房地產市場價格分析報告

1、內部報告 僅供參考 未經允許 不得引用房地產市場價格分析報告（2010年10-11月）2010.12目 錄章節(jié)目錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc280787549 一、全國房地產市場概況 PAGEREF _Toc280787549 h 9 HYPERLINK l _Toc280787550 （一）房地產政策導向 PAGEREF _Toc280787550 h 9 HYPERLINK l _Toc280787551 （二）主要指數分析 PAGEREF _Toc280787551 h 11 HYPERLINK l _Toc280787552 （三）全國房地產開發(fā)投

2、資情況分析 PAGEREF _Toc280787552 h 12 HYPERLINK l _Toc280787553 二、全國房地產增量房市場交易情況分析 PAGEREF _Toc280787553 h 22 HYPERLINK l _Toc280787554 三、重點城市存量房市場交易情況 PAGEREF _Toc280787554 h 40 HYPERLINK l _Toc280787555 （一）11月份存量房房價指數 PAGEREF _Toc280787555 h 40 HYPERLINK l _Toc280787556 （二）重點城市分析：11個監(jiān)測城市二手房價格指數全部上漲 PAG

3、EREF _Toc280787556 h 41 HYPERLINK l _Toc280787557 （三）其他分析 PAGEREF _Toc280787557 h 46 HYPERLINK l _Toc280787558 四、重點城市分析 PAGEREF _Toc280787558 h 50 HYPERLINK l _Toc280787559 （一）11月份重點城市房地產市場概況 PAGEREF _Toc280787559 h 50 HYPERLINK l _Toc280787560 （二）2010年重點城市房地產市場狀況小結 PAGEREF _Toc280787560 h 51 HYPERL

4、INK l _Toc280787561 五、房價綜述和政策導向分析 PAGEREF _Toc280787561 h 56 HYPERLINK l _Toc280787562 （一）政策導向及預測 PAGEREF _Toc280787562 h 56 HYPERLINK l _Toc280787563 （二）房地產市場走勢預測 PAGEREF _Toc280787563 h 58表目錄TOC h z c 表 HYPERLINK l _Toc280791012 表 1：2010年11月長三角地區(qū)房屋銷售價格指數變化情況 PAGEREF _Toc280791012 h 22 HYPERLINK l

5、_Toc280791013 表 2：2010年11月長三角地區(qū)部分城市商品房成交情況 PAGEREF _Toc280791013 h 22 HYPERLINK l _Toc280791014 表 3：2010年11月珠三角地區(qū)房屋銷售價格指數變化情況 PAGEREF _Toc280791014 h 25 HYPERLINK l _Toc280791015 表 4：2010年11月珠三角地區(qū)部分城市商品房成交情況 PAGEREF _Toc280791015 h 26 HYPERLINK l _Toc280791016 表 5：2010年11月環(huán)渤海地區(qū)房屋銷售價格指數變化情況 PAGEREF _

6、Toc280791016 h 28 HYPERLINK l _Toc280791017 表 6：2010年11月環(huán)渤海地區(qū)部分城市商品房成交情況 PAGEREF _Toc280791017 h 29 HYPERLINK l _Toc280791018 表 7：2010年11月中原地區(qū)房屋銷售價格指數變化情況 PAGEREF _Toc280791018 h 31 HYPERLINK l _Toc280791019 表 8：2010年11月沿江經濟圈房屋銷售價格指數變化情況 PAGEREF _Toc280791019 h 33 HYPERLINK l _Toc280791020 表 9：2010年

7、11月東北經濟圈房屋銷售價格指數變化情況 PAGEREF _Toc280791020 h 35 HYPERLINK l _Toc280791021 表 10：2010年11月西南地區(qū)房屋銷售價格指數變化情況 PAGEREF _Toc280791021 h 36 HYPERLINK l _Toc280791022 表 11：2010年11月西北地區(qū)房屋銷售價格指數變化情況 PAGEREF _Toc280791022 h 38 HYPERLINK l _Toc280791023 表 12：房屋銷售價格同比增幅前十名的城市 PAGEREF _Toc280791023 h 39 HYPERLINK l

8、 _Toc280791024 表 13：房屋銷售價格同比增幅后五名的城市 PAGEREF _Toc280791024 h 39 HYPERLINK l _Toc280791025 表 14：新建住房價格同比增幅前十名的城市 PAGEREF _Toc280791025 h 40 HYPERLINK l _Toc280791026 表 15：新建住房價格同比增幅后五名的城市 PAGEREF _Toc280791026 h 40 HYPERLINK l _Toc280791027 表 16：2010年11月全國11個城市二手房價格指數變化情況 PAGEREF _Toc280791027 h 41 H

9、YPERLINK l _Toc280791028 表 17：2010年11月中國主要城市住宅市場交易情報 PAGEREF _Toc280791028 h 50圖目錄TOC h z c 圖 HYPERLINK l _Toc280962078 圖 1：2009-2010年11月全國房地產開發(fā)景氣指數 PAGEREF _Toc280962078 h 11 HYPERLINK l _Toc280962079 圖 2：2008-2010年1-10月固定資產投資與房地產開發(fā)投資增長率 PAGEREF _Toc280962079 h 12 HYPERLINK l _Toc280962080 圖 3：2009

10、-2010年1-10月不同用途房地產開發(fā)投資構成情況 PAGEREF _Toc280962080 h 13 HYPERLINK l _Toc280962081 圖 4：2008-2010年1-10月不同用途房地產開發(fā)投資增長率 PAGEREF _Toc280962081 h 14 HYPERLINK l _Toc280962082 圖 5：2009-2010年1-10月不同地區(qū)房地產投資額完成情況 PAGEREF _Toc280962082 h 14 HYPERLINK l _Toc280962083 圖 6：2008-2010年1-10月東、中、西部地區(qū)房地產投資增長率 PAGEREF _T

