商業(yè)綜合體活動(dòng)方案

1、商業(yè)綜合體活動(dòng)方案（多篇）初識(shí)商業(yè)綜合體當(dāng)翻開(kāi)商業(yè)綜合體有關(guān)書(shū)籍，給我的第一反應(yīng)是：商業(yè)綜合體是 體量大、高、美觀、華麗、個(gè)性的一個(gè)建筑組合體。通過(guò)相關(guān)資料的 學(xué)習(xí)我得出了商業(yè)綜合體的定義：所謂“商業(yè)綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、 餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在 各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多 功能、高效率的綜合體。我第一反應(yīng)看到的只是表面，其實(shí)商業(yè)綜合體它包含的東西是非 常多的，應(yīng)該說(shuō)包括了我們生活的方方面面。它包括經(jīng)濟(jì)、信息、服 務(wù)等方方面面的內(nèi)容，是集金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、行政和居住等 于一體的綜合體。它為

2、我們提供的是高度綜合、高效率、大容量的服 務(wù)內(nèi)容。他的存在是一個(gè)城市成長(zhǎng)的標(biāo)志。一個(gè)成功的商業(yè)綜合體它一定要具備合理的交通流線，個(gè)性美觀 的建筑主體（包括裙房和塔樓），優(yōu)美舒適的外部空間，內(nèi)部空間各 個(gè)功能分區(qū)的有機(jī)組合更是吸引顧客消費(fèi)的主要方法。隨著樓層的提 高，其價(jià)值也隨著降低，如何提高整個(gè)綜合體的商業(yè)價(jià)值，都需要進(jìn) 行合理的功能布局，以爭(zhēng)取商業(yè)價(jià)值最大化。如何才能做出一個(gè)成功的商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)？我們必須把所講 的那些具備條件細(xì)化研究并構(gòu)思在圖紙上。在我學(xué)習(xí)過(guò)程中如下：一、項(xiàng)目用地的分析首先我們得了解設(shè)計(jì)用地的現(xiàn)狀，周邊地塊的建設(shè)情況以及周邊 地塊的交通情況，樣在設(shè)計(jì)中就可以結(jié)合周邊的環(huán)境

3、合理布局（例如： 在地塊東部有景觀區(qū)，我們?cè)谠O(shè)計(jì)可充分利用該優(yōu)勢(shì)設(shè)計(jì)建筑內(nèi)部的 景觀線。），合理利用項(xiàng)目可利用的交通，將設(shè)計(jì)的交通流線和周邊的 交通環(huán)境聯(lián)系起來(lái)，形成一個(gè)整體。二、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)1、規(guī)劃總平面設(shè)計(jì)。結(jié)合人流、車流方向等因素合理布局地塊，使 之和周邊環(huán)境相融合。2、交通流線的布局。有平面和立體式兩種方式。兩種方式有機(jī)的結(jié) 合，將形成運(yùn)行暢通的交通流線。平面主要采取人車分流方式為主，其優(yōu)點(diǎn)是流線清晰，交通干擾 相對(duì)較少，安全通行性更好，但流線較長(zhǎng)，為了保證人流的方便而不 利于車流的通行。立體式交通將人流車流分配在不同的空間高度，大幅度減少了不 同交通之間的干擾，提高了空間利用效率和地

4、面交通壓力。地下車庫(kù)出入口、消防車道也應(yīng)與人流不產(chǎn)生干擾，貨流應(yīng)設(shè)在 偏僻的地塊，減少對(duì)商業(yè)綜合體整體美觀的影響。3、整體功能布局。在功能配置上做到裙房商場(chǎng)一體化布置，達(dá)到商 業(yè)聚集效應(yīng)，通過(guò)空間整合及業(yè)態(tài)的功能布局發(fā)揮最大的商業(yè)價(jià)值。分析項(xiàng)目基地周邊的地塊的建設(shè)情況和交通情況，得出項(xiàng)目可利 用的交通要素，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行總平面設(shè)計(jì)和交通流線組織分析，區(qū) 分辦公、公寓、住宅、商場(chǎng)等功能實(shí)體并組織流線和入口，力圖通過(guò) 合理的總圖布局和流線組織把握好該商業(yè)綜合體的復(fù)雜性。然后在市 場(chǎng)定位和項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上進(jìn)行商場(chǎng)功能與業(yè)態(tài)布局，最后進(jìn)行 總體功能分區(qū)和平面布局。商業(yè)空間的優(yōu)化設(shè)計(jì)1、商業(yè)功能組合

5、優(yōu)化設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)之前，我們必須清楚商業(yè)綜合體 內(nèi)部適合集合哪些功能，共功能的比例為多少。以把購(gòu)物作為主要功 能，餐飲娛樂(lè)為輔助功能，在進(jìn)行功能組合優(yōu)化時(shí)我們考慮以下因素：（1）注意規(guī)劃餐飲（即時(shí)性消費(fèi)）、休閑娛樂(lè)（體驗(yàn)性消費(fèi)）功 能。（2）按顧客對(duì)象進(jìn)行樓層功能布局，讓體驗(yàn)式消費(fèi)在各種零售 業(yè)態(tài)中完成，同時(shí)，休閑、娛樂(lè)、餐飲中也要加入零售的元素，使業(yè) 態(tài)變得越來(lái)越疊合在一起。（3）讓商場(chǎng)的環(huán)境娛樂(lè)、即興娛樂(lè)、活動(dòng)組織、各種展示、演 出、聚集會(huì)等功能成為氛圍營(yíng)造的點(diǎn)睛之筆。這樣就要求建筑的公共 活動(dòng)空間的節(jié)點(diǎn)如中庭等設(shè)計(jì)需要綜合考慮。2、商業(yè)動(dòng)線的優(yōu)化設(shè)計(jì)?？傮w考慮商業(yè)的業(yè)態(tài)平衡，使通過(guò)所有店

6、鋪的人流量通行達(dá)到最大值。商業(yè)動(dòng)線是指以人流引導(dǎo)為重點(diǎn)目標(biāo)，通過(guò)動(dòng)線的組織引導(dǎo)消費(fèi) 者從一個(gè)購(gòu)物點(diǎn)至另一個(gè)購(gòu)物點(diǎn)。商業(yè)動(dòng)線分為外部動(dòng)線和內(nèi)部動(dòng)線。（1）、外部動(dòng)線的優(yōu)化設(shè)計(jì)。考慮與外部環(huán)境（周邊商業(yè)、居住 區(qū)等）的對(duì)接，加強(qiáng)其可達(dá)性，是消費(fèi)者可以便捷的進(jìn)入商業(yè)綜合體。 同時(shí)考慮大量自駕車人流的引入方式，合理布置停車場(chǎng)。（2）、內(nèi)部動(dòng)線的優(yōu)化設(shè)計(jì)。主要考慮室內(nèi)公共交通空間和商業(yè) 布局問(wèn)題，通過(guò)合理的交通組織和商業(yè)布局提高顧客的停留率和對(duì)商 品的注視率，從而提升商品的銷售率。內(nèi)部水平動(dòng)線的優(yōu)化設(shè)計(jì)。盡量不使任何一個(gè)店鋪處于顧客的盲 點(diǎn)位置，盡量避免出現(xiàn)次級(jí)通道，最大化顧客的視線通達(dá)性，使同一 層的

