沈陽(yáng)萬(wàn)盛綜合樓項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告

1、沈陽(yáng)萬(wàn)盛盛綜合樓樓項(xiàng)目市市場(chǎng)報(bào)告告目 錄錄第一部分分 沈沈陽(yáng)市簡(jiǎn)簡(jiǎn)介022077第二部分分 沈沈陽(yáng)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)綜合分分析088233第三部分分 沈沈河區(qū)及及中街簡(jiǎn)簡(jiǎn)介244311第四部分分 區(qū)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市場(chǎng)分分析322499第五部分分 項(xiàng)項(xiàng)目投資資分析500544第一部分分 沈沈陽(yáng)市簡(jiǎn)簡(jiǎn)介自然概況況地理位置置沈陽(yáng)（曾曾名盛京京，奉天天等）位位于中華華人民共共和國(guó)東東北部，是遼寧寧省省會(huì)會(huì)所在地地，地處處東北三三省與關(guān)關(guān)內(nèi)連接接交通樞樞紐的咽咽喉要道道，界于于東經(jīng)11222509-1223448224,北緯441111551-430213之間,東西寬寬1155公里,南北長(zhǎng)長(zhǎng)2055公里,有著極

2、極為重要要的地理理位置。沈陽(yáng)地處處遼東半半島開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)腹地地，在半半徑1550公里里的范圍圍內(nèi)聚集集著鋼都都鞍山、煤都撫撫順、煤煤鐵之城城本溪、煤電之之城阜新新、化纖纖之城遼遼陽(yáng)、煤煤糧之城城鐵嶺，構(gòu)成以以沈陽(yáng)為為中心的的經(jīng)濟(jì)圈圈和城市市群。以以沈陽(yáng)為為軸心，港口城城市大連連和營(yíng)口口為前沿沿，以輕輕工之城城盤(pán)錦為為兩翼，組成實(shí)實(shí)力雄厚厚的遼南南經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)，是東東北地區(qū)區(qū)出入海海關(guān)的必必經(jīng)之地地，是規(guī)規(guī)劃中的的東北歐歐亞大陸陸橋首站站。交通狀況況沈陽(yáng)是東東北地區(qū)區(qū)的交通通、通訊訊樞紐。五條國(guó)國(guó)家級(jí)公公路，六六條省級(jí)級(jí)公路，沈山、沈丹、沈吉、哈大等等6條鐵鐵路干線(xiàn)線(xiàn)從沈陽(yáng)陽(yáng)向四面面八方延延伸。沈沈陽(yáng)桃

3、仙仙國(guó)際機(jī)機(jī)場(chǎng)600多條航航線(xiàn)可通通往國(guó)內(nèi)內(nèi)各主要要城市和和香港及及俄羅斯斯、日本本、韓國(guó)國(guó)、朝鮮鮮等國(guó)家家和地區(qū)區(qū)?？膳c與世界上上1500多個(gè)國(guó)國(guó)家和地地區(qū)進(jìn)行行電話(huà)直直撥、電電傳、傳傳真等通通信聯(lián)絡(luò)絡(luò)。土地資源源沈陽(yáng)市土土地總面面積1229800平方公公里,除除東部偏偏低的丘丘陵外,其余皆皆為遼河河等沖積積平原。地處北北溫帶屬屬受季風(fēng)風(fēng)影響的的濕潤(rùn)和和半溫潤(rùn)潤(rùn)暖溫帶帶大陸性性氣候，年平均均氣溫66.8、8.00,夏夏季最高高氣溫超超過(guò)300，冬冬季最低低氣溫-20以下。全年平平均日照照時(shí)數(shù)226000小時(shí)，平均降降水量6650毫毫米，平平均無(wú)霜霜期1550天。全市水水資源總總量可達(dá)達(dá)30億

4、億立米,其中地地表水110億立立米地下下水200億立米米。主要要礦產(chǎn)資資源有石石油、天天燃?xì)?、煤、鐵鐵、石灰灰石等。城市規(guī)劃劃沈陽(yáng)轄九九區(qū)一市市三縣，有中心心區(qū)和平平、沈河河、大東東、皇姑姑、鐵西西五區(qū)以以及蘇家家屯區(qū)、東陵區(qū)區(qū)、新城城子區(qū)和和于洪區(qū)區(qū)、渾南南新區(qū)。新民市市(縣級(jí)級(jí)市)、遼中縣縣、康平平縣及法法庫(kù)縣亦亦歸屬沈沈陽(yáng)行政政區(qū)。其其中中心心區(qū)面積積1633.3平平方公里里。 經(jīng)濟(jì)概況況經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀狀沈陽(yáng)是中中國(guó)的歷歷史文化化名城，是滿(mǎn)族族和清王王朝的發(fā)發(fā)祥地，至今完完好的保保存著清清王朝滿(mǎn)滿(mǎn)族風(fēng)格格濃重的的宮殿等等遺跡。以歷史史文化資資源為基基礎(chǔ)，特特有的自自然景觀觀為依托托，以周周邊的

5、城城市為半半徑，以以觀光、購(gòu)物為為主要內(nèi)內(nèi)容豐富富多彩的的旅游資資源2000余處處。沈陽(yáng)是全全省的商商貿(mào)中心心，是東東北地區(qū)區(qū)最大的的物資集集散地和和貿(mào)易中中心。繁繁華的太太原街、中街商商業(yè)區(qū)聞聞名遐邇邇，大型型的集貿(mào)貿(mào)市場(chǎng)遍遍布全市市。中興興沈陽(yáng)商商業(yè)大廈廈、五愛(ài)愛(ài)市場(chǎng)等等商場(chǎng)和和專(zhuān)業(yè)市市場(chǎng)聞名名全國(guó)。商品流流通規(guī)模模宏大，市場(chǎng)容容量和社社會(huì)商品品的流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)量居?xùn)|東北各市市之首，中心市市場(chǎng)作用用突出。沈陽(yáng)是是東北地地區(qū)最大大的商品品集散地地。全市市已初步步形成了了以國(guó)家家級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)為龍頭頭，區(qū)域域性市場(chǎng)場(chǎng)為骨干干，初級(jí)級(jí)市場(chǎng)為為基礎(chǔ)的的商品市市場(chǎng)體系系。各類(lèi)類(lèi)消費(fèi)品品批發(fā)市市場(chǎng)達(dá)5500余余處。

6、生生產(chǎn)資料料市場(chǎng)有有54處處，并形形成了鋼鋼材、木木材、煤煤炭、金金色金屬屬、機(jī)電電和化工工等一批批具有較較強(qiáng)吸引引和輻射射能力的的專(zhuān)業(yè)市市場(chǎng)。生生產(chǎn)要素素市場(chǎng)達(dá)達(dá)43處處，科技技、人才才和勞動(dòng)動(dòng)力市場(chǎng)場(chǎng)已成為為國(guó)家級(jí)級(jí)要素市市場(chǎng)。同同時(shí)，沈沈陽(yáng)金融融市場(chǎng)已已被中國(guó)國(guó)人民銀銀行確認(rèn)認(rèn)為全國(guó)國(guó)8大城城市資金金融通中中心之一一。沈陽(yáng)陽(yáng)已成為為東北地地區(qū)最大大的資金金、物資資、信息息、人材材的交流流中心。沈陽(yáng)工業(yè)業(yè)基礎(chǔ)雄雄厚。在在全國(guó)1164個(gè)個(gè)工業(yè)行行業(yè)中，沈陽(yáng)有有1422個(gè)，其其中機(jī)床床、通用用機(jī)械、輸變電電、制藥藥、電子子、航空空航天等等行業(yè)在在全國(guó)均均占有明明顯的優(yōu)優(yōu)勢(shì)。沈陽(yáng)智力力資源豐豐富

7、。沈沈陽(yáng)擁有有58萬(wàn)萬(wàn)科技人人員，4400多多個(gè)各類(lèi)類(lèi)科研院院所，330所高高等院校校。同時(shí)時(shí)，還有有1500萬(wàn)訓(xùn)練練有素的的產(chǎn)業(yè)大大軍，綜綜合科技技實(shí)力僅僅次于北北京、上上海，居居中國(guó)第第三位。經(jīng)濟(jì)發(fā)展展20022年，全全市實(shí)現(xiàn)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總值值14000億元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)13.1%。其中，第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)增加值值83.6億元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)8%；第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)增加值值6155.2億億元，增增長(zhǎng)144.6%；第三三產(chǎn)業(yè)實(shí)實(shí)現(xiàn)增加加值7001.22億元，增長(zhǎng)112.55%。第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的拉動(dòng)動(dòng)作用增增強(qiáng)，三三次產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)進(jìn)一步優(yōu)優(yōu)化。一一、二、三產(chǎn)業(yè)業(yè)占國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值的比比重分別別

