步行街招商計劃書

1、東盛步行街招商計劃書第一部分招商策劃一、項目總定位（一）一致宣傳口徑、宣傳總精神 : 盛澤城市商業(yè)新財產(chǎn)中心、適應(yīng)盛澤城市和東方絲綢市場新一輪開發(fā)趨向,應(yīng)運而生。盛氏公司大力巨獻政府首推 ,十大要點工程的重中之重。、搶占中國東方絲綢市場的中心區(qū)位,與盛澤廣場共同修建盛澤城市新商業(yè)配套中心及標(biāo)記性建筑群落,打破盛澤傳統(tǒng)商業(yè)模式,引領(lǐng)盛澤城市商業(yè)全面升級。4、交融現(xiàn)代地產(chǎn)和商業(yè)運作理念之精髓,借鑒汲取國內(nèi)外商業(yè)名街的成功經(jīng)驗,整合國際商業(yè)模式和盛澤當(dāng)?shù)匚幕?,為盛澤人民和國內(nèi)外客商打造一個與上海、蘇州比肩同步,嶄新全能的商業(yè)舞臺,打造成國際化、當(dāng)?shù)鼗?、專業(yè)化融合互動的盛澤商業(yè)第一街!5、近十萬平方

2、米的建筑面積, 四百余米的商業(yè)長街,集國際一流大型商場、著名家電賣場、數(shù)碼廣場、專業(yè)百貨、娛樂休閑、餐飲、商務(wù)辦公、酒店公寓多功能為一體的中高檔 shopping mall, 匯聚萬千人流、物流、資本流、信息流,將成為新盛澤的真實中心商業(yè)區(qū)。（二） 招約定位作為盛澤及周邊獨一的中檔偏上的 shopping mall, 我們要點吸納擁有品牌著名度、經(jīng)營正規(guī)、營運優(yōu)異的品牌商家 , 以知足大眾全方向花費需求。（三）業(yè)態(tài)定位吸納中國名街的業(yè)態(tài)規(guī)劃精髓并聯(lián)合盛澤花費文化 , 以各種品牌店、大賣場、大餐飲、大娛樂為中心,規(guī)劃了豐富而合理的業(yè)態(tài),包含各種品牌店、特點店、主題百貨、電器賣場、商場、書城等。采

3、納多元化經(jīng)營模式 ,一站式商業(yè)步行街 （ 開放式 shoppingmall）, 知足各界人士的花費需求。二、招商策略（一）業(yè)態(tài)設(shè)計先行,正確、差別化的業(yè)態(tài)定位是成功招商的前提基礎(chǔ)正確、差別化的業(yè)態(tài)定位乃是步行街競爭勝出的原由。東盛步行街的開發(fā)與營運要一直堅持全新的建筑形態(tài)、嶄新的花費環(huán)境、嶄新的業(yè)態(tài)組合 先進理念。在業(yè)態(tài)組合方面我們重要緊抓住當(dāng)?shù)鼗ㄙM需求偏向和花費特點 ,要點突出 ,業(yè)態(tài)豐富 ,有機聯(lián)合。果斷摒棄不合適當(dāng)?shù)鼗ㄙM文化的業(yè)態(tài)! 由此 , 我們確立了以各種品牌店、 大賣場、大餐飲、大娛樂為中心,主力店、次主力店（大店 ）占 50%左右 ,餐飲娛樂休閑 （小店 ）占 30%左右 , 品

