在水一方項目策劃草案

1、在水一方項目策劃草案緣起水乃是萬物之源。青山因綠水而更顯清秀，西施因一池碧水而更顯嫵媚。山給人堅決，水給人靈氣。都市有水，才更有動氣更有活力。威尼斯因為水而成為人氣集合之地， 維也納因為多瑙河而成為激情涌流之地。 活力，品味，高貴的親水都市大湯河，潺潺而流。金屋房地產(chǎn)品牌經(jīng)典力作一一金屋家園毗鄰湯河，在水一方自然、健康、開放、靈動寫在前面接到金屋房地產(chǎn)的項目， 第一反應(yīng)確實是興奮與快樂，其中更多的包含著對項目以及開發(fā)商實力的認(rèn)可；隨后便是平復(fù)的摸索與創(chuàng)意碰頭會，策劃小組的每個成員都暢所欲言，但得出的結(jié)論是唯獨的：信心；我們相信，通過努力一定會為本項目做好我們的服務(wù)。誠然， 我們會追求一種完美服

2、務(wù)的過程，但最終的目的在于：期望我們的創(chuàng)意與服務(wù)， 能夠贏取最大的利潤來回報開發(fā)商。人們正在日益追求一種未曾遭受破壞，更加貼近自然的生活環(huán)境。 正是在如此的情形下，金屋地產(chǎn)項目這張新的樓市面孔將會給人們帶來一種全新的感受，一種全新的生活方式。但是，市場上總是無能樓盤占著大多數(shù)，不明白是因為好項目太少了，依舊好策劃太 少了。也許是，二者都少。策劃需要謀略。關(guān)于沒有策劃的房地產(chǎn)營銷，我們感到憤慨。因為我們期望成為英雄！前言在確定本項目案名的時候，我們又一次想到了 “黃金走廊”，今年也是“黃金走廊”打 算實施后的第二個年頭，這對我們本項目的策劃提供了專門大的來自于靈感與創(chuàng)意方面的觸 動。盡管黃金走廊

3、在港城的名氣還不是太響亮，但如何講金屋雅苑、 金屋花苑自開盤以來制造的銷售業(yè)績給予了我們足夠的信心。我們明白，本案也將是黃金走廊的一個連續(xù)，一個深入，將是黃金走廊奠定品牌形象的一個重要與關(guān)鍵的組成部分，我們也將通過本項目的策劃實施，深化黃金走廊的內(nèi)涵，打造其品牌阻礙力，詮釋開發(fā)商的開發(fā)理念與人文關(guān)懷。鑒于本案作為金屋花苑、金屋鑫苑、金屋雅苑的姊妹篇，并借合對項目地理位置的考察，以及對 本案理念、市目標(biāo)客戶群的劃分等眾多阻礙的考慮，我們暫將此案名定為“金屋家園”，具 體案名創(chuàng)意在后面將會給出全面的詮釋。引子面對湯河一一我們的母親河我們每個人看起來差不多上沒有長大的小孩 我們經(jīng)常會回憶起在河邊嬉戲

4、長大的生活 在河邊，我們看起來就在媽媽的懷里撒嬌 仁者樂山，智者樂水，清新自然的生態(tài)環(huán)境，詩意的棲居提升了人們的生活質(zhì)量,而金屋家園給予我們的，是親情交錯與感情共鳴的自然健康社區(qū)家園，讓我們時刻魂繞夢牽！關(guān)于“金屋家園”地理位置“金屋家園”位于海港區(qū)港城大街東段原市玻璃廠的西側(cè)， 是秦皇島市西部新規(guī)劃的一 個亮點與重點。項目緊依湯河，與開發(fā)區(qū)開放廣場百米左右， 北面為規(guī)則中的海港區(qū)政府與 市公安局辦公樓，東面與金屋鑫苑隔路而居，后面為海港區(qū)李姓安莊。處于開發(fā)區(qū)與海港區(qū) 的交接地段，湯河從周圍流過，成為了動靜分區(qū)的標(biāo)志。港城大街此段寬約 50米，雙行6車道，兩旁綠化隔離帶寬約1米左右。項目所在的

5、區(qū)域空氣清新，自然環(huán)境較好，且屬于市公安局與區(qū)政府的新辦公地址，升值潛力無庸置疑。項目差不多情形項目總占地面積約1215萬平方米，打算2003年6月份建筑設(shè)計完成，產(chǎn)品周期為二 年左右O項目理念關(guān)鍵詞：（1）新都市生活人流匆匆，默然相視。在擁擠的都市中心，面對著喧鬧、孤獨、污染，久而久之，差不 多瀕臨麻木的人們不情愿再以精神和軀體的代價承擔(dān)物質(zhì)文明的副產(chǎn)品。因此，人們開始思索，什么是最真意的生活？由此人們開始對自然全力靠近，一種以人為本的全新住宅模式隨之產(chǎn)生，既有都市的快捷便利，又不失依水而居的宜人景色， 這確實是我們將要在金屋家園中所倡導(dǎo)的全新都市生 活。關(guān)鍵詞：（2）我開放、我健康、我自信

