北京ZZ辦公樓物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書

1、第一部分分 #物業(yè)管管理有限限公司簡簡介及業(yè)業(yè)績一、公司司的介紹紹二、公司司所獲榮榮譽、獎獎勵三、公司司業(yè)績1、對內(nèi)內(nèi)承接的的項目2、對外外承接的的項目第二部分分 #辦辦公樓物物業(yè)管理理服務(wù)規(guī)規(guī)劃#辦公樓樓位于#，總建建筑面積積近3萬萬平方米米，包括括高檔商商務(wù)辦公樓、餐廳、酒店。該項目目位于#，具有優(yōu)優(yōu)越的地地理位置置和便利利的外部部交通環(huán)環(huán)境；設(shè)設(shè)施設(shè)備備優(yōu)良，具有現(xiàn)現(xiàn)代智能能化系統(tǒng)統(tǒng)，各項項功能齊齊全，可可提供舒舒適的辦辦公環(huán)境境，將為為#樹立良良好的形形象?；谏鲜鍪鲆蛩兀覀冋J(rèn)認(rèn)為#辦辦公樓的的發(fā)展空空間潛力力很大。作為高高質(zhì)量物物業(yè)項目目，建成成后必然然要求提提供有與與之相適適應(yīng)

2、的高高質(zhì)量的的物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)水準(zhǔn)。我公司司將憑借借#中中心特有有企業(yè)文文化底蘊蘊和統(tǒng)配配的人力力資源優(yōu)優(yōu)勢，整整合的傳傳統(tǒng)與高高新技術(shù)術(shù)優(yōu)勢，成熟、規(guī)范的的管理優(yōu)優(yōu)勢，放放射型信信息優(yōu)勢勢等，做做好業(yè)主主的管家家，提供供一流的的物業(yè)服服務(wù)，使使物業(yè)保保值、升升值。運運用科學(xué)學(xué)的管理理方法，提升大大廈形象象。綜合合分析，我們擬擬定出物物業(yè)管理理的五點點設(shè)想及及策劃。實施“人人性化”物業(yè)管管理人性，是是人類亙亙古不變變的永恒恒主題；崇尚人人性，是是我公司司的精髓髓。在海海關(guān)大廈廈，我們們將廣泛泛引入人人性化物物業(yè)管理理的理念念，以關(guān)關(guān)注員工工的不同同需求、關(guān)注物物業(yè)使用用者的工工作環(huán)境境質(zhì)量、關(guān)

3、注大大廈的整整體氛圍圍為特征征的物業(yè)業(yè)管理，使該項項目成為為“人性”得以充充分張揚揚的生存存空間。我們在在“#大廈廈”將實施施“人性化化”物業(yè)管管理的設(shè)設(shè)想及策策劃具體體為：引入“重重視員工工”的管理理理念員工是人人性化物物業(yè)管理理的實施施者，只只有“善待員員工”才能實實現(xiàn)“善待客客戶”。多層次、多角度度地激勵勵員工，以滿足足員工物物質(zhì)與精精神需要要；主張管理理者與員員工之間間的充分分溝通，體現(xiàn)人人與人之之間的人人格平等等；關(guān)注員工工自我價價值的實實現(xiàn)，使使員工與與企業(yè)同同步發(fā)展展；為員工創(chuàng)創(chuàng)造公平平競爭的的工作氛氛圍，實實現(xiàn)“能者上上，平者者讓，庸庸者下”；為員工設(shè)設(shè)計職業(yè)業(yè)生涯，通過培培訓(xùn)

4、，使使每一個個物業(yè)管管理員可可以成為為職業(yè)管管理處主主任和職職業(yè)經(jīng)理理。辦公環(huán)境境管理中中人性化化因素的的融入“以人為為本”的辦公公環(huán)境概概念管理公司司在介入入#大廈廈的管理理后，將將憑借豐豐富的物物業(yè)管理理實踐經(jīng)經(jīng)驗并充充分了解解客戶之之辦公需需求，將將“以人為為本”的辦公公概念引引入到#大大廈的環(huán)環(huán)境管理理中去，把環(huán)境境意識、人與環(huán)環(huán)境的協(xié)協(xié)調(diào)與契契合放在在首位，使客戶戶感受到到#大廈的的文明和和環(huán)境的的清麗和和諧。實施“便便利辦公公環(huán)境計計劃”為客戶戶提供所所需的各各項特約約服務(wù)，解決客客戶后顧顧之憂。為客戶提提供體貼貼入微的的關(guān)懷傾聽客戶戶心聲，確立“善待客客戶”的職業(yè)業(yè)意識。安排“客

5、戶接接待日”，傾聽聽客戶心心聲，滿滿足客戶戶的合理理需求。全面實施施綠色環(huán)環(huán)境保護護計劃環(huán)境保護護是二十十一世紀(jì)紀(jì)人類最最關(guān)注的的主題，綠色環(huán)環(huán)保將成成為一種種潮流。#大大廈的“環(huán)保指指標(biāo)”則成為為衡量#大大廈物業(yè)業(yè)管理水水平的重重要標(biāo)志志，也是是客戶的的人性需需要。因因此，我我們將在在物業(yè)管管理中導(dǎo)導(dǎo)入ISSO1440000環(huán)境管管理體系系，全面面實施環(huán)環(huán)境保護護計劃，從大廈廈園區(qū)綠綠化覆蓋蓋率、排排污排水水設(shè)施、垃圾處處理、噪噪聲處理理及營造造自然景景觀等方方面采取取一系列列環(huán)保措措施。充分運用用現(xiàn)代科科學(xué)管理理方法提高#大廈物物業(yè)管理理水平必必須充分分運用現(xiàn)現(xiàn)代科學(xué)學(xué)管理方方法。如如果我

6、公公司能獲獲得#大廈廈的管理理權(quán)，我我們將充充分運用用我公司司已經(jīng)建建立起來來的四個個系統(tǒng)ISSO90002國國際質(zhì)量量保證體體系、MMIS系系統(tǒng)（信信息管理理系統(tǒng)）、CIIS系統(tǒng)統(tǒng)（企業(yè)業(yè)形象識識別系統(tǒng)統(tǒng)）、CCS系統(tǒng)統(tǒng)（客戶戶滿意戰(zhàn)戰(zhàn)略）確確保海關(guān)關(guān)大廈的的管理服服務(wù)始終終保持一一流水平平。1、ISSO90002質(zhì)質(zhì)量保證證體系對管管理服務(wù)務(wù)運作的的規(guī)范本公司已已經(jīng)建立立起科學(xué)學(xué)嚴(yán)密的的ISOO90002質(zhì)量量保證體體系并在在所管項項目上成成功運作作，管理理服務(wù)運運作的每每一個行行為都在在該體系系中有明明確的規(guī)規(guī)范和界界定，為為我們的的管理服服務(wù)提供供質(zhì)量保保證。2、MIIS系統(tǒng)統(tǒng)（信息息

7、管理系系統(tǒng)）對信信息處理理的規(guī)范范#大廈智智能化程程度高，故信息息快速反反饋并及及時處理理十分重重要，為為了保證證#大廈信信息反饋饋渠道通通暢，確確保所有有信息都都能得到到及時處處理，我我們建議議在管理理處機構(gòu)構(gòu)中設(shè)置置“智能控控制中心心”。該中中心除了了對樓宇宇各種智智能化設(shè)設(shè)備進(jìn)行行控制外外，還負(fù)負(fù)責(zé)樓宇宇所有信信息的接接受和處處理，并并在處理理措施指指令發(fā)出出后進(jìn)行行跟蹤。3、CIIS系統(tǒng)統(tǒng)（企業(yè)業(yè)形象設(shè)設(shè)計系統(tǒng)統(tǒng)）提升大大廈的文文化品味味我們將對對#大廈廈的形象象設(shè)計提提供參考考意見及及方案。該設(shè)計計內(nèi)容包包括大廈廈標(biāo)識、導(dǎo)向系系統(tǒng)、配配套設(shè)施施的色調(diào)調(diào)、員工工的服飾飾、標(biāo)牌牌等。4、

