2017年北京房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：估價(jià)作業(yè)方案模擬試題

1、2017年北京房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：估價(jià)作業(yè)方案模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、根據(jù)中華人民共和國刑法規(guī)定，違反土地管理法規(guī)，非法占用耕地、林地等農(nóng)用地，改變被占用土地用途，數(shù)量較大，造成耕地、林地等農(nóng)用地大量毀壞的，處_年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。一三五七2、在下列定價(jià)方法中，需要使用損益平衡圖的是_。目標(biāo)定價(jià)法價(jià)值定價(jià)法挑戰(zhàn)定價(jià)法成本加成定階法3、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算中，土地費(fèi)用不包括。A：出讓地價(jià)款B：前期工程費(fèi)C：土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)D：土地租用費(fèi)E

2、：借款合同4、使用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估時(shí)，開發(fā)完成后的價(jià)值不適用求取。A：市場(chǎng)法B：成本法C：收益法D：長期趨勢(shì)法E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格5、關(guān)于房地產(chǎn)位置固定性的說法，錯(cuò)誤的是。A：房地產(chǎn)位置固定性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)B：房地產(chǎn)位置固定性意味著房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置也固定不變C：房地產(chǎn)位置固定性決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)D：房屋平移技術(shù)不能完全改變房地產(chǎn)位置固定這個(gè)特性E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格6、下列關(guān)于質(zhì)權(quán)特征的表述中，錯(cuò)誤的是。A：質(zhì)權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)B：質(zhì)權(quán)的標(biāo)的物只能是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利C：質(zhì)權(quán)需轉(zhuǎn)移質(zhì)物的占有D：質(zhì)權(quán)是就質(zhì)物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、

3、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，居住用地的出讓最高年限為年。A：40B：50C：60D：70E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、若名義利率為10%,通貨膨脹率為4%,則實(shí)際利率為。（2009年試題）A：5.77%B：6.00%C：10.00%D：14.40%E：借款合同9、居住用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看和安寧程度。A：周圍環(huán)境狀況B：繁華程度C：臨街狀況D：附近是否有礦產(chǎn)資源E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格10、某宗土地面積為300m2,其上附有建筑物，該建筑物的建筑面積為250m2,外觀及設(shè)備均已陳舊過時(shí)需拆除重建，估計(jì)拆除清理費(fèi)為300元/m2,殘值50元/m2。若市卻上同類空地單價(jià)為150

4、0元/m2,則該附有建筑物土地總價(jià)為_。31.25萬元38.75萬元37.5萬元43.5萬元11、定位于最大的細(xì)分市場(chǎng)的營銷方式是無差異性營銷差異性營銷定制性營銷集中性營銷12、被保險(xiǎn)人之間體現(xiàn)的是關(guān)系，表現(xiàn)在一定時(shí)期內(nèi)少數(shù)被保險(xiǎn)人遭受的損失實(shí)際上由全體被保險(xiǎn)人來分擔(dān)。A：商品交易B：互助合作C：平均分配D：共同承擔(dān)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、下列不屬于我國信托機(jī)構(gòu)開辦的業(yè)務(wù)是。A：信托業(yè)務(wù)B：委托業(yè)務(wù)C：代營業(yè)務(wù)D：外匯業(yè)務(wù)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、是由出票人簽發(fā)，委托付款人在見票時(shí)或在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。A：本票B：匯票C：支票D：銀行券E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

5、15、利率和通貨膨脹，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境中的_因素。社會(huì)環(huán)境政治環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境金融環(huán)境16、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例規(guī)定，拆除房屋，必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證。A：共有B：抵押C：出租D：代管E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章17、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價(jià)格分別是3500元/m2和4800元/m2,采用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)2008年的價(jià)格最接近于_元/皿2。480051245800712418、下面說法正確的是（）。房地產(chǎn)估價(jià)師能夠受聘于兩個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)委托人和估價(jià)報(bào)告使用者通常是估價(jià)利害關(guān)系人依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)必需受到行政區(qū)域、行業(yè)限制房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)由估價(jià)師個(gè)人出具19、房地產(chǎn)