7、各個(gè)店鋪空間都能得到充分展示。垂直動(dòng)線的優(yōu)化設(shè)計(jì)?？蓪⒛康男暂^強(qiáng)的核心店鋪、旗艦店或餐 飲娛樂(lè)中心（如主題餐廳、快餐廣場(chǎng)、影院、歌城）設(shè)于較高樓層， 從而最大程度地吸引垂直向人流，將人流向商業(yè)價(jià)值較低的樓層吸引， 從而提升商場(chǎng)的整體價(jià)值。3、商業(yè)空間的優(yōu)化設(shè)計(jì)（也稱商業(yè)節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)）。商業(yè)節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)主要是指位于商業(yè)動(dòng)線的重點(diǎn)部位的設(shè)計(jì)。因?yàn)楣?jié) 點(diǎn)能聚散人流、提升商業(yè)價(jià)值、提供信息交流以及活躍商業(yè)氣氛等作 用，因此，通過(guò)節(jié)點(diǎn)的設(shè)計(jì)，強(qiáng)化內(nèi)部空間的視線可達(dá)性、方向性和 可識(shí)別性，引導(dǎo)購(gòu)物人流，創(chuàng)造別具特色的商業(yè)空間及藝術(shù)景觀。（1）、主入口的優(yōu)化設(shè)計(jì)。包括入口、人行天橋、廣場(chǎng)、安全疏 散口等的設(shè)計(jì)。它必

8、須具有明顯易辨別的特征，強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍和感召力和合適 的空間尺度（例如：出入口一般選擇在昭示感較強(qiáng)的城市界面上和靠 近公交車站、停車場(chǎng)，并以主力店鋪和特色店鋪組合而成）。（2）、中庭空間優(yōu)化設(shè)計(jì)。中庭既是人流交匯的樞紐，又是引導(dǎo) 顧客進(jìn)入購(gòu)物中心的活動(dòng)中心，可以設(shè)置供人休息和交往的空間，圍 繞中庭可以布置商店和營(yíng)業(yè)廳。設(shè)置垂直交通（自動(dòng)手扶梯），對(duì)底 層人流向上提升起到很大作用?？刹贾眯麄鳈谶M(jìn)行商業(yè)宣傳和信息發(fā) 布。（3）、休憩場(chǎng)所的優(yōu)化設(shè)計(jì)?？蓴[設(shè)凳子、椅子或利用花壇邊緣、 小構(gòu)筑物作為顧客休息的地方。為提高商業(yè)價(jià)值，可將休息場(chǎng)所設(shè)置 在較高樓層。（4）、天橋的優(yōu)化設(shè)計(jì)。設(shè)置連廊可使各區(qū)域連

9、通性更好，從而 提高各區(qū)域的商業(yè)價(jià)值。4、立面識(shí)別性優(yōu)化設(shè)計(jì)（1）、外立面的優(yōu)化設(shè)計(jì)。通常以暖色調(diào)為 主色調(diào)，材質(zhì)上會(huì)采用花崗石和玻璃幕墻相結(jié)合。（2）、主入口標(biāo)志性和可識(shí)別性設(shè)計(jì)。主入口是人流的聚集點(diǎn)， 設(shè)計(jì)有個(gè)性，可識(shí)別性的主入口立面，能夠在顧客心中留下記憶。（3）、色彩、燈光設(shè)計(jì)。一般采用白色、淡藍(lán)色、粉紅色、奶黃 色、淡紫色及灰色等做背景色，配以金、銀、黃、橙等鮮艷的顏色作 為點(diǎn)綴，突出商業(yè)主題。5、后勤功能的優(yōu)化設(shè)計(jì)（1）、停車場(chǎng)的優(yōu)化設(shè)計(jì)。停車場(chǎng)要滿足與 主要交通流線想通，使顧客直接、便捷的把車挺入車庫(kù)，車庫(kù)也應(yīng)與 商業(yè)區(qū)有直接的連接通道，讓顧客直接進(jìn)入商業(yè)區(qū)享受服務(wù)。（2）、卸貨

10、區(qū)的優(yōu)化設(shè)計(jì)。要滿足與人流步行、車行動(dòng)線分開(kāi)， 減少貨運(yùn)對(duì)整體商業(yè)環(huán)境的影響。還應(yīng)做到盡量少占用商業(yè)空間，以 免降低商業(yè)區(qū)的商業(yè)價(jià)值。商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)不單單只是建筑設(shè)計(jì)，它還要考慮做它的目的， 也就是最大化的實(shí)現(xiàn)他的商業(yè)價(jià)值。然而，上面那些內(nèi)容確切的說(shuō)只是學(xué)習(xí)筆記，當(dāng)然，我必須去了 解和學(xué)習(xí)。當(dāng)真正把設(shè)計(jì)交到我的頭上，看看這些筆記是不夠的。就 像老大說(shuō)的：你不親身去商業(yè)綜合體內(nèi)去看看，怎么知道他是什么樣 的？的確，現(xiàn)實(shí)中的東西他就是真實(shí)，它真的存在，可以看到，雖然看這些文字的時(shí)候會(huì)想出一些畫(huà)面，但他真的能實(shí)際操作嗎？平面布局該怎樣布局，交通流線該怎么引入，功能分區(qū)怎么整合 在一起，各個(gè)功能分區(qū)

11、又該怎么設(shè)計(jì)學(xué)習(xí)的東西很多，這些東西必 須從實(shí)際的方案中去學(xué)習(xí)、去借鑒。第2篇：商業(yè)綜合體供電規(guī)劃設(shè)計(jì)方案*商業(yè)綜合體供電規(guī)劃設(shè)計(jì)方案1項(xiàng)目概況：該項(xiàng)目位于提署路于湖路交口，基地面積約181畝，擬建建筑面 積約37萬(wàn)血，其中：住宅21.9萬(wàn)血，商業(yè)10.7萬(wàn)血，配套用房0.1 萬(wàn)血，地庫(kù)3.7萬(wàn)m2。當(dāng)涂恒生陽(yáng)光城集住宅、挑高小戶型住宅、 酒店式公寓、電影院、餐飲、大型購(gòu)物廣場(chǎng)、配套商業(yè)服務(wù)等功能為 一體的現(xiàn)代商業(yè)綜合體。2項(xiàng)目特點(diǎn)：商業(yè)綜合體具有定位的滯后性，業(yè)態(tài)的不確定性, 專業(yè)系統(tǒng)的復(fù)雜性等一系列因素。3編制依據(jù)現(xiàn)行主要標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范：供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范GB*2009高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范

12、GB*-1995（2021年版）10kV及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范GB*-94民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ16-2008商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ48-88當(dāng)涂縣居民住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目供配電設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（試行）相關(guān)專業(yè)提供的資料4負(fù)荷計(jì)算：4.1負(fù)荷等級(jí)4.1.1 一級(jí)負(fù)荷：1、十九層及以上居住類建筑的走道照明、值班照明、警衛(wèi)照明、障 礙照明用電，應(yīng)急照明、疏散標(biāo)志燈，主要業(yè)務(wù)和計(jì)算機(jī)系統(tǒng)用電（高 檔住宅監(jiān)視系統(tǒng)及綜合樓機(jī)要部分），安防系統(tǒng)用電，電話機(jī)房系統(tǒng)，電子信息設(shè)備機(jī)房用電，客梯用電、排污泵、消防用電（消防水泵、 消防電梯、排煙及正壓風(fēng)機(jī)、消防中心控制室變頻調(diào)速（恒壓供水） 生活水泵等。2、I類汽車庫(kù)、機(jī)

13、械停車設(shè)備以及采用升降梯作車輛疏散出口的升 降梯用電。3、建筑面積大于5000平米的人防工程。4、建筑面積大于*平方米的百貨商店、商場(chǎng)4.1.2二級(jí)負(fù)荷：1、十層至十八層居住類建筑的消防用電、客梯電梯、排污泵、變頻 調(diào)速恒壓供水生活泵、主要通道及樓梯間照明等。2、II、III類汽車庫(kù)。3、建筑面積小于或等于5000平米的人防工程。4、區(qū)域性的增壓泵房、智能化系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)中心等。5、建筑面積3000*平方米的百貨商店、商場(chǎng)其余為三類負(fù)荷。4.2負(fù)荷計(jì)算根據(jù)業(yè)主提供的相關(guān)資料：居民負(fù)荷（局管）：80m2及以下住戶914戶，標(biāo)配6kW/戶*914戶=5484kW,80m2以上住戶886戶，標(biāo)配8kW/戶