8、為6.0%、43.9%和和50.1%。去年1-12月份，沈陽(yáng)共共實(shí)現(xiàn)國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值116000.3億億元,同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)13.7%，增幅超超過(guò)144%,成成為沈陽(yáng)陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展110年增增幅最高高的一年年。另外外，沈陽(yáng)陽(yáng)去年實(shí)實(shí)際利用用外資、規(guī)模以以上工業(yè)業(yè)總產(chǎn)值值增幅還還在155個(gè)副省省級(jí)城市市中名列列第一，固定資資產(chǎn)投資資、出口口總額等等幾個(gè)指指標(biāo)也進(jìn)進(jìn)入了前前三名。20033年被沈沈陽(yáng)市委委、市政政府定為為“項(xiàng)目目年”，全市共共引進(jìn)銷(xiāo)銷(xiāo)售收入入5000萬(wàn)元以以上的國(guó)國(guó)內(nèi)企業(yè)業(yè)（項(xiàng)目目）11143個(gè)個(gè)，總投投資9777億元元。全市市已開(kāi)工工建設(shè)的的30000萬(wàn)元元以上的的項(xiàng)目7788個(gè)個(gè)，

9、總投投資13324億億元。在在這些重重大項(xiàng)目目中，寶寶馬轎車(chē)車(chē)、科希希芯片成成為領(lǐng)頭頭項(xiàng)目。另外，去年沈陽(yáng)陽(yáng)工業(yè)增增長(zhǎng)對(duì)GGDP的的貢獻(xiàn)率率達(dá)到664.66，成成為沈陽(yáng)陽(yáng)經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)的主主要拉動(dòng)動(dòng)力。2001120003 年年沈陽(yáng)市市GDPP（單位位：億元元）人民生活活20022年，全全市人口口出生率率為6.62 ，比比上年上上升0.22 個(gè)千分分點(diǎn)；死死亡率為為5.777 ，上升升0.222個(gè)千千分點(diǎn)；人口自自然增長(zhǎng)長(zhǎng)率為00.855 ，與上年年持平。年末全全市總?cè)巳丝谶_(dá)6688.9 萬(wàn)萬(wàn)人（戶(hù)戶(hù)籍人口口），比比上年減減少0.4萬(wàn)人人。在總總?cè)丝谥兄?，市區(qū)區(qū)人口4488.7 萬(wàn)萬(wàn)人，縣縣(市)

10、人口2200.2 萬(wàn)萬(wàn)人；農(nóng)農(nóng)業(yè)人口口2500.6萬(wàn)萬(wàn)人，非非農(nóng)業(yè)人人口4338.33 萬(wàn)人人。就業(yè)20022年末全全市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)單位從從業(yè)人員員1100.9萬(wàn)萬(wàn)人，比比上年末末下降88.2。在崗崗職工1106.2萬(wàn)人人，下降降8.11，其其中第一一產(chǎn)業(yè)11.2萬(wàn)萬(wàn)人，比比上年下下降7.7%；第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)466.6萬(wàn)萬(wàn)人，下下降111.6%；第三三產(chǎn)業(yè)558.44萬(wàn)人，下降55.0 %。在在崗職工工中，國(guó)國(guó)有經(jīng)濟(jì)濟(jì)單位665.77 萬(wàn)人人，減少少8.88萬(wàn)人；集體經(jīng)經(jīng)濟(jì)單位位12.2萬(wàn)人人，減少少3.33萬(wàn)人；其他經(jīng)經(jīng)濟(jì)單位位28.3萬(wàn)人人，增加加2.88萬(wàn)人。年末城城鎮(zhèn)私營(yíng)營(yíng)、個(gè)體體勞動(dòng)者者74.

11、1萬(wàn)人人，比上上年末增增加7.4萬(wàn)人人。全年年城鎮(zhèn)安安置就業(yè)業(yè)與再就就業(yè)人員員18.3萬(wàn)人人。全市市通過(guò)實(shí)實(shí)施就業(yè)業(yè)技能培培訓(xùn)，加加強(qiáng)勞動(dòng)動(dòng)力市場(chǎng)場(chǎng)建設(shè)等等措施，開(kāi)發(fā)就就業(yè)崗位位12萬(wàn)萬(wàn)個(gè)。到到20002年末末，全市市離崗職職工為337.88 萬(wàn)人人。據(jù)勞勞動(dòng)部門(mén)門(mén)統(tǒng)計(jì),年末城城鎮(zhèn)登記記失業(yè)人人員133.9 萬(wàn)人，登記失失業(yè)率為為4.99%。居民收支支、工資資及人均均儲(chǔ)蓄 城市居民民收入穩(wěn)穩(wěn)步提高高，生活活質(zhì)量明明顯改善善。據(jù)抽抽樣調(diào)查查統(tǒng)計(jì)，20002年，城市居居民人均均可支配配收入達(dá)達(dá)70550 元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)10.4%；人均消消費(fèi)支出出60774元，增長(zhǎng)110.11%。用用于吃、穿

12、、用用等“生生存型”消費(fèi)支支出下降降，居住住、交通通通訊、教育文文化娛樂(lè)樂(lè)等“發(fā)發(fā)展型”、“享享受型”消費(fèi)支支出增長(zhǎng)長(zhǎng)，使恩恩格爾系系數(shù)由上上年的338.88%下降降到20002年年的377.3%。農(nóng)民民生活繼繼續(xù)改善善。20002年年，農(nóng)民民人均純純收入達(dá)達(dá)35000元，增長(zhǎng) 8.44%；人人均生活活消費(fèi)支支出19978元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)1.77%。職職工工資資收入繼繼續(xù)提高高。全市市在崗職職工平均均工資為為130073 元，比比上年增增長(zhǎng)166.5 %。儲(chǔ)儲(chǔ)蓄穩(wěn)定定增長(zhǎng)。全市城城鄉(xiāng)居民民人均儲(chǔ)儲(chǔ)蓄存款款余額達(dá)達(dá)176619元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)14.8%。居住水平平城鄉(xiāng)居民民居住水水平得到到提高，

13、拆遷安安置政策策進(jìn)一步步完善。20002年，城鎮(zhèn)新新建住宅宅4600.3萬(wàn)萬(wàn)平方米米，增長(zhǎng)長(zhǎng)3.66%，年年末人均均住宅建建筑面積積由上年年的188.311平方米米增至199.122平方米米；農(nóng)民民人均住住房面積積由上年年的222.788平方米米增至233.022平方米米。第二部分分 沈沈陽(yáng)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)簡(jiǎn)介20022年沈陽(yáng)陽(yáng)房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展概概況沈陽(yáng)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)持續(xù)升升溫近一年來(lái)來(lái)，沈陽(yáng)陽(yáng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)持持續(xù)升溫溫，不僅僅房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資增幅幅較大，同時(shí)銷(xiāo)銷(xiāo)售速度度大于開(kāi)開(kāi)發(fā)速度度。 這是是記者從從月日沈陽(yáng)陽(yáng)市政府府召開(kāi)的的新聞發(fā)發(fā)布會(huì)上上獲悉的的。沈陽(yáng)陽(yáng)市政府府發(fā)言人人常明說(shuō)說(shuō)，年年該市固固

14、定資產(chǎn)產(chǎn)投資實(shí)實(shí)現(xiàn)了高高速增長(zhǎng)長(zhǎng)，其中中房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資增幅幅居首位位。全年年完成房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資億億元，比比上一年年增長(zhǎng)，占占全市固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資的的比重由由上年的的上上升至，成成為拉動(dòng)動(dòng)沈陽(yáng)投投資增長(zhǎng)長(zhǎng)的新亮亮點(diǎn)。 據(jù)介介紹，去去年，由由于該市市利用外外資的大大幅增長(zhǎng)長(zhǎng)，外來(lái)來(lái)人口大大批涌入入，以及及城市居居民收入入的增加加，住房房已成為為人們重重要的消消費(fèi)熱點(diǎn)點(diǎn)。同時(shí)時(shí)，沈陽(yáng)陽(yáng)市的商商品房?jī)r(jià)價(jià)格一直直在全國(guó)國(guó)的均價(jià)價(jià)以下，極具增增值潛力力，因此此，房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)一直被被業(yè)內(nèi)人人士看好好，市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)穩(wěn)中有升升。年年房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與銷(xiāo)售實(shí)實(shí)現(xiàn)了同同步快速速增長(zhǎng)。統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)表明明，去年

15、年全市商商品房施施工面積積為萬(wàn)平平方米，比上年年增長(zhǎng)；商商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售和預(yù)預(yù)售面積積萬(wàn)萬(wàn)平方米米，增長(zhǎng)長(zhǎng)。沈陽(yáng)市市的購(gòu)房房群體正正在擴(kuò)大大，由原原來(lái)的高高收入家家庭轉(zhuǎn)入入中、低低收入家家庭，普普通居民民成為購(gòu)購(gòu)房主體體，中、小戶(hù)型型成為市市場(chǎng)搶手手貨。年，沈沈陽(yáng)市城城鎮(zhèn)人均均住宅建建筑面積積已達(dá)到到平平方米，比上年年增加平方米米。20033年沈陽(yáng)陽(yáng)房地產(chǎn)產(chǎn)交易的的最大成成果是：沈陽(yáng)市市商品住住宅和二二手房交交易面積積雙雙突突破了5500萬(wàn)萬(wàn)平方米米大關(guān)。據(jù)沈陽(yáng)陽(yáng)市房產(chǎn)產(chǎn)局統(tǒng)計(jì)計(jì)，20003年年，沈陽(yáng)陽(yáng)市商品品住宅預(yù)預(yù)售合同同備案面面積達(dá)5518.2萬(wàn)平平方米，二手房房交易面面積達(dá)5553.3萬(wàn)平

