硫酸鎳項目工程項目策劃

1、泓域/硫酸鎳項目工程項目策劃硫酸鎳項目工程項目策劃xxx投資管理公司目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc112135062 一、 產業(yè)環(huán)境分析 PAGEREF _Toc112135062 h 2 HYPERLINK l _Toc112135063 二、 行業(yè)發(fā)展面臨的機遇與挑戰(zhàn) PAGEREF _Toc112135063 h 3 HYPERLINK l _Toc112135064 三、 必要性分析 PAGEREF _Toc112135064 h 6 HYPERLINK l _Toc112135065 四、 可行性研究的階段和內容 PAGEREF _Toc112

2、135065 h 7 HYPERLINK l _Toc112135066 五、 工程項目環(huán)境影響評價和社會評價 PAGEREF _Toc112135066 h 10 HYPERLINK l _Toc112135067 六、 價值工程基本原理 PAGEREF _Toc112135067 h 17 HYPERLINK l _Toc112135068 七、 價值工程應用程序及方法 PAGEREF _Toc112135068 h 19 HYPERLINK l _Toc112135069 八、 工程項目構思策劃與實施策劃 PAGEREF _Toc112135069 h 22 HYPERLINK l _T

3、oc112135070 九、 房地產開發(fā)項目前期策劃 PAGEREF _Toc112135070 h 28 HYPERLINK l _Toc112135071 十、 項目概況 PAGEREF _Toc112135071 h 44 HYPERLINK l _Toc112135072 十一、 經濟效益 PAGEREF _Toc112135072 h 46 HYPERLINK l _Toc112135073 營業(yè)收入、稅金及附加和增值稅估算表 PAGEREF _Toc112135073 h 47 HYPERLINK l _Toc112135074 綜合總成本費用估算表 PAGEREF _Toc112

4、135074 h 48 HYPERLINK l _Toc112135075 利潤及利潤分配表 PAGEREF _Toc112135075 h 50 HYPERLINK l _Toc112135076 項目投資現(xiàn)金流量表 PAGEREF _Toc112135076 h 52 HYPERLINK l _Toc112135077 借款還本付息計劃表 PAGEREF _Toc112135077 h 55 HYPERLINK l _Toc112135078 十二、 項目進度計劃 PAGEREF _Toc112135078 h 56 HYPERLINK l _Toc112135079 項目實施進度計劃一覽

5、表 PAGEREF _Toc112135079 h 56產業(yè)環(huán)境分析到“十三五”末，力爭實現(xiàn)經濟增長、發(fā)展質量效益、生態(tài)環(huán)境在省市爭先進位；地區(qū)生產總值比2010年增加1.5倍以上、城鄉(xiāng)居民人均可支配收入比2010年增加1.5倍以上；是到2020年確保如期全面建成小康社會。行業(yè)發(fā)展面臨的機遇與挑戰(zhàn)1、行業(yè)發(fā)展面臨的機遇（1）國家戰(zhàn)略推動新能源汽車及鋰電池行業(yè)快速發(fā)展中國政府始終高度關注氣候變化對人類社會的影響，并積極推進碳減排的工作；中國于2020年在聯(lián)合國大會上正式提出2030年前實現(xiàn)“碳達峰”、2060年前實現(xiàn)“碳中和”的戰(zhàn)略目標。與此同時，韓國、英國、德國、法國等國家均提出將在2030-

6、2040年左右全面禁售燃油車，加大對新能源汽車產業(yè)的補貼并不斷提高碳排放要求。各國政府大力支持新能源汽車產業(yè)的發(fā)展，未來新能源行業(yè)將維持高速增長態(tài)勢；而硫酸鎳及三元前驅體作為新能源汽車上游的核心原材料，具有廣闊的市場前景。（2）高鎳化趨勢推動市場鎳需求增加，供需缺口擴大隨著市場對于新能源汽車續(xù)航里程的需求不斷提高，對動力電池的能量密度也提出了更高要求。為解決上述問題，同時緩解鈷價上升帶來的成本提升問題，三元鋰電池向高鎳化發(fā)展已成為必然趨勢。從需求端來看，高鎳化趨勢進一步催生了市場對硫酸鎳等含鎳原料的需求；從供給端來看，印尼等主要鎳金屬出口國對原材料直接出口的管控趨嚴，導致鎳金屬的供需缺口持續(xù)擴

7、大。鋰電池回收業(yè)務應運而生，實現(xiàn)了產業(yè)鏈閉環(huán)，有效降低了電池成本，緩解了供需矛盾。未來，鋰電池回收業(yè)務規(guī)模將持續(xù)增長。（3）電池退役量增加帶動鋰電池回收產業(yè)發(fā)展一般動力電池的使用壽命在4-8年，2014年裝機的動力電池在2018年迎來首批退役潮，且后續(xù)大量動力電池逐漸步入退役期，報廢量的高峰期即將到來。根據EVTank統(tǒng)計數(shù)據，2020年中國市場鋰電池理論回收量達到47.8萬噸，其中車用動力電池理論回收量達到25.7萬噸，預計到2025年中國鋰電池理論回收量將達到98.8萬噸，其中動力電池回收量超過57萬噸，增長幅度明顯。未來，大量報廢鋰電池亟待具有資質的企業(yè)進行回收利用，將推動鋰電池回收行業(yè)

8、快速發(fā)展。2、行業(yè)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)（1）新興技術快速發(fā)展，對現(xiàn)有競爭格局造成影響鋰電池行業(yè)具有技術密集型的特點，技術的產生與迭代速度較快。現(xiàn)有競爭格局中，磷酸鐵鋰電池、三元鋰電池、錳酸鋰電池和鈷酸鋰電池等為主流的技術路線，上述技術路線的最終應用領域為新能源汽車、電動工具、3C電子以及電動兩輪車等領域。其中，電動工具、電動兩輪車及消費類電子產品領域主要采用錳酸鋰、鈷酸鋰和三元鋰電池等技術路線。鈷酸鋰電池能量密度高、充放電穩(wěn)定和加工性能良好，主要應用于成本敏感性較低的中高端3C電子產品領域；錳酸鋰電池原材料資源豐富、成本較低、安全性能較好，主要應用于低端3C電子產品、電動工具和電動兩輪車領域；三元鋰

9、電池相對于鈷酸鋰電池具有低成本及高安全性能的優(yōu)勢，相對于錳酸鋰電池具有高能量密度及高循環(huán)性能的優(yōu)勢，三種技術路線市場化應用場景不同、各有利弊，相互之間尚無明顯的替代效應，但不排除未來新興技術快速發(fā)展，對現(xiàn)有競爭格局造成影響的可能。動力電池領域主要采用三元鋰電池和磷酸鐵鋰電池技術路線，三元鋰電池具有高比容量、高能量密度和高倍率的優(yōu)點，主要應用于電動乘用車領域；磷酸鐵鋰電池具有成本低、安全性高、循環(huán)壽命長等優(yōu)勢，主要應用于電動商用車和儲能領域。2019年下半年以來，寧德時代CTP技術以及比亞迪刀片電池技術的推出使磷酸鐵鋰電池在保持成本優(yōu)勢的同時提升了能量密度，促使特斯拉等新能源乘用車廠商加大了對磷