11、oc280962083 h 15 HYPERLINK l _Toc280962084 圖 7：2009-2010年1-10月全國房地產開發(fā)企業(yè)資金來源 PAGEREF _Toc280962084 h 16 HYPERLINK l _Toc280962085 圖 8：2008-2010年1-10月房地產開發(fā)企業(yè)資金來源構成增長 PAGEREF _Toc280962085 h 16 HYPERLINK l _Toc280962086 圖 9：2008-2010年1-10月房地產土地購置與開發(fā)面積及同比增長 PAGEREF _Toc280962086 h 18 HYPERLINK l _Toc280

12、962087 圖 10：2008-2010年1-10月商品房、商品住宅施工面積及同比增長 PAGEREF _Toc280962087 h 18 HYPERLINK l _Toc280962088 圖 11：2008-2010年1-10月商品房、商品住宅竣工面積及同比增長 PAGEREF _Toc280962088 h 19 HYPERLINK l _Toc280962089 圖 12：2008-2010年1-10月商品房、商品住宅銷售面積及同比增長 PAGEREF _Toc280962089 h 20 HYPERLINK l _Toc280962090 圖 13：2008-2010年1-10月

13、商品房、商品住宅銷售額及同比增長 PAGEREF _Toc280962090 h 21 HYPERLINK l _Toc280962091 圖 14：2008年至今北京二手房價格指數及成交量走勢 PAGEREF _Toc280962091 h 41 HYPERLINK l _Toc280962092 圖 15：2008年至今上海二手房價格指數及成交量走勢 PAGEREF _Toc280962092 h 42 HYPERLINK l _Toc280962093 圖 16：2008年至今廣州二手房價格指數及成交量走勢 PAGEREF _Toc280962093 h 42 HYPERLINK l _

14、Toc280962094 圖 17：2008年至今深圳二手房價格指數及成交量走勢 PAGEREF _Toc280962094 h 42 HYPERLINK l _Toc280962095 圖 18：2008年至今天津二手房價格指數及成交量走勢 PAGEREF _Toc280962095 h 43 HYPERLINK l _Toc280962096 圖 19：2008年至今成都二手房價格指數走勢 PAGEREF _Toc280962096 h 43 HYPERLINK l _Toc280962097 圖 20：2008年至今杭州二手房價格指數及成交量走勢 PAGEREF _Toc28096209

15、7 h 44 HYPERLINK l _Toc280962098 圖 21：2008年至今武漢二手房價格指數走勢 PAGEREF _Toc280962098 h 44 HYPERLINK l _Toc280962099 圖 22：2008年至今南京二手房價格指數及成交量走勢 PAGEREF _Toc280962099 h 45 HYPERLINK l _Toc280962100 圖 23：2008年至今蘇州二手房價格指數及成交量走勢 PAGEREF _Toc280962100 h 45 HYPERLINK l _Toc280962101 圖 24：2008年至今重慶二手房價格指數走勢 PAGE

16、REF _Toc280962101 h 46 HYPERLINK l _Toc280962102 圖 25：2010年1-11月全國120個城市住宅用地月度供應量 PAGEREF _Toc280962102 h 52 HYPERLINK l _Toc280962103 圖 26：2010年1-11月全國120個城市住宅用地樓面均價 PAGEREF _Toc280962103 h 52 HYPERLINK l _Toc280962104 圖 27：2010年1-11月全國120個城市月度住宅用地溢價率 PAGEREF _Toc280962104 h 53 HYPERLINK l _Toc2809

17、62105 圖 28：2007年以來全國房屋銷售價格指數（同比）走勢 PAGEREF _Toc280962105 h 54 HYPERLINK l _Toc280962106 圖 29：2007年以來全國房屋銷售價格指數（環(huán)比）走勢 PAGEREF _Toc280962106 h 54 HYPERLINK l _Toc280962107 圖 30：2008年以來一線城市住宅成交面積走勢 PAGEREF _Toc280962107 h 55 HYPERLINK l _Toc280962108 圖 31：2005年以來重點城市二手房價格走勢 PAGEREF _Toc280962108 h 55本期

18、要點政策導向：本報告判斷2011年政策的主基調是反通脹。這意味著，各項調控政策第一位的決策依據不是房地產，而是CPI，即居民消費價格所代表的社會物價總水平。也就是說，哪怕房地產業(yè)進入蕭條期，需要升息時也會升息。房地產不再是政策的主要決策依據，這一點很重要。企業(yè)要適應這個反通脹為主基調的政策環(huán)境，需要在資金、土地等多方面策略上作出與此前不同的安排。根據目前已經公布的糧食總產量官方數據，2010年中國糧食產量超過2009年，是歷史上最大豐收年。事實上中國的各種農產品都不存在大的供求缺口。對本次通脹的主因要有正確的估計。當前中國面對的這個通脹威脅，和上世紀80年代末期、90年代中期所遇到的惡性通脹不

19、同。引起那兩次通脹的主因，都是中國國內的因素。而本次通脹的主要原因是美國“量化寬松”的貨幣政策。道理并不復雜。全世界包括糧食在內的大宗商品價格都是用美元標價的。美聯儲超額增發(fā)貨幣，就是給美元的幣值“摻水”，美元貶值，直接表現為這些大宗商品的國際市場價格猛漲。國際市場價格上漲，傳導到國內，就形成了我國目前這種輸入型、成本推動型的通脹。美國惡意地給中國出了個難題，要么人民幣升值（人民幣升值就可以抵消美元貶值導致的大宗商品價格上漲），要么忍受通脹。目前中國的選擇是，堅決頂住迫使人民幣過快升值的壓力，用其他反通脹措施來抑制通脹。但請注意，這并不排除在2011年把人民幣一定程度升值作為反通脹措施一部分的

