按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)揭示及應(yīng)對(duì)措施

1、深圳發(fā)展銀行個(gè)人房產(chǎn)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)揭示及應(yīng)對(duì)措施第一章 我國(guó)房地產(chǎn)法律環(huán)境現(xiàn)狀及應(yīng)對(duì)措施一、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)有關(guān)法律的不利因素隨著金融全球化的發(fā)展和我國(guó)正式加入世貿(mào)組織并參與激烈的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)，我國(guó)現(xiàn)有銀行及個(gè)人信貸相關(guān)法律從基本原則、法律內(nèi)容、法制形成與發(fā)展機(jī)制、執(zhí)法環(huán)境和程序上不同程度的制約著金融市場(chǎng)和銀行業(yè)的發(fā)展。究其原因是我國(guó)的法律是在由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌過(guò)程中逐步制定和頒布的，因而按WTO規(guī)則及2001巴塞爾資本協(xié)議的要求，現(xiàn)行的銀行法律體系逐步的、明顯地 暴露出其在個(gè)人按揭貸款上對(duì)銀行合法權(quán)益保護(hù)的薄弱。（一）擔(dān)保法尚不能切實(shí)保障銀行債權(quán)實(shí)現(xiàn).抵押權(quán)權(quán)利限制：貸款期限屆滿未受清償時(shí)，我

2、行不能直接處分抵押物擔(dān)保法第四十條規(guī)定，”訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中 不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人 所有”。這一規(guī)定反映了我國(guó)對(duì)債權(quán)人、特別是銀行債權(quán)的保護(hù)力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。 一些 西方發(fā)達(dá)國(guó)家早已把抵押分為轉(zhuǎn)移所有權(quán)的抵押和不轉(zhuǎn)移所有權(quán)的抵押。前者可使債權(quán)人在債務(wù)人到期不履行債務(wù)時(shí)，能夠不用通過(guò)法律訴訟就直接獲得抵押物 的所有權(quán)。在英美法系中按揭的含義就包括了轉(zhuǎn)移所有權(quán)（同時(shí)債務(wù)人繼續(xù)使用 抵押物）的意思，這對(duì)于銀行及時(shí)行使權(quán)利、減少交易和訴訟費(fèi)用十分有利。而 我國(guó)法律卻對(duì)我行抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)做了嚴(yán)重限制： 即當(dāng)貸款履行期屆滿我行未受消 償時(shí)，

3、我行不能直接處分抵押物而必須通過(guò)高費(fèi)繁瑣的司法程序予以解決。.實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)方式限制：起訴拍賣擔(dān)保法第五十三條規(guī)定：“債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢?與抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣、 變賣該抵押物所得的價(jià)款受償； 協(xié)議不 成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟?！痹谖覈?guó)，一般來(lái)說(shuō)，銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式通常為：協(xié)商、訴訟和仲裁。在 實(shí)踐中協(xié)商解決的可能性微乎其微，仲裁雖然相對(duì)手續(xù)簡(jiǎn)易，但由于其必須借助 法院執(zhí)行導(dǎo)致執(zhí)行結(jié)果不盡如人意。城市房地產(chǎn)管理法第四十六條規(guī)定：“債 務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押房產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。”也就是說(shuō)，現(xiàn)實(shí)中銀行按揭貸款實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的有效方式通

4、常局限為：起訴拍賣。.保證人保證范圍限制：保證人具有抗辯權(quán)擔(dān)保法第二十八條規(guī)定：“同一債權(quán)既有保證又有物的擔(dān)保的，保證人 對(duì)物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任?！碑?dāng)同一債務(wù)上出現(xiàn)物保與人保競(jìng)合時(shí)， 保證人對(duì)擔(dān)保物的范圍之內(nèi)具有抗辯權(quán)。事實(shí)上，當(dāng)債務(wù)人發(fā)生違約行為而抵押 物執(zhí)行不能（唯一生活必須住房）或處置困難時(shí)，銀行不能直接要求保證人承擔(dān) 全部債務(wù)的連帶擔(dān)保責(zé)任，即使事先與保證人約定關(guān)于其自愿承擔(dān)所有債務(wù)的協(xié) 議也由于違背擔(dān)保法，而自始無(wú)效。（二）貸款通則從效力和內(nèi)容上并不能真正保護(hù)銀行債權(quán)。.貸款通則屬于部門規(guī)章，沒(méi)有法律層面的效力。法院不能直接將其 作為判決依據(jù)，僅用于參考。因此，在貸款通則中

5、雖然對(duì)銀行債權(quán)實(shí)現(xiàn)作了 有利的規(guī)定，但在司法實(shí)踐中卻并未起到多少作用。.貸款通則的內(nèi)容嚴(yán)重滯后。貸款通則頒布于1996年8月1日， 這近十年時(shí)間我國(guó)個(gè)人按揭業(yè)務(wù)發(fā)展突飛猛進(jìn)， 有關(guān)銀行業(yè)務(wù)的法律法規(guī)也進(jìn)行 了較大的更改。貸款通則在借款人條件等諸多方面規(guī)定嚴(yán)重不合形勢(shì)，阻礙了銀 行信貸業(yè)務(wù)發(fā)展。（三）關(guān)于查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的司法解釋對(duì)銀行按揭優(yōu)先權(quán)的動(dòng)搖司法解釋第六條規(guī)定：”對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋， 人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。”根據(jù)上述規(guī)定可知，即使按 揭房屋已經(jīng)設(shè)定抵押，只要屬被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬必須居住的， 也不得被拍 賣、變賣和抵債。這種做法必然

6、會(huì)導(dǎo)致執(zhí)行程序的延長(zhǎng)和執(zhí)行成本的增加。隨解釋配發(fā)的“答記者問(wèn)”指出：“如果將被執(zhí)行人執(zhí)行到低于最低生 活保障的境地，則政府必須出面救濟(jì)，就等于政府替他還了債，因而是不合理的?！?事實(shí)上，最低生活保障和執(zhí)行中的“生存免責(zé)”是兩個(gè)概念，最低生活保障是政 府的當(dāng)然義務(wù)，是財(cái)政支出的一個(gè)內(nèi)容；而“生存免責(zé)”則是對(duì)私權(quán)自治的一種 限制。將二者等同起來(lái)加重了債權(quán)人的負(fù)擔(dān)， 實(shí)際上是要求債權(quán)人來(lái)替政府承擔(dān) 公共職能?？傊?，該司法解釋通篇體現(xiàn)出保護(hù)被執(zhí)行人的價(jià)值傾向，這對(duì)于通常以債權(quán)形態(tài)而存在的我行金融資產(chǎn)而言，都構(gòu)成較大沖擊。（四）個(gè)人（消費(fèi)）信貸立法的缺乏和社會(huì)保障體制的薄弱個(gè)人信貸是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下利用信

7、貸手段促進(jìn)個(gè)人消費(fèi)的重要方式。近幾年，各商業(yè)銀行的個(gè)人信貸悄然興起，特別是個(gè)人住房按揭貸款更是增長(zhǎng)迅速。個(gè)人信貸作為銀行零售業(yè)務(wù)的中流砥柱， 其貸款對(duì)象、操作程序、貸款擔(dān)保等都 有其獨(dú)特之處。正因?yàn)榇?，世界上許多個(gè)人（消費(fèi)）信貸業(yè)務(wù)開展得比較好的國(guó) 家如美、法、英等國(guó)都制定有專門的法律，而我國(guó)卻沒(méi)有相關(guān)系統(tǒng)法律。其次，我國(guó)社會(huì)保障制度不健全，覆蓋面窄，并無(wú)相應(yīng)法律保障。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)目前享受養(yǎng)老金和醫(yī)療保險(xiǎn)待遇的人，只占總?cè)丝诘?12% ，絕大多數(shù)人要自己負(fù)擔(dān)自己的健康和安全。 這些人一旦失業(yè)或遇有重大疾病， 就勢(shì)必影響個(gè)人信貸的推進(jìn)和整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定。二、我行應(yīng)對(duì)措施（一）辦理強(qiáng)制執(zhí)行公證。強(qiáng)制

8、執(zhí)行公證是指我行與借款人約定， 當(dāng)借款人發(fā)生違約情形時(shí)被賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力的公證的形式約束， 我行不經(jīng)訴訟審判程序， 徑行向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行抵押物以保障權(quán)利實(shí)現(xiàn)的一種公證形式。辦理強(qiáng)制執(zhí)行公證的優(yōu)勢(shì)：1 ）縮短實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的時(shí)間、簡(jiǎn)化處分手續(xù)，減少處分費(fèi)用，避免訴訟和仲裁程序。2 ） 在公證書中， 由于借款人承諾 “該住房非本人及撫養(yǎng)人生活必須房產(chǎn)，并不以此對(duì)抗法院強(qiáng)制執(zhí)行” ，因而在主觀上對(duì)其有一定約束。3 ）在效力上，與仲裁決議和判決書具有同等執(zhí)行力。辦理強(qiáng)制執(zhí)行公證注意事項(xiàng)：1 ）在法定期限內(nèi)提出申請(qǐng)；2 ） 按要求向法院提交執(zhí)行申請(qǐng)書及有關(guān)材料 （包括借款人違約事實(shí)證據(jù)） ；3 ）向法院提

