營(yíng)銷策劃-住宅區(qū)地產(chǎn)長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)8號(hào)東地

1、雅戈?duì)栔脴I(yè)長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)8號(hào)東地塊前期咨詢報(bào)告上海中原事業(yè)一部 ShangHai.10.2010上海豪宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析項(xiàng)目是否具備成為豪宅的條件？項(xiàng)目所在區(qū)域是否存在豪宅需求？目標(biāo)客戶需要怎樣的豪宅產(chǎn)品？我們的定位初步構(gòu)想附件一：宏觀經(jīng)濟(jì)與政策環(huán)境分析附件二：2010年3季度上海整體市場(chǎng)分析附件三：2010年上海一線豪宅戶型面積分析 415283587頁(yè)碼報(bào)告內(nèi)容目 錄上海豪宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析Part 19-10月新政對(duì)豪宅市場(chǎng)的影響Part C.11、對(duì)內(nèi)地購(gòu)房客戶，豪宅一般屬于第三套及以上，貸款遇阻，但一部分有實(shí)力一次性付款者不受影響。2、對(duì)于港澳臺(tái)及海外客戶而言，部分為第二套以內(nèi)，影響稍弱。新

2、政影響分析差別化信貸政策、限購(gòu)令對(duì)豪宅市場(chǎng)的影響利好：由于只能新購(gòu)一套商品房，購(gòu)買者更加謹(jǐn)慎選擇，部分資金充裕的高端投資者會(huì)選擇地段好、品質(zhì)高的豪宅進(jìn)行自住或投資。差別化信貸政策對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，停止發(fā)放住房貸款。限購(gòu)令在一定時(shí)期內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。暫定本市及外省市居民家庭只能在本市新購(gòu)一套商品住房（含二手存量住房）。 對(duì)豪宅市場(chǎng)的影響豪宅整體市場(chǎng)分析Part C.22009Q110套2009Q2196套2009Q3471套2009Q4410套2010Q2318套環(huán)比上浮52010Q1223套同比下滑29單位：套、元/數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市房地產(chǎn)交易中心成交套數(shù)2010Q3333套一

3、手單價(jià)5萬(wàn)以上公寓月度供求價(jià)走勢(shì)（套數(shù)）一手：?jiǎn)蝺r(jià)5萬(wàn)以上公寓市場(chǎng)跑輸大勢(shì)，季度成交環(huán)比基本持平，9月供應(yīng)激增整體供求分析一手 ：?jiǎn)蝺r(jià)5萬(wàn)以上公寓成交單價(jià)構(gòu)成基本不變，5-6萬(wàn)價(jià)格段成交占70%單位;套數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市房地產(chǎn)交易中心2010年單價(jià)5萬(wàn)以上公寓季度各價(jià)格段成交占比單位：萬(wàn)元數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市房地產(chǎn)交易中心本季度總價(jià)1千萬(wàn)元以上公寓共成交181套，環(huán)比上季度增長(zhǎng)30%，前三季度總共成交429套。一手：主力總價(jià)價(jià)位段下移 總價(jià)1000-1500萬(wàn)中高端公寓熱銷，占比較上季度增加13個(gè)百分點(diǎn)2010年成交總價(jià)千萬(wàn)以上公寓成交總價(jià)構(gòu)成盧灣在永業(yè)公寓、豐盛王朝、華麗家族成交下排名第一，浦東因

4、仁恒河濱供應(yīng)縮減成家下滑，徐匯尚海灣推盤熱銷；普陀區(qū)憑借華僑城項(xiàng)目西康路989弄最高單價(jià)擠入5萬(wàn)行列。一手：5萬(wàn)以上公寓成交區(qū)域盧灣、浦東、徐匯成交名列前茅，浦東環(huán)比縮量，普陀激增5萬(wàn)以上公寓成交區(qū)域分布單位;套數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市房地產(chǎn)交易中心二手：5萬(wàn)以上公寓2010年成交（套數(shù)/均價(jià)）單位;套數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市房地產(chǎn)交易中心/上海中原第1季度成交93套第2季度成交152套環(huán)比增長(zhǎng)第3季度成交125套環(huán)比減少17.8%二手單價(jià)5萬(wàn)以上公寓月度成交走勢(shì)（套數(shù)）二手：?jiǎn)蝺r(jià)5萬(wàn)元以上的高端公寓單位：套數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市房地產(chǎn)交易中心/上海中原6-7萬(wàn)成交比例上升7個(gè)百分點(diǎn)，7-8萬(wàn)價(jià)格段下降5個(gè)百分點(diǎn)5

5、萬(wàn)以上公寓成交價(jià)位結(jié)構(gòu)二手：?jiǎn)蝺r(jià)5萬(wàn)元以上的高端公寓成交區(qū)域浦東比例減少11個(gè)百分點(diǎn)，盧灣增加5個(gè)百分點(diǎn)單位：套數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市房地產(chǎn)交易中心/上海中原5萬(wàn)以上公寓成交區(qū)域分布2010年3季度豪宅公寓市場(chǎng)小結(jié)一手5萬(wàn)以上公寓成交達(dá)333套，同比下滑29%，環(huán)比上浮5%。2010年前三季度共成交874套，比去年同期增加29%，但主要原因在于價(jià)格上漲，而非市場(chǎng)回暖。二手5萬(wàn)以上公寓成交125套，環(huán)比下跌18%，前三季度共成交370套。5萬(wàn)以上公寓，一手 成交價(jià)位86集中在5-7萬(wàn)元，二手83%集中在5-7萬(wàn)單價(jià)水平，5-6萬(wàn)的一二手占比分別為70%和51%。翠湖天地御苑二手成交價(jià)最高突破11萬(wàn)元一

6、手5萬(wàn)以上公寓盧灣、浦東、徐匯成交名列前茅，普陀憑借華僑城項(xiàng)目西康路989首次擠入5萬(wàn)行列；二手浦東、盧灣成交共占近一半，盧灣翠湖天地一至三期環(huán)比成交套數(shù)環(huán)比減少5套，濟(jì)南路8號(hào)本季成交9套，較上季增加7套。整體來(lái)看，5萬(wàn)以上公寓市場(chǎng)跑輸大勢(shì)，7、8月仍低迷，9月升溫。項(xiàng)目是否具備成為豪宅的條件？Part 2豪宅市場(chǎng)細(xì)分分析Part C.1政策調(diào)控期政策調(diào)控期政策調(diào)控期頂級(jí)豪宅：政策前成交火暴，政策后成交迅速遇冷，并且后期回暖乏力，但價(jià)格相對(duì)最穩(wěn)定。一線豪宅：兩會(huì)過(guò)后成交火暴，反映投資屬性強(qiáng)烈。政策后成交相對(duì)穩(wěn)定，回暖時(shí)間最快，市場(chǎng)信心較強(qiáng)。二線豪宅：政策前成交相對(duì)低迷，兩會(huì)后回暖不明顯，反映

7、住投兩不旺。政策后成交最為慘淡，但8月伴隨價(jià)格小幅下降回暖明顯，反映仍以自住需求為主導(dǎo)。一線豪宅投資屬性強(qiáng)烈，政策后成交相對(duì)穩(wěn)定，回暖時(shí)間最快，市場(chǎng)信心較強(qiáng)。頂級(jí)豪宅成交低迷但價(jià)格長(zhǎng)期堅(jiān)挺，二線豪宅呈現(xiàn)住投兩不旺的慘淡局面。2009年已建成的地鐵線路2010年新增地鐵線路核心中央商務(wù)區(qū)其他中央商務(wù)區(qū)非中央商務(wù)區(qū)偏遠(yuǎn)郊區(qū)12345678910151112131416171819202122232425262728394142293031323334353637384344451、 湯臣一品大廈2、 翠湖天地嘉苑3、 白金灣府邸4、 財(cái)富海景花園5、 華潤(rùn)外灘九里苑6、 嘉里華庭7、 華浙外灘黃浦