20、可能。在保障性住房建設方面，已經公布的2011年保障房建設的任務是1000萬套。對此要有充分的認識。在過去十年，中國城鎮(zhèn)住房建設快馬加鞭，包括保障房、商品房、居民自建改建住房和大型廠礦集資建房等多種類型合計，平均每年也不過建700萬到800萬套住房。但也別以為從此保障房就要取代商品房成為主渠道了。這個1000萬套不過意味著，我們希望在一個不太長的三到五年內，能夠形成一個住房保障體系的初步物質基礎。總的來說，2011年是“十二五”開局之年，但從目前跡象看，這個中期規(guī)劃的開局之年可能不會像以往，鋪攤子上項目的規(guī)模不會太大。但快軌等新型基礎設施建設仍會呈加速發(fā)展態(tài)勢。這對城市住房分布的影響正在日益明

21、顯加大。實際上在過去兩年內，北京上海等特大城市價格變動率最大的，主要是快軌沿線的項目。其次，二三線城市成為主戰(zhàn)場，這在過去幾次報告中已經反復提示。建議高度關注土地制度的調整，最先突破的地方很可能就是二三線城市。建議盡早布局。第三，需注意的是，房地產調控政策的決策權力有可能早于十八大就交接。房價綜述：從房價走勢來看，本輪二次調控被市場短時間內消化，11月各地相繼出現樓市回暖跡象，預計2011年樓市將持續(xù)高位盤整的態(tài)勢。房地產市場運行情況：國房景氣指數：延續(xù)2010年以來總體下跌的趨勢；全國房地產開發(fā)投資增速依然保持35%以上的快速上漲態(tài)勢；房地產開發(fā)企業(yè)資金來源同比增速快速回落；土地開發(fā)面積增速

22、遲緩，企業(yè)囤地現象依然嚴重；施工面積增速提升，竣工面積增速呈回升態(tài)勢；全國商品房成交量環(huán)比出現明顯上漲，銷售額同比回落明顯。增量房市場：長三角經濟圈：上海樓市回暖，成交均價創(chuàng)2010年調控新高。南京樓市需求旺盛，成交量高位震蕩。杭州商品房供應量、成交量雙雙下跌，成交均價上揚。無錫樓市成交量止跌回升，成交均價平穩(wěn)。寧波樓市成交量價齊漲。蘇州成交量、成交均價環(huán)比雙雙大跌。珠三角經濟圈：福州商品房成交量大幅下跌，成交均價持續(xù)上漲。廈門樓市成交量下跌，成交均價小幅上漲。深圳量價齊跌。廣州成交量大幅下跌，成交均價居高不下。東莞成交量、成交均價雙雙微降。?？诔山涣看蠓碌山痪鶅r繼續(xù)上漲。環(huán)渤海經濟圈：

23、北京商品房成交量大漲，成交均價上升。天津商品住宅成交量創(chuàng)新高，成交均價穩(wěn)中有升。沈陽樓市成交均價再次上揚。大連成交量大幅下降，成交均價整體穩(wěn)定。青島成交量、成交均價雙雙下跌。唐山成交量大幅下跌，成交均價平穩(wěn)。中原經濟圈：鄭州商品房成交量穩(wěn)中有升，成交均價繼續(xù)上漲。西安樓市成交量再創(chuàng)新高，成交均價走穩(wěn)。沿江經濟圈：合肥住宅銷量小幅下跌，成交均價穩(wěn)步上漲。武漢量價齊升。長沙成交量小幅下跌，成交均價持續(xù)上揚。西南經濟圈：重慶住宅銷售成交量大幅下跌，成交均價居高不下。成都商品房供應量急劇下降，成交量再創(chuàng)年度新高。貴陽商品房新增供應大幅上升，成交量、成交均價比較穩(wěn)定。昆明一手樓市成交量繼續(xù)大幅上漲，成交

24、均價比較穩(wěn)定。存量房市場：（1）存量房房價指數：2010年11月，11個城市二手房價格指數平均環(huán)比上漲1.52%，較上月縮小0.46個百分點，11個城市的指數均有不同程度的上漲，漲幅在0.3%-3.9%之間。（2）重點城市分析：北京住宅指數環(huán)比漲幅回落1.8%，成交量增長3成，住宅成交量逆勢上揚，環(huán)比增長30%；上海住宅指數持續(xù)微幅上漲，成交量微幅下降，住宅成交面積持續(xù)回落，環(huán)比降幅3.2%；廣州住宅指數漲幅放緩，成交明顯回落，住宅成交面積環(huán)比增幅維持一成；深圳住宅指數持續(xù)小幅上漲，成交量大幅下滑，住宅成交量持續(xù)下滑，環(huán)比大幅下降近5成；天津綜合指數止跌反彈，但環(huán)比漲幅未超過1%，住宅新盤持續(xù)

25、放量，成交量大幅增加；成都住宅指數小幅上漲，成交量連續(xù)三個月走高，成交面積突破160萬平米，但仍不及2009年同期；杭州住宅指數穩(wěn)步上行，環(huán)比上漲0.47%，住宅成交面積環(huán)比下降1.28%，同比下降35.24%；武漢樓市再度反轉，住宅指數繼續(xù)上漲，新政難阻旺盛需求，成交量再度放大；南京住宅指數微幅下跌，住宅成交量小幅下降，住宅成交量小幅下降，非住宅成交量大幅上升；蘇州住宅指數環(huán)比上漲1.31%，成交量環(huán)比下降超兩成，住宅成交面積大幅下滑，環(huán)比降幅擴大23.1個百分點；重慶綜合指數環(huán)比漲幅擴大，市場供給旺盛，成交面積和成交均價環(huán)比雙雙回落。重點城市分析：11月，調控步伐尚未停止，新調控政策接踵而