6、由項目所處的地理位置決定，我們將社區(qū)的理念與開放廣場與自然環(huán)境相結(jié)合，稱之為“我開放、我健康、我自信”，“健康、開放、自信”等差不多上一種比較具象的概念，但我們期望這種理念的訴求成為社區(qū)進(jìn)展的文化底蘊，利用理念的訴求與內(nèi)涵吸引目標(biāo)消費群體，并使之這一理念在人性的作用下得到專門好的宣揚與發(fā)揮。以上兩種理念任選其一，將貫穿全案并項目推廣實施的整個時期。項目賣點據(jù)我們的市場調(diào)查，以及在查閱海港區(qū)日志的基礎(chǔ)上，我們得出了一個對項目專門有利的消息，據(jù)資料以及多年統(tǒng)計結(jié)果分析，李姓安莊為秦皇島市獨一無二的長壽村，村內(nèi)人平均壽命大約在78。5歲左右，為名副事實上的長壽村。金屋家園項目緊臨李姓安莊，健康將是其

7、第一賣點。那個世界變化越來越快， 生活節(jié)奏快，工作效率快，科技進(jìn)步快，因此因技術(shù)革新而帶來的復(fù)制與克隆也日益成為新時代的名詞。關(guān)于我們來講，能夠復(fù)制的東西有專門多專門多，但有一樣?xùn)|西永久不能復(fù)制，而且失去了就專門難再找尋回來。這確實是健康，因此我們項目的賣點在于：健康，無法復(fù)制。緣故在于項目緊依海港區(qū)李姓安莊一海港區(qū)名副事實上的長壽村。（二）健康、開放的現(xiàn)代生活（四）銷售口號“健康無法復(fù)制”“健康，開放的現(xiàn)代生活”充分挖掘項目所處地理位置包蘊的無限機(jī)會與市場賣點，將是推動項目前期立項與后期銷售的重中之重，而這一點如何做到極致，將是在項目推進(jìn)的過程中需要致力渲染的。市場調(diào)查為了能為項目提供切實可

8、行的市場依據(jù)，更好的為項目前期推廣、銷售及其它策略服務(wù)，我們針對秦皇島市房地產(chǎn)市場（項目和消費群購房選擇）做了一次比較系統(tǒng)的市場調(diào)查，市場調(diào)查要緊集中在海港區(qū)，市場調(diào)查共分為兩部分：（一）宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)市場的阻礙作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)從盲目趨向理性與國民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展出現(xiàn)大致相近的周期性波動，同時存在一定的比例關(guān)聯(lián)性據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)學(xué)家測算，國民經(jīng)濟(jì)的增長速度與房地產(chǎn)業(yè)的增長速度之比為1 : 1.4 ,其中住宅投資在一定范疇內(nèi)隨人均 GDP的增長而增長，當(dāng)人均GDP、于500美元時，住房 建設(shè)投資占GDP勺比例不超2%人均GD斯1000美元時，該比例不超 5%在1500美元 以上時，比

9、例達(dá)到峰值 6%-7%房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展時期1978年一一1989年 萌芽與初步進(jìn)展時期現(xiàn)在期以針對外商投資、非住宅開發(fā)為主體，但土地以政府劃撥方 式使用。1990年 1997年盲目膨脹與治理整頓期現(xiàn)在期大量圈地、炒地帶動房地產(chǎn)價格飆升，造成房地產(chǎn)泡 沫現(xiàn)象，直至97年房地產(chǎn)投資顯現(xiàn)負(fù)增長，有盲目膨脹進(jìn) 入理性摸索與回來。1998年一一目前規(guī)范化和產(chǎn)業(yè)化走向期96年起，國家8次降息，取消不合理收費，土地開始實行拍賣制，市場進(jìn)入門欄提升；另外，消費者對開發(fā)商信譽(yù)與 要求提升，市場作為看不見的手也促使房地產(chǎn)向規(guī)范化和產(chǎn) 業(yè)化進(jìn)展。房地產(chǎn)市場進(jìn)入買方時代買方時代意味著商家必須查找消費著力點，抓住市場需求特

10、性，同時努力提升樓房品質(zhì)，形成樓盤個性。1、中高檔盤成為市場開發(fā)的主流國家確立的住房供應(yīng)供應(yīng)體系高檔商品房、一般商品房與微利房供應(yīng)比例為2: 7:,但因各地物價水平不同，故房價差異較大，但在任何市場，中高檔房差不多上市場主 流。大盤趨勢明顯，綜合配套成為市場追逐熱點大盤是實力的體現(xiàn)， 而且可實現(xiàn)規(guī)?；渲?， 使得小區(qū)園林、學(xué)校、生活配套及運動、 娛樂配套一應(yīng)俱全，生活環(huán)境便利舒服。置業(yè)群體和置業(yè)形狀發(fā)生變化，年輕人及二次以上置業(yè)占比例越來越大，在經(jīng)濟(jì) 發(fā)達(dá)地區(qū)成為主體因目前單位干部和職業(yè)經(jīng)理人普遍年輕化，高收入階層也慢慢轉(zhuǎn)移， 年輕人成為購房的主力群體，專門在發(fā)達(dá)地區(qū)較為明顯。如廣州購房者要緊