8、CSS系統(tǒng)（顧客滿滿意戰(zhàn)略略）為客戶戶提供全全方位服服務(wù)將在#大廈實實施顧客客滿意戰(zhàn)戰(zhàn)略，一一切從客客戶需要要出發(fā)，以客戶戶滿意為為目標(biāo)，為客戶戶提供全全方位的的服務(wù)。堅持管理理服務(wù)運運作規(guī)范范化在#大廈廈的物業(yè)業(yè)管理中中，我們們將在發(fā)發(fā)展商的的支持和和配合下下，嚴(yán)格格按照北北京市有有關(guān)物業(yè)業(yè)管理條條例的規(guī)規(guī)定對大大廈實行行規(guī)范化化管理，確保發(fā)發(fā)展商、物業(yè)管管理人、客戶三三者處于于良性互互動的狀狀態(tài)之中中。此外外，我們們在嚴(yán)格格執(zhí)行條條例的同同時，還還將對日日常管理理的有關(guān)關(guān)問題做做有益的的探索，為#大大廈的物物業(yè)管理理步入健健康的發(fā)發(fā)展軌道道做出貢貢獻(xiàn)。充分發(fā)揮揮高科技技在管理理中的作作用管

9、理公司司建議在在大廈的的管理中中，根據(jù)據(jù)大廈的的實際情情況逐步步建立及及使用高高科技現(xiàn)現(xiàn)代化的的管理方方法管理理大廈包包括：樓宇自動動化系統(tǒng)統(tǒng)（BAA）辦公自動動化系統(tǒng)統(tǒng)（OAA）通訊自動動化系統(tǒng)統(tǒng)（CAA）消防自動動化系統(tǒng)統(tǒng)（FAA）保安自動動化系統(tǒng)統(tǒng)（SAA）物業(yè)管理理自動化化系統(tǒng)（MA）第三部分分：保養(yǎng)養(yǎng)、保安安、保潔潔管理計計劃第一章 大廈廈維修保保養(yǎng)（管管理）計計劃書第一節(jié) 概述述#辦公公樓維修修保養(yǎng)的的基本任任務(wù)是確確保該項項目之建建筑物、內(nèi)外裝裝璜、基基礎(chǔ)設(shè)施施、服務(wù)務(wù)設(shè)施、機電設(shè)設(shè)備的完完好和正正常運行行使用。適應(yīng)高高檔寫字字樓(及酒店店)辦公和和經(jīng)營服服務(wù)需要要。保持持并提高

10、高“硬件”水平使使大廈保保值增值值，為大大廈的長長遠(yuǎn)發(fā)展展打下穩(wěn)穩(wěn)定的物物質(zhì)基礎(chǔ)礎(chǔ)。實施維修修保養(yǎng)項項目的綜綜合管理理，是完完成既定定任務(wù)的的保障。我們認(rèn)認(rèn)為根據(jù)據(jù)#大大廈的使使用和經(jīng)經(jīng)營需要要，結(jié)合合該物業(yè)業(yè)的實際際情況，將維修修保養(yǎng)范范疇內(nèi)諸諸因素的的各主要要方面及及各重點點環(huán)節(jié)科科學(xué)地、有機地地結(jié)合起起來，發(fā)發(fā)揮整體體實力，是完成成管理目目標(biāo)、保保證質(zhì)量量和提高高綜合效效益的有有效手段段。本計劃書書系統(tǒng)地地概括了了#辦公公樓維修修保養(yǎng)的的組織制制度、技技術(shù)管理理、設(shè)備備計劃保保養(yǎng)、維維修服務(wù)務(wù)、能源源和材料料管理的的實施方方案，注注重了操操作性。就設(shè)備備設(shè)施維維修保養(yǎng)養(yǎng)作業(yè)等等重要的的操

11、作環(huán)環(huán)節(jié)進(jìn)行行簡淺展展開，希希望能成成為較切切合實際際的作業(yè)業(yè)指導(dǎo)綱綱領(lǐng)。末端具體體工作計計劃、操操作程序序及規(guī)章章制度等等應(yīng)在實實際工作作中根據(jù)據(jù)不同的的具體情情況和業(yè)業(yè)主委托托的實際際管理內(nèi)內(nèi)容進(jìn)行行細(xì)化和和量化。第二節(jié) 組織織制度部門名稱稱：工程程部(或維修修部)大廈廈工程維維修服務(wù)務(wù)部門一崗位位設(shè)置維修保養(yǎng)養(yǎng)主管(工程師師): 1人變電站/發(fā)電機機運行值值班: 44人冷凍機和和空調(diào)系系統(tǒng)運行行維修: 4人熱力站/水/燃?xì)?消防水水系統(tǒng)運運行: 4人樓宇自控控/衛(wèi)星電電視運行行值班和電話線線路/報警線線路等弱弱電維修修: 55人水/電/空調(diào)末末端維修修和客戶戶綜合維維修服務(wù)務(wù): 6人人土

12、建/裝裝修日常常維修: 2人人合計: 26人人人員素質(zhì)質(zhì):主管: 工程師師或技師師職稱，10年以以上工作作經(jīng)驗。電站電工工: 有高壓壓電工操操作證和和入網(wǎng)證證，中級級以上技技術(shù)等級級，5年以上上工作經(jīng)經(jīng)驗。維修電工工: 有(高)低壓電電工操作作證，中中級以上上技術(shù)等等級，33年以上上物業(yè)維維修服務(wù)務(wù)經(jīng)驗。水/暖/空調(diào)工工：有相相應(yīng)操作作證，55年以上上專業(yè)經(jīng)經(jīng)驗。有有物業(yè)維維修服務(wù)務(wù)經(jīng)驗。弱電技工工： 弱電技技術(shù)5年以上上，有樓樓宇自控控運行經(jīng)經(jīng)驗。懂懂消防自自控、衛(wèi)衛(wèi)星電視視、通訊訊線路運運行維修修。二崗位位責(zé)任維修保養(yǎng)養(yǎng)主管: 直接接上級-項項目經(jīng)理理工作范圍圍：大廈廈所屬建建筑物、裝飾裝

13、裝潢、基基礎(chǔ)設(shè)施施、各類類機電設(shè)設(shè)備的運運行、維維修、保保養(yǎng)工作作的管理理；各類類內(nèi)部工工程大修修改造工工作管理理；日常常維修、服務(wù)管管理。對工程部部所有員員工負(fù)有有領(lǐng)導(dǎo)、組織、教育的的責(zé)任。制定部門門工作計計劃、費費用計劃劃并組織織執(zhí)行和和過程的的控制。對員工人人身安全全、設(shè)備備運行安安全進(jìn)行行檢查、督導(dǎo)。制定或?qū)弻徟こ坛滩扛鞣N種規(guī)章制制度和工工作規(guī)范范。向經(jīng)理報報告工作作完成情情況、費費用執(zhí)行行情況及及經(jīng)營情情況。工程師（主管兼兼）。直直接上級級：公司司工程部部總監(jiān)管理工作作范圍：全面技技術(shù)管理理工作。負(fù)責(zé)大大廈“硬件”設(shè)備設(shè)設(shè)施的技技術(shù)管理理和員工工的技能能培訓(xùn)。制定設(shè)備備設(shè)施維維修保

14、養(yǎng)養(yǎng)計劃，并提供供技術(shù)保保障。（2）制制定操作作規(guī)程和和質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。（3）對對維修保保養(yǎng)的操操作過程程實施控控制，維維修保養(yǎng)養(yǎng)工作完完成后驗驗收。（4）維維修費用用預(yù)算、成本控控制、維維修材料料備件的的審核及及確認(rèn)。（5）大大修、改改造方案案的制定定及；客客戶二裝裝工程方方案及技技術(shù)資料料的審批批。能源使用用管理。業(yè)務(wù)工作作范圍:所轄專業(yè)業(yè)的維修修、保養(yǎng)養(yǎng)、服務(wù)務(wù)的組織織工作。專業(yè)維修修保養(yǎng)計計劃制定定和實施施，完成成各種工工作任務(wù)務(wù)。專業(yè)技術(shù)術(shù)工作的的實施及及有關(guān)的的工程方方案審查查，完工工驗收。專業(yè)費用用預(yù)算，并控制制費用的的使用。員工業(yè)務(wù)務(wù)分配和和業(yè)務(wù)考考核。專專業(yè)系統(tǒng)統(tǒng)規(guī)章制制度的建建

15、立與執(zhí)執(zhí)行。其它日常常管理工工作和維維修保養(yǎng)養(yǎng)的實際際操作。班組（或或崗位）領(lǐng)班。具體日常常運行值值班、維維修、服服務(wù)工作作的分配配和操作作。執(zhí)行保養(yǎng)養(yǎng)計劃并并保證質(zhì)質(zhì)量。執(zhí)行主管管工程師師安排的的工作指指令。及時處理理報修和和投訴。負(fù)責(zé)分管管設(shè)備的的安全和和員工的的操作安安全。與員工共共同操作作。5技工工。直接接上級：領(lǐng)班按崗位分分配和責(zé)責(zé)任制規(guī)規(guī)定，完完成各類類工作任任務(wù)。（各項工工作制度度、規(guī)范范及崗位位分配另另行制定定）。值班調(diào)度度(樓宇自自控值班班員兼)。 直接接上級：主管。 （1）224小時時受理各各方面的的報修、投訴。隨時分分配給各各班組員員工或通通報各級級有關(guān)人人員處理理，并得

