西安市房地產(chǎn)市場分析報告

1、 HYPERLINK 西安市房地產(chǎn)市場分析17月西安市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩西安市統(tǒng)計局投資處受國家頻繁出臺的房地產(chǎn)調控政策影響，西安市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅繼續(xù)放緩，商品房銷售量持續(xù)萎縮，銀行貸款增幅回落。17月，西安市房地產(chǎn)市場運行趨勢與上半年基本一致，主要指標同比速度增長，但環(huán)比速度下降明顯。一、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅放緩17月，西安市房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資459.89億元，同比增長25.2，增幅較去年同期回落0.6個百分點，較上月回落0.5個百分點。其中7月完成投資65.14億元，同比增長22.1，環(huán)比下降52.4。從房地產(chǎn)開發(fā)投資構成來看，其他費用投資增幅逐月上升，主要是由于土地購置費的增幅

2、逐月提高而引起的，17月，西安市房地產(chǎn)開發(fā)投資中土地購置費用50.39億元，同比增長20.7，較上月提高1.5個百分點。增幅從5月開始由下降轉為增長，增幅逐月提高。二、商品房銷售面積繼續(xù)回落截止7月底，西安市銷售商品房703.76萬平方米，同比增長32.8，增幅較去年同期回落7.3個百分點，較上月回落4.4個百分點。其中，當月銷售95.56萬平方米，同比增長10.5，環(huán)比下降45.8個百分點。從銷售用途來看，住宅銷售比率最高本。17月，西安市銷售住宅674.78萬平方米，占全市總銷售面積的98.9。從銷售類型來看，預售房銷售為主導。17月，西安市預售房銷售670.78萬平方米，占全市總銷售面積

3、的93.3。西安市房地產(chǎn)市場是以剛性需求和改善性需求為主導的市場，雖然銷售量從5月以來一直萎縮，但是房價并末松動，房價指數(shù)本月回升了0.1個百分點。三、房屋竣工面積增幅明顯17月，西安市房屋竣工面積232.74萬平方米，同比增長9.0，增幅比上月提高11.5個百分點。其中當月竣工面積為80.12萬平方米，同比增長105.1，環(huán)比增長293.4。本月房屋竣工面積突增的主要原因是我市末央?yún)^(qū)的大明宮馨村、恒大名都和紫薇希望城三個項目新增竣工面積 47.5萬平方米，提高了我市房屋竣工面積的增長速度，也為我市房地產(chǎn)市場提供了充足的房源。四、銀行貸款增速減慢載止7月底，西安市房地產(chǎn)市場到位資金696.48

4、億元，同比增長27.0，增幅較去年同期回落21.3個百分點，較上月回落3.0個百分點。其中，銀行貸款121.75億元，同比增長35.1，增幅較去年同期回落17.9個百分點，較上月回落7.3個百分點。2010年上半年西安房地產(chǎn)市場發(fā)展及下半年預警分析報告西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心2010年又走過了一半的歷程，從1季度西安樓市供、銷、價全面快速上揚，至2季度以來各月銷售量呈現(xiàn)回落，伴隨著宏觀調控力度的逐步加大，至上半年末，西安樓市再度步入調整。一、上半年西安市商品房市場運行情況(一)商品房市場供應量從上半年市場供應情況來看，商品房新批準預售面積648.79萬平方米，與上年同比增長38.84%，其

5、中商品住宅545.16萬平方米，與上年同比增長38.41%。在中央關于“加大普通住宅供應、遏制房價快速上漲”以及西安市人民政府關于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見的政策導引下，一季度西安樓市所顯現(xiàn)的“悟盤惜售”現(xiàn)象得以有效遏制，商品房市場供應得以明顯放量，在很大程度上規(guī)避了因市場供求失衡所導致的助推房價上揚問題。從新政后各月市場的表現(xiàn)來看，新政出臺的4月，西安商品房新批預售量處于年度內(nèi)高位，而至5月開發(fā)市場觀望之勢凸顯，市場供應跌至年度內(nèi)谷低。而在“4.14新政”以及陜西“地方十六條”對開發(fā)供應方面的政策影響，6月市場供應反彈性沖高。在中央關于“加大普通住宅供應、遏制房價快速上漲”以