11、集中在2535歲之間，約站50%A上比例；北京為 3040歲之間，比例為5070%因此，樓盤開發(fā)建設(shè)時， 突出運動、娛樂及小孩教育配套等等，比較重要。檔次樓盤目標(biāo)消費群關(guān)注的因素不同，但對樓盤綜合素養(yǎng)都有一定的要求 對一般住宅與高檔住房來講，一般消費者最為關(guān)懷價格與方便性方面，如交通與配套等；而高端消費者則更看中身份與享受方面因素，如地段（某些地段是身份象征）、社 區(qū)人文環(huán)境等。因此，一般商品房突出的是物有所值；高檔住宅是突出高尚品位和舒服、 休閑等特性。從推廣角度來講，樓盤單個賣點及某個概念吸引力降低，綜合素養(yǎng)成為選擇的關(guān)鍵。 開發(fā)商對樓盤綜合素養(yǎng)的塑造，遠(yuǎn)勝于對局部賣點的精雕細(xì)刻。（二）我

12、市房地產(chǎn)市場調(diào)查分析概述2002年，我市房地產(chǎn)項目層出不窮，開盤量較大，極大地刺激了港城地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展。在 地產(chǎn)業(yè)逐步走向正規(guī)進(jìn)展的同時，各地產(chǎn)開發(fā)商注重了對產(chǎn)品概念的炒作、包裝以及多種營銷手段、推廣策略的應(yīng)用。產(chǎn)品對消費者層次的細(xì)分也越來越明顯，其中2002年房地產(chǎn)市場不乏地產(chǎn)巨作，其中青馨家園 TOWNHOUSE：紀(jì)嘉園、大秦世家、天洋新城等新開樓盤均 取得了不錯的市場阻礙力，且在對目標(biāo)層劃分、 消費者喜好選擇等方面取得了成功，均取得了不錯的市場份額。更為值得我們關(guān)注的是，由于眾多開發(fā)商介入開發(fā)項目，差不多明顯加快了孟營區(qū)域的整體進(jìn)展的步伐。附：2002年在售樓盤資料簡單匯總項目名稱開發(fā)商a

13、總面積樓體形式備注天洋新城r天洋房地產(chǎn)一 迎賓路高層錦繡嘉園二環(huán)房地廣人民公園東26000小高層歐雅花園交通房地產(chǎn)交運里對面28000八加一怡景嘉園金和房地產(chǎn)紅旗路、建設(shè)大街交叉西北側(cè)125396八加一世嘉銘庭世嘉房地產(chǎn)建設(shè)大街天天練歌城31萬八加一金龍花苑金龍房地產(chǎn)和平大街、友誼路交叉 口16、8 萬八加一康怡家園金祥、富立西港路八加一世紀(jì)公寓住總、必玉環(huán)島公園東4500世紀(jì)嘉園:世紀(jì)星房地產(chǎn)孟營小區(qū)20萬八加一大秦世家電力房地產(chǎn)孟營小區(qū)八加一華苑馨居鵬大房地產(chǎn)孟營小區(qū)15萬八加一寶住花園多家房地產(chǎn)孟營小區(qū)14萬八加一青馨家園興龍房地產(chǎn)孟營小區(qū)TOWNHOUSE2002年地產(chǎn)項目出現(xiàn)的特點項

14、目盤量較大小高層、高層、TOWNHOU的港城重視物業(yè)治理，強(qiáng)調(diào)物業(yè)治理服務(wù)營銷隊伍素養(yǎng)較前些年有了長足的進(jìn)展與進(jìn)步，銷售人員素養(yǎng)有所提升目標(biāo)客戶群體細(xì)分強(qiáng)調(diào)并注重了售樓中心的硬件環(huán)境廣告推廣手段多樣，集平面、電視、戶外、DM等多種宣傳方式于一體，立體式對消費者進(jìn)行灌輸提升了對其它推廣手段的應(yīng)用，如房展會、房地產(chǎn)俱樂部等整體包裝色彩、理念、廣告語等突出，強(qiáng)調(diào)了項目本身的特點與概念概念炒作日益突出注重了企業(yè)自身與項目品牌形象的建設(shè)加大了廣告投放力度，地產(chǎn)廣告投放費用額度創(chuàng)多年新高消費者購房需求調(diào)查分析對環(huán)境的要求越來越高隨著人們對生活品質(zhì)的提升，以及地產(chǎn)業(yè)整體意識的提升，社區(qū)的環(huán)境設(shè)計將會逐步被消