16、平方米，在沈陽(yáng)陽(yáng)市的房房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展展歷史上上同時(shí)首首次突破破了5000萬(wàn)平平方米大大關(guān)。據(jù)據(jù)沈陽(yáng)房房產(chǎn)局介介紹：“沈陽(yáng)房房地產(chǎn)交交易市場(chǎng)場(chǎng)3年來(lái)來(lái)實(shí)現(xiàn)了了商品房房和存量量房交易易面積一一同跳過(guò)過(guò)2000萬(wàn)、同同時(shí)觸摸摸4000萬(wàn)、雙雙雙突破破5000萬(wàn)?！绷?yè)?jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，截截至去年年底，沈沈陽(yáng)市商商品房的的空置率率約為99%，處處于一個(gè)個(gè)合理的的空間。沈陽(yáng)市市的商品品房平均均價(jià)格為為每平方方米29915.9元，其中，商品住住宅的平平均價(jià)格格為每平平方米227522.7元元。商品品住宅平平均漲幅幅為6%左右。城市居居民的房房?jī)r(jià)收入入比為99.188?1，居民的的購(gòu)房支支付能力力與房屋屋售價(jià)保保持

17、平穩(wěn)穩(wěn)協(xié)調(diào)。沈陽(yáng)房房地產(chǎn)交交易所呈呈現(xiàn)商品品房與二二手房交交易并駕駕齊驅(qū)的的局面，表明了了購(gòu)房需需求總體體上處于于平衡，房地產(chǎn)產(chǎn)二、三三級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了了有效聯(lián)聯(lián)動(dòng)。從中中可以看看出，沈沈陽(yáng)的商商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售面積積已接近近南京、成都、大連等等同類(lèi)城城市的領(lǐng)領(lǐng)先行列列；而在在存量房房交易方方面，則則遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)領(lǐng)先于哈哈爾濱、長(zhǎng)春、大連、鄭州、成都等等同類(lèi)城城市。20003年年，沈陽(yáng)陽(yáng)房地產(chǎn)產(chǎn)投資總總計(jì)1777.33億元，同比增增長(zhǎng)了553%。國(guó)內(nèi)外外開(kāi)發(fā)商商大舉進(jìn)進(jìn)入沈陽(yáng)陽(yáng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)。強(qiáng)勁的的投資給給住宅市市場(chǎng)注入入了強(qiáng)大大活力，沈陽(yáng)已已成為房房地產(chǎn)投投資的一一片熱土土。（表一）表一： 從商品房房的價(jià)

18、格格上來(lái)看看，沈陽(yáng)陽(yáng)市商品品房?jī)r(jià)格格持續(xù)平平穩(wěn)，220000年到220033年我市市商品房房每平米米平均價(jià)價(jià)格分別別為27790元元、29994元元和29908元元，價(jià)格格比較平平穩(wěn)。這這種發(fā)展展趨勢(shì)是是符合市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展規(guī)規(guī)律的，這恰恰恰是房地地產(chǎn)業(yè)景景氣的重重要標(biāo)志志之一。（表二二）單位：元元/平方方米與此同時(shí)時(shí)，沈陽(yáng)陽(yáng)市城市市建設(shè)進(jìn)進(jìn)入新一一輪加快快改造的的發(fā)展時(shí)時(shí)期，給給住宅建建設(shè)和消消費(fèi)帶來(lái)來(lái)新的機(jī)機(jī)遇；房房改不斷斷深入，住房金金融信貸貸的大力力支持，使個(gè)人人購(gòu)房成成為市場(chǎng)場(chǎng)主體。這些利利好趨勢(shì)勢(shì)正展現(xiàn)現(xiàn)出沈陽(yáng)陽(yáng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)持持續(xù)發(fā)展展的旺盛盛勢(shì)頭。市場(chǎng)需求求概況從住房銷(xiāo)銷(xiāo)售面積積

19、看。據(jù)據(jù)20002年底底的統(tǒng)計(jì)計(jì)，商品品住房銷(xiāo)銷(xiāo)售面積積的分檔檔比例是是：1000平方方米以下下的占115.66，1101至至1200平方米米的占223，1211至1550平方方米的占占34.8，1511平方米米以上的的占277.1；該表表明明沈陽(yáng)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)上，目前以以銷(xiāo)售大大戶(hù)型占占絕對(duì)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，中中小戶(hù)型型顯得非非常缺乏乏，1000平方方米以下下的戶(hù)型型只占到到15.6%，主要原原因是此此類(lèi)戶(hù)型型的供應(yīng)應(yīng)在市場(chǎng)場(chǎng)上同樣樣缺乏。從住房銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格格看。商品住房房銷(xiāo)售面面積不同同價(jià)格的的分檔結(jié)結(jié)構(gòu)比例例是：每每平方米米20000元以以下的占占29.8，20001元至至25000元的的占211.

20、8，25501至至35000元的的占277.6，35501元元至45500元元的占116.55，445011元至555000元的占占2.88，555000元以上上的占11.5。這些些數(shù)據(jù)表表明，每每平方米米25000元以以下的達(dá)達(dá)到511.6，中檔檔價(jià)位225011元至335000元的占占27.6，35000元以以上價(jià)位位所占比比例很小小。這說(shuō)明，當(dāng)前沈沈陽(yáng)市住住房消費(fèi)費(fèi)群體主主要聚集集在中低低價(jià)位和和中小戶(hù)戶(hù)型或存存量住房房的樓市市區(qū)間，體現(xiàn)了了現(xiàn)階段段房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)以以大眾住住房消費(fèi)費(fèi)為主導(dǎo)導(dǎo)的發(fā)展展趨勢(shì)。 從商品房房供給方方面來(lái)看看。20002年年年底套面面積1000平方方米以下下的空置置

21、量占88.7，可供供預(yù)售占占14.6；1011至1220平方方米的空空置量占占16，可供供預(yù)售量量占177.6；1221至1150平平方米的的空置量量占355.7，可供供預(yù)售量量占255.7；1551平方方米以上上的空置置量占339.66，可可供預(yù)售售量占442.11。其其中套面面積超過(guò)過(guò)1200平方米米以上的的大戶(hù)型型商品住住房，空空置面積積可供預(yù)預(yù)售面積積分別占占75.3和和67.8，供給量量相對(duì)偏偏大；而而套面積積在1000平方方米以下下的小戶(hù)戶(hù)型商品品住房，供給量量相對(duì)偏偏小。面面對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)需求和和現(xiàn)實(shí)的的總體供供給結(jié)構(gòu)構(gòu)狀況，房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)已經(jīng)經(jīng)開(kāi)始調(diào)調(diào)整經(jīng)營(yíng)營(yíng)思路，有的已已經(jīng)收到

22、到了顯著著成效。20033年上半半年沈陽(yáng)陽(yáng)市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)形勢(shì)分分析20033年上半半年，沈沈陽(yáng)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)在戰(zhàn)勝勝了“非典”、基本本完成調(diào)調(diào)整任務(wù)務(wù)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，又又實(shí)現(xiàn)了了較快地地發(fā)展；現(xiàn)在沈沈陽(yáng)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)進(jìn)入加速速發(fā)展期期。20033年上半半年沈陽(yáng)陽(yáng)市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)行特特點(diǎn)和基基本判斷斷20033年上半半年沈陽(yáng)陽(yáng)市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)行特特點(diǎn)分析析供地機(jī)制制完成變變革，沈沈陽(yáng)土地地經(jīng)營(yíng)模模式已見(jiàn)見(jiàn)雛形去年上半半年，在在前兩年年的工作作基礎(chǔ)上上，沈陽(yáng)陽(yáng)市從壟壟斷土地地一級(jí)市市場(chǎng)、減減少土地地隱性交交易等方方面入手手，加大大土地市市場(chǎng)調(diào)控控力度。將城區(qū)區(qū)土地全全部納入入土地儲(chǔ)儲(chǔ)備庫(kù)管

23、管理，實(shí)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一一儲(chǔ)備、統(tǒng)一整整理、統(tǒng)統(tǒng)一供應(yīng)應(yīng)。與此此同時(shí)，市政府府注意多多方面為為土地市市場(chǎng)發(fā)展展創(chuàng)造良良好的發(fā)發(fā)展環(huán)境境。以建建設(shè)森林林城市和和景觀路路改造為為代表，加大城城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)，促促進(jìn)土地地資產(chǎn)價(jià)價(jià)值提升升。三環(huán)環(huán)以?xún)?nèi)，20000年以以前商業(yè)業(yè)和住宅宅用地平平均價(jià)格格分別為為8766元/和4449元/ ，現(xiàn)已達(dá)達(dá)到12277元元/ 和11177元元/，增幅分分別達(dá)到到46%和1662%。房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)呈高速速增長(zhǎng)態(tài)態(tài)勢(shì)，規(guī)規(guī)模開(kāi)發(fā)發(fā)成為主主流1-6月月，沈陽(yáng)陽(yáng)市房地地產(chǎn)完成成投資額額、建設(shè)設(shè)規(guī)模都都比去年年同期增增長(zhǎng)400%以上上，尤其其是新開(kāi)開(kāi)工比上上年同期期增長(zhǎng)7