14、*886戶=7088kW,公寓*m2,標(biāo)配 0.08kW/m2*m2 = 3258kW,計(jì) 5484+7088+3258=*kW,負(fù)荷配置系數(shù)0.8,計(jì)算容量*0.8=*kVA。公共設(shè)施（含地下設(shè)施）（自管）：統(tǒng)計(jì)負(fù)荷1945kW,配置系數(shù)0.5,計(jì)算容量1945*0.5=973kVA。商業(yè)負(fù)荷：居民樓附屬商業(yè)（局管）：面積*m2：標(biāo)配 0.15kW/m2*m2=4212kW, 配置系數(shù)1.0,計(jì)算容量4212kVA商業(yè)綜合體（自管）：面積*m2,標(biāo)配0.10kW/m2*m2 = 6423kW，配置系數(shù) 0.8,計(jì)算容量 6423*0.8=5138kVA合計(jì)負(fù)荷：*+973+4212+5138

15、 = *kVA負(fù)荷計(jì)算，詳見(jiàn)附件1用電負(fù)荷統(tǒng)計(jì)表5供電電源及電壓等級(jí)擬采用10kV雙電源，2回路專線供電。6供電方式高、低壓供電方式均采用放射式供電。高壓供電系統(tǒng)圖，詳見(jiàn)附件3高壓供電系統(tǒng)圖7變配電方案7.1開(kāi)閉所擬設(shè)1個(gè)開(kāi)閉所，進(jìn)線2回，出線20回（備用2回）。開(kāi)閉所采用獨(dú)立房屋結(jié)構(gòu)，地上布置。7.2變電所擬設(shè)5個(gè)商住用電變電所（局管），提供居民樓及其附屬商鋪用 電。擬設(shè)3個(gè)商業(yè)用電變電所（自管），提供商業(yè)區(qū)用電。擬設(shè)2個(gè)公共用電變電所（自管），提供公共設(shè)施用電。變電所采用10kV雙電源進(jìn)線，低壓出線根據(jù)建筑電氣專業(yè)要求 配置。4#變電所與開(kāi)閉所合并布置，其他變電所采用附屬結(jié)構(gòu)，布置在 地下

16、車庫(kù)。變電所設(shè)置，詳見(jiàn)附件2電房負(fù)荷分配表變電所定位圖及供電區(qū)域，詳見(jiàn)附件4變電所定位圖及供電區(qū) 域圖8高壓系統(tǒng)接線方式及運(yùn)行方式開(kāi)閉所、變電所高低壓母線均采用單母線分段接線，設(shè)母聯(lián)開(kāi)關(guān)， 進(jìn)線柜開(kāi)關(guān)之間及與母聯(lián)柜開(kāi)關(guān)之間采用3取2閉鎖方式，防止并列 運(yùn)行。9保安應(yīng)急電源9.1根據(jù)建筑電氣設(shè)計(jì)要求，應(yīng)急電源可采用快速自動(dòng)啟動(dòng)的應(yīng)急柴 油發(fā)電機(jī)組或應(yīng)急電源裝置（EPS）,或兼而有之。9.2應(yīng)急電源和正常電源之間采取閉鎖措施防止并列運(yùn)行。10計(jì)量根據(jù)供電公司要求，居民用電、商鋪用電采用分戶計(jì)量。商場(chǎng)、 公共設(shè)施用電采用高壓進(jìn)線計(jì)量。11主要電氣設(shè)備選型變壓器選用干式變壓器。高壓開(kāi)關(guān)柜選用中置柜。低

17、壓開(kāi)關(guān)柜選用固定柜或抽屜柜。12控制、保護(hù)裝置及操作電源：高壓開(kāi)關(guān)柜的控制、保護(hù)裝置采用微機(jī)綜合測(cè)控裝置，安裝在高 壓開(kāi)關(guān)柜上。操作電源采用交直流一體屏供電（交流380/220V,直流 220/48V）。設(shè)監(jiān)控中心，對(duì)開(kāi)閉所、變電所實(shí)行集中監(jiān)控。13工程造價(jià)估算外部電纜線路（2回），約4km，約800萬(wàn)元（不含土建設(shè)施）。內(nèi)部電力設(shè)施：從門前高壓電纜分支箱起到電表箱（配電箱）止 的設(shè)計(jì)、設(shè)備、材料、安裝費(fèi)用，約2000萬(wàn)元14項(xiàng)目實(shí)施該項(xiàng)目計(jì)劃三期分實(shí)施：一期：開(kāi)閉所，2#變電所，1#公用變電所，8#變電所二期：3#-7#變電所，2#公用變電所三期：1#變電所（電氣）第3篇：商業(yè)綜合體考察心得

18、商業(yè)綜合體這次公司組織上?？疾煲恍?，最大的感觸就是，步行在外灘看到 最多的就是高聳氣派的商業(yè)綜合體。目前商業(yè)綜合體作為最流行、最 時(shí)尚的一種全業(yè)態(tài)整合的新地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，越來(lái)越被地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商青睞。 但是對(duì)于唐山而言，商業(yè)綜合體還是剛剛起步的，發(fā)展時(shí)間短，比住 宅的發(fā)展時(shí)間要短很多，所以對(duì)項(xiàng)目的位置、城市起到的作用、還有 本身項(xiàng)目操盤的公司要求非常高，發(fā)展過(guò)程中也會(huì)面臨很多問(wèn)題。可 理解為在功能和布局上強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的綜合性和可持續(xù)性，不同功能的商 業(yè)業(yè)態(tài)具有聚合效應(yīng)，能夠優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)形成一個(gè)初步范圍的經(jīng)濟(jì)生態(tài)圈。Hospsca豪布斯卡商業(yè)模式即我們所說(shuō)的城市商業(yè)綜合體包括 以下內(nèi)容：商務(wù)辦公、居?。ň频?、住

19、宅、居住公寓）、商業(yè)、文化娛 樂(lè)消費(fèi)、完善的交通通行系統(tǒng)。其中高檔寫(xiě)字樓可以提供穩(wěn)定的客流，星級(jí)酒店會(huì)吸引高端商務(wù) 人士，良好的商業(yè)形象將提供良好的商業(yè)形象，酒店和多種細(xì)化業(yè)態(tài) 劃分蘊(yùn)涵了各種范圍服務(wù)內(nèi)容互為補(bǔ)充，且為辦公和居住提供了完備 的配套設(shè)施、使得商業(yè)綜合體具有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。有以下幾點(diǎn) 需要注意：一、合理的交通組織是關(guān)鍵實(shí)際是我們所說(shuō)的動(dòng)線布置問(wèn)題1、城市交通與綜合體的交通關(guān)系：城市中人、車輛、貨物如何快速便捷的到達(dá)城市綜合體的問(wèn)題。一般商業(yè)綜合體體量和投資巨大，所以在規(guī)劃時(shí)交通必須很好考 慮的。2、綜合體區(qū)域內(nèi)場(chǎng)地交通關(guān)系：車流、人流、貨流在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)如何合理組織和調(diào)配，最重要的