10、酸鐵鋰電池的采購力度，對三元鋰電池形成一定的沖擊。目前三元鋰電池和磷酸鐵鋰電池在動力電池領域各有優(yōu)劣，預計兩種技術路線將互相競爭、長期并存。此外，氫燃料電池、鈉離子電池等新興技術路線未來可能在動力電池領域得到應用及推廣，對現(xiàn)有競爭格局造成影響?？傮w而言，鋰電池行業(yè)已形成多種技術路線并存的競爭格局，但新興技術快速發(fā)展，若未來鋰電池的主流技術路線發(fā)生變化，其他類型的電池在安全、性能、環(huán)保、價格、市場接受度等方面更具有比較優(yōu)勢，將對現(xiàn)有競爭格局造成重大影響。（2）鋰電池回收行業(yè)有待進一步規(guī)范因鋰電池大規(guī)模應用的時間較短，鋰電池回收行業(yè)仍處于起步階段。雖然國家工信部頒布了新能源汽車廢舊動力蓄電池綜合利

11、用行業(yè)規(guī)范條件等文件，但文件出臺時間尚短，整體效果尚未顯現(xiàn)；就目前而言，符合規(guī)范條件的白名單企業(yè)的實際回收量偏低，市場仍面臨規(guī)?？傮w較小、回收網絡不健全及回收機制不規(guī)范等問題，一定程度上制約了行業(yè)發(fā)展。必要性分析1、現(xiàn)有產能已無法滿足公司業(yè)務發(fā)展需求作為行業(yè)的領先企業(yè)，公司已建立良好的品牌形象和較高的市場知名度，產品銷售形勢良好，產銷率超過 100%。預計未來幾年公司的銷售規(guī)模仍將保持快速增長。隨著業(yè)務發(fā)展，公司現(xiàn)有廠房、設備資源已不能滿足不斷增長的市場需求。公司通過優(yōu)化生產流程、強化管理等手段，不斷挖掘產能潛力，但仍難以從根本上緩解產能不足問題。通過本次項目的建設，公司將有效克服產能不足對公

12、司發(fā)展的制約，為公司把握市場機遇奠定基礎。2、公司產品結構升級的需要隨著制造業(yè)智能化、自動化產業(yè)升級，公司產品的性能也需要不斷優(yōu)化升級。公司只有以技術創(chuàng)新和市場開發(fā)為驅動，不斷研發(fā)新產品，提升產品精密化程度，將產品質量水平提升到同類產品的領先水準，提高生產的靈活性和適應性，契合關鍵零部件國產化的需求，才能在與國外企業(yè)的競爭中獲得優(yōu)勢，保持公司在領域的國內領先地位。可行性研究的階段和內容（一）可行性研究的階段工程項目可行性研究可分為四個階段，即投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和項目評估決策。1、投資機會研究投資機會研究是指提出項目投資方向建議，即通過對某地區(qū)政治和經濟發(fā)展環(huán)境、產業(yè)政

13、策、資源條件、市場趨勢和盈利可能性進行分析，尋找出最有利的投資機會。投資機會研究分為一般投資機會研究和具體項目投資機會研究。前者包括地區(qū)研究、分部門研究、以資源為基礎的研究等；后者則是要鑒別和確定擬建項目的投資機會，目的是將項目初期設想轉變?yōu)楦怕酝顿Y建議。通過投資機會研究，形成項目建議書，作為進一步開展可行性研究的依據。投資機會研究的目的在于明確投資方向，相對比較粗略，能夠初步反映投資建設效果即可。該階段投資估算誤差為30%。2、初步可行性研究初步可行性研究也被稱為預可行性研究或前可行性研究，是指在投資機會研究的基礎上，對項目建設的可能性和可行性進行更深入的分析論證。初步可行性研究的重點工作是

14、：分析投資機會研究結論，判斷項目是否值得投資；確定的項目要領是否準確，是否需進行詳細可行性研究；對于影響項目建設實施的一些關鍵問題進行專題研究；初選和審定項目實施方案等。初步可行性研究是介于投資機會研究和詳細可行性研究之間的工作，研究結果要形成初步可行性研究報告。該階段投資估算誤差為20%。由于大型項目可行性研究需耗費較多的人力和財力，如果通過初步可行性研究即否定了擬建項目，則可及時終止可行性研究工作，避免人力和財力的浪費。3、詳細可行性研究詳細可行性研究即通常所說的可行性研究，也被稱為最終可行性研究。它是投資項目前期研究和評價的重要階段，是投資項目決策的基礎。這一階段的主要工作是從技術、財務

15、和社會經濟等方面深入詳細地分析項目建設的必要性、可能性和經濟合理性，對擬建項目提出“可行”或者“不可行”的結論性意見，并最終形成可行性研究報告。4、項目評估決策嚴格地講，對于擬建項目進行評估和決策屬于可行性研究的后續(xù)工作，是指在詳細可行性研究的基礎上，由決策機構對工程項目組織評審，評估通過的可行性研究報告可作為項目投資和建設實施（工程設計、施工）的依據。根據國家發(fā)展改革委投資咨詢評估管理辦法（發(fā)改投資規(guī)2018）1604號）對于國家發(fā)展改革委審批或核報國務院審批的政府投資項目，應當堅持“先評估、后決策”的原則，可行性研究報告經相關工程咨詢單位咨詢評估后，在充分考慮咨詢評估意見的基礎上才能作出決

16、策決定。項目評估的主要任務是對項目可行性研究報告提出評價意見，主要包括：全面審核可行性研究報告中反映的各種情況是否真實；分析可行性報告中各項指標的計算是否正確，包括各種參數(shù)、基礎數(shù)據的選擇；從企業(yè)、國家和社會等方面綜合分析和判斷項目的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益；分析和判斷可行性研究報告的可靠性、真實性和客觀性，并撰寫項目評估報告。（二）可行性研究報告的內容工程項目種類繁多，可行性研究的要求和條件各不相同，各有側重點，但通常應包括以下內容。（1）項目總說明及項目概況（2）市場需求情況和擬建規(guī)模（3）資源、原材料、燃料及公用設施（4）場址選擇和建場條件。（5）技術方案、設備方案和工程方案。（6）