24、72%，這是近近幾年所所僅見(jiàn)的的，反映映出沈陽(yáng)陽(yáng)市房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展勢(shì)頭頭強(qiáng)勁。由于外外地及境境外知名名大開(kāi)發(fā)發(fā)商紛紛紛登陸我我市，使使沈陽(yáng)市房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)構(gòu)發(fā)生重重大質(zhì)的的變化，它們與與本地一一些有實(shí)實(shí)力開(kāi)發(fā)發(fā)商結(jié)合合，結(jié)束束了沈陽(yáng)陽(yáng)市多年年的中小小開(kāi)發(fā)企企業(yè)唱主主角的開(kāi)開(kāi)發(fā)時(shí)代代，進(jìn)入入了大開(kāi)開(kāi)發(fā)商唱唱主角的的社區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)時(shí)代代。增量商品品房市場(chǎng)場(chǎng)急劇升升溫，投投資銷(xiāo)售售比趨于于合理1-6月月，全市市增量商商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售面積積比上年年同期增增長(zhǎng)311%，而而銷(xiāo)售額額比上年年同期增增長(zhǎng)400%以上上，前進(jìn)進(jìn)的幅度度是近年年來(lái)所罕罕見(jiàn)的。尤其是是用來(lái)衡衡量房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)育是是否健康康的投資資銷(xiāo)

25、售比比發(fā)生重重大變化化，已由由20002年底底的488.6%上升到到70.4%，達(dá)到全全國(guó)平均均水平，這是沈沈陽(yáng)市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)又一一可喜變變化。存量房再再次刷新新記錄，穩(wěn)居全全國(guó)前茅茅1-6月月，沈陽(yáng)陽(yáng)市存量量房交易易量和交交易額均均比去年年同期增增長(zhǎng)500%以上上，半年年的交易易面積相相當(dāng)于119988年全年年交易量量的5.76倍倍，與快快速發(fā)展展的20001年年全年的的交易量量差不多多少。沈沈陽(yáng)市存存量房交交易市場(chǎng)場(chǎng)已與增增量房市市場(chǎng)并駕駕齊驅(qū)，成為房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的主主流市場(chǎng)場(chǎng)，已經(jīng)經(jīng)形成房房地產(chǎn)二二三級(jí)市市場(chǎng)相互互促進(jìn)，相互聯(lián)聯(lián)動(dòng)的可可喜局面面，為沈沈陽(yáng)市房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展作作出重要要貢

26、獻(xiàn)。商品房?jī)r(jià)價(jià)格止降降為升，升值幅幅度較大大20033年6月月底，沈沈陽(yáng)市商商品房平平均價(jià)格格為27757.2元/，商商品住宅宅價(jià)格為為27115.33元/，分別別比去年年同期上上升7.28%和6.40%，即每每平方米米分別上上升為1187.2元和和1633.3元元；比去去年年底底分別上上升為00.7%和4.38%，即每每平方米米分別上上升為119.22元和1114元元。不僅僅改變了了近兩年年沈陽(yáng)商商品房?jī)r(jià)價(jià)格略有有下降的的趨勢(shì)，而且商商品住宅宅價(jià)格上上升的幅幅度還比比較大?？罩蒙唐菲贩靠偭苛吭诤侠砝韰^(qū)間，但結(jié)構(gòu)構(gòu)性空置置仍很?chē)?yán)嚴(yán)重國(guó)家統(tǒng)計(jì)計(jì)局近期期對(duì)商品品房空置置的含義義做了修修改。按按此規(guī)

27、定定，沈陽(yáng)陽(yáng)市截止止到6月月底，空空置房為為99.6萬(wàn)平平方米，其中商商品住宅宅為766.4萬(wàn)萬(wàn)平方米米，空置置率為99.388%，基基本上處處于合理理區(qū)間，但離110%的的空置警警戒線(xiàn)相相差不多多了。現(xiàn)有空置置房中，1000平方米米以下只只占3.63%；1221平方方米以上上占833.733%；從從價(jià)格上上看，每每平方米米銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格在330000元以上上的占空空置量的的62.9%。從中可可以看出出，現(xiàn)有有空置房房中，高高價(jià)位、大戶(hù)型型占據(jù)主主導(dǎo)地位位。住宅郊區(qū)區(qū)化已成成趨勢(shì)由于沈陽(yáng)陽(yáng)市下大大力氣解解決城市市交通問(wèn)問(wèn)題，大大規(guī)模開(kāi)開(kāi)展高速速公路、軌道交交通、內(nèi)內(nèi)環(huán)、二二環(huán)、市市區(qū)干線(xiàn)線(xiàn)道路建建

28、設(shè)，加加之渾南南新區(qū)，棋盤(pán)山山風(fēng)景區(qū)區(qū)、陵北北區(qū)的開(kāi)開(kāi)發(fā)，從從而為沈沈陽(yáng)市住住宅郊區(qū)區(qū)化提供供了可能能。也由由于“非典”的影響響，人們們的居住住觀念從從重視地地段向重重視環(huán)境境轉(zhuǎn)變，十分關(guān)關(guān)注住宅宅健康狀狀況，使使得一大大批處于于城郊結(jié)結(jié)合部或或郊區(qū)的的樓盤(pán)（如中房房集團(tuán)凌凌云花園園、萬(wàn)科科四季花花城、華華新國(guó)際際河畔新新城、格格林夢(mèng)廈廈、新世世界花園園等）銷(xiāo)銷(xiāo)售的都都比較好好，預(yù)示示著沈陽(yáng)陽(yáng)市住宅宅郊區(qū)化化已經(jīng)成成為一種種發(fā)展趨趨勢(shì)。大眾住房房消費(fèi)啟啟動(dòng)，供供給結(jié)構(gòu)構(gòu)明顯改改善面對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)需求和和現(xiàn)實(shí)的的總體供供給結(jié)構(gòu)構(gòu)狀況，房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)已經(jīng)經(jīng)開(kāi)始調(diào)調(diào)整經(jīng)營(yíng)營(yíng)思路，或已進(jìn)進(jìn)行實(shí)際際運(yùn)作。

29、在去年年的“中國(guó)沈陽(yáng)第第五屆房房交會(huì)”上，展展銷(xiāo)樓盤(pán)盤(pán)中每平平方米330000元以下下的中、低檔商商品住房房已達(dá)到到40%以上，其中園園區(qū)規(guī)模模大、環(huán)環(huán)境好、公共設(shè)設(shè)施齊全全、價(jià)格格不高、套面積積為800-1220平方方米的中中小戶(hù)型型住房，對(duì)普通通住房消消費(fèi)者具具有很強(qiáng)強(qiáng)的吸引引力。中中房集團(tuán)團(tuán)沈陽(yáng)公公司推出出的此類(lèi)類(lèi)住宅項(xiàng)項(xiàng)目基安花花園和凌凌云花園園，在本本屆房交交會(huì)上銷(xiāo)銷(xiāo)售近5500套套，形成成了轟動(dòng)動(dòng)效應(yīng)。個(gè)人購(gòu)房房比例進(jìn)進(jìn)一步提提高，跨跨進(jìn)全國(guó)國(guó)先進(jìn)行行列1-6月月，沈陽(yáng)陽(yáng)市個(gè)人人購(gòu)商品品房比例例占966.2%，比220022年年底底93.7%，上升33.5個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，其中中個(gè)人購(gòu)

30、購(gòu)商品住住宅比例例占966.777%，比比20002年年年底944.022%上升升2.775個(gè)百百分點(diǎn)。從而說(shuō)說(shuō)明沈陽(yáng)陽(yáng)市居民民住房觀觀念完成成了重大大轉(zhuǎn)變，進(jìn)入了了全國(guó)先先進(jìn)行列列（19998年年年底，全國(guó)城城鎮(zhèn)平均均個(gè)人購(gòu)購(gòu)房比例例達(dá)到770%，沈陽(yáng)市市僅占337%，與北京京一道并并列全國(guó)國(guó)倒數(shù)第第一）。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)不斷升升溫，房房地產(chǎn)投投資行為為加大1-6月月，沈陽(yáng)陽(yáng)市商業(yè)業(yè)營(yíng)業(yè)用用房銷(xiāo)售售8.004萬(wàn)平平方米，是去年年同期33.8萬(wàn)萬(wàn)平方米米的2.12倍倍。尤其其是各樓樓盤(pán)的商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)，基本本上是有有價(jià)無(wú)市市，供不不應(yīng)求。由于租賃賃市場(chǎng)日日趨發(fā)達(dá)達(dá)，二手手房暢銷(xiāo)銷(xiāo)，沈城城居民投投資于房

31、房地產(chǎn)熱熱潮已露露出水面面。不僅僅商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)，而而且用于于投資的的二次購(gòu)購(gòu)房、三三次購(gòu)房房，購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)二手房房也都十十分活躍躍。當(dāng)前沈陽(yáng)陽(yáng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)形形勢(shì)總體體判斷沈陽(yáng)房地地產(chǎn)三年年調(diào)整期期基本完完成沈陽(yáng)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)由于出出現(xiàn)慕馬馬案件，打亂了了運(yùn)行節(jié)節(jié)律，于于20000年進(jìn)進(jìn)入調(diào)整整期。從從20003年沈沈陽(yáng)市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)上半半年運(yùn)行行特點(diǎn)看看，本次次房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)整期業(yè)業(yè)已基本本結(jié)束。衡量沈沈陽(yáng)市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)整整期任務(wù)務(wù)是否完完成的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)有如如下四條條：第一一，政府府房地產(chǎn)產(chǎn)政策調(diào)調(diào)整是否否到位；第二，開(kāi)發(fā)商商對(duì)新政政策適應(yīng)應(yīng)是否到到位；第第三，商商品房供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整是是否到位位