9、供可靠的抵押物線索。（二）借款人直系親屬提供住所承諾借款人直系親屬提供住所承諾是指我行對(duì)于首次置業(yè)和未提供擁有其他住房證明的借款人， 可以要求其直系親屬與我行簽署的當(dāng)借款人發(fā)生違約、 我行處分抵押物時(shí)，無(wú)條件為其提供居住場(chǎng)所的承諾。新司法解釋的出臺(tái)雖然是以保障生存基本權(quán)利為始終的， 但它并未否認(rèn)銀行的債權(quán)。 事實(shí)上， 只要能夠?yàn)榻杩钊颂峁┫鄬?duì)穩(wěn)定的住所， 當(dāng)生存權(quán)與債權(quán)不再?zèng)_突時(shí) ,處分以唯一住房形式存在的抵押物也并非不可能。（三）提高借款人貸款門檻，改變對(duì)抵押物完全依賴狀態(tài)。在個(gè)人貸款， 尤其是個(gè)人住房按揭操作中， 要改變以往偏重抵押物是否足值的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方式， 加強(qiáng)對(duì)借款人和第一還款來(lái)源的調(diào)

10、查分析。 細(xì)分客戶群體， 對(duì)不同信用特征客戶采取差異化發(fā)展策略。首先要對(duì)借款人的道德風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估， 要充分利用人行征信系統(tǒng)及其他獨(dú)立的第三方資料， 并通過(guò)包括職業(yè)情況及變遷、 家庭背景、 信用記錄等資料綜合判斷借款人的還款意愿和違約成本。其次，要對(duì)借款人的收入情況進(jìn)行調(diào)查，對(duì)其家庭收入的穩(wěn)定性進(jìn)行分析，并重點(diǎn)對(duì)借款人的家庭資產(chǎn)，尤其是是否擁有第二套住房等情況進(jìn)行調(diào)查了解。對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)公務(wù)員、 事業(yè)單位員工、 教師、 國(guó)有大中型企業(yè)正式職工等收入較為穩(wěn)定的階層， 基于其職業(yè)的穩(wěn)定性可以重點(diǎn)發(fā)展； 對(duì)收入較高但存在一定不確定性的民營(yíng)企業(yè)中高層管理人員以及執(zhí)業(yè)律師、 執(zhí)業(yè)會(huì)計(jì)師等， 基于其家庭較為豐厚

11、的資產(chǎn)或多套住房可以適度發(fā)展； 對(duì)收入和資產(chǎn)情況都存在較多不確定性的自雇人士，以及收入較低的工薪階層，應(yīng)審慎發(fā)展。第二章 源于開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)及其控制一、開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)種類（一）開發(fā)商資質(zhì)和信用瑕疵在住房按揭貸款業(yè)務(wù)中， 開發(fā)商扮演著重要的角色： 首先， 它是按揭房產(chǎn)的 生產(chǎn)者，若其因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善，管理混亂導(dǎo)致生產(chǎn)主體出現(xiàn)問(wèn)題，如破產(chǎn)、停業(yè)或 取消資質(zhì)等情況，則抵押實(shí)體便成為空中樓閣；其次，它是借款人按揭貸款的階 段性信用擔(dān)保人，一旦借款人沒(méi)有履約，我行可以向開發(fā)商主張權(quán)利。這時(shí)開發(fā) 商如無(wú)力承擔(dān)這個(gè)責(zé)任，勢(shì)必影響我行信貸安全。（二）開發(fā)商延期交付樓房甚至爛尾開發(fā)商由于經(jīng)營(yíng)不善、缺乏資金等原因，延期交付

12、或交付不能，致使購(gòu)房合 同無(wú)法按約定履行，一般按合同約定出賣人（即開發(fā)商）交付逾期 90天買受人（借款人）就可以要求解除商品房買賣合同并獲得全部?jī)r(jià)款和違約金。 可是，這 種情況下，開發(fā)商對(duì)于批量解除合同的返還價(jià)款肯定無(wú)力支付。雖然按揭貸款關(guān) 系不因買賣合同解除而無(wú)效，但要求借款人繼續(xù)履行償還義務(wù)幾乎不可能。 對(duì)于 我行而言，一方面借款人不按約償貸，另一方面抵押物可能處分不能，結(jié)果導(dǎo)致 我行信貸資產(chǎn)受到損害。（三）開發(fā)商所建樓房與購(gòu)房合同明顯不符開發(fā)商雖如期竣工，但所交付樓房質(zhì)量不符合合同要求、貨板不符（指交付 樓房與房屋買賣合同中所附平面圖不符）、面積縮小3%以上，購(gòu)房人可以要求 解除購(gòu)房合同

13、。此時(shí)，由于抵押物價(jià)值會(huì)因品質(zhì)或面積問(wèn)題大打折扣， 使得我行 信貸資產(chǎn)全額受償受到影響。（四）按揭樓盤無(wú)法取得房產(chǎn)證城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“下列房產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（1）以出讓方式取得 土地使用權(quán)的，不符合本法三十八條規(guī)定的條件的；（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依 法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）依法收回土地使用權(quán) 的；（4）共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的； （5）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（6）未 依法登記取得權(quán)屬證書的；（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形?！敝关?外，房地產(chǎn)商如果開發(fā)手續(xù)不健全、欠繳出讓金，也會(huì)影響樓房產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放。一旦樓盤沒(méi)有取得合法使用權(quán)，無(wú)法取得房產(chǎn)證，必

14、然導(dǎo)致按揭無(wú)法履行進(jìn) 而損害我行利益。（五）開發(fā)商拖欠工程款當(dāng)開發(fā)商由于各種原因拖欠工程款并與施工方發(fā)生糾紛，影響工程進(jìn)度和完工時(shí)，依據(jù)我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定“建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其 他債權(quán)?！?如果購(gòu)房人解除購(gòu)房合同、不按期償還按揭貸款，我行行使抵押權(quán)時(shí)， 受償率將會(huì)受到嚴(yán)重影響。（六）開發(fā)商挪用貸款或者攜款潛逃在期房按揭中，開發(fā)商是按揭貸款的最終使用人。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將按揭貸款用 于工程的繼續(xù)建設(shè)，不得挪做他用。可是開發(fā)商有可能將此特定項(xiàng)目的建設(shè)資金 在項(xiàng)目結(jié)束前投入于其他項(xiàng)目：如建設(shè)新項(xiàng)目或收尾其他在建工程，設(shè)立新公司、 償還其他債務(wù)、炒股票、其他投資，甚至攜款潛逃等。一旦發(fā)生

15、這些情況就會(huì)嚴(yán) 重危及購(gòu)房人的根本利益，導(dǎo)致我行信貸資產(chǎn)遭受損失。二、開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)的防范（一）建立和完善我行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防機(jī)制、嚴(yán)格調(diào)查審批環(huán)節(jié).作好開發(fā)商的調(diào)查工作（1）開發(fā)商資質(zhì)審查。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定，未取得房地 產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書和年檢不合格的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。我行 在開展按揭業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)要求開發(fā)商具備二級(jí)以上資質(zhì)（不指定樓盤必須符合此要 求）02 ）開發(fā)商資信審查。包括開發(fā)商是否依法設(shè)立、組織形式、注冊(cè)資金及來(lái)源、財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、經(jīng)營(yíng)范圍、信用評(píng)級(jí)、主要領(lǐng)導(dǎo)人素質(zhì)、科研力量等，對(duì)于集團(tuán)公司還應(yīng)該對(duì)該集團(tuán)及其他關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)行大致審查。3 ）開發(fā)商以往記錄。包括以往

16、所開發(fā)項(xiàng)目的銷售情況、品質(zhì)價(jià)格、物業(yè)服務(wù)、與業(yè)主有無(wú)糾紛等以及銀行信用及負(fù)債情況。4 ）開發(fā)商手續(xù)辦理情況。開發(fā)商應(yīng)為按揭貸款的房產(chǎn)辦理好一切手續(xù)：預(yù)售樓房， 必須具備預(yù)售條件； 現(xiàn)房， 必須要求開發(fā)商對(duì)其具有完全產(chǎn)權(quán)且權(quán)利無(wú)瑕疵。加強(qiáng)對(duì)按揭項(xiàng)目的審查1 ）項(xiàng)目立項(xiàng)及報(bào)批手續(xù)是否合法有效，批文內(nèi)容是否前后一致。2 ） “五證齊全”： 國(guó)有土地使用證 、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 、 建設(shè)工程施工許可證 、 商品房預(yù)售許可證 。3 ）土地出讓合同、土地房屋權(quán)證是否真實(shí)、合法，土地出讓金是否全部繳交；土地抵押及在建工程抵押民政部是否辦理過(guò)其他銀行貸款的抵押登記。4 ）項(xiàng)目總投資概

