東新商業(yè)街招商服務(wù)及全程推廣方案

1、東新商業(yè)街項(xiàng)目全程代理服務(wù)建議書 Project Service ProposalPAGE PAGE 126東新商業(yè)街項(xiàng)目招商服務(wù)及全程推廣代理服務(wù)建議書二00六六年二月月提交 本建議書書主要說說明基于東新新商業(yè)街街項(xiàng)目的的現(xiàn)況、前景、目標(biāo)和和可能碰碰到的商商業(yè)挑戰(zhàn)戰(zhàn)，我們可以以做什么么，如何何做，以以及對于于雙方合合作方式式的建議議前言：220066年中國國商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)展展趨勢根據(jù)對過過去一年年國內(nèi)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)實(shí)際狀狀況的總總結(jié)和梳梳理，專專家預(yù)測測，20006年年商業(yè)地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)將呈現(xiàn)現(xiàn)以下六六大發(fā)展展趨勢： 趨勢一：政策環(huán)環(huán)境更趨趨規(guī)范 商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)納入入城市規(guī)規(guī)劃 據(jù)了解，商務(wù)部部起草的

2、的城市市商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)管理理?xiàng)l例（草案）有望望于近期期獲得國國務(wù)院批批準(zhǔn)通過過，條條例重重點(diǎn)之一一是要求求城市商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)的分布布更剛性性、更具具體地納納入城市市總體規(guī)規(guī)劃中，商業(yè)主主管部門門將參與與規(guī)劃制制訂與實(shí)實(shí)施；另另一方面面，該條例要求對對大型商商業(yè)項(xiàng)目目舉行強(qiáng)強(qiáng)制性的的聽證，這將對對過去幾幾年此類類項(xiàng)目盲盲目開發(fā)發(fā)的勢頭頭有所遏遏制，尤尤其可以以約束地地方政府府以招商商引資為為由不加加節(jié)制地地上馬此此類項(xiàng)目目的沖動動。同時(shí)時(shí)，條條例一一旦實(shí)施施，也可可為納入入商業(yè)規(guī)規(guī)劃的商商業(yè)項(xiàng)目目創(chuàng)造合合理開發(fā)發(fā)和持續(xù)續(xù)經(jīng)營的的配套環(huán)環(huán)境，例例如地方方政府可可以根據(jù)據(jù)規(guī)劃中中商業(yè)的的整體要要求，更更合

3、理地地組織城城市資源源，協(xié)調(diào)調(diào)相關(guān)政政策，完完善與商商業(yè)項(xiàng)目目有關(guān)的的各種市市政配套套等等。 不能能將條條例的的出臺誤誤讀為限限制商業(yè)業(yè)地產(chǎn)發(fā)發(fā)展。 趨勢二：“產(chǎn)權(quán)式式商鋪”漸遭冷冷落 整整體持有有型物業(yè)業(yè)增加 近兩年大大行其道道的產(chǎn)權(quán)權(quán)式分割割商鋪，尤其是是售后返返租等變變種，將將會逐漸漸受到冷冷落。原原因是這這類概念念或模式式常常被被一些開開發(fā)商當(dāng)當(dāng)作物業(yè)業(yè)促銷手手段濫用用，給商商業(yè)項(xiàng)目目的后期期運(yùn)營造造成了諸諸多負(fù)面面影響，進(jìn)而影影響了對對中小投投資者的的回報(bào)，已經(jīng)或或正在觸觸發(fā)中小小投資者者與開發(fā)發(fā)商之間間越來越越多的糾糾紛。有有的還演演變?yōu)樯躺虡I(yè)欺詐詐，如北北京碧溪溪家居、重慶農(nóng)農(nóng)貿(mào)

4、市場場改超市市等。 與此同同時(shí)，市市場上整整體持有有的商業(yè)業(yè)物業(yè)比比例將會會增加。一種是是開發(fā)商商自己持持有后出出租，另另一種是是大商家家斥資整整體收購購。物美美去年開開始在北北京、杭杭州等地地購買或或自己建建造商場場物業(yè)，家樂福福也開始始在北京京開發(fā)自自有物業(yè)業(yè)。 趨勢三：大開發(fā)發(fā)商紛紛紛介入 中小小企業(yè)面面臨退市市壓力 一些知名名開發(fā)商商向商業(yè)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域的戰(zhàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型型和明顯顯加大商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的投資資力度，將成為為20006年行行業(yè)新特特點(diǎn)。SSOHOO中國的的潘石屹屹不久前前就宣布布，今后后三年不不再開發(fā)發(fā)住宅，轉(zhuǎn)而進(jìn)進(jìn)入商業(yè)業(yè)物業(yè)開開發(fā)；和和黃去年年底購入入上海浦浦東陸家家嘴大幅幅商業(yè)

5、地地塊，耗耗資超過過人民幣幣46億億元；而而“國美系系”去年66月正式式宣布與與國內(nèi)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)領(lǐng)軍企企業(yè)萬達(dá)達(dá)結(jié)成戰(zhàn)戰(zhàn)略伙伴伴，在其其開發(fā)的的第一個(gè)個(gè)大型商商業(yè)項(xiàng)目目北京豐豐臺國美美商都中中，雙方方已展開開實(shí)質(zhì)性性合作。 由于于大開發(fā)發(fā)商的強(qiáng)強(qiáng)勢進(jìn)入入，一些些中小商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)將面面臨日益益加大的的退市壓壓力。有有專業(yè)機(jī)機(jī)構(gòu)估算算，20006年年僅北京京市場就就將有約約5000萬平方方米的商商業(yè)項(xiàng)目目爭奪客客戶資源源，商業(yè)業(yè)物業(yè)供供大于求求態(tài)勢明明顯，市市場租金金整體下下滑，招招商情況況不甚理理想，項(xiàng)項(xiàng)目開業(yè)業(yè)進(jìn)度受受阻，資資金實(shí)力力有限的的中小開開發(fā)商更更為被動動，因此此紛紛萌萌生

6、退意意。另外外，去年年在長沙沙等地，萬達(dá)已已開始著著手收購購一些中中小公司司開發(fā)的的商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目。 趨勢四：融資渠渠道發(fā)生生變化 銀行與與外資錦錦上添花花 與那些素素質(zhì)參差差不齊而而遭遇資資金瓶頸頸的商業(yè)業(yè)項(xiàng)目相相比，部部分開發(fā)發(fā)成熟及及經(jīng)營狀狀況良好好的物業(yè)業(yè)，更容容易得到到資本各各方青睞睞，其優(yōu)優(yōu)異的商商業(yè)價(jià)值值也得以以顯現(xiàn)和和提升。如20005年年10月月農(nóng)行就就推出了了經(jīng)營營性物業(yè)業(yè)抵押貸貸款管理理辦法，允許許以商業(yè)業(yè)設(shè)施租租金作抵抵押發(fā)放放長達(dá)十十年的貸貸款，據(jù)據(jù)悉，其其他銀行行也在積積極規(guī)劃劃推出類類似新產(chǎn)產(chǎn)品。 20005年年年底，廣廣州越秀秀率先在在香港發(fā)發(fā)行REEITss，為國

7、國內(nèi)優(yōu)質(zhì)質(zhì)物業(yè)打打包成到到境外上上市融資資開創(chuàng)先先河，隨隨著新加加坡嘉德德置地與與深國投投、澳洲洲麥格理理銀行與與大連萬萬達(dá)等之之間的大大規(guī)模項(xiàng)項(xiàng)目股權(quán)權(quán)收購合合作成功功，今年年REIITs境境外上市市將成為為潮流。同時(shí)，包括摩摩根斯坦坦利在內(nèi)內(nèi)的國際際知名投投資銀行行，正醞醞釀著對對中國優(yōu)優(yōu)質(zhì)商業(yè)業(yè)物業(yè)更更大規(guī)模模的收購購行動。但是，國內(nèi)銀銀行對商商業(yè)物業(yè)業(yè)開發(fā)的的貸款控控制將更更趨嚴(yán)格格，素質(zhì)質(zhì)較差的的此類物物業(yè)越來來越難以以獲得資資金支持持，部分分大中城城市里新新上馬的的商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目數(shù)量量已明顯顯下降。 趨勢五：項(xiàng)目開開發(fā)形態(tài)態(tài)多元化化 社社區(qū)購物物中心成成熱點(diǎn) 過去兩、三年里里，國內(nèi)內(nèi)商

8、業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)多以商商業(yè)街及及大型MMALLL等為主主，而且且基本扎扎堆于都都市傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)中中心，盲盲目求大大、求全全的狀況況也相當(dāng)當(dāng)嚴(yán)重。隨著銀銀根收緊緊，貸款款困難，開發(fā)商商后續(xù)資資金不足足，加上上缺乏成成熟管理理團(tuán)隊(duì)和和運(yùn)營經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，不不少物業(yè)業(yè)經(jīng)營難難以為繼繼。一些些巨無霸霸項(xiàng)目開開業(yè)后的的艱難經(jīng)經(jīng)營境況況，也讓讓即將進(jìn)進(jìn)入市場場的各路路開發(fā)商商決策更更為謹(jǐn)慎慎與理性性。各種種跡象表表明，從從今年起起，規(guī)模模適中、符合市市民實(shí)際際需要的的社區(qū)購購物中心心，將成成為新的的開發(fā)熱熱點(diǎn)。這這也是政政府部門門今后鼓鼓勵(lì)開發(fā)發(fā)的重點(diǎn)點(diǎn)業(yè)態(tài)之之一。 趨勢六：專業(yè)化化服務(wù)更更受重視視 復(fù)合合型商業(yè)業(yè)地

