會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用好委托貸款可節(jié)稅

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用好委托貸款可節(jié)稅案例ZD股份公司為境內(nèi)上市的綜合型企業(yè)，其核心產(chǎn)業(yè)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，由其控股子公司 ZD房產(chǎn)集團(tuán)實(shí)施。 目前已在國(guó)內(nèi)多個(gè)大中型城市擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并皆在當(dāng)?shù)卦O(shè)立控股的項(xiàng)目公司， 各地的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)由ZD房產(chǎn)集團(tuán)統(tǒng)一集中管理， 資金由集團(tuán)統(tǒng)籌調(diào)配使用。2008 年 1 月，ZD房產(chǎn)集團(tuán)在 Z 省 F 市通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)取得一塊商住樓項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)，按當(dāng)?shù)卣囊螅?008 年 2 月成立了 Z 省 F 市 ZD房產(chǎn)公司（內(nèi)資企業(yè)），公司注冊(cè)資本1 億元人民幣。其中， ZD房產(chǎn)集團(tuán) 6000 萬(wàn)元，占注冊(cè)資本總額比例60%；J 省 ZD房產(chǎn)公司（同為 ZD房產(chǎn)集團(tuán)控股公司

2、的內(nèi)資企業(yè)）3000 萬(wàn)元，占注冊(cè)資本總額比例30%；F 市城投公司 200 萬(wàn)元，占注冊(cè)資本總額比例2%；自然人 C某 800 萬(wàn)元，占注冊(cè)資本總額比例8%。2008 年 6 月 J 省 ZD房產(chǎn)公司與中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司HZ支行簽訂了委托貸款借款合同， 委托該行向 Z 省 F 市 ZD房產(chǎn)公司發(fā)放委托貸款2 億元人民幣， 用于該公司在 F 市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。委托貸款期限為2008 年 5 月 29 日2010 年 5月 28 日，年利率為 12%（商業(yè)銀行同期同類貸款年利率為8%）。本案例中， ZD房產(chǎn)集團(tuán)為 ZD股份公司控股子公司， F 市 ZD房產(chǎn)公司、 J 省 ZD房產(chǎn)公司同為

3、 ZD房產(chǎn)集團(tuán)的控股子公司。 以上四方構(gòu)成關(guān)聯(lián)方， 該項(xiàng)委托貸款業(yè)務(wù)構(gòu)成關(guān)聯(lián)方交易。對(duì) J 省 ZD房產(chǎn)公司貸款期間內(nèi)主要稅種應(yīng)納稅額計(jì)算：委托貸款期限內(nèi)應(yīng)收取的利息總額為 20000 萬(wàn)元 12%2=4800 萬(wàn)元。（1）營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額為 4800 萬(wàn)元 5%=240萬(wàn)元。（2）城市維護(hù)建設(shè)稅（假定稅率為 7%）應(yīng)納稅額為 240 萬(wàn)元 7%=16.8萬(wàn)元，教育費(fèi)附加（假定征收率為 4%）應(yīng)繳費(fèi)額為 240 萬(wàn)元 4%=9.6 萬(wàn)元。3）印花稅應(yīng)納稅額為 20000 萬(wàn)元 0.05%=10萬(wàn)元。4）水利建設(shè)基金應(yīng)繳費(fèi)額為 4800 萬(wàn)元 0.1%=4.8 萬(wàn)元。（5）企業(yè)所得稅（假定不考慮其

4、他因素）應(yīng)納稅所得額為4800 萬(wàn)元 240 萬(wàn)元16.8 萬(wàn)元 9.6 萬(wàn)元 10 萬(wàn)元 4.8 萬(wàn)元 =4518.8 萬(wàn)元，應(yīng)納稅額為4518.80萬(wàn)元 25%=1129.70萬(wàn)元。（6）J 省 ZD房產(chǎn)公司委托貸款邊際稅負(fù)影響額為240 萬(wàn)元 +16.8 萬(wàn)元 +9.6 萬(wàn)元+10 萬(wàn)元 +4.8 萬(wàn)元 +1129.70 萬(wàn)元 =1410.9 萬(wàn)元。對(duì) Z 省 F 市 ZD房產(chǎn)公司貸款期間內(nèi)主要稅種應(yīng)納稅額計(jì)算：假定在貸款期滿前該項(xiàng)目已全部實(shí)現(xiàn)銷售，收入、成本、費(fèi)用、稅金均能準(zhǔn)確核算，且會(huì)計(jì)與稅收無(wú)上述事項(xiàng)外的其他差異。計(jì)算土地增值稅時(shí)，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息費(fèi)用與管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用一起按土地

