會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)：房產(chǎn)稅計(jì)繳幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

1、房產(chǎn)稅計(jì)繳幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)今年 1 月 1 日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人（以下統(tǒng)稱外資企業(yè)及外籍個(gè)人），依照房產(chǎn)稅暫行條例繳納房產(chǎn)稅。2009 年 1 月 12 日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)的關(guān)于對外資企業(yè)及外籍個(gè)人征收房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知（財(cái)稅 20093 號）文件就有關(guān)事項(xiàng)做了明確。需要指出的是，2009年 1 月 1 日之前，外資企業(yè)及外籍個(gè)人一直執(zhí)行著城市房地產(chǎn)稅暫行條例，不少納稅人對于依照房產(chǎn)稅暫行條例計(jì)算房產(chǎn)稅時(shí)需要注意哪些問題并不十分清楚。下面筆者就以下幾個(gè)問題加以分別說明。一是征稅范圍。房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，其中，城市是指國務(wù)

2、院批準(zhǔn)設(shè)立的市，具體區(qū)域?yàn)槭袇^(qū)、郊區(qū)和市轄縣縣城；縣城是指未設(shè)立建制鎮(zhèn)的縣人民政府所在地；建制鎮(zhèn)是指經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的建制鎮(zhèn)；工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達(dá)，人口比較集中，符合國務(wù)院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)，但尚未設(shè)立鎮(zhèn)建制的大中型工礦企業(yè)所在地。二是適用稅率。 房產(chǎn)稅以房產(chǎn)的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，采用比例稅率。按房產(chǎn)余值計(jì)征的，稅率為1.2%；按租金收入計(jì)征的，稅率為12%。另外，關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知（財(cái)稅 200824 號）第二條規(guī)定，對個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，按4的稅率征收房產(chǎn)稅；對企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場價(jià)格向個(gè)人出租用于居

3、住的住房，減按 4的稅率征收房產(chǎn)稅。三是房產(chǎn)原值如何確定。 關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知（財(cái)稅2008152 號）第二條規(guī)定，對依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對納稅人未按國家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。 同時(shí)還應(yīng)注意的是，關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知（國稅發(fā) 2005173 號）規(guī)定，為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計(jì)要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及

4、智能化樓宇設(shè)備等，無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅；對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。另外，關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知（財(cái)稅 2005181 號）規(guī)定，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、經(jīng)營、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物

5、資的場所。自用的地下建筑，按以下方式計(jì)稅：1工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50%60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額 =應(yīng)稅房產(chǎn)原值 1 -(10%至 30%1.2 。2商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70%80作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額 =應(yīng)稅房產(chǎn)原值 1 -(10%至 30%)1.2 。房屋原價(jià)折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政和地方稅務(wù)部門在上述幅度內(nèi)自行確定。3對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。四是報(bào)批類減免稅政策?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅暫

6、行條例對一些房產(chǎn)規(guī)定免稅，包括對個(gè)人所有非營業(yè)用房產(chǎn)免稅。對納稅確有困難的納稅人，條例規(guī)定可由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，定期減征或者免征房產(chǎn)稅。五是房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的起止時(shí)間。對于新建的房屋如何征稅，關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定 （財(cái)稅地字 19868 號）第十九條規(guī)定：納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅；納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅；納稅人在辦理驗(yàn)收手續(xù)前已使用或出租、出借的新建房屋，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。而房產(chǎn)稅納稅義務(wù)截止時(shí)間的問題，關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知 （財(cái)稅 2008152 號）第三條規(guī)定，納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。六是外幣換算的時(shí)間點(diǎn)。 關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)