16、得到反饋饋。（2）隨隨時掌握握員工動動態(tài)分布布情況，及時進(jìn)進(jìn)行維修修服務(wù)中中的人員員協(xié)調(diào)互互補。（3）及及時傳達(dá)達(dá)上級臨臨時安排排的工作作指令。（4）服服務(wù)中的的聯(lián)絡(luò)、約定、配合、協(xié)調(diào)。組織處處理緊急急事件。（5）規(guī)規(guī)定的外外部事務(wù)務(wù)及有關(guān)關(guān)業(yè)務(wù)手手續(xù)的聯(lián)聯(lián)絡(luò)、辦辦理。檔案、資資料管理理；文秘秘性工作作。三考核核制度根據(jù)不同同的工作作崗位和和工作性性質(zhì)分別別建立各各類考核核規(guī)章。部門逐級級考核：制定系系統(tǒng)、班班組崗位位逐級考考核標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和辦法法。員工逐級級考核：制定領(lǐng)領(lǐng)班、技技工逐級級考核標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和辦辦法?？己藘?nèi)容容：（細(xì)細(xì)則另定定）部門考核核 a保養(yǎng)計計劃完成成情況。b設(shè)備完完好率和和運行情情況

17、。c服務(wù)質(zhì)質(zhì)量。d費用執(zhí)執(zhí)行情況況。員工考核核 a績效。b業(yè)務(wù)能能力技術(shù)術(shù)水平。c工作質(zhì)質(zhì)量。d服務(wù)態(tài)態(tài)度。第三節(jié) 技術(shù)術(shù)管理一技術(shù)術(shù)資料管管理（一）制制定詳細(xì)細(xì)的技術(shù)術(shù)資料管管理制度度，細(xì)化化技術(shù)資資料的收收集、存存檔、保保護、修修改、變變更、使使用、移移交等辦辦法及程程序（細(xì)細(xì)則另定定）：技術(shù)資料料交接程程序和日日常收集集辦法。設(shè)備改造造或變更更后強制制修改或或變更資資料規(guī)定定。資料存檔檔及保護護辦法。技術(shù)資料料使用、復(fù)印、分配規(guī)規(guī)則及內(nèi)內(nèi)部資源源共享方方法。（二）技技術(shù)資料料內(nèi)容：各類竣工工圖紙、原始資資料。各類技術(shù)術(shù)修改材材料、圖圖紙、文文件。設(shè)備設(shè)施施運行、維修檔檔案。設(shè)備設(shè)施施說明

18、書書及其備備品備件件規(guī)格、型號、供貨來來源。政府和行行業(yè)管理理部門對對設(shè)備設(shè)設(shè)施有關(guān)關(guān)檢測報報告、使使用批準(zhǔn)準(zhǔn)文件、認(rèn)證等等材料。各有關(guān)的的技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。二基本本技術(shù)保保障建立基本本技術(shù)保保障體系系。由工工程師牽牽頭，高高中級專專業(yè)技工工具體負(fù)負(fù)責(zé)的綜綜合技術(shù)術(shù)力量，是確保保大廈經(jīng)經(jīng)營檔次次和正常常運轉(zhuǎn)的的必要條條件。技技術(shù)力量量的調(diào)配配方式，根據(jù)工工作性質(zhì)質(zhì)和服務(wù)務(wù)要求屆屆時具體體制定。技術(shù)人人員的配配置,重點采采用以下下方法：日常維修修及服務(wù)務(wù)以技技工為主主。逐步步建立細(xì)細(xì)致的工工作流程程和操作作規(guī)范。以標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化和科科學(xué)的靈靈活性確確保工作作質(zhì)量。保養(yǎng)、大大修、工工程、改改造在得到到業(yè)主委委

19、托后由由工程師師直接負(fù)負(fù)責(zé)，具具體操作作由技工工分工實實施。制制定詳細(xì)細(xì)的技術(shù)術(shù)流程和和本大廈廈的專業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)?！拔锕芄尽笨偛康牡木C合技技術(shù)支持持國貿(mào)貿(mào)物管公公司工程程部及其其各專業(yè)業(yè)工程師師組將全全面支持持“北京海海關(guān)大廈廈”項目的的維修保保養(yǎng)工作作，以及及酒店擴擴大經(jīng)營營的工程程需求。重點設(shè)備備納入“總部”統(tǒng)一管管理范圍圍，實施施專業(yè)技技術(shù)統(tǒng)管管，并有有備案。設(shè)備中修修、大修修技術(shù)方方案報“總部”專業(yè)技技術(shù)組審審批。大型維修修機具及及重要通通用備件件靈活調(diào)調(diào)劑，確確保供應(yīng)應(yīng)。專業(yè)技術(shù)術(shù)組定期期到項目目檢查，考評設(shè)設(shè)備情況況，并提提出整改改意見。根據(jù)實際際需要隨隨時派遣遣有關(guān)專專業(yè)工程程師

20、配合合?？偛俊皩I(yè)工程程組”隨時配配合重大大搶修、重要大大修、綜綜合技改改及其它它規(guī)模性性或復(fù)雜雜性的維維保工作作。專項技術(shù)術(shù)（或設(shè)設(shè)備）保保障：1專項項重點設(shè)設(shè)備或?qū)ｍ椉夹g(shù)術(shù)以“專項委委外合同同”為保障障，強制制保養(yǎng)和和大修。2與專專業(yè)廠家家和代理理商建立立穩(wěn)定的的業(yè)務(wù)關(guān)關(guān)系，保保證專用用備件和和關(guān)鍵技技術(shù)的提提供。3針對對性地建建立與市市政（或或政府）及社會會專業(yè)維維修隊伍伍的相對對穩(wěn)定的的業(yè)務(wù)聯(lián)聯(lián)系，用用于應(yīng)付付突發(fā)事事件、緊緊急任務(wù)務(wù)及不可可預(yù)見的的工作。4針對對工作中中遇到的的具體的的高精尖尖疑難技技術(shù)問題題，以多多種形式式適時聘聘請專項項技術(shù)人人員協(xié)助助解決并并對酒店店員工進(jìn)進(jìn)

21、行培訓(xùn)訓(xùn)。三專業(yè)業(yè)技術(shù)操操作規(guī)程程、作業(yè)業(yè)程序及及質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)1變電電站運行行規(guī)程2變電電站倒閘閘操作程程序3變電電站檢修修操作程程序4強電電低壓供供用電系系統(tǒng)運行行規(guī)程5強電電低壓維維修作業(yè)業(yè)程序6供水水系統(tǒng)運運行規(guī)程程7供水水系統(tǒng)作作業(yè)程序序8熱力力站運行行工作規(guī)規(guī)程和作作業(yè)程序序9熱力力站檢修修作業(yè)程程序10排排水、排排污系統(tǒng)統(tǒng)檢修制制度及作作業(yè)程序序 11空空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)運行規(guī)規(guī)程12空空調(diào)制冷冷檢修作作業(yè)程序序13空空調(diào)送、回風(fēng)系系統(tǒng)檢修修作業(yè)程程序14衛(wèi)衛(wèi)星接受受站運行行規(guī)程及及檢修程程序15消消防報警警系統(tǒng)運運行規(guī)程程16消消防報警警故障處處理程序序17消消防報警警試驗、檢修程程序18

22、消消防聯(lián)動動系統(tǒng)試試驗、檢檢修程序序19消消防噴灑灑系統(tǒng)試試驗、檢檢修程序序20消消防栓水水系統(tǒng)試試驗、檢檢修程序序21消消防卷閘閘試驗、檢修程程序22消消防排煙煙、送風(fēng)風(fēng)設(shè)備設(shè)設(shè)施運行行、檢修修規(guī)程及及操作程程序23保保安系統(tǒng)統(tǒng)運行規(guī)規(guī)程24保保安系統(tǒng)統(tǒng)檢修、試驗程程序25.樓樓宇自控控系統(tǒng)運運行規(guī)程程26.樓樓宇自控控系統(tǒng)檢檢修程序序27.燃燃?xì)庀到y(tǒng)統(tǒng)運行規(guī)規(guī)程28.燃燃?xì)庀到y(tǒng)統(tǒng)檢修作作業(yè)程序序29.通通信系統(tǒng)統(tǒng)運行規(guī)規(guī)程30.通通信系統(tǒng)統(tǒng)檢修作作業(yè)程序序，移機機、裝機機作業(yè)程程序 31.通通信主機機、計費費、服務(wù)務(wù)系統(tǒng)作作業(yè)程序序32.裝裝飾裝修修維護作作業(yè)規(guī)程程33.建建筑物、路面、外