4、牌專賣店占20% 左右。（二）先確立主力店,再全面招商考慮到主力店、次主力店、國際名牌店及其余品牌, 擬訂招商的不一樣特點了 先確立主力店,再全面招商 的基本策略。在履行過程中主力店、國際名店和餐飲、娛樂要提早招商,其余隨后進行。（三）為客戶度身訂做開店全面解決方案在這一策略的指導(dǎo)下 ,經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)師培訓(xùn)的招商團隊,依據(jù)實質(zhì)狀況靈巧調(diào)整和實行租借政策。 比如 ,依據(jù)不一樣種類的租戶提出的不一樣需求,為他們提出度身訂做的解決方案 ;妥當(dāng)安排好各租戶的樓層地點、 相互地點 ,使之相對成行成市、 互惠雙贏 ,而不是相互擾亂、 削弱 ;依據(jù)整體市場定位和業(yè)態(tài)組合 ,對進駐租戶提出要求 ,并輔助他們調(diào)整

5、、 提高和完美他們在東盛步行街新店的定位、品位和其余質(zhì)量。（ 四 ）人員、媒體、大型主題活動立體化 整合宣傳推行策略在市場宣傳推行方面, 推行 整合推行策略, 為招商工作供給有力支持。一為媒體宣傳,二為招商活動。要點性招商活動以下 :招商公布會暨主力店簽約儀式、 招商成就公布會、 項目推介會、建筑節(jié)點慶典會等。 （五 ）招商進度、質(zhì)量、花費一致控制為把招商計劃落實到實處,達到多快好省的目標(biāo)。我們在招商進度、質(zhì)量、花費上嚴(yán)格把關(guān) ,一致控制。采納用時間推進表控制進度 ; 依據(jù)業(yè)態(tài)布局和市場定位對商家精挑細選, 要點汲取品牌商、 實力商和特點商來控制質(zhì)量;對招商花費進行精打細算,并采納以下舉措對招

6、商花費進行一致安排、科學(xué)分派。1 、招商任務(wù)指標(biāo)分解到人, 成安分解到人。2、要點性招商費集中使用, 防止零打壞敲。3、要點保障優(yōu)異招商人材的薪資待遇和獎賞管理。4 、重視大客戶招商和關(guān)系招商,花費安排上予以傾斜。5、經(jīng)過精心策劃的媒體宣傳計劃 ,實現(xiàn)精準(zhǔn)、有效的流傳,價值最大化。果斷防止宣傳花費的亂用和浪費。第二部分招商計劃一、兼顧計劃內(nèi)容兼顧計劃內(nèi)容指的是以我們要做的事情為線索 ,按先后序次排序、合理安排。時間跨度為招商全面啟動至開業(yè)。（一）招商階段區(qū)分、招商目標(biāo)和時間安排階段區(qū)分:招商籌辦階段、主力店招商階段、全面招商階段、營運調(diào)整階段四個階段。招商目標(biāo): 因為步行街的商家是需要不停調(diào)整

7、、 優(yōu)化的 ,原則上講 ,招商工作不是招滿了就結(jié)束了。 但為了明確方向 ,特定目標(biāo)以下 :1 、截止到 2006 年 12 月 ,基本達成步行街主力店、 次主力店 （大商店 ）的招商 ,達成小 商店 70% 。 2、截止到 2007 年 5 月 ,基本達成招商任務(wù)。3、截止到 2007 年 5 月尾 ,商家開始入場裝飾,為開街做準(zhǔn)備。力求 8 月尾 ,保證 9月份必定開街。為詳細化可履行,在時間安排上 ,此計劃波及的時間段為 :2006 年 5月開始履行,截止到 2007 年開業(yè)。詳細工作安排見下邊的計劃履行時間表 。（二）招商人員的招聘和培訓(xùn),打造一支干練的招商團隊再大的項目也是人做的 ,人