8、灣公寓8、 世茂濱江花園9、 經(jīng)典茂名公寓10、翠湖天地御苑11、綠地海珀日暉12、蘭馨公寓13、永新晶苑14、徐匯苑二期15、老西門公館16、尚海灣豪庭17、香港新世界花園18、芝大廈19、豪景苑20、晶品公寓21、香梅花園22、遠(yuǎn)中風(fēng)華園23、永業(yè)公寓24、仁恒河濱城25、臻園(萬(wàn)特園續(xù)建一期)26、華麗家族匯景天地27、西康錦城28、君御豪庭29、百匯園30、匯峰鼎園31、嘉利浦江公館32、裕龍花園33、東方花園34、仁恒濱江園35、星河灣薈苑36、九龍倉(cāng)璽園37、華麗家族古北花園38、凱欣豪園39、泰欣嘉園40、萬(wàn)豐盛景大廈41、中海瀛臺(tái)42、世紀(jì)虹苑43、泰府名邸44、華潤(rùn)置地橡樹(shù)灣

9、城 4-5萬(wàn)元單價(jià) 5-8萬(wàn)元單價(jià) 8萬(wàn)元以上單價(jià)價(jià)格區(qū)間板塊個(gè)案數(shù)量成交均價(jià)8萬(wàn)以上陸家嘴濱江板塊4119792黃浦濱江板塊383750新華路板塊187871價(jià)格區(qū)間板塊個(gè)案數(shù)量成交均價(jià)5-8萬(wàn)打浦橋板塊457390淮海中路板塊378945龍華板塊355217北外灘板塊368168花木板塊352534中山公園板塊252587江寧路板塊250927徐家匯板塊165717老西門板塊161117南京西路板塊174855金虹橋板塊151643長(zhǎng)壽板塊151308衡山路板塊157035價(jià)格區(qū)間板塊個(gè)案數(shù)量成交均價(jià)4-5萬(wàn)楓林板塊245127新江灣城板塊242860古北板塊241757洋涇板塊14465

10、7張江板塊144500武寧板塊142808長(zhǎng)橋板塊142034北外灘板塊1407428萬(wàn)以上頂級(jí)豪宅僅分布于濱江兩岸以及核心CBD區(qū)域，5-8萬(wàn)的一線豪宅主要分布于蘇州河南岸的內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域，4-5萬(wàn)的二線豪宅主要分布于中內(nèi)環(huán)區(qū)域。項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)知從區(qū)位上看，本項(xiàng)目位于傳統(tǒng)的二線豪宅區(qū)域?qū)Ρ卷?xiàng)目的理解Part C.2經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 占地面積：52903平方米 建筑面積：130670 平方米 容 積 率：2.47 建筑密度：25% 綠 地 率：40% 土地用途：居住用地 四至道路：北臨金沙江路，東臨瀘定路，西、北均為規(guī)劃中的綠化帶規(guī)劃限制：中小套型比例不小于20%項(xiàng)目概況地產(chǎn)巨擎云集，城市發(fā)展新起點(diǎn)隨著上

11、海中心城區(qū)土地開(kāi)發(fā)量日益減少，占地3000多畝的長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)無(wú)疑成為土地市場(chǎng)最受矚目，也是最有潛力的區(qū)域。特別是近年來(lái)長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)土地拍賣價(jià)屢創(chuàng)新高，區(qū)域前景被廣泛看好，眾多國(guó)內(nèi)外品質(zhì)開(kāi)發(fā)商（中海、國(guó)盛、旭輝、蘇寧、東渡等）的加盟也必使得區(qū)域規(guī)劃整體達(dá)到高水準(zhǔn)。項(xiàng)目理解稀缺性生態(tài)環(huán)境佳，空氣質(zhì)量高，健康宜居長(zhǎng)風(fēng)公園、蘇州河、大量綠化帶，長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)定位為生態(tài)特色，商務(wù)區(qū)內(nèi)將新建公共綠地700多畝，沿蘇州河正在建設(shè)80至130米寬的綠色長(zhǎng)廊，加上長(zhǎng)風(fēng)公園，綠地合計(jì)達(dá)2000多畝，綠化率高于50%。如此優(yōu)質(zhì)的環(huán)境對(duì)于中心城區(qū)的居住而言是一種不可多得的奢侈。項(xiàng)目理解生態(tài)性交通網(wǎng)絡(luò)完善，出行極度便

12、捷 軌道交通：13號(hào)線金沙江路真北路站、大渡河路站，15號(hào)線大渡河路站。高架：金沙江路主干道順利接駁中環(huán)、內(nèi)環(huán)瀘定路、中江路、大渡河路橋接駁長(zhǎng)寧古北虹橋。本案項(xiàng)目理解便捷性高檔住宅集群，更勝碧云聯(lián)洋商務(wù)區(qū)除可享受曹楊住區(qū)的成熟配套外，商務(wù)區(qū)內(nèi)部配套也非常完善：11號(hào)地塊內(nèi)為教衛(wèi)園，規(guī)劃有幼兒園、小學(xué)、醫(yī)院；1號(hào)、2號(hào)、3號(hào)地塊以及金沙江路真北路均有大型商業(yè)配套。本地塊周圍均為高檔居住用地，整體居住格局良好，以高品質(zhì)的產(chǎn)品引入高層次居住人群，未來(lái)的高尚住區(qū)的氛圍濃厚，堪比碧云聯(lián)洋。本案國(guó)浩北岸長(zhǎng)風(fēng) 國(guó)盛中心 跨國(guó)采購(gòu)中心 旭輝世紀(jì) 匯銀名尊 贏華國(guó)際 蘇寧 東渡 兒童醫(yī)院 幼兒園 華師大實(shí)驗(yàn)小學(xué)

13、中海項(xiàng)目理解完善性二線豪宅標(biāo)桿Factor 4Factor 2Factor 1地產(chǎn)巨擎云集，城市發(fā)展新起點(diǎn)生態(tài)環(huán)境佳，空氣質(zhì)量高，健康宜居交通網(wǎng)絡(luò)完善，出行極度便捷高檔住宅集群，更勝碧云聯(lián)洋項(xiàng)目具備成為豪宅的良好條件，適合打造為上海二線豪宅的標(biāo)桿型項(xiàng)目Factor 3項(xiàng)目所在區(qū)域是否存在豪宅需求？Part 3項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析Part C.1武寧板塊長(zhǎng)風(fēng)板塊中山公園板塊虹橋板塊長(zhǎng)風(fēng)板塊尚無(wú)公寓產(chǎn)品，項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)主要參考虹橋、武寧、中山公園三大板塊樓盤名稱板塊產(chǎn)品類型單價(jià)開(kāi)盤時(shí)間交房時(shí)間備注晶品公寓中山公園板塊高層55279元/2007-9-2609年/凱欣豪園中山公園板塊高層42812元/200