9、產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營人才才不足 隨著市場場競爭壓壓力加大大，開發(fā)發(fā)商從以以往簡單單的項(xiàng)目目炒作促促銷，逐逐步轉(zhuǎn)向向倚重專專業(yè)機(jī)構(gòu)構(gòu)的支持持，具備備豐富客客戶資源源及商業(yè)業(yè)地產(chǎn)專專業(yè)技能能的專業(yè)業(yè)設(shè)計(jì)與與中介代代理服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)作作用愈加加突出。商業(yè)地地產(chǎn)專業(yè)業(yè)人才短短缺將成成為制約約行業(yè)發(fā)發(fā)展的瓶瓶頸。特特別是熟熟悉商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)、融融資、招招商及管管理全過過程的復(fù)復(fù)合型中中高級人人才十分分緊俏，政府和和行業(yè)組組織將會會加強(qiáng)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化建設(shè)設(shè)與人才才培養(yǎng)工作內(nèi)容容之一：項(xiàng)目前前期決策策協(xié)助項(xiàng)目市調(diào)調(diào)全程協(xié)協(xié)助為獲得最最準(zhǔn)確的的市場情情報(bào)，有有效支持持商業(yè)街街項(xiàng)目的的各項(xiàng)決決策，在在項(xiàng)目正正式啟動動招商之之

10、前和招招商進(jìn)程程中，我我司將成成立商業(yè)業(yè)街項(xiàng)目目特別市市調(diào)組，繼續(xù)重重點(diǎn)搜集集以下情情報(bào)，以以配合貴貴司對產(chǎn)產(chǎn)品基本本面和行行銷政策策進(jìn)行充充分的論論證：對本地各各商業(yè)圈圈、商業(yè)業(yè)街的深深入調(diào)查查深入研究究昆山各各商圈的的業(yè)態(tài)分分布狀況況和消費(fèi)費(fèi)客群的的狀況，重點(diǎn)關(guān)關(guān)注066、077即將推推出的新新商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的動動態(tài)和情情報(bào)；對昆山本本地消費(fèi)費(fèi)者的深深入研究究為建立持持續(xù)性的的研究基基礎(chǔ)，我我們在此此特別提提出針對對本地的的消費(fèi)群群體的廣廣義樣本本方案，并提出出與本項(xiàng)項(xiàng)目相關(guān)關(guān)的目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群體類別別模型，為各個(gè)個(gè)類別建建立調(diào)研研樣本庫庫，以便便長期進(jìn)進(jìn)行調(diào)研研和跟蹤蹤反饋；廣義樣樣本考量量指

11、標(biāo)包包括：按居住性性質(zhì)或范范圍：如如可分為為市區(qū)居居民、周周邊市鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民、本地臺臺商及外外商、外外地（上上海及其其他國內(nèi)內(nèi)）投資資客、海海外顧客客；按經(jīng)濟(jì)能能力：高高端收入入者、中中產(chǎn)階層層、一般般市民按購買決決策者年年齡：如如16-25，25-30，30-40，40-50本地消費(fèi)費(fèi)者廣義義樣本方方案年齡收入/消消費(fèi)能力力職業(yè)階層居住特征消費(fèi)頻率單次消費(fèi)費(fèi)支出人氣帶動動指數(shù)成長性購物偏重娛樂偏重時(shí)尚指數(shù)16-222家庭供給給學(xué)生旅游/商商務(wù)旅行行低低低低低低低22-22816000以下基層工薪薪族新工作移移民偏低偏低偏低偏低偏低偏低偏低28-33516000-30000主管工薪薪族、小小業(yè)主多

12、年工作作移民中等中等中等中等中等中等中等35-44530000-50000白領(lǐng)、專專業(yè)工作作者公務(wù)員昆山城區(qū)區(qū)居民較高較高較高較高較高較高較高45以上上50000以上企業(yè)主、金領(lǐng)外商、臺臺干昆山鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民高高高高高高高東新商業(yè)業(yè)街目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)者者樣本方方案年齡收入/消消費(fèi)能力力職業(yè)階層居住特征消費(fèi)頻率單次消費(fèi)費(fèi)支出人氣帶動動指數(shù)成長性購物偏重娛樂偏重時(shí)尚指數(shù)16-222家庭供給給學(xué)生昆山鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民低低低低低低低22-22816000以下基層工薪薪族旅游/商商務(wù)旅行行偏低偏低偏低偏低偏低偏低偏低28-33516000-30000主管工薪薪族、小小業(yè)主新工作移移民中等中等中等中等中等中等中等35-4

13、4530000-50000白領(lǐng)、專專業(yè)工作作者公務(wù)員多年工作作移民較高較高較高較高較高較高較高45以上上50000以上企業(yè)主、金領(lǐng)外商、臺臺干昆山城區(qū)區(qū)居民高高高高高高高樣本群分分層從消消費(fèi)者年年齡段開開始設(shè)定定35-445、228-335兩個(gè)個(gè)年齡段段為主力力消費(fèi)群群22-228、116-222兩個(gè)個(gè)年齡段段為成長長性目標(biāo)標(biāo)群45以上上年齡段段為次要要性目標(biāo)標(biāo)群收入/消消費(fèi)能力力30000-55000030000-50000元元月收入入、50000以以上為主主力消費(fèi)費(fèi)群16000-30000為為成長性性目標(biāo)群群16000以下為為次要性性目標(biāo)群群職業(yè)階層層白領(lǐng)、專專業(yè)工作作者、公公務(wù)員、企業(yè)主

14、主、金領(lǐng)領(lǐng)、外商商、臺干干為主力力消費(fèi)群群，主管管工薪族族、小業(yè)業(yè)主屬于于次要性性目標(biāo)群群，學(xué)生生及基層層工薪族族從屬于于人氣消消費(fèi)族群群居住特征征昆山城區(qū)區(qū)居民、多年工工作移民民為主力力消費(fèi)群群，新工工作移民民、旅游游及商務(wù)務(wù)旅行人人士、昆昆山鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民為為次要消消費(fèi)族群群消費(fèi)頻率率應(yīng)鎖定中中高消費(fèi)費(fèi)頻次的的消費(fèi)群群體單次消費(fèi)費(fèi)支出 /人氣氣帶動指指數(shù) / 購物物偏重/ 娛樂樂偏重以主力店店鋪針對對中高消消費(fèi)群體體，以人人氣項(xiàng)目目和人氣氣中小店店鋪吸引引人氣；購物與與游樂設(shè)設(shè)施并重重，強(qiáng)化化體驗(yàn)性性和互動動性。成長性/時(shí)尚指指數(shù)更多關(guān)注注年輕族族群，提提供最新新潮的消消費(fèi)服務(wù)務(wù)，力推推時(shí)尚消

15、消費(fèi)概念念，引領(lǐng)領(lǐng)昆山本本地Liifesstylle的方方向指標(biāo)標(biāo)典型樣本本焦點(diǎn)小小組訪談?wù)剷‵Focuus GGrouup）Focuus GGrouup是對對商業(yè)街街項(xiàng)目目目標(biāo)客群群進(jìn)行深深度研究究的最有有效方法法，已達(dá)達(dá)到以下下研究目目標(biāo)購買行為為與心理理模式探探詢與研研究顧客需求求探詢與與研究項(xiàng)目規(guī)劃劃及行銷銷基本面面概念測測試調(diào)研方式式及調(diào)研研樣本組組設(shè)計(jì)（這些樣樣本可持持續(xù)進(jìn)行行跟蹤反反饋，持持續(xù)觀察察其反應(yīng)應(yīng)）：35-445年齡齡組 白白領(lǐng)、專專業(yè)工作作者、公公務(wù)員，昆山城城區(qū)居民民、多年年工作移移民 2組28-335年齡齡組 白白領(lǐng)、專專業(yè)工作作者、公公務(wù)員，昆山城城區(qū)居民民、

16、多年年工作移移民 3組企業(yè)主、金領(lǐng)、外商、臺干組組 1組組22-228年齡齡組 主主管工薪薪族、小小業(yè)主，新工作作移民 1組組16-222年齡齡組 學(xué)學(xué)生及基基層工薪薪族 1組焦點(diǎn)小組組訪談會會（Foocuss Grroupp）討論提提綱設(shè)計(jì)計(jì)與測試試布置：在正式式展開合合作后提提出。提交成果果：消消費(fèi)者深深度需求求研究與與概念測測試報(bào)告告（定定性分析析為主）項(xiàng)目初步步建議東向店鋪鋪?zhàn)呦颍和鶘|向向人氣中中小店鋪鋪； 如如Hollidaay IInn入入駐，則則選中段段為人氣氣游樂項(xiàng)項(xiàng)目和店店鋪集中中地，并并且有中中央廣場場；西向店鋪鋪?zhàn)呦颍和饕砸灾懈呦M(fèi)為主主，知名名人氣百百貨公司司、高檔