15、費 者所重視，這將是大勢所趨。金屋家園項目緊依老湯河，和開放廣場相鄰，依水而居，良好 的綠化，是人們開釋情感的地點，這時社區(qū)的環(huán)境就顯示出了其重要性。重視物業(yè)治理北京消費者購房調(diào)查結(jié)論指出，大約有90%勺消費者在選擇購房時位置為第一選擇位置，第二選擇便是社區(qū)的物業(yè)治理服務(wù)?？梢姡M者對物業(yè)服務(wù)認(rèn)識的重要程度，人們購物業(yè)為的是方便，如果每天為物業(yè)治理焦頭爛額如此的小區(qū)，消費者是可不能選擇的。我市幾家房地產(chǎn)公司先后從北京、深圳等上聘請了專業(yè)的物業(yè)治理顧咨詢公司，將極大地推動秦皇島市整體物業(yè)水平。消費者購房漸趨理性行業(yè)的競爭，消費者的成熟，使房地產(chǎn)開發(fā)商不再一味的炒概念，而是踏踏實實地做產(chǎn)品。消費

16、者則越來越注重品牌，越來越重視售后服務(wù)，購房者的法律意識、維權(quán)意識日趨加大，只有把產(chǎn)品真真實實做好了，給消費者以切實的利益， 才會吸引消費者的目光和贏得消費者的信任。注重開發(fā)商的實力和品牌形象消費者對開發(fā)商的實力和品牌形象也相當(dāng)重視，因為開發(fā)商的實力關(guān)系到其項目的質(zhì)量的好壞，物業(yè)治理的優(yōu)劣，其在一定區(qū)域內(nèi)樹立的品牌也是人們決定購買其項目的一個專門 大的因素，開發(fā)商有良好的企業(yè)的形象與信譽(yù)，消費者就會信任他。（5）龐大的市場潛力在為本案服務(wù)的市場調(diào)查的過程中，我們走訪了許多位于康樂里、興隆里、團(tuán)結(jié)里、勝利村、山東莊等小區(qū)（共約3000戶居民）的老人，作為80年代海港區(qū)居民居住的標(biāo)志性小 區(qū)，那個

17、地點的老人對我們講出了他們的心愿，隨著市區(qū)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展， 上述小區(qū)的生活環(huán)境都不同程度地受到了來自各方面的阻礙，關(guān)于老人們尤甚的是，噪雜的環(huán)境差不多不再適合他們居住。大多數(shù)老人的子女有為其父母換房同時換一個全新的環(huán)境與父母同住的方法， 他們都期望老人在晚年的時候，能夠更好地享受生活，享受歡樂，在寂靜的環(huán)境中執(zhí)子之 手，安渡晚年。這也將是我們需要關(guān)注以及給予足夠重視的目標(biāo)消費群體。而且這些小區(qū)和金屋花園房屋的置換能夠在此基礎(chǔ)上等價完成，不用再添鈔票置業(yè)， 即可由喧鬧煩雜的地點遷進(jìn)清靈、寂靜的風(fēng)水寶地，享受其營造的健康、開放的生活方式。還有在市里購房和在孟營地段購房徘徊的人們，給他們一個專門好的定位

18、，讓他們收住猶疑的腳步，不要在迷茫，不要在觀望2003年地產(chǎn)項目形勢分析據(jù)我市開發(fā)辦的負(fù)責(zé)人介紹，秦皇島市今年的開盤量操縱在50萬平方米，開發(fā)面積的操縱，有利于在房地產(chǎn)市場競爭猛烈的情形下分得一懷羹。目前在市區(qū)的項目分為以下幾個區(qū)域：市中心地帶（我項目、怡景嘉園、錦繡嘉園、世 紀(jì)公寓等），東部（歐雅花園、金屋雅園等）、周邊地帶（金屋鑫苑、海洋新城、康怡家園 等），項目開發(fā)呈散發(fā)狀向四周輻射，各自以自身的優(yōu)勢吸引消費者，形成了諸侯林立的局面。從以上地產(chǎn)項目的分布來看，市區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)差不多趨于飽和，這對金屋家園項目的開發(fā)存在著客觀優(yōu)勢。孟營區(qū)域的房地產(chǎn)項目在世紀(jì)星城，大秦世家，寶佳花園，等開發(fā)商的

19、進(jìn)駐以后，帶動 了孟營地區(qū)的進(jìn)展，低價位的樓盤存在著強(qiáng)大的潛在購買群體，然而此地段為新規(guī)劃地段， 大多是在建或在售項目，未形成入住潮流及高峰期，其交通和基礎(chǔ)設(shè)施也不是太完善?，F(xiàn)時期房產(chǎn)開發(fā)數(shù)量差不多能夠滿足人們重新置業(yè)的需要，而且在天洋新城、海洋新城、大秦世家等幾家大規(guī)模社區(qū)面世以后，我市的房產(chǎn)表象上將臨時出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。一些封頂?shù)捻椖恳炎哌^了其黃金銷售期，處于營銷的下線，市場阻礙力會逐步處于比較平緩的時期，現(xiàn)在，正是本案切入市場的一個良好契機(jī)。通過良好的機(jī)會機(jī)會，利用有效的媒體溝通與品牌形象的延展與炒作，相信會起到專門不錯的成效。四、總體規(guī)劃策略建議在充分了解市場，并就市場調(diào)查得出的分析