14、8-04-0109年/兆豐嘉園中山公園板塊高層50000元/2002-12-804年二手房御華名苑中山公園板塊多層60000元/2004-5-2804年二手房天山河畔花園虹橋板塊高層38000元/2005-2-2606年二手房虹橋華庭虹橋板塊高層40000元/2003-9-1904年二手房虹橋豪苑虹橋板塊高層43000元/2004-8-2806年二手房仁恒河濱花園虹橋板塊高層50000元/2003-6-204-06年二手房虹橋河濱花園虹橋板塊高層35000元/2003-2-1004年二手房泰欣嘉園武寧板塊小高層、高層43252元/2009-11-710年/江南名廬武寧板塊多層、高層29694元

15、/2004-1-1605年/新湖明珠城三期晶鉆水岸武寧板塊多層、小高層29454元/2006-4-2807年/海尚印象武寧板塊高層30507元/2007-5-1908年/三大板塊一手可售房源有限，個(gè)案多為05年之前開(kāi)盤項(xiàng)目，尤其是虹橋板塊，僅有的二手房齡均在5年以上，房屋硬件老化、功能設(shè)計(jì)落后等問(wèn)題較為凸出。三大板塊的房型面積集中在二房100-110平米，三房160-170平米，四房以上220-260平米。就當(dāng)前豪宅客戶需求而言，此面積段房型明顯偏小，舒適度較差。400100150200350250仁恒河濱花園海尚印象三房300450500二房虹橋河濱花園虹橋華庭御華名苑天山河畔花園兆豐嘉園泰

16、欣嘉園虹橋豪苑凱欣豪園晶品公寓江南名廬新湖明珠城550600四房以上及復(fù)式區(qū)域市場(chǎng)小結(jié)上海西區(qū)向來(lái)是財(cái)富人群的聚集地，但由于中環(huán)內(nèi)土地長(zhǎng)期稀缺，導(dǎo)致目前項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)，尤其是蘇州河南岸的虹橋古北區(qū)域，房屋老化現(xiàn)象日益嚴(yán)重。預(yù)計(jì)兩年后，上海西區(qū)中環(huán)線以內(nèi)的早期置業(yè)財(cái)富人群，將會(huì)面臨更為嚴(yán)重的居住物業(yè)老化、房屋面積偏小、產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后等問(wèn)題，從而誕生大量高端改善型需求。對(duì)于不愿離開(kāi)虹橋區(qū)域，同時(shí)又向往豪宅級(jí)高品質(zhì)生活的蘇州河南岸財(cái)富人群而言，定位為二線豪宅的本項(xiàng)目將是他們的最佳選擇。典型案例參考古北一二期的客戶遷移古北一期自1993年開(kāi)始開(kāi)發(fā)一期市場(chǎng)印象：上海傳統(tǒng)富人區(qū) 日韓客戶聚集區(qū)一期早期客戶遷移

17、原因：1、建筑陳舊2、戶型面積偏小，不能滿足原住客的居住要求；3、園林景觀、會(huì)所功能、物業(yè)服務(wù)滿足不了客戶身份的提升；4、近幾年上海豪宅涌現(xiàn)，古北一期的光環(huán)漸逝，區(qū)域整體素質(zhì)與客戶身份不符古北一期倫敦廣場(chǎng)古北二期御翠豪庭古北一期90%客戶目前已遷移至古北二期目標(biāo)客戶需要怎樣的豪宅產(chǎn)品？Part 4同類型二線豪宅標(biāo)桿項(xiàng)目分析Part C.1板塊評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)地理區(qū)位：與長(zhǎng)風(fēng)板塊的距離、到內(nèi)環(huán)線以及與最近的區(qū)域級(jí)商業(yè)中心距離、交通機(jī)能：主干道、軌道（軌道為主）數(shù)量，道路直達(dá)性生活機(jī)能：商業(yè)配套種類齊全度、網(wǎng)點(diǎn)密集度、規(guī)模性環(huán)境機(jī)能：空氣質(zhì)量、綠化密度、景觀資源人文素質(zhì)：人文底蘊(yùn)、新區(qū)或老區(qū)、居民職業(yè)構(gòu)成

18、發(fā)展前景：規(guī)劃發(fā)展、重大規(guī)劃輻射效應(yīng)內(nèi)環(huán)外豪宅板塊比較板塊名稱地理區(qū)位交通機(jī)能生活機(jī)能環(huán)境機(jī)能人文素質(zhì)規(guī)劃前景長(zhǎng)風(fēng)板塊古北板塊龍華板塊打浦橋板塊長(zhǎng)橋板塊金虹橋板塊新江灣城板塊 開(kāi) 發(fā) 商：上海仁恒楊浦房地產(chǎn)有限公司建筑面積：6.5萬(wàn)平米 綠 化 率：45% 容 積 率：1.20 產(chǎn)品組成：多層、疊拼 銷售價(jià)格：58306元/平 開(kāi)盤日期：2010年10月10日 交房日期：2011年12月1、新江灣板塊仁恒怡庭項(xiàng)目概況產(chǎn)品種類成交均價(jià)（元/ m2 ） 主力面積（ m2 ） 主力總價(jià)（萬(wàn)元）最新推盤時(shí)間多層、疊拼58306多層170-190疊墅208-345多層1000-1100疊墅1200-20

19、002010-10-101、新江灣板塊仁恒怡庭公寓區(qū)疊墅區(qū)價(jià)格定位1、新江灣板塊仁恒怡庭產(chǎn)品設(shè)計(jì)市場(chǎng)定位中國(guó)（上海）第三代國(guó)際社區(qū)產(chǎn)品線定位花園洋房+疊墅建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格室內(nèi)設(shè)計(jì)梁志天、陳建中、新加坡雅獅三家國(guó)際頂尖室內(nèi)設(shè)計(jì)公司負(fù)責(zé)，5種裝修風(fēng)格供選擇附加值設(shè)計(jì)私家泳池、私家電梯、私家地下儲(chǔ)物庫(kù)（僅疊墅），雙大堂設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì)聘用貝爾高林將歐式花園和現(xiàn)代花園的元素糅和 ，打造仁恒專屬花園風(fēng)格會(huì)所設(shè)計(jì)4000平米的下沉式中央花園景觀會(huì)所道路組織完全人車分流（半地下車庫(kù)）1、新江灣板塊仁恒怡庭（公寓）戶型設(shè)計(jì)一梯一戶，獨(dú)享電梯廳南北大露臺(tái)，其中北側(cè)露臺(tái)連接電梯廳客廳開(kāi)間5.4-5.8米，主臥開(kāi)間4

20、.2米臥室全套房設(shè)計(jì)（帶衛(wèi)生間，主臥帶更衣室）四房帶外挑六角窗，更好觀景視野1、新江灣板塊仁恒怡庭可借鑒價(jià)值點(diǎn) 高標(biāo)準(zhǔn)精裝修房，國(guó)際頂尖室內(nèi)設(shè)計(jì)公司負(fù)責(zé)，3種以上裝修風(fēng)格可供選擇 一梯一戶設(shè)計(jì)，室內(nèi)私家電梯，精裝電梯廳 糅合多數(shù)風(fēng)格，打造品牌專屬花園（如“雅戈”系列） 社區(qū)會(huì)所與中央景觀帶相結(jié)合，服務(wù)與景觀一體化（僅限運(yùn)動(dòng)休閑類會(huì)所） 社區(qū)完全人車分流設(shè)計(jì)，并做半地下車庫(kù) 公寓總價(jià)控制在1000萬(wàn)左右 170-200面積戶型，客廳面寬5.4-5.8米，主臥4.2米，室內(nèi)層高不低于3.2米 所有臥室全套房設(shè)計(jì)（帶衛(wèi)生間，主臥帶更衣室） 部分景觀視野較好戶型可設(shè)計(jì)外挑六角窗項(xiàng)目概況 開(kāi) 發(fā) 商：上