17、檔中式、西式餐餐廳、VVIP會會所、高高檔品牌牌服飾專專賣店；濱江燈火火璀璨夜夜：建議議沿婁江江河岸帶帶為濱江江酒廊、咖啡店店、時(shí)尚尚餐廳，直接成成為都市市景觀人氣項(xiàng)目目： 摩摩天輪或或游樂場場（旋轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)木馬、室內(nèi)溜溜冰場等等），引引發(fā)話題題和時(shí)尚尚新潮，集聚大大量人氣氣；院線線電影院院，補(bǔ)昆昆山本地影院少少而差的的現(xiàn)狀，滿足消消費(fèi)大眾眾的文化化需求；同眼可可集聚大大量人氣氣；商業(yè)街廣廣場擴(kuò)建建：為使今后后大量SSP及現(xiàn)現(xiàn)場活動動獲得舞舞臺，建建議商業(yè)業(yè)街廣場場擴(kuò)大規(guī)規(guī)模，增增加表演演、秀場場或其他他大型活活動的空空間余地地；標(biāo)志性建建筑物：類似大上上海時(shí)代代廣場的的的蘋果果倒計(jì)時(shí)時(shí)時(shí)鐘 + 廣

18、廣場光效效 + 超大LLED屏屏幕，以以塑造城城市話題題，吸聚聚廣泛關(guān)關(guān)注；建筑外觀觀：沿街面鋼鋼/玻璃璃結(jié)構(gòu)挑挑檐，或或建造通通連頂篷篷，加強(qiáng)強(qiáng)建筑視視覺，同同時(shí)免除除惡劣天天氣的影影響；（可參考考澳大利利亞布里里斯班的的商業(yè)街街建筑風(fēng)風(fēng)格） 沿河岸綠綠化景觀觀沿河岸綠綠化景觀觀，建議議結(jié)合互互動參與與程度高高的人氣氣游樂項(xiàng)項(xiàng)目，并并爭取政政府支持持，成為為市政亮亮化工程程連通結(jié)構(gòu)構(gòu)由于目前前建筑設(shè)設(shè)計(jì)方案案為同一一軸線的的分離建建筑體，建議調(diào)調(diào)整為連連通結(jié)構(gòu)構(gòu)，以挑挑檐、頂頂棚、過過街橋、二層游游廊為連連接各單單體建筑筑的部分分，充分分考慮消消費(fèi)人流流不受天天氣影響響，更強(qiáng)強(qiáng)聚集人人氣，增

19、增加駐留留時(shí)間；目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群定義義（已有有充分說說明，此此處略）目標(biāo)商戶戶定義消費(fèi)主力力店鋪： 知知名百貨貨公司，連鎖知知名餐廳廳，品牌牌服飾專專賣店，時(shí)尚數(shù)數(shù)碼店鋪鋪，運(yùn)動動主題店店，時(shí)尚尚家居用用品店人氣店鋪鋪/項(xiàng)目目： 高檔電電影院線線，東新新游樂場場，特色色小店鋪鋪，敞開開式咖啡啡吧，美美食檔時(shí)尚地標(biāo)標(biāo)店鋪： 高高檔中式式、西式式餐廳，濱江酒酒廊-咖咖啡店-時(shí)尚餐餐廳，指指標(biāo)性服服飾品牌牌店游樂休閑閑： 沿岸岸景觀帶帶，東新新游樂場場，中央央廣場，時(shí)尚KKTV，VIPP會所國際級旅旅店驛站站：Hoolidday Innn項(xiàng)目USSP提煉煉Lifee-Sttylee時(shí)尚定定位建筑風(fēng)格格新

20、異摩天輪、旋轉(zhuǎn)馬馬車、滑滑冰場人人氣游樂樂場超星級電電影院線線人氣百貨貨公司+ 時(shí)尚尚指標(biāo)店店鋪濱江酒廊廊+咖啡啡店+ 時(shí)尚餐餐廳景觀觀本地商業(yè)業(yè)新項(xiàng)目目，大多多會引入入大型百百貨公司司，只有有單一支支撐點(diǎn)；東新項(xiàng)目目如同時(shí)時(shí)擁有眾眾多支持持點(diǎn)（上上述建議議中已提提出），將可形形成超強(qiáng)強(qiáng)獨(dú)特賣賣點(diǎn)USSP，大大大提升升招商吸吸引力和和投資信信心；對對于招商商非常有有利特別是一一些亮點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目將將可形成成話題和和輿論焦焦點(diǎn)，起起到推廣廣加倍作作用，推推廣效果果更佳；建筑設(shè)計(jì)計(jì)風(fēng)格建建議商業(yè)街敞敞開式咖咖啡飲料料吧玻璃及鋼鋼結(jié)構(gòu)天天蓬、挑挑檐，極極富造型型感的設(shè)設(shè)計(jì)分格格玻璃及鋼鋼結(jié)構(gòu)天天蓬、挑挑檐

21、及綠綠化的組組合 二層通連連廊道（帶頂蓬蓬）街頭綠化化景觀點(diǎn)點(diǎn)綴游樂場、電影院院內(nèi)的頂頂部燈光光效果游樂設(shè)施施規(guī)劃協(xié)協(xié)助摩天輪照照片1摩天輪照照片2旋轉(zhuǎn)木馬馬照片33滑冰場照照片4商鋪類型型組合和和租售策策略建議議商鋪組合合建議：大型商商鋪?zhàn)赓U賃，中小小商鋪或或租賃或或出售；在合作作后，我我司將對對商戶面面積分割割方案提提出具體體建議；大型商鋪鋪：全租租賃， 租賃期期8-110年長長期租約約， 適適合大型型知名百百貨、電電影院線線、大型型會所娛娛樂中心心； 分層連通通商鋪：租賃/銷售， 5年年-100年中長長期租約約，5年年后租金金可轉(zhuǎn)商商鋪購買買，數(shù)碼碼電子城城、體育育主題店店鋪； 躍層中型

22、型商鋪：租賃/銷售， 3-5年常常規(guī)租約約，沿街街主力商商鋪、沿沿河酒廊廊餐廳； 中小商鋪鋪：租賃賃/銷售售， 33年常規(guī)規(guī)租約，部分節(jié)節(jié)段的一一、二樓樓中小店店鋪； 針對商鋪鋪投資者者，采用用包租形形式，年年返8%；宜在市場場調(diào)查、前期商商業(yè)規(guī)劃劃和建筑規(guī)規(guī)劃方面面下功夫夫，能夠夠有效吸吸引人氣氣的主題題和業(yè)態(tài)態(tài)方案，此為租租售策略略制定的的基礎(chǔ)；商戶組合合合理，既能吸吸引人氣氣，又能能形成消消費(fèi)熱點(diǎn)點(diǎn)。制定適當(dāng)當(dāng)?shù)恼猩躺填A(yù)算，確保招招商經(jīng)費(fèi)費(fèi)比較充充足；提前動手手做好主主力店招招商，制制定正確確的招商商策略?，F(xiàn)有規(guī)劃劃全景效效果圖項(xiàng)目投資資經(jīng)濟(jì)效效益分析析配合貴司司對項(xiàng)目目開發(fā)運(yùn)運(yùn)營成本本

23、、租售售收入及及其他邊邊際收益益進(jìn)行分分析，對對項(xiàng)目的的盈利能能力、投資回回收期、資金運(yùn)運(yùn)用情況況等進(jìn)行行前瞻預(yù)預(yù)測。租賃/銷銷售ROOI周期期分析與與方案設(shè)設(shè)計(jì)根據(jù)貴司司提出的的營業(yè)目目標(biāo)，我我司將根根據(jù)商鋪鋪組合和和面積方方案，協(xié)協(xié)助貴司司進(jìn)行租租金/銷銷售出價(jià)價(jià)測算，制定周周期為110年的的租售財(cái)財(cái)務(wù)方案案，在方方案中，設(shè)計(jì)出出清晰的的ROII方案以以及招商商運(yùn)營各各個(gè)階段段的價(jià)格格政策、定價(jià)戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)，確確定項(xiàng)目目招商/銷售最最終策略略、分期期目標(biāo)與與執(zhí)行計(jì)計(jì)劃；入駐商戶戶經(jīng)營支支持計(jì)劃劃/ROOI投資資回報(bào)方方案設(shè)計(jì)計(jì)針對重點(diǎn)點(diǎn)目標(biāo)招招商客戶戶，提出出長期合合作（55年以上上）的租租賃/