6、及西安市人民政府關于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見的政策導引下，一季度西安樓市所顯現(xiàn)的“悟盤惜售”現(xiàn)象得以有效遏制，商品房市場供應得以明顯放量，在很大程度上規(guī)避了因市場供求失衡所導致的助推房價上揚問題。(二)商品房市場銷售面積上半年西安商品房市場銷售面積為599.35萬平方米，較上年同比增長22.93%，住宅市場銷售面積為536.29萬平方米，較上年同比上漲19.20%,占商品房交易總面積比例的89%，盡管整體上半年交易較上年同比仍表現(xiàn)為增長走勢，但從二季度各月市場走勢來看，“414新政”無疑為樓市發(fā)展的分水嶺，新政出臺前，樓市高歌猛進，銷售量在2月短暫的回落后沖高；新政出臺后市場

7、觀望態(tài)勢漸濃，這導致了西安房地產(chǎn)市場供求關系迅速逆轉，從目前市場的整體運行情況來看，一線城市量價齊跌的現(xiàn)象已經(jīng)較為顯化，相關樓盤優(yōu)惠打折行為已經(jīng)開始紛紛上演，西安樓市自5月、6月持續(xù)呈現(xiàn)的量價齊跌現(xiàn)象也已經(jīng)表明政策的影響已經(jīng)漸漸發(fā)力顯效。(三)商品房市場銷售價格在各類調控政策的全面實行下，市場銷售價格自5月份開始出現(xiàn)近年來少有的環(huán)比下滑趨勢，但市場整體價格仍處于高位，同比仍大幅增長。5月商品房銷售均價6229元/平方米，與上月環(huán)比增長-1.07%，與上年同比增長27.70%，其中商品住宅5861元/平方米，與上月環(huán)比增長-2.97%，與上年同比增長27.00%；6月商品房銷售均價5956元/平

8、方米，與上月環(huán)比增長-4.39%，與上年同比增長21.06%，其中商品住宅5506元/平方米，與上月環(huán)比增長-6.06%，與上年同比增長15.65%。1-6月，我市商品房累計銷售均價6057元/平方米，與上年同比增長26.56%，其中商品住宅5713元/平方米，與上年同比增長23.80%。二、上半年二手房市場運行在買方市場整體觀望情緒逐步顯現(xiàn)的態(tài)勢下，二手房市場交易量也受到一定影響，整體上半年二手房市場交易面積為81.75萬平方米，較上年同比下降22.97%。二手房交易均價3495元/平方米，與去年同期增長19.88%。2010年2季度西安市二手房成交量中，購買90平米以下的小戶型的年輕人占很

9、大的比例。盡管市場成交量受新政影響有較多的波動，但這部分二手房置業(yè)者卻沒有因為政策影響改變置業(yè)計劃，這說明在西安的二手房交易市場上，以居住和改善為主的剛性需求占據(jù)市場主力。三、下半年西安市房地產(chǎn)發(fā)展走勢預測自中央政府啟動新一輪房地產(chǎn)調控尤其國務院4月中旬出臺“新國十條”以來，力度空前的房地產(chǎn)調控政策已經(jīng)在一定程度上顯現(xiàn)了效果。5月份后，隨著調控繼續(xù)深化，尤其5月31日國務院發(fā)布通知同意逐步推進房產(chǎn)稅改革及6月4日住建部、央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知明確二套房的認定標準后，6月份，全國各主要城市及西安的房地產(chǎn)市場已加速異變，在此情勢下，西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心結合目前的市場運行特征、政策、經(jīng)濟環(huán)