21、海綠源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑面積：10萬(wàn)平米 綠 化 率：45% 容 積 率：1.70 產(chǎn)品組成：高層 銷售價(jià)格：43899元/平 開(kāi)盤日期：2010年11月10日 交房日期：2012年6月2、新江灣板塊九龍倉(cāng)璽園2、新江灣板塊九龍倉(cāng)璽園產(chǎn)品種類成交均價(jià)（元/ m2 ） 主力面積（ m2 ） 主力總價(jià)（萬(wàn)元）最新推盤時(shí)間高層43899180-300800-13002010-11-15價(jià)格定位2、新江灣板塊九龍倉(cāng)璽園產(chǎn)品設(shè)計(jì)市場(chǎng)定位江灣首席文化豪宅（中國(guó)皇室文化）產(chǎn)品線定位高層建筑風(fēng)格新古典主義（Art Doce風(fēng)格），“稀有礦石”打造的石材建筑立面室內(nèi)設(shè)計(jì)歐洲古典風(fēng)格精裝修（梁志天設(shè)計(jì)） 附加

22、值設(shè)計(jì)朝南多功能房景觀設(shè)計(jì)中軸對(duì)稱的皇家園林（紫禁城），名貴樹(shù)木移植（30株加納利海藻） 會(huì)所設(shè)計(jì)美國(guó)WILSON公司設(shè)計(jì)，新江灣唯一配置雙游泳池會(huì)所道路組織完全人車分流戶型設(shè)計(jì)一梯一戶，獨(dú)享電梯廳奢華玄關(guān)設(shè)計(jì)179m2三房采用2+1設(shè)計(jì)，228m2四房采用3+1設(shè)計(jì)，多功能房均朝南179m2客廳面寬4.6米，303m2客廳面寬5.7米，相對(duì)仁恒怡庭舒適度較差179m2三房主臥配備男女雙衣帽間303m2戶型所有臥室配備衛(wèi)生和衣帽間，保姆房亦配備衛(wèi)生間2、新江灣板塊九龍倉(cāng)璽園三房 179m2三房 303m2可借鑒價(jià)值點(diǎn) 打造文化豪宅形象，賦予產(chǎn)品精神內(nèi)涵 “珍稀”石材打造建筑外立面（營(yíng)銷概念）

23、“名貴”植物打造社區(qū)景觀（營(yíng)銷概念） 高標(biāo)準(zhǔn)精裝修房，由曾經(jīng)操刀過(guò)上海頂級(jí)豪宅的設(shè)計(jì)師負(fù)責(zé) 一梯一戶設(shè)計(jì)，室內(nèi)私家電梯。精裝電梯廳配奢華玄關(guān)，塑造三重門戶感覺(jué) 所有臥室全套房設(shè)計(jì)（帶衛(wèi)生間，主臥可帶男女分離衣帽間） 可考慮設(shè)計(jì)奢華型的2+1，3+1戶型，多功能房朝南，實(shí)用價(jià)值高，有利控制總價(jià) （但亦會(huì)影響戶型面寬，需謹(jǐn)慎考慮） 可考慮設(shè)計(jì)奢華三房，所有臥室配備衛(wèi)生和衣帽間，保姆房亦配備衛(wèi)生間2、新江灣板塊九龍倉(cāng)璽園二線豪宅的精裝修標(biāo)準(zhǔn)分析Part C.2銷售均價(jià)：54000元/平米（現(xiàn)房銷售） 物 管 費(fèi)：3.23 元/平月開(kāi) 發(fā) 商：香港泰升集團(tuán) 物業(yè)公司：頓肯物業(yè)管理（上海）有限公司建筑設(shè)

24、計(jì)：美亞國(guó)際設(shè)計(jì)集團(tuán)景觀設(shè)計(jì)：泛亞環(huán)境（國(guó)際）有限公司 未售1、普陀武寧板塊泰欣嘉園（精裝標(biāo)準(zhǔn)5000元/平米）項(xiàng)目概況位置材料名稱建材標(biāo)準(zhǔn)門窗/電梯地暖全屋水地暖窗斷熱鋁合金門窗配雙層中空玻璃，部分采用中空夾膠安全玻璃加強(qiáng)處理；電梯1部三菱電梯（室內(nèi)）門智能門鎖；門底及門邊設(shè)隔音條；衛(wèi)生間（20萬(wàn)）臺(tái)盆、臺(tái)盆龍頭科勒墻地面大理石地面，主衛(wèi)預(yù)留電話坐便器TOTO，主衛(wèi)為自動(dòng)感應(yīng)的（8萬(wàn)）淋浴房 玻璃淋浴房浴缸科勒帶按摩功能淋浴花灑漢斯格雅花灑(主衛(wèi)為暗藏恒溫龍頭帶雨淋花灑)廚房（60萬(wàn)）櫥柜德國(guó)Miele整體櫥柜（帶微波爐、洗碗機(jī)、消毒柜、煤氣灶、脫排油煙機(jī)）電器西門子雙開(kāi)門冰箱，西門子洗衣機(jī)

25、，阿里斯頓熱水器，科勒不銹鋼水槽連可取出式龍頭裝修建材1、普陀武寧板塊泰欣嘉園（精裝標(biāo)準(zhǔn)5000元/平米）位置材料名稱建材標(biāo)準(zhǔn)廳及其他房間部分地面房間為實(shí)木復(fù)合地板，其余部位為大理石地面墻面高級(jí)涂料開(kāi)關(guān)、插座ABB，照明回路于客廳及主臥配雙控功能并預(yù)留掛墻電視及5.1環(huán)繞音響線管；電器日立獨(dú)立戶式變頻(VRV)中央冷暖空調(diào)系統(tǒng)并加配新風(fēng)系統(tǒng)，采用室內(nèi)機(jī)吊頂暗藏及風(fēng)管送風(fēng)公共部位供電、供水給水采用中央過(guò)濾系統(tǒng)及獨(dú)立戶式凈水及軟水器；大堂首層與地下室分別設(shè)精致裝修空調(diào)大堂，智能卡控門禁系統(tǒng)；安保獨(dú)立中央安保監(jiān)控中心，雙紅外線周界報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、彩色可視對(duì)講門禁系統(tǒng)、智能車

26、庫(kù)進(jìn)出管理系統(tǒng)及電子巡更系統(tǒng)；單元門禁配有信息發(fā)布功能之彩色液晶可視對(duì)講室內(nèi)機(jī)，主臥及客廳設(shè)緊急呼叫按鈕。裝修建材1、普陀武寧板塊泰欣嘉園（精裝標(biāo)準(zhǔn)5000元/平米）銷售均價(jià)：51571元/平米物 管 費(fèi)：4.3元/平月開(kāi) 發(fā) 商：上海萬(wàn)錦置業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)公司：華僑城物業(yè)管理有限公司建筑設(shè)計(jì)：上海天華建筑設(shè)計(jì)有限公司建筑單位: 長(zhǎng)業(yè)建設(shè)集團(tuán)有限公司項(xiàng)目概況2、普陀長(zhǎng)壽板塊西康路989 （精裝標(biāo)準(zhǔn)6000元/平米） 2、普陀長(zhǎng)壽板塊西康路989 （精裝標(biāo)準(zhǔn)6000元/平米） 位置材料名稱建材標(biāo)準(zhǔn)門窗/電梯地暖博世全屋水地暖（可儲(chǔ)存熱水）+ 生活熱水循環(huán)系統(tǒng)電梯2部Kone(通力)，電梯廳地面