8、的要素在項目招商中起著最根本的決定性要素 ,所以招聘、選拔、培育一大量招商精英 ,打造一支刁悍的招商團隊,是招商籌辦階段的最中心任務(wù)。當(dāng)前 ,新聘 3 人,此中招商主管和招商專員各一名 ,策劃一名 ,從商業(yè)公司調(diào)來一名設(shè)計 ,組建了一個招商二部 ,但這遠遠不夠。經(jīng)過網(wǎng)絡(luò)等多種渠道正在物色更多的從業(yè)經(jīng)驗豐富、擁有大量客戶資源的專業(yè)化高素質(zhì)招商人員,目標(biāo)是組建一個10 人左右 （不含招商中心人員 ） 的專業(yè)化團隊。一個團隊不單需要專業(yè)化 ,更需要一體化。所以 ,對團隊的培訓(xùn)特別重要。目標(biāo)是使整個團隊具備完好的項目的知識架構(gòu)、優(yōu)異的團隊履行力和共同的價值取向,培訓(xùn)內(nèi)容以下:1 、五個中心理念的培訓(xùn)。

9、2、團隊履行力的培訓(xùn)。3 、項目知識的培訓(xùn),以使團隊成員對項目有一個清楚的認(rèn)識。4、招商技巧的培訓(xùn),包含接聽電話、招待語言、談判策略和談判技巧等, 以培育和提高團隊成員的招商能力。5 、招商禮儀和招商制度的培訓(xùn) （語言藝術(shù)、招商制度說明和合同解讀等 ） 。（三）招商架構(gòu)、招商體制的成立在人員招聘和招商架構(gòu)的成立上,我們都按照精英、精簡、垂直化原則,目的是實現(xiàn)人員最少化、指揮履行系統(tǒng)最簡化、效率成就最大化。以節(jié)儉招商花費 ,提高工作效率。招商架構(gòu)和人員職責(zé)以下:1 、地產(chǎn)公司招商中心組織架構(gòu)圖 Image: 地產(chǎn)公司招商中心組織架構(gòu)圖 .jpg 2、招商人員主要工作職責(zé)招 商一部主要負責(zé)主力店的

10、招商工作:1 人招 商二部主要負責(zé)餐飲、娛樂的招商工作 :3 人招 商三部主要負責(zé)百貨、衣飾類其余招商工作 :2 人招 商四部主要負責(zé)綜合類招商工作 :2 人(5)策劃部暫定員兩名 ,主要負責(zé)招商的策劃、媒體計劃的擬訂履行、招商文案的策劃撰寫和設(shè)計。 一名策劃 ,一名設(shè)計。 依據(jù)發(fā)展需要,在步行街開業(yè)時 ,需要再增添策劃一名。(6)此架構(gòu)為開業(yè)先期的組織 ,開業(yè)準(zhǔn)備期和開業(yè)營運期的架構(gòu) ,屆時提早3 個月報人力資源部。招商體制的成立,是為了在招商團隊中形成一種人性化的制度管理氛圍 , 做到有章可依、獎罰分明, 既講究個人貢獻、更著重團隊精神。成立一系列的管理制度。 (1) 招商人員獎賞政策的成

11、立(2)招商人員處分政策的成立(3)招商人員平時管理規(guī)范制度的成立等附 :人員薪酬及獎賞方案一、人員薪酬 (建議 ):1 、一般人員 :1500 2500 元/月 (月薪)2、主管:3000 元 /月 (月薪 )3、經(jīng)理 (暫 TOC o 1-5 h z 不設(shè) , 此后可從現(xiàn)有人員中提攜)4000 元 /月 (月薪)二、人員獎賞方案(建議)、整個招商中心按年租金手入的4% 提取獎金。、此中招商人員按年租金收入的2.5% 提取獎金.3、此中其余團隊服務(wù)人員按年租金收入的 1.5%視表現(xiàn)與貢獻由地產(chǎn)公司分管領(lǐng)導(dǎo)分派。4、此項獎賞方案不含高層領(lǐng)導(dǎo)。 (四 )有關(guān)招商資料的準(zhǔn)備(1)招商手冊 (已有