5、受讓款與開(kāi)發(fā)成本的10%計(jì)算扣除。1）印花稅應(yīng)納稅額為 20000 萬(wàn)元 0.05%=10萬(wàn)元。2）企業(yè)所得稅關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的借款扣除限額，假定參照企業(yè)所得稅稅前扣除辦法（國(guó)稅發(fā) 200084 號(hào)）第三十六條的規(guī)定的扣除標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。利息費(fèi)用稅前扣除限額為 10000 萬(wàn)元 50%8%2=800 萬(wàn)元。企業(yè)所得稅影響額為（ 800 萬(wàn)元 25%）=200 萬(wàn)元。（3）Z 省 F 市 ZD房產(chǎn)公司委托貸款邊際稅負(fù)影響額為10 萬(wàn)元 +（ 200 萬(wàn)元） =190 萬(wàn)元。對(duì) ZD房產(chǎn)集團(tuán)該筆委托貸款業(yè)務(wù)整體邊際稅負(fù)影響額為J 省 ZD房產(chǎn)公司委托貸款邊際稅負(fù)影響額加上Z 省 F 市ZD房產(chǎn)公司委托貸款邊

6、際稅負(fù)影響額，計(jì)算過(guò)程為1410.9 萬(wàn)元 +（ 190 萬(wàn)元）=1220.9 萬(wàn)元。在上述假設(shè)條件成立的情況下，ZD房產(chǎn)集團(tuán)下屬項(xiàng)目公司通過(guò)內(nèi)部融資會(huì)增加稅負(fù) 1220.9 萬(wàn)元。導(dǎo)致稅負(fù)較高的主要原因如下：（1）項(xiàng)目公司之間委托貸款利率商定為12%，與同期同類商業(yè)銀行貸款利率 8%的差異，產(chǎn)生了稅收納稅調(diào)整事項(xiàng)。（2）Z 省 F 市 ZD房產(chǎn)公司向 J 省 ZD房產(chǎn)公司借款額（債權(quán)性投資）為2 億元，而接受的權(quán)益性投資額（注冊(cè)資本）為1 億元，接受關(guān)聯(lián)企業(yè)債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例較大，存在著“資本弱化”的情形。在按企業(yè)所得稅稅前扣除辦法（國(guó)稅發(fā) 200084 號(hào)）第三十六條的規(guī)定的扣除

7、標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算時(shí)，Z 省 F 市 ZD房產(chǎn)公司允許稅前扣除的利息費(fèi)用限額與實(shí)際支付額產(chǎn)生巨大差異。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)下屬項(xiàng)目公司委托貸款方式進(jìn)行資金融通時(shí)，要慎重考慮融資規(guī)模與貸款利率。不當(dāng)?shù)娜谫Y規(guī)模與利率可能會(huì)導(dǎo)致整個(gè)集團(tuán)因此增加沉重的邊際稅負(fù)。分析 1委托貸款是否屬于正常的商業(yè)銀行貸款范疇？根據(jù)中國(guó)人民銀行辦公廳2000 年 4 月 5 日下發(fā)的關(guān)于商業(yè)銀行開(kāi)辦委托貸款業(yè)務(wù)有關(guān)問(wèn)題的通知（銀辦發(fā) 2000100 號(hào)）第一條明確規(guī)定：“委托貸款是指由政府部門(mén)、企事業(yè)單位及個(gè)人等委托人提供資金，由商業(yè)銀行（即受托人）根據(jù)委托人確定的貸款對(duì)象、用途、金額、期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回

8、的貸款。商業(yè)銀行開(kāi)辦委托貸款業(yè)務(wù)，只收取手續(xù)費(fèi)，不得承擔(dān)任何形式的貸款風(fēng)險(xiǎn)?！便y行代委托人發(fā)放的貸款是否屬于商業(yè)銀行貸款范疇呢？如果其屬于商業(yè)銀行正常銀行貸款范疇，那么由委托人確定的貸款利率能否視為商業(yè)銀行同期同類貸款利率呢？這有待于專業(yè)人士的界定，界定的結(jié)果將會(huì)直接影響委托貸款業(yè)務(wù)的委托人與貸款人納稅義務(wù)的履行，關(guān)系到營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等稅種的征收管理。據(jù)了解，委托貸款廣泛運(yùn)用于現(xiàn)金池和第三方委托貸款之中，其中現(xiàn)金池業(yè)務(wù)主要是在一家大型企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部進(jìn)行的資金借貸，在此項(xiàng)業(yè)務(wù)中可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)幾乎為零。但是應(yīng)用于第三方的委托貸款業(yè)務(wù)就有可能出現(xiàn)借貸風(fēng)險(xiǎn)，主要原因是在委托貸款中，銀