17、算、資金來(lái)源與到位情況。5 ）項(xiàng)目地理位置、社區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、配套工程、市政建設(shè)、交通情況。6 ）項(xiàng)目占地面積、建筑結(jié)構(gòu)、戶型設(shè)計(jì)等情況；相鄰地段、同品質(zhì)樓房的銷售價(jià)格、銷售情況和客戶群體分析。作好樓房按揭貸款合作協(xié)議，明確開發(fā)商責(zé)任。簽定合作協(xié)議時(shí)， 我行應(yīng)該與開發(fā)商明確按揭貸款的額度、 期限、 階段性擔(dān)保及資金結(jié)算等內(nèi)容。并注意下列事項(xiàng)的約定：1 ）資金監(jiān)管。資金監(jiān)管是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，我行與開發(fā)商簽定監(jiān)管協(xié)議， 以雙方共同名義設(shè)立監(jiān)管帳戶， 負(fù)責(zé)開發(fā)商按揭資金的入帳、 保管、支付等事宜， 審查其資金入帳和投向， 保證資金用途符合法律規(guī)定和合同的約定的一種銀行控制風(fēng)險(xiǎn)的制度。監(jiān)管

18、的目的在于按揭貸款資金可以作到專款專用， 保證項(xiàng)目順利完工， 降低銀行風(fēng)險(xiǎn)。監(jiān)管的資金主要是開發(fā)商從銀行的貸款、按揭款等房產(chǎn)銷售收入。對(duì)于主體結(jié)構(gòu)未封頂?shù)捻?xiàng)目必須要求實(shí)行資金監(jiān)管制度。 我行應(yīng)當(dāng)在允許的情況下對(duì)項(xiàng)目盡可能做到獨(dú)家支持為其提供按揭業(yè)務(wù)， 同時(shí)獨(dú)家監(jiān)管以確保資金的充分安全。2 ）開發(fā)商作為預(yù)售人不可撤消的保證責(zé)任。階段性擔(dān)保。 在額度內(nèi)指定樓盤的期房按揭中， 我行應(yīng)該要求開發(fā)商在辦妥房屋所有權(quán)證 的現(xiàn)房抵押登記之前作為借款人按期歸還銀行貸款本息的保證人承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任。保證交付樓房無(wú)瑕疵，并將房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證交給按揭權(quán)人（貸款行） 。3 ）回購(gòu)責(zé)任。回購(gòu)是指在期房按揭貸款中

19、，開發(fā)商同意在房產(chǎn)抵押登記辦理完畢之前作為借款人的保證人，當(dāng)借款人累計(jì)一定時(shí)間未償付貸款本息時(shí)，開發(fā)商墊款償還銀行全部貸款本息的責(zé)任。回購(gòu)實(shí)質(zhì)上是附條件的買賣， 因而對(duì)于回購(gòu)的約定不應(yīng)僅僅與開發(fā)商按揭合作協(xié)議中簽署，還應(yīng)該在房屋買賣合同、抵押貸款合同中體現(xiàn)。回購(gòu)合同不屬于擔(dān)保合同，風(fēng)險(xiǎn)防范能力比較有限4 ）附條件承諾。附條件承諾是指我行與開發(fā)商約定，當(dāng)借款人因?yàn)殚_發(fā)商合同違約事項(xiàng)而未償付銀行貸款本息時(shí)，其代借款人清償?shù)某兄Z。合同違約事項(xiàng)包括：交付不能、延遲交付、貨版不符、質(zhì)量缺陷等。5 ） 保證金。 在期房按揭中， 我行應(yīng)該要求開發(fā)商在我行開立保證金帳戶，并存入一定比例的保證金，作為其承擔(dān)階段

20、性擔(dān)保的方式。保證金比例一般為 10% 。 我行可以根據(jù)項(xiàng)目及開發(fā)商情況增加或適當(dāng)減少。辦妥按揭樓房的抵押登記工作我國(guó)采取登記生效主義， 未辦理登記的抵押權(quán)不得對(duì)抗第三人。 由于期房按揭設(shè)定時(shí)尚沒(méi)有房屋所有權(quán)證， 因而在實(shí)際操作中主要有兩種不同于現(xiàn)房的抵押登記辦法： 即辦理預(yù)抵押登記即由登記機(jī)關(guān)在抵押合同上作記載， 或辦理預(yù)售備案即房地局對(duì)開發(fā)商所售房產(chǎn)進(jìn)行備案登記， 當(dāng)房屋竣工交付、 抵押人領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證后再重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。辦理房產(chǎn)抵押登記時(shí)， 必須持房地產(chǎn)所有權(quán)證辦理， 由登記機(jī)關(guān)在所有權(quán)證上作他項(xiàng)權(quán)利記載后，向我行頒發(fā)房屋他項(xiàng)權(quán)利證 。加強(qiáng)貸后管理貸款發(fā)放后，要加強(qiáng)與開發(fā)商的

21、聯(lián)系，掌握其經(jīng)營(yíng)情況、資產(chǎn)負(fù)債情況、股東和公司重大事項(xiàng)的變化等。同時(shí)，要了解項(xiàng)目的工程進(jìn)度、資金使用、貸款用途等情況。如發(fā)現(xiàn)情況應(yīng)盡早采取措施，保障我行債權(quán)。建立房產(chǎn)銷售資金監(jiān)管制度，積極防止按揭貸款的挪用，保證工程順利完工。（二）建立風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制將開發(fā)商保證風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給專業(yè)擔(dān)保公司在一手房按揭貸款中， 銀行作為按揭權(quán)人的擔(dān)保權(quán)往往是一種期待權(quán)。 其是否能真正得到落實(shí)取決于購(gòu)房人房屋所有權(quán)的完全實(shí)現(xiàn)， 歸根到底取決于開發(fā)商的行為。 一旦開發(fā)商的行為使得購(gòu)房人權(quán)利無(wú)法實(shí)現(xiàn)， 繼而導(dǎo)致借款人不償還我行貸款的時(shí)候， 由已經(jīng)作為違約者的開發(fā)商再擔(dān)當(dāng)保證人角色， 無(wú)論從主觀意愿和客觀能力上都是有嚴(yán)重瑕疵的

22、。這時(shí)候， 由具有相當(dāng)擔(dān)保實(shí)力的擔(dān)保公司來(lái)承階段性擔(dān)保責(zé)任無(wú)疑是化解風(fēng)險(xiǎn)的一劑良方。我們可以考慮對(duì)于以下情況要求引入專業(yè)擔(dān)保公司擔(dān)保：1 ）開發(fā)商二級(jí)以下資質(zhì)；2 ）開發(fā)商擔(dān)保實(shí)力確有欠缺的；3 ）工程進(jìn)展緩慢；4 ）項(xiàng)目銷售進(jìn)度不及于周遍同等品質(zhì)樓房的；5 ）價(jià)格過(guò)高樓盤。將信用審查風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給律師事務(wù)所在我國(guó)信用體系尚未完善的情況下引入具有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、 能夠獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任的律師事務(wù)所完成對(duì)開發(fā)商資信及資料的審查， 能夠有效預(yù)防和減輕銀行形式審查導(dǎo)致的弊端。在期房按揭中,我行對(duì)于信用程度的認(rèn)定往往需要專門法律技能,律師參與能使期房按揭中的風(fēng)險(xiǎn)得到很大程度控制。（ 1 ）律師可以承擔(dān)下列工作：調(diào)查開

23、發(fā)商及項(xiàng)目；草擬和審查有關(guān)法律文件及相關(guān)資料；通知銀行劃款，負(fù)責(zé)監(jiān)督資金；辦理抵押登記。2）律師介入和謹(jǐn)慎操作的明顯功能：避免許多虛假證明文件和不合法資料，確保銀行權(quán)益、減輕銀行負(fù)擔(dān)；緩沖銀行與開發(fā)商之間的沖突，加強(qiáng)了資金的?？顚Ｓ?；律師自始參與可以減少開發(fā)商的主觀欺瞞，為按揭提供法律支持。第三章 假按揭的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施一、一手房假按揭（一）定義：所謂個(gè)人一手房產(chǎn)假按揭是指以不真實(shí)購(gòu)買住房為目的， 開發(fā)商以本單位職工、其他關(guān)系人冒充客戶或虛擬購(gòu)房人，通過(guò)虛假銷售（購(gòu)買）的方式，套取銀行貸款的行為。1. 一手房假按揭形成的原因：1 ）開發(fā)商樓盤定位失誤、銷售停滯，項(xiàng)目面臨崩盤危機(jī)，銀行貸款和工程