20、 問(wèn)題是停車的問(wèn)題。沒(méi)有好的停車環(huán)境直接影響商業(yè)效果。3、綜合體建筑物內(nèi)交通關(guān)系：建筑物內(nèi)交通可分為垂直交通和水平交通，故分成水平人流和垂 直人流。水平人流：盡量保持較長(zhǎng)的留置時(shí)間，并有激發(fā)情趣的景點(diǎn)和適 當(dāng)?shù)男菹Ⅻc(diǎn)。垂直人流：及時(shí)將水平人流輸送到相應(yīng)樓層，考慮消防和突發(fā)事 件的影響。二、綜合體要有明確的主題這個(gè)主題不是簡(jiǎn)單而直白的類似“汽車公園”、“建材家居”之類的 主題，是類似“公園里的商業(yè)，商場(chǎng)的公園”或是“家庭購(gòu)物、娛樂(lè)中心” 這一類的主題，是能夠給消費(fèi)者帶來(lái)心里的愉悅，產(chǎn)生購(gòu)買和消費(fèi)欲 望的重要空間。三、外立面設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)時(shí)尚、現(xiàn)代的感覺(jué)。我認(rèn)為，關(guān)于綜合體的個(gè)性，除了強(qiáng)調(diào)以華麗、炫彩的

21、夜景效果 和獨(dú)到、搶眼的外立面示人外，更重要的是要挖掘項(xiàng)目的人為因素， 要充分的將地塊周邊環(huán)境和開(kāi)放商自身的特點(diǎn)，甚至所在的城市的某 種個(gè)性完全地融合在一起，以求得出關(guān)于綜合體的深刻內(nèi)涵；并對(duì)此 內(nèi)涵進(jìn)行客觀的深層建設(shè)，以充分體現(xiàn)人文關(guān)懷，營(yíng)造宜人的購(gòu)物環(huán) 境，使綜合體人氣日趨旺盛。四、業(yè)態(tài)要做全面一個(gè)完整的商業(yè)綜合體必須把常用的商業(yè)業(yè)態(tài)做全，只有做全業(yè) 態(tài)才具備滿足客戶和消費(fèi)者的各種需求的最大可能性。同時(shí)綜合體內(nèi) 部各種業(yè)態(tài)的比例可以較自由地調(diào)整，可以便捷地轉(zhuǎn)換其功能定位， 這是一個(gè)關(guān)鍵的問(wèn)題，需要在規(guī)劃中予以合理的解決。五、心得我認(rèn)為商業(yè)綜合體要做大、做強(qiáng)才會(huì)有出路，因?yàn)橹挥凶龅阶銐?大的

22、體量才有可能做出更豐富的業(yè)態(tài)來(lái)吸引更多的客流，才會(huì)具備日 后經(jīng)營(yíng)中進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整的可能以抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于咱們啤酒廠那塊 地，它明顯有做大、做強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)；啤酒廠地塊周邊的環(huán)境已經(jīng)成熟， 地塊區(qū)域內(nèi)有非常豐富的人口資源以及較高的購(gòu)買力，而類似本項(xiàng)目 的地塊資源在區(qū)域內(nèi)卻日漸稀缺，不可復(fù)制，所以我們可以以此為契 機(jī)，堅(jiān)持高起點(diǎn)、大成就，已承擔(dān)深遠(yuǎn)的社會(huì)責(zé)任為己任，效仿中糧 大悅城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等，做出自己的品牌，擴(kuò)大社會(huì)影響力，提升自己 的品牌價(jià)值。第4篇：商業(yè)綜合體調(diào)研報(bào)告商業(yè)綜合體調(diào)研報(bào)告()商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專委會(huì)發(fā)布城市綜合體開(kāi)發(fā)調(diào)研報(bào)告:焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)2021年06月23日11:18我來(lái)說(shuō)兩句刖言中國(guó)城市

23、化、城市國(guó)際化已成為整個(gè)中國(guó)未來(lái)發(fā)展的必然趨勢(shì)， 推進(jìn)中國(guó)城市化進(jìn)程，房地產(chǎn)尤其是城市綜合體的開(kāi)發(fā)已成為中國(guó)最 具前導(dǎo)性和拉動(dòng)性的行業(yè)力量。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段性調(diào)整和相對(duì) 飽和，資產(chǎn)型、經(jīng)營(yíng)型商業(yè)地產(chǎn)特別是城市綜合體無(wú)疑將成為刺激消 費(fèi)帶動(dòng)投資的發(fā)動(dòng)機(jī)，也天然成為中國(guó)城市化的主力引擎和城市名片。就綜合體而言，勢(shì)必成為中國(guó)城市發(fā)展新動(dòng)力。通過(guò)綜合體規(guī)模 和實(shí)力的展示，體現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力，塑造城市新標(biāo)桿，打造城市 新名片和新地標(biāo)。開(kāi)發(fā)城市綜合體，不但提升項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提升 企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，豐富企業(yè)品牌力，更具體的還能彰顯企業(yè)綜合實(shí)力。城 市綜合體(hopsca)主要集酒店(hotel)、寫(xiě)字樓(

24、office )公園(park)、 購(gòu)物中心(shopping mall)、會(huì)展中心(convention)和公寓(apartment) 等于一體的多功能、多業(yè)態(tài)的大型建筑體。誰(shuí)擁有了城市綜合體，誰(shuí) 就擁有了城市未來(lái)！近幾年，城市綜合體正成為中國(guó)房地產(chǎn)乃至商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流 開(kāi)發(fā)模式，從某種意義上講，未來(lái)中國(guó)城市開(kāi)發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)也是綜合體的 開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)，并由此構(gòu)成一個(gè)具有多職能、最具競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)的城市 縮微體。杭州、合肥等代表性二線城市政府提出未來(lái)城市開(kāi)發(fā)主要以 城市綜合體為主的戰(zhàn)略目標(biāo)，開(kāi)啟了 2014中國(guó)城市綜合體的元年。2021年1月以來(lái)，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員 會(huì)對(duì)中國(guó)城市綜

25、合體的開(kāi)發(fā)進(jìn)行了了一次普查和調(diào)研，經(jīng)過(guò)半年的調(diào) 研，出具此報(bào)告，僅供業(yè)界參考?？偟奶攸c(diǎn)1、大型城市綜合體的開(kāi)發(fā)，主要指100萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目主要集 中在北京、上海、*、深圳等一線城市，體量大、規(guī)模大，基本上是 國(guó)內(nèi)、香港等有品牌影響力、有資金實(shí)力和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的大型開(kāi)發(fā)企業(yè)。 其規(guī)劃和開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目能完整的體現(xiàn)城市綜合體的含義。2、杭州、合肥、沈陽(yáng)、無(wú)錫等二線城市的綜合體，主要面積在50萬(wàn) 至80萬(wàn)平方米左右，主要根據(jù)各城市目前市場(chǎng)容量和需求所開(kāi)發(fā)。 其開(kāi)發(fā)商主要包括本土開(kāi)發(fā)商、香港開(kāi)發(fā)商和中國(guó)品牌開(kāi)發(fā)商。他們 一般都屬于連鎖開(kāi)發(fā)企業(yè)，很多本土開(kāi)發(fā)商也進(jìn)入外地連鎖開(kāi)發(fā)行列。 業(yè)態(tài)主要以住宅和購(gòu)物中心

26、為主。3、面積在50萬(wàn)平方米以下的城市綜合體，但主要位于東部三線城 市和中西部部分省會(huì)城市和市級(jí)市，業(yè)態(tài)主要以普通住宅和購(gòu)物中心 為主。4、外行進(jìn)入城市綜合體的開(kāi)發(fā)成為城市綜合體開(kāi)發(fā)的一股潮 流。主要指大型品牌零售商，大型綜合商業(yè)市場(chǎng)管理商等，他們依靠 自己的資金實(shí)力和行業(yè)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)并購(gòu)、拍賣、合作等模式開(kāi)發(fā)城市 綜合體。其項(xiàng)目主要以商業(yè)為主，零星配置寫(xiě)字樓和住宅。5、目前中國(guó)城市綜合體主要集中在華東地區(qū)、華北的北京和天津， 中南地區(qū)的廣東和西南地區(qū)的*和成都。還有一個(gè)主要的特點(diǎn)，除了 華東地區(qū)的江蘇省的蘇州和無(wú)錫以外，城市綜合體的開(kāi)發(fā)主要集中在 各省會(huì)具有一定消費(fèi)實(shí)力的二線城市。6、2021

