契稅基礎(chǔ)知識(shí)

1、契稅基礎(chǔ)知識(shí)一、契稅的沿革（一）起源諺語(yǔ)：“地憑文契官憑印”、“買(mǎi)地不稅契，訴訟沒(méi)憑據(jù)”。起源于東晉時(shí)期的“估稅”。買(mǎi)賣(mài)田宅、奴婢、牛馬，立契 據(jù)雙方都要交估稅。北宋開(kāi)始征收印契錢(qián)，不再由買(mǎi)賣(mài)雙方分?jǐn)偅怯少I(mǎi)方繳 納了，并規(guī)定繳納期限為兩個(gè)月。清清順治四年：明確民間買(mǎi)賣(mài)、典押土地和房屋登錄于官時(shí) 繳納。（二）民國(guó)時(shí)期1.1914年頒布契稅條例。2.1927年國(guó)民政府公布驗(yàn)契暫行條例及章程，將契稅劃歸地方收入。3.1934年國(guó)民政府通過(guò)了契稅辦法四項(xiàng)，要求各省整理 契稅，規(guī)定買(mǎi)契6%，典契3%為稅率高限。（三）新中國(guó)成立后政務(wù)院于1950年發(fā)布契稅暫行條例，規(guī)定對(duì)土地、房屋的買(mǎi)賣(mài)、典當(dāng)、贈(zèng)與和

2、交換征收契稅。社會(huì)主義改造完成以后：土地禁止買(mǎi)賣(mài)和轉(zhuǎn)讓?zhuān)魇胀恋?契稅也就自然停止了，使得契稅征收范圍大大縮小，收入額很小。到文革后期，全國(guó)契稅征收工作基本處于停頓狀態(tài)。改革開(kāi)放后：為適應(yīng)形勢(shì)的要求，從1990年開(kāi)始，全國(guó) 契稅征管工作全面恢復(fù)，全國(guó)年收入才1.3億元。4.1997年7月國(guó)務(wù)院發(fā)布了現(xiàn)行契稅暫行條例，并于同 年10月1日起開(kāi)始實(shí)施。二、契稅的納稅義務(wù)人在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和 個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照條例的規(guī)定繳納契稅。土地、房屋權(quán)屬，是指土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)。承受，是指以受讓、購(gòu)買(mǎi)、受贈(zèng)、交換等方式取得土地、房 屋權(quán)屬的行為。以招拍掛方式出讓

3、國(guó)有土地使用權(quán)的，納稅人為最終與土地 管理部門(mén)簽訂出讓合同的土地使用權(quán)承受人。一財(cái)政部 國(guó)家 稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的 通知（財(cái)稅2012 ） 82號(hào)）。主要源于國(guó)土部2006年印發(fā)的招 標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）。竟得人擬成立新 公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)的，要提出申請(qǐng)。三、征稅范圍（一）條例規(guī)定轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)煌恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǔ鍪邸①?zèng)與和交換；房屋買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與和交換；以上第2項(xiàng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)话ㄞr(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng) 權(quán)的轉(zhuǎn)移。（二）視同轉(zhuǎn)讓的情形（細(xì)則第八條）以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài)或者房 屋贈(zèng)與

4、征稅：以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；以土地、房屋權(quán)屬抵債；以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬；以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán) 屬。（三）工礦用地或礦山用地屬于國(guó)有土地范疇，凡礦山用地發(fā)生土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，應(yīng)按 規(guī)定繳納契稅。-福建省財(cái)政廳關(guān)于礦山用地征收契稅問(wèn)題的 批復(fù)（閩財(cái)農(nóng)稅2002 ） 41號(hào)）（四）未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地、房屋對(duì)法院拍賣(mài)未完稅房產(chǎn)過(guò)戶，應(yīng)以拍賣(mài)所得，照章追繳上手契稅。-福建省財(cái)政廳關(guān)于法院拍賣(mài)未完稅房產(chǎn)過(guò)戶應(yīng)追繳上手契稅的批復(fù)（閩財(cái)農(nóng)稅2001 ） 32號(hào)土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該 土地的使用權(quán)屬證書(shū)，無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地

5、過(guò)程中是 否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書(shū)變更登記手續(xù)，只要土 地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同 等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì) 利益，受讓人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定繳納契稅。-國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于未 辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問(wèn)題的批復(fù)（五）不屬于征稅范圍的情形繼承。僅指法定繼承，其他繼承按贈(zèng)與征收契稅。-關(guān) 于繼承土地、房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問(wèn)題的批復(fù)解決歷史問(wèn)題原由個(gè)人投資創(chuàng)建的企業(yè)，掛靠當(dāng)?shù)卣蔀榧w所有制企 業(yè)，經(jīng)有關(guān)政府及相關(guān)部門(mén)審核后，變更登記為個(gè)人獨(dú)資企業(yè)， 承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬時(shí)，按規(guī)定不征契稅。-福建 省財(cái)政廳關(guān)于契稅征收有關(guān)問(wèn)

6、題的批復(fù)（閩財(cái)農(nóng)稅2004 ） 28 號(hào)）自建房單位或個(gè)人向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)土地，已辦理了土地使用 權(quán)證并已繳契稅，土地使用者取得相應(yīng)的基建手續(xù)后，自行投資 建設(shè)，房屋建成后，在辦理房屋所有權(quán)證時(shí)，按規(guī)定不征契稅。-（閩財(cái)農(nóng)稅2004 ） 28號(hào)）取得自建房用地的，應(yīng)依法征收土地契稅。自建房建成后自 用的，不征收房屋契稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，按規(guī)定征收房屋交易契 稅。四、計(jì)稅依據(jù)（一）條例第四條國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài)，為成交價(jià)格；土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán) 出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格核定；土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房 屋的價(jià)格的差額。（由多支付一方繳納）成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由的，或者所交換 土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額明顯不合理并且無(wú)正當(dāng)理由的， 由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。“且無(wú)正當(dāng)理由”，學(xué)理解釋?zhuān)和恋胤课菀蜃陨砦锢韺傩陨?存在瑕疵，影響其使用價(jià)值。（二）細(xì)則及其他規(guī)范性文件有關(guān)規(guī)定成交價(jià)格，是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格。包 括承受者應(yīng)交付的貨