24、款項(xiàng)難以償付。為避免倒閉開發(fā)商通過(guò)假按揭達(dá)到回籠資金的目的。2 ） 中小房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金有限， 有些在樓盤初建時(shí)就出現(xiàn)資金吃緊，期房銷售速度緩慢， 各方資金需求告急， 只有將期房重復(fù) “銷售” 才能足夠支付。3 ） 當(dāng)一些樓盤接近清倉(cāng)時(shí)， 由于尾樓銷售困難， 即使賣出價(jià)錢也不理想。一些新盤資金缺緊的開發(fā)商就會(huì)將舊盤尾樓通過(guò)假按揭打包給銀行。 為了套取更多資金，這些樓盤往往將定價(jià)標(biāo)高。4 ） 房地產(chǎn)開發(fā)貸款要求比較嚴(yán)格， 而房產(chǎn)按揭手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)單、 利率較低。使得包括一些大開發(fā)商在內(nèi)都很希望通過(guò)這種變通的辦法來(lái)獲得貸款。5 ）商業(yè)銀行特別是中小型商業(yè)銀行過(guò)多強(qiáng)調(diào)發(fā)展業(yè)務(wù)，降低按揭貸款門檻，放松

25、對(duì)借款人的信用等級(jí)評(píng)估、貸款調(diào)查；還有些銀行工作人員錯(cuò)誤的認(rèn)為, 開發(fā)商即使做假按揭也是為了解決資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題， 風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，為了增加業(yè)務(wù) 量、照顧大客戶而予以配合。6)少數(shù)銀行工作人員存在職業(yè)道德問(wèn)題，與包工頭、開發(fā)商惡意竄通甚 至私下交易，縱容了假按揭的發(fā)生。.假按揭的種類：一房假售：開發(fā)商為了傾銷尾樓或銷售困難的樓房，以本單位職工、 其他關(guān)系人或者虛擬購(gòu)房人及相關(guān)資料，以“購(gòu)房人”名義與其簽定購(gòu)房合同并 申請(qǐng)銀行按揭貸款。待找到真正的購(gòu)房人取得資金后通過(guò)轉(zhuǎn)按揭的方式償還銀行 貸款，如果無(wú)法售出則干脆攜款潛逃。一房多售：開發(fā)商為了回籠更多資金，偽造相關(guān)資料，將同一樓房賣 給多個(gè)購(gòu)房人，并分

26、別與不同銀行辦理按揭貸款。一般說(shuō)來(lái)，其中有一個(gè)“購(gòu)房 人”為真正的購(gòu)房人。待資金周轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)開發(fā)商再提前將虛假按揭款償還。.假按揭的特征：開發(fā)商替購(gòu)房人每期償還銀行貸款。.假按揭的風(fēng)險(xiǎn)：我國(guó)合同法對(duì)于“惡意竄通、損害國(guó)家、集體或者第三人利益；”、“以合法形式掩蓋非法目的”的合同認(rèn)定無(wú)效。由于買賣合同無(wú)效，“購(gòu)房人”并非樓房的所有人，所以我行對(duì)于抵押物就沒(méi)有處分權(quán)。 雖然可以根據(jù)法律申請(qǐng)開發(fā) 商返還所發(fā)放貸款本息，但是開發(fā)商自身信用的瑕疵和能力的不足才實(shí)施虛假按 揭行為的，因而對(duì)我行信貸資金造成很大威脅。 即使開發(fā)商愿意以樓抵債，可是 對(duì)于我行而言，處分尾樓的困難也是可想而知的。二、二手房假按揭風(fēng)險(xiǎn)

27、表現(xiàn)（一）以按揭手段獲取抵押貸款一般說(shuō)來(lái)， 個(gè)人抵押貸款的審批比較嚴(yán)格， 而二手房的按揭貸款手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)單， 加上貸款成數(shù)和還款方式的優(yōu)勢(shì)驅(qū)使一些借款人通過(guò) “左手賣右手” 的不真實(shí)交易來(lái)獲取按揭貸款。（二）中介機(jī)構(gòu)參與的假按揭一般而言， 開發(fā)商在推出新盤銷售一年后， 為了掩蓋空置房子賣不出去或者樓盤銷售不暢的事實(shí)，通常將空置的房子轉(zhuǎn)入二手房市場(chǎng)。他們的操作手段是，除了交給地產(chǎn)商絕對(duì)可信的地產(chǎn)中介外（雙方簽訂利益分享合同） ，為了放心起見，發(fā)展商往往自己成立幾家地產(chǎn)中介公司，這些發(fā)展商將空置房分割“賣”給自己的地產(chǎn)中介公司， 房產(chǎn)證隨即被過(guò)戶到這些中介公司的幾個(gè)控制人名下， 地產(chǎn)中介以個(gè)人購(gòu)房的

28、名義向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房按揭貸款，成功套取了銀行資金。而地產(chǎn)中介在找到真正的買家后， 以轉(zhuǎn)按揭的形式同樣能順利完成 “金蟬脫殼” 。（三）利用即將拆遷房來(lái)騙取銀行按揭對(duì)于拆遷的房產(chǎn)而言，我行很難得知其是否列入拆遷范圍，除非已經(jīng)公告。事實(shí)上， 房產(chǎn)所有人在公告之前一段時(shí)間就可以獲知自己房產(chǎn)是否即將拆遷。 如果此時(shí)其通過(guò)中介等將房屋出售或假意出售騙取我行按揭貸款， 將威脅我行信貸資金安全。三、假按揭的防范措施（一）嚴(yán)格對(duì)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入確定開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的信用記錄良好，無(wú)假按揭歷史；確定開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)良好，具備承擔(dān)違約責(zé)任的能力；其主要領(lǐng)導(dǎo)人信用良好，無(wú)犯罪等歷史。（二）加強(qiáng)對(duì)交易真

29、實(shí)性的審查經(jīng)辦客戶經(jīng)理應(yīng)做到實(shí)地調(diào)查等各種方式確保交易真實(shí)性， 警覺(jué)交易價(jià)格過(guò)高等違反常規(guī)現(xiàn)象。（三）加強(qiáng)與市政規(guī)劃部門的聯(lián)系，了解房產(chǎn)使用年限和地區(qū)規(guī)劃。（四）完善我行內(nèi)部管理體制，加強(qiáng)員工法律和業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)對(duì)違規(guī)工作人員嚴(yán)厲處罰，以儆效尤。為了防范銀行內(nèi)部工作人員的瀆職和違規(guī)行為， 應(yīng)對(duì) “假按揭” 等責(zé)任人員進(jìn)行嚴(yán)肅處理。對(duì)于觸犯我國(guó)有關(guān)法律的行為，應(yīng)堅(jiān)決移送有關(guān)部門進(jìn)行追究。加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，擴(kuò)大法律審查范圍。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的防范， 一方面要熟知業(yè)務(wù)， 不斷積累和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)， 吸取他行先進(jìn)有效的防范措施；另一方面要普及銀行相關(guān)法律知識(shí)，提高專業(yè)審查能力。第四章 源于借款人的風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)控制借款人是按

30、揭貸款的直接指向?qū)ο螅?在按揭貸款合同中是最直接的義務(wù)人和承擔(dān)最主要責(zé)任的當(dāng)事人。 無(wú)論開發(fā)商及其他擔(dān)保的擔(dān)保能力多強(qiáng)，抵押物多么充分足值， 對(duì)于銀行而言， 作為第一還款來(lái)源的借款人的主體資格和還款能力始終是風(fēng)險(xiǎn)防范審查的重點(diǎn)。一、借款人的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源（一）借款人主體資格風(fēng)險(xiǎn)民法通則 和實(shí)踐操作， 我行在按揭貸款受理時(shí)只承認(rèn)精神健全、 18周歲以上且未退休成年人的借款主體資格。 同時(shí)， 對(duì)借款人居留權(quán)做了限制。 要求借款人須具有貸款行所在地常住戶口證明或有效居留權(quán)。在實(shí)踐中， 申請(qǐng)按揭貸款主體情況比較復(fù)雜， 我行應(yīng)根據(jù)下列情況區(qū)別對(duì)待并分別把握風(fēng)險(xiǎn)：1. 夫妻購(gòu)房應(yīng)注意的風(fēng)險(xiǎn)1 ）關(guān)于婚后共同財(cái)產(chǎn)

31、和共同債務(wù)的認(rèn)定風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)婚姻法有關(guān)規(guī)定，我國(guó)實(shí)行婚后所得財(cái)產(chǎn)共有的法定夫妻財(cái)產(chǎn)制。在當(dāng)事人無(wú)經(jīng)公證的書面財(cái)產(chǎn)約定的情況下， 夫妻關(guān)系存續(xù)期間所得財(cái)產(chǎn)和所負(fù)義務(wù)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)和負(fù)擔(dān)，具有平等處分的權(quán)利和共同承擔(dān)的義務(wù)。一般說(shuō)來(lái)， 房產(chǎn)是生活必需或非生活必需的重要物品， 借款人的配偶不得以不知道或不同意來(lái)對(duì)抗銀行善意第三人。 但是借款人以比如用以 “包二奶” 等配偶肯定不知道、 不同意房產(chǎn)獲得貸款， 當(dāng)發(fā)生離婚訴訟時(shí)， 勢(shì)必將我行債權(quán)的保全推到了不利位置。住房按揭貸款作為財(cái)產(chǎn)形態(tài)中消極財(cái)產(chǎn)的表現(xiàn)形式， 其承擔(dān)在夫妻雙方協(xié)商解除婚姻關(guān)系時(shí)必須予以明確。 夫妻為了逃避債務(wù)可能以協(xié)議方式不合理分?jǐn)偘?/p>