23、圍維維護作業(yè)業(yè)程序34.家家具木器器維修工工作規(guī)程程35.電電梯、升升降機、擦窗機機運行工工作規(guī)程程36.電電梯、升升降機、擦窗機機檢修作作業(yè)程序序37音像像設(shè)備使使用規(guī)范范及維護護程序38.廚廚房設(shè)備備使用規(guī)規(guī)范及維維護程序序39.衛(wèi)衛(wèi)生潔具具維護、檢修規(guī)規(guī)程40.各各類專用用設(shè)備操操作規(guī)程程及檢修修作業(yè)程程序41.各各類設(shè)備備、設(shè)施施，系統(tǒng)統(tǒng)維修及及保養(yǎng)質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)42.各各種設(shè)備備設(shè)施系系統(tǒng)的安安裝及施施工質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn) 43.其其它有關(guān)關(guān)安全規(guī)規(guī)程和技技術(shù)措施施四員工工技術(shù)培培訓(xùn)對員工的的技術(shù)培培訓(xùn)本著著專業(yè)技技術(shù)熟練練、一專專多能的的原則。培訓(xùn)安安排可分分為三個個階段。第一階段段，使各各

24、專業(yè)員員工盡快快熟悉大大廈內(nèi)本本專業(yè)、本崗位位的設(shè)備備設(shè)施情情況，掌掌握運行行和操作作，保證證整體運運轉(zhuǎn)。第二階段段，對重重點設(shè)備備、關(guān)鍵鍵設(shè)備透透徹掌握握，能夠夠獨立排排除故障障，獨立立進(jìn)行保保養(yǎng)。第三階段段，全面面熟悉樓樓內(nèi)各類類設(shè)備設(shè)設(shè)施。打破工種種界限，一般性性的維修修不分專專業(yè)人人人能做，提高效效率、降降低成本本。方案案如下：由甲方安安排工程程交接前前的培訓(xùn)訓(xùn)。施工工單位及及設(shè)備制制造廠家家派專人人或組織織培訓(xùn)班班，對維維修人員員培訓(xùn)其其設(shè)備的的使用、維修方方法。此此項應(yīng)屬屬“工程合合同”范圍。工程交接接后，在在保修期期內(nèi)由施施工方派派專人同同大廈維維修人員員共同參參與設(shè)備備運行，指

25、導(dǎo)并并處理專專項技術(shù)術(shù)問題，在實際際工作中中教會崗崗上維修修人員。系統(tǒng)運行行穩(wěn)定后后，由專專業(yè)工程程師（或或技師）對技工工進(jìn)行深深入的較較全面的的培訓(xùn)。專業(yè)之間間交叉培培訓(xùn)。結(jié)結(jié)合日常常工作利利用多種種形式對對員工進(jìn)進(jìn)行一專專多能培培訓(xùn)。這這是一項項長期的的工作。培訓(xùn)考核核制度。任何有有組織的的技術(shù)培培訓(xùn)都要要進(jìn)行考考核，以以確認(rèn)受受訓(xùn)者的的水平和和培訓(xùn)者者工作績績效?？⒐ぜ夹g(shù)術(shù)培訓(xùn)范范圍：機機電各系系統(tǒng)全部部設(shè)備、設(shè)施。詳細(xì)培培訓(xùn)計劃劃另定。第四節(jié) 設(shè)備備設(shè)施管管理-運運行、維維修、保保養(yǎng)實施設(shè)備備管理責(zé)責(zé)任定員員建立設(shè)備備明細(xì)臺臺帳，按按單體分分項。將主要設(shè)設(shè)備設(shè)施施按單體體確定責(zé)責(zé)任人分

26、分管。所所有維修修保養(yǎng)人人員對自自己分管管的設(shè)備備負(fù)有綜綜合管理理責(zé)任。設(shè)備分管管責(zé)任人人對設(shè)備備完好率率、設(shè)備備安全、設(shè)備保保養(yǎng)完成成情況進(jìn)進(jìn)行檢查查，并提提出有關(guān)關(guān)保養(yǎng)建建議，補補充設(shè)備備檔案。制定詳細(xì)細(xì)的設(shè)備備管理責(zé)責(zé)任制度度（細(xì)則則根據(jù)實實際情況況確定）。設(shè)備日常常運行、維修設(shè)備運行行管理方方式設(shè)備運行行按專業(yè)業(yè)系統(tǒng)管管理。由由運行主主管（或或領(lǐng)班）負(fù)責(zé)，工程師師協(xié)調(diào)。設(shè)備運行行的實施施由運行行維修班班組執(zhí)行行，各工工種分工工協(xié)作。機電系統(tǒng)統(tǒng)實行224小時時運行值值班制度度。運行人員員適用于于相關(guān)的的日常維維護、保保養(yǎng)、服服務(wù)工作作。根據(jù)餐飲飲、客房房、寫字字樓等不不同的經(jīng)經(jīng)營需要要，

27、在運運行班組組中劃分分責(zé)任區(qū)區(qū)域。設(shè)備運行行內(nèi)容：站點244小時運運行值班班電站(及及發(fā)電機機)、 中控室室(及衛(wèi)星星站)、熱力力站(及冷凍凍站)設(shè)置固固定值班班崗位，值班人人員同時時負(fù)責(zé)相相關(guān)的日日常維護護及臨時時性維修修。（具具體內(nèi)容容另定）系統(tǒng)設(shè)備備運行、維修值值班運行維修修班組實實施244小時值值班。負(fù)負(fù)責(zé)水、電、空空調(diào)、電電梯、消消防、通通信等機機電系統(tǒng)統(tǒng)的綜合合運行、維修及及相關(guān)服服務(wù)（具具體內(nèi)容容另定）運行操作作項目站點故障障處理系統(tǒng)停、送（開開關(guān)）操操作機房及基基礎(chǔ)設(shè)施施巡視公共區(qū)巡巡視系統(tǒng)運行行狀態(tài)調(diào)調(diào)整運行表格格（提要要）按專業(yè)系系統(tǒng)或設(shè)設(shè)備類型型規(guī)定運運行表格格，主要要內(nèi)

28、容如如下：各類巡視視表各類運行行記錄表表交接班表表故障處理理登記表表（三）日日常維修修內(nèi)容：系統(tǒng)設(shè)備備運行故故障處理理系統(tǒng)設(shè)備備缺陷的的維修公共區(qū)設(shè)設(shè)施維修修末端設(shè)施施、單體體設(shè)備的的故障維維修消耗品的的更換其它各類類報修（四）運運行維修修制度（提要）維修值班班制度巡視制度度維修記錄錄制度維修工作作單制度度日常維修修工作流流程（五）建建立運行行維修“速查表表”為提高工工作效率率，發(fā)揮揮員工一一專多能能的作用用，按專專業(yè)系統(tǒng)統(tǒng)建立維維修速查查表。將將關(guān)鍵部部位、故故障多發(fā)發(fā)點、系系統(tǒng)連接接各環(huán)節(jié)節(jié)及位置置等用表表格分類類表示出出來。使使任何人人對一般般故障不不用查圖圖紙即可可準(zhǔn)確到到位處理理。計

29、劃保養(yǎng)養(yǎng)建立每臺臺設(shè)備的的維修檔檔案，動動態(tài)反映映設(shè)備情情況。按專業(yè)系系統(tǒng)分別別制定詳詳細(xì)的設(shè)設(shè)備防范范性保養(yǎng)養(yǎng)計劃。制定關(guān)鍵鍵設(shè)備、重點設(shè)設(shè)備的強強制性保保養(yǎng)計劃劃強制保養(yǎng)養(yǎng)（或檢檢測）項項目1.電梯梯 22.擦窗窗機 3.消消防水泵泵 44.高壓壓配電開開關(guān) 5.電電力變壓壓器 6.熱熱力泵 7.主補水水泵 8. 消防排排煙風(fēng)機機 99.應(yīng)急急燈 10.燃?xì)忾y閥門、管管線 11.熱水閥閥門管線線 112.主主排污泵泵 113.防防盜報警警器 14.火警探探測器 155.發(fā)電電機 16.衛(wèi)星天天線結(jié)構(gòu)構(gòu) 117.樓樓頂、室室外廣告告牌(架)結(jié)構(gòu) 18.燃?xì)庠钤罹?199.桑那那電爐 200.