9、行只是代為發(fā)放、監(jiān)管使用、協(xié)助收回，并從中收取一定手續(xù)費(fèi)，不對(duì)任何形式的貸款風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)責(zé)任。因此，借款人到期能不能如約償付借款的風(fēng)險(xiǎn)不是由銀行承擔(dān)，而是直接由委托人承擔(dān)。2委托貸款是否屬于關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資范疇？中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第一百一十九條規(guī)定：“企業(yè)所得稅法第四十六條所稱債權(quán)性投資，是指企業(yè)直接或者間接從關(guān)聯(lián)方獲得的，需要償還本金和支付利息或者需要以其他具有支付利息性質(zhì)的方式予以補(bǔ)償?shù)娜谫Y。企業(yè)間接從關(guān)聯(lián)方獲得的債權(quán)性投資，包括： （一）關(guān)聯(lián)方通過(guò)無(wú)關(guān)聯(lián)第三方提供的債權(quán)性投資；（二）無(wú)關(guān)聯(lián)第三方提供的、由關(guān)聯(lián)方擔(dān)保且負(fù)有連帶責(zé)任的債權(quán)性投資；（三）其他間接從關(guān)聯(lián)方獲得的具有負(fù)

10、債實(shí)質(zhì)的債權(quán)性投資?！蔽匈J款的貸款對(duì)象、用途、金額、期限、利率等由委托人確定，商業(yè)銀行并不能影響或決定貸款合同的交易條款。就其實(shí)質(zhì)而言，是委托人與貸款人之間的交易，如果委托人與貸款人為關(guān)聯(lián)方，那么貸款人取得從委托人取得的貸款是否應(yīng)屬于實(shí)施條例定義的債權(quán)性投資呢？在計(jì)算債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例，是否要考慮貸款人從關(guān)聯(lián)方取得的委托貸款的數(shù)額呢？這個(gè)問(wèn)題的界定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)下屬項(xiàng)目公司之間的委托貸款行為，是否作為“資本弱化”的調(diào)查對(duì)象至關(guān)重要，對(duì)借貸雙方的稅收征管將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。結(jié)論鑒于前文所述，新企業(yè)所得稅法實(shí)施后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)下屬項(xiàng)目公司之間的委托貸款業(yè)務(wù)涉及的部分稅收問(wèn)題尚有待明

11、確，尤其是關(guān)于防止資本弱化條款中債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例標(biāo)準(zhǔn)的制定，對(duì)于委托貸款的借貸雙方都將產(chǎn)生巨大的影響。在有關(guān)國(guó)家稅收政策未明確之前，企業(yè)的貿(mào)然行為，可能會(huì)帶來(lái)較大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 如何尋找較為穩(wěn)妥的融資方式，盡量減少政策不明帶來(lái)的影響，是值得我們這些從事稅收實(shí)務(wù)研究者深思、探討的問(wèn)題。下面，我們僅就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在對(duì)下屬項(xiàng)目公司資金方式從稅收角度考慮，提出一些想法，供大家探討。適當(dāng)增加資金需求方的項(xiàng)目公司注冊(cè)資本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)下屬的項(xiàng)目公司資金的拆借，主要是為了充分發(fā)揮集團(tuán)自有資金的使用效率，并非為了賺取利息收入，對(duì)整個(gè)集團(tuán)而言不能產(chǎn)生收入，同時(shí)也不能增加成本。為此，可以通過(guò)權(quán)益性投資的方式實(shí)現(xiàn)集團(tuán)內(nèi)部資金的調(diào)配轉(zhuǎn)移。主要原因有：其一，投資方（資金閑置方）將資金投入到被投資方（資金需求方）時(shí)，不需要繳納營(yíng)業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅。其二，權(quán)益性投資在資金使用期間不會(huì)影響資