17、環(huán)境保護及防震、防洪等措施。（7）企業(yè)組織、勞動定員和人員培訓。（8）建設進度計劃。（9）投資估算與資金籌措。（10）財務分析和國民經濟分析。（11）綜合評價。工程項目環(huán)境影響評價和社會評價（一）環(huán)境影響評價根據中華人民共和國環(huán)境影響評價法，環(huán)境影響評價是指對規(guī)劃和建設項目實施后可能造成的環(huán)境影響進行分析、預測和評估，提出預防或減輕不良環(huán)境影響的對策和措施，進行跟蹤監(jiān)測的方法與制度。國家鼓勵有關單位、專家和公眾以適當方式參與環(huán)境影響評價。1、環(huán)境影響評價的分類管理中華人民共和國環(huán)境影響評價法規(guī)定，國家根據建設項目對環(huán)境的影響程度，對建設項目的環(huán)境影響評價實行分類管理。（1）對于可能造成重大環(huán)境

18、影響的項目，應當編制環(huán)境影響報告書，對產生的環(huán)境影響進行全面評價。（2）對于可能造成輕度環(huán)境影響的項目，應當編制環(huán)境影響報告表，對產生的環(huán)境影響進行分析或者專項評價。（3）對于環(huán)境影響很小、不需要進行環(huán)境影響評價的項目，應當填報環(huán)境影響登記表。2、環(huán)境影響報告書的內容建設項目環(huán)境影響報告書應當包括下列內容：建設項目概況；建設項目周圍環(huán)境現(xiàn)狀；建設項目對環(huán)境可能造成影響的分析、預測和評估；建設項目環(huán)境保護措施及其技術.經濟論證；建設項目對環(huán)境影響的經濟損益分析；對建設項目實施環(huán)境監(jiān)測的建議；環(huán)境影響評價結論。3、環(huán)境影響評價的相關要求環(huán)境影響評價文件中的環(huán)境影響報告書或者環(huán)境影響報告表，應當由具

19、有相應環(huán)境影響評價資質的機構編制。除國家規(guī)定需要保密的情形外，對環(huán)境可能造成重大影響、應當編制環(huán)境影響報告書的建設項目，建設單位應當在報批建設項目環(huán)境影響報告書前，舉行論證會、聽證會，或者采取其他形式，征求有關單位、專家和公眾意見。建設單位報批的環(huán)境影響報告書應當附有有關單位、專家和公眾的意見采納或者不采納的說明。建設項目環(huán)境影響報告書、環(huán)境影響報告表經過批準后，建設項目的性質、規(guī)模、地點，采用的生產工藝或者防治污染、防止生態(tài)破壞的措施發(fā)生重大變動的，建設單位應當重新報批建設項目環(huán)境影響報告書、環(huán)境影響報告表。建設項目環(huán)境影響報告書、環(huán)境影響報告表自批準之日起已滿5年，建設項目方開工建設的，其

20、環(huán)境影響報告書、環(huán)境影響報告表應當報原審批部門重新審核。4、房地產投資項目的環(huán)境影響評價房地產開發(fā)、賓館、酒店、辦公用房、標準廠房等房地產項目，涉及環(huán)境敏感區(qū)及需自建配套污水處理設施的，應當編制環(huán)境影響報告表。環(huán)境敏感區(qū)是指依法設立的各級各類保護區(qū)域和對建設項目產生的環(huán)境影響特別敏感的區(qū)域。環(huán)境敏感區(qū)主要包括自然保護區(qū)、風景名勝區(qū)、世界文化和自然遺產地、海洋特別保護區(qū)、飲用水水源保護區(qū)。基本農田保護區(qū)、基本草原、森林公園、地質公園、重要濕地、天然林區(qū)、野生動物重要棲息地、重點保護野生植物生長繁殖地。文物保護單位。針對標準廠房類房地產項目，環(huán)境敏感區(qū)還包括以居住、醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育、科研、行政辦

21、公等為主要功能的區(qū)域。對于其他房地產投資項目，應當編制環(huán)境影響登記表。（二）社會評價社會評價旨在分析擬建項目對當?shù)厣鐣挠绊懞彤數(shù)厣鐣l件對項目的適應性和可接受程度，評價項目的社會可行性。進行工程項目社會評價，有利于國民經濟發(fā)展目標與社會發(fā)展目標協(xié)調一致，有利于項目與所在地區(qū)利益協(xié)調一致。1、社會評價適用范圍社會評價適用于社會因素較為復雜、社會影響較為久遠、社會效益較為顯著、社會矛盾較為突出、社會風險較大的投資項目。主要包括需要大量移民搬遷或者占用農田較多的水利權紐項目、交通運輸項目、礦產和油氣田開發(fā)項目，扶貧項目、農村區(qū)域開發(fā)項目，以及文化教育、衛(wèi)生等公益性項目。2、社會評價主要內容（1）社

22、會影響分析。社會影響分析旨在分析預測項目可能產生的正面影響（通常稱為社會效益）和負面影響。包括項目對所在地區(qū)居民收入、生活水平和生活質量、就業(yè)等產生的影響，項目對所在地區(qū)不同利益群體的影響，項目對所在地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生等方面的影響，項目對當?shù)鼗A設施、社會服務容量和城鎮(zhèn)化進程等的影響，項目對所在地區(qū)少數(shù)民族風俗習慣和宗教的影響等。（2）互適性分析?；ミm性分析主要是分析預測項目能否為當?shù)氐纳鐣h(huán)境、人文條件所接納，以及當?shù)卣?、居民支持項目存在與發(fā)展的程度，考察項目與當?shù)厣鐣h(huán)境的相互適應關系。具體包括分析預測不同利益攸關群體、項目所在地區(qū)各類組織對項目建設和運營的態(tài)度及參與程度，分析預測項目

23、所在地區(qū)現(xiàn)有技術、文化狀況能否適應項目建設和發(fā)展。（3）社會風險分析。項目的社會風險分析是對可能影響項目的各種社會因素進行識別和排序，選擇影響面大、持續(xù)時間長，并容易導致較大矛盾的社會因素進行預測，分析可能出現(xiàn)這種風險的社會環(huán)境和條件。可能會誘發(fā)民族矛盾、宗教矛盾的項目應特別注重這方面的分析。3、社會評價方法項目涉及的社會因素、社會影響和社會風險不可能用統(tǒng)一的指標、量綱和判據進行評價，因此，社會評價應根據項目的具體情況采用靈活的評價方法。在項目前期準備階段，采用的社會評價方法主要有快速社會評價法和詳細社會評價法?？焖偕鐣u價法主要是分析現(xiàn)有資料和現(xiàn)有狀況，著眼于負面社會因素的分析判斷，一般以定