30、各種種蓄電池池(電瓶) 200.冷凍凍機 21.冷卻塔塔 222.其其他涉及及使用安安全的設(shè)設(shè)備防范性計計劃保養(yǎng)養(yǎng)周期1年周周期保養(yǎng)養(yǎng)計劃主主要項目目：各類電機機；消防防水泵；高低壓壓配電盤盤；電力力變壓器器；鍋爐爐；空調(diào)調(diào)主機；空調(diào)風(fēng)風(fēng)道清理理；空調(diào)調(diào)風(fēng)閥；冷熱水水主泵；避雷系系統(tǒng)；風(fēng)風(fēng)機盤管管；熱交交換器；消防煙煙（溫）感探頭頭；接地地系統(tǒng)；電話分分線箱；電力電電纜或母母線；建建筑外墻墻門窗等等。2季度度周期保保養(yǎng)計劃劃主要項項目：各類普通通水泵；空氣處處理機（風(fēng)機）；空調(diào)調(diào)散流器器（風(fēng)口口）；分分路低壓壓開關(guān)（分路電電盤）；電熱水水器；生生活水箱箱；蓄水水池；應(yīng)應(yīng)急燈；蓄電池池組；擦擦窗

31、機；交換機機、配線線架；管管井、管管溝；動動力控制制電盤；消防報報警盤；消火栓栓；燃?xì)鈿庠罹?；衛(wèi)生間間機電設(shè)設(shè)備；保保安設(shè)施施；應(yīng)急急廣播。3月周周期保養(yǎng)養(yǎng)計劃主主要項目目：空調(diào)過濾濾網(wǎng)；排排污泵；排污井井及管道道；水箱箱清洗；給排水水自控裝裝置；電電梯；發(fā)發(fā)電機等等。大修及更更新改造造大修的含含義。符符合下列列情形之之一，即即視為大大修。發(fā)生的單單項維修修費用符符合海關(guān)關(guān)財務(wù)制制度規(guī)定定的固定定資產(chǎn)列列支金額額的。（如高價價值零備備件和材材料。）發(fā)生固定定資產(chǎn)增增值的項項目。（如設(shè)備備設(shè)施更更換、改改造、安安裝等。）財務(wù)已列列入固定定資產(chǎn)的的低值項項目，其其一次性性維修費費用等于于或大于于設(shè)

32、備整整體價值值的。（如整體體不能更更換或貨貨源困難難的低值值設(shè)備。）超過折舊舊期的設(shè)設(shè)備維修修。實施大修修的辦法法根據(jù)實際際情況提提出大修修計劃及及其預(yù)算算。制定大修修技術(shù)方方案和實實施方案案。由海關(guān)決決定是否否由維修修保養(yǎng)人人員或物物管公司司專業(yè)隊隊操作執(zhí)執(zhí)行。必必要時委委托工程程隊伍或或廠商執(zhí)執(zhí)行。按規(guī)定進(jìn)進(jìn)行檢查查驗收。工程管理理協(xié)助#管管理項目目使用和經(jīng)經(jīng)營過程程中的土土建、機機電、裝裝修等改改造工程程或安裝裝工程。大廈擴大大經(jīng)營增增加的工工程項目目。大廈內(nèi)客客戶自行行實施的的二次裝裝修工程程?？蛻敉俗庾夂蟆白鈪^(qū)恢恢復(fù)“工程。工程管理理制度內(nèi)部施工工管理程程序。內(nèi)部施工工驗收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)?？?/p>

33、戶施工工管理程程序。客戶裝修修技術(shù)審審批程序序?？蛻羰┕すがF(xiàn)場管管理規(guī)定定?？蛻粞b修修技術(shù)規(guī)規(guī)范、驗驗收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（各專專業(yè)）。維修保養(yǎng)養(yǎng)應(yīng)急措措施（提提要）組織措施施應(yīng)急預(yù)預(yù)案制定細(xì)致致的突發(fā)發(fā)事件應(yīng)應(yīng)急預(yù)案案。落實應(yīng)急急人員，強化全全體員工工的應(yīng)變變能力。規(guī)定聯(lián)絡(luò)絡(luò)方式，確定人人員及時時到位。技術(shù)措施施事先假設(shè)設(shè)可能發(fā)發(fā)生的各各種緊急急情況，制定技技術(shù)處理理程序并并要求員員工熟知知。如：火災(zāi)撲撲救保障障程序、斷電處處理程序序、跑水水處理程程序等。維修值班班室配備備專用應(yīng)應(yīng)急工具具。制定善后后措施（各主要要設(shè)備設(shè)設(shè)施）。主要應(yīng)急急內(nèi)容：火警（災(zāi)災(zāi)）、跑跑水、斷斷電、設(shè)設(shè)備重大大事故、人身重重大事

34、故故、防汛汛等。工程部緊緊急事件件處理原原則保障生命命、保護護設(shè)備、減少損損失搶救現(xiàn)場場、防止止擴大、控制影影響分清主次次、人力力得當(dāng)、穩(wěn)定大大局七 建建議部分分需業(yè)主主另行“委外”的專項項維修（或保養(yǎng)養(yǎng)）合同電梯保養(yǎng)養(yǎng)及其大大修冷凍機保保養(yǎng)及大大修電話交換換機主機機系統(tǒng)及及其軟件件、計費費子系統(tǒng)統(tǒng)保養(yǎng)消防監(jiān)控控主機系系統(tǒng)及其其軟件保保養(yǎng)保安監(jiān)控控系統(tǒng)主主機及其其軟件空調(diào)機組組大修樓宇自控控主機保保養(yǎng)政府或行行業(yè)管理理部門規(guī)規(guī)定的各各種檢測測或強制制保養(yǎng)其它技術(shù)術(shù)壟斷性性專業(yè)設(shè)設(shè)備的保保養(yǎng)及其其大修第五節(jié) 維修修服務(wù)一維修修服務(wù)的的含義及及內(nèi)容大廈內(nèi)各各部門和和客戶（或客人人）日常常對設(shè)備備設(shè)

35、施及及其功能能需求的的報修、投訴、申請之之工作項項目，視視為維修修服務(wù)。根據(jù)設(shè)設(shè)備設(shè)施施使用權(quán)權(quán)或產(chǎn)權(quán)權(quán)的劃分分以及銷銷售或服服務(wù)合同同的規(guī)定定，維修修服務(wù)分分為“無償服服務(wù)”和“有償服服務(wù)”。1無償償服務(wù)大廈廈應(yīng)提供供的無償償使用和和保修的的設(shè)備設(shè)設(shè)施及其其應(yīng)有的的功能保保證的維維修、安安裝等項項目。包包括依合合同對客客戶的服服務(wù)和對對各部門門的服務(wù)務(wù)。2有償償服務(wù)主要要是對客客戶自管管自用或或客戶產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的設(shè)設(shè)備設(shè)施施的維修修服務(wù)和和特殊需需求之工工作項目目。如：寫字間間客戶自自備設(shè)備備及維修修消耗品品等。3“報報修”與“投訴”為提提高維修修服務(wù)質(zhì)質(zhì)量和效效率，需需合理設(shè)設(shè)置維修修服務(wù)管管理

36、程序序，適當(dāng)當(dāng)區(qū)分“報修”與“投訴”是必要要的。一一般情況況下，報報修是指指被服務(wù)務(wù)方正常常的維修修通知或或請求，維修人人員按正正常工作作程序處處理；投投訴是指指服務(wù)對對象對大大廈的軟軟、硬件件服務(wù)不不滿意而而提出的的合理要要求，維維修人員員按特殊殊程序處處理。二維修修服務(wù)主主要工作作制度及及其基本本程序1主要要工作制制度：（1）值班班負(fù)責(zé)制制及其崗崗位負(fù)責(zé)責(zé)制（2）“工作單單（票）”制度。包括“維修單單”、“工作指指令”、“工作申申請單”等（3）維維修服務(wù)務(wù)記錄及及反饋制制度（4）維維修服務(wù)務(wù)核算及及取費制制度（5）服服務(wù)質(zhì)量量保障制制度。包包括到場場時間、服務(wù)態(tài)態(tài)度、維維修質(zhì)量量、滿意意率