27、鋪設(shè)大理石門以色列Mul-T-lock(模帝樂(lè))門鎖，臥室門為橡木飾面衛(wèi)生間臺(tái)盆、臺(tái)盆龍頭主客衛(wèi)均設(shè)兩個(gè)臺(tái)盆墻地面瓷磚或大理石坐便器科勒淋浴房 主客衛(wèi)均為浴缸，均為玻璃淋浴房浴缸德國(guó)唯寶(VilleroyBoch)淋浴花灑漢斯格雅廚房櫥柜德國(guó)HACKER（海格）整體櫥柜電器德國(guó)Blanco(鉑浪高)水槽連可取出式龍頭、愛(ài)適宜垃圾處理機(jī)、德國(guó)Kuppersbusch（庫(kù)珀仕）廳及其他房間部分地面廚房、客餐廳、陽(yáng)臺(tái)為大理石地面，臥室為實(shí)木復(fù)合地板（橡木）墻面壁紙衣柜橡木飾面電器大金中央空調(diào)公共部位供電、供水直飲水大堂精裝修大堂，地面鋪設(shè)大理石裝修建材2、普陀長(zhǎng)壽板塊西康路989 （精裝標(biāo)準(zhǔn)6000

28、元/平米） 銷售均價(jià)：30000元/平米（未開(kāi)盤）物 管 費(fèi)： 暫無(wú)開(kāi) 發(fā) 商：上海金深房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)公司：金地物業(yè)管理公司建筑設(shè)計(jì)：上海日清建筑設(shè)計(jì)有限公司景觀設(shè)計(jì)：美國(guó)亞歷山大園林景觀設(shè)計(jì)院項(xiàng)目概況3、青浦徐涇板塊金地天御（精裝標(biāo)準(zhǔn)5000元/平米） 3、青浦徐涇板塊金地天御（精裝標(biāo)準(zhǔn)5000元/平米） 3、青浦徐涇板塊金地天御（精裝標(biāo)準(zhǔn)5000元/平米） 3、青浦徐涇板塊金地天御（精裝標(biāo)準(zhǔn)5000元/平米） 位置材料名稱建材標(biāo)準(zhǔn)門窗/電梯地暖瑞士GF全屋水地暖窗YKK AP門窗電梯1部（室內(nèi)） ，電梯廳地面鋪設(shè)大理石門意大利YALE門鎖衛(wèi)生間臺(tái)盆、臺(tái)盆龍頭德國(guó)DURAVIT（高域

29、 ）臺(tái)盆，意大利AXOR龍頭，雙臺(tái)盆設(shè)計(jì)墻地面大理石坐便器德國(guó)DURAVIT（高域）淋浴房 德力鋼化玻璃淋浴房浴缸套房帶浴缸淋浴花灑漢斯格雅其他預(yù)留電話端口，主衛(wèi)帶液晶電視廚房櫥柜意大利CUCINE整體櫥柜水槽瑞士FRANKE不銹鋼水槽連可取出式龍頭電器中廚：燃?xì)庠睿艧煓C(jī)，消毒柜，凈水器；垃圾箱西廚：內(nèi)嵌式冰箱、微波爐、烤箱廳及其他房間部分地面廚房、客餐廳為大理石地面，臥室為實(shí)木復(fù)合地板墻面壁紙開(kāi)關(guān)、插座西門子電器三菱中央空調(diào)公共部位通訊VISON可視對(duì)講系統(tǒng)，一戶一卡大堂精裝修大堂，地面鋪設(shè)大理石消防系統(tǒng)消防梯地面鋪設(shè)大理石3、青浦徐涇板塊金地天御（精裝標(biāo)準(zhǔn)5000元/平米） 裝修建材銷售

30、均價(jià)：55000元/平米開(kāi) 發(fā) 商：仁恒地產(chǎn)物業(yè)公司：仁恒物業(yè)建筑設(shè)計(jì)：新加坡杰盟建筑設(shè)計(jì)咨詢有限公司景觀設(shè)計(jì)：貝爾高林（香港）國(guó)際有限公司 室內(nèi)設(shè)計(jì)：香港梁志天設(shè)計(jì)有限公司、香港陳建中室內(nèi)設(shè)計(jì)有限公司、新加坡雅獅設(shè)計(jì)咨詢有限公司公寓4、楊浦新江灣板塊仁恒怡庭（精裝標(biāo)準(zhǔn)10000元/平米）項(xiàng)目概況4、楊浦新江灣板塊仁恒怡庭（精裝標(biāo)準(zhǔn)10000元/平米）位置材料名稱建材標(biāo)準(zhǔn)地面地暖全屋水地暖衛(wèi)生間臺(tái)盆、臺(tái)盆龍頭漢莎龍頭、高儀龍頭 墻地面主衛(wèi)無(wú)墻，用有機(jī)玻璃圍合淋浴房 鋼化玻璃浴缸德國(guó)唯寶淋浴花灑漢斯格雅廚房潔具 LAUFEN潔具、唯寶潔具櫥柜德國(guó)Miele整體櫥柜（帶微波爐、煤氣灶、脫排油煙機(jī)、

31、電磁爐、烤箱、）廳及其他房間部分地面實(shí)木復(fù)合地板墻面涂料，客廳帶電視墻空調(diào)大金中央空調(diào)電器MEILE電器裝修建材4、楊浦新江灣板塊仁恒怡庭（精裝標(biāo)準(zhǔn)10000元/平米）銷售均價(jià)：47998元/平方米物 管 費(fèi)：4.5元/平月開(kāi) 發(fā) 商：上海浦東星河灣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)公司：星河灣物業(yè)管理有限公司建筑設(shè)計(jì)：星河灣地產(chǎn)控股有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)中心景觀設(shè)計(jì)：星河灣地產(chǎn)控股有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)中心項(xiàng)目概況5、閔行顓橋板塊 上海星河灣（精裝標(biāo)準(zhǔn)10000元/平米） 5、閔行顓橋板塊 上海星河灣（精裝標(biāo)準(zhǔn)10000元/平米） 5、閔行顓橋板塊 上海星河灣（精裝標(biāo)準(zhǔn)10000元/平米） 5、閔行顓橋板塊 上海星

32、河灣（精裝標(biāo)準(zhǔn)10000元/平米） 位置材料名稱建材標(biāo)準(zhǔn)門窗/電梯地暖德國(guó)rehau（瑞好）全屋水地暖電梯1部日立電梯（室內(nèi)） ，電梯廳地面鋪設(shè)大理石門德國(guó)門鎖，臥室門框均為大理石衛(wèi)生間臺(tái)盆、臺(tái)盆龍頭意大利POZZIGINORI雙臺(tái)盆，墻地面大理石坐便器TOTO淋浴房 鋼化玻璃淋浴花灑漢斯格雅廚房櫥柜/電器德國(guó)Gaggenau(嘉格納)整體櫥柜(包括雙開(kāi)門冰箱，微波爐，咖啡機(jī)，紅酒柜，燃?xì)庠睿艧煓C(jī)，消毒柜廳及其他房間部分地面廚房、客餐廳為天然大理石拼花地面，臥室為實(shí)木復(fù)合地板（紫檀木）墻面壁紙開(kāi)關(guān)、插座房間為德國(guó)GIRA開(kāi)關(guān)，公共部位西門子開(kāi)關(guān)衣柜黑檀木飾面電器三菱中央空調(diào)、公共部位有線電視