24、銷銷售方案案和報(bào)價(jià)價(jià)；從商商戶經(jīng)營營和商業(yè)業(yè)街升值值前景角角度，設(shè)設(shè)計(jì)出商商戶ROOI投資資回報(bào)方方案和經(jīng)營方方案，按按不同商商戶類別別分別計(jì)計(jì)算其投投資價(jià)值值；并根根據(jù)不同同經(jīng)營項(xiàng)項(xiàng)目提供供經(jīng)營支支持和營運(yùn)服服務(wù)的具具體方案案。招商政策策白皮書書（將上上述決策策定案后后，形成成項(xiàng)目招招商的官官方正式式文件，在進(jìn)行行實(shí)際招招商洽談?wù)勄皠?wù)必必完成）將所有招招商所需需的文件件、資料料、各類類商鋪平平面圖、規(guī)劃施施工圖、效果圖圖、招商商政策、經(jīng)營服服務(wù)方案案等，統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃劃內(nèi)容并并精心設(shè)設(shè)計(jì)印制制；工作內(nèi)容容之二：招商服服務(wù)與執(zhí)執(zhí)行商業(yè)街開開發(fā)與運(yùn)運(yùn)營理念念：“全新的的建筑形形態(tài)、全全新的消消費(fèi)環(huán)境

25、境、全新新的業(yè)態(tài)態(tài)組合”“共同創(chuàng)創(chuàng)造LiifeSStylle時(shí)尚尚動感的的商業(yè)新新生態(tài)”商業(yè)街統(tǒng)統(tǒng)一運(yùn)營營的十原原則商業(yè)街的的統(tǒng)一運(yùn)運(yùn)營包含含五個(gè)方方面的內(nèi)內(nèi)容：統(tǒng)一業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)控控、統(tǒng)一一招商管管理、統(tǒng)統(tǒng)一營銷銷、統(tǒng)一一服務(wù)監(jiān)監(jiān)督和統(tǒng)統(tǒng)一物管管。第一基本本原則：先進(jìn)行行業(yè)態(tài)設(shè)設(shè)計(jì)和招招商工作作，后進(jìn)進(jìn)行規(guī)劃劃設(shè)計(jì)。注重商業(yè)業(yè)文化設(shè)設(shè)計(jì)，形形成國際際領(lǐng)先的的業(yè)態(tài)設(shè)設(shè)計(jì)理念念。大多多數(shù)業(yè)內(nèi)內(nèi)人士都都比較認(rèn)認(rèn)同零售售、餐飲飲、娛樂樂55：20：25的的這個(gè)購購物中心心或大型型商業(yè)街街的業(yè)態(tài)態(tài)經(jīng)營黃黃金比例例，此比比例特別別適用于于超大型型綜合性性的購物物中心，招商時(shí)時(shí)應(yīng)注意意維護(hù)和和管理好好這個(gè)經(jīng)經(jīng)營

26、比例例。對于于辦公區(qū)區(qū)域特別別集中的的shooppiing malll,可可以加大大餐飲比比例。因因此，我我司建議議開發(fā)商商盡早定定奪業(yè)態(tài)態(tài)方案，并根據(jù)據(jù)主力大大商戶需需要進(jìn)行行局部規(guī)規(guī)劃調(diào)整整。第二基本本原則：建立商商業(yè)街的的統(tǒng)一主主題形象象和統(tǒng)一一品牌形形象根據(jù)項(xiàng)目目核心定定位和商商業(yè)概念念應(yīng)提早早進(jìn)行統(tǒng)統(tǒng)一的理理念設(shè)計(jì)計(jì)和視覺識識別設(shè)計(jì)計(jì)；這個(gè)個(gè)設(shè)計(jì)系系統(tǒng)重點(diǎn)點(diǎn)落實(shí)在在環(huán)境空空間的導(dǎo)導(dǎo)示指引引系統(tǒng)和和項(xiàng)目范范圍內(nèi)的的商家廣廣告位和和公共廣廣告位的的初步規(guī)規(guī)劃，對對商家的的店門裝裝潢和廣廣告進(jìn)行行初步的的指導(dǎo)和和規(guī)劃；在招商過過程中，以及在在商戶入入駐裝修修時(shí)，以以及在今今后的經(jīng)經(jīng)營過程程

27、中，應(yīng)應(yīng)始終注注意維護(hù)護(hù)和管理理好已確確定的經(jīng)經(jīng)營主題題和品牌牌形象。第三基本本原則：商戶組組合上的的同業(yè)差差異、異異種業(yè)態(tài)態(tài)互補(bǔ)。簡單地說說，同業(yè)業(yè)差異就就是不同同檔次、不同風(fēng)風(fēng)格，不不能盲目目招入檔檔次完全全相同的的店進(jìn)入入。第四基本本原則：商業(yè)街街經(jīng)營方方式的選選擇原則則。核心主力力零售店店盡量自自營一部部分，發(fā)發(fā)展商可可以與知知名商業(yè)業(yè)管理公公司合作作組建經(jīng)經(jīng)營公司司，也可可以吸收收優(yōu)秀商商業(yè)團(tuán)隊(duì)隊(duì)加盟，這樣首首先可以以加強(qiáng)經(jīng)經(jīng)營控制制力度，有利于于商業(yè)街街長期經(jīng)經(jīng)營；其其次可增增強(qiáng)其他他商戶與與之合作作的信心心；第三三可以提提高非主主力零售售店的提提成或租租金收入入。而招招入非主主力

28、零售售商分為為兩種情情況，經(jīng)經(jīng)營實(shí)力力較強(qiáng)的的國際名名店，采采用租賃賃為主的的方式；對于非非國際名名店，初初期可以以考慮采采取以聯(lián)聯(lián)營扣點(diǎn)點(diǎn)為主、租賃為為輔，這這樣也可可以增強(qiáng)強(qiáng)發(fā)展商商對商業(yè)業(yè)街的整整體控制制力度，提升經(jīng)經(jīng)營業(yè)績績。 第五基本本原則：招商順順序原則則。核心主力力店先行行，輔助助店隨后后的原則則；吸引引人氣較較多的業(yè)態(tài)先先行，零零售購物物項(xiàng)目優(yōu)優(yōu)先，輔輔助項(xiàng)目目配套的的原則。 第六基本本原則：核心主主力店招招商布局局原則從整體布布局上，必須考考慮有利利于人流流進(jìn)入主主力店，同時(shí)也也便于從從主力店店向其它它區(qū)域回回旋，通通道好比比血管，要方便便人流的的回旋。核心主主力店對對于人流

29、流也起著著關(guān)鍵的的作用，其布局局直接影影響到購購物中心心的形態(tài)態(tài)。商業(yè)業(yè)街的核核心主力力店適合合放在經(jīng)經(jīng)營軸線線（或線線性步行行街）的的端點(diǎn)。這點(diǎn)與與目前的的規(guī)劃還還是比較較吻合的的。 第七基本本原則：特殊商商戶招商商優(yōu)惠原原則?！耙渣c(diǎn)代代面，特特色經(jīng)營營是大大型購物物中心特特別是商商業(yè)街的的經(jīng)營特特點(diǎn)。特特殊商戶戶是指具具有較高高文化、藝術(shù)、科技含含量的經(jīng)經(jīng)營單位位，對它它們給予予優(yōu)惠政政策，邀邀請其入入場，能能夠起到到增強(qiáng)文文化氛圍圍，活躍躍商業(yè)街街氣氛之之作用。如下述述招商計(jì)計(jì)劃中的的數(shù)碼體體驗(yàn)館，琉璃工工坊等項(xiàng)項(xiàng)目就可可以提供供特殊優(yōu)優(yōu)惠政策策。當(dāng)然然特殊商商戶的經(jīng)經(jīng)營范圍圍要與購購物

30、中心心的經(jīng)營營主題及及品牌形形象相吻吻合。第八基本本原則：租賃經(jīng)經(jīng)營采用用放水養(yǎng)養(yǎng)魚的原原則。先做人氣氣，再做做生意，一起分分享成長長空間。因?yàn)樯躺虡I(yè)街經(jīng)經(jīng)營具有有長期性性特點(diǎn)，可考慮慮采用基本本租金浮動租租金+優(yōu)質(zhì)服服務(wù)的方方法，使浮動租租金與銷銷售額掛掛鉤，將將整個(gè)商商業(yè)街真真正做旺旺。這樣樣，發(fā)展展商與商商戶才能能一同成成長，形形成利益益共同體體。第九基本本原則：體現(xiàn)和和強(qiáng)調(diào)對對商戶的的統(tǒng)一服服務(wù)。統(tǒng)一服務(wù)務(wù)包含統(tǒng)統(tǒng)一的商商戶結(jié)算算、統(tǒng)一一的營銷銷服務(wù)、統(tǒng)一的的信息系系統(tǒng)支持持服務(wù)、統(tǒng)一的的培訓(xùn)服服務(wù)、統(tǒng)統(tǒng)一的賣賣場規(guī)劃劃指導(dǎo)服服務(wù)、統(tǒng)統(tǒng)一的行行政事務(wù)務(wù)管理服服務(wù)、統(tǒng)統(tǒng)一的物物業(yè)服務(wù)務(wù)等