26、來：月初的停止三套住房公積金貸款，月中的“限外令”，以及央行先后兩次上調存款準備金率。調控政策的疊加效應加劇樓市的兩極分化。（1）11月份重點城市房地產市場概況：11月一線城市仍受調控影響，多數城市成交量下滑；11月樓市價格走勢較為平穩(wěn)，大部分城市價格漲跌不大。（2）2010年重點城市房地產市場狀況小結：經濟手段和行政措施并用，綜合調控力度空前；住宅用地供應量同比增長43%，地價變動頻繁；全年房價高位運行，6-8月平穩(wěn)甚至下跌，但9月以來小幅上漲；2010年1-11月各大城市二手房月均成交面積皆小于2009年，高于2008年。2010年前11個月重點城市二手房價格指數皆上升，一線城市中北京漲幅

27、最大。一、全國房地產市場概況（一）房地產政策導向1、嚴禁使用住房公積金個人住房貸款進行投機性購房為規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策，住房城鄉(xiāng)建設部、財政部、人民銀行、銀監(jiān)會近日聯合印發(fā)關于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知，規(guī)定住房公積金個人住房貸款只能用于繳存職工購買、建造、翻建、大修普通自住房，嚴禁使用住房公積金個人住房貸款進行投機性購房。在部分房價過高、上漲過快的城市，一些繳存職工使用住房公積金個人貸款購買第二套及以上住房，并非完全用于自住，不符合住房公積金管理條例規(guī)定，影響住房公積金發(fā)揮互助作用和制度公平。為此，通知的出臺對提高資金使用效率、維護繳存職工合法權益有較大的監(jiān)督管理

28、作用。2、三部門明確允許土地出讓凈收益等用于發(fā)展公共租賃住房財政部、國家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設部三部門已于日前聯合發(fā)文，進一步明確關于保障性安居工程資金使用管理的有關問題，允許土地出讓凈收益等多渠道資金用于發(fā)展公共租賃住房。三部門在通知中明確，為切實解決城市中等偏下收入家庭住房困難，從2010年起，各地在確保完成當年廉租住房保障任務的前提下，可將現行從土地出讓凈收益中安排不低于10%的廉租住房保障資金，統(tǒng)籌用于發(fā)展公共租賃住房，包括購買、新建、改建、租賃公共租賃住房，貸款貼息，向承租公共租賃住房的廉租住房保障家庭發(fā)放租賃補貼。同時，按照住房公積金管理條例規(guī)定，住房公積金的增值收益扣除計提住房

29、公積金貸款風險準備金、住房公積金管理中心的管理費用后，作為建設廉租住房的補充資金。從2010年起，各地在完成當年廉租住房保障任務的前提下，可以將住房公積金增值收益中計提的廉租住房保障資金，統(tǒng)籌用于發(fā)展公共租賃住房。本報告認為2010年是保障性安居工程建設任務最為繁重的一年。在繼續(xù)推進廉租住房建設和棚戶區(qū)改造的基礎上，2010年上半年國家有關部委又出臺了指導意見，提出加快發(fā)展公共租賃住房，彌補了長期以來“夾心層”住房政策缺位。3、兩部委聯手摸底地方樓市調控樓市“二次調控”出臺接近兩月之際，住房和城鄉(xiāng)建設部和國土資源部正在組織一輪大規(guī)模的聯合檢查，摸底地方對中央調控政策的落實情況。上述兩部委近日已

30、經組成聯合調查組，奔赴全國各地，檢查省級政府對住房供地計劃、閑置用地清理、保障房建設和查處違規(guī)房企的相關情況。此番檢查方式包括實地檢查、座談、查閱資料和網上核查，檢查范圍除了?。▍^(qū)、市）總體情況外，還將抽取省會城市和1-2個設區(qū)市（州、盟）。此外，與以往不同，此次檢查組還將深入到縣（區(qū)、旗）一級政府開展檢查工作。本報告認為9月底出臺的“國五條”明確要求對地方落實房地產調控政策嚴格實行問責制，對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任。此次兩部委聯查重點放在地方落實層面，有望為未來的問責工作提供決策依據。4、地方調控政策（1）浙江制度化監(jiān)管商品房預售資金浙江省住房和城鄉(xiāng)建設廳、中國

31、人民銀行杭州中心支行等聯合制定的浙江省商品房預售資金監(jiān)管暫行辦法自2010年11月1日起施行。根據這個辦法的規(guī)定，批準預售的商品房建設項目要全部納入預售資金監(jiān)管對象范圍，預售資金須存入專用存款賬戶，實行封閉管理不得支取現金。房地產開發(fā)企業(yè)可以根據實際情況向預售資金監(jiān)管銀行提出使用申請，商品房預售所得款項必須用于有關的工程建設；未簽訂商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議書的項目，房地產行政主管部門不得發(fā)放商品房預售許可證。此外，該辦法還指出，違規(guī)者將被停止項目銷售，同時被記入企業(yè)的誠信檔案和人民銀行的企業(yè)征信系統(tǒng)。商品房預售資金缺乏監(jiān)管是導致開發(fā)商與業(yè)主糾紛的重要原因。辦法的出臺就是有針對性地進一步規(guī)范商品房