33、每個(gè)房間都預(yù)留有線電視接口大堂精裝修大堂，地面鋪設(shè)大理石安保Lewin（法國(guó)亮維）彩色可視對(duì)講系統(tǒng)裝修建材5、閔行顓橋板塊 上海星河灣（精裝標(biāo)準(zhǔn)10000元/平米） 目標(biāo)豪宅客戶需求分析Part C.3研究方法：項(xiàng)目地塊周邊3km內(nèi)中原中介5個(gè)門店業(yè)務(wù)員訪談；訪談形式：選取每個(gè)門店中購(gòu)買4萬(wàn)元/以上單價(jià)的二手客戶做歸納；樣本數(shù)量：門店5家，樣本容量47組。研究方向：歸納出本案客戶是什么樣的一波人？他們需求什么樣的產(chǎn)品？研究方式客戶來(lái)源調(diào)查到的豪宅客戶相對(duì)集中于長(zhǎng)寧區(qū)、市中心、浦東等中心區(qū)域。此外浙江客戶、福建客戶、香港客戶也占有一定比例：市中心客戶換房到本案周邊主要由于老法租界缺少豪宅，或豪宅

34、單價(jià)超出可承受范圍；北區(qū)（普陀、嘉定、寶山）主要為產(chǎn)業(yè)型客戶，通過(guò)財(cái)富積累而移居市區(qū)；浙閩客戶多為投資型客戶，香港客戶多為新近移民香港而根系上海的老上海人或小克拉。天山古北虹橋企業(yè)總部市中心（老法租界）大陸家嘴地區(qū)仙霞西郊北區(qū)產(chǎn)業(yè)基地客戶特征分析客戶年齡通過(guò)問(wèn)卷訪談，我們發(fā)現(xiàn)區(qū)域客戶年齡相對(duì)集中于40歲左右。進(jìn)一步對(duì)客戶細(xì)分，發(fā)現(xiàn)年輕客戶主要為富二代或有修養(yǎng)的成功人士；相對(duì)年長(zhǎng)些的客戶主要為通過(guò)多年踏實(shí)努力和財(cái)富沉淀，而形成的社會(huì)精英；需求較小戶型的客戶置業(yè)目的多為自住，或兼投資，他們對(duì)周圍鄰居的圈層有一定要求；大戶型客戶置業(yè)目的或?yàn)樽非笃焚|(zhì)、或?yàn)槭詹亍⒒驗(yàn)橥顿Y保值。客戶特征分析客戶行業(yè)制造業(yè)

35、客戶主要集中于虹橋企業(yè)總部附近，或即將將辦公室搬遷至虹橋附近；此外北區(qū)以及浙江福建客戶中，OEM企業(yè)/小作坊主有一定比例；貿(mào)易類客戶中，原籍為福建，目前在上海從事與鋼鐵有關(guān)的交易客戶存在一定比例；金融業(yè)客戶中，大陸家嘴地區(qū)、浙江地下錢莊操盤手比例較大；物流業(yè)客戶主要集中在普陀真新板塊，該地區(qū)為長(zhǎng)三角的物流基地?？蛻籼卣鞣治隹蛻羯矸荼徽{(diào)查客戶中，絕大部分為企業(yè)主、企業(yè)合伙人，或富二代。他們通常都擁有數(shù)套物業(yè)，對(duì)郊區(qū)別墅、市區(qū)平層都有過(guò)居住體驗(yàn)；對(duì)購(gòu)房環(huán)節(jié)、產(chǎn)品細(xì)節(jié)有著豐富的閱歷；高管購(gòu)買豪宅的存在一定比例，他們多為身在全球500強(qiáng)企業(yè)的高級(jí)管理層；其中有部分高管購(gòu)買小標(biāo)的物業(yè)，主要目的是為了與領(lǐng)

36、導(dǎo)住一起。客戶特征分析購(gòu)買高標(biāo)的物業(yè)的客戶中，部分是習(xí)慣別墅后，而追求大平層所帶來(lái)的新的居住體驗(yàn)；也有部分是不習(xí)慣同層之間干擾，而追求上上下下帶來(lái)的層次感；還有一部分是僅僅是因?yàn)橹幸馄淦焚|(zhì)所帶來(lái)的感官體驗(yàn)，喜歡目標(biāo)房源，而購(gòu)買或收藏；部分客戶驅(qū)于身份或社交的需要，移居至品質(zhì)與其身份相匹配的社區(qū)，以求相得益彰；或社區(qū)內(nèi)的鄰居與其事業(yè)相吻合，以求更理想的平臺(tái)?？蛻粢庀虍a(chǎn)品客戶需求分析客戶意向總價(jià)（信息來(lái)源：門店來(lái)人）咨詢范圍在800萬(wàn)3000萬(wàn)，集中區(qū)間在1500-2000萬(wàn)。而客戶愿意花如此代價(jià)在市區(qū)購(gòu)買3房，甚至是2房，而不去選擇郊區(qū)別墅，其最重要的因素是：受到區(qū)域氛圍打動(dòng)感覺(jué)物有所值（幾乎所

37、有受訪業(yè)務(wù)員都提及“必須物有所值”）?？蛻粜枨蠓治隹蛻舾犊罘绞绞袇^(qū)豪宅客戶中不乏一次性付款的，主要原因是：部分客戶的確擁有過(guò)量的可支配收入，另有一部分客戶是出于希通過(guò)地下錢莊套貸款的需要。按揭付款的客戶：一部分是掂起腳才能支付首期或月供，也有部分希望首期可以分期付。客戶需求分析客戶對(duì)建筑風(fēng)格的選擇訪談發(fā)現(xiàn)，極少有客戶喜愛(ài)市區(qū)的中式建筑?？蛻粽J(rèn)為中式建筑需要配合文化的沉淀、優(yōu)質(zhì)的自然景觀、清新的空氣環(huán)境，否則該建筑形似神不似，缺乏內(nèi)在的厚重感；客戶認(rèn)為濃郁的異域風(fēng)情，會(huì)落于俗套，流于形式，反而顯得小家子氣，缺乏豪宅的大氣感；目前市場(chǎng)主流建筑風(fēng)格為新古典主義建筑（Art deco風(fēng)格，華山夏都、翠

38、湖），其大氣硬朗去掉繁文縟節(jié)的立面能夠彰顯客戶的氣質(zhì)，引發(fā)客戶共鳴；而超現(xiàn)代的立面風(fēng)格（立面類似寫字樓，例如香港的天璽），香港客戶較能接受?？蛻粜枨蠓治隹蛻魧?duì)立面材質(zhì)的選擇受訪業(yè)務(wù)員一致表示，石材立面一定是最受客戶喜愛(ài)的立面材質(zhì)；同時(shí)部分客戶可以接受半石材立面（低樓層石材貼面，中高樓層涂料或面磚）；業(yè)務(wù)員表示，大尺寸的面磚，也能夠被客戶所接受，但并不是最搶眼球的立面材質(zhì)；玻璃立面的住宅（香港的天璽、深圳的紅樹(shù)西岸）目前上海尚未出現(xiàn)，客戶的接受度不易考量，但部分香港客戶對(duì)此有一定的認(rèn)同度?？蛻粜枨蠓治隹蛻魧?duì)高新科技的選擇受訪業(yè)務(wù)員一致表示，高科技安防是必要條件；同時(shí)除塵新風(fēng)、隔音降噪等科技的應(yīng)用