32、揭貸款債務(wù)， 比如將債務(wù)轉(zhuǎn)移至經(jīng)濟(jì)償還能力較差、 健康狀況不佳的一方， 使我行貸款按期收回發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)。 此外法院判決或裁定的內(nèi)容很可能也會(huì)影響我行貸款的順利回收。2 ）關(guān)于夫妻關(guān)系合法性的認(rèn)定我國(guó)實(shí)行婚姻登記制度， 對(duì)于合法婚姻關(guān)系認(rèn)定最直接、 有效的辦法是查驗(yàn)結(jié)婚證 ，此外對(duì)于戶口簿上的婚姻關(guān)系記載應(yīng)予以承認(rèn)；對(duì)于事實(shí)婚姻要求補(bǔ)辦結(jié)婚證否則不予承認(rèn)；對(duì)于在中國(guó)內(nèi)地以外地方結(jié)婚的，應(yīng)根據(jù)婚姻締 結(jié)地法律另做要求。合法有效的離婚證明文件有：離婚證（協(xié)議離婚），離婚裁定書或離婚判決 書（法院訴訟）3）婚前債務(wù)的銀行債權(quán)主張風(fēng)險(xiǎn)婚姻法司法解釋規(guī)定：“債權(quán)人就一方蠟前所負(fù)個(gè)人債務(wù)向債務(wù)人配偶 主張權(quán)利的

33、，人民法院不予支持。但債權(quán)人能夠證明所負(fù)債務(wù)用于婚后家庭共同 生活的除外?！庇纱丝梢?，我行對(duì)于上述情況必須承擔(dān)舉證責(zé)任，當(dāng)舉證不能或 舉證困難時(shí)，就會(huì)面臨權(quán)利主張不利的后果。4）無(wú)效婚姻和可撤消婚姻的風(fēng)險(xiǎn)我國(guó)婚姻法規(guī)定了四種無(wú)效婚姻即：重婚、直系親屬和三代以內(nèi)的旁系 血親、婚前患有醫(yī)學(xué)上認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)結(jié)婚的疾病，婚后尚未治愈，未到法定婚齡； 和一種可撤消婚姻情況：受脅迫結(jié)婚的被脅迫一方可申請(qǐng)撤消。首先，在婚姻關(guān)系合法性的認(rèn)定上比較困難。特別是重婚情況對(duì)我行貸款的 收回極其不利；其次，由于 “婚姻關(guān)系”自始無(wú)效，因而在財(cái)產(chǎn)處理上可能導(dǎo) 致不利于我行的協(xié)議或判決發(fā)生。無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力

34、人購(gòu)房按揭的特殊風(fēng)險(xiǎn)無(wú)（限制）民事行為能力人不能作為按揭貸款民事關(guān)系的主體。 應(yīng)該由無(wú)（限 制）民事行為能力人的監(jiān)護(hù)人代理其做出符合其利益的行為。而法定代理人（監(jiān)護(hù)人）以自己名義為子女購(gòu)房申請(qǐng)我行住房按揭貸款，（即抵貸不一）存在下列風(fēng)險(xiǎn)：（1）法定代理人不是購(gòu)房合同的當(dāng)事人，不具有真實(shí)的購(gòu)房背景。法定代 理人以自己名義申請(qǐng)銀行貸款，直接破壞了購(gòu)房主體與借款主體應(yīng)保持一致的基 本原則，導(dǎo)致房屋買賣關(guān)系中權(quán)利義務(wù)分離， 這與我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定和銀行貸款實(shí)務(wù)不相符。（ 2 ）由于貸款要求以按揭樓房作為抵押物提供擔(dān)保，而作為借款人的法定代理人不是該房產(chǎn)的合法產(chǎn)權(quán)人，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，為了維護(hù)無(wú)（限制）民

35、事行為能力人的合法權(quán)益， 除了讓被代理人純獲利益的行為之外， 其無(wú)權(quán)用被代理人財(cái)產(chǎn)為自己設(shè)定負(fù)擔(dān)。否則，這種代理屬于無(wú)效代理，擔(dān)保自始沒(méi)有效力。外地人按揭的特殊性人員的流動(dòng)作為現(xiàn)代社會(huì)標(biāo)志之一是經(jīng)濟(jì)不斷繁榮的必然產(chǎn)物， 同時(shí)樓房功能的多樣化也為外地人購(gòu)房開辟了廣闊天地。然而外地人購(gòu)房存在下列風(fēng)險(xiǎn)：1 ）外地人員普遍職業(yè)穩(wěn)定性較差，較本地居民有更多不確定因素，這些因素不可預(yù)測(cè)也難以事前控制。2 ）大多數(shù)外地人的家庭成員都在外地，我行在調(diào)查時(shí)缺乏大量客觀背景資料。 加上司法解釋對(duì)生活必需的執(zhí)行給予了種種限制， 使得外地人員的抵押物處分更加困難。年齡較大者按揭風(fēng)險(xiǎn)在我國(guó)， 由于社會(huì)保障體制的不發(fā)達(dá)，

36、 普通工薪階層到退休后只能領(lǐng)取數(shù)額不高的退休金， 隨著年齡的增長(zhǎng)， 人們創(chuàng)造財(cái)富的能力和機(jī)會(huì)呈反比下降。 住房貸款的還款期限都比較長(zhǎng)，通常會(huì)達(dá)到 10 年以上。房產(chǎn)按揭貸款時(shí)間跨度大這一特點(diǎn)決定了借款人（購(gòu)房者）的年齡不宜過(guò)大：1 ）再就業(yè)機(jī)會(huì)渺茫，發(fā)展前景局限，還款能力可能下降。2 ）健康狀況下降，發(fā)生意外病變概率增加。（二）借款人信用風(fēng)險(xiǎn)借款人因信用造成的風(fēng)險(xiǎn)是按揭貸款最直接和最基本的風(fēng)險(xiǎn)。 借款人的信用狀況和償付能力是我行決定貸款發(fā)放的首要考慮因素。借款人主觀還款意愿風(fēng)險(xiǎn)一般情況下， 大多數(shù)借款人都是誠(chéng)實(shí)守信的， 但是不排除有些人受個(gè)人利益驅(qū)使， 通過(guò)弄虛作假等不正當(dāng)手段來(lái)騙取貸款， 不

37、予償還、 故意停止或延長(zhǎng)還貸。特別是新司法解釋出臺(tái)以后， 更有人鉆法律控制惡意貸款， 故意造成唯一住房事實(shí)， 使抵押物處分不能。 同時(shí)也有一些人主觀認(rèn)為放棄繼續(xù)還款會(huì)獲得更大的利益，從而產(chǎn)生違約行為。借款人客觀還款能力風(fēng)險(xiǎn)1 ）自然原因。借款人因疾病、意外傷害、失業(yè)、入獄等因素導(dǎo)致死亡或終生殘疾，喪失勞動(dòng)能力，從而失去還款能力?；蛘咦匀粸?zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)、社會(huì)動(dòng)亂等不可抗力因素。2 ）社會(huì)原因。單位倒閉、撤銷、被兼并、政策性裁員等導(dǎo)致失業(yè)或造成收入下降，致使借款人無(wú)法繼續(xù)歸還購(gòu)房貸款。二、對(duì)借款人風(fēng)險(xiǎn)的防范措施（一）要做好對(duì)購(gòu)房人的貸前調(diào)查和風(fēng)險(xiǎn)防范工作在貸款發(fā)放前，我行經(jīng)辦客戶經(jīng)理應(yīng)保證面簽，實(shí)地考

38、察。了解購(gòu)房的真實(shí)性，和申請(qǐng)借款人的基本狀況。借款主體特殊性的防范要求1 ）已婚人士對(duì)于夫妻一方以個(gè)人名義購(gòu)買房產(chǎn)并向我行申請(qǐng)按揭貸款的， 應(yīng)要求另一方知道購(gòu)房行為、 同意向我行申請(qǐng)貸款、 承諾同意抵押， 并簽署相關(guān)資料、 合同。我行應(yīng)與借款人及其配偶在合同中事先約定關(guān)于協(xié)議離婚的部分條款， 防止協(xié)議離婚后債務(wù)轉(zhuǎn)向還款能力較弱的一方。2 ）無(wú)（限制）民事行為能力人士購(gòu)房合同追加監(jiān)護(hù)人作為共同購(gòu)房人， 從而獲得房產(chǎn)分額， 使得抵押行為有效。同時(shí)，辦理監(jiān)護(hù)公證，確保代理行為合法。3 ）外地人士堅(jiān)持適度的審慎原則， 適當(dāng)提高借款人資信評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)， 增加有關(guān)背景資料和家庭成員方面的考核。 提供合法有效的