20、結(jié)論進(jìn)行充分了論證與研究后，我們得出了項目的策略規(guī)劃意見。（一）項目定位通過2002年秦皇島房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，地產(chǎn)項目與開發(fā)商也日趨成熟。從早些年前簡單 的選擇住房一一到今天地產(chǎn)項目概念的宣傳與阻礙以及產(chǎn)品的包裝與理念訴求，我們能夠推測，2003年房地產(chǎn)的進(jìn)展將會重新回來到自然的本質(zhì)，即開發(fā)商認(rèn)真做品質(zhì)，而消費者也 將注重產(chǎn)品的內(nèi)涵，選擇住房事實上也表示他們在選擇一種如何樣的生活。由于受地理位置、消費人群構(gòu)成以及其它地產(chǎn)項目先入為主客觀造成的阻礙，本案做高檔住宅明顯差不多不合適，而且一旦開發(fā)也將會面臨極大的市場危機(jī)。低檔住宅的客戶消費群體比較單一，且住房單價較少、總價低，且我市孟營區(qū)域的低檔住宅

21、、工薪階層住宅已差不多趨于飽和，受所處位置決定，本案價格如開發(fā)低檔住宅全然無多大價格優(yōu)勢可言，而且低端消費群差不多被孟營區(qū)域的項目搶走了許多，明顯不能滿足本項目容量的需要。鑒于以上幾點分析考慮，建議將本案做為中高檔住宅，均價要操縱在22002500元/平米之間（多層），理由有以下幾點：秦皇島市區(qū)中檔住宅價格在 2200 2500供應(yīng)量還明顯無法滿足整個市場的需求。隨著市公安局與海港區(qū)政府的西遷，項目所在位置的其它配套設(shè)施必將會逐步完善，而這一點也是許多看好本地段位置但遲遲未能購房客戶的一個重要緣故。緊依湯河，且社區(qū)及地段規(guī)模進(jìn)展將日趨成熟，具有無限的升值潛力。另：建議在社區(qū)西面鄰湯河的一端做連

22、排別墅（TOWNHODSE以滿足有限高端消費群體的關(guān)注與需要。（二）案名一個好名字。JACK TROUTS定位論里講，“市場營銷中最重要的決策是如何給產(chǎn)品取名字”。房地產(chǎn)項目更是如此。 一個房地產(chǎn)項目在推廣中會投入大量的廣告， 可能各種賣點、訴求輪 番上陣，但其中消費者接觸最多的一是項目的名稱， 而消費者在看到實物之前， 最容易通過 名稱產(chǎn)生聯(lián)想，并形成第一印象。金屋地產(chǎn)開發(fā)的此項目因有往常黃金走廊作為鋪墊，是黃金走廊的進(jìn)展和延伸，依金屋花苑，金屋雅苑，金屋鑫苑，按照其定位健康，開放，安靜， 自然，親情，故起名為金屋家苑，突出一種親情，一種生活方式，一種家的感受。盡管第一 次顯現(xiàn)可不能引起人們

23、的注意，但作為黃金走廊的延伸，是專門有意義的。(建議起一個比較好的案名，在那個名字第一次顯現(xiàn)時，給人眼前一亮的的感受。)彼得杜拉克講：有效的創(chuàng)新差不多上從不起眼處開始的。它們并不宏大，只是試圖做一件與眾不同的情況。金屋地產(chǎn)從金屋花苑到金屋雅苑，到金屋鑫苑的黃金走廊， 懷著“要創(chuàng)新，要做一些與眾不同的情況”的心態(tài)，又精心繪制了一條呈動態(tài)上揚之美的創(chuàng)新曲線一 一個崇尚健康，開放生活方式，立志成為開發(fā)區(qū)龍頭的一金屋家苑。名稱的由來：“金屋家園”堅持并連續(xù)金屋房地產(chǎn)開發(fā)公司項目名稱的品質(zhì)與內(nèi)涵，從金屋花苑到 金屋雅園、金屋鑫苑，每一個項目的名稱都凝聚著金屋人對其的期冀與濃濃深厚的感情。“家園”是發(fā)自內(nèi)

24、心的、是飽含著深厚感情的、是一種血濃于水、游子歸故里的一種 期望與聲音，盡管一般，但它卻包蘊著中華民族最為優(yōu)秀的傳統(tǒng)美德與人們對生活的美好 祝愿。家園應(yīng)該是寧靜的、靜謐的、包容的、自然的、親情的、永恒的、魅力無窮的，讓我 們魂繞夢牽的“金屋家園”作為“黃金走廊”的延伸，是金屋人致力于品牌建設(shè)的一個里程牌，是 對新居住觀念的一個全新的詮釋?！敖鹞菁覉@”不僅僅是您的家，更是你休生養(yǎng)息的理想所在。選擇金屋家園，事實上 是在選擇一種生活，盡管我們做不到“采菊東籬下，悠然見南山”的境域，但在那個地點， 您擁的是親情、友情，擁有的是健康、是自信，擁有的開放的生活，擁有的是家人般無微 不至的照管，在那個地點