12、)和招商說明書 (2)租借合同 (3)拜托經(jīng)營合同 (4)定租確認(rèn)書 (5)招商拜托書 (6)招商流程表(7)招商文案 (8)退房申請表等 (9) 受權(quán)拜托書等以上文本見附錄,其余文本資料依據(jù)不一樣階段、 詳細需求再行撰寫!（五 ）招商方式、 目標(biāo)客戶確實定招商方式 :1、項目招商公布會 2 、項目推介洽商會3、大型零售連鎖會議4、登門拜見5、網(wǎng)絡(luò)招商6 、電話聯(lián)系 7 、當(dāng)面交流8 、行業(yè)協(xié)會、政府機構(gòu) 9、各地商會目標(biāo)客戶 主力店 1 、商場 : 家樂福、樂購、大潤發(fā)、好又多、物美、世紀(jì)聯(lián)華等。 2 、家電賣場:國美、蘇寧、永樂。 3 、百貨 :人民商場、石路國際商城、深圳天虹百貨、銀泰百

13、貨及長三角地域聞名的百貨。目標(biāo)客戶 次主力店1 、聚人氣店 :肯德基、麥當(dāng)勞、星巴克、哈根達斯, 大型中餐、量販?zhǔn)?KTV 等 2 、數(shù)碼廣場、書店、運動天地、名品折扣店 3、電影廳及成人電玩（六 ）第三方招商網(wǎng)絡(luò)平臺的成立參考之資 ,能夠攻玉 ,由此 ,成立第三方招商網(wǎng)絡(luò)平臺能夠獲得巨大的資訊支持,更能節(jié)儉大量的人力、 宣傳推行成本,加速招商速度。建立第三方招商網(wǎng)絡(luò)平臺能夠從這些渠道去爭取:1、專業(yè)的招商網(wǎng)站2 、專業(yè)的地產(chǎn)交易平臺 3 、行業(yè)協(xié)會及政府招商機構(gòu) ,行業(yè)協(xié)會和政府招商機構(gòu)從某種意義上講,很擁有威望性和呼吁力 ,他們既擁有本行的豐富的品牌資源和眾多公司家朋友圈 ,更擁有說服他們

14、入駐的話語權(quán)。更能省卻一大筆宣傳花費 , 在短期內(nèi)帶動一大量商家觀察、開店的熱忱。比如東方絲綢市場管委會、鎮(zhèn)政府、閩商會館、蘇州上海各地行業(yè)協(xié)會、步行街會員單位等。 5 、與定位不一樣的商業(yè)項目招商部門成立戰(zhàn)略性合作伙伴關(guān)系 ,達成資源共享的互贏格局。特別是能夠經(jīng)過私下互動 , 把對方的招商人員轉(zhuǎn)變?yōu)槲覀兊募媛氄猩倘藛T ,在高獎賞的吸引下 , 引進我們所需的商家品牌。 （七 ）招商政策的擬訂在項目的定位、宣傳推行基本到位的基礎(chǔ)上 , 一個優(yōu)化組合的優(yōu)惠招商政策能夠成為吸引商家入駐的推進劑 ,正如足球場上那要點性的臨門一腳。為了吸引和推進極具影響力的主力店的進駐,我們將在租金、 建筑構(gòu)造等方面賜

15、予必定的優(yōu)惠。（八 ）媒體宣傳推行計劃的擬訂執(zhí)行商業(yè)項目 ,特別是大型商業(yè)項目 ,招商造勢至關(guān)重要 !孫子兵法曰 :不戰(zhàn)而屈人之兵 ,造勢要依靠自己優(yōu)勢,重視宣傳的共同效應(yīng)。 造勢就是運用各樣媒體, 以新聞性的軟文宣傳炒作為主,配合硬廣告,形成密集的市場宣傳攻勢。 在短時間內(nèi) ,在吳江、蘇州、嘉興 ,以致上海形成熱點話題 ,有力提高我們的項目著名度。這樣做的利處是 :1 、節(jié)儉大筆廣告費 , 因為好的選題和氣的文章, 一些報紙的收費要比廣告收費少好多。 2 、能夠使目標(biāo)商家比較詳盡的認(rèn)識我們的項目狀況。經(jīng)過對本來的媒體宣傳剖析發(fā)現(xiàn) , 本來的媒體宣傳形式比較單調(diào) , 主要以硬廣告為主, 缺乏詳