32、；第四四，消費(fèi)費(fèi)者購(gòu)房房心理調(diào)調(diào)整是否否到位；上半年年房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)行狀況況，說(shuō)明明上述四四條標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)中除第第三條尚尚有一定定距離，已經(jīng)基基本達(dá)到到。沈陽(yáng)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)完成調(diào)調(diào)整任務(wù)務(wù)的標(biāo)志志性事件件是第五五屆房交交會(huì)。在在SARRS肆虐虐的非常常時(shí)期，本屆房房交會(huì)有有37.4萬(wàn)市市民光顧顧了展會(huì)會(huì)，成交交面積達(dá)達(dá)1500萬(wàn)平方方米，簽簽約額高高達(dá)344.6億億元，共共186661戶(hù)戶(hù)家庭圓圓了新居居夢(mèng)。這這次房交交會(huì)是一一個(gè)轉(zhuǎn)折折點(diǎn)，說(shuō)說(shuō)明歷時(shí)時(shí)近三年年的沈陽(yáng)陽(yáng)市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)整基基本結(jié)束束。房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)整任任務(wù)基本本完成，從此，沈陽(yáng)市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)迎迎來(lái)一個(gè)個(gè)嶄新的的發(fā)展時(shí)時(shí)期。沈陽(yáng)

33、市房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)進(jìn)入快快速發(fā)展展時(shí)期和和大眾消消費(fèi)時(shí)代代1-6月月，沈陽(yáng)陽(yáng)市房地地產(chǎn)投資資增長(zhǎng)440%以以上，商商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售金額額增長(zhǎng)335%，存量房房交易增增加500%以上上，個(gè)人人住房消消費(fèi)抵押押貸款增增長(zhǎng)500%以上上，這幾幾個(gè)指標(biāo)標(biāo)，綜合合起來(lái)反反映出沈沈陽(yáng)市在在完成近近三年調(diào)調(diào)整任務(wù)務(wù)后，駛駛?cè)肓丝炜燔?chē)道，處在加加速度發(fā)發(fā)展階段段。占居民440%左左右的工工薪階層層大批量量進(jìn)入購(gòu)購(gòu)房市場(chǎng)場(chǎng)，標(biāo)志志著沈陽(yáng)陽(yáng)市住房房消費(fèi)發(fā)發(fā)生重大大變化，由金領(lǐng)領(lǐng)階層、銀領(lǐng)階階層購(gòu)房房為主，向銅領(lǐng)領(lǐng)階層購(gòu)購(gòu)房為主主轉(zhuǎn)化，大眾住住房消費(fèi)費(fèi)將逐漸漸變?yōu)槭惺袌?chǎng)主流流，這將將對(duì)沈陽(yáng)陽(yáng)市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)生極極其重大大

34、影響。當(dāng)前沈陽(yáng)陽(yáng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)存存在的主主要問(wèn)題題當(dāng)前沈陽(yáng)陽(yáng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的主流是是健康的的，但是是也存在在著一些些問(wèn)題，有些問(wèn)問(wèn)題甚至至還是比比較嚴(yán)重重的，主主要表現(xiàn)現(xiàn)為如下下幾個(gè)方方面：城市邊緣緣區(qū)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)無(wú)序近幾年，在沈陽(yáng)陽(yáng)市周邊邊出現(xiàn)較較大規(guī)模模的無(wú)序序開(kāi)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)象。開(kāi)開(kāi)發(fā)商以以各種名名目廉價(jià)價(jià)圈占囤囤積土地地，不少少人占地地幾十公公頃甚至至上百公公頃，他他們?cè)谌比狈y(tǒng)一一規(guī)劃和和統(tǒng)一管管理前提提下，盲盲目實(shí)施施開(kāi)發(fā)；此外，還有各各類(lèi)企業(yè)業(yè)開(kāi)發(fā),農(nóng)民開(kāi)開(kāi)發(fā)種種種。各種種無(wú)序開(kāi)開(kāi)發(fā)，嚴(yán)嚴(yán)重影響響沈陽(yáng)市年年度房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)計(jì)劃和和總量控控制，加加大政府府基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施配套套壓力，造成資資源嚴(yán)

35、重重流失，嚴(yán)重沖沖擊了房房地產(chǎn)市市場(chǎng)。住房供給給結(jié)構(gòu)失失衡現(xiàn)象象仍然嚴(yán)嚴(yán)重存在在據(jù)上半年年統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)，1100平平方米以以下的空空置房占占3.663%，可供預(yù)預(yù)售的占占10.67%；1000-1120平平方米的的空置房房占122.655%，可可供預(yù)售售占222.866%；1121-1500平方米米空置房房占288.622%，可可供預(yù)售售占300.944%；1151平平方米以以上空置置房占555.111%，可供預(yù)預(yù)售的占占35.52%。套面面積在1120平平方米以以上的大大戶(hù)型空空置率已已占到883.774%，可供預(yù)預(yù)售的占占66.46%，說(shuō)明明供給量量相對(duì)偏偏大；套套面積1100平平方米以以下

36、的供供給量相相對(duì)偏小小。說(shuō)明明市場(chǎng)需需求的中中小戶(hù)型型、中低低價(jià)位的的房子供供不應(yīng)求求，開(kāi)發(fā)發(fā)商建造造的主體體仍然是是大戶(hù)型型和中高高檔次房房子，從從而導(dǎo)致致住房供供給結(jié)構(gòu)構(gòu)失衡，嚴(yán)重地地影響著著市場(chǎng)的的健康發(fā)發(fā)育?！敖】底∽≌毖芯亢秃蛯?shí)施相相對(duì)滯后后“非典”事件中中，尤其其是香港港發(fā)生陶陶大花園園大面積積非典傳傳染后，沈陽(yáng)市廣廣大居民民對(duì)健康康住宅的的需求急急劇增加加?，F(xiàn)有有的僅停停留在開(kāi)開(kāi)發(fā)商的的促銷(xiāo)概概念炒作作，尚沒(méi)沒(méi)有引起起各方面面的必要要關(guān)注，缺乏對(duì)對(duì)適合我我市健康康住宅的的理論、經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃、技術(shù)層層面研究究，更談?wù)劜簧险摺⒎ǚㄒ?guī)的約約束和實(shí)實(shí)施。商品房申申訴不斷斷升溫?fù)?jù)市工商

37、商局統(tǒng)計(jì)計(jì)，上半半年沈陽(yáng)陽(yáng)市商品品房申訴訴不斷增增加，綜綜合分析析，主要要存在以以下三個(gè)個(gè)方面的的問(wèn)題：一是房房屋質(zhì)量量、產(chǎn)權(quán)權(quán)證等問(wèn)問(wèn)題；二二是虛假假宣傳、承諾不不兌現(xiàn)和和合同履履行問(wèn)題題；三是是物業(yè)管管理問(wèn)題題，主要要集中在在物業(yè)公公司管理理不到位位、物業(yè)業(yè)費(fèi)管理理不透明明及管理理人員素素質(zhì)差等等問(wèn)題。上述問(wèn)問(wèn)題的存存在，嚴(yán)嚴(yán)重地挫挫傷了消消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)房的積積極性。沈陽(yáng)市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)20004年年走勢(shì)預(yù)預(yù)測(cè)沈陽(yáng)市房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的的經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境分析析20044年沈陽(yáng)市房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的的有利條條件第一，全全國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)繼續(xù)保保持高速速增長(zhǎng)態(tài)態(tài)勢(shì)。去去年，我我國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)在戰(zhàn)勝勝“非典”嚴(yán)重影影響后，

38、GDPP增長(zhǎng)88.2%，再次次創(chuàng)造世世界奇跡跡。明年必將將會(huì)沿著著已有發(fā)發(fā)展的慣慣性，乘乘風(fēng)破浪浪，繼續(xù)續(xù)前進(jìn)。而且在在號(hào)稱(chēng)世世界三大大引擎美美國(guó)、日日本和德德國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)陷入衰衰退的情情況下，我國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)一枝枝獨(dú)秀，成為帶帶動(dòng)世界界經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的第第四大引引擎。如如此良好好的宏觀觀經(jīng)濟(jì)形形勢(shì)，必必然為我我國(guó)房地地產(chǎn)業(yè)不不斷注入入新的活活力。第二，沈沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)進(jìn)入二二次創(chuàng)業(yè)業(yè)起飛階階段。盡盡管受到到“非典”的嚴(yán)重重干擾，沈陽(yáng)市市上半年年GDPP已完成成6355億元，同比增增長(zhǎng)133.5%，經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)呈呈現(xiàn)加速速提升的的狀態(tài)。明年會(huì)乘乘溫總理理視察沈沈陽(yáng)的東東風(fēng)，在在中央支支持下，老工業(yè)業(yè)基地重重新振興