25、，建筑、景觀、鄰居都會成為您至親至近的人(三)努力塑造“金屋家園”的特點靠近自然、崇尚綠色；遠(yuǎn)離鬧市卻又交通快捷；社區(qū)配套齊全，集方便、健康、個性、網(wǎng)絡(luò)為一體；集合別墅與多屋住宅，凝聚一代情感居住主張與生活方式的生活空間；(四)我們的目標(biāo)客戶隨著住宅理念的改變及金屋家園的廣泛阻礙，金屋家園的的置業(yè)群有以下幾類：準(zhǔn)白領(lǐng)層：特點：他們大多在開發(fā)區(qū)或市內(nèi)私企、外企工作，收入較高，但追求開放生活，消費水平較高，沒有過多的存款，但關(guān)于總價在15萬左右 價位的房屋有足夠的承擔(dān)能力，他們喜愛小戶型；他們拋棄封閉的傳統(tǒng)觀念，倡導(dǎo)開放與包容的新理念； 他們崇尚自然，擁有新價值觀；他們懂得生活，追求時尚和品味；他

26、們充滿 自信，把握自己的生活節(jié)奏。在以時刻換空間的理念下，他們是健康、開 放、自信的始作俑者與追求者。2)老齡群體：特點：富裕的老齡群體，他們追求安靜寫意的田園生活環(huán)境，而金屋家園的環(huán)境與理念訴求正符合了他們的需求。雖不富裕但在市內(nèi)有房的老齡群體，他們的子女孝順，期望能夠和父母居住在一起，共同感受家的溫順。他們會選 擇一個環(huán)境文雅的地段讓老人安度晚年。家園，是一個人與人感情交流與溝通、親情交匯的組合體， 事實上我們每個人都有過如此的體驗與心境。作為一個年輕人，我們總會喜愛在早晨上班或者晚上回家的社區(qū)內(nèi)看到我們父輩、母輩的一代正在甬路上、草地上練劍、打拳、遛彎、有講有笑，有種家的感受與溫順?？吹?/p>

27、他們 快樂與滿足的表情， 作為晚輩，不管他們是否是真正的親人，也會為之所感染、所打動作為一個老年人，總期望在煮早餐或晚飯的時候，能從玻璃間看到一個個年輕人的身影；總會期望在自己搬東西上下樓不方便得到年輕輝煌笑容的關(guān)心，總會期望看到在社區(qū)的運動場上看到自己晚輩熟悉的身影看著年輕人從身旁走過，看著年輕人的朝氣。作為長輩， 不管他們是否是我們真正的晚輩，我們同樣被年輕打動，同樣被期望感動所有的這一切，才真正是金屋家園開釋親情與感激的開始與序幕我們有理由相信，隨著公共交通設(shè)施的進(jìn)展，生活配套設(shè)施的齊全，將會使大量的市區(qū) 潛在的購房需求開釋，最終促進(jìn)金屋家園房產(chǎn)的升溫。（五）環(huán)境規(guī)劃設(shè)計因開發(fā)商具有多年

28、實際操作項目體會，且在項目環(huán)境、規(guī)劃設(shè)計上具有一定的特色與成功案例，在此不作過多敘述，舉例介紹一二：我開放、我健康、我自信：既然有年輕的生活，社區(qū)規(guī)劃要顯示出蓬蓬勃勃的生命力。社區(qū)規(guī)劃現(xiàn)充滿現(xiàn)代氣息，充滿青春光 榮。要使陽光充足，活力四射。要有別致的園林景觀，綠色健康社區(qū)。用社區(qū) 的方方面面，點點滴滴，打造生活細(xì)節(jié)。人車分流，次周邊式機(jī)動車道路與內(nèi)環(huán)式的非機(jī)動車步行道路結(jié)合成真正的人流小區(qū)中幸免汽車的嘈雜和兒童過馬路的危 險為居民制造出一個寧靜、安全的空間。在小區(qū)中心綠地及院落綠地之間，局部住宅底部架空，相互景觀通透，形成步移景異的空間成效，使平面化的小區(qū)綠化層次 豐富，形成寧靜、文雅的居住環(huán)

29、境。每個住宅組團(tuán)按日照間距進(jìn)行組合，形成高低韻律的變化并由此自然形成了舒放有致的組團(tuán)綠化空間。老人無障礙甬路、通道設(shè)計老人健身房、娛樂橋牌室、活動公園等籃球場、運動健身房等（六）戶型設(shè)計因開發(fā)商具有多年實際操作項目體會，且在戶型設(shè)計上具有一定的特色，在此不作過多敘述，重點強(qiáng)調(diào)推出本社區(qū)應(yīng)注重并推出的主力戶型特色：面向準(zhǔn)白領(lǐng)層要多為6080平米之間的小戶型，要注重有用性，突出戶型設(shè)計年輕的個性化，增加事實上用功能，滿足其多種需要。因多為年輕夫婦居住，應(yīng)適當(dāng)考慮在戶型的設(shè)計上注重“兩人世界”成份,一切從他們自身的特點動身，要做到簡單舒服且充滿樂趣。應(yīng)在戶型整體設(shè)計的基礎(chǔ)上，考慮書房、電腦房、大陽臺