32、預售資金的監(jiān)督管理，從而防止商品房交易風險，維護購房消費者的利益。（2）北京市土地出讓首設價格上限北京市土地出讓又將推行一種新方式，即掛牌上市土地設定價格上限，達到上限的多個開發(fā)商則需靠投報配建租賃房的面積決出贏家。北京市土地整理儲備中心表示，房山區(qū)長溝鎮(zhèn)南區(qū)、北區(qū)兩塊居住用地將截止競價。兩塊用地使用權出讓公告中明確規(guī)定，在掛牌競價截止前，最高報價已達到本項目合理地價上限價格，且至競價截止時仍有兩個或兩個以上的競買人要求競買的；或在現場競價中最高報價達到上限價格的，則由北京市土地整理儲備中心對掛牌出讓地塊組織現場投報配建租賃房面積活動。也就是說，這兩塊地將由政府部門設定價格上限，如果有多個開發(fā)

33、商都達到了上限，就不再“價高者得”，而是誰配建的租賃房面積多，誰就拿地。本報告認為11月是2010年北京土地入市高峰期，而掛牌出讓的居住用地價格首次出現了不能超過合理上限的規(guī)定，有可能推廣到更多的居住用地項目中，在控制地價的同時又增加了租賃供給，能夠逐步緩解區(qū)域住房需求緊張的情形。若此新規(guī)長久執(zhí)行，今后居住用地的地王可能逐步減少，未來優(yōu)勢十分明顯的居住用地，可能會以配建較多租賃房的面貌入市。但由于新規(guī)剛剛開始實行，土地價格合理上限的制定標準還沒有公布，且配建的租賃房在建成后以何種方式供應市場也沒有明確規(guī)定，因此其效果還有待市場的檢驗。（3）上海全面執(zhí)行新“限外令”防止境外熱錢流向中國的房地產市

34、場，住房和城鄉(xiāng)建設部、國家外匯管理局于日前就進一步規(guī)范境外機構和個人購房管理聯合下發(fā)通知。通知要求，境外個人在境內只能購買一套用于自住的住房，境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。從滬上各大房產中介機構了解到，目前上海已開始全面執(zhí)行新版限外政策，在上海購房的境外人士都必須出具一份購房自住承諾書以及相關勞務證明。不過，由于境外人士的婚姻狀況、家庭關系較為隱秘，因此目前的限外政策只能針對個人，而境外人士家庭的購房狀況尚難嚴格限制。（二）主要指數分析國房景氣指數：延續(xù)2010年以來總體下跌的趨勢11月份，全國房地產開發(fā)景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為103.20，自10月份出現小幅回升后

35、，又環(huán)比下跌0.37點，比2009年同期提高0.42點。圖 SEQ 圖 * ARABIC1：2009-2010年11月全國房地產開發(fā)景氣指數數據來源：國家統(tǒng)計局從分類指數看，房地產開發(fā)投資分類指數為104.82，比10月份回落0.06點，比2009年同期提高4.22點；本年資金來源分類指數為104.74，比10月份回落1.77點，比2009年同期回落4.78點；土地開發(fā)面積分類指數為96.42，比10月份提高1.96點，比2009年同期提高1.06點；商品房待售面積分類指數為103.10，比10月份提高0.06點，比2009年同期提高9.26點；房屋施工面積分類指數為106.25，比10月份回

36、落2.42點，比2009年同期提高3.24點。11月份國房指數出現下跌，主要是受到房屋施工面積分類指數環(huán)比回落2.42點的影響，由于年關將至，一些房地產開發(fā)商基本完成年度開工計劃，在2011年政策前景不明朗的情形下，他們更多地采取觀望態(tài)度，這也導致景氣指數的環(huán)比回落。（三）全國房地產開發(fā)投資情況分析1、全國房地產開發(fā)投資情況：增速依然保持了35%以上的快速上漲態(tài)勢國家統(tǒng)計局發(fā)布的數據顯示，2010年1-10月全國完成房地產開發(fā)投資38069.5億元，同比增長36.5%，增幅同比提高19.9個百分點，比1-9月提高0.1個百分點，高于同期城鎮(zhèn)固定資產投資12.1個百分點。圖 SEQ 圖 * AR

37、ABIC2：2008-2010年1-10月固定資產投資與房地產開發(fā)投資增長率數據來源：國家統(tǒng)計局從供應結構來看，以住宅為主的房地產開發(fā)投資增長持續(xù)高位運行，這主要是由住宅的特性決定的。在工業(yè)化、城市化迅速發(fā)展所形成的城鎮(zhèn)人口不斷增加的背景下，作為居住用途的住宅就成為房地產市場首要的也是主導性的需求。具體來看，2010年1-10月，在房地產開發(fā)投資中，商品住宅完成投資26682.9億元，同比增長33.8%，增幅同比提高19.7個百分點，與1-9月持平，占房地產開發(fā)投資的比重為70.1%；辦公樓投資1446.9億元，同比增長為33.4%，增幅同比提高0.3百分點，比1-9月回落2.6個百分點，所占

38、比重為3.8%；商業(yè)營業(yè)用房投資4375.3億元，同比增長33.9%，增幅同比回落1.3個百分點，比1-9月提高0.6個百分點，所占比重為11.5%；其他投資5564.4億元，同比增長55.2%，增幅同比提高43.2個百分點，比1-9月提高0.6個百分點，所占比重為14.6%。從保障性住房的供給情況來看，2010年1-10月，90平方米以下住房完成投資8229.4億元，同比增長27.0%，增幅同比回落4.5個百分點，比1-9月回落0.3個百分點，占住宅投資的比重為30.8%；經濟適用房完成投資829.2億元，同比下降4.7%，降幅比1-9月縮小1.2個百分點，2009年同期為增長19.3%，占