39、當(dāng)?shù)鼐幼『凸ぷ骰蚪?jīng)營(yíng)證明， 以及和收入相匹配的納稅證明。4 ）年齡較大人士適當(dāng)考核與借款人有親屬關(guān)系的主體的經(jīng)濟(jì)情況關(guān)注借款人身體狀況，追加人壽險(xiǎn)。對(duì)借款人資信審查要求：1 ）主體資格符合法律及我行要求；2 ）身份證明，房籍情況，有無(wú)穩(wěn)定可靠的聯(lián)絡(luò)方式；3 ）職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源，數(shù)額是否充分，工作是否穩(wěn)定等；4 ）購(gòu)房目的和交易的真實(shí)性；5 ）現(xiàn)有家庭財(cái)產(chǎn)狀況，重點(diǎn)了解有無(wú)其他房產(chǎn)。（二）重視對(duì)借款人信譽(yù)度和還款能力的測(cè)評(píng)以個(gè)人消費(fèi)者作為對(duì)象的銀行服務(wù)， 是銀行成本相對(duì)較高的產(chǎn)品， 在住房按揭貸款中， 借款人信譽(yù)度和還款能力測(cè)定是我行用以甄別客戶、 衡量貸款安全性的重要途徑。結(jié)合人行征信系統(tǒng)和

40、我行個(gè)人貸款信用評(píng)分表，對(duì)借款人個(gè)人素質(zhì)、購(gòu)房及還款能力、 貸款保護(hù)等真實(shí)信用情況給予評(píng)估。 在借助系統(tǒng)的同時(shí)， 還應(yīng)結(jié) 合實(shí)際情況， 對(duì)特殊客戶進(jìn)行人工的特殊評(píng)估： 某些收入來(lái)源較多且信息不透明的人員，如公務(wù)員、高校教師等；收入變動(dòng)大的人員：證券投資人、保險(xiǎn)銷售員等。經(jīng)營(yíng)性人員，如法人代表、自雇人士等。對(duì)還款能力的考查不能過(guò)分依賴借款人所在單位開具的收入證明。因?yàn)槠髽I(yè)開具收入證明后并不必對(duì)其真實(shí)性承擔(dān)責(zé)任，因此部分收入證明的水分太大。建立完善個(gè)人信息管理機(jī)制，著重落實(shí)下列三方面的工作：1 ）完成個(gè)人證件、資料真實(shí)性、合法性的審查。個(gè)人簽字應(yīng)與房屋買賣合同一致， 如實(shí)在難以辨認(rèn)， 應(yīng)要求借款人

41、增加手印確認(rèn)避免借款人故意使用非常規(guī)字體書寫導(dǎo)致鑒定結(jié)論不利于我行。2 ）信息調(diào)查要充分、準(zhǔn)確。防止擅自減少資信調(diào)查內(nèi)容，為貸款安全埋下隱患。3 ）建立客戶數(shù)據(jù)庫(kù)。進(jìn)行優(yōu)質(zhì)客戶篩選，深入挖潛，提高我行客戶管理水平基礎(chǔ)。（三）加強(qiáng)貸后管理住房按揭貸款由于借款人數(shù)眾多、 客戶分散、 流動(dòng)性大， 貸款管理難度較大。要提高貸款質(zhì)量，必須在貸后管理上下工夫：借款人主體資格變化1 ）判決離婚。引起原借款人家庭和貸款主體發(fā)生變化，應(yīng)對(duì)新借款人進(jìn)行重新考核，修改或重新簽定按揭貸款合同。2）貸款發(fā)放后與他人締結(jié)婚姻關(guān)系。為了避免我行舉證的麻煩，應(yīng)要求追加借款人配偶與我行簽定相關(guān)資料的手續(xù)。合同中應(yīng)增設(shè)相關(guān)條款。

42、3 ）借款人喪失完全民事行為能力人資格。原簽署資料繼續(xù)有效，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)監(jiān)護(hù)人的資信能力追蹤。4 ）借款人死亡、宣告死亡。應(yīng)考查繼承人的主體資格和還款能力，并重新簽定合同。監(jiān)測(cè)借款人經(jīng)濟(jì)狀況變化及一些異常經(jīng)濟(jì)活動(dòng)1 ）掌握借款人職務(wù)升遷、企業(yè)改制、薪金政策等收入變化。關(guān)注是否面臨失業(yè)從而喪失還款能力。2 ）盡可能掌握借款人儲(chǔ)蓄變化情況。監(jiān)測(cè)是否有大額存款或取現(xiàn)發(fā)生。3 ）還款情況實(shí)時(shí)監(jiān)控。一旦發(fā)生不履行情形，必須及時(shí)了解具體情況以便作好有針對(duì)性的對(duì)策。（四）建立風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制借款人情況千差萬(wàn)別， 我行即使投入再多的人力物力， 完備風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)控制機(jī)制也不能完全杜絕借款人引發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。 因此， 對(duì)于

43、借款人按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)防范不足還可以建立風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制。將信用審查風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給中介機(jī)構(gòu)目前， 我行對(duì)個(gè)人資信狀況很難把握， 雖然個(gè)人征信系統(tǒng)已經(jīng)步入試運(yùn)行階段， 然而銀行對(duì)個(gè)人所提交的資料缺乏有效鑒別手段， 審查往往流于形式， 只審查資料的完整性而忽略對(duì)其真實(shí)合法性的驗(yàn)證。因此如前文所述如果委托具有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、 能夠獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任的律師事務(wù)所完成對(duì)購(gòu)房人及其家庭信用真實(shí)性的審查， 向我行出具獨(dú)立調(diào)查報(bào)告并為此依法承 擔(dān)民事責(zé)任。 這樣就可以極好的預(yù)防我行面臨的貸款風(fēng)險(xiǎn)， 有效防止購(gòu)房人提供 虛假收入證明以及假按揭等的發(fā)生。律師事務(wù)所可以協(xié)助我行對(duì)借款人相關(guān)情況的真實(shí)性和合法性進(jìn)行調(diào)查， 還可以協(xié)助借款人辦

44、理公證和抵押登記， 相形之下， 律師費(fèi)用和我行面臨的風(fēng)險(xiǎn)相比就微不足道了。加強(qiáng)保險(xiǎn)介入機(jī)制利用保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移銀行風(fēng)險(xiǎn)是各國(guó)、 各地區(qū)發(fā)展樓房按揭的成功經(jīng)驗(yàn)。 一般而言，按揭業(yè)務(wù)中借款人可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)因素，至少需要下列二類風(fēng)險(xiǎn)保障：1 ）借款人的人壽保險(xiǎn)。主要是可以保障我行在貸款有效期內(nèi)，銀行債權(quán)不會(huì)因購(gòu)房人中途死亡、 殘廢等身體因素喪失還款能力而失去保障。 對(duì)于年齡較大者和身體狀況較差的借款人應(yīng)該要求其購(gòu)買這類保險(xiǎn)。2 ）按揭貸款履約保證保險(xiǎn)。是指當(dāng)借款人因保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的某種原因（比如失業(yè)等） 導(dǎo)致其履約能力下降或履約不能時(shí)， 由保險(xiǎn)公司支付賠償金， 保險(xiǎn)公司同時(shí)行使追償權(quán)， 從抵押物中得到補(bǔ)償或

45、向投保人追回賠款的保險(xiǎn)。 從而避免了因此給我行帶來(lái)的還貸風(fēng)險(xiǎn)。 對(duì)于職業(yè)及收入不穩(wěn)定人士可以要求追加這類保險(xiǎn)。 履約保險(xiǎn)實(shí)際上是一種保證擔(dān)保， 我行不具有對(duì)抵押物的抵押權(quán)。 從目前操作來(lái)看， 保險(xiǎn)公司一般對(duì)履約保險(xiǎn)業(yè)務(wù)采取謹(jǐn)慎介入的態(tài)度， 但是我行可以與資質(zhì)優(yōu)良的保險(xiǎn)公司簽定協(xié)議突顯貸款公證機(jī)制優(yōu)勢(shì)貸款公證， 是指國(guó)家公證機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)依法對(duì)貸款行為及其涉及的法律文書及程序的真實(shí)性與合法性進(jìn)行證明的活動(dòng)。當(dāng)前大量的貸款法律風(fēng)險(xiǎn)， 已成為困擾銀行業(yè)的一個(gè)突出問(wèn)題， 公證與貸款走到了一起， 就是為了最大限度地降低貸款法律風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)損失。 公證在信 貸中的使用將成為一道風(fēng)險(xiǎn)“防火墻” ，并伴隨

46、我行業(yè)務(wù)的發(fā)展而被廣泛接受。1 ）辦理貸款公證，由公證機(jī)構(gòu)派專人采取簽約證明方式進(jìn)行鑒證，可以有效防止由于簽約不真實(shí)帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)。2 ）辦理強(qiáng)制執(zhí)行公證，我行可跳過(guò)訴訟階段直接申請(qǐng)?zhí)幏值盅何?。引入住房?dān)保中心擔(dān)保機(jī)制適時(shí)引入由政府成立的住房抵押貸款專業(yè)擔(dān)保公司對(duì)借款人的按期貸款予以保證，從而降低我行風(fēng)險(xiǎn)，保證按期實(shí)現(xiàn)債權(quán)。由于有政府信用作為保證，擔(dān)保公司的保證較其他主體更有可信度。（五）培養(yǎng)和配備高素質(zhì)的信貸從業(yè)人員對(duì)于我行個(gè)人按揭貸款審查而言， 防范風(fēng)險(xiǎn)的重要力量是建設(shè)一支具有敬業(yè)精神， 有信用審查經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)知識(shí)的從業(yè)人員， 來(lái)彌補(bǔ)硬件的缺陷、 把握機(jī)動(dòng)情況，切實(shí)防范風(fēng)險(xiǎn)。第五章 源于價(jià)格