30、等其它與年輕個性有關(guān)的有用特點。面向老齡群因考慮有子女與父母同住的愿望，戶型設(shè)計應(yīng)該在150180平米之間，突出戶型設(shè)計的功能。因有可能為三代同堂或四代同堂，就要設(shè)計不同年齡層的活動場所，做到動靜分區(qū)，互不干擾。為做到互相照管，而又互不干擾，能夠設(shè)置親情套餐， 分為樓上、樓下居，左右對門居等多種形式。(七)配套設(shè)施在此不作過多敘述，重點強(qiáng)調(diào)推出本社區(qū)應(yīng)注重并強(qiáng)因開發(fā)商具有多年實際操作項目體會, 調(diào)推出的配套設(shè)施：以青年視角精心打造設(shè)施完備的會所，考量生活每一個細(xì)節(jié)。青年人的張揚個性，前衛(wèi)思想。乒乓球、臺球、要做到不 出社區(qū)，一樣能夠全身總動員。不受時刻限制，活力因青春而隨時爆發(fā)，一個 源源動力

31、的健康區(qū)。以老年人的心境精心打造設(shè)施完備、服務(wù)完善的老年娛樂橋牌室，突出老年人的自然、安靜，下棋、舞劍、晨練要做到 不出社區(qū)，老年人盡可享天然之福?；顒釉诶夏耆说纳砩弦材軌蝮w現(xiàn)，一個源 源活動的健康區(qū)、開放區(qū)。超市：也許不是每一個人都能感受到購物的樂趣，但在逛來逛去之中，卻慢慢看見了自己的漂亮；專門關(guān)于年輕已婚女性 或老年人，超市更是必不可少。酒 吧：在別人觀賞的眼光里，你真正開釋著內(nèi)在的魅力。這時，連你自己都開始嫉妒自己。對年輕人而言，還有比酒吧更 具吸引力的場所嗎？也許有，但酒吧絕對是一個上上之選。五、廣告推廣方案因本方案為項目總體策劃報告，且項目差不多要素(施工圖紙、規(guī)劃設(shè)計、戶型設(shè)計、

32、 社區(qū)規(guī)劃等)還未成立，各元素有待進(jìn)一步分解與推敲，而且銷售周期與廣告策略也要及時應(yīng)市場的變化而做出調(diào)整，并要在具體執(zhí)行與操作中提供跟蹤意見與廣告推廣分析，也是一項專門系統(tǒng)的工程。因此在此只列出整個項目廣告策略的一個總體概要，待雙方進(jìn)一步洽談協(xié)商以后，我們將給出具有可執(zhí)行性與可操作性極強(qiáng)并標(biāo)明時刻節(jié)點的全案或項目全年廣告 推廣策略，共享資源，力使媒體組合達(dá)到最佳狀態(tài)，以藉此帶動銷售，提升企業(yè)品牌形象， 擴(kuò)大項目知名度與美譽(yù)度。我們的目的通過對“金屋家園”的整體推廣，在節(jié)約資源與費用的基礎(chǔ)上，我們力求達(dá)到以下幾點 目的：更進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)知名度、美譽(yù)度，奠定項目品牌形象；將“黃金走廓”概念引向縱深

33、，使其成為金屋房地產(chǎn)的金字招牌；將“新都市生活”概念深入人心，全面推進(jìn)秦皇島市住宅業(yè)的進(jìn)展，使其成為秦皇島住宅社區(qū)的一個新的分水嶺；通過有效的資源利用與組合，強(qiáng)勢促進(jìn)銷售，在既定的時刻完成或超額完成項目回款目標(biāo)；通過對項目的全案推廣與策劃，打造與錘煉一只戰(zhàn)無不勝、 攻無不克的營銷銷售隊伍，使其成為地產(chǎn)銷售業(yè)的黃埔軍校；將“金屋家園”包裝成金屋房地產(chǎn)的經(jīng)典、精尖力作，擴(kuò)大“金屋家園”的品牌阻礙力。推廣概要介紹第一時期：造勢時期（時刻待定）1）新都市居住模式大揭密；組織秦皇島日報、秦皇島晚報、視聽之友報、秦皇島電視臺等多家媒體進(jìn)行廣告推廣，在媒體中形成新都市住宅的概念。通過媒體的介紹，將那個概念推

