.88.3262.28280.95236,4662.000 B17一樓233.87.6181.64194.57356,8110.000 二樓311.67.6240.16257.25235,9117.000 B18一樓233.88167.44179.36356,2778.000 二樓311.68229.04245.49235,6446.000 B19一樓233.88.3198.37212.49337,0112.000 二樓233.98.3198.37212.49234,8

38、887.000 B20一樓233.87.6181.64194.57336,4221.000 二樓233.87.6181.64194.57234,4775.000 B21一樓233.88167.44179.36335,9118.000 二樓233.88167.44179.36234,1225.000 車庫通道道二樓222.68.1191.16204.77204,0995.000 B22一樓233.68165.04176.79335,8334.000 二樓222.68165.04176.79234,0666.000 B23一樓233.67165.2176.96335,8440.000 二樓222.

39、67165.2176.96234,0770.000 B24一樓211.28169.6181.67335,9995.000 二樓211.28169.6181.67234,1778.000 B2521.228.3175.96188.49336,2220.000 B2621.227148.4158.96335,2446.000 B2721.228169.6181.67335,9995.000 B2821.228.3175.96188.49336,2220.000 B2921.227148.4158.96335,2446.000 B3021.228169.6181.67335,9995.000 B31

40、15.994.965.7770.338281,9771.000 111559.44m2278,5033.000一樓租金金均價：30.8元二樓租金金均價：19.8元表二：B棟門面面租金房號進(jìn)深跨度層高(mm)套內(nèi)面積積（m2)建筑面積積（m2)租金（元元/m2)租金總額額銷控B-127.55m7.255m7182.23200.11306,0003.000 B-227.66m8.244m7207.38227.72306,8331.000 B-324m9.077m7197.9217.31286,0884.000 B-427.88m9.055m6.1229.1251.57338,3002.000 B-

41、527.44m8.344m6.1208.45228.9337,5553.000 B-627.88m8.655m6.1219.01240.49337,9336.000 B-728m8.9mm6.1227.36249.66338,2338.000 B-827.88m4.711m5.4119.18130.87263,4002.000 B-923m12.558m5.4263.29289.12308,6773.000 B-10011.99m7.844m5.484.66892.999282,6003.000 21288.744m2均價:330.44元65,6625.00B棟總套內(nèi)內(nèi)面積：19339.119

42、m22B棟 總建筑筑面積：21229.336m22表三：A區(qū)門面面租金房號進(jìn)深跨度層高(mm)套內(nèi)面積積（m2)建筑面積積（m2)租金（元元/m2)租金總額額銷控A-120.88m7.144m6.2148.5156.82304,7005.000 A-220.88m7m6.2145.6153.76304,6113.000 A-325.115m8m6.2201.23212.5255,3112.000 A-425.11m8m6.2200.8212.05255,3001.000 A-525.11m7m6.2175.7185.54254,6338.000 A-625.11m9.2mm6.2230.824

43、3.73256,0993.000 A-724.33m8.055m6.2195.7206.66255,1666.000 A-825.11m7m6.2175.7185.54254,6338.000 A-925.11m8m6.2200.79212.04255,3001.000 A-10042.11m7.455m6.2313.61331.18206,6224.000 A-11142.11m7m6.2294.7311.21206,2224.000 A-12242.11m8.3mm6.2349.43369.01207,3880.000 A-13314.88m7.1219.04231.31204,6226.

44、000 A-14423.66m11.22m4.8264.32279.13205,5882.000 A-15523.66m7.3mm4.8172.28181.93203,6338.000 A-166一樓233.6mm7.4mm4.8174.64184.42203,6888.000 二樓233.6mm7.4mm4.5174.64184.42183,3119.000 A-177一樓233.6mm7.3mm4.8172.28181.93203,6338.000 二樓233.6mm7.3mm4.5172.28181.93183,2775.000 A-188一樓233.6mm10.339m4.8245.1

45、2258.85256,4771.000 二樓233.6mm10.222m4.5241.37254.89205,0998.000 A-199一樓233.6mm9.555m4.8225.38238.01255,9550.000 二樓233.6mm9.555m4.5225.38238.01204,7660.000 A-200一樓233.6mm9.855m4.8232.46245.48256,1337.000 二樓233.6mm9.855m4.5232.46245.48204,9009.000 A-211一樓233.6mm10.552m4.8248.3262.21256,5555.000 二樓233.