39、興將加快快步伐，尤其是是裝備制制造業(yè)和和汽車(chē)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)都面面臨著難難得的發(fā)發(fā)展機(jī)遇遇，去年年汽車(chē)工工業(yè)產(chǎn)值值突破4400億億元。沈沈陽(yáng)整體體經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境趨好好，必然然會(huì)帶動(dòng)動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相應(yīng)應(yīng)的快速速發(fā)展。第三，城城市化的的進(jìn)程為為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)提供供了廣闊闊的發(fā)展展空間。沈陽(yáng)市城城市水平平為633.6%。國(guó)際際上一些些先進(jìn)的的城市化化水平一一般在990%以以上。沈沈陽(yáng)市雖雖然遠(yuǎn)高高于全國(guó)國(guó)37%的平均均水平，但離國(guó)國(guó)際先進(jìn)進(jìn)城市仍仍然存在在較大差差距。全全國(guó)擬每每年城市市化水平平提高一一個(gè)百分分點(diǎn)，沈沈陽(yáng)市近近期會(huì)高高于這個(gè)個(gè)百分比比。即或或按每年年一個(gè)百百分點(diǎn)，就意味味著每年年有7萬(wàn)萬(wàn)人進(jìn)城城，就需需

40、新增住住房面積積1400萬(wàn)平方方米。第四，沈沈陽(yáng)市居居民住房房消費(fèi)需需求潛力力巨大。20002年底底，全國(guó)國(guó)城市人人均建筑筑面積約約為222平方米米，沈陽(yáng)陽(yáng)僅為119.112平方方米，相相差近33平方米米。通過(guò)過(guò)問(wèn)卷了了解到：1年以以?xún)?nèi)買(mǎi)房房或賣(mài)掉掉舊房再再購(gòu)置新新住房的的占9.2%。這就是是說(shuō)，沈沈陽(yáng)市居居民購(gòu)房房需求相相當(dāng)旺盛盛，9.2%就就意味著著10萬(wàn)萬(wàn)戶(hù)居民民去年要要購(gòu)置住住房，而而且今后后每年都都保持在在這個(gè)水水平上，這意味味著沈陽(yáng)陽(yáng)市第年年有十多多萬(wàn)戶(hù)居居民置換換住房，其中有有一半人人買(mǎi)新房房，每戶(hù)戶(hù)按800平方米米計(jì)算，共需商商品房近近5000萬(wàn)平方方米第五，沈沈陽(yáng)市老老城區(qū)改

41、改造的速速度加快快。去年年沈陽(yáng)市市實(shí)施“森林城城市”規(guī)劃，加快綠綠化、道道路和水水系建設(shè)設(shè)。拆遷遷改造任任務(wù)數(shù)量量巨大，全年預(yù)預(yù)計(jì)為55-5.5萬(wàn)戶(hù)戶(hù)，下半半年還有有3萬(wàn)戶(hù)戶(hù)。按年年初政府府出臺(tái)新新的沈沈陽(yáng)市房房屋拆遷遷管理辦辦法規(guī)規(guī)定，還還要繼續(xù)續(xù)實(shí)行貨貨幣拆遷遷政策，新辦法法還將各各級(jí)區(qū)域域貨幣安安置補(bǔ)償償標(biāo)準(zhǔn)平平均提高高了1000元/平方米米，這些些都會(huì)極極大地刺刺激住房房市場(chǎng)需需求。第六，外外來(lái)人口口購(gòu)房將將會(huì)大批批量增加加。沈陽(yáng)陽(yáng)市是環(huán)環(huán)渤海經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶的的重要城城市，是是東三省省及內(nèi)蒙蒙古的區(qū)區(qū)域中心心城市。經(jīng)中科科院組織織1000名城市市專(zhuān)家論論證，在在20001-20002中國(guó)國(guó)城

42、市發(fā)發(fā)展報(bào)告告認(rèn)為為，城市市“真實(shí)發(fā)發(fā)展能力力”居于前前10位位的城市市有上海海、深圳圳、廣州州、天津津、南京京、武漢漢、杭州州、沈陽(yáng)陽(yáng)、大連連。沈陽(yáng)陽(yáng)具有明明顯的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)和后發(fā)發(fā)優(yōu)勢(shì)。隨著沈沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)逐步振振興，“南資北北投”、“外資入入沈”已經(jīng)成成為潮流流。與此此同時(shí)，涉外房房地產(chǎn)必必將有較較大起步步，外地地人購(gòu)房房也將會(huì)會(huì)逐步增增加。據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，20003年11-5月月份為114000戶(hù)，預(yù)預(yù)計(jì)年底底可達(dá)330000戶(hù)。20044年沈陽(yáng)陽(yáng)市房地地產(chǎn)發(fā)展展的不利利條件第一，信信貸收緊緊，房地地產(chǎn)業(yè)面面臨著嚴(yán)嚴(yán)峻考驗(yàn)驗(yàn)。中國(guó)國(guó)人民銀銀行6月月13日日發(fā)布關(guān)于進(jìn)進(jìn)一步加加強(qiáng)房地地產(chǎn)信貸貸業(yè)務(wù)

43、管管理的通通知（簡(jiǎn)稱(chēng)央央行1221號(hào)文文件），對(duì)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)和銷(xiāo)售售貸款提提出了新新的要求求。房地地產(chǎn)業(yè)屬屬資金密密集型產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，它它的生存存和發(fā)展展與銀行行信貸密密切相關(guān)關(guān)。一般般地說(shuō)，沈陽(yáng)市開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)作資金金中，約約有700%左右右資金是是直接或或間接來(lái)來(lái)自銀行行，該項(xiàng)項(xiàng)決定必必然會(huì)對(duì)對(duì)沈陽(yáng)市房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)，尤其其是對(duì)大大多數(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)產(chǎn)生重重大影響響。從銀銀行防范范金融風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)角度度考慮，1211號(hào)文件件大方向向是正確確的；但但是在具具體實(shí)施施過(guò)程中中，會(huì)對(duì)對(duì)沈陽(yáng)市房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)造成什什么沖擊擊和影響響，還有有待于實(shí)實(shí)踐進(jìn)一一步驗(yàn)證證。第二，土土地儲(chǔ)備備制度運(yùn)運(yùn)行尚不不夠完善善。沈

44、陽(yáng)陽(yáng)市目前前多元管管理體制制，極易易造成不不公平競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)；加加之由于于過(guò)度向向效益傾傾斜，土土地儲(chǔ)備備制度的的宏觀調(diào)調(diào)控職能能缺損，中小開(kāi)開(kāi)發(fā)商進(jìn)進(jìn)入土地地市場(chǎng)難難度會(huì)進(jìn)進(jìn)一步加加大。第三，住住房供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整任務(wù)務(wù)難度較較大。由由于利益益驅(qū)動(dòng)，沈陽(yáng)市市開(kāi)發(fā)商商建造中中高檔及及大戶(hù)型型住房的的慣性較較大；面面向大眾眾消費(fèi)群群體，建建造中檔檔和中低低檔住房房，需要要開(kāi)發(fā)商商從經(jīng)營(yíng)營(yíng)理念、利潤(rùn)期期望和運(yùn)運(yùn)作手段段做出根根本性調(diào)調(diào)整。第四，商商品房空空置壓力力較大。沈陽(yáng)市空空置總量量有較大大幅度上上升，加加之又是是結(jié)構(gòu)性性空置，空置集集中于中中高檔和和大戶(hù)型型住房，因此，近期難難以全部部消化，對(duì)部分

45、分開(kāi)發(fā)商商和市場(chǎng)場(chǎng)的壓力力是比較較大的。對(duì)20004年沈陽(yáng)市房房地產(chǎn)基基本走勢(shì)勢(shì)初步預(yù)預(yù)測(cè)從總體上上看，沈沈陽(yáng)市房房地產(chǎn)基基本上完完成了近近三年的的調(diào)整任任務(wù)后，天時(shí)、地利、人和三三要素均均占，進(jìn)進(jìn)入最佳佳發(fā)展期期。依據(jù)據(jù)對(duì)沈陽(yáng)陽(yáng)市房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的周周期性規(guī)規(guī)律、人人均GDDP和恩恩格爾系系數(shù)變化化、居民民住房消消費(fèi)需求求和城市市化進(jìn)程程的綜合合分析，沈陽(yáng)市市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)經(jīng)進(jìn)入了了加速發(fā)發(fā)展階段段，將會(huì)會(huì)有近220年的的快速發(fā)發(fā)展時(shí)期期，屆時(shí)時(shí)人均住住房建筑筑面積達(dá)達(dá)到或超超過(guò)355平方米米。20044年，沈陽(yáng)陽(yáng)市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)將會(huì)延延續(xù)去年年的發(fā)展展勢(shì)頭，有一個(gè)個(gè)較大幅幅度增長(zhǎng)長(zhǎng)。但是是