10、境等對下半年西安房地產(chǎn)市場發(fā)展形成如下預測：(一)商品房市場1、政策影響效力將在下半年深化顯現(xiàn)政府此輪調控的決心不容動搖?；诜N種信號來看，中央政府在今年內(nèi)幾乎不可能改變對房地產(chǎn)調控的態(tài)度和目的，因而房地產(chǎn)調控政策也不可能有大的改變，調控可能還將深化，政策效力還將持續(xù)擴散，進一步影響房地產(chǎn)預期。從目前國內(nèi)外經(jīng)濟形勢來看，也難再次出現(xiàn)2008年政府因金融危機而救市的那一幕。2、購房市場觀望情緒或將進一步加劇市場成交仍將有回落表現(xiàn)從目前市場的整體運行情況來看，一線城市量價齊跌的現(xiàn)象已經(jīng)較為顯化，相關樓盤優(yōu)惠打折行為已經(jīng)開始紛紛上演，西安樓市自5月、6月持續(xù)呈現(xiàn)的量價齊跌現(xiàn)象也已經(jīng)表明政策的影響已經(jīng)

11、漸漸發(fā)力顯效。此輪政策已從根本上對市場需求產(chǎn)生了遏制力，預計未來購房用于自住的有效需求非常短缺，就連這些有限的有效需求中多數(shù)也將會因價格過高、支付能力有限、支付意愿不高、房地產(chǎn)調控還將繼續(xù)強化而繼續(xù)觀望，因此，預計低迷的市場態(tài)勢還將繼續(xù)，成交量還將繼續(xù)下降，至少會繼續(xù)維持低位。3、市場供應仍將迎來放量增長樓市階段性供大于求現(xiàn)象或將閃現(xiàn)從最近重申從嚴清算土地增值稅等政策來看，打擊囤地、閑地的土地政策無疑還將繼續(xù)，甚至還將從嚴，就可能逼迫更多的土地投入到開發(fā)、銷售，形成供應增加。再加上打擊捂盤、囤房、促使樓盤加快上市等調控政策所可能形成的供應增加，市場供應就可能在下半年急劇加大，而另一方面由于有效

12、需求減少、成交低迷導致存量積壓，這樣一增一減的作用效果，市場供求關系就可能會發(fā)生比較大的變化，其結果就會對房價預期形成進一步打擊。2009年西安土地市場交易量過萬畝，盡管面對樓市調整開發(fā)企業(yè)觀望情緒濃郁，在目前國家關于土地開發(fā)的政策影響下，預計這些地塊將于今年開發(fā)入市；加之陜西地方“十六條”對取得預售證的項目必須全部推市的政策要求，由此，下半年西安商品房開發(fā)量仍將迎來新一輪增長，而與此同時面對銷售量的低迷，階段性供大于求的市場矛盾或將顯現(xiàn)。從更長遠來看，5、6月以來呈現(xiàn)的銷售放緩與政策不確定因素的疊加效應已減弱了地產(chǎn)商的開發(fā)投入，預計明年新房供應在今年下半年階段性釋放后將繼續(xù)走低。4、下半年房

13、價將出現(xiàn)明顯下降量價齊跌的市場表現(xiàn)，政策執(zhí)行的決心無疑將使得原本資金狀況相對較好的開發(fā)企業(yè)信心產(chǎn)生松動，同時市場供應就可能在下半年急劇加大，而另一方面由于有效需求減少、成交低迷導致存量積壓，這樣一增一減的作用效果，市場供求關系就可能會發(fā)生比較大的變化，其結果就會對房價預期形成進一步打擊?；?008年西安房地產(chǎn)市場的運行表現(xiàn)來看，一般成交持續(xù)下降約3個月左右后，接下來很可能就將出現(xiàn)房價的明顯下降。而且，如果房價沒有因調控而出現(xiàn)有效下降或繼續(xù)上漲，其結果將導致政府繼續(xù)出臺更嚴厲的調控政策或措施，以繼續(xù)深化調控，進而可能導致市場調整周期拉長，最終使得房價下降幅度加大。目前，已經(jīng)有恒大、萬科、綠地、