24、性描述為主。它是在項目前期階段進行社會評價常用的一種簡捷方法，通過這一方法可大致了解擬建項目所在地區(qū)社會環(huán)境的基本狀況，識別主要社會影響因素，粗略地預測可能出現(xiàn)的情況及其對項目的影響程度。詳細社會評價法是在可行性研究階段廣泛應用的一種評價方法，是指在快速社會評價的基礎上，進一步研究與項目相關的社會因素和社會影響，進行詳細論證，并預測風險度，結合項目備選的技術方案、工程方案等，從社會分析角度進行優(yōu)化。詳細社會評價法采用定量與定性分析相結合的方法，進行過程分析。4、社會穩(wěn)定風險分析重大項目在可行性研究階段應當進行社會穩(wěn)定風險分析。社會穩(wěn)定風險分析應當作為項目可行性研究報告、項目申請報告的重要內容并

25、設獨立篇章。項目單位在組織開展重大項目前期工作時，應當對社會穩(wěn)定風險進行調查分析，征詢相關群眾意見，查找并列出風險點、風險發(fā)生的可能性及影響程度，提出防范和化解風險的方案措施，以及采取相關措施后的社會穩(wěn)定風險等級建議。（1）社會穩(wěn)定風險等級劃分。重大項目社會穩(wěn)定風險等級分為三級。1）高風險。大部分群眾對項目有意見、反應特別強烈，可能引發(fā)大規(guī)模群體性事件。2）中風險。部分群眾對項目有意見、反應強烈，可能引發(fā)矛盾沖突。3）低風險。多數(shù)群眾理解、支持，少數(shù)群眾對項目有意見，但通過有效工作可防范和化解矛盾。（2）社會穩(wěn)定風險分析相關要求。社會穩(wěn)定風險分析由項目所在地人民政府或其有關部門指定的評估主體組

26、織開展評估論證，根據實際情況可以采取公示、問卷調查、實地走訪和召開座談會、聽證會等多種方式聽取各方面意見，分析判斷并確定風險等級，提出社會穩(wěn)定風險評估報告。評估報告的主要內容包括項目建設實施的合法性、合理性、可行性、可控性，可能引發(fā)的社會穩(wěn)定風險，各方面意見及其采納情況，風險評估結論和對策建議，風險防范和化解措施及應急處置預案等。對于由國家發(fā)展改革委審批、核準或者核報國務院審批、核準的在我國境內實施的固定資產投資項目，國務院有關部門、省級發(fā)展改革部門、中央管理企業(yè)向國家發(fā)展改革委報送項目可行性研究報告、項目申請報告的申報文件中，應當包含對該項目社會穩(wěn)定風險評估報告的意見，并附具社會穩(wěn)定風險評估

27、報告。評估主體作出的社會穩(wěn)定風險評估報告是項目審批、核準機關審批、核準項目的重要依據。評估報告認為項目存在高風險或者中風險的，應不予審批、核準和核報；存在低風險但有可靠防控措施的，可以審批、核準或者核報，并應在批復文件中對有關方面提出切實落實防范.化解風險措施的要求。價值工程基本原理價值工程（valueengineering，Ve）是以提高產品或作業(yè)價值為目的，通過有組織的創(chuàng)造性工作，尋求用最低壽命期成本可靠地實現(xiàn)使用者所需功能的一種管理技術。（一）價值工程三要素1、價值價值工程中所述的“價值”，是指作為某種產品（或作業(yè)）所具有的功能與獲得該功能的全部費用的比值。它不是研究對象的使用價值，也不

28、是研究對象的經濟價值和交換價值，而是研究對象的比較價值。2、功能價值工程中的功能是指研究對象能夠滿足某種要求的一種屬性。具體地講，產品的功能實質上就是產品的使用價值。如住宅的功能是提供居住空間，建筑物的基礎功能是承受荷載等。（二）價值工程的特征（1）價值工程的目標，是以最低的壽命期成本來實現(xiàn)產品的必要功能，使用戶和企業(yè)獲得理想的經濟效益。（2）價值工程的核心，是對產品進行功能分析。（3）價值工程將產品價值、功能和成本作為一個整體來考慮。（4）價值工程是以集體智慧開展的有領導、有組織、有計劃的管理活動。（三）提高產品價值的途徑價值工程的基本原理是深刻地反映出產品價值與產品功能和實現(xiàn)此功能所耗成本

29、之間的關系，而且也為如何提高價值提供了有效途徑。提高產品價值的途徑有以下五種。（1）在提高產品功能的同時，降低產品成本，可大大提高產品價值。這是提高產品價值最理想的途徑。（2）在產品成本不變的條件下，通過提高產品的功能，達到提高產品價值的目的（3）在保持產品功能不變的前提下，通過降低產品壽命期成本，達到提高產品價值的目的。（4）產品功能有較大幅度提高，產品成本有較小幅度提高。（5）在產品功能略有下降、產品成本大幅度降低的情況下，也可以達到提高產品價值的目的。價值工程應用程序及方法（一）價值工程應用程序價值工程的應用程序見，其中，工作對象選擇、功能分析、功能評價等是關鍵內容（二）價值工程研究對象

30、選擇1、研究對象選擇原則在對價值工程的研究對象進行選擇時，應抓住主要矛盾。其原則是：優(yōu)先考慮對國計民生影響較大或對企業(yè)生產經營有重要影響的產品或項目；優(yōu)先考慮在改善價值上有較大潛力，可取得較大經濟效益的產品或項目。具體可從以下四個方面優(yōu)先考慮。（1）設計方面。結構復雜、技術落后、零部件多、工藝性差的產品，體積大、質量大、材料貴、性能差的產品。（2）生產方面。產量多、批量大的產品，原材料消耗大的產品，次品率高、廢品率高的產品。（3）成本方面。成本高、利潤低、經濟效益差的產品。（4）銷售方面。市場競爭激烈、處于衰退期的產品總之，選擇價值工程研究的對象，要根據企業(yè)的具體情況全面、周密地考慮社會環(huán)境因

31、素，以便正確地選擇價值分析對象，取得顯著的分析效果。2、研究對象選擇方法常用選擇方法有百分比法、價值指數(shù)法和ABC分析法。（1）百分比法。通過分析產品的兩個或兩個以上經濟指標（百分比）來確定價值工程研究對象。優(yōu)點是當可選擇的對象數(shù)目不多時，具有較強的針對性和有效性；缺點是不夠系統(tǒng)和全面。有時為了更全面、更綜合地選擇對象，百分比法可與經驗分析法結合使用。（三）功能分析與評價1、功能分類為了明確功能定義，根據功能的不同特性，可將功能分為以下幾類。（1）按重要程度不同，產品功能可分為基本功能和輔助功能?；竟δ軐崿F(xiàn)產品使用目的起著必不可少的作用，輔助功能是為實現(xiàn)基本功能而附加的功能。（2）按功能性