46、6mm10.336m4.5244.55258.25205,1665.000 A-222一樓233.6mm9.7mm4.8228.92241.74256,0443.000 二樓233.6mm9.7mm4.5228.92241.74204,8335.000 A-233一樓233.6mm9.7mm4.8228.92241.74256,0443.000 二樓233.6mm9.7mm4.5228.92241.74204,8335.000 A-244一樓233.6mm10.553m4.8248.66262.59256,5665.000 二樓233.6mm10.338m4.5244.91258.63205,

47、1773.000 A-255一樓233.6mm9.7mm4.8228.92241.74256,0443.000 二樓233.6mm9.7mm4.5228.92241.74204,8335.000 81777.955m2201,3000.000一樓租金金均價:23.8二樓租金金均價:19.6表四：HBB門面租租金房號進(jìn)深(mm)跨度(mm）層高（mm)套內(nèi)面積積（m2)建筑面積積（m2)租金（元元/m2)租金總額額銷控HB-1118.6684.2130.81151.38HB-222474.2151.23175.01HB-332484.2175.35202.92HB-442484.298.1131

48、13.56HB-552474.2227.37263.12356,0662.000 HB-662484.2175.35202.92357,0442.000 HB-772484.2175.35202.92357,0442.000 HB-882474.2150.15173.76HB-992484.2171.6198.58285,7448.000 HB-11042.2247.3554.5310.46359.272810,0059.00HB-11136.6658.14.5296.93343.62289,6221.000 HB-11230.5548.14.5247.41286.31288,0116.000

49、 HB-11327.9928.14.5226.19261.75277,0667.000 HB-11418.8898.14.5153.03177.09274,7881.000 HB-11520.0027.14.5142.15164.5274,4441.000 32766.711m2均價:29.88 69,8879.00總建筑面面積:247742.8m22租金均價價25.7元/ m2租金總價價63.58889萬元元/月5.銷售售價格定定位區(qū)域因素素比較分分析法區(qū)域因素素權(quán)重本項目地段0.355交通0.255人流0.155位置0.155開間0.1修正系數(shù)數(shù)1本項目商商鋪價格格修正系系數(shù)表樓 盤修正系

50、數(shù)數(shù)已實現(xiàn)均均價（元/平平方米）本項目比比價修正正價格（元/平平方米）本項目平平均值（元/平平方米）本項目運用用類比分分析方法法，取與與本項目目商業(yè)相相接近或或相互影影響的社社區(qū)商業(yè)業(yè)銷售價價格的加加權(quán)價格格，得出出本項目目平均值值在 元/平方米米。 從市市場因數(shù)數(shù)考慮，本項目目商業(yè)預(yù)預(yù)計在006年中中旬銷售售 ，價價格會，修正后后的銷售售價格在在 元/平平米左右右。 以上上價格分分析屬于于靜態(tài)價價格分析析，在對對商鋪推推介過程程中，可可根據(jù)市市場對價價格的反反映，進(jìn)進(jìn)行動態(tài)態(tài)價格修修正，保保證認(rèn)購購時的價價格符合合市場實實際，切切實做到到既能實實現(xiàn)銷售售又能保保證合理理收益的的目的。項目商業(yè)

51、業(yè)街的整整合包裝裝與推廣廣（一）、項目商商業(yè)街推推廣思路路：1.在推推廣過程程中，用用新聞對對本項目目的地段段與地理理位置的的特征進(jìn)進(jìn)行定性性規(guī)劃，用新聞聞在市場場中的客客觀性與與公正性性，來對對本項目目區(qū)域位位置前景景進(jìn)行規(guī)規(guī)劃描述述，將能能有效增增加公眾眾的可信信度。本本項目推推廣內(nèi)容容，可以以建議媒媒體通過過對整個個版塊描描述與政政府相關(guān)關(guān)部門采采訪過程程中進(jìn)行行表現(xiàn)。2.對本本項目“豪布斯斯卡”（HOPPSCAA）這個概概念，因因概念本本身就具具有新聞聞性，則則可建議議媒體在在地產(chǎn)版版快對這這個概念念進(jìn)行炒炒做，從從概念的的推導(dǎo)，到概念念的支撐撐；從概概念的內(nèi)內(nèi)涵，到到概念的的外延；從