31、等。這個(gè)“統(tǒng)一服服務(wù)不不但要體體現(xiàn)在合合作認(rèn)知知上和合作作契約中中，更要要體現(xiàn)到到后期的的營銷管管理中，全力協(xié)協(xié)助統(tǒng)一一管理后后的商戶戶獲得贏利利。第十基本本原則：商業(yè)街街要具備備完善IIT信息息系統(tǒng)建立統(tǒng)一一的信息息平臺，進(jìn)行精精細(xì)化的的管理，不但能能夠?yàn)轭欘櫩吞峁┕┙y(tǒng)一收收銀、消消費(fèi)一卡卡通等便便利的服服務(wù)，更更可展開開消費(fèi)積積分、商商家連環(huán)環(huán)送等促銷銷激勵(lì)活活動；并且還能能為商業(yè)業(yè)街簽約約商戶提提供豐富富準(zhǔn)確的的消費(fèi)者者信息和和市場信信息，以以及提供供更詳細(xì)細(xì)的經(jīng)營營信息等等。對于商業(yè)業(yè)街運(yùn)營營者，統(tǒng)統(tǒng)一的信信息平臺臺更提供關(guān)于于布局疏疏密度、品項(xiàng)搭搭配、人人員配置置、場地地坪效、商戶業(yè)

32、業(yè)績等經(jīng)經(jīng)營信息息，便于于進(jìn)行商商業(yè)分析，對對經(jīng)營場場地（稀稀缺資源源）進(jìn)行行再分配配或其他他細(xì)節(jié)調(diào)調(diào)整。商業(yè)街的的招商是是一個(gè)無無限循環(huán)環(huán)的工作作，開業(yè)業(yè)前是大大規(guī)模招招商，開開業(yè)后根根據(jù)銷售售情況進(jìn)進(jìn)行調(diào)整整招商，這都需需要ITT信息系系統(tǒng)的分分析支持持，進(jìn)行基于于知識的的輔助決決策。招商執(zhí)行行時(shí)間表表制定根據(jù)貴司司決策時(shí)時(shí)間和前前期準(zhǔn)備備時(shí)間決決定項(xiàng)目目招商推推廣和招招商啟動動的時(shí)間間點(diǎn)；大大致分為為招商準(zhǔn)準(zhǔn)備期、啟動和和預(yù)告期期、招商商推廣一一期、招招商推廣廣一二期期和招商商推廣三三期尾期期）；招商準(zhǔn)備備期招商政政策白皮皮書訂立立；目標(biāo)標(biāo)商戶規(guī)規(guī)劃確定定，目標(biāo)標(biāo)商戶LListt；招商推

33、推廣工具具準(zhǔn)備；展場規(guī)劃劃設(shè)計(jì)與與建造；招商和和服務(wù)團(tuán)團(tuán)隊(duì)組建建；招商商前期正正式邀約約和洽談?wù)勯_始；啟動和預(yù)預(yù)告期第一一波招商商推廣： 提前預(yù)告告游樂項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)，配合合主建筑筑及廣場場建設(shè)奠奠基儀式式活動，同時(shí)提提前與大大型百貨貨商鋪、電影院院線進(jìn)行行招商邀邀約和談?wù)勁?，并并基本達(dá)達(dá)成合作作協(xié)議，三大主主題強(qiáng)力力推出，引發(fā)本本地輿論論高點(diǎn)； 強(qiáng)勢招商商推廣（開盤）一期：在第一波波啟動預(yù)預(yù)告推廣廣的高熱熱效應(yīng)后后，趁勢勢而上，連續(xù)推推出不同同強(qiáng)效推推廣主題題（招商商熱點(diǎn)），針對對目標(biāo)招招商商家家進(jìn)行集集中推廣廣；以上上海、昆昆山主流流媒體帶帶動，以以時(shí)尚雜雜志、報(bào)報(bào)紙媒體體為推廣廣高點(diǎn)，運(yùn)用

34、多多種傳播播手段，持續(xù)傳傳達(dá)項(xiàng)目目概念和和利益訴訴求點(diǎn)，制造商商界輿論論口碑，確立昆昆山核心心新商圈圈的地位位；運(yùn)用用事件行行銷，帶帶入招商商推廣效效應(yīng)，針針對目標(biāo)標(biāo)商戶舉舉行“時(shí)尚焦焦點(diǎn)：東東新一期期招商推推廣說明明會”，在百百貨和電電影院線線進(jìn)駐后后，直接接帶動指指標(biāo)性主主力大中中型商鋪鋪的租賃賃； “B2BB招商推推廣說明明會”招商SSP活動動企劃方方案在正正式合作作后提出出；強(qiáng)勢招商商推廣（強(qiáng)力）二期：在前期鋪鋪墊和連連續(xù)兩波波的強(qiáng)勢勢招商推推廣的基基礎(chǔ)上，待游樂樂場和廣廣場建成成后，進(jìn)進(jìn)行第三三波的招招商推廣廣， 此此時(shí)商業(yè)業(yè)街項(xiàng)目目已建立立輿論高高位和市市場信心心，宜乘乘勝追擊擊，

35、強(qiáng)力力推出中中小性商商鋪；招商推廣廣（收尾尾）三期期：此階段以以極強(qiáng)招招商人氣氣和較高高租賃溢溢價(jià)，針針對本地地中小人人氣商鋪鋪招商，最后成成功收盤盤。以后后著力進(jìn)進(jìn)行運(yùn)營營控制和和商戶支支持服務(wù)務(wù)；招商執(zhí)行行要點(diǎn)：商戶類別別規(guī)模面積積租售方式式經(jīng)營形態(tài)態(tài)1、指標(biāo)標(biāo)性商戶戶大型商鋪鋪，80000平平米以上上全租賃， 8-10年年長期租租約適合大型型知名百百貨、電電影院線線、Hoolidday Innn、東新新游樂場場2、主力力店鋪分層連通通商鋪， 沿街街躍層大大中型商商鋪15500-80000平米米之間租賃，55-100年中長長期租約約，5年年后租金金可轉(zhuǎn)商商鋪購買買連鎖知名名、高檔檔中式、西

36、式餐餐廳、數(shù)數(shù)碼電子子城、體體育主題題店鋪、Outtlett、品牌牌服飾旗旗艦店、時(shí)尚KKTV，VIPP會所3、次主主力店沿街躍層層中型商商鋪500-15000平米米3-5年年常規(guī)租租約濱江酒廊廊+咖啡啡店+時(shí)時(shí)尚餐廳廳、品牌牌服飾專專賣店、時(shí)尚家家居用品品店4、常規(guī)規(guī)商鋪沿街躍層層中小型型商鋪，1500-5000平米米3年常規(guī)規(guī)租約連鎖餐廳廳、品牌牌服飾特特色店、知名面面包蛋糕糕店、數(shù)數(shù)碼產(chǎn)品品專賣店店、小型型美食廣廣場5、小店店鋪中部節(jié)段段的沿街街一、二二樓，220-1150平平米3年常規(guī)規(guī)租約敞開式咖咖啡吧，美食檔檔、中央央廣場人人氣小店店鋪、數(shù)數(shù)碼沖印印店特色色小店考慮到主主力店、次主

37、力力店、常常規(guī)商鋪鋪及人氣小小商鋪的的不同特特點(diǎn) “先確定定指標(biāo)店店，再主主推主力力店，三三全面招招商”的的基本策策略。在在執(zhí)行過過程中，在先完完成指標(biāo)標(biāo)商戶吸吸引后，強(qiáng)力進(jìn)進(jìn)行主力力店、國國際名店店和餐飲飲名店的的招商，其它隨隨后進(jìn)行行。 *初步提提出商鋪鋪分類與與面積規(guī)規(guī)劃，須須與開發(fā)發(fā)商共同同研討決決定；在招商執(zhí)執(zhí)行方面面由我司司組建招招商推廣廣及服務(wù)務(wù)團(tuán)隊(duì)，以貴司司和我司司自主招招商為主主，由貴司司委托我司司全權(quán)負(fù)負(fù)責(zé)招商商執(zhí)行，統(tǒng)一招招商步驟驟和執(zhí)行行程序；外部代代理行引引薦合作作為輔，由我司司整合多多種招商商資源，以便最最好地加加快整體體招商進(jìn)進(jìn)度。在全面招招商階段段，集中中開展招

38、招商活動動，整合合在滬、港、臺的的招商資源源和專業(yè)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，系系統(tǒng)安排排招商推推廣活動動，全力力做好招招商啟動動的前期期準(zhǔn)備和和推廣策策劃。同時(shí)充充分利用用昆山臺臺商密集集、外資資蜂擁的的特點(diǎn)，利用我我司的政政府資源源和臺商商資源，籌劃針針對臺商商（包括括臺灣業(yè)業(yè)界）的的特別招招商推廣廣和推介介活動（招商SSP活動動企劃方方案在正正式合作作后提出出）； 由于知名名品牌的的招商具具有比較較嚴(yán)格的的條件，一般的的項(xiàng)目接接觸、考考察、審審核時(shí)程程比較長長，有的的甚至需需長達(dá)一一年，因因此，對對于大型型指標(biāo)性性商戶和和知名品品牌商戶戶的招商商需要提提前進(jìn)行行，建議議盡快完完成前期期工作，盡早切切入實(shí)際際