39、住宅投資的比重僅為3.1%?，F有保障性住房的供給數量遠遠滿足不了中低收入居民家庭的巨大需求。圖 SEQ 圖 * ARABIC3：2009-2010年1-10月不同用途房地產開發(fā)投資構成情況數據來源：國家統(tǒng)計局圖 SEQ 圖 * ARABIC4：2008-2010年1-10月不同用途房地產開發(fā)投資增長率數據來源：國家統(tǒng)計局從區(qū)域分布上來看，房地產開發(fā)投資增速表現為東、西部地區(qū)領跑中部地區(qū)。具體來看，2010年1-10月東部地區(qū)完成房地產開發(fā)投資22293.2億元，同比增長38.3%，增幅同比提高24.8個百分點，與1-9月持平；中部地區(qū)完成投資8112.5億元，同比增長32.6%，增幅同比提高9

40、.3個百分點，比1-9月提高0.5個百分點；西部地區(qū)完成投資7663.8億元，同比增長35.8%，增幅同比提高16.9個百分點，與1-9月持平。圖 SEQ 圖 * ARABIC5：2009-2010年1-10月不同地區(qū)房地產投資額完成情況數據來源：國家統(tǒng)計局圖 SEQ 圖 * ARABIC6：2008-2010年1-10月東、中、西部地區(qū)房地產投資增長率數據來源：國家統(tǒng)計局2、房地產開發(fā)企業(yè)資金來源情況：同比增速快速回落在一系列遏制房價過快上漲等宏觀調控政策影響下，2010年以來全國房地產開發(fā)企業(yè)資金來源同比增長速度顯現出快速回落態(tài)勢。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數據顯示，2010年1-10月全國房地產開

41、發(fā)企業(yè)到位資金56923.0億元，同比增長32.0%，增幅同比回落8.4個百分點，比2010年1-9月回落0.5個百分點。其中，國內貸款10442.9億元，同比增長26.3%，增幅同比回落12.4個百分點，比2010年1-9月回落0.9個百分點；利用外資539.5億元，同比增長43.3%，2009年同期為負增長29.6%，比2010年1-9月提高17.3個百分點；企業(yè)自籌資金21553.3億元，同比增長50.7%，增幅同比提高34.2個百分點，比2010年1-9月提高1.0個百分點；其他資金24387.4億元，同比增長21.0%，增幅同比回落48.0個百分點，比2010年1-9月回落1.3個百

42、分點。在其他資金中，定金及預收款13949.6億元，同比增長18.7%，增幅同比回落40.5個百分點，與2010年1-9月持平；個人按揭貸款7101.7億元，同比增長15.2%，增幅同比回落104.5個百分點，比2010年1-9月回落4.4個百分點。總體來看，除利用外資和企業(yè)自籌資金增速有所提升外，其他各分類資金來源增速與上月相比均呈回落態(tài)勢。圖 SEQ 圖 * ARABIC7：2009-2010年1-10月全國房地產開發(fā)企業(yè)資金來源數據來源：國家統(tǒng)計局圖 SEQ 圖 * ARABIC8：2008-2010年1-10月房地產開發(fā)企業(yè)資金來源構成增長數據來源：國家統(tǒng)計局3、商品房建筑與銷售情況（

43、1）土地購置與開發(fā)情況：土地開發(fā)面積增速遲緩，企業(yè)囤地現象依然嚴重作為房地產發(fā)展的先行條件，土地購置面積和開發(fā)面積決定房地產市場的長期供給量。公開資料顯示：2010年全國30個省市住房用地計劃擬供應量約18萬公頃，與2009年全國住房實際供地量7.65萬公頃、前5年實際供地量平均值5.47萬公頃相比呈大幅增加態(tài)勢，體現了本次房地產行業(yè)調控從源頭增加供給的決心。與此同時，在我國宏觀經濟繼續(xù)向好以及企業(yè)家信心持續(xù)增強等因素影響下，2010年以來全國土地市場顯著回暖，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積一舉扭轉2009年持續(xù)負增長態(tài)勢并保持30%以上的增長。但值得注意的是，土地開發(fā)面積增速遲緩狀況仍然沒有改變

44、。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數據顯示，1-10月全國房地產開發(fā)企業(yè)購置土地面積32778.1萬平方米，同比增長36.2%，增幅比1-9月提高0.6個百分點，2009年同期為負增長18.7%；同期，全國房地產開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積17362.8萬平方米，同比下降5.9，降幅同比擴大1.3個百分點，與2010年1-9月相比縮小1.3個百分點，土地開發(fā)面積仍然沒能扭轉2009年以來持續(xù)的負增長態(tài)勢，說明企業(yè)囤地現象依然嚴重。圖 SEQ 圖 * ARABIC9：2008-2010年1-10月房地產土地購置與開發(fā)面積及同比增長數據來源：國家統(tǒng)計局（2）商品房施、竣工面積：施工面積增速提升，竣工面積增速呈回升態(tài)勢

45、從全國商品房累計施工面積和新開工面積增速來看，2010年以來顯示出較快的增長水平，尤其是新開工面積累計增幅2010年以來保持大幅增長態(tài)勢。統(tǒng)計數據顯示，2010年1-10月全國商品房累計施工面積369796.8萬平方米，同比增長28.3%，增幅同比提高11.9個百分點，比2010年1-9月提高0.2個百分點。其中，商品住宅施工面積286929.0萬平方米，同比增長26.9%，增幅同比提高11.9個百分點，與2010年1-9月持平；房屋新開工面積131756.5萬平方米，同比增長61.9%，增幅同比提高58.6個百分點，比2010年1-9月提高0.8個百分點。圖 SEQ 圖 * ARABIC10

46、：2008-2010年1-10月商品房、商品住宅施工面積及同比增長數據來源：國家統(tǒng)計局在全國商品房累計施工面積和新開工面積增速提升的情況下，1-10月份全國商品房累計竣工面積增速也呈回升態(tài)勢。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數據顯示，1-10月全國商品房累計竣工面積41966.4萬平方米，同比增長11.4%，增幅同比回落11.3個百分點，比2010年1-9月提高1.0個百分點。其中，商品住宅竣工面積33971.5萬平方米，同比增長9.0%，增幅同比回落16.0個百分點，比2010年1-9月提高0.9個百分點。圖 SEQ 圖 * ARABIC11：2008-2010年1-10月商品房、商品住宅竣工面積及同比增長