27、年中國(guó)城市綜合體 進(jìn)入開(kāi)發(fā)元年，基本上屬于“四四制”原則。四分之一處于銷售階段， 主要以銷售住宅為主；四分之一處于開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，目前進(jìn)入市場(chǎng)定 位和準(zhǔn)備開(kāi)盤階段；四分之一處于政府計(jì)劃和招商階段，但很多城市 都已經(jīng)納入今年招商和開(kāi)發(fā)計(jì)劃；四分之一屬于規(guī)劃階段，基本進(jìn)入 項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)期，但作為城市綜合體開(kāi)發(fā)模式都已基本確 定。7、眾多號(hào)稱城市綜合體的項(xiàng)目，均無(wú)法完美體現(xiàn)城市綜合體的含義， 其主要業(yè)態(tài)主要在3個(gè)左右，大部分以住宅和商業(yè)為主。建筑類別的 比例分配存在不太科學(xué)與不太合理性，這需要市場(chǎng)來(lái)檢驗(yàn)。8、城市綜合體開(kāi)發(fā)成為眾多品牌實(shí)力開(kāi)發(fā)商的主流開(kāi)發(fā)模式，有開(kāi) 發(fā)商號(hào)稱未來(lái)企業(yè)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略方向

28、將以城市綜合體開(kāi)發(fā)為主。9、城市綜合體的開(kāi)發(fā)與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展與人們的收入和消費(fèi)密切相 關(guān)，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，綜合體項(xiàng)目越多，其項(xiàng)目不但體量大，價(jià)格高，其 品質(zhì)和生活的方便性大大超越以前的單一業(yè)態(tài)類別。10、2021年.中國(guó)城市綜合體開(kāi)發(fā)成為各地政府部門土地招標(biāo)和相 關(guān)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資和開(kāi)發(fā)的主要方向，土地招標(biāo)和規(guī)劃建設(shè)以綜合體開(kāi)發(fā)為主成為2021年地產(chǎn)行業(yè)新的開(kāi)發(fā)潮流。東北地區(qū)黑龍江省1、綜合體開(kāi)發(fā)處于起步階段，項(xiàng)目在哈爾濱市區(qū)內(nèi)。2、2021年之際，某商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)已在哈爾濱南崗開(kāi)發(fā)區(qū)原 新加坡大酒店宗地上興建一座建筑面積28萬(wàn)平方米，聚合商務(wù)、居住、 購(gòu)物、休閑等全功能的“城市綜合體氣3、目前

29、有一個(gè)處于規(guī)劃階段的項(xiàng)目?？傉嫉孛娣e4.6萬(wàn)平方米，總 建筑面積26萬(wàn)平方米左右，主要以住宅為主，還不完全具備城市綜 合體的功能。吉林省1、綜合體開(kāi)發(fā)處于快速發(fā)展階段，主要集中在長(zhǎng)春市和吉林市。2、長(zhǎng)春市在招商和土地拍賣過(guò)程中，主要以綜合體開(kāi)發(fā)為主。目前， 僅長(zhǎng)春市南關(guān)區(qū)有城市綜合體項(xiàng)目11個(gè)，總投資320億元，占地面 積250萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總建筑面積530萬(wàn)平方米。3、2021年有10 大城市綜合體項(xiàng)目落戶長(zhǎng)春市朝陽(yáng)區(qū)，總投資約為118億元。這些項(xiàng) 目投資大、規(guī)格高、拉動(dòng)能力強(qiáng)。4、長(zhǎng)春城市綜合體項(xiàng)目目前基本上處于土地招商、項(xiàng)目招商銷售、 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)中。吉林市有代表性的城市綜合體項(xiàng)目1個(gè)。

30、5、綜合體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商主要來(lái)自北京、上海和江蘇；投資商有本土 的，也有外地的，主要以合作開(kāi)發(fā)為主；獨(dú)立開(kāi)發(fā)的企業(yè)主要以上海 的開(kāi)發(fā)商為主；本土開(kāi)發(fā)商獨(dú)立開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目比例相對(duì)較高，所占比例 大于40%。6、綜合體的主要業(yè)態(tài)以普通住宅、購(gòu)物中心和數(shù)碼中心為主，目前 出現(xiàn)部分旅游休閑型城市綜合體項(xiàng)目。示范案例：吉林?世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目概述：吉林?世貿(mào)廣場(chǎng)由吉林市世貿(mào)廣場(chǎng)建設(shè)有限公司建設(shè)開(kāi)發(fā)的吉林 市首個(gè)都市中心型大型城市綜合體項(xiàng)目。該項(xiàng)目坐落于吉林市經(jīng)濟(jì)、 文化、交通堪稱“三中心”的城市中心區(qū)域的江城廣場(chǎng)東側(cè)，北至安康 胡同，西至*路，南面松花江，東至文廟胡同，處于吉林市城市南北 中軸線吉林大街與松花江景觀

31、帶交叉點(diǎn)，已具備城市資源配套比較成 熟的特點(diǎn)。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地面積： * 平方米總建筑面積約為：*平方米停車位：380個(gè)容積率：6.4建筑密度：57%酒店建筑高度：151.2米（吉林市新 地標(biāo)）比例分配：酒店約占項(xiàng)目體量的50%江景住宅約占30%寫(xiě)字樓，單身公寓 約占13% soho及其他占7%示范要點(diǎn)：1、該項(xiàng)目系拆除改造項(xiàng)目，將“商業(yè)活動(dòng)、城市休閑、江濱文化”融 合，打造集購(gòu)物、休閑、文化、娛樂(lè)于一體的現(xiàn)代化高檔次商業(yè)中心 和高品質(zhì)新生活區(qū)。2、該項(xiàng)目合理解決酒店、商務(wù)辦公、商場(chǎng)、居 住等功能的布局，并與景共生。江景住宅與酒店采用相同豎向線條處 理，在造型上力求渾然一體。3、該項(xiàng)目幾棟樓

32、體在空間上遙相呼應(yīng)，形成對(duì)比，在凝聚力和張力 的雙重作用下，再加上充分預(yù)留的發(fā)展空間和3600平方米的城市廣 場(chǎng)，將都市綜合體功能進(jìn)一步強(qiáng)化。4、該項(xiàng)目建筑本體科技含量較高，在以人為本的前提下基本智能化， 江景住宅采用中央新風(fēng)系統(tǒng)，保持空氣清新，土建方面采用新技術(shù)， 有效提高工程進(jìn)度及降低鋼材用量。5、該項(xiàng)目利用市中心地段、五星級(jí)酒店以及項(xiàng)目?jī)?nèi)商業(yè)街區(qū)的整合 優(yōu)勢(shì)，推出酒店式單身公寓，有效利用資源，滿足不同人群需求，提 升了項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)和未來(lái)新價(jià)值。6、該項(xiàng)目前期由營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)牽頭，聯(lián)動(dòng)施工單位、酒店管理公司、物 業(yè)管理公司、商業(yè)管理公司、住宅設(shè)計(jì)公司，從項(xiàng)目開(kāi)始統(tǒng)一運(yùn)作， 提出相關(guān)意見(jiàn)及設(shè)計(jì)方案