6、開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的_日內(nèi)，理應(yīng)到登記機(jī)關(guān)所在地房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。1530609020、某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為3000萬元，管理費(fèi)用為200萬元，銷售費(fèi)用為300萬元，開發(fā)利潤為500萬元，則該房地產(chǎn)的投資利潤率為。A：10.0%B：11.1%C：11.9%D：12.5%E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格21、對(duì)于出售的房地產(chǎn)，采用假設(shè)開發(fā)法估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，根據(jù)待估宗地的最佳開發(fā)利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來變化趨勢(shì)，能夠采用和長期趨勢(shì)法相結(jié)合進(jìn)行估算.【2003年考題】A：比較法B：收益法C：成本法D：路線價(jià)法E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格22

7、、某家房地產(chǎn)企業(yè)獲得貸款1000萬元，期限為2年，年利率為12%,若借貸雙方約定按季度付息，則房地產(chǎn)企業(yè)每次為該筆貸款支付的利息總額是萬元。A：120B：200C：220D：240E：借款合同23、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額為600萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項(xiàng)目的資本金利潤率為（）。12%20%24%30%24、下列關(guān)于征收土地的表述中，正確的是_。土地補(bǔ)償費(fèi)均為該土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍安置補(bǔ)助費(fèi)只能發(fā)放給安置單位并非所有的征地都要支付青苗補(bǔ)償費(fèi)只有所征土地連續(xù)三年以上常年種菜，才須繳

8、納新菜地開發(fā)建設(shè)基金25、某在建工程土地使用權(quán)年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為15000nf,年凈收益為480萬元，自開工到建成的開發(fā)期為3年，估計(jì)該項(xiàng)目至建成還需1.5年，已知報(bào)酬率為8%,折現(xiàn)率為12%,該項(xiàng)目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為萬元。A：4023.04B：4074.10C：4768.50D：5652.09E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、某居民樓總建筑面積為5000m2,房地總價(jià)值為1000萬元，其中土地總價(jià)值為5

9、00萬元。某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150m2,房地總價(jià)值為35萬元。若按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅撊苏加械耐恋胤蓊~為_。3%3.5%7%4%2、下列關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)，表述錯(cuò)誤的是。A：按照服務(wù)形式，房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)分為口頭咨詢費(fèi)和書面咨詢費(fèi)B：房屋租賃代理收費(fèi)，無論成交的租賃期限長短，均按一月至三月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商一次性收取C：房地產(chǎn)估價(jià)采用差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi)D：房地產(chǎn)估價(jià)采用差額定率累退計(jì)費(fèi)E：實(shí)行獨(dú)家代理的由雙方協(xié)商，但房屋買賣代理收費(fèi)最高不超過成交價(jià)格的0.5%3、下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯(cuò)誤的是()。設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營成果，激

10、勵(lì)其更好地管理物業(yè)知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時(shí)間間隔較長百分比租金的基數(shù)通常是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營業(yè)額之外的部分營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高4、在存貨、有價(jià)證券等資產(chǎn)的市價(jià)低于成本時(shí)，相對(duì)應(yīng)地減記資產(chǎn)的賬面價(jià)值，并將減記金額計(jì)人當(dāng)期損益，體現(xiàn)原則對(duì)歷史成本原則的修正。A：權(quán)責(zé)發(fā)生制B：謹(jǐn)慎C：配比原則D：劃分收益性支出與資本性支出E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、房屋租金可分為_。成本租金商品租金土地租金經(jīng)濟(jì)租金市場(chǎng)租金6、根據(jù)住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法，下列關(guān)于住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的表述中，正確的是_。有很多于1000萬