14、中新、紫薇等部分大型開發(fā)商帶頭降價促銷，已經(jīng)對開發(fā)商群體心態(tài)和市場預期產(chǎn)生影響，將導致更多的開發(fā)商效仿，加入到降價促銷行列，努力在低迷的市場中加大回款力度。5、商業(yè)地產(chǎn)投資漸漸升溫住宅市場的各種投資機會正因政策打壓而折腰，在此情勢下商業(yè)地產(chǎn)則風生水起，西安房地產(chǎn)業(yè)多年來持續(xù)外擴，城市居住區(qū)域擴展至三環(huán)外，城市化進程的推進催生了大量的以居住配套為主要功能的商業(yè)地產(chǎn)，未來諸如地鐵商業(yè)等業(yè)態(tài)均成為將成為這類人群的關注點。同時從全國范圍以及西安市場來看，二季度以來商業(yè)性質的土地成交量成倍增長，并在全部的土地成交量中所占比例不斷提高，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將成為開發(fā)企業(yè)關注的方向，商業(yè)地產(chǎn)的市場競爭或將成為房地產(chǎn)

15、開發(fā)市場下一波競爭的核心點。(二)土地市場1、下半年土地調控力度加大國土資源部表示，根據(jù)年初供地計劃，要保障房地產(chǎn)特別是保障性住房建設土地供應，及時向社會披露供地情況；開展房地產(chǎn)企業(yè)土地專項治理，系統(tǒng)清理房地產(chǎn)閑置土地；完善土地出讓合同，加強批后監(jiān)管；進一步完善土地招拍掛制度。2、土地市場交易將有回落可能2010年上半年西安土地市場交易量較上年同比增長18%，而步入下半年，伴隨著樓市調整的深化，商品房銷售回落以及融資門檻提升不僅將降低房企的購地欲望，預計下半年土地市場交易量將有回落可能。3、地價或將下跌在當前開發(fā)商融資渠道不暢的背景下，隨著房價逐步進入環(huán)比下降通道，由此住宅用地價格將呈現(xiàn)下降趨

16、勢。(三)二手房市場1、二手房掛牌量有望大幅增長“新國十條”實施將加速收緊房市流動性，并同時大幅提高房屋交易門檻與交易成本，加之呼聲叫高的房產(chǎn)稅出臺預期影響，或將引發(fā)二手房市場出現(xiàn)集中拋售現(xiàn)象，預計下半年西安二手房市場掛牌房源仍將有放量可能。2、二手房銷售價格預計于下半年繼續(xù)下行在目前一手房價格呈現(xiàn)松動并有可能于下半年繼續(xù)回落的前提下，二手房價格也有望開始全面回調。隨著第三季度，土地供應量、開工量、開盤量的不斷增加，以及保障房建設力度的不斷加大，下半年二手房價格的回調已成必然，受新房價格下跌的壓力，二手房市場也難以由博弈的膠著狀態(tài)中解脫，年底前二手房價格將進一步走低。3、租房價格或將回穩(wěn)6月份

17、以來西安市房租漲幅加大，但預計進入下半年后房租將歸于平穩(wěn)。首先，隨著暑期租賃高峰的結束，進入9月下旬，租賃市場將有所降溫；其次隨著房價在第三季度的進一步回落，購房需求將逐步被重新激活，買房需求將分流部分租房需求；此外，上半年快速上漲的房租已經(jīng)消耗了大部分房租補漲的動能，保障性住房在下半年的供應加大也會在一定程度遏制房租上漲的勢頭。從目前房地產(chǎn)市場運行的政策環(huán)境來看，國家對房地產(chǎn)調控的決心不容置疑，房地產(chǎn)調控已經(jīng)取得了初步效果。因此下半年樓市的走向關鍵點在于房價的表現(xiàn)，諸如房產(chǎn)稅、加息等更為嚴厲、深入的政策已蓄勢待發(fā)，2010年的樓市調控注定將成為中國房地產(chǎn)發(fā)展的標志性年份，一系列的調控政策或將

18、帶動中國房地產(chǎn)業(yè)步入更為平穩(wěn)、理性的發(fā)展通道，而作為整體處于上升期西安房地產(chǎn)市場而言，在政策的規(guī)范、調整下，房地產(chǎn)市場仍將獲得更長期的良性發(fā)展。2010年第三季度西安商品房市場情況分析西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心一、土地市場隨著9.29新整的實施，國土部主導的土地市場監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)已經(jīng)陸續(xù)開始工作；以前的做法可能是不段的出臺更多的新政策，新措施，只是嘴上說，實際執(zhí)行的少，而今年特別是十一后國家很有可能要加大加強推批后監(jiān)管的各項政策的落實實施。從每年地價監(jiān)測的數(shù)據(jù)經(jīng)驗來看，三季度的地價和交易量一般都會保持持續(xù)上升的態(tài)勢。如果在這個時候不對房價和地價加以調控，則三季度可能會出現(xiàn)更高的房價、地價。國