33、，由營(yíng)銷部門統(tǒng)一協(xié)調(diào)，有效規(guī)避了開(kāi)發(fā)建設(shè)中的矛盾。專家評(píng)語(yǔ)：房地產(chǎn)的鐵律就是位置決定發(fā)展。世貿(mào)廣場(chǎng)依托位置優(yōu)勢(shì)，抱著 打造百年精品的目的，在城市中心地段開(kāi)發(fā)建設(shè)了吉林市首座大型都 市綜合體項(xiàng)目。通過(guò)拆除改造，占據(jù)了城市優(yōu)質(zhì)資源，從開(kāi)始就具備 了濃厚商業(yè)氛圍與城市景觀完美結(jié)合的特質(zhì)，并注重傳承與融合地方 文化，特別是位居江岸，充分利用江河資源，開(kāi)發(fā)了和諧的江岸住宅， 加上商業(yè)和酒店的配套，完美的詮釋城市綜合體的含義。整個(gè)項(xiàng)目造 型簡(jiǎn)潔、自然，強(qiáng)調(diào)參與性，整體感和地標(biāo)桿感強(qiáng)，同時(shí)也填補(bǔ)了吉 林市無(wú)高檔綜合項(xiàng)目的空白。遼寧省1、綜合體開(kāi)發(fā)處于發(fā)展階段，項(xiàng)目主要集中在沈陽(yáng)、大連和鞍山。2、遼寧省開(kāi)發(fā)的

34、城市綜合體目前已經(jīng)超過(guò)30個(gè)之多，沈陽(yáng)的項(xiàng)目 主要以大型購(gòu)物中心和住宅為主，大連的項(xiàng)目主要以寫(xiě)字樓和住宅為 主，鞍山的項(xiàng)目主要以中型購(gòu)物中心為主。3、沈陽(yáng)綜合體開(kāi)發(fā)商以外來(lái)開(kāi)發(fā)商為主，主要來(lái)自香港、上海、江 蘇、北京、寧波和深圳，但本土開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的城市綜合體主要是大型 購(gòu)物中心為主。4、2021年之前，面對(duì)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，由于開(kāi)發(fā)理念、資金實(shí)力和 操盤經(jīng)驗(yàn)等方面的因素，由外資企業(yè)操作的集商業(yè)百貨、住宅、賓館、 教育等配套項(xiàng)目于一體的大型城市綜合體項(xiàng)目，相繼投資建設(shè)。5、2021年以來(lái)，面對(duì)大型綜合復(fù)合型的項(xiàng)目，比如城市綜合體，一 改靠外商開(kāi)發(fā)或與外商合作開(kāi)發(fā)的方式，在沈陽(yáng)，內(nèi)資獨(dú)立開(kāi)發(fā)城市 綜

35、合體項(xiàng)目引人注目。內(nèi)資獨(dú)立操盤大型城市綜合體項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)，無(wú) 疑標(biāo)志著內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力不斷增強(qiáng)。6、遼寧省本土的大型零售商獨(dú)資或合作開(kāi)發(fā)城市綜合體項(xiàng)目成為一 大亮點(diǎn)，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目主要集中在沈陽(yáng)和鞍山。7、鞍山綜合體項(xiàng)目主要以沈陽(yáng)和大連的開(kāi)發(fā)商為主，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目業(yè) 態(tài)主要以大型購(gòu)物中心為主。8、葫蘆島和營(yíng)口目前有一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，處于開(kāi)發(fā)建設(shè)中。彭州商業(yè)綜合體可研報(bào)告提綱第一章總論1、項(xiàng)目名稱和承辦單位2、項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)的必要性3、編制依據(jù)和原則4、項(xiàng)目概 況第二章企業(yè)概況1、企業(yè)概況2、企業(yè)實(shí)施本項(xiàng)目的有利條件3、企業(yè)薄弱環(huán)節(jié)第三章項(xiàng)目市場(chǎng)分析1、宏觀環(huán)境分析2、項(xiàng)目swot分析3、

36、項(xiàng)目營(yíng)銷策略分析第四章項(xiàng)目建設(shè)條件分析1、地形條件2、氣候條件3、經(jīng)濟(jì) 條件4、交通條件5、人力資源第五章建筑方案及產(chǎn)品說(shuō)明1、項(xiàng)目選址2、總平面布局3、項(xiàng) 目定位4、道路布置5、配套設(shè)置6、給排水系統(tǒng)7、空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)8、強(qiáng)電工程9、弱電和智能化工程10、防雷11、燃?xì)夤こ?2景觀設(shè)計(jì)第六章節(jié)能、節(jié)水措施1、設(shè)計(jì)依據(jù)2、設(shè)計(jì)范圍3、主要原則4、設(shè)計(jì)用能情況5、建筑節(jié)能6、加強(qiáng)節(jié)能教育和培訓(xùn)第七章 環(huán)境影響與評(píng)價(jià)1、項(xiàng)目環(huán)境影響分析2、環(huán)境保護(hù)對(duì) 策第八章勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防1、勞動(dòng)安全衛(wèi)生2、消防第九章項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)和人力資源配置1、組織機(jī)構(gòu)2、人力資源配置3、人員培訓(xùn)第十章項(xiàng)目招投標(biāo)1、編制依據(jù)

37、2、招標(biāo)范圍3、招標(biāo)組織形式和招標(biāo)方式4、招標(biāo)基本情況第十一章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度第十二章投資估算1、編制依據(jù)2、編制范圍3、編制方法第十三章資金籌措1、項(xiàng)目融資組織形式2、項(xiàng)目建設(shè)投資及資金措施3、新增流動(dòng)資金4、項(xiàng)目資本金第十四章財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算1、計(jì)算期確定2、營(yíng)業(yè)收入估算3、 開(kāi)發(fā)成本估算4、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用5、財(cái)務(wù)費(fèi)用6、稅金的估算7、利潤(rùn)及利潤(rùn)分配估算第十五章財(cái)務(wù)效益分析1、現(xiàn)金流量分析2、 投資收益率分析3、債務(wù)清償能力分析第十六章不確定性分析第十七章社會(huì)評(píng)價(jià)1、評(píng)價(jià)目的2、評(píng) 價(jià)原則3、評(píng)價(jià)內(nèi)容第十八章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析1、政策風(fēng)險(xiǎn)2、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)3、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)4、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)5、工程風(fēng)險(xiǎn)6、配套條件風(fēng)險(xiǎn)7、

38、風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)第十九章可行性研究結(jié)論及建議2021年4月1日到4月6日，我公司組織人員對(duì)上海、杭州的 近十個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目進(jìn)行了細(xì)致深入的調(diào)研工作，以期對(duì)我司所屬 1 10商業(yè)地塊項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)有所裨益，考察結(jié)束后，我們認(rèn)為上海大 寧國(guó)際廣場(chǎng)、浦東金橋商業(yè)廣場(chǎng)、百聯(lián)西郊購(gòu)物中心和杭州大廈四個(gè) 綜合體項(xiàng)目在其開(kāi)發(fā)過(guò)程、運(yùn)營(yíng)管理等諸方面對(duì)我公司1-10商業(yè)項(xiàng) 目的開(kāi)發(fā)具有較大的借鑒意義。一、綜合體要做大目前商業(yè)綜合體作為最流行、最時(shí)尚的一種全業(yè)態(tài)整合的新地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)模式，越來(lái)越被地產(chǎn)開(kāi)放商青睞，其不同于住宅開(kāi)發(fā)的最大方面 是綜合體本身具備的自我盈利能力和多種資源的整合能力，開(kāi)發(fā)商不 僅可以通過(guò)銷售物業(yè)直接獲

39、利，同時(shí)可以通過(guò)自持物業(yè)，得到融資機(jī) 會(huì)和后期更大的物業(yè)升值空間。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言持有型物業(yè)是個(gè)機(jī)遇， 同時(shí)也是極大的挑戰(zhàn)，對(duì)其資源整合能力、資金實(shí)力、可持續(xù)性經(jīng)營(yíng) 能力等都是很大的考驗(yàn)，最關(guān)鍵的問(wèn)題是如何控制可銷售物業(yè)和自持 物業(yè)之間的合適比例。在對(duì)滬杭這幾個(gè)綜合體細(xì)致分析后，我們認(rèn)為 商業(yè)綜合體要做大、做強(qiáng)才會(huì)有出路，因?yàn)橹挥凶龅阶銐虼蟮捏w量才 有可能做出更豐富的業(yè)態(tài)來(lái)吸引更多的客流，才會(huì)具備日后經(jīng)營(yíng)中進(jìn) 行業(yè)態(tài)調(diào)整的可能以抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于中國(guó)鐵建地產(chǎn)1 10地塊而 言，具備明顯的做大、做強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)：一是1-10地塊本身所具有的26 萬(wàn)平米的體量?jī)?yōu)勢(shì)，加上當(dāng)前的市場(chǎng)預(yù)期較好，開(kāi)發(fā)資金不是制約地