39、洽談；招商過程程中，應(yīng)應(yīng)把握好好招商節(jié)節(jié)奏，嚴(yán)嚴(yán)格控制制主力店店鋪和知知名指標(biāo)標(biāo)性商家家的質(zhì)量量，沒有有優(yōu)質(zhì)主力力店的帶帶動就沒沒有整體體租金的的提升。 嚴(yán)格執(zhí)行行先確定定業(yè)態(tài)后后確定位位置和租金價(jià)價(jià)格的作作業(yè)程序序，以互補(bǔ)補(bǔ)組合、配套合合理的業(yè)業(yè)態(tài)方案案增強(qiáng)租租戶信心心，同時(shí)時(shí)靈活設(shè)計(jì)計(jì)出租售售方案和和營運(yùn)支支持方案案，根據(jù)據(jù)不同類類型的商商戶的不不同需求求，為其其提供度身身訂制的的入駐和和經(jīng)營支支持方案案； 以建立良良好商業(yè)業(yè)生態(tài)為為目標(biāo)，使之成成行成市市、互惠惠共贏；集合眾眾商戶的的群體智智慧，成成立商業(yè)業(yè)街業(yè)主主機(jī)構(gòu)，共謀商商業(yè)街長長期經(jīng)營營。招商推廣廣工具準(zhǔn)準(zhǔn)備所有招商商工具應(yīng)應(yīng)在統(tǒng)

40、一一VI視視覺識別別系統(tǒng)下下，進(jìn)行行平面設(shè)設(shè)計(jì)和制制作，以以下是各各種招商商工具的的大致使使用方式式和內(nèi)容容：商業(yè)街項(xiàng)項(xiàng)目型錄錄(Prrojeect Broochuure) ：全面介紹紹昆山商商圈發(fā)展展、市場場需求、消費(fèi)環(huán)環(huán)境、政政府支持持、項(xiàng)目目經(jīng)營定定位、商商業(yè)規(guī)劃劃、項(xiàng)目目USPP及綜合合優(yōu)勢、建筑風(fēng)風(fēng)格、重重要賣點(diǎn)點(diǎn)詳介、經(jīng)營規(guī)規(guī)模、業(yè)業(yè)態(tài)組合合、品牌牌運(yùn)作、營運(yùn)管管理模式式、商戶戶支持方方案等重重點(diǎn)內(nèi)容容，重點(diǎn)點(diǎn)提示項(xiàng)項(xiàng)目投資資前景的的保證。視覺設(shè)設(shè)計(jì)充滿滿創(chuàng)意、體現(xiàn)LLifee Sttylee時(shí)尚文文化特色色，配合合極富感感染力的的文案和和數(shù)據(jù)圖圖表的實(shí)實(shí)證說明明。300-400P

41、,優(yōu)優(yōu)質(zhì)紙材材，精心心制作印印刷。約約20000份；項(xiàng)目圖集集：總鳥鳥瞰圖、效果圖圖、各段段單體建建筑平面面圖、各各類型商商鋪建筑筑平面詳詳細(xì)圖、綜合配配套設(shè)施施圖及其其他資料料圖紙；招商手冊冊招商政政策白皮皮書：昆山商圈圈分析報(bào)報(bào)告（數(shù)數(shù)據(jù)支持持）；昆山消費(fèi)費(fèi)需求研研究報(bào)告告（數(shù)據(jù)據(jù)支持）；項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群定義（調(diào)研支支持）；目標(biāo)商戶戶定義（調(diào)研支支持）；商鋪類型型組合和和租售策策略（配配合資料料圖紙）；入駐商戶戶經(jīng)營支支持計(jì)劃劃/ROOI投資資回報(bào)方方案；各類型商商鋪位置置、面積積、租金金的報(bào)價(jià)價(jià)表；針對各目目標(biāo)商戶戶的特別別服務(wù)方方案其他輔助助性宣傳傳資料（印刷）臨時(shí)性的的促銷推推廣D

42、MM、小型型樣冊，主要是是強(qiáng)調(diào)說說明或補(bǔ)補(bǔ)充說明明在型錄錄和圖集集中的內(nèi)內(nèi)容，如如游樂場場項(xiàng)目；以及隨隨整個(gè)招招商進(jìn)程程，取得得重大進(jìn)進(jìn)展項(xiàng)目目如電影影院線的的介紹。標(biāo)準(zhǔn)格式式之招商商邀約函函、傳真真函（統(tǒng)統(tǒng)一VII設(shè)計(jì)）標(biāo)準(zhǔn)格式式之合作作意向書書、合作作協(xié)議或或合同等等契約文文書（統(tǒng)統(tǒng)一VII設(shè)計(jì)）招商資料料袋（統(tǒng)統(tǒng)一VII設(shè)計(jì)）將所有招招商所需需的型錄錄、招商商白皮書書、資料料圖集、報(bào)告文文件、印印刷品等等，統(tǒng)一一裝入資資料袋，以體現(xiàn)現(xiàn)服務(wù)至至上的專專業(yè)形象象；多媒體推推廣工具具將上述招招商資料料、PPPT文件件、圖片片資料、招商推推廣影片片以多媒媒體演示示方式制制作成特特別版光光碟，以以

43、備目標(biāo)標(biāo)商家內(nèi)內(nèi)容審核核使用。商業(yè)街招招商官方方網(wǎng)站官方網(wǎng)站站可以更更直觀和和全面地地介紹項(xiàng)項(xiàng)目的內(nèi)內(nèi)容特質(zhì)質(zhì)， 同時(shí)，也能方方便遠(yuǎn)程程目標(biāo)商商戶能夠夠全面了了解項(xiàng)目目狀況，跟進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)目動態(tài)態(tài)；同時(shí)，官方方網(wǎng)站也也是商業(yè)業(yè)街項(xiàng)目目的形象象推廣重重要環(huán)節(jié)節(jié)；網(wǎng)站站的即時(shí)時(shí)性、動動態(tài)更新新和互動動服務(wù)更更可以補(bǔ)補(bǔ)足傳統(tǒng)統(tǒng)推廣手手段的不不足。展場規(guī)劃劃設(shè)計(jì)與與建造協(xié)協(xié)助由于商業(yè)業(yè)街項(xiàng)目目與一般般住宅類類房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的不同，并且貴貴司已強(qiáng)強(qiáng)調(diào)前期期租賃為為主、成成熟后出出售的模模式，因因此，通通常所說說的銷售售案場顯顯然不符符合我們們的需求求；商業(yè)街項(xiàng)項(xiàng)目的案案場將以以昆山社社會經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的形象展展

44、示、人文面面貌的展展示和項(xiàng)目的的多媒體體的展示示為主，更接近近于展廳廳或展場場的功能能；而在在此空間間，需要要傳達(dá)的的是更豐豐富多元元的內(nèi)容容，從招招商傳播播效果來來看，此此一展場場勢必將將成為項(xiàng)項(xiàng)目招商商中最具具視覺震震撼性的的一個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)。東新商業(yè)業(yè)街項(xiàng)目目的展場場項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃和設(shè)設(shè)計(jì)，我我司特別別推介本本地知名名的室內(nèi)內(nèi)和商業(yè)業(yè)展示空空間設(shè)計(jì)計(jì)師 宋微健健先生 擔(dān)任公公司項(xiàng)目目顧問；宋先生是是本地不不可多得得的設(shè)計(jì)計(jì)專業(yè)人人士，現(xiàn)現(xiàn)在上海海擁有獨(dú)獨(dú)立設(shè)計(jì)計(jì)工作室室。對于于此類項(xiàng)項(xiàng)目的設(shè)設(shè)計(jì)，他他駕馭非非常嫻熟熟；并曾曾擔(dān)任本本地眾多多商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目（包包括山塘塘街商業(yè)業(yè)項(xiàng)目）的規(guī)劃劃和設(shè)計(jì)計(jì)，多

45、年年負(fù)責(zé)蘇蘇州新區(qū)區(qū)、工業(yè)業(yè)園區(qū)在在國內(nèi)和和海外的的大型布布展設(shè)計(jì)計(jì)，并且且，在220044年，因因在北京京博物館館的展示示設(shè)計(jì)項(xiàng)項(xiàng)目，而而特別榮榮膺室內(nèi)內(nèi)/展示示設(shè)計(jì)的的國家最最高榮譽(yù)譽(yù)“魯班獎(jiǎng)獎(jiǎng)”。招商目標(biāo)標(biāo)的選擇擇標(biāo)準(zhǔn)、過濾與與鎖定企業(yè)招商商的目的的是為了了吸引知知名商家家，出租租經(jīng)營場場所的使使用權(quán)，更好地地提高項(xiàng)項(xiàng)目整體體市場吸吸引力。因此，招商目目標(biāo)的選選擇要根根據(jù)市場場需求和和項(xiàng)目定定位情況況來確定定，具體體而言，招商目目標(biāo)初步步進(jìn)行選選擇時(shí)，應(yīng)考慮慮以下因因素：項(xiàng)目所在在地的消消費(fèi)狀況況（招商商目標(biāo)在在本地是是否有消消費(fèi)或購購買需求求？）自身的市市場定位位（項(xiàng)目目如何與與本地競