47、數據來源：國家統(tǒng)計局4、全國商品房銷售情況：成交量環(huán)比出現明顯上漲，銷售額同比回落明顯10月份全國商品房成交量環(huán)比出現明顯上漲。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數據顯示，2010年1-10月全國商品房銷售面積72428.6萬平方米，同比增長9.1%，增幅同比回落39.3個百分點，比2010年1-9月提高0.9個百分點。其中商品住宅銷售面積65095.6萬平方米，同比增長6.8%，增幅同比回落43.3個百分點，比2010年1-9月提高1.0個百分點；同期，全國商品房銷售額36992.3億元，同比增長17.3%，增幅同比回落61.9個百分點，比2010年1-9月提高1.4個百分點。其中商品住宅銷售額31317.6

48、億元，同比增長12.8%，增幅同比回落71.5個百分點，比2010年1-9月提高1.6個百分點。圖 SEQ 圖 * ARABIC12：2008-2010年1-10月商品房、商品住宅銷售面積及同比增長數據來源：國家統(tǒng)計局圖 SEQ 圖 * ARABIC13：2008-2010年1-10月商品房、商品住宅銷售額及同比增長數據來源：國家統(tǒng)計局二、全國房地產增量房市場交易情況分析1、長三角經濟圈11月，全國70個大中城市房屋銷售價格指數、新建住房價格指數以及90平方米及以下新建住房價格指數同比和環(huán)比均出現正增長，其中房屋銷售價格指數同比上漲7.7%，漲幅比上月縮小0.9個百分點，同比漲幅繼續(xù)縮小；環(huán)比

49、上漲0.3%。11月份，長三角地區(qū)的房屋銷售價格指數、新建住房價格指數以及90平方米及以下新建住房價格指數同比和環(huán)比整理落后于全國平均水平，除溫州房屋銷售價格指數超過全國平均水平外，其余城市均低于全國平均水平。南京和寧波的房屋銷售價格指數環(huán)比為負增長。揚州樓市2010年以來的表現比較低迷，11月份，市區(qū)商品房合同成交面積14.25萬平方米，同比下降69.82%，環(huán)比下降60.73%。其中，商品住宅合同成交8.76萬平方米，同比下降78.03%，環(huán)比下降71.04%。11月合同成交商品住宅共680套，同比下降了79.72%，環(huán)比下降70.56%。表 SEQ 表 * ARABIC1：2010年11

50、月長三角地區(qū)房屋銷售價格指數變化情況地區(qū)房屋銷售價格指數新建住房價格指數90平方米及以下新建住房價格指數同比環(huán)比同比環(huán)比同比環(huán)比全 國107.7100.3109.3100.4112100.3上 海103.2100.1102.3100.2102.5100.3南 京102.499.9104.9100104.3100杭 州102.4100102.5100106100寧 波102.799.9105.5100105.3100無 錫103.1100.1103.6100.2104.6100.3揚 州104.7100.4104.8100.4105.3100.3徐 州102.9100.2103.8100103.

51、8100溫 州110.6100106.7100112.2100金 華107.4100.1111.8100.2114104.1數據來源：國家發(fā)展和改革委員會從一些重點城市房地產實際成交來看：表 SEQ 表 * ARABIC2：2010年11月長三角地區(qū)部分城市商品房成交情況上海南京杭州 無錫蘇州成交套數（套）-57235092-4681成交面積（萬平方米）94.86-62.277.8655.38成交均價（元/平方米）米）22627-1920275859342數據整理：中國城鄉(xiāng)建設經濟研究所房價研究中心上海：樓市回暖，成交均價創(chuàng)今調控新高。中國房產信息集團數據顯示，11月，上海新房供應量達到96.

52、98萬平方米，環(huán)比回升30%，而成交量從10月的131.91萬平方米下滑到了94.86萬平方米，環(huán)比下滑28%。平均成交價格在10月上漲4.1%的情況下，再上漲了2.7%，達到22627元/平方米。不可否認的是，從10月二次調控全面啟動以來，上海樓市的成交數據，并沒有出現調控政策起到效果的明顯反應。不少市場跡象顯示，二次調控新政的作用在較短時間內被消化，甚至11月的上海樓市已經呈現先抑后揚。10月以來的限貸限購等新政策作用只持續(xù)了1個月，樓市在通脹的推動下又重新回暖。從目前市場表現來看，不少買家還在積極入市，開發(fā)商也將在12月的年終最后一個月加大推盤。預期12月上海的供、需量會止跌回升，房價也

53、有可能在短期回調之后，再度上漲。政府的及時調控，使得樓市量價齊升態(tài)勢得到了有效控制，自11月份起的房價呈現回調之勢，雖然新上市的樓盤部分調低售價預期，但與往年比較在售樓盤的折扣力度有限。南京：樓市需求旺盛，成交量高位震蕩。南京網上房地產數據顯示，11月南京新建商品住宅成交5723套，認購量則達到了7105套。和10月相比，11月的成交量下降了16.3%，認購量下降了14.9%。考慮到季節(jié)和推房等因素，11月樓市的整體表現并不遜色。蘇寧睿城銷售價格下調2000元/平方米，成為11月南京樓市最具重量的動作，降價引發(fā)的市場震蕩，讓不少在售樓盤措手不及。降價之后的蘇寧睿城兩次推盤，均以高比例認購。更重