37、等 2基基本程序序：到場處理有關(guān)維修人員通知 工作分分配（工工作單） 持持單報修投訴信息息值班員 反饋饋 維修人人員持單單反饋 操作作 報修投訴人簽字認(rèn)可三建立立維修服服務(wù)擋案案對外以客客戶為單單位，對對內(nèi)以各各經(jīng)營或或服務(wù)區(qū)區(qū)域為單單位（如如房號等等）建立立維修服服務(wù)檔案案，以保保證維修修服務(wù)的的連續(xù)性性并為維維修保養(yǎng)養(yǎng)計劃提提供依據(jù)據(jù)。特別別是客戶戶維修擋擋案，將將對客戶戶的起租租、退租租、維修修、有償償服務(wù)收收費等起起著重要要作用?？蛻艟S修修服務(wù)檔檔案包括括：（1）原原始承租租狀態(tài)記記錄及其其圖紙、起租驗驗收記錄錄、遺留留問題記記錄、交交接記錄錄。（2）客客戶二次次裝修圖圖紙及其其有關(guān)工

38、工程審批批證明、裝修驗驗收記錄錄。（3）租租期內(nèi)維維修記錄錄及客戶戶確認(rèn)文文件。（4）有有償服務(wù)務(wù)記錄及及其費用用記錄并并含有關(guān)關(guān)確認(rèn)文文件。（5）與與客戶有有關(guān)維修修保養(yǎng)方方面的往往來文件件。（6）客客戶退租租“恢復(fù)租租區(qū)”驗收記記錄。四保證證維修服服務(wù)質(zhì)量量的基本本原則1維修修人員到到場時間間（自接接到信息息時起）（1）特特殊情況況立即即到場。如：跑跑水、斷斷電、電電梯故障障等（2）投投訴5分鐘內(nèi)內(nèi)（3）報報修10分鐘鐘內(nèi)2同時時多項維維修處理理順序：（以影影響面大大小確定定）主要公共共場所客戶戶一般般營業(yè)區(qū)區(qū)各部部門系統(tǒng)內(nèi)內(nèi)部維修修。3技術(shù)術(shù)保障以服服務(wù)優(yōu)先先為原則則。技術(shù)人員員、工具具

39、、材料料優(yōu)先供供給服務(wù)務(wù)需要。五逐步步改進(jìn)維維修服務(wù)務(wù)管理手手段，籌籌備建立立內(nèi)部網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)化服服務(wù)管理理軟件，提高工工作效率率和服務(wù)務(wù)質(zhì)量。第六節(jié) 能源源和維修修材料管管理一能源源管理大廈工程程部門對對能源的的管理主主要是在在能源供供給、技技術(shù)保證證、使用用分配及及節(jié)能措措施方面面實施的的管理。具體工工作由專專業(yè)（主主管）工工程師協(xié)協(xié)助海關(guān)關(guān)實施，內(nèi)容如如下：1制定定水、電電、氣、燃油消消耗計劃劃并分配配使用指指標(biāo)。2能源源使用量量記錄、統(tǒng)計、分?jǐn)偂?計量量設(shè)備的的檢測。4與市市政供應(yīng)應(yīng)部門的的聯(lián)絡(luò)和和數(shù)字的的核對。5能源源使用中中的技術(shù)術(shù)控制和和節(jié)能措措施的制制定及其其實施。二維修修材料、備件

40、及及工具管管理1管理理方案：（1）建建立維修修材料、備件采采購制度度（2）建建立維修修材料、備件專專用庫房房（或平平臺），制定庫庫管制度度。（3）材材料、備備件的使使用制度度（4）工工具購買買及其領(lǐng)領(lǐng)用管理理制度拆舊備件件及費舊舊材料管管理制度度建立設(shè)備備材料備備件工具具的出入入庫管理理制度2基本本管理程程序：班組或?qū)I(yè)提需求主管工程師審批經(jīng)理審批業(yè)主規(guī)定審批程序限額采購限額采購 采 購入 庫采購程序序技工申請調(diào)度審批領(lǐng)班簽字低值易耗材料領(lǐng)用工程師審批經(jīng)理或業(yè)主審批材料、備件領(lǐng)用領(lǐng)用程序序第二章 大廈廈保安（管理）計劃書書第一節(jié) 概述述針對北京京海關(guān)新新辦公樓樓自身特特點及周周邊環(huán)境境情況，合

41、理分分配警力力，保證證大廈擁擁有一個個良好的的辦公秩秩序，預(yù)預(yù)防火災(zāi)災(zāi)事件的的發(fā)生。第二節(jié) 人力力資源配配備保安人員員安排及及工作職職責(zé)如圖圖所示。保安崗位位設(shè)置及及職責(zé)項目工作區(qū)域域工作職責(zé)責(zé)工作時間間及人員員配置1一層大堂堂(主樓樓)門崗崗維護主樓樓大堂良良好的辦辦公秩序序8：000-144：000 11人 114：000-220：000 1人2地庫出、入口崗崗驗證進(jìn)出出車庫車車輛8：000-144：000 22人 114：000-220：000 2人20：000-88：000（次日日） 11人 1人人休息3消防中控控室值班班崗確認(rèn)、消消除報警警及突發(fā)發(fā)事件指指揮中心心8：000-144：

42、000 22人 114：000-220：000 2人20：000-88：000（次日日） 22人 2人人休息 4門禁系統(tǒng)統(tǒng)值班崗崗確認(rèn)、消消除報警警（內(nèi)保保辦公室室）8：000-144：000 11人 114：000-220：000 1人20：000-88：000（次日日） 1人 1人人休息5外圍門崗崗控制、驗驗證進(jìn)出出物品8：000-144：000 11人 114：000-220：000 1人20：000-88：000（次日日） 1人 1人人休息6夜班登記記崗控制閑雜雜人員進(jìn)進(jìn)入大廈廈20：000-88：000（次日日） 2人 7樓層巡視視崗維護公共共區(qū)域良良好秩序序及安全全8：000-14

43、4：000 11人 114：000-220：000 1人8外圍車場場崗指揮、疏疏導(dǎo)車輛輛，保證證車輛安安全8：000-144：000 11人 114：000-220：000 1人共計：330人第三節(jié) 保安安、消防防及安全全管理規(guī)規(guī)定一、消防防安全管管理規(guī)定定依據(jù)“預(yù)預(yù)防為主主，防消消結(jié)合”的工作作方針，本著“誰主管管，誰負(fù)負(fù)責(zé)”的精神神制定項項目消防防安全管管理制度度。根據(jù)工作作需要項項目須成成立防火火安全委委員會，委員會會主任由由總物業(yè)業(yè)經(jīng)理擔(dān)擔(dān)任，各各部門經(jīng)經(jīng)理為委委員會委委員。防火安全全委員會會作項目目消防安安全工作作的最高高決策機機構(gòu)，實實行逐級級消防安安全責(zé)任任制。防火安全全委員會會

44、每月定定期組織織消防安安全檢查查，并就就有關(guān)的的消防安安全隱患患提出書書面整改改意見。防火安全全委員會會責(zé)成項項目安保保部履行行消防安安全的監(jiān)監(jiān)督檢查查職責(zé)，并進(jìn)行行日常的的消防安安全管理理工作。安保部負(fù)負(fù)責(zé)制定定消防安安全的各各項規(guī)章章制度和和消防安安全責(zé)任任書，交交防火安安全委員員會審批批。安保部依依照制定定的消防防安全制制度和責(zé)責(zé)任實施施日常的的管理，有權(quán)對對違反制制度和責(zé)責(zé)任的人人員進(jìn)行行教育和和處罰。安保部根根據(jù)消防防安全的的性質(zhì)，定期對對項目內(nèi)內(nèi)的單位位和人員員進(jìn)行消消防安全全的宣傳傳教育。項目物業(yè)業(yè)管理的的全體從從業(yè)人員員，務(wù)必必以防火火安全為為重點，高度重重視防火火安全工工作，

45、不不得以任任何理由由違反和和破壞消消防安全全制度。10. 安保部部根據(jù)實實際情況況，一年年舉辦一一至二次次消防演演習(xí)，并并提前由由物業(yè)部部通知各各客戶/小業(yè)主主配合。二、中控控室防火火安全管管理規(guī)定定1.消防防中控室室內(nèi)嚴(yán)禁禁吸煙和和動用明明火。2.室內(nèi)內(nèi)禁止有有放易燃燃易炸物物品。3.無關(guān)關(guān)人員不不得在室室內(nèi)逗留留。4.室內(nèi)內(nèi)禁止違違章操作作。5.值班班員要定定期檢測測室內(nèi)設(shè)設(shè)備運作作時的溫溫度。6.正常常情況下下，中控控房應(yīng)予予以上鎖鎖。7.值班班員要定定期清掃掃室內(nèi)設(shè)設(shè)備的積積塵。三、電井井房防火火安全管管理規(guī)定定1.電井井房內(nèi)禁禁止吸煙煙和明火火作業(yè)。2.電井井房內(nèi)不不得存放放易燃、易