52、概念念的提出出，到概概念對整整個商業(yè)業(yè)市場的的巨大影影響力進(jìn)進(jìn)行逐步步描述。3.本項項目在推推廣過程程中，重重點選取取對位本本項目的的知名品品牌商家家、有商商業(yè)文化化內(nèi)涵的的商業(yè)機機構(gòu)、有有高品質(zhì)質(zhì)商業(yè)服服務(wù)的外外地商家家、有連連鎖或聯(lián)聯(lián)營的實實力商家家等客層層進(jìn)行宣宣傳推廣廣：4.不斷斷用準(zhǔn)新新聞形式式強調(diào)本本區(qū)域區(qū)區(qū)域建設(shè)設(shè)與發(fā)展展的重大大利好新新聞，對對知名品品牌商以以及主力力店的進(jìn)進(jìn)駐等自自身信息息進(jìn)行推推廣，創(chuàng)創(chuàng)造銷售售的時機機。5.通過過推廣，向市場場展示本本項目的的發(fā)展商商是一個個低調(diào)務(wù)務(wù)實極具具社會責(zé)責(zé)任感與與使命感感的形象象，為發(fā)發(fā)展商后后期品牌牌美譽度度的打造造，奠定定良好

53、的的基礎(chǔ)。（二）、項目商商業(yè)街的的具體推推廣策略略1.先通通過新聞聞推廣進(jìn)進(jìn)行亮相相項目媒媒體選用用策略采采取相對對集中性性策略進(jìn)進(jìn)行宣傳傳，建議議采用晨晨報與商商報相結(jié)結(jié)合的策策略。版版面選擇擇建議采采用整彩彩版硬性性廣告與與大篇幅幅的軟性性文章相相結(jié)合的的策略。2.在投投放時段段上，采采用階段段性集中中策略。3.投放放內(nèi)容上上，采用用新聞，軟性文文章與硬硬廣告三三結(jié)合的的策略，在階段段性營銷銷調(diào)整期期，建議議采取以以軟性文文章為主主的推廣廣策略。4.活動動營銷策策略：因因為本項項目所倡倡導(dǎo)的理理念與項項目特性性，決定定了活動動營銷在在本項目目推廣中中，具有有極其重重要的地地位。本本項目活活

54、動營銷銷可以考考慮采取取以下方方式：AA、房交交會活動動；B、本項目目跨區(qū)域域展示活活動；CC、本項項目招商商洽談會會；D、有關(guān)現(xiàn)現(xiàn)代社區(qū)區(qū)高檔商商業(yè)街的的發(fā)展與與經(jīng)營的的專家座座談會等等活動；E、酒酒店商業(yè)業(yè)管理公公司在本本項目中中的作用用介紹會會；F、等5.活動動營銷作作為本項項目營銷銷的一種種輔助手手段來運運用，通通過活動動營銷來來彌補本本項目營營銷推廣廣手段的的不足，同時為為本項目目的美譽譽度的打打造奠定定基礎(chǔ)。6.在推推廣原則則上，一一定要注注意與營營銷目標(biāo)標(biāo)相結(jié)合合，同時時要與目目標(biāo)客戶戶群的購購買習(xí)慣慣、購買買行為與與購買理理念相吻吻合，充充分強調(diào)調(diào)營銷的的費效比比，用有有限的資

55、資金達(dá)到到目的，而不浪浪費發(fā)展展商的資資金資源源。（三）、項目商商業(yè)街的的廣告推推廣費用用及執(zhí)行行計劃由于項目目已有較較長時間間的商業(yè)業(yè)推廣，可以不不按常規(guī)規(guī)廣告推推廣費用用比例來來作考慮慮；但鑒鑒于前期期招商不不理想，項目商商業(yè)街的的推廣費費用建議議為800萬左右右。1.廣告告推廣費費用比例例表名稱費用比例例預(yù)計費用用投放量（頻率）備注報媒26萬元元12次（2次整整版、44個半版版、6個個豎1/4版）主要選用用重慶商商報或重重慶晨報報、（雜雜志為藍(lán)藍(lán)籌地產(chǎn)產(chǎn)等）戶外16萬元元（戶外廣廣告牌、燈箱、刀旗、導(dǎo)示系系統(tǒng)、展展板、形形象墻等等）活動20萬元元（包含房房交會、與商戶戶的洽談?wù)剷龋┲编]

56、1.8萬萬元2萬份招商手冊冊、DMM單2萬元1.5萬萬份網(wǎng)絡(luò)11萬元元（公司網(wǎng)網(wǎng)站建設(shè)設(shè)和聯(lián)系系搜房、焦點房房產(chǎn)網(wǎng)站站進(jìn)行推推廣）禮品1萬元短信1.2萬萬元15萬條條廣告公司司代理費費用24萬元元8個月（每月收收取月費費3萬元元）費用收取取的工作作量包含含（商業(yè)業(yè)街的包包裝推廣廣、酒店店及酒店店式公寓寓的包裝裝推廣、公司網(wǎng)網(wǎng)站形象象平面設(shè)設(shè)計、公公司新機機構(gòu)的VVI系統(tǒng)統(tǒng)及內(nèi)部部編輯的的平面設(shè)設(shè)計等）預(yù)備費用用3萬元合計80萬元元2.項目目商業(yè)街街的推廣廣執(zhí)行計計劃（1）第第一階段段(品牌牌推廣期期) 執(zhí)行行時間：20006年44月200日至20006年66月200日主要要任務(wù)：強化項項目商業(yè)