32、質不同，產品功能可分為使用功能和品位功能。使用功能是指產品所具有的與技術經濟用途直接有關的功能；品位功能是指與產品使用者的精神感覺、主觀意識有關的功能，如貴重功能、美學功能、外觀功能、欣賞功能等。（3）按用戶需求不同，產品功能可分為必要功能和非必要功能。必要功能是指為滿足使用者需求而必須具備的功能，非必要功能是產品所具有的、與滿足使用者需求無關的功能。產品功能定義要抓住問題的本質，主要從產品名稱、物理特征、功能名稱、功能特性四個維度來定位產品功能。2、功能整理一般來說，在產品及其零部件的功能之間，存在著上下關系或并列關系。上下關系是指一個功能系統(tǒng)中某些功能之間存在目的與手段的關系，即上位功能與

33、下位功能的關系；并列關系是指在較復雜的功能系統(tǒng)中，為了實現(xiàn)同一目的功能，需要同時具備兩個及以上的手段功能。3、功能評價功能評價是指對組成對象的零部件在功能系統(tǒng)中的重要程度進行定量估計。功能評價方法有強制確定法、04評分法、直接評分法、倍比法等。4、方案創(chuàng)造及評價（1）方案創(chuàng)造。方案創(chuàng)造是指從提高對象功能價值的角度出發(fā)，在正確的功能分析和評價的基礎上，針對應改進的具體目標，通過創(chuàng)造性的思維活動，提出能夠可靠地實現(xiàn)必要功能的新方案。從價值工程實踐的角度來看，方案創(chuàng)造是決定價值工程成敗的關鍵。方案創(chuàng)造可采用的方法有頭腦風暴（brainStOrming，BS）法、哥頓（GOrden）法、德爾菲（Del

34、phi）法、專家檢查法等。（2）方案評價。在方案創(chuàng)造階段提出的設想和方案是多種多樣的，能否付諸實施，就必須對各個方案的優(yōu)缺點和可行性進行分析、比較、論證和評價，并在評價過程中進一步完善有希望的方案。方案評價包括概略評價和詳細評價兩個階段。其評價內容都包括技術評價、經濟評價、社會評價以及在三者基礎上進行的綜合評價。工程項目構思策劃與實施策劃（一）工程項目構思策劃工程項目構思策劃是指在工程項目投資決策階段進行的總體性策劃活動，通過確立項目目標、定義項目功能、估算項目投資和建設周期、開展技術經濟論證，以確保整個項目建立在可靠、堅實、優(yōu)化的基礎之上。1、工程項目構思策劃來源工程項目構思策劃不是憑空臆想

35、，而是以經濟和社會發(fā)展為前提，以市場需求和社會需求為依據。一般情況下，經營性投資項目構思策劃多起始于市場需求，非經營性投資項目構思策劃多起始于社會需求。對項目需求的深入研究，是工程項目構思策劃成功的重要保障。由于建設工程壽命期較長，準確地預測其需求以滿足建設工程全壽命期需要是較為困難的。工程項目需求取決于對工程建設投資過程及結果產生重要影響的項目利益相關者，因此，工程項目構思策劃必須識別項目利益相關者，確定并管理其需求和期望，以獲得項目的成功。工程項目需求可分為明確需求和隱含需求。明確需求是用法律條文或者合同文件等明確表示的需求。隱含需求一般又可分為兩種：一種是約定俗成的慣例或由交易習慣確定的

36、需求另一種是需要通過一系列方法研究分析得出的需求。此外，工程項目需求還可分為現(xiàn)實需求和戰(zhàn)略需求。前者源于既有工程項目不能滿足人們的使用需要，后者源于經濟社會戰(zhàn)略發(fā)展需要，這類需求往往是隱含需求。如京滬高速鐵路工程項目，在項目建設初期曾因票價過高等原因面臨各種質疑；但在建成運行一段時間后，由于其在重塑經濟格局、改變時空觀念、提高出行效率等方面發(fā)揮出重要作用而逐步被認可，從而成為國內經濟效益最好的高鐵線路。這是供給側結構性改革的成功案例，供給使隱含需求顯性化，貫徹落實了戰(zhàn)略規(guī)劃意圖。同樣，在進行城鄉(xiāng)基礎設施項目構思策劃時，應充分考慮未來發(fā)展戰(zhàn)略需求，預留足夠的發(fā)展空間。2、工程項目構思策劃內容工程

37、項目構思策劃應以法律、法規(guī)和有關政策方針為依據，結合實際建設條件和地區(qū)經濟社會環(huán)境進行。如果已確定在特定地點建設，還必須與地區(qū)或城市規(guī)劃要求相適應。工程項目構想策劃主要包括以下四項內容。（1）工程項目定義和定位。工程項目構思策劃的首要任務是根據建設意圖進行工程項目定義和定位。工程項目定義是指明確界定工程項目的性質、用途和基本內容。如要解決京滬兩地交通問題，緩解交通壓力，首先需明確修建高速公路、高速鐵路還是增建機場，或者是同時采用多種形式。工程項目定義為接下來的工程項目構思策劃指明方向，明確工程項目建設目的、宗旨和指導思想。.工程項目定位是指根據市場需求，綜合考慮投資能力和最有利的投資方案，決定

38、工程建設規(guī)模、建設水準，分析確定工程項目在社會經濟發(fā)展中的地位、作用和影響力，并進行工程項目定位依據及必要性和可能性分析。（2）工程項目系統(tǒng)構成。在工程項目定義和定位明確的前提下，提出工程項目系統(tǒng)框架描述系統(tǒng)總體功能，確定系統(tǒng)內部各單項工程、單位工程的構成和相互聯(lián)系，明確內部系統(tǒng)與外部系統(tǒng)協(xié)作和配套的策劃思路，并進行方案的可行性分析。通過策劃工程項目系統(tǒng)構成，使工程項目基本設想變?yōu)榫唧w而明確的建設內容和要求。（3）工程項目目標系統(tǒng)。充分考慮并權衡工程項目利益相關者對工程項目的期望和需求，論證分析工程建設質量標準、投資估算、建設工期，確定工程項目質量、投資和進度總目標。工程項目目標系統(tǒng)的策劃，是

39、工程建設實施過程動態(tài)控制的前提。通常情況下，工程項目質量、投資和進度三大目標之間存在相互制約的關系，要同時達到“質量高、投資省、工期短”往往是不現(xiàn)實的。因此，只能是首先做到工程項目投資與質量的協(xié)調平衡，即在一定投資限額下，尋求達到滿足使用功能要求的最佳質量規(guī)格和檔次；其次再通過項目實施策劃，尋求節(jié)省工程建設投資和縮短建設周期的途徑和措施，以實現(xiàn)工程項目三大目標的最佳匹配。（4）其他構思策劃。與工程項目有關的重要環(huán)節(jié)策劃，均可列入工程項目構思策劃范疇。（二）工程項目實施策劃工程項目實施策劃是指將體現(xiàn)建設意圖的工程項目構思，變成有實現(xiàn)可能性和可操作性的行動方案，提出帶有謀略性和指導性設想的過程。當