34、向市民，形成關(guān)注和議論的熱點。2）秦皇島市新都市住宅現(xiàn)象研討會；擺脫傳統(tǒng)地段觀念、居住觀念的人越來越多。然而從都市進(jìn)展方向，都市規(guī)劃以及新都市生活模式等角度來系統(tǒng)探討還不夠。因此，活動將邀請政府有關(guān)部門、學(xué)院派專家、房地產(chǎn)開發(fā)商共同對新都市住宅的現(xiàn)象與概念進(jìn)行研討。3）新都市住宅點評；采納媒體刊登廣告的形式，公布 30個有關(guān)新都市概念住宅的特點。并適時地將有見地 的評判如實反映在專欄頁面上。4）鄭重推出金屋家園，金屋家園一一新都市住宅的標(biāo)本盛大開盤樣板間同時開放，歡迎游客參觀其他DM直投宣傳、車體、戶外廣告跟進(jìn)；5）開展論壇邀請國家知名健康專家、地產(chǎn)開發(fā)商開論壇，共同研究與探討新都市生活與“健

35、康住宅” 的概念。使“新都市生活”或“我健康、我開放、我自信”的理念深入人心，并在社會各界 引起轟動效應(yīng)與關(guān)注。第二時期推動時期（時刻待定）要緊活動內(nèi)容：新都市住宅多媒體廣告大展現(xiàn)通過報紙、電視、戶外等三位一體的媒體傳播效應(yīng)連續(xù)持續(xù)的多角度報道，轟轟烈烈地正式拉開活動的序幕。以金屋家園，新都市生活為題”在秦皇島日報、秦皇島晚報、視聽之友等媒體上展開梯次宣傳， 分時期報道專題討論、老總訪談、專家研討等活動，聚焦購房者的視點，引起樓市的最新熱點。廣告公布內(nèi)容概要：A、都市新生活之一“健康白皮書”據(jù)秦皇島有關(guān)資料記載， 開發(fā)區(qū)李姓安莊一帶是秦皇島人均壽命最長的地點，平均壽命達(dá)到了 78。5歲日都市新

36、生活之一“幸福進(jìn)化論”競爭的猛烈，使得我們整天忙碌于工作，使我們不懂得享受生活， 感受幸福，使我們沒有了更多的時刻?；丶铱纯?，然而我們的父母卻獨悠閑家哀嘆，沒有兒女的照管。金屋家園為你精心定做了親情居，讓你享受生活，感受幸福C都市新生活之一“在水一方”“兼葭蒼蒼，白露為霜，所謂伊人，在水一方”出自詩經(jīng)兼葭。兼葭是因為一位漂亮的守望者而出名的，所謂伊人，在水一方，詩經(jīng)時代的愛情,以兼葭作為標(biāo)本，古老的植物，古老的愛情金屋家苑即是那個守望者，以滿腔的激情和不盡的創(chuàng)新做一個所謂的“伊人”。D都市新生活之一“黃金時代”金屋地產(chǎn)已有了 5年的實戰(zhàn)體會，他在秦皇島成功打造了 “黃金走廊”從金屋花苑，到金屋

37、雅苑，再到金屋鑫苑，是他的一個金字招牌。海三建設(shè)承建了眾多房地產(chǎn)項目，有專門高的品質(zhì)保證，又是他的一個金字招牌。金字才H牌年字才H牌=黃金屋公關(guān)活動宣傳造勢，推廣企業(yè)及品牌形象要緊活動時刻及活動內(nèi)容安排：五四青年節(jié)：金屋家園一一陽光之城活動內(nèi)容：與共青團(tuán)市委、秦皇島電視臺聯(lián)合舉辦首屆“金屋家園”杯青年才藝表演大賽, 獲獎?wù)呖蓛?yōu)待購買金屋家園住房。八月十五中秋節(jié)：團(tuán)圓在金屋家園活動內(nèi)容：在八月十五，舉辦業(yè)主聯(lián)誼活動。 邀請幾位在外地工作或求學(xué)的秦皇島人在其 親人不明白的情形， 到晚會現(xiàn)場，烘托感情摯深， 親情呵護(hù)與溫順。利用親情 的力量感染每一位在場的觀眾。九九重陽節(jié)：重陽節(jié)之圓夢活動內(nèi)容：為表示對老人的關(guān)愛，舉辦當(dāng)天，請業(yè)主或意向客戶到售樓中心現(xiàn)場看房，車接送，并向每一位到場的老人贈送禮品；元旦一親情牽手節(jié)活動內(nèi)容：打出“今年過節(jié)不收禮，收禮只收”請已購房的業(yè)主或意向客戶，分成青年組、中年組、老年組，舉辦友誼競賽，分發(fā)禮品，祝大伙兒新年歡樂！第三時期：熱銷時期及穩(wěn)固銷售時期(時刻待定)報紙推廣形式與內(nèi)容：軟文報紙通欄廣告總經(jīng)理采訪社區(qū)工程進(jìn)度社區(qū)活動跟蹤附：廣告部分內(nèi)容：金屋家園宣言A、白求恩,他你會健康松履儲即靠演你d康的一切設(shè)施，有健康娛樂場所，健身器材，還有醫(yī)院公關(guān)活動形式及