57、業(yè)街的感感知度，樹立項項目品牌牌的認(rèn)知知度 招租租目標(biāo)：完成總總量的220% 廣告告重點：以硬廣廣告為主主要形式式，并輔輔以軟文文、SPP活動及及戶外看看板的形形象廣告告，以達(dá)達(dá)到項目目的市場場高關(guān)注注度與高高認(rèn)同度度，把新新包裝后后的項目目商業(yè)推推向市場場。參考軟文文推廣主主題：“豪布斯斯卡”重慶慶新商業(yè)業(yè)原點（焦點話話題訪談?wù)劊?）第第二階段段（強銷銷期） 執(zhí)行行時間：20006年66月月221日至至20006年99月200日主要要任務(wù)：有針對對性地向向目標(biāo)客客戶投放放廣告，總結(jié)第第一階段段廣告效效果，強強力推廣廣，進(jìn)一一步提高高市場占占有率并并引起市市場強效效關(guān)注。 招租租目標(biāo)：完成總

58、總量的550%廣告告重點：以針對對性的報報紙廣告告、DMM直郵廣廣告，推推介活動動等方式式投放有有效廣告告，同時時繼續(xù)投投放一定定量的軟軟性宣傳傳文章與與新聞報報道，發(fā)發(fā)布招商商進(jìn)展?fàn)顮顩r，促促進(jìn)客戶戶投資經(jīng)經(jīng)營情緒緒的提升升。（3）第第三階段段（持續(xù)續(xù)期）執(zhí)行行時間：20006年99月211日至20006年111月220日主要要任務(wù)：持續(xù)拉拉動市場場熱度，積累客客戶（現(xiàn)現(xiàn)有客戶戶及準(zhǔn)客客戶）。招租租目標(biāo)：完成總總量的770%廣告告重點：根據(jù)前前期廣告告推廣的的信息反反饋，調(diào)調(diào)整推廣廣策略，通過系系列形象象廣告與與促銷活活動，如如報紙系系列促銷銷廣告層層層推出出，并以以形象廣廣告引導(dǎo)導(dǎo)出本案案

59、后期服服務(wù)的不不斷完善善與具有有領(lǐng)先性性的辦公公休閑商商業(yè)生活活新理念念。同時時進(jìn)一步步檢驗市市場反應(yīng)應(yīng)，適度度調(diào)整本本案的促促銷策略略，尋求求最佳方方式表現(xiàn)現(xiàn)本案的的優(yōu)勢，持續(xù)制制造市場場熱點（4）第第四階段段（尾盤盤期）執(zhí)行行時間：20006年111月221日至至20006年112月220日 主要要任務(wù)： 以較較高的物物業(yè)與已已招租商商家知名名品牌，打造項項目形象象，穩(wěn)定定客群，再度強強力銷售售，以提提升本項項目市場場認(rèn)知度度，形成成品牌與與項目的的綜合提提升。招招租目標(biāo)標(biāo)：完成成總量的的80% 廣告告重點： 本階階段應(yīng)保保持一定定量的廣廣告投放放，推出出一系列列的優(yōu)惠惠措施，并組織織一些

60、公公關(guān)促銷銷活動，喚起目目標(biāo)客源源對剩余余單位的的關(guān)注興興趣，向向受眾群群展開立立體推廣廣改勢，同時加加大對鎖鎖定客戶戶進(jìn)行定定期回訪訪，通過過客戶之之的口碑碑對樓盤盤進(jìn)行宣宣傳3.項目目商業(yè)街街的包裝裝形象（1）項項目的賣賣點梳理理招商商環(huán)境項目目所在渝渝北區(qū)域域商業(yè)圈圈正在成成長狀態(tài)態(tài)多個個高尚住住宅區(qū)正正在形成成，片區(qū)區(qū)組團已已成為重重慶的“富人區(qū)區(qū)”路網(wǎng)網(wǎng)建設(shè)漸漸趨完善善，各種種商業(yè)正正強勢進(jìn)進(jìn)入片區(qū)區(qū)商業(yè)建建設(shè)有足足夠的政政策傾斜斜度定位位相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的市市場培育育已開始始并以初初具規(guī)模模招商商硬件低容容積率，大面積積生態(tài)綠綠地環(huán)繞繞，商業(yè)業(yè)街道路路寬闊大部部分底商商，商鋪鋪分割合合理