46、競爭者形形成差異異化，形形成強(qiáng)效效賣點(diǎn)？見工作作內(nèi)容之之一的項(xiàng)項(xiàng)目USSP提煉煉部分）目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群定義義（見工工作內(nèi)容容之一相相關(guān)部分分）投資商和和發(fā)展商商的自身身資金情情況；目標(biāo)商戶戶定義（擬引進(jìn)進(jìn)商家的的定位分分布）以下為目目標(biāo)商家家的Liist:。我司將在在近期具具體調(diào)研研出昆山山本地的的已有商商戶店號號，盡量量避免重重復(fù)和沖沖突；巴巴黎春天天和太平平洋作為為競爭者者，同樣樣進(jìn)行調(diào)調(diào)研比對對，最后后，完成成對目標(biāo)標(biāo)商家清清單的過過濾作業(yè)業(yè)；重點(diǎn)目標(biāo)標(biāo)商家LListt： 目標(biāo)商家家名稱所在地負(fù)責(zé)人電話地址聯(lián)絡(luò)進(jìn)展展百盛上?？倷C(jī)：886-110-66601133777北京復(fù)興興門內(nèi)大大街10

47、01號百百盛大廈廈9層 準(zhǔn)備中瑞美Ouutleet北京中國區(qū)總總經(jīng)理秦秦學(xué)儉首席代表表馬利東東已聯(lián)系匯金百貨貨上海準(zhǔn)備中正大百貨貨上海準(zhǔn)備中時(shí)尚生活活百REL上海聯(lián)系中伊勢丹上海準(zhǔn)備中金鷹國際際南京準(zhǔn)備中八百伴上海準(zhǔn)備中新光三越越臺灣已委托聯(lián)聯(lián)系中興百貨貨臺灣已委托聯(lián)聯(lián)系梅龍鎮(zhèn)廣廣場上海準(zhǔn)備中指標(biāo)性目目標(biāo)商家家之百貨貨公司* 本項(xiàng)項(xiàng)目所定定位之百百貨公司司，應(yīng)為為純粹的的百貨購購物中心心業(yè)態(tài)，在昆山山能夠具具備引領(lǐng)領(lǐng)消費(fèi)潮潮流的地地位和影影響力；與ShhopppinggMalll的品品牌店鋪鋪群模式式和賣場場模式有有明顯區(qū)區(qū)隔； 院線名負(fù)責(zé)人電話地址聯(lián)絡(luò)進(jìn)展展上海聯(lián)和和院線總經(jīng)理徐徐小平86-

48、221-66433325558上海市永永福路552號已聯(lián)系中影星美美院線總經(jīng)理陳陳連寶董事長任任建宏010-8455800055北京市朝朝陽區(qū)霄霄云路226號鵬鵬潤大廈廈B199已聯(lián)系世紀(jì)環(huán)球球電影院院線總經(jīng)理吳吳孟辰 董事長長劉曉東東電 話話：0110-88532222998地 址址：北京京市東直直門外大大街233號外交交辦公大大樓5003室準(zhǔn)備中萬達(dá)院線線包嘉忠準(zhǔn)備中新影聯(lián)院院線總經(jīng)理高高軍010-6522763355北京市東東城區(qū)北北池子大大街677號準(zhǔn)備中Kodaak 影影院準(zhǔn)備中IMAXX中國地區(qū)區(qū)銷售副副總裁袁袁鴻根亞洲區(qū)副副總裁LLoroon Orrris北京市朝朝陽區(qū)光光華路丙

49、丙12號號數(shù)碼001大廈廈5077室電話： 0100+65508119311已聯(lián)系嘉禾影城城準(zhǔn)備中指標(biāo)性目目標(biāo)商家家之電影影院線*以上為為部分列列名，詳詳細(xì)名錄錄不限于于以上范范圍；更更多針對對國內(nèi)較較知名的的院線進(jìn)進(jìn)行招商商推廣。主力店鋪鋪之知名名高檔中中式、西西式餐廳廳商家名負(fù)責(zé)人電話傳真聯(lián)絡(luò)進(jìn)展展彩蝶軒（粵菜）準(zhǔn)備中祿鼎記廣廣東餐廳廳（粵菜菜）準(zhǔn)備中屋企湯館館（粵菜菜）準(zhǔn)備中滿福樓（粵菜）準(zhǔn)備中匯元坊（粵菜）準(zhǔn)備中鷺鷺酒家家（上海海菜）準(zhǔn)備中圓苑（上上海菜）準(zhǔn)備中俏江南（川湘菜菜）準(zhǔn)備中品川（川川湘菜）準(zhǔn)備中古意湘味味濃（川川湘菜）準(zhǔn)備中川國演義義（川湘湘菜）準(zhǔn)備中七彩餐廳廳酒吧（意大利

50、利菜）準(zhǔn)備中Mocaa餐廳（意大利利菜）準(zhǔn)備中莫奈西餐餐廳(歐歐陸菜)準(zhǔn)備中歐陸餐廳廳(歐陸陸菜)準(zhǔn)備中新都里（日式創(chuàng)創(chuàng)新料理理）準(zhǔn)備中宗家（日日式料理理）準(zhǔn)備中灘萬（日日式料理理）準(zhǔn)備中仙炙軒（日式料料理）準(zhǔn)備中韓國館（韓國料料理）準(zhǔn)備中泰廊（東東南亞菜菜）準(zhǔn)備中百勝廚（東南亞亞菜）準(zhǔn)備中歐越年代代（東南南亞菜）準(zhǔn)備中張生記（杭幫菜菜）準(zhǔn)備中醉愛（杭杭幫菜）準(zhǔn)備中西湖春天天（杭幫幫菜）準(zhǔn)備中全聚德準(zhǔn)備中*以上為為部分列列名，詳詳細(xì)名錄錄不限于于以上范范圍；更更多針對對蘇州、上海較較知名的的商號進(jìn)進(jìn)行招商商推廣。主力店鋪鋪之知名名連鎖餐餐廳商家名負(fù)責(zé)人電話傳真聯(lián)絡(luò)進(jìn)展展麥當(dāng)勞準(zhǔn)備中必勝客PPi

51、zzza HHut準(zhǔn)備中季諾意式式連鎖餐餐廳準(zhǔn)備中味千拉面面準(zhǔn)備中元祿廻轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)壽司準(zhǔn)備中一茶一坐坐準(zhǔn)備中和合谷準(zhǔn)備中唐納滋準(zhǔn)備中TACOO BEELL（塔可鐘鐘）準(zhǔn)備中哈根達(dá)斯斯準(zhǔn)備中WATAAMI(和民居居食屋)準(zhǔn)備中繼續(xù)續(xù)洽尋中中*以上為為部分列列名，詳詳細(xì)名錄錄不限于于以上范范圍；更更多針對對蘇州、上海較較知名的的商號進(jìn)進(jìn)行招商商推廣。主力店鋪鋪之濱江江酒廊+咖啡店店+時(shí)尚尚餐廳+KTVV+VIIP會所所、商家名負(fù)責(zé)人電話傳真聯(lián)絡(luò)進(jìn)展展寶來納準(zhǔn)備中藍(lán)槍魚餐餐廳酒吧吧準(zhǔn)備中星巴克SStarrbuccks準(zhǔn)備中真鍋珈琲琲館準(zhǔn)備中星期五餐餐廳準(zhǔn)備中穹六、熒熒七之昆昆山分店店（創(chuàng)意意菜）準(zhǔn)備中今古

52、傳奇奇（創(chuàng)意意菜）準(zhǔn)備中翡翠366（創(chuàng)意意菜）準(zhǔn)備中湖庭（創(chuàng)創(chuàng)意菜）準(zhǔn)備中王品臺塑塑牛排（創(chuàng)意菜菜）準(zhǔn)備中迪歐咖啡啡準(zhǔn)備中塞納河法法國餐廳廳準(zhǔn)備中香風(fēng)麗道道咖啡與與茶0211-62298770066準(zhǔn)備中Balii Laagunna準(zhǔn)備中歐越年代代準(zhǔn)備中米蘭天空空餐飲準(zhǔn)備中樂汶堡準(zhǔn)備中Ravee Sppacee準(zhǔn)備中麥樂迪準(zhǔn)備中好樂迪準(zhǔn)備中*以上為為部分列列名，詳詳細(xì)名錄錄不限于于以上范范圍；酒酒廊、咖咖啡店更更多針對對蘇州、上海較較知名的的商號進(jìn)進(jìn)行招商商推廣。次主力店店鋪之知知名運(yùn)動動服飾專專賣店、旗艦店店（體育育服飾及及健康運(yùn)運(yùn)動主題題城）商家名負(fù)責(zé)人電話傳真聯(lián)絡(luò)進(jìn)展展美津濃準(zhǔn)備中耐克準(zhǔn)