40、 塊發(fā)展的關(guān)鍵問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商有足夠的實(shí)力將開(kāi)發(fā)工作做細(xì)，這是做大、 做好綜合體的先決條件;二是出于創(chuàng)建中國(guó)鐵建商業(yè)地產(chǎn)品牌的考慮， 務(wù)必以此為契機(jī)，堅(jiān)持高起點(diǎn)、大成就，以承擔(dān)深遠(yuǎn)的社會(huì)責(zé)任為已 任，仿效中糧大悅城、華潤(rùn)萬(wàn)象城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和寶龍商業(yè)廣場(chǎng)等成功 案例，全國(guó)聯(lián)動(dòng)，走多物業(yè)形態(tài)開(kāi)發(fā)的道路，做出屬于中國(guó)鐵建自己 的商業(yè)地產(chǎn)品牌，以擴(kuò)大社會(huì)影響力，提升品牌的價(jià)值；三是地塊周 邊的環(huán)境日趨成熟，未來(lái)地塊區(qū)域內(nèi)將有非常豐富的人口資源以及較 高的購(gòu)買力，而類似本項(xiàng)目的地塊資源在區(qū)域內(nèi)卻日漸稀缺，不可復(fù) 制，應(yīng)把眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)。建議通過(guò)第三方顧問(wèn)公司的獨(dú)立市場(chǎng)研究，結(jié) 合中國(guó)鐵建地產(chǎn)自身的品牌訴求，謀劃發(fā)

41、展戰(zhàn)略方針，做出明智的選 擇。二、綜合體要有明確的主題這個(gè)主題不是簡(jiǎn)單而直白的類似“汽車公園”“建材家居”之類的主 題，而是類似“公園里的商業(yè)，商場(chǎng)的公園”、“家庭購(gòu)物、娛樂(lè)中心”這 一類的主題，不是以具體的某類業(yè)態(tài)做為宣傳口或突破口的定位，而是基于整 體定位構(gòu)思的主題，這個(gè)定位要高屋建瓴、氣勢(shì)磅礴而又貼近生活， 溫馨從容。浦東金橋的主題“公園里的商業(yè)，商場(chǎng)的公園”，正大廣場(chǎng) 主題為“家庭購(gòu)物、娛樂(lè)新體驗(yàn)“就是較好的例子。從某種意義上講， 綜合體的主題即是其靈魂所在，沒(méi)有靈魂的項(xiàng)目便少了諸多靈性；上 海仲盛商業(yè)中心規(guī)模足夠大，業(yè)態(tài)也相對(duì)全，但缺乏主題，缺乏商業(yè) 靈魂，結(jié)果僅僅只是各種業(yè)態(tài)的堆砌

42、，雜、散、亂充斥在偌大的綜合 體中，越發(fā)顯得人流稀少，了無(wú)生機(jī)。關(guān)于綜合體的個(gè)性，除了強(qiáng)調(diào)以華麗、炫彩的夜景效果和獨(dú)到、 搶眼的外立面示人外，更重要的是要挖掘項(xiàng)目的人為因素，要充分地 將地塊周邊環(huán)境和開(kāi)發(fā)商自身的特點(diǎn)，甚至所在城市的某種個(gè)性完全 地融合在一起，以求得出關(guān)于綜合體的深刻內(nèi)涵；并對(duì)此內(nèi)涵進(jìn)行客 觀的深層建設(shè)，以充分體現(xiàn)人文關(guān)懷，營(yíng)造宜人的購(gòu)物環(huán)境，使綜合 體人氣日趨旺盛。三、商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)要做全一個(gè)完整的商業(yè)綜合體必須把常用的商業(yè)業(yè)態(tài)做全，只有做全業(yè) 態(tài)才具備滿足客戶和消費(fèi)者各種需求的最大可能性。同時(shí)綜合體內(nèi)部 各種業(yè)態(tài)的比例可以較自由地調(diào)整，可以便捷地轉(zhuǎn)換其功能定位，這 是一個(gè)關(guān)

43、鍵的問(wèn)題，需要在規(guī)劃中予以合理地解決。出于未來(lái)可持續(xù)發(fā)展的需要，綜合體內(nèi)部業(yè)態(tài)組合要做長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)。 酒店、百貨等前期盈利水平較差的業(yè)態(tài)，建議以小體量進(jìn)入，一方面 酒店和百貨業(yè)態(tài)都是品牌聯(lián)姻的最好的方式，根據(jù)整體定位引進(jìn)大型 超市、品牌連鎖百貨以及世界知名酒店管理集團(tuán)，其長(zhǎng)期影響力將遠(yuǎn) 遠(yuǎn)高于暫時(shí)的經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)于中國(guó)鐵建地產(chǎn)品牌影響力的提升具有不 可估量的宣傳作用；另一方面在經(jīng)濟(jì)效益暫時(shí)不好的情況下，可以通 過(guò)規(guī)劃先期做好精品，以較小的體量入市，同時(shí)為未來(lái)調(diào)整規(guī)劃和經(jīng) 營(yíng)方式做好準(zhǔn)備，這需要長(zhǎng)遠(yuǎn)而細(xì)致地規(guī)劃。四、綜合體要做好長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的準(zhǔn)備綜合體商業(yè)開(kāi)發(fā)模式基于其盈利模式的特點(diǎn)，其物業(yè)價(jià)值的提升、 穩(wěn)

44、定增長(zhǎng)的營(yíng)業(yè)收入需依賴其后期的持續(xù)、穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)來(lái)獲得；在進(jìn)行 綜合體開(kāi)發(fā)時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)以經(jīng)營(yíng)為己任，一切以未來(lái)的經(jīng)營(yíng)為出發(fā)點(diǎn)， 只有未來(lái)的成功運(yùn)營(yíng)和持續(xù)的盈利，才是檢驗(yàn)綜合體開(kāi)發(fā)成功與否的 唯一標(biāo)準(zhǔn)。1-10地塊開(kāi)發(fā)之初，無(wú)論將來(lái)是采取自主經(jīng)營(yíng)或者委托給商業(yè) 管理公司經(jīng)營(yíng)，或者將其中的商業(yè)部分打包出售等各種方式，在前期 規(guī)劃時(shí)務(wù)須以后期的招商和運(yùn)營(yíng)為終極服務(wù)對(duì)象，要對(duì)商業(yè)綜合體的 運(yùn)營(yíng)有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)，通過(guò)借助各種專業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)判知綜合體運(yùn)營(yíng)的 利潤(rùn)點(diǎn)，對(duì)未來(lái)應(yīng)有充分的準(zhǔn)備，未雨綢繆，沒(méi)有可預(yù)期的盈利，無(wú) 論那種持有方式，都將舉步維艱。對(duì)于1-10的開(kāi)發(fā)需要制訂一個(gè)長(zhǎng)期的可靠的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)計(jì)劃， 準(zhǔn)備較