19、家在今后可能要大量出讓土地用于合理的開發(fā)，同時要做到有效和仔細的監(jiān)管監(jiān)測，以防止有些開發(fā)商囤地不開發(fā)，導致土地浪費閑置，或者抬高房價地價?？傮w上西安土地市場在3季度是比較穩(wěn)定的，相比2季度土地供應有所下滑，但總體成交量比上季度略有上升；預計4季度會有更多的土地出讓主要用來解決中低收入者的住房難問題，成交量也應穩(wěn)中有升。1.1土地供應2010年3季度西安全市掛牌供應土地共42宗，面積合計1649326平方米，環(huán)比下降17.96%。2010年3季度全市土地市場供應統(tǒng)計類別掛牌宗數(shù)土地出讓面積（單位：平方米）住宅221076250商業(yè)11256482.6工業(yè)5233461.9綜合483131.9合計

20、421649326其中住宅用地供應22宗，合計1076250平方米，占土地供應總面積的65%，環(huán)比上漲37.72%；商業(yè)用地11宗，合計256482.6平方米，占土地供應總面積的16%，環(huán)比下降74.53%；工業(yè)用地5宗，合計233461.9平方米；綜合用地4宗，合計83131.9平方米。整體上看來，3季度全市土地市場供應中住宅用地的供應所占的比重最大，且漲幅較大?？偨Y，3季度全市土地供應特征：（1）雖然從2010年4月份新政出臺后，2季度西安的土地市場波動不大且整體土地供應在增加；但隨著政策的進一步落實和推進，以及中央9月底第二輪調控政策的出臺，后期市場或將受到影響。（2）從用地性質的供應情

21、況來看，住宅用地所占面積比重從7月的40%、8月的53%、至9月的95%呈往上遞增的趨勢；到第三季度末逐漸代替了商業(yè)用地，成為了全市土地供應的主角，供應面積比重也達到了65%。這也是國家要加強廉租房及普通住宅商品房供應持續(xù)調控的效果初現(xiàn)。（3）從土地供應區(qū)域上來看，3季度土地供應地集中在城東和城南，城東占61.33%，城南占32.66%。本季度城東浐灞生態(tài)區(qū)和浐河沿岸月登閣附近供應了大量住宅用地及部分商業(yè)配套用地，城南9月份供應的曲江路以南南三環(huán)以北的住宅用地；為西安城區(qū)向外擴展建設國際化大都市奠定了基礎。1.2土地成交2010年3季度西安全市成交土地共39宗，面積合計380831.9平方米；

22、土地性質包括住宅、商業(yè)、工業(yè)、綜合用地。2010年3季度全市土地市場成交統(tǒng)計類別掛牌宗數(shù)土地出讓面積（單位：平方米）成交金額（單位：萬元）住宅6442102.3124756.1商業(yè)14428885.8238565.8工業(yè)5233461.97430綜合483131.910080合計391187582380831.9其中住宅用地成交6宗，合計442102.3平方米，占土地成交總面積的37%；商業(yè)用地14宗，合計428885.8平方米，占成交總量的36%；工業(yè)用地5宗，合計233461.9平方米；綜合用地4宗，合計83131.9平方米?？傮w上3季度土地成交市場在走下坡路，7月達到一個較高的值，成交面