40、然，這里的工程項目實施策劃仍然是指在工程項目投資決策階段站在業(yè)主方角度的前期策劃。事實上，在工程建設全過程中，工程項目參建各方都有其相應策劃。1、工程項目組織策劃對于政府投資的經營性項目，需要實行項目法人責任制，應按中華人民共和國公司法的要求組建項目法人。對于政府投資的非經營性項目，可以實行代建制，也可以采用其他實施方式，包括委托全過程工程咨詢或階段性專項咨詢。對于企業(yè)或私人投資項目，也需要設立專門機構負責工程建設實施。總之，從業(yè)主方角度，首先需要確定工程建設實施管理的組織架構、管理職能部門及其職責劃分，其次確定專業(yè)人員配備及管理職責、組織運行工作流程及規(guī)章制度，從而為工程建設順利實施提供組織

41、保障。2、工程項目融資策劃資金是工程建設實施的物質基礎。工程項目投資額大、建設周期長，資金的籌措和運用對工程項目成敗影響重大。建設資金來源渠道廣泛，各種融資方式有其不同的特點和風險因素。工程項目融資策劃是解決建設資金來源，控制資金使用成本，進而控制工程造價、降低工程風險所不可忽視的環(huán)節(jié)。工程項目融資策劃具有很強的政策性、技巧性和謀略性，它取決于工程項目性質和工程建設實施運作方式。競爭性項目、基礎性項目和公益性項目的融資有不同特點，只有通過策劃才能確定和選擇最佳融資方案。3、工程項目目標策劃工程項目只有具有明確的目的和要求、明確的建設任務量和時間界限、明確的項目系統(tǒng)構成和組織關系，才能進行有效的

42、項目目標控制。明確工程項目的質量、投資和進度目標是工程建設實施的基本前提，同時還要兼顧安全和環(huán)保目標。由于工程項目目標之間存在內在聯(lián)系和制約，因此首先需要在工程建設條件和經濟社會需求的基礎上分析論證工程項目目標間的相互關系，力求使工程項目目標之間實現(xiàn)最佳匹配。在此基礎上，根據工程項目組成、組織模式、實施過程、建設進度等，分解工程項目質量、投資和進度總目標，形成從總目標到子目標、再到分目標的工程項目目標體系，并分析影響工程項目目標實現(xiàn)的風險因素。4、工程項目實施過程策劃工程項目實施過程策劃是對工程項目實施的任務分解和組織工作策劃，包括工程發(fā)承包模式選擇，如采用設計、施工分別發(fā)包模式還是工程總承包

43、模式。工程招標及合同管理策劃，如標段劃分、招標方式選擇、招標方案制定、合同計價方式及合同文本選擇等。工程項目目標實現(xiàn)風險因素識別、項目目標控制方案及應急預案制定等。工程項目信息管理平臺及協(xié)同工作方案制定等。工程項目實施過程策劃應視工程項目系統(tǒng)規(guī)模和復雜程度，分層次、分階段地展開，是一個從總體輪廓性概略策劃到局部實施性詳細策劃逐步深化的過程。5、工程項目運營策劃工程項目運營策劃是指對工程項目建設完成后項目運營方式、運營管理組織和項目經營機制的策劃。對于經營性項目，同樣需要在項目投資決策階段進行運營策劃，包括確立項目運營管理組織方案、初步擬訂人員需求計劃等。房地產開發(fā)項目前期策劃房地產開發(fā)項目前期

44、策劃是指在獲得房地產開發(fā)項目用地后，圍繞房地產開發(fā)項目的預期目標，通過全面分析市場前景和項目開發(fā)影響因素，將項目開發(fā)建設意圖轉化為目標具體、功能明確、定位準確、策略恰當?shù)膶嵤┓桨傅南到y(tǒng)過程。房地產項目前期策劃以明晰的項目預期目標為基本約束條件，通過準確的客戶定位、項目定位和產品定位，對項目進行整體策劃，為項目實際運行提供依據。（一）前期策劃的主要任務和基本原則1、主要任務房地產開發(fā)項目前期策劃的主要任務是解決開發(fā)項目“為誰建”“建什么”“能否建?“怎么建”等關鍵問題。（1）“為誰建”是解決項目客戶定位問題。即通過市場分析，選擇目標市場和目標客戶準確的客戶定位是實現(xiàn)預期目標的基礎。只有明確了目標

45、客戶群體，才能根據客戶需求和行為特征進行規(guī)劃設計和營銷策劃。（2）“建什么”是解決項目定位和產品定位問題。即根據目標客戶的需求特征和項目自身特點，確定項目主題、產品基調、物業(yè)類型、規(guī)劃設計要求、戶型配比結構、設備規(guī)格等級、材料品種檔次等。解決“建什么”的問題，是前期策劃的關鍵任務，也是項目差異化的實現(xiàn)途徑。項目定位和產品定位準確與否，會直接影響到目標客戶對項目的認可度和接受度。（3）“能否建”是對項目可行性的評價。即從企業(yè)角度對項目的技術可行性、經濟合理性和市場風險性進行分析評價，從而判斷自身是否有能力承擔與客戶定位、項目定位和產品定位相吻合的項目，項目運行能否達到預期目標。（4）“怎么建”是

46、解決項目總體運行問題。即對項目建設周期、建設階段、項目節(jié)點、工程進度、現(xiàn)金流量、經營方式、營銷策略等進行總體設計。2、基本原則房地產開發(fā)項目前期策劃應遵循下列四項原則（1）約束性原則。房地產開發(fā)必須以項目用地規(guī)劃指標和相關法律準則、社會道德規(guī)范及企業(yè)自身限制為約束條件，尤其是項目定位和產品定位應在規(guī)劃指標允許范圍內進行。（2）差異性原則。差異性是項目市場競爭力的關鍵，需要在競爭激烈且同質化較為普遍的房地產市場，策劃出滿足特定消費者需求的房地產產品，塑造出有價值的產品差異性。這些差異性主要體現(xiàn)在區(qū)位價值、項目組合、產品功能、經營方式及物業(yè)服務等方面。（3）系統(tǒng)性原則。每一個房地產開發(fā)項目都不是孤