47、的風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)控制房產(chǎn)價(jià)格是計(jì)算貸款額的基礎(chǔ)， 從這個(gè)意義上來(lái)講價(jià)格越高、 貸款風(fēng)險(xiǎn)就越高。 在我行按揭貸款業(yè)務(wù)操作中， 如何可以讓價(jià)格真正反映房產(chǎn)價(jià)值， 是我行在貸款發(fā)放時(shí)必須要考慮的因素。一、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指整個(gè)市道的漲與落， 供求的旺與淡， 樓盤價(jià)格必然隨大勢(shì)沉浮， 在地產(chǎn)市道處于高峰階段， 價(jià)格的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)就達(dá)到最高， 此時(shí)的按揭風(fēng)險(xiǎn)最大。其影響因素包括：地區(qū)發(fā)展、政策調(diào)控、供求關(guān)系等。（二）按揭房產(chǎn)的個(gè)案價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)房產(chǎn)定價(jià)虛高只會(huì)損害銀行的利益，當(dāng)在處理變現(xiàn)時(shí)，其真實(shí)市場(chǎng)價(jià)值會(huì)通 過(guò)變現(xiàn)價(jià)格反映出來(lái)，即有可能發(fā)生處理抵押房產(chǎn)的價(jià)款不足以保證貸款本息的

48、 收回，從而造成按揭房產(chǎn)的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。二、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施（一）借鑒香港金融機(jī)構(gòu)，設(shè)立我行房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)香港銀行均設(shè)有專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)，根據(jù)發(fā)展商的定價(jià)、商品房售價(jià)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)近期發(fā)展趨勢(shì)專門對(duì)各類按揭貸款商品房?jī)r(jià)值進(jìn)行評(píng)估，這樣不僅能有效地防御樓房過(guò)高定價(jià)或發(fā)展商故意虛高定價(jià)，還能有效防范假按揭風(fēng)險(xiǎn)。從這點(diǎn) 上看，香港銀行業(yè)界的舉措是積極主動(dòng)的。 而我國(guó)內(nèi)地銀行目前所采取的降低按 揭貸款額度比例、提高置業(yè)“門檻”做法，相形之下顯得對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防 范做法是被動(dòng)而消極的。（二）認(rèn)真調(diào)查市場(chǎng)，確定房產(chǎn)的理性價(jià)格。理性價(jià)格應(yīng)在廣泛調(diào)查同類物業(yè)的供求情況和價(jià)格基礎(chǔ)確定，應(yīng)是和房產(chǎn)素質(zhì)匹配的、市場(chǎng)有承

49、接力的價(jià)格。通常理性價(jià)格可采用房地產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)比較 法等方法，結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)科學(xué)、客觀、合理的確定。開發(fā)商的定價(jià)若與理 性價(jià)格有差別，按揭額度、成數(shù)應(yīng)以理性價(jià)格為基準(zhǔn)計(jì)算，然后再轉(zhuǎn)換成與開發(fā) 商定價(jià)為基礎(chǔ)的按揭額度和成數(shù)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)越高的房產(chǎn)按揭成數(shù)應(yīng)越低；按揭年 限應(yīng)考慮同類物業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)樓盤年限的基礎(chǔ)上，計(jì)算目標(biāo)客戶的月供能力而確定。（三）引進(jìn)房地產(chǎn)專業(yè)人才、加強(qiáng)中介聯(lián)系我行應(yīng)該引進(jìn)一批優(yōu)秀的房地產(chǎn)專業(yè)人才，建立本地區(qū)的地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)庫(kù),同時(shí)應(yīng)該和資信良好、業(yè)務(wù)能力突出的房地產(chǎn)中介建立戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，從而把好按揭房產(chǎn)理性定價(jià)關(guān)。第六章源于抵押物的風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)控制如果說(shuō)我行對(duì)借款人的資信審查體現(xiàn)了

50、積極防范風(fēng)險(xiǎn)的思想，那么，對(duì)抵押物價(jià)值的評(píng)估則體現(xiàn)了消極防范風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)可以說(shuō)是我行債權(quán)得以 保全的最終方式和最后的一道防線，當(dāng)借款人不能按期還款時(shí)，抵押物的處置能 力就成了貸款風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)鍵。一、抵押物的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源（一）抵押物滅失或毀損的風(fēng)險(xiǎn)抵押物作為按揭貸款安全最基本的保障，一旦因?yàn)閬?lái)自外部原因或他人有意 無(wú)意的損毀房屋造成抵押物滅失或喪失基本用途的情況，導(dǎo)致處分不能或處分困 難，將直接影響我行債權(quán)實(shí)現(xiàn)。（二）房產(chǎn)交易價(jià)格明顯高于抵押價(jià)格實(shí)際上，房產(chǎn)交易價(jià)格并非抵押價(jià)格，前者是在現(xiàn)有市場(chǎng)形態(tài)下形成的； 后 者則是一種預(yù)期價(jià)格，是體現(xiàn)房產(chǎn)交換價(jià)值的價(jià)格。高估房?jī)r(jià)，從而削弱了抵押 物作

51、為歸還貸款本息的保證作用。（三）經(jīng)濟(jì)波動(dòng)帶來(lái)的房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房產(chǎn)具有保值的能力，但是這并不排除由于金融危機(jī)、國(guó)家政策調(diào)整等原因?qū)е路慨a(chǎn)在一定時(shí)期內(nèi)大幅度貶值。由此，借款人認(rèn)為與其負(fù)擔(dān)貸款不如轉(zhuǎn)而另行以低價(jià)購(gòu)買其他房產(chǎn)而不履行還款義務(wù)。屆時(shí)，我行處分抵押物也不能完全受償。（四）抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)抵押物處置在法律執(zhí)行的困難我行在借款人不能履行還款義務(wù)時(shí)， 對(duì)抵押物處置在法律執(zhí)行上受到司法解釋的限制， 很難對(duì)借款人唯一住房的抵押房產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行， 缺乏有效的變現(xiàn)手段，使得貸款無(wú)法按時(shí)收回。抵押物處置在實(shí)際變現(xiàn)的困難我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系還不完善， 拍賣制度尚不成熟， 使得抵押物的拍賣成本加大，甚至拍

52、賣失敗。二、期房作為抵押物的特殊風(fēng)險(xiǎn)期房按揭貸款中的抵押是一種期權(quán)抵押，因此期房的貸款風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)房。（一）抵押物本身風(fēng)險(xiǎn)：根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定， 設(shè)定抵押權(quán)的房產(chǎn)必須是實(shí)實(shí)在在的房產(chǎn)， 且權(quán)屬無(wú)糾紛。 在期權(quán)抵押中， 購(gòu)房者獲得的僅僅是債權(quán)而不是房產(chǎn)的所有權(quán)。 也就是說(shuō)， 我行對(duì)于抵押物設(shè)定的只是一種期望的抵押權(quán)， 它的實(shí)現(xiàn)有賴很多不確定因素。由于開發(fā)商原因，期房作為抵押物存在下列風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目的市場(chǎng)定位問(wèn)題。由于項(xiàng)目的市場(chǎng)定位錯(cuò)誤，房產(chǎn)滯銷，開發(fā)商或重新定位，或改變布局，調(diào)整功能，使房產(chǎn)本身先天不足；要么干脆降低裝修或配套檔次，使房產(chǎn)貨不對(duì)板，先期購(gòu)樓者大呼上當(dāng)，向開發(fā)商要求補(bǔ)償；房產(chǎn)本身的規(guī)

53、劃設(shè)計(jì)問(wèn)題。其缺陷和存在的嚴(yán)重問(wèn)題將會(huì)使房產(chǎn)本身成為有嚴(yán)重瑕疵的產(chǎn)品，購(gòu)房人隨時(shí)有中止合同的權(quán)利；房產(chǎn)本身施工進(jìn)度、質(zhì)量問(wèn)題。這類問(wèn)題將極大影響房產(chǎn)買賣合同的執(zhí)行情況，進(jìn)度滯后、質(zhì)量不符標(biāo)準(zhǔn)會(huì)導(dǎo)致買賣合同被撤銷；房產(chǎn)竣工入伙后的使用狀況、 使用維護(hù)狀況影響房產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值和形象，對(duì)按揭貸款也帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)；發(fā)展商違規(guī)超建面積或擅改規(guī)劃設(shè)計(jì)，造成樓盤雖已經(jīng)入伙，但遲遲不能驗(yàn)收辦房產(chǎn)證；發(fā)展商過(guò)度廣告宣傳和承諾。造成實(shí)際狀況與置業(yè)者預(yù)期差距過(guò)大，特別是在商鋪按揭中， 由于種種原因?qū)е律啼伣?jīng)營(yíng)者虧損經(jīng)營(yíng)， 買賣雙方的矛盾激化，導(dǎo)致銀行按揭貸款斷供。（二）抵押登記手續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)：我國(guó)擔(dān)保法規(guī)定， 抵押物必須辦理登