11、元人民幣的注冊(cè)資本有一定數(shù)量的周轉(zhuǎn)住房是非銀行性金融機(jī)構(gòu)可要求借款人提供抵押反擔(dān)保7、不需任何刺激需求的費(fèi)用，就能夠?qū)崿F(xiàn)的基本銷售量，又稱。A：市場(chǎng)潛量B：市場(chǎng)預(yù)測(cè)量C：市場(chǎng)最低量D：市場(chǎng)最高量E：借款合同8、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益率為16%，計(jì)算后得到該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為12%,銀行的貸款利率為5.44%,則在該項(xiàng)目的計(jì)算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率是()o3.57%4.00%6.56%10.56%9、建筑物的物質(zhì)折舊包括_。功能正常使用的磨損環(huán)境惡化意外的破壞損毀城市規(guī)劃改變10、下列關(guān)于邊際效用遞減規(guī)律，說法正確的是。A：隨著消費(fèi)者在一定時(shí)間內(nèi)對(duì)某種商品消費(fèi)量的增加，他從每增加一單位商品的

12、消費(fèi)中所獲得的效用增量呈逐漸遞減的趨勢(shì)B：隨著消費(fèi)者在一定時(shí)間內(nèi)對(duì)某種商品消費(fèi)量的增加，他從每增加一單位商品的消費(fèi)中所獲得的效用增量呈逐漸遞增的趨勢(shì)C：消費(fèi)者消費(fèi)后一單位商品所獲得的效用增量小于他消費(fèi)前一單位商品所獲得的效用增量D：若繼續(xù)增加該商品的消費(fèi)量，則會(huì)使邊際效用為負(fù)值，從而減少總效用E：總效用有可能達(dá)到一個(gè)極大值，此時(shí)邊際效用大于零11、下列關(guān)于計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度的系數(shù)的表述中，不正確的是企業(yè)信用等級(jí)越高，信用等級(jí)系數(shù)值越高貸款期限越長，期限系數(shù)值越大項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)值越大用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低12、根據(jù)國家城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)，3類標(biāo)

13、準(zhǔn)適用于。A：療養(yǎng)區(qū)B：居住區(qū)C：工業(yè)區(qū)D：大學(xué)區(qū)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門在規(guī)劃意見書（選址）中，規(guī)劃土地使用要求包括等。A：建筑規(guī)模B：公共服務(wù)設(shè)施C：容積率D：綠地率E：建設(shè)項(xiàng)目與城市道路的距離14、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵包括。A：容積率B：土地使用稅C：土地開發(fā)程度D：土地使用年限E：征地補(bǔ)償費(fèi)15、保險(xiǎn)活動(dòng)所特有的內(nèi)在功能是組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償分散風(fēng)險(xiǎn)融通資金防災(zāi)防損16、位置對(duì)于_具有特殊的重要性。倉庫工業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)物業(yè)管理公司17、建筑材料的力學(xué)性質(zhì)包括等。A：強(qiáng)度B：塑性C：硬度D：密實(shí)度E：耐磨性18、收益遞增遞減原理揭示的投入產(chǎn)出關(guān)系不包括。A：收益遞減規(guī)律B：規(guī)模報(bào)酬

14、規(guī)律C：利潤最大化規(guī)律D：均衡規(guī)律E：適合規(guī)律19、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為15000nf,規(guī)劃容積率為3,預(yù)計(jì)開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%,項(xiàng)目的總固定成本為8000萬元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的單位變動(dòng)成本為4500元/nf，假設(shè)所有可銷售面積能夠全部售出，則達(dá)到盈虧平衡的平均銷售單價(jià)為_元/對(duì)。5377.786277.786722.227847.2220、企業(yè)同時(shí)向幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)銷售一種產(chǎn)品時(shí)，該企業(yè)采用的目標(biāo)市場(chǎng)選擇模式是_模式。市場(chǎng)集中化產(chǎn)品專業(yè)化市場(chǎng)專業(yè)化全面覆蓋21、按照陳某的遺囑，其擁有的多處房屋分別由下列承受人承受，其中，應(yīng)繳納契稅的有。（2008年試題）A：陳某的兒子B：陳某的經(jīng)紀(jì)人C：陳某的繼母D：陳某的女兒E：護(hù)理陳某多年的保姆22、可行性研究就是在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。它要求綜合研究建設(shè)項(xiàng)目的_。社會(huì)的認(rèn)同性技術(shù)先進(jìn)性和適用性經(jīng)濟(jì)合理性建設(shè)的可能性