47、立的，必須納入房地產開發(fā)企業(yè)總體層面、區(qū)域市場層面來考慮，保持特定開發(fā)項目與房地產開發(fā)企業(yè)總體目標、發(fā)展階段、產品線豐富度協(xié)調一致。同時，特定項目與房地產開發(fā)企業(yè)在該區(qū)域內的其他開發(fā)項目共同形成市場供給并存在一定競爭關系，必須考慮特定項目與其他項目之間的關系，形成互補或促進關系。（4）預測性原則。房地產開發(fā)項目建設周期和經營周期比較長，因此，必須對經營期內房地產市場發(fā)展趨勢進行預測，依照預測結果進行前期策劃。預測的準確度越高，前期策劃效果就會越好。（二）前期策劃的主要工作內容房地產開發(fā)項目前期策劃的主要內容可概括為環(huán)境分析、市場定位、運行建議和經濟評價四部分（1）環(huán)境分析。環(huán)境分析是房地產開發(fā)

48、項目前期策劃的基石。進行環(huán)境分析時，要從不同層面、不同角度分析影響房地產開發(fā)項目建設和運營的各種因素、現(xiàn)狀及變化趨勢，并對運營期變動情況進行預測。（2）市場定位。市場定位是房地產開發(fā)項目前期策劃的核心。房地產開發(fā)項目的市場定位是在分析和預測區(qū)域內房地產市場發(fā)展趨勢和市場狀況動態(tài)變化的基礎上，對房地產開發(fā)項目的市場價值取向進行系統(tǒng)分析和設計的過程，包括客戶定位、項目定位和產品定位。（3）運行建議。運行建議是指項目前期策劃的操作設計。房地產開發(fā)項目的運行是一個多部門、多環(huán)節(jié)的復雜過程，對項目運行過程中主要環(huán)節(jié)和關鍵節(jié)點的把握至關重要，運行建議要針對這些主要環(huán)節(jié)和關鍵節(jié)點提出操作方案。4）經濟評價。

49、經濟評價是指項目前期策劃中的財務分析，包括測算評價項目的盈利能力和清償能力是否能達到目標要求；分析項目的不確定性以評價企業(yè)對項目風險的承受能力等。（三）房地產開發(fā)項目環(huán)境分析與市場研判內外部環(huán)境分析是房地產開發(fā)項目前期策劃的前提和基礎，只有在對政策、技術、用地、市場、開發(fā)企業(yè)等方面進行分析的基礎上，才能對房地產市場未來發(fā)展走勢作出判斷。1、政策分析首先，應分析相關政策對房地產項目開發(fā)的影響，如對別墅項目用地的限制政策、房地產金融政策、房地產稅收政策等；其次，應分析項目所在地經濟發(fā)展、城市規(guī)劃、城市形象等相關政策或戰(zhàn)略。這些政策因素對房地產市場前景、需求量、需求類型、項目定位、產品定位、企業(yè)盈利

50、等都會產生較大影響。2、技術分析主要分析有關建筑材料、設施設備、施工技術等方面因素對房地產開發(fā)項目方案的實現(xiàn)程度、成本等方面的影響。3、用地分析（1）城市層面上的宏觀用地分析。其主要分析項目所在區(qū)域在整個城市結構中所承擔的功能。要研究區(qū)域功能特征，如是否是產業(yè)開發(fā)區(qū)、高教區(qū)、中心商務區(qū)（CBD）、政府行政區(qū)等；區(qū)域認可度，即在消費者印象中的區(qū)域形象和特征；區(qū)域發(fā)展趨勢，如棚戶區(qū)改造后成為中高檔住宅的潛在區(qū)域，廢舊工業(yè)區(qū)轉變?yōu)樾滦臀幕囆g區(qū)等。（2）區(qū)域層面上的中觀用地分析。其主要分析區(qū)域交通條件、周邊環(huán)境條件和配套條件。區(qū)域交通條件主要以可達性、交通工具、時間和空間距離等為評價要素。周邊環(huán)境條

51、件主要是指周邊地塊功能、附近重要公共建筑、周邊景觀環(huán)境等。配套條件包括教育、商業(yè)、醫(yī)療等配套設施。（3）地塊層面上的微觀用地分析。其主要分析地塊規(guī)劃條件、地塊現(xiàn)狀條件、地塊開發(fā)條件和地塊交通等方面。地塊規(guī)劃條件主要包括用地性質、占地面積、規(guī)劃建筑面積、容積率、紅線位置、綠化率等條件，地塊規(guī)劃條件是項目開發(fā)不可逾越的硬約束。地塊現(xiàn)狀條件是指項目用地上現(xiàn)有建筑物狀況及景觀條件，現(xiàn)有建筑物狀況包括保留建筑、構筑、保留物等。地塊開發(fā)條件包括土地四至、高差、邊界、地質土層等。地塊交通包括項目所在地內外部交通外部交通可從出入口位置等方面進行考察，內部交通是對項目用地范圍內交通網絡條件的分析和初步設想。4、

52、市場分析（1）市場分析是房地產開發(fā)項目環(huán)境分析中至關重要的內容，對客戶定位、項目定位和產品定位是否恰當有著重大影響宏觀層次的市場分析。首先是宏觀經濟指標分析，包括GDP、人均GDP、人均可支配收入、固定資產投資、消費性支出、儲蓄存款、國家或地區(qū)產業(yè)布局等，分析這些因素變化對房地產市場的影響。其次聚焦到房地產市場，考察國家或地區(qū)房地產投資額、供應量、銷售面積銷售周期、存貨量、土地開發(fā)面積、項目所屬類別、房地產均價等指標現(xiàn)狀，以及在開發(fā)經營期內的變動趨勢等。（2）中觀層次的市場分析。中觀層次的市場分析即區(qū)域市場分析，這種區(qū)域是指從消費者角度認知的、與待策劃地塊處于同一市場范圍的地理區(qū)域。這種區(qū)域市

53、場的劃分可與行政區(qū)劃重疊，也可跨越行政區(qū)域界限。大型、特大型和超大型城市可能被劃分為多個區(qū)域市場些城市邊緣區(qū)域可能與周邊其他城市區(qū)域相互融合。區(qū)域市場分析包括該區(qū)域房地產商品的供求分析、競爭分析和客戶分析等。（3）微觀層次的市場分析。微觀層次的市場分析是指本項目與競爭項目的對比分析。要找出與本項目構成直接或間接競爭關系的項目，通過對比分析，發(fā)現(xiàn)競爭空白點，同時對本項目的優(yōu)劣勢有清醒的認識，在此基礎上尋求項目差異點，揚長避短。5、開發(fā)企業(yè)分析前期策劃需要對房地產開發(fā)企業(yè)的主客觀條件進行分析。房地產開發(fā)企業(yè)的主觀條件包括項目開發(fā)目標（利潤額、利潤率、投資回報期等）、公司運作目標（戰(zhàn)略實現(xiàn)、業(yè)務平衡