53、備中銳步準(zhǔn)備中安踏準(zhǔn)備中新百倫準(zhǔn)備中戶外運(yùn)動動主題旗旗艦店準(zhǔn)備中背靠背準(zhǔn)備中NortthFaace 青島國際際貿(mào)易有有限公司司準(zhǔn)備中百事準(zhǔn)備中李寧準(zhǔn)備中Asiccs準(zhǔn)備中adiddas準(zhǔn)備中彪馬準(zhǔn)備中匡威準(zhǔn)備中喬丹準(zhǔn)備中李維LEEVIS準(zhǔn)備中NOVOO準(zhǔn)備中銳力準(zhǔn)備中茵寶準(zhǔn)備中特步, 準(zhǔn)備中361 準(zhǔn)備中AZONNA準(zhǔn)備中SPRIING FIEELD準(zhǔn)備中Victtoriinoxx準(zhǔn)備中Speeedo 準(zhǔn)備中Mouttainn Haardwwearr準(zhǔn)備中Premmus準(zhǔn)備中Lottto準(zhǔn)備中Sporrt1000準(zhǔn)備中In BBasee準(zhǔn)備中英派斯健健身中心心準(zhǔn)備中亞歷山大大健身中中心準(zhǔn)備中青

54、鳥瑜珈珈準(zhǔn)備中修身堂纖纖體中心心準(zhǔn)備中高檔SPPA中心心Hyddro Purre準(zhǔn)備中發(fā)藝造型型工坊EEsprrit Sallon準(zhǔn)備中中體倍力力準(zhǔn)備中*以上為為部分列列名，詳詳細(xì)名錄錄不限于于以上范范圍；更更多針對對蘇州、上海較較知名的的商號和和區(qū)域內(nèi)內(nèi)大代理理商進(jìn)行行招商推推廣。次主力店店鋪之品品牌服飾飾旗艦店店/國際際精品廊廊商家名負(fù)責(zé)人電話傳真聯(lián)絡(luò)進(jìn)展展貝納通旗旗艦店準(zhǔn)備中Esprritee 旗艦艦店準(zhǔn)備中U2 / G220000旗艦店店準(zhǔn)備中Jackk & Jonnes旗旗艦店準(zhǔn)備中德國MCCM旗艦艦店準(zhǔn)備中藍(lán)豹旗艦艦店準(zhǔn)備中法國 路路易威登登精品廊廊準(zhǔn)備中Verssacee精品廊廊

55、準(zhǔn)備中GIORRGIOO ARRMANNI精品品廊準(zhǔn)備中GUCCCI精品品廊準(zhǔn)備中Carttierr精品廊廊準(zhǔn)備中Piagget精精品廊準(zhǔn)備中Monttblaanc精精品廊準(zhǔn)備中杰尼亞精精品廊準(zhǔn)備中Ermeeneggilddo ZZ 精品品廊準(zhǔn)備中Swattch精精品廊準(zhǔn)備中Roleex精品品廊準(zhǔn)備中Ralpph LLaurren精精品廊準(zhǔn)備中愛瑪仕精精品廊準(zhǔn)備中Alfrred Dannhilll 精精品廊準(zhǔn)備中AnneeKieein 精品廊廊準(zhǔn)備中KENZZO精品品廊準(zhǔn)備中ESCAADA,精品廊廊準(zhǔn)備中HUGOO BOOSS精精品廊準(zhǔn)備中珂羅蒂雅雅（COORDIIER）精品廊廊準(zhǔn)備中OZOC

56、C精品廊廊準(zhǔn)備中Ochiirlyy(歐時(shí)時(shí)力) 精品廊廊準(zhǔn)備中AZONNA精品品廊準(zhǔn)備中Odboo, 精精品廊準(zhǔn)備中KALTTENDDIN卡卡爾丹頓頓精品廊廊準(zhǔn)備中IT精品品廊準(zhǔn)備中Toniino 精品廊廊準(zhǔn)備中Uffiizi ,精品品廊準(zhǔn)備中馬克華菲菲精品廊廊準(zhǔn)備中菲杰（FFAGEE）精品品廊準(zhǔn)備中Refllex精精品廊準(zhǔn)備中Bibaa精品廊廊準(zhǔn)備中Miniimumm精品廊廊準(zhǔn)備中Baleeno Atttituude 精品廊廊準(zhǔn)備中*以上為為部分列列名，詳詳細(xì)名錄錄不限于于以上范范圍；更更多針對對知名的的商號和和區(qū)域內(nèi)內(nèi)大代理理商進(jìn)行行招商推推廣。* 百貨貨項(xiàng)目如如以中檔檔品牌為為主，可可考

57、慮引引入昆山山本地缺缺乏的中中高端品品牌或奢奢侈品品品牌，打打造國際際精品廊廊； 次主力店店鋪之未未來數(shù)碼碼城商家名負(fù)責(zé)人電話傳真聯(lián)絡(luò)進(jìn)展展數(shù)碼城中中心展館館準(zhǔn)備中電子競技技空間分分館準(zhǔn)備中Disccoveery Of Futturee發(fā)現(xiàn)之之旅分館館準(zhǔn)備中數(shù)碼化家家庭未來來館(消消費(fèi)電子子產(chǎn)品)準(zhǔn)備中Benqq廠商主主題館準(zhǔn)備中Sonyy Exxperriennce Cennterr索尼體體驗(yàn)中心心準(zhǔn)備中Applle & Ippod Worrld 廠商主主題館準(zhǔn)備中Legeend & IIBM廠廠商主題題館準(zhǔn)備中Sumssungg Diigittal Worrld廠廠商主題題館準(zhǔn)備中本地電子

58、子產(chǎn)品代代工廠商商分館準(zhǔn)備中* 以上上為部分分廠商列列名，詳詳細(xì)名錄錄不限于于以上范范圍；更更多針對對知名的的商號和和區(qū)域內(nèi)內(nèi)大代理理商進(jìn)行行招商推推廣。* 建筑筑和展示示設(shè)計(jì)，宜用高高科技感感的鋼/玻璃結(jié)結(jié)構(gòu)，配配合科幻幻感的燈燈光效果果，打破破通常數(shù)數(shù)碼城呆呆板格局局，呈現(xiàn)現(xiàn)動感十十足的數(shù)數(shù)碼體驗(yàn)驗(yàn)世界。次主力店店鋪之時(shí)時(shí)尚女性性品牌服服飾/化化妝品專專賣店商家名負(fù)責(zé)人電話傳真聯(lián)絡(luò)進(jìn)展展資生堂準(zhǔn)備中倩碧準(zhǔn)備中歐萊雅準(zhǔn)備中佰草集準(zhǔn)備中Red Earrth準(zhǔn)備中蘭寇準(zhǔn)備中碧歐泉準(zhǔn)備中Channnell準(zhǔn)備中準(zhǔn)備中韓國sppriss準(zhǔn)備中韓國 zzoocc準(zhǔn)備中韓國TBB2準(zhǔn)備中韓國EXXR準(zhǔn)備

59、中艾格 準(zhǔn)備中巧帛準(zhǔn)備中EQ:IIQ準(zhǔn)備中NAUTTICAA 準(zhǔn)備中OASIIS 準(zhǔn)備中例外準(zhǔn)備中佛羅倫準(zhǔn)備中SISLLEY準(zhǔn)備中美特斯邦邦威準(zhǔn)備中BEARR準(zhǔn)備中GeN.簡準(zhǔn)備中達(dá)芙妮準(zhǔn)備中Arenna泳裝裝準(zhǔn)備中VISCCAP時(shí)時(shí)尚牛仔仔010-6788561188準(zhǔn)備中Misss Siixtyy準(zhǔn)備中* 以上上為部分分列名，詳細(xì)名名錄不限限于以上上范圍；如入駐駐百貨已已有經(jīng)營營項(xiàng)目則則回避錯(cuò)錯(cuò)開。此此類商家家需考察察其經(jīng)營營模式；* 百貨貨項(xiàng)目如如以中檔檔品牌為為主，可可考慮引引入昆山山本地缺缺乏的中中高端女女性品牌牌；化妝妝品品牌牌宜考慮慮品牌專專賣店群群組或旗旗艦店方方式呈現(xiàn)現(xiàn)；次主

60、力店店鋪之時(shí)時(shí)尚家居居用品店店、游樂樂場、畫畫廊、書書店商家名負(fù)責(zé)人電話傳真聯(lián)絡(luò)進(jìn)展展伊力諾依依大型家家居旗艦艦店準(zhǔn)備中家世界大大型家居居旗艦店店準(zhǔn)備中BO北歐歐風(fēng)情準(zhǔn)備中達(dá)芬奇準(zhǔn)備中施華洛世世奇專賣賣店準(zhǔn)備中琉璃工房房準(zhǔn)備中Simpply Liffe準(zhǔn)備中多樣屋專專賣店準(zhǔn)備中藏瓏坊準(zhǔn)備中石頭記專專賣店準(zhǔn)備中季風(fēng)書園園昆山店店準(zhǔn)備中畫廊咖啡啡館準(zhǔn)備中冠軍冰場場/冰紛紛萬象滑滑冰場準(zhǔn)備中銀鎮(zhèn)銀飾飾準(zhǔn)備中*以上為為部分列列名，詳詳細(xì)名錄錄不限于于以上范范圍；分類中小小商家LListt常規(guī)商鋪鋪之連鎖鎖餐廳、知名面面包蛋糕糕店商家名負(fù)責(zé)人電話傳真聯(lián)絡(luò)進(jìn)展展Li ccityy美樂匯匯準(zhǔn)備中仙蹤林準(zhǔn)備中