54、記否則不能對(duì)抗第三人， 抵押登記是抵押合同生效的必要條件之一。 同樣， 期房的抵押登記也是一種期望， 只有在房地產(chǎn)權(quán)屬證書獲得后才能正式的辦理抵押登記手續(xù)。（三）期房涉及的法律關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)：一般的房產(chǎn)抵押登記涉及的法律關(guān)系很簡(jiǎn)單， 借款人與我行的借貸關(guān)系， 抵押人與我行的抵押關(guān)系； 而期房中卻多涉及了開發(fā)商的兩重義務(wù)關(guān)系， 即如期合規(guī)交付房產(chǎn)義務(wù)和階段性擔(dān)保的義務(wù)。因而牽涉的關(guān)系更為復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)更大。三、抵押物風(fēng)險(xiǎn)的防范措施（一）規(guī)范對(duì)期房抵押物價(jià)值的確定如前所述， 由于期房按揭的抵押是一種期權(quán)抵押， 風(fēng)險(xiǎn)高于現(xiàn)房抵押， 因而在期房按揭貸款中除了應(yīng)防范因開發(fā)商帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)， 還應(yīng)根據(jù)期房的特點(diǎn)， 規(guī)范

55、對(duì)抵押物價(jià)值的評(píng)估。. 核查并揭示抵押物的合法性合法性權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。其中，尤其應(yīng)當(dāng)注 意抵押物的合法產(chǎn)權(quán)。而期房抵押只發(fā)生在商品房的預(yù)售階段， 所以，對(duì)抵押物 主要核查其報(bào)建手續(xù)是否完整。對(duì)“五證”和商品房買賣合同仔細(xì)核實(shí)。.對(duì)抵押物價(jià)值正確評(píng)價(jià)，防范價(jià)格高估我行相關(guān)人員應(yīng)對(duì)抵押物進(jìn)行科學(xué)評(píng)估， 估價(jià)應(yīng)與現(xiàn)行市場(chǎng)比較，再確定按 揭貸款比例，降低抵押房產(chǎn)所含的債務(wù)成分。同時(shí)還應(yīng)考慮抵押物的如下因素：地段與交通、周遍環(huán)境、小區(qū)人文背景、配套設(shè)施、物業(yè)管理、房產(chǎn)質(zhì)量、期房增值預(yù)期、經(jīng)濟(jì)周期、商圈建設(shè)、理念創(chuàng)新以及客戶群體等因素。給出在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的客觀、合理的市場(chǎng)價(jià)值，

56、對(duì)抵押 物有關(guān)建筑面積公攤的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，其他規(guī)劃內(nèi)容以及工程形象進(jìn)度進(jìn)行核實(shí) 和披露。（二）引進(jìn)保險(xiǎn)機(jī)制，分散和轉(zhuǎn)移我行風(fēng)險(xiǎn)房產(chǎn)在生產(chǎn)、交換、消費(fèi)的過(guò)程中，時(shí)刻受到各種來(lái)自自然和社會(huì)的風(fēng)險(xiǎn)威脅，風(fēng)險(xiǎn)事故的發(fā)生可能造成房產(chǎn)的滅失、損壞或其他影響房產(chǎn)正常用途的后果， 從而直接關(guān)系到我行抵押權(quán)的完全實(shí)現(xiàn)。保險(xiǎn)的介入，可以化解銀行因抵押物帶 來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)保全信貸資產(chǎn)。在樓房按揭貸款中，為抵押物設(shè)定財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)時(shí)，購(gòu)房人是保險(xiǎn)關(guān)系的投保人， 如發(fā)生保險(xiǎn)約定事故，我行可以從保險(xiǎn)賠償金中優(yōu)先受償。在現(xiàn)行實(shí)際操作中，我行普遍要求投保人將我行指定為被保險(xiǎn)人或第一受益人。其實(shí)這種做法在保險(xiǎn)法學(xué)理上有瑕疵，保險(xiǎn)法第

57、二十二條規(guī)定：”被 保險(xiǎn)人是指其財(cái)產(chǎn)或者人身受保險(xiǎn)合同保障，享有保險(xiǎn)請(qǐng)求權(quán)的人，投保人可以 為被保險(xiǎn)人；受益人是指人身保險(xiǎn)合同中由被保險(xiǎn)人或投保人指定的享有保險(xiǎn)金 請(qǐng)求權(quán)的人，投保人、被保險(xiǎn)人可以為受益人?！笔紫?，從法條的定義上來(lái)說(shuō)由 于我行不是抵押物的所有人因而不能作為被保險(xiǎn)人， 因?yàn)楸槐ｋU(xiǎn)人是以其財(cái)產(chǎn)受 合同保障的人。其次，我行也不是受益人，因?yàn)閺哪壳胺啥x的范圍來(lái)看受益 人的概念僅限于人身保險(xiǎn)合同。所以這種保險(xiǎn)的法律關(guān)系是無(wú)效的。不過(guò)，（經(jīng)咨詢保險(xiǎn)公司法務(wù)人員）上述做法并不違背法律禁止性規(guī)定，我 行作為抵押權(quán)人享有當(dāng)然的保險(xiǎn)利益， 請(qǐng)求保險(xiǎn)金也無(wú)可厚非，加上保險(xiǎn)業(yè)對(duì)此 操作的普遍認(rèn)可（

58、在實(shí)踐中已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)類似的理賠），大力引入保險(xiǎn)機(jī)制將在一 定程度上降低我行風(fēng)險(xiǎn)。（三）確立風(fēng)險(xiǎn)分流理念，增加貸款收回渠道在實(shí)際操作中，對(duì)于某些資信相對(duì)較弱、抵押物價(jià)值確定模糊的借款人可以 要求其追加提供抵押物以外的擔(dān)保。擔(dān)保的方式可以為我行認(rèn)可的擔(dān)保方式的一 種或幾種。我行應(yīng)與保證人約定擔(dān)保期限，一般貸款行會(huì)與保證人在合同中約定“保證責(zé)任直至貸款本息結(jié)清為止”的條款。依據(jù)擔(dān)保法司法解釋規(guī)定： “保證 合同約定保證人承擔(dān)保證責(zé)任直至主債務(wù)本息還清時(shí)為止等類似內(nèi)容的， 視為約 定不明，保證期間為主債務(wù)履行期間屆滿之日起二年。”第七章二手房的特殊風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)控制隨著住房改革的推進(jìn)，住房資源正在逐步盤活，

59、二手房交易日漸興旺。由于 二手房交易具有一些不同于一手房交易的特點(diǎn)，因此，我行在開展二手房按揭貸款業(yè)務(wù)中面臨的問(wèn)題也具有其特定的風(fēng)險(xiǎn)。、風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源（一）來(lái)自房屋產(chǎn)權(quán)、物理?xiàng)l件等方面瑕疵的風(fēng)險(xiǎn)二手房產(chǎn)權(quán)狀況的多樣性和政府種種規(guī)定， 導(dǎo)致二手房交易具有復(fù)雜性。一般說(shuō)來(lái)，一手房買賣具有“批發(fā)”出售的性質(zhì)，而“二手房”交易則更象是“零售” ，產(chǎn)權(quán)狀況具有多樣性。除已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房外，私房、商品房也已成為二手房交易的對(duì)象。 通常， 只要交易房屋具備產(chǎn)權(quán)清晰， 可以合法地進(jìn)入房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)流通的條件就可以以此向我行申請(qǐng)按揭貸款。 所以復(fù)雜的二手房交易下隱藏著各式風(fēng)險(xiǎn)。房屋物理?xiàng)l件方面的瑕疵對(duì)二手房

60、貸款的風(fēng)險(xiǎn)狀況影響。1 ）房屋的房齡過(guò)長(zhǎng)，折舊后價(jià)值過(guò)低，不足以在借款人違約時(shí)作為還款的保障；2 ）房屋評(píng)估價(jià)值不實(shí)，借款人以貸款買房為由套取銀行資金；3 ）房屋未進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，未來(lái)可能因意外情況造成抵押物損毀或滅失。（二）來(lái)自房改房交易本身的風(fēng)險(xiǎn)二手房交易本身可能因政策、 法規(guī)等方面的限制而不能成立， 從而使得貸款關(guān)系也不能成立。 目前， 我國(guó)部分地區(qū)存在一定量的房改房， 在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)其也將成為二手房交易標(biāo)的物之一， 在操作時(shí)經(jīng)辦行應(yīng)注意如下問(wèn)題可能存在的風(fēng)險(xiǎn)：“交易批準(zhǔn)書”是我行發(fā)放二手房貸款的必備條件。職工出售已購(gòu)公有住房， 要向房地產(chǎn)行政主管部門提交有關(guān)材料， 個(gè)人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住