54、、市.場開拓等）及企業(yè)領導人的意圖，客觀條件包括企業(yè)籌資能力、研發(fā)能力、營銷能力、專業(yè)程度等。在全面分析房地產開發(fā)項目內外部環(huán)境的基礎上，要對開發(fā)期內房地產市場發(fā)展進行研判，主要包括：一是房地產市場走勢研判，即對建設經營期內區(qū)域房地產市場總體發(fā)展趨勢、市場環(huán)境、市場特征等進行研判；二是房地產市場需求研判，重點是對潛在的有效需求進行分析和預測；三是房地產市場供給研判，預測項目建設經營期內區(qū)域房地產市場所能提供的房地產商品最大量，同類競爭產品的數(shù)量、成本、競爭力等；四是房地產市場價格研判，重點在于項目所在區(qū)域競爭產品租售價格的變動趨勢。（四）房地產開發(fā)項目市場定位1、客戶定位房地產開發(fā)項目客戶定位

55、是指通過市場細分，對房地產商品各消費群體的階層、環(huán)境、文化背景、喜好偏向和生活方式等進行比較分析，結合房地產開發(fā)項目的目標和特點，最終確定房地產開發(fā)項目目標客戶群體的過程。（1）市場細分。房地產市場細分就是以房地產需求者消費需求的某些特征或變量為依據，對具有不同需求的房地產消費群體進行區(qū)分的過程。細分后所形成的具有相同需求特征的消費群體被稱為細分市場。住宅市場細分的依據主要有地理因素、人口因素、心理因素和行為因素等。在細分非住宅市場時，地理、收入、購買動機、效用追求等因素同樣可作為細分標準。除此之外，非住宅市場細分的主要依據還包括最終消費者和消費者規(guī)模等因素。（2）目標市場選擇。房地產開發(fā)項目

56、的目標市場是指房地產開發(fā)項目所要服務的市場，即房地產開發(fā)項目的服務對象。開發(fā)項目選定的目標市場必須滿足以下條件。1）目標市場應有足夠的需求量?！白銐颉笔侵冈擁椖克M入的目標市場需求量能夠滿足企業(yè)或開發(fā)項目預期目標尤其是盈利性目標要求；“需求量”既指現(xiàn)實有效需求，也包括開發(fā)期內潛在有效需求。2）目標市場必須是企業(yè)有能力進入的。在房地產市場中，有足夠需求量的細分市場很多，但房地產開發(fā)企業(yè)受資金實力、研發(fā)能力、管理水平、市場競爭能力等自身條件限制，不一定有能力滿足所有需求量足夠的細分市場需求，因此，必須結合自身能力、資源、優(yōu)勢等條件選擇部分細分市場作為目標市場。（3）目標客戶選定。市場細分只是初步為

57、目標客戶的選定明確了方向，要準確地鎖定目標客戶，就需要在選定目標市場的基礎上再行細分，確定具體開發(fā)項目的消費群體，即目標客戶。在選定的目標市場中，雖然消費者對房地產的價值取向具有很大程度的一致性，但是對房地產的效用排序并不相同。通過對目標市場中不同消費群體對房地產效用取向的分析，選定目標市場中的某類或某幾類消費者作為房地產開發(fā)項目的服務對象，這就是目標客戶選定。（4）目標客戶特征分析。在選定目標客戶后，要進一步分析目標客戶的基本特征。因為目標客戶的基本特征是影響需求傾向和需求偏好的重要因素，對目標客戶基本特征的分析要與物業(yè)類型相結合。房地產開發(fā)項目目標客戶特征要素包括區(qū)域特征、家庭結構、職業(yè)與

58、社會階層、年齡構成、收入構成、置業(yè)次數(shù)、置業(yè)需求等。2、項目定位房地產開發(fā)項目定位是指針對目標客戶的需求特征，整體謀劃開發(fā)項目的開發(fā)戰(zhàn)略，設計選擇其概念性規(guī)劃的過程。（1）項目開發(fā)戰(zhàn)略選擇。項目開發(fā)戰(zhàn)略是房地產開發(fā)企業(yè)根據企業(yè)發(fā)展目標，針對目標客戶的需求特征，通過對企業(yè)自身狀況和房地產開發(fā)項目案件的分析，確定項目開發(fā)的總體思路。1）SWOT分析。這是一種通過綜合分析和系統(tǒng)評價企業(yè)內外部環(huán)境，從而選擇最佳經營戰(zhàn)略的方法。其中，S代表企業(yè)內部資源和能力的優(yōu)勢（Strength）W代表企業(yè)內部資源和能力的劣勢（WeakneSS）0代表企業(yè)外部環(huán)境中的機會（OppOrtunity）T代表企業(yè)外部環(huán)境中

59、的威脅（threat）根據房地產開發(fā)項目環(huán)境分析成果，可以構建SWOT分析矩陣進行系統(tǒng)分析。2）項目開發(fā)戰(zhàn)略。基于SWOT分析，可供房地產開發(fā)項目選擇的戰(zhàn)略有以下四種。SO戰(zhàn)略。SO戰(zhàn)略是指依靠房地產開發(fā)企業(yè)及項目的內部優(yōu)勢，充分利用外部機會的發(fā)展型戰(zhàn)略。當房地產開發(fā)項目有顯著的資源和能力優(yōu)勢，同時市場有發(fā)展機會時，可選擇此戰(zhàn)略。WO戰(zhàn)略。WO戰(zhàn)略是指利用外部機會改進企業(yè)或開發(fā)項目內部劣勢的扭轉型戰(zhàn)略。當房地產開發(fā)企業(yè)或項目存在短板，但外部機會很好時，可以采用這種戰(zhàn)略，抓住機遇，扭轉劣勢。ST戰(zhàn)略。ST戰(zhàn)略是指充分利用企業(yè)或項目的內部優(yōu)勢，避開有較大威脅的開發(fā)領域的多元化戰(zhàn)略。當房地產開發(fā)企業(yè)

60、能力強，同時比較靈活時，可采用此戰(zhàn)略。WT戰(zhàn)略。WT戰(zhàn)略是指以退為進的戰(zhàn)略。當房地產開發(fā)項目受到外部市場環(huán)境的威脅且內部狀況又不佳時，可以考慮采用此戰(zhàn)略。（2）項目主題創(chuàng)意。房地產開發(fā)項目主題創(chuàng)意是指根據項目及其所在地區(qū)特征，確定項目特有的、顯著區(qū)別于競爭對手的、能進行概念化描述、能通過宣傳推廣活動被目標客戶接受且產生共鳴的項目特質。主題創(chuàng)意確定了開發(fā)項目最顯著的特征，能夠凸顯項目個性，避免項目同質化。房地產開發(fā)項目主題創(chuàng)意應滿足以下要求：要易于展示和傳播，能夠讓客戶感知到，并可以在信息渠道中展示和傳播；要凸顯開發(fā)項目的內在品質，否則會引起客戶反感或者被認為是欺騙；要與目標客戶的需求特征相吻合