54、要的是，蘇寧睿城16300元/平方米的價格，降低了購房者對河西房價的心理預期。與此同時，日光盤再度出現，再次證明市場的需求仍然旺盛。在這幾個定價合理樓盤的帶領下，11月南京樓市的成交量和認購量都延續(xù)了10月的氣勢。杭州：供應量、成交量雙雙下跌，成交均價上揚。搜房網數據顯示，11月杭州市七區(qū)共推出商品房4479套，新增面積47.5萬平方米，新增量環(huán)比下跌69%；其中主城區(qū)新增商品房3250套，新增面積34.8萬平方米，新增量環(huán)比下跌68.2%。從成交看，11月杭州市七區(qū)共成交商品房5092套，成交面積62.2萬平方米，成交量環(huán)比下跌12.9%；其中主城區(qū)成交商品房3684套，成交面積45.9萬平

55、方米，成交量環(huán)比下跌7.6%。從成交均價看，11月份，杭州市七區(qū)商品房成交均價為19202元/平方米，環(huán)比上揚8.8%；其中主城區(qū)成交均價為21809元/平方米，環(huán)比上揚8.5%。無錫：成交量止跌回升，成交均價平穩(wěn)。無錫市產監(jiān)處最新數據顯示，雖然是傳統(tǒng)淡季，但11月樓市成交量相比10月出現增長，不過成交價下跌，反映出無錫樓市受到調控政策的影響，但市場需求依然旺盛。據統(tǒng)計，11月無錫商品房成交面積達77.86萬平方米，環(huán)比增長3.13%。其中，90平方米以下及144平方米以上的成交量均有所增長，分別比10月增長了5.19個百分點和2.52個百分點。在成交量增長的同時，無錫樓市11月成交價出現下跌

56、。11月市區(qū)商品住宅網上備案均價為7585元/平方米，而10月是8161元/平方米，這主要是由于南長區(qū)、北塘區(qū)等地的經濟適用住房拉低了均價。去除政策性用房的影響后，11月無錫商品住宅均價比10月約下降70元/平方米。對無錫來講，剛性需求和改善型自住需求為主，政策面的影響或多或少會成為促進成交背后的“推手”，可能短時間內受政策影響明顯，但后期會逐步調整并趨于理性，畢竟，決定樓市拐點的最終因素在于市場的供求。寧波：量價齊漲。搜房網數據顯示，11月寧波市商品房成交4193套，比10月份增加838套，環(huán)比增加24.98%；成交面積313214平方米，環(huán)比增加28.54%；成交金額483300.84萬元

57、，環(huán)比增加39.58%；成交均價15430.37元/平方米，環(huán)比上漲8.59%。分類成交中，住宅成交1602套，占總成交套數的38%；公寓成交467套，占11%；商鋪成交60套，占1%；寫字樓成交215套，占5%；車位成交1849套，占45%。與10月份相比，11月寧波樓市可謂是熱鬧非凡，在經歷限購令出臺一個月的調整之后，一些開發(fā)商打破樓市沉寂紛紛入市，并有數個項目上演了逆市熱銷的壯舉。數據顯示，11月共11個項目開盤，推出房源4877套，其中住宅房源4080套，公寓312套，商鋪473套，辦公房源12套。蘇州：成交量、成交均價環(huán)比雙雙大跌。搜房網數據監(jiān)控中心顯示，11月蘇州樓市整體呈現量價齊

58、跌的特點，尤其是均價跌破萬元，比10月份下降了2000余元，也是下半年來月度成交均價的最低點。11月份蘇州住宅類房源共成交4681套，同比減少2226套，減幅為32.23%，環(huán)比減少1542套，減幅為24.78%；成交總面積為553778.49平方米，同比減少295953平方米，減幅為34.83%，環(huán)比減少179542.13平方米，減幅為24.48%；成交均價為9342.70元/平方米，同比上漲641.67元/平方米，漲幅7.37%，環(huán)比下跌2155.85元/平方米，跌幅為18.75%。6月以來，蘇州住宅類商品房的成交均價一路走高，到10月份時甚至創(chuàng)下了蘇州月度成交的最高歷史記錄11498.5

59、5元/平方米。不過，隨著蘇州限購令等系列新政細則的出臺，蘇州走高的房價戛然而止，到了11月份甚至出現2000余元的大幅下跌，環(huán)比跌幅接近2成，是下半年度以來月度成交均價的最低點。不過同比還是有641.67元/平方米的上漲。10月份因為在地方版調控細則并沒有正式出臺及執(zhí)行、部分改善性需求和投資性需求的搶搭末班車效應下，中高端項目成交發(fā)揮良好，整體成交市場表現不俗，尤其表現在成交均價方面，因此會創(chuàng)下歷史新高。到了11月份，受到限購令等細則的影響，中高端房源雖然有一定的發(fā)揮，但是高端房的購買者明顯放緩了購房的步伐，因此此類房源成交比10月份有明顯回落。同時，在各家主要針對剛需人群的中小戶型優(yōu)惠促銷的

60、刺激下，首次置業(yè)人群紛紛出手購房，不少樓盤也因此而取得一開盤便立即售罄的業(yè)績。受到這部分房源的集中成交影響，11月份的成交均價得到平衡，從而降至萬元以下。2、珠三角經濟圈珠三角地區(qū)樓市成交量在10月份大幅回升后，受10月中旬出臺的二次調控政策和限購令的影響，11月的成交量急轉直下，大幅萎縮，但未見房價有松動跡象。湛江、?？诤腿齺喌姆课蒌N售價格指數同比漲幅超過全國平均水平，而其余城市的房屋銷售價格指數同比漲幅均落后于全國平均水平。其中，海南商品房市場成交受政策影響比較明顯。11月，海口、三亞、陵水三個重點區(qū)域商品房成交量為1184套，成交面積15.3萬平米，環(huán)比10月出現下滑。其中，海口跌幅最大