39、，能夠給樓盤加分，但并不影響客戶的決策；節(jié)能環(huán)保概念不能起到加分功能；其他高新科技方面，業(yè)務(wù)員給出2點(diǎn)建議：1、新技術(shù)必須應(yīng)用，否則就失去了豪宅的“神”（僅流于形式不能被客戶認(rèn)同）；2、最好采用可以直觀看見(jiàn)，或感受到的技術(shù)（如隔音降噪）?？蛻粜枨蠓治鍪茉L業(yè)務(wù)員一致表示，奢華的大堂是豪宅的必要條件。其奢華主要表現(xiàn)在幾個(gè)方面：1、水晶吊燈/大理石拼花等奢華元素的應(yīng)用；2、雙大堂的應(yīng)用（車庫(kù)大堂）；3、聲光（射燈/音樂(lè)）與大堂景觀（流水噴泉）的結(jié)合；4、大堂的文化感或藝術(shù)感的營(yíng)造。酒店式大堂是豪宅大堂的主流形式：1、堪比酒店大堂的硬件環(huán)境（包括洗手間等細(xì)節(jié)）；2、類似酒店大堂的軟性服務(wù)（客服、商務(wù)/

40、家政服務(wù)）；3、人性化的物業(yè)服務(wù)?？蛻魧?duì)入戶大堂的選擇客戶需求分析客戶對(duì)戶型設(shè)計(jì)的選擇空間客戶需求客戶認(rèn)同度大客廳即使是2房，大客廳都是必要條件多收納空間戶內(nèi)必須有專門的大尺寸收納空間工人房大戶型必須有工人房，同時(shí)工人房最好需要偏門入戶全套間設(shè)計(jì)全套間設(shè)計(jì)一定能夠?yàn)閼粜图臃蛛p廚客戶認(rèn)同度不高，建議采用大廚房設(shè)計(jì)多廳設(shè)計(jì)大戶型內(nèi)增加“多功能廳”能夠增加客戶認(rèn)同度更衣室客戶普遍認(rèn)為市面產(chǎn)品的“C形”衣帽間過(guò)小，客戶需求超大的更衣室戶內(nèi)游泳池會(huì)增加購(gòu)房成本，同時(shí)維護(hù)費(fèi)用非常巨大，建議少數(shù)樓王單位配置游泳池客戶需求分析客戶對(duì)戶型尺寸的選擇戶型客戶面積需求客廳開(kāi)間需求層高需求2房120-1504.8-5

41、.2m3.2m以上3房220-3005.56m3.3-3.5m4房350左右6.5m左右3.6m以上復(fù)式450左右6.5m左右3.6m以上、客廳挑高客戶需求分析客戶對(duì)裝修的選擇幾乎所有的業(yè)務(wù)員均表示，帶裝修的豪宅更利于銷售；單價(jià)5萬(wàn)元/以上的物業(yè)，目前上海普遍裝修標(biāo)準(zhǔn)為8000元/以上。同時(shí)裝修是雙刃劍，視覺(jué)效果非常優(yōu)秀的裝修能夠幫助銷售；物無(wú)所值的裝修一定會(huì)拖慢銷售；就利于銷售容易程度而言：僅提供1種裝修風(fēng)格 提供數(shù)種風(fēng)格可選 在備選風(fēng)格的基礎(chǔ)上可以局部細(xì)節(jié)調(diào)整客戶需求分析客戶關(guān)注因素排序客戶需求分析客戶需求小結(jié)由于時(shí)間有限，以上客戶需求研究主要來(lái)自對(duì)中原門店業(yè)務(wù)員的訪談，其結(jié)果目前僅可作參

42、考。如有機(jī)會(huì)繼續(xù)深入合作，我們將通過(guò)對(duì)客戶進(jìn)行問(wèn)卷及訪談，進(jìn)一步確定目標(biāo)客戶需求的真實(shí)性。我們的定位初步構(gòu)想Part 5吸引上海西區(qū)財(cái)富人群改善需求的二線標(biāo)桿豪宅市場(chǎng)定位方向客戶定位方向?qū)雲(yún)^(qū)域我們的目標(biāo)客戶群主要有兩類：蘇州河南岸（天山、古北、仙霞）改善型客戶；附近區(qū)域（普陀以及市中心）的改善型客戶。此外，通過(guò)挖掘可以導(dǎo)入部分浙江、福建、香港地區(qū)的客戶。輔助客群：北區(qū)改善型浙江品牌追隨者福建投資客 香港客戶重要客群：普陀區(qū)以及市中心改善型客戶主力客群：蘇州河南岸（天山、古北、仙霞等）年 齡：主要集中在35-45歲之間；學(xué) 歷：基本以“大專及本科”為主，部分客戶受過(guò)本科以上有海外學(xué)習(xí)經(jīng)歷；家庭

43、結(jié)構(gòu)：普遍以兩代之家為主；家庭人數(shù)：以三口、四口為主，其中包含了保姆和工人，擁有工人或保姆的家庭占大半；教育狀況：約有一半左右的客戶會(huì)在子女高中階段或高中畢業(yè)后送往國(guó)外求學(xué)。從事行業(yè)：主要分布在“加工制造”、“銷售貿(mào)易”等行業(yè)，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)早就的精英階層；擔(dān)任職務(wù)：私營(yíng)企業(yè)主，大型國(guó)企及跨國(guó)公司的高管。置業(yè)次數(shù)：均為多次置業(yè)，置業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，初期接觸往往難以接近及進(jìn)行有效引導(dǎo)；置業(yè)目的：購(gòu)買時(shí)普遍表示以長(zhǎng)期居住為主，但實(shí)際購(gòu)買后的使用率并不高，往往轉(zhuǎn)換為投資、收藏、商務(wù)等驅(qū)動(dòng)因素：普遍是在尋找理想的居家之所，家庭觀念強(qiáng)，關(guān)注家人的居住感受；產(chǎn)品關(guān)注：視覺(jué)沖擊力強(qiáng)的物業(yè)，客戶關(guān)注點(diǎn)依次是“品質(zhì)”、“配

44、套”、“物業(yè)管理”、“會(huì)所”、“戶型”。付款方式：以按揭付款為主，但普遍表示是為了資金更好的流動(dòng)，避免房子占用太多資金，部分客戶無(wú)所謂，3-4成客戶財(cái)富實(shí)力相當(dāng)強(qiáng)并傾向于一次性付款?？蛻舳ㄎ环较蛭锢韺傩跃?所私人會(huì)所資 產(chǎn)核心需求交通的便捷程度產(chǎn)品和家庭需求的契合度生活配套 地段的特殊性 項(xiàng)目的標(biāo)識(shí)性 產(chǎn)品與社交需求的契合度 地段的稀缺性 產(chǎn)品的獨(dú)特性 項(xiàng)目的未來(lái)增值能力客戶定位方向核心需求定位類型價(jià)值特征及典型個(gè)案資源型1奢華型2氣質(zhì)型3利用難以復(fù)制的自身資源為賣點(diǎn)吸引目標(biāo)客戶，如CBD商業(yè)、黃浦江、蘇州河。典型個(gè)案如白金灣府邸、 財(cái)富海景花園、尚海灣豪庭打造金碧輝煌的宮殿級(jí)奢華形象，主要吸