23、積為600716.2平米；到9月份成交面積僅為243692.5平米，降幅近60%，受新政的影響較為明顯?？偨Y，3季度土地成交特點：（1）住宅和商業(yè)依然是主力，但從九月開始有所下滑；二次調控將已于9月底出臺，各大房企也謹慎買地。（2）從分用途土地成交量上來看，與上季度相比似乎變化不大，商業(yè)和住宅用地占到3季度土地成交市場的73%，依然占據(jù)較大份額；但是仔細分析之后發(fā)現(xiàn)住宅和商業(yè)用地降幅較為明顯，尤其表現(xiàn)在9月份比7月份下降了近84%；相比總體成交量下降60%，主要是住宅和商業(yè)拉了后腿。（3）從成交土地所處的地理位置來看，集中在城東浐灞、浐河沿岸的生態(tài)區(qū)，及城南曲江區(qū)，從總體上帶動了西安本季度成交

24、量良的好發(fā)展態(tài)勢。隨著9.29新政的發(fā)布，開發(fā)商也會仔細斟酌之后再出手圈地，問責機制的嚴格實施將促進西安土地市場發(fā)展進一步穩(wěn)定合理，開發(fā)土地要為人民服務。二、商品房市場2.1本季度市場供應特征2010年第3季度，西安市商品房投資額為682683萬元，與去年同期相比增長29.49%，與上季度相比增長2.99%。2010年第3季度商品房施工面積3678529平方米，環(huán)比下滑5.4%，與去年同期相比下滑10.46%；本季度商品房竣工面積3485922平方米，環(huán)比下滑1.18%，同比下滑8.88%；商品房新開工面積3393671平方米，與2季度相比增長3.34%，與去年同期相比下滑13.58%。2季度

25、新政出臺后，西安樓市銷量迅速回落，在中央表明堅決控制高房價問題所做出的一系列政策調控后，開發(fā)企業(yè)對后期市場表現(xiàn)出信心不足，3季度西安市商品房市場各項指標與2季度相比均出現(xiàn)不同程度下滑。2.2本季度市場銷售特征3季度西安商品房銷售面積為3323658平方米，同比上年小幅上漲0.06%，環(huán)比上季度增長1.75%。其中住宅銷售面積為2845667平方米，同比上年下滑4.75%，環(huán)比下滑2.85%。從西安市商品房各月銷售量來看，本季度與2季度呈現(xiàn)截然相反的銷量走勢，新政出臺后的2季度，西安樓市觀望情緒彌漫，樓市銷量連續(xù)下滑，迫使開發(fā)企業(yè)在3季度掀起了全市范圍內(nèi)的促銷活動，“特價房”、“一口價”等優(yōu)惠促

26、銷此起彼伏，吸引了需求市場的眼球，此外隨著新政以來西安樓市住宅均價并未出現(xiàn)實質性下滑，需求市場對新政效力的信心愈加削弱，前期積累的市場購買力開始逐步釋放，3季度西安樓市各月銷量持續(xù)回升。從下圖各物業(yè)成交銷售比例圖來看，3季度西安市普通住宅類物業(yè)成交面積284.57萬平方米，同比下滑4.75%，環(huán)比下滑2.85%，占本季度商品房總成交量的85.6%，該比例較上季度下滑2.6個百分點；寫字樓類物業(yè)17.5萬平方米，環(huán)比大幅上漲48.47%，同比漲幅也達56.75%；別墅類物業(yè)成交面積為8.72萬平方米，環(huán)比漲幅達到210.83%，同比上年同期小幅上漲1.07%；商服用類物業(yè)交易面積共計為19.38

27、萬平方米，環(huán)比增長13.21%，同比增長63.91%。2010年前三季度西安市商品房成交面積為930.76萬平方米，同比增長12.79%；其中普通住宅銷量共計811.99萬平方米，同比增長9.27%。2.2.1 各物業(yè)銷售情況2010年3季度西安各城區(qū)各物業(yè)銷售面積一覽表單位：平方米車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計城北4893.6831210.545961.8420485.26902551.2城東5192.7475485.213027.45148.0433383.82527237.3城南6910.44832976.752573.5114327.6137002.82943791.1城內(nèi)1907.9331741.520165.63470.9754286.03城西2825.42332373.110673.31884.25347756.1西高新269.38341880.451433.17137667.316785.79548036.1總計21999.472845667193834.9174983.587172.4333236582010年3季度西安各城區(qū)各物業(yè)銷售金額一覽表單位：元車位/地下室普通