16、盡的剖析介紹。 這樣的廣告只好流于形式,一掠而過 ,不可以惹起商家的注意和研究。 而新聞性的軟文或?qū)ｎ}性的軟文比較擁有新聞性、 專業(yè)性、威望性 ,并且 ,廣告性不強 ,不會惹起讀者的警惕和討厭 , 會認(rèn)真的閱讀下去。能很快的達到我們的目的。 3 、因為是專業(yè)性的宣傳,能夠提高商業(yè)地產(chǎn)項目品位 ,塑造優(yōu)異品牌形象,為后續(xù)開業(yè)經(jīng)營確立優(yōu)異基礎(chǔ)。 在吸引大商家入駐宣傳方面,我們宜采納多種宣傳手段:報紙、行業(yè)報紙、專業(yè)雜志、網(wǎng)絡(luò)媒體。電視媒體主要針對中小散戶。 當(dāng)前 ,依據(jù)檢查剖析 ,確立主打地區(qū)為蘇州、吳江 ,其次 ,為上海。主要報紙為蘇州日報、現(xiàn)代快報、揚子晚報,其次為吳江日報、新聞晨報。時間和密

17、度安排上按高、低、高的方式持續(xù)。詳細媒體宣傳方案見媒 體計劃表。 （九 ）大型主題招商活動的策劃履行大型主題性招商活動 ,配合全方向立體化媒體平臺 （ 電視、報紙、網(wǎng)絡(luò)、廣播）宣傳炒作 ,是步行街招商推行的 “核武器 ”。1 、招商公布會2 、項目推介會（指地區(qū)性的針對必定數(shù)目的意愿商家的集中性項目說明、洽商會）3 、主力店、次主力店等擁有必定品牌著名度和影響力的簽約儀式 ,如肯德基、家樂福、國美、永樂、天虹百貨。 4 、階段性的招商成就公布會5 、以項目命名的大型零售連鎖會議 6 、工程重要節(jié)點 （封頂、完工等）達成及開業(yè)慶典會依據(jù)當(dāng)前的項目招商狀況 ,在 6 8 月份 ,計劃舉行招商公布會

18、、項目推介會、簽約儀式 , 其余活動視詳細發(fā)展?fàn)顩r而定。 活動詳細策劃履行方案在確立后撰寫。 （十）招商花費估算招商花費包含:人員差旅花費、商家招待花費、宣傳花費 廣告及招商活動花費、招商人員提成。招商總花費為年租金的 10%, 約為 230 萬左右。其中 ,招商人員提成4%, 差旅款待 2%, 廣告公關(guān)禮物費 4% 。 （十一）租金建議方案依據(jù)盛澤當(dāng)?shù)刈饨馉顩r、當(dāng)前項目周邊商業(yè)狀況并聯(lián)合我們的市場定位,確立我們租金水平為中上水平左右。東盛步行街業(yè)態(tài)樓層均勻租金表面積日租金年租金商場13391.79 m20.7 元/ m2 天 342 萬元地上一層 4362.656 m23.5 元 / m2

19、天 557.33 萬元地上二層6143 m21.5 元/ m2 天 336.33 萬元地上三層7700 m21.0 元 / m2 天 281 萬元地上四層8044 m20.6 元/ m2 天 176.16 萬元地上五層2369.4 m20.4 元 / m2 天 34.6 萬元百貨 8023 m20.8 元 / m2 天 234 萬元家電 2293 m21.2 元 / m2 天 100.4 萬元數(shù)碼廣場 3292 m21.0 元/ m2 天 120.15 萬元總計 :2181.97 萬元 （十二）招商政策建議方案1 、付款方式:分小商店和大商家兩種狀況（1）小商店 :首付定金（三個月租金）,租借