46、炸物物品。3.電井井房內(nèi)閑閑人不得得進(jìn)入逗逗留。4.電井井房電工工要定期期檢查強強電和內(nèi)內(nèi)線頭是是否牢固固。5.電工工要定期期清掃強強電箱內(nèi)內(nèi)的積塵塵。6.電井井房內(nèi)禁禁止聲音音作業(yè)和和接電。四、電梯梯機房防防火安全全管理規(guī)規(guī)定1.電梯梯機房內(nèi)內(nèi)禁止吸吸煙和明明火作業(yè)業(yè)。2.電梯梯機房內(nèi)內(nèi)不得存存放易燃燃易炸物物品。3.電梯梯機房內(nèi)內(nèi)禁止違違章作業(yè)業(yè)。4.電梯梯機房內(nèi)內(nèi)閑人不不得進(jìn)入入逗留。5.電梯梯工要定定期檢查查機房內(nèi)內(nèi)配電設(shè)設(shè)備安全全可靠。6.電梯梯工要定定期清掃掃機房內(nèi)內(nèi)配電箱箱的積塵塵。五、空調(diào)調(diào)風(fēng)機房房防火安安全管理理規(guī)定1.機房房內(nèi)禁止止吸煙和和明火作作業(yè)。2.機房房內(nèi)不得得存放

47、易易燃易炸炸物品。3.機房房內(nèi)閑人人不得進(jìn)進(jìn)入逗留留。4.機房房內(nèi)禁止止違章作作業(yè)。5.空調(diào)調(diào)工要定定期檢查查機房內(nèi)內(nèi)配電設(shè)設(shè)備的安安全可靠靠。6.空調(diào)調(diào)工要定定期清掃掃機房內(nèi)內(nèi)的積塵塵。六、庫房房防火安安全管理理規(guī)定1.庫房房內(nèi)禁止止吸煙和和明火作作業(yè)。2.易燃燃易炸品品不得與與其它用用品混存存。3.庫房房物品擺擺放要符符合“五距”。4.庫房房內(nèi)禁止止使用電電加熱器器具。5.庫房房工要定定期檢查查庫房內(nèi)內(nèi)的溫度度。七、辦公公室內(nèi)防防火安全全管理規(guī)規(guī)定1.辦公公室內(nèi)禁禁止存放放易燃、易炸物物品。2.工作作人員下下班前要要關(guān)閉用用電設(shè)備備的電源源。3.工作作人員要要時常檢檢查是否否有規(guī)定定滅之煙

48、煙頭。4.不允允許將煙煙缸里的的東西倒倒入紙簍簍。5.辦公公室不允允許使用用大功率率的電加加熱器具具。八、動用用明火安安全管理理規(guī)定項目任何何區(qū)域內(nèi)內(nèi)需要進(jìn)進(jìn)行電氣氣焊或其其它明火火作業(yè)時時，須履履行以下下安全管管理制度度。凡須動用用明火的的單位，一律到到物業(yè)安安保部輸輸動火火許可證證后方方可作業(yè)業(yè)。辦理動動火許可可證時時，動火火單位須須提交動動火人的的特種作作業(yè)操作作證及身身份證的的復(fù)印件件。動火現(xiàn)場場須根據(jù)據(jù)面積配配置滅火火器具和和沙土；50平平方米應(yīng)應(yīng)配置一一具4公公斤以上上的干粉粉滅火器器。電氣焊或或明火作作業(yè)必須須是持證證人操作作，作業(yè)業(yè)現(xiàn)場必必須有看看火人隨隨時準(zhǔn)備備撲救。發(fā)現(xiàn)聲音

49、音作業(yè)者者，按“項目裝裝修違章章處理規(guī)規(guī)定”之內(nèi)容容予以處處罰。7. 上上述規(guī)定定同時適適用于項項目工程程部或項項目所聘聘用之施施工隊。九、訪客客驗證登登記管理理規(guī)定1.進(jìn)入入項目的的人員應(yīng)應(yīng)到物業(yè)業(yè)管理處處統(tǒng)一制制作的出入證證；2.沒有有出入入證的的人員進(jìn)進(jìn)入項目目須履行行來客來來訪登記記手續(xù)；3.保安安人員須須問清來來人進(jìn)入入項目辦辦何事，找何人人及個人人基本情情況；4.工作作人員先先用電話話進(jìn)行聯(lián)聯(lián)系確認(rèn)認(rèn)，電話話聯(lián)系不不通可請請巡視警警衛(wèi)幫助助聯(lián)系；5.經(jīng)聯(lián)聯(lián)系確認(rèn)認(rèn)后，請請來客提提交有效效身份斑斑點件換換領(lǐng)訪訪客證；6.工作作人員待待來客進(jìn)進(jìn)入后，填寫來客來來訪人員員出入登登記表；7

50、.無任任何證件件又無人人確認(rèn)的的人員一一律不得得進(jìn)入物物業(yè)；8.非工工作時間間內(nèi)進(jìn)入入物業(yè)必必須履行行驗證登登記制度度。十、客戶戶登記備備案管理理規(guī)定凡簽約入入伙項目目寫字間間/商鋪鋪/單元元的客戶戶/小業(yè)業(yè)主，須須履行安安全登記記備案手手續(xù)；2.履行行安全登登記備案案手續(xù)須須提交客客戶/小小業(yè)主的的合法證證明文件件；3.公司司提交工商執(zhí)執(zhí)照，辦事處處商社提提交登登記證的復(fù)印印件，小小業(yè)主提提交身份份證復(fù)印印件；4.客戶戶內(nèi)工作作人員須須提交身份證證、護照、港港澳臺回回鄉(xiāng)證的復(fù)印印件；5.客戶戶須委任任一名責(zé)責(zé)任人負(fù)負(fù)責(zé)安全全登記備備案的相相關(guān)事宜宜；6.物業(yè)業(yè)管理員員須每月月核實客客戶及人人

51、員的變變動情況況；7.安保保部根據(jù)據(jù)提供之之客戶登登記備案案名冊，辦理職員出出入證等相關(guān)關(guān)手續(xù)。十一、鑰鑰匙發(fā)放放借用管管理規(guī)定定項目內(nèi)各各類鑰匙匙須編號號登記存存放于項項目中央央檔案室室鑰匙箱箱內(nèi)，由由專人負(fù)負(fù)責(zé)保管管；保安安部留項項目各處處鑰匙一一套以備備發(fā)生緊緊急情況況下使用用項目各部部門日常常工作中中使用鑰鑰匙應(yīng)到到中央檔檔案室領(lǐng)領(lǐng)取,特特殊或緊緊急情況況下方可可借用中中控備存存鑰匙,保安部部中控室室借出鑰鑰匙需由由登記簽簽名,不不得隨意意取用轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)交他人人。3.所有有取用的的鑰匙須須當(dāng)日歸歸還保管管人，不不允許在在個人手手中過夜夜；4.重點點要害部部位之鑰鑰匙的取取用須有有部門經(jīng)經(jīng)理的

52、同同意方可可領(lǐng)?。?.取用用客戶之之托管鑰鑰匙須有有部門經(jīng)經(jīng)理的同同意方可可領(lǐng)??；6.取用用人須履履行鑰匙匙借用登登記手續(xù)續(xù)，用后后要立即即送還。十二、更更換鎖具具、配置置鑰匙管管理規(guī)定定1.項目目任何部部位更換換鎖具配配備鑰匙匙由保安安部統(tǒng)一一管理，2.填寫寫更換換鎖具審審批表手續(xù)；3.及時時將更換換后的鎖鎖具鑰匙匙交安保保部一份份備案；4.項目目任何部部位的鑰鑰匙需要要增配，須填寫寫配置置鑰匙申申請單說明理理由；5.安保保部在申請單單上簽簽署意見見后，報報總物業(yè)業(yè)經(jīng)理審審批；6.經(jīng)總總物業(yè)經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)準(zhǔn)后，安安保部派派專人負(fù)負(fù)責(zé)去配配置鑰匙匙；7.配置置鑰匙人人員須專專事專辦辦，不得得辦理其

53、其他事情情；8.如發(fā)發(fā)現(xiàn)有鑰鑰匙丟失失，須立立即報告告安保部部經(jīng)理安安排善后后事宜。十三、揀揀拾物品品安全管管理規(guī)定定1.項目目內(nèi)揀拾拾到物品品須上交交安保部部保存；2.安保保部須建建立揀拾拾物品登登記簿，登記揀揀拾物品品的情況況；3.對有有價值又又找不到到失主的的物品須須保存三三個月；4.對沒沒月價值值的揀拾拾物品經(jīng)經(jīng)安保部部經(jīng)理同同意即可可銷毀；5.對涉涉及機密密的物品品要立即即封存；6.對違違禁物品品或淫穢穢物品要要立即上上交封存存；7.所有有揀拾物物品不得得私自處處理、傳傳閱、復(fù)復(fù)制；8.對超超過保存存期限的的物品由由安保部部報請總總物業(yè)經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)準(zhǔn)后處理理。十四、接接報刑事事治安事事