46、，房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展程程度如何何，是進(jìn)進(jìn)入高潮潮期，還還是高潮潮期前的的準(zhǔn)備階階段，主主要取決決于央行行1211號(hào)文件件的實(shí)施施細(xì)則。若是操操之過(guò)急急，采用用硬著陸陸，沈陽(yáng)陽(yáng)市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)高潮期期會(huì)推遲遲一段時(shí)時(shí)間，今今下半年年只能是是高潮期期前的準(zhǔn)準(zhǔn)備階段段；若采采用軟著著陸，不不構(gòu)成重重大沖擊擊，下半半年沈陽(yáng)陽(yáng)市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)將會(huì)順順利過(guò)渡渡到高潮潮期。開(kāi)發(fā)商面面臨著重重新洗牌牌的嚴(yán)峻峻局面。新的土土地制度度和銀行行新政，加劇開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的馬太太效應(yīng)，即“富的更更富，窮窮的更窮窮”將會(huì)使使品牌優(yōu)優(yōu)良實(shí)力力雄厚的的企業(yè)加加速擴(kuò)張張，出現(xiàn)現(xiàn)一批大大型開(kāi)發(fā)發(fā)商；一一大批無(wú)無(wú)土地儲(chǔ)儲(chǔ)備、信信譽(yù)不

47、良良和實(shí)力力不支的的中小開(kāi)開(kāi)發(fā)商被被淘汰出出局，一一部分中中小開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)會(huì)會(huì)置換到到外地中中小城市市去開(kāi)發(fā)發(fā)。沈陽(yáng)市商商業(yè)房地地產(chǎn)和工工業(yè)房地地產(chǎn)去年年將會(huì)繼繼續(xù)升溫溫。隨著著項(xiàng)目年年的深入入，“韓國(guó)周周”、“制博會(huì)會(huì)”等重大大活動(dòng)的的開(kāi)展，沈陽(yáng)市的的工業(yè)地地產(chǎn)和商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)會(huì)進(jìn)入入加速發(fā)發(fā)展階段段。住宅房地地產(chǎn)進(jìn)入入大眾住住房消費(fèi)費(fèi)時(shí)代。主要標(biāo)標(biāo)志是銅銅領(lǐng)階層層會(huì)掀起起買(mǎi)房高高潮，他他們的住住房消費(fèi)費(fèi)基本特特點(diǎn)是以以實(shí)用性性和經(jīng)濟(jì)濟(jì)性為主主，中低低檔的商商品房是是他們主主要選擇擇。個(gè)體體數(shù)量不不大，但但總體匯匯集起來(lái)來(lái)需求巨巨大。房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資幅度將將會(huì)明顯顯加大。由于外外地和境境外開(kāi)發(fā)

48、發(fā)商大批批進(jìn)入，以及渾渾南新區(qū)區(qū)、鐵西西新區(qū)和和棋盤(pán)山山風(fēng)景區(qū)區(qū)的開(kāi)發(fā)發(fā)進(jìn)程加加快，加加之20003年年房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)利利好刺激激，開(kāi)發(fā)發(fā)商普遍遍會(huì)加大大投資力力度，沈陽(yáng)市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)性質(zhì)質(zhì)發(fā)生重重要變化化。沈陽(yáng)陽(yáng)市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)將會(huì)加加速由地地域性市市場(chǎng)變?yōu)闉槿珖?guó)性性市場(chǎng)和和國(guó)際性性市場(chǎng)，外地開(kāi)開(kāi)發(fā)商和和境外開(kāi)開(kāi)發(fā)商在在沈陽(yáng)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)上的的份額會(huì)會(huì)越來(lái)越越大。沈陽(yáng)市房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)將會(huì)加加速?gòu)拇执址判拖蛳蚣s型型發(fā)展。沈陽(yáng)市房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)開(kāi)始進(jìn)進(jìn)入了大大盤(pán)時(shí)代代、品牌牌時(shí)代、服務(wù)時(shí)時(shí)代和創(chuàng)創(chuàng)新時(shí)代代；房地地產(chǎn)的市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，尤其其是高檔檔房市場(chǎng)場(chǎng)（含別別墅市場(chǎng)場(chǎng)）和中中高檔房房市場(chǎng)的的競(jìng)爭(zhēng)將將

49、會(huì)更加加激烈，會(huì)由簡(jiǎn)簡(jiǎn)單的價(jià)價(jià)格和地地段競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)變?yōu)樾孕詢(xún)r(jià)比競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)、開(kāi)開(kāi)發(fā)規(guī)模模競(jìng)爭(zhēng)、品牌競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)和產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)節(jié)節(jié)競(jìng)爭(zhēng)。增量房的的銷(xiāo)售量量將會(huì)有有較大增增加。中中高檔及及高檔商商品房的的銷(xiāo)售會(huì)會(huì)略高于于20003年，中中檔及中中低檔商商品房的的銷(xiāo)售會(huì)會(huì)有較大大的增加加，按市市統(tǒng)計(jì)局局的統(tǒng)計(jì)計(jì)口徑，銷(xiāo)售總總量會(huì)超超過(guò)歷史史最高紀(jì)紀(jì)錄的220000年的2212萬(wàn)萬(wàn)平方米米，可能能會(huì)突破破2500萬(wàn)平方方米，創(chuàng)創(chuàng)歷史新新高。細(xì)細(xì)分化市市場(chǎng)看，由于大大量拆遷遷拉動(dòng)，60平平方米左左右的中中低檔小小戶(hù)型將將熱銷(xiāo)；80平平方米左左右的中中低檔商商品房會(huì)會(huì)暢銷(xiāo)；高檔房房、別墅墅和大戶(hù)戶(hù)型會(huì)處處于滯銷(xiāo)銷(xiāo)狀態(tài)。商品房

50、的的價(jià)格將將會(huì)平穩(wěn)穩(wěn)運(yùn)行，繼續(xù)保保持穩(wěn)中中有升態(tài)態(tài)勢(shì)。雖雖然有基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)提高激激發(fā)商品品房?jī)r(jià)格格上揚(yáng)的的壓力，但由于于結(jié)構(gòu)性性空置數(shù)數(shù)量較大大和住房房消費(fèi)費(fèi)費(fèi)購(gòu)買(mǎi)能能力的制制約，房房?jī)r(jià)基本本上會(huì)維維持在現(xiàn)現(xiàn)有水平平上。細(xì)細(xì)分化市市場(chǎng)看，高檔房房、中高高檔房（含別墅墅類(lèi)）因因供大于于求，房房?jī)r(jià)可能能會(huì)略有有下降；中檔房房、中低低檔房和和二手房房因求大大于供，房?jī)r(jià)可可能會(huì)略略有上升升；近郊郊商品房房的價(jià)格格仍處于于上升期期。存量房市市場(chǎng)將會(huì)會(huì)持續(xù)高高漲。由由于大批批拆遷戶(hù)戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力釋放放，會(huì)對(duì)對(duì)沈陽(yáng)市存存量房市市場(chǎng)重重重地推動(dòng)動(dòng)一把。存量房房除中介介外，受受制因素素不多，20003年的勢(shì)頭會(huì)會(huì)

51、繼續(xù)延延續(xù)下去去。第三部分分 沈沈河區(qū)及及中街簡(jiǎn)簡(jiǎn)介沈河區(qū)簡(jiǎn)簡(jiǎn)介沈河區(qū)概概況沈河區(qū)位位于中國(guó)國(guó)東北最最大的中中心城市市 沈陽(yáng)市市的中心心，面積積17.6平方方公里，沈河區(qū)區(qū)人口主主要來(lái)自自關(guān)內(nèi)移移民，另另外有一一部分東東北滿(mǎn)族族，關(guān)內(nèi)內(nèi)移民主主要來(lái)自自山東、河北、河南等等省。到到20002年末末統(tǒng)計(jì)，全區(qū)實(shí)實(shí)際人口口為60015229人，其中男男29885999人， 占總?cè)巳丝诒戎刂?9.7%；女30023992人，占總?cè)巳丝诒戎刂?0.3%。絕大多多數(shù)為漢漢族，另另外有一一些滿(mǎn)、蒙古、回、朝朝鮮等222個(gè)少少數(shù)民族族。全區(qū)區(qū)設(shè)立116個(gè)街街道辦事事處，1164個(gè)個(gè)社區(qū)。沈河區(qū)位位于北緯緯41

52、度度10分分至422度166分、東東經(jīng)1223度220分至至1233度455分之間間，處于于沈陽(yáng)城城區(qū)中軸軸線(xiàn)東側(cè)側(cè)。東與與大東區(qū)區(qū)相鄰，南與東東陵區(qū)接接壤，西西與和平平區(qū)相接接，北與與皇姑區(qū)區(qū)毗鄰。經(jīng)濟(jì)概況況改革開(kāi)放放以來(lái)，沈河的的經(jīng)濟(jì)得得到了迅迅速的發(fā)發(fā)展，220022年，我我區(qū)國(guó)民民經(jīng)濟(jì)保保持了健健康、快快速增長(zhǎng)長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整成果果顯著，區(qū)域綜綜合經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力進(jìn)進(jìn)一步得得到提高高。全年年實(shí)現(xiàn)國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值444.11億元，比上年年增長(zhǎng)115。其中，第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)增加值值5.00億元，比上年年同期增增長(zhǎng)188.3；第三三產(chǎn)業(yè)實(shí)實(shí)現(xiàn)增加加值399.1億億元，比比上年同同期增長(zhǎng)長(zhǎng)14.