20、合同簽訂支付其余所有租金。 大商家 :依據(jù)談判狀況, 由公司領(lǐng)導(dǎo)確立。（2）小商店半年一付 ,押一個月 ,下次付款須提早 1 個月支付。 2、 “房租高開低收 ”房租的高低直接影響到商家和我們兩方的利益, 同時也表現(xiàn)特點街地段的價值和商店的品位及質(zhì)量在啟動市場階段確立租金價位時 ,建議租金應(yīng)高開低收即前三年租金訂到一個較高的水平 , 而后經(jīng)過免租、免物業(yè)管理費等優(yōu)惠政策,來調(diào)整與周邊租金的價錢水平滿三年后租金依據(jù)市場狀況在確立三年后的市場租金價錢。 3 、“放水養(yǎng)魚” , 裝飾免租期政策依據(jù)入住商家規(guī)模、品牌的大小建議賜予商家相應(yīng)的裝飾免租期。小商家為一個月免租期 ,大品牌主力店、聚人氣店為三

21、個月免租期。 4、輔助辦證:供給工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、公安、環(huán)保等一條龍辦證服務(wù)。5 、供給稅收上邊的政策支持詳細政策與財務(wù)部磋商后確立。6 、同意必定范圍內(nèi)的改變房子布局經(jīng)營者依據(jù)經(jīng)營的實質(zhì)需要,在切合規(guī)劃技術(shù)規(guī)范的條件下,在不改變建筑主體構(gòu)造的狀況下,可依據(jù)自己經(jīng)營項目的需要進行變動或與其余商店打通一致裝飾, 以最大限度知足經(jīng)營戶的需要。二、招商計劃履行時間表（2006 年 2007 年開業(yè)前后 ） 招商計劃執(zhí)行時間表項目明細階段區(qū)分時間事項明細責(zé)任部門籌辦階段（5 月 6 月 ）5 月 1 、人員招聘人事部 2 、人員培訓(xùn)副總裁、 人事部、招商中心3 、架構(gòu)和體制成立副總裁、招商總監(jiān) 4 、

22、招商資料準(zhǔn)備策劃部、招商中心5 、招商計劃擬訂策劃部、招商中心、主力店聯(lián)系洽商招商中心6 月初 1 、人員招聘和培訓(xùn)副總裁、人事部、招商中心 2 、招商政策的擬訂招商中心、 策劃部主力店聯(lián)系洽商招商中心家電賣場目標(biāo)客戶深度洽商 ,選擇一家招商中心5 、各媒體聯(lián)系洽商策劃部 6 、詳細媒體計劃出臺策劃部 7 、招商方式確實定招商中心8 、目標(biāo)客戶資料的采集招商中心主力店招商（6月 9 月 ）6 月 -7 月 1、各樣業(yè)態(tài)全面開始招商招商中心2、宣傳文案、廣告設(shè)計完成策劃部 3 、媒體宣傳集中攻勢睜開策劃部4 、商場目標(biāo)客戶深度洽商,選擇一家招商中心 5 、建立第三方招商網(wǎng)絡(luò)平臺招商中心、策劃部 6、家電賣場簽約招商中心、主題百貨目標(biāo)客戶洽商招商中心 8 、肯德基正式簽約前談判招商中心9 、大型中餐開始招商招商中心10、招商新聞公布會舉行策劃部、招商中心11 、辦公室搬遷到國際大廈八樓全體8 月 -9 月 1 、肯德基正式簽約入駐招商中心2 、商場正式簽約招商中心3 、家電賣場正式簽約招商中心4 、按計劃進行媒體宣傳策劃部 5 、舉行各樣簽約儀式策劃部、 招商中心6 、大型娛樂深入洽商招商中心全面招商階段（9月 - 開業(yè) ）9 月 -11 月 1 、各樣業(yè)態(tài)招商獲得必定成就招商中心2 、各樣品牌特點店開始招商招商中心3