54、件管理理規(guī)定物業(yè)管理理處之工工作人員員在接到到客戶/小業(yè)主主有關(guān)安安全問題題的投訴訴，應(yīng)通通知安保保部；2.安保保部在接接到通知知后須派派員前往往調(diào)查了了解情況況；3.如接接報的是是刑事治治安案件件，須立立即派員員趕赴現(xiàn)現(xiàn)場確認(rèn)認(rèn)；4.經(jīng)確確認(rèn)情況況屬實，一方面面詢問、記錄簡簡要情況況，另一一方面保保護現(xiàn)場場；5.將了了解的情情況報告告總物業(yè)業(yè)經(jīng)理，須應(yīng)客客戶要求求上報公公安機關(guān)關(guān)；6.要保保守現(xiàn)場場秘密，不得將將現(xiàn)場情情況對外外擴散；7.如屬屬涉槍涉涉爆案件件，須按按制定的的處置預(yù)預(yù)案采取取措施。十五、財財務(wù)取送送款安全全管理規(guī)規(guī)定1.財務(wù)務(wù)人員做做好取送送款的準(zhǔn)準(zhǔn)備工作作后，通通知安保保部

55、派專專人押款款；2.財務(wù)務(wù)人員取取送款須須專事專專辦，快快去快回回；3.財務(wù)務(wù)人員取取送款時時須使用用專用箱箱包；4.財務(wù)務(wù)人員取取送款時時不得透透露款數(shù)數(shù)，不得得向外人人透露時時間；5.保衛(wèi)衛(wèi)人員押押款時，近距離離帶上對對講機、遠(yuǎn)距離離帶上手手持電話話；6.保衛(wèi)衛(wèi)人員押押款中要要觀察周周圍情況況，注意意發(fā)現(xiàn)可可疑人；7.專車車取送款款時，財財務(wù)人員員須坐后后排，上上車后門門窗要封封閉；8.到達(dá)達(dá)取送款款地點司司機不能能離位，車輛不不能熄火火；9.辦完完事情后后通知部部門平安安無事。十六、警警衛(wèi)交接接班管理理規(guī)定項目警衛(wèi)衛(wèi)實行224小時時倒班制制，交接接班時間間為早88:000和晚88:000

56、2.接班班警衛(wèi)須須提前110分鐘鐘到崗，換完工工裝到指指定地點點集合；3.由領(lǐng)領(lǐng)班開班班前會，通報上上班及當(dāng)當(dāng)班情況況，分配配崗位；4.下班班警衛(wèi)在在接完崗崗后到指指定地點點集合，由領(lǐng)班班開班后后會總結(jié)結(jié)當(dāng)日的的工作；5.帶班班領(lǐng)班須須認(rèn)真填填寫值班班記錄，不能有有所遺漏漏；6.交班班領(lǐng)班在在交接工工作時須須將當(dāng)日日未辦完完的事情情交代清清楚；7.接班班領(lǐng)班須須清點檢檢查交接接的物品品是否齊齊全完好好。十七、警警衛(wèi)請示示匯報管管理規(guī)定定1.警衛(wèi)衛(wèi)當(dāng)班履履行職責(zé)責(zé)時實行行逐級請請示匯報報；2.警衛(wèi)衛(wèi)當(dāng)班對對不清楚楚的事情情須請示示匯報；3.警衛(wèi)衛(wèi)當(dāng)班對對職責(zé)承承擔(dān)以外外的事情情須請示示匯報；4.

57、警衛(wèi)衛(wèi)當(dāng)班對對發(fā)生的的緊急情情況可越越級請示示匯報；5.警衛(wèi)衛(wèi)不能超超越職責(zé)責(zé)或擅自自做主處處置事情情；十八、內(nèi)內(nèi)部安全全巡視管管理規(guī)定定為確保物物業(yè)及客客戶的人人身財產(chǎn)產(chǎn)安全，保安部部實行全全天候的的安全巡巡視檢查查制度；保安巡視視按規(guī)定定路線進(jìn)進(jìn)行，實實施不間間斷制。即巡視視保安和和門崗保保安交替替運行，由領(lǐng)班班帶領(lǐng)執(zhí)執(zhí)行；保安巡視視路線自自物業(yè)首首層的號號樓梯起起，巡視視人員乘乘電梯至至頂層，先檢查查層，然然后順消消防樓梯梯向下至至首層號號樓梯止止；保安巡視視負(fù)責(zé)檢檢查路線線內(nèi)設(shè)施施設(shè)備的的完好程程度和公公區(qū)區(qū)域域存在的的安全隱隱患；巡視人員員須攜帶帶好巡更更鐘鑰匙匙、對講講機、巡巡視記

58、錄錄本、手手電。每每經(jīng)過一一個巡更更點必須須用鑰匙匙打點，不得遺遺漏；巡視中遇遇可疑人人和可疑疑物確定定不了時時，要迅迅速上報報主管以以上人員員處理。特別針針對得起起涉及爆爆炸物和和有政治治色彩的的物品。巡視中遇遇客戶求求助或投投訴時，要耐心心認(rèn)真地地聽清楚楚內(nèi)容，能當(dāng)聲聲解決的的事情即即刻處置置，解決決不了的的立即向向相關(guān)部部門報告告。巡視人員員每巡視視一次，要仔細(xì)細(xì)地做好好巡視記記錄，無無論巡視視中遇到到任何問問題均應(yīng)應(yīng)記錄在在案，以以備查詢詢。領(lǐng)班應(yīng)每每班檢查查保安巡巡邏情況況，并做做好巡邏邏記錄，妥善存存檔保管管備查；10.保保安部經(jīng)經(jīng)理應(yīng)經(jīng)經(jīng)常抽查查巡邏情情況，對對巡邏工工作進(jìn)行行監(jiān)

59、督。十九、客客戶未鎖鎖門的安安防管理理規(guī)定項目保安安人員在在小業(yè)主主非工作作時間巡巡查發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有客戶戶未鎖單單元門的的情況，須立即即給予確確認(rèn)。保安巡查查人員應(yīng)應(yīng)首先確確認(rèn)客戶戶的單無無門鎖有有否遭到到損毀和和破壞，再確認(rèn)認(rèn)客戶內(nèi)內(nèi)有無人人員加班班/有無無人員在在。除遇遇可疑情情況外，確認(rèn)過過程中嚴(yán)嚴(yán)禁巡查查人員進(jìn)進(jìn)入客戶戶單元內(nèi)內(nèi)查詢。在確認(rèn)后后立即報報告當(dāng)值值領(lǐng)班安安排人員員攜帶鎖鎖具或封封條和客戶未未鎖門情情況確認(rèn)認(rèn)書到到現(xiàn)場，將客戶戶未鎖閉閉之單元元門鎖閉閉或巾封封，并當(dāng)當(dāng)場填寫寫確認(rèn)認(rèn)書。當(dāng)值領(lǐng)班班在監(jiān)督督履行完完鎖門程程序后，將填寫寫過的確認(rèn)書書收存存于當(dāng)值值記錄本本內(nèi)，留留待交班班

60、時清楚楚明了的的交接，避免遺遺誤。當(dāng)值保安安的接到到要求開開啟被鎖鎖閉或貼貼封的單單元門后后，須持持開啟單單元的確認(rèn)書書和鑰鑰匙迅速速前往。應(yīng)在接接到通知知后五分分鐘內(nèi)到到達(dá)。當(dāng)值保安安在開啟啟單元門門時，務(wù)務(wù)必先確確認(rèn)要求求開啟單單元門人人的身份份（出示示出入入證或或本人身身份證），請客客戶/小小業(yè)主對對開啟單單元內(nèi)的的物品給給予確認(rèn)認(rèn)，如無無任何問問題就請請客戶在在確認(rèn)認(rèn)書上上簽名或或蓋章。如果發(fā)現(xiàn)現(xiàn)客戶單單元門鎖鎖被損毀毀或遭破破壞及客客戶報稱稱單元內(nèi)內(nèi)有物品品損毀或或丟失，須立即即保護好好現(xiàn)場，禁止無無關(guān)人員員出入；并按照照緊急意意外情況況處置程程序上報報部門經(jīng)經(jīng)理。部門經(jīng)平平時在接接