53、6。第二、第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)占國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值的的比重分分別為111.33和888.77。年末，全全區(qū)單位位從業(yè)人人員2118300人，比比上年下下降5.5。在崗職職工人數(shù)數(shù)210049人人，比上上年下降降6.33。其其中：第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)51224人，比上年年增長(zhǎng)223.77；第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)167706人人，比上上年下降降8.88。全全年共開(kāi)開(kāi)發(fā)就業(yè)業(yè)崗位2220114個(gè)，調(diào)劑安安置就業(yè)業(yè)人員2268997人次次。工業(yè)概況況全區(qū)工業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)保保持平穩(wěn)穩(wěn)增長(zhǎng)的的良好勢(shì)勢(shì)頭，經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益明顯提提高。220022年，全全區(qū)完成成工業(yè)總總產(chǎn)值(不變價(jià)價(jià)，下同同)222.7億元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)11.5；實(shí)現(xiàn)工工業(yè)增

54、加加值4.5億元元，其中中全部國(guó)國(guó)有工業(yè)業(yè)企業(yè)和和年產(chǎn)品品銷(xiāo)售收收入在5500萬(wàn)萬(wàn)元以上上非國(guó)有有工業(yè)企企業(yè)完成成工業(yè)總總產(chǎn)值3337556萬(wàn)元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)10.5，實(shí)現(xiàn)工工業(yè)增加加值64479萬(wàn)萬(wàn)元，比比上年下下降255.2。 全年年實(shí)現(xiàn)工工業(yè)銷(xiāo)售售收入8802995萬(wàn)元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)31.5，實(shí)現(xiàn)工工業(yè)利潤(rùn)潤(rùn)15886萬(wàn)元元。商業(yè)概況況沈河區(qū)建建設(shè)中央央商務(wù)區(qū)區(qū)工作的的全面推推進(jìn)，由由主抓中中央商務(wù)務(wù)區(qū)建設(shè)設(shè)向中央央商務(wù)區(qū)區(qū)與誠(chéng)信信商務(wù)區(qū)區(qū)統(tǒng)籌協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展展轉(zhuǎn)變，由主抓抓三產(chǎn)發(fā)發(fā)展向三三產(chǎn)二產(chǎn)產(chǎn)互為補(bǔ)補(bǔ)充轉(zhuǎn)變變，使“中街、五愛(ài)、北站”三大商商貿(mào)圈發(fā)發(fā)展后勁勁不斷加加強(qiáng)。開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)的的

55、并入和和一批知知名企業(yè)業(yè)和品牌牌的成功功引進(jìn)，使沈河河的流通通業(yè)活力力大增。全年消消費(fèi)品市市場(chǎng)成交交額和社社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售售總額明明顯增加加。以五五愛(ài)市場(chǎng)場(chǎng)為主體體的各類(lèi)類(lèi)專(zhuān)業(yè)市市場(chǎng)全年年實(shí)現(xiàn)市市場(chǎng)商品品成交額額高達(dá)2204.9億元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)4.5。20002年實(shí)實(shí)現(xiàn)社會(huì)會(huì)消費(fèi)品品零售總總額7億億元，比比上年增增長(zhǎng)200.3。未來(lái)展望望“十五”時(shí)期，國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)要保保持較快快的發(fā)展展速度，產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)優(yōu)化化與升級(jí)級(jí)要取得得明顯成成效，經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)質(zhì)量和和效益要要有顯著著提高，城市功功能與經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展環(huán)境相相應(yīng)得到到全面拓拓展和完完善。力力爭(zhēng)用110-15年年的時(shí)間間，基本本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代化。經(jīng)

56、濟(jì)總量量目標(biāo)。“十五五”末期期，全區(qū)區(qū)國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總值值達(dá)到660億元元，年均均遞增111.55%；人人均國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值達(dá)到到1萬(wàn)元元；財(cái)政政收入達(dá)達(dá)到了66億元；年均遞遞增111.5%，外資資調(diào)入額額達(dá)到440000萬(wàn)美元元，年均均遞增111%。（依據(jù)據(jù)現(xiàn)行統(tǒng)統(tǒng)計(jì)口徑徑）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整目目標(biāo)。實(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)優(yōu)化和升升級(jí)，高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)、新興第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)取得長(zhǎng)長(zhǎng)足的發(fā)發(fā)展，國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)和社會(huì)會(huì)的信息息化程度度明顯提提高。“十五”末期，第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加加值達(dá)到到53億億元，年年均遞增增12%，第三三產(chǎn)業(yè)占占國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的比比重達(dá)到到88.4%，新興第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值占第三三產(chǎn)業(yè)比比重達(dá)到到4

57、0%；社會(huì)會(huì)消費(fèi)品品零售額額達(dá)到66.3億億元，年年均遞增增10%；全區(qū)區(qū)引進(jìn)開(kāi)開(kāi)發(fā)居國(guó)國(guó)內(nèi)先進(jìn)進(jìn)水平的的科研新新產(chǎn)品550個(gè)，發(fā)展高高科技型型模范企企業(yè)200個(gè)；高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)的的產(chǎn)值占占工業(yè)總總產(chǎn)值的的比重達(dá)達(dá)到600%，科科技進(jìn)步步對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)的的貢獻(xiàn)率率達(dá)到660%。城區(qū)建設(shè)設(shè)目標(biāo)。加快城城區(qū)基礎(chǔ)礎(chǔ)建設(shè)的的步伐，提高基基礎(chǔ)設(shè)施施的系統(tǒng)統(tǒng)化、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)化和和現(xiàn)代化化水平?！笆逦濉蹦┢谄冢颈窘ǔ山ńㄖ季志趾侠砘?、城區(qū)區(qū)環(huán)境景景觀化、社區(qū)管管理模范范化、居居住條件件現(xiàn)代化化、城市市功能高高效化的的新型城城區(qū)。社會(huì)發(fā)展展目標(biāo)。堅(jiān)持以以人的全全面發(fā)展展為中心心，以提提高人民民生活質(zhì)質(zhì)量為

58、目目的，不不斷提高高公民素素質(zhì)和人人民健康康水平?！笆逦濉逼陂g間，科教教、文化化事業(yè)進(jìn)進(jìn)一步發(fā)發(fā)展，社社會(huì)保障障體系進(jìn)進(jìn)一步健健全，人人民生活活和社會(huì)會(huì)文明程程度顯著著提高，民主法法制建設(shè)設(shè)不斷加加強(qiáng)，經(jīng)經(jīng)濟(jì)與社社會(huì)更加加協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展，實(shí)實(shí)現(xiàn)社會(huì)會(huì)發(fā)展的的全面進(jìn)進(jìn)步。中街簡(jiǎn)介介中街起源源沈陽(yáng)著名名的商業(yè)業(yè)街中街，她是沈沈陽(yáng)最早早形成的的商業(yè)中中心。116255年(明明天啟五五年、后后金天命命十年)至16631年年(明祟祟幀四年年、后金金天聰五五年)，后金將將明朝所所筑磚城城進(jìn)行改改建擴(kuò)建建，按照照中國(guó)歷歷史上流流傳的“左祖右右社、面面朝后市市”(即即王宮之之左是祖祖廟，王王宮之右右是社稷稷壇，

59、王王宮正面朝朝南，王王宮后設(shè)市市場(chǎng))之之說(shuō)，將將原來(lái)的的“十”字型兩兩條街改改筑為“井”字字型4條條 街。即今沈沈陽(yáng)路、中街路路、朝陽(yáng)陽(yáng)街、正正陽(yáng)街。 當(dāng)時(shí)時(shí)，中街街路稱(chēng)四四平街，東西兩兩側(cè)建有有鐘 樓樓、鼓樓樓各一座座。街長(zhǎng)長(zhǎng)5799.3米，寬寬11.7 米米。中街現(xiàn)狀狀19977年，市市政府投投巨資把把中街二二段、三三段改造造成10000延延長(zhǎng)米的的全國(guó)首首條商業(yè)業(yè)步行街街。4年年來(lái)，在在社會(huì)主主義市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大大潮的推推動(dòng)下，古老的的中街發(fā)發(fā)生了深深刻而巨巨大的變變化。中街現(xiàn)有有商家近近3000戶(hù)，路路邊，金金利來(lái)、二百、鵬達(dá)、鼓樓等等四座中中街的標(biāo)標(biāo)志性建建筑，歷歷史風(fēng)貌貌依然；薈華樓樓

60、一部、二部的的仿古建建筑，展展示出古古城風(fēng)韻韻；商業(yè)業(yè)城、沃沃爾瑪、新瑪特特、鵬利利廣場(chǎng)、沈陽(yáng)春春天、東東亞廣場(chǎng)場(chǎng)、紫金金商廈、興隆大大家庭、新一佳佳、凡亞亞商廈、嘉濠商商廈等大大型商業(yè)業(yè)巨子，展現(xiàn)出出現(xiàn)代商商業(yè)大都都會(huì)的不不凡氣度度。中街正常常時(shí)期客客流量為為30萬(wàn)萬(wàn)人次/天，雙雙休日偏偏多，每每年黃金金周期間間客流量量大約在在40多多萬(wàn)人次次/天。而20003年年“十一”期間，中街客客流量超超過(guò)500萬(wàn)人次次/天，且且本地人人占絕大大多數(shù)。目前，中街年年銷(xiāo)售額額在400億元左左右，上上交利稅稅達(dá)2億億元。動(dòng)態(tài)及規(guī)規(guī)劃大眾里項(xiàng)項(xiàng)目及即即將啟動(dòng)動(dòng)的五座座商廈居沈陽(yáng)市市中街黃黃金地段段的步道道廣