45、引個(gè)體戶、民營(yíng)企業(yè)家等爆發(fā)戶類客源。典型個(gè)案如星河灣、九龍倉(cāng)璽園以人文和格調(diào)為形象，以涉外人群和內(nèi)地精英高管（持股）等精神貴族為主要客源。典型個(gè)案如華潤(rùn)外灘九里、新華路一號(hào)產(chǎn)品定位方向產(chǎn)品定位方向以氣質(zhì)型豪宅為定位方向戶型定位方向二房：130-150平方米，占20%三房：180-220平方米，占30%四房：250-300平方米，占50%本項(xiàng)目戶型面積既要在區(qū)域市場(chǎng)中體現(xiàn)舒適性，又必須和上海一線豪宅保持戶型面積差距：報(bào)告附件Part 5PPI走勢(shì)GDP增長(zhǎng)全年預(yù)期9.5-10%。即使不計(jì)房地產(chǎn)投資貢獻(xiàn)，也將在8%左右9月達(dá)到3.6%，創(chuàng)下歷史新高，10-12月可能加息CPI走勢(shì)繼續(xù)高企，增加房產(chǎn)

46、開(kāi)發(fā)成本，加劇房?jī)r(jià)上漲壓力匯率走勢(shì)將采用溫和漸進(jìn)升值，海外熱錢存在大規(guī)模涌入可能經(jīng)濟(jì)軟著陸，增長(zhǎng)減緩和溫和通脹成為主基調(diào)附件一：宏觀經(jīng)濟(jì)與政策環(huán)境分析關(guān)注一：銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)增大房地產(chǎn)泡沫不斷膨大，泡沫不斷積累，房地產(chǎn)及與之相系的個(gè)人住房按揭貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。在房地產(chǎn)市場(chǎng)溫和調(diào)整的情況下，對(duì)銀行的影響不大。即使房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生大幅度的調(diào)整，中國(guó)的銀行業(yè)面臨的危機(jī)不會(huì)擴(kuò)大為全球危機(jī)。相對(duì)于房地產(chǎn)，地方政府融資平臺(tái)給銀行系統(tǒng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)的可能更大。在僅存在房地產(chǎn)市場(chǎng)向下溫和調(diào)整而經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不發(fā)生改變的情況下，呆壞賬風(fēng)險(xiǎn)尚在銀行可控水平。銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)增大，將導(dǎo)致中央政府以及銀監(jiān)會(huì)進(jìn)一步警惕房地產(chǎn)泡沫危機(jī)

47、，信貸政策也將長(zhǎng)期收緊。附件一：宏觀經(jīng)濟(jì)與政策環(huán)境分析09年10月，希臘債務(wù)危機(jī)曝光，2010年4月以后，危機(jī)急劇惡化。債務(wù)危機(jī)在希臘爆發(fā)后，希臘財(cái)政改革困難重重，危機(jī)有全面擴(kuò)散的危險(xiǎn)。歐元區(qū)總體債務(wù)水平并不高，且債務(wù)杠桿有限和資產(chǎn)證券化程度較低，在各國(guó)政府干預(yù)下，債務(wù)危機(jī)的傳染性有限，影響將小于美國(guó)次級(jí)債危機(jī)。中國(guó)持有歐元區(qū)資產(chǎn)較少，債務(wù)危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的直接影響有限，但是可能通過(guò)影響出口對(duì)中國(guó)產(chǎn)生較大的間接影響。歐元區(qū)危機(jī)沖擊中國(guó)的結(jié)果，主要是通過(guò)歐洲經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩，增加了中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不確定性，從而使中央政府在對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控方面更為謹(jǐn)慎。關(guān)注二：歐元區(qū)危機(jī)沖擊中國(guó)附件一：宏觀經(jīng)濟(jì)與政策環(huán)境分析國(guó)十

48、條影響有限，二次調(diào)控再度出臺(tái)出臺(tái)時(shí)間政策標(biāo)題主要內(nèi)容調(diào)控特點(diǎn)2010年4月17日國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知（國(guó)十條）對(duì)地方政府實(shí)施考核問(wèn)責(zé)制、二套房首付50%、第三套房不予貸款、限制異地購(gòu)房貸款、限定購(gòu)房套數(shù)等對(duì)投資需求的強(qiáng)力調(diào)控措施，擠壓投資泡沫。同時(shí)將新增貸款撤離高危風(fēng)險(xiǎn)區(qū)，為可能發(fā)生的市場(chǎng)動(dòng)蕩做好防御機(jī)制2010年4月20日關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知 取得預(yù)售證之前不得收取定金，不得參加展銷活動(dòng)。取得預(yù)售證之后必須在10日內(nèi)一次性公開(kāi)房源價(jià)格。完善市場(chǎng)機(jī)制，控制房?jī)r(jià)上漲2010年6月3日關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作通知再一次要求地方稅務(wù)

49、機(jī)關(guān)全面開(kāi)展土地增值稅清算審核工作，其中上海預(yù)征率不得低于2% 收緊開(kāi)發(fā)商資金鏈，迫使其降價(jià)銷售2010年8月23日 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管規(guī)范商品住房預(yù)銷售行為的通知（滬5條）4月20日關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知的強(qiáng)化版文件由于前期政策貫徹不力，虛擬交易、捂盤惜售行為仍較十分普遍。因此再次強(qiáng)調(diào)并細(xì)化執(zhí)行2010年9月15日預(yù)售備案需一房一價(jià)，新盤單價(jià)超3萬(wàn)須市級(jí)審批8月23日“滬5條”的后續(xù)組合政策。不但強(qiáng)調(diào)前文，更提出新盤單價(jià)超3萬(wàn)須市級(jí)審批主要目的是控制3-4萬(wàn)單價(jià)短期供應(yīng)，人為做低上海樓市成交價(jià)格，以對(duì)付中央考核為主。2010年9月27日關(guān)

50、于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知 嚴(yán)格住房建設(shè)用地出讓管理，因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上的，將禁止競(jìng)買人參加土地競(jìng)買活動(dòng)。增加供應(yīng)，抑制房?jī)r(jià)上漲，是對(duì)今年4月“國(guó)10條”的強(qiáng)調(diào)，也可能是二次調(diào)控的開(kāi)端 2010年9月29日二次調(diào)控政策公布（京5條）限制購(gòu)房套數(shù)、全面禁止異地購(gòu)房貸款、土地增值稅稽查、落實(shí)保障房供應(yīng)計(jì)劃、查處開(kāi)發(fā)商捂盤惜售行為取消首次購(gòu)買90平方米以下房屋首付優(yōu)惠，取消所得稅優(yōu)惠，強(qiáng)調(diào)落實(shí)二套信貸政策。2010年10月8日關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作的若干意見(jiàn)（滬12條） 從限購(gòu)1套、信貸收緊、公積金貸款收緊、動(dòng)遷房可提前上市（5年變3年）等方面落實(shí) “京5條”從明確限購(gòu)套數(shù)等方面，全面落實(shí) “京5條”附件一：宏觀經(jīng)濟(jì)與政策環(huán)境分析趨勢(shì)一：房地產(chǎn)去金融化金融危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，中國(guó)的基礎(chǔ)貨幣發(fā)行已超兩萬(wàn)億美元，已和美國(guó)基本相當(dāng)，而廣義貨幣達(dá)65萬(wàn)億人民幣甚至已超過(guò)美國(guó)。但中國(guó)的GDP只有美