45、長(zhǎng)期的財(cái)務(wù)計(jì)劃和風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，并建立完善的，可及時(shí)調(diào)整 方向的運(yùn)營(yíng)機(jī)制。商業(yè)綜合體的運(yùn)營(yíng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的長(zhǎng)期調(diào)整的過(guò)程，不是一勞永逸 的。上海的正大廣場(chǎng)自2021年開(kāi)業(yè)到2021年的3年間，一直按最 初的“華東最頂級(jí)的購(gòu)物場(chǎng)所”定位經(jīng)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)情況非常差，開(kāi)鋪率只 有50%，業(yè)主和商戶都苦不堪言；2021年底正大廣場(chǎng)進(jìn)行重新定位， 由“華東最頂級(jí)的購(gòu)物場(chǎng)所”，變?yōu)椤凹彝蕵?lè)消遣中心”，并結(jié)合該定位 將內(nèi)部商業(yè)業(yè)態(tài)布局進(jìn)行了大刀闊斧的調(diào)整，這次調(diào)整后正大廣場(chǎng)成 功轉(zhuǎn)型，迅速成為上海乃至華東的一站式家庭消費(fèi)購(gòu)物中心，取得了 巨大的成功。五、商業(yè)綜合體要充分利用周邊的交通資源內(nèi)外交通通達(dá)狀況對(duì)于商業(yè)綜合體

46、而言是非常關(guān)鍵的因素?？v觀 所考察的多個(gè)綜合體項(xiàng)目，大寧國(guó)際、浦東金橋、港匯廣場(chǎng)、杭州大 廈等無(wú)一不是處于交通樞紐位置附近或本身就與地鐵、公交相關(guān)聯(lián)， 尤其是港匯廣場(chǎng)，其地下一層與地鐵相連，一層又專門為公交車站設(shè) 置了便利的?？空竞蜕虉?chǎng)快速通道，這種處理方法非常值得1-10地 塊開(kāi)發(fā)借鑒；豐富的公交資源帶來(lái)大量的客流，1-10地塊距離軌道 北苑站176米的便利條件和未來(lái)1-9公交車場(chǎng)緊鄰的規(guī)劃，都將為 綜合體的未來(lái)帶來(lái)希望。一方面要在規(guī)劃初期落實(shí)公交車場(chǎng)和軌道交 通可利用資源的最大可能性；另一方面要在該可能性最大的前提下， 利用科學(xué)方法使其能落到實(shí)處，并兼顧經(jīng)濟(jì)的合理性，以及在滿足開(kāi) 發(fā)商利益

47、的同時(shí)，最大限度回饋社會(huì)！杭州大廈用一座大橋?qū)⑵鋋、b座與c、d座相連接，這座人行大 橋在賦予杭州大廈各座交通完整性的同時(shí)，也賦予這座城市一道獨(dú)特 而美麗的風(fēng)景，設(shè)計(jì)師將實(shí)用性和藝術(shù)性完美地融合，大衣無(wú)縫。1 -10綜合體項(xiàng)目將來(lái)與公交車場(chǎng)和輕軌出入口的連接，以及綜合體 內(nèi)各體塊的連接，都可以參考杭州大廈的成功經(jīng)驗(yàn)，考慮到北方氣候冷季較長(zhǎng)的氣候因素，建議利用全封閉而 通達(dá)性好、視覺(jué)效果好的連廊形式，做好交通連接和疏導(dǎo)；同時(shí)可將 通道做寬，除了滿足交通功能外，還可賦予其休憩、公共交流空間等 復(fù)合功能。綜合體的各業(yè)態(tài)分布中，要堅(jiān)持大業(yè)態(tài)板塊劃分清晰的原則，堅(jiān) 持主力店帶動(dòng)的原則，堅(jiān)持交通優(yōu)先的原則

48、。在交通動(dòng)線上堅(jiān)持客流 導(dǎo)入甚至公寓住戶回家必經(jīng)之路即是商業(yè)板塊地盤的原則，充分利用 地塊內(nèi)交通動(dòng)線，最大限度地又最順暢地將客流引入商業(yè)板塊，努力 通過(guò)西側(cè)南側(cè)的地鐵、公交交通優(yōu)勢(shì)將客流用專用流線導(dǎo)入1-10地 塊的商業(yè)板塊，再穿過(guò)此商業(yè)板塊進(jìn)行二次分流。另外要做好交通動(dòng)線與停車場(chǎng)的關(guān)聯(lián)，一切以方便顧客購(gòu)物為出 發(fā)點(diǎn)，項(xiàng)目本身設(shè)置的停車場(chǎng)設(shè)計(jì)必須具有遠(yuǎn)見(jiàn)，不僅要具備足夠的 以及可發(fā)展的數(shù)量，而且必須能夠及時(shí)有效的疏散客流，不致于影響 顧客的購(gòu)物體驗(yàn)六、商業(yè)綜合體要注重商業(yè)氛圍的營(yíng)造通過(guò)這次滬杭綜合體的考察，大多運(yùn)營(yíng)商在對(duì)其內(nèi)部商業(yè)氣氛的 營(yíng)造上可謂頗費(fèi)心思，移步換景，廣告畫(huà)面絢麗多彩，在顧客從

49、看到 綜合體的外觀一直到進(jìn)入綜合體的內(nèi)部的過(guò)程中，無(wú)時(shí)不刻地?fù)軇?dòng)顧 客購(gòu)物的沖動(dòng)。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是綜合體的外立面，以夜景照明為 主要手段來(lái)塑造其與眾不同的個(gè)性，借助大面積的led顯示屏，用跳 躍的，色彩豐富的廣告畫(huà)面來(lái)吸引來(lái)往過(guò)客；二是在綜合體內(nèi)部各業(yè) 態(tài)之間設(shè)計(jì)特色小品、燈桿旗等，在一切可能的平面上設(shè)置中小型的 led屏，在不同區(qū)域讓顧客可以看到四種以上不同內(nèi)容的廣告，以期 達(dá)到全面覆蓋、全方位視覺(jué)轟炸的效應(yīng)；三是在交通連廊中設(shè)置下垂 式廣告畫(huà)面，在扮靚空間的同時(shí)起到宣傳和渲染氣氛的作用。這種引 導(dǎo)式的商業(yè)氛圍的營(yíng)造相較于傳統(tǒng)的守株待兔型的商業(yè)形態(tài)，其優(yōu)越 性不可同日而語(yǔ)！都正街

50、城市綜合體建設(shè)調(diào)研報(bào)告近幾年，城市綜合體正成為中國(guó)房地產(chǎn)乃至商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流 開(kāi)發(fā)模式，從某種意義上講，未來(lái)中國(guó)城市開(kāi)發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)也是綜合體的 開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)，并由此構(gòu)成一個(gè)具有多職能、最具競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)的城市 縮微體。杭州、合肥等城市在2021年率先提出了未來(lái)城市開(kāi)發(fā)主要 以城市綜合體為主的戰(zhàn)略目標(biāo)，這對(duì)于長(zhǎng)沙市通過(guò)開(kāi)發(fā)城市綜合體調(diào) 整房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模和質(zhì)量，推進(jìn)城市化建設(shè)有著重要借鑒意義。根據(jù) 區(qū)委、區(qū)政府安排，都正街街道以金沙里社區(qū)為重點(diǎn)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)涉及 城市綜合體概念的cbd商務(wù)大樓、城市酒店等項(xiàng)目設(shè)施進(jìn)行了初步調(diào) 研，經(jīng)過(guò)一個(gè)星期的收集、匯總、整理，出具此報(bào)告，供上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)參 考。一、基本情況目前

51、，我街共有12棟已經(jīng)建成的樓宇，涵蓋銀行、餐飲、娛樂(lè)等等各類企業(yè)400余家，初步具有城市綜合體的一些特 征，發(fā)展基礎(chǔ)相對(duì)比較好。根據(jù)城市綜合體建設(shè)相關(guān)要求結(jié)合調(diào)研所 得，用以下篇幅概括都正街城市綜合體建設(shè)發(fā)展情況。圖表一：樓宇序號(hào)名稱業(yè)主單位建筑入租金價(jià)格面積駐企業(yè)備注2數(shù)（平 方米）順天順天房地產(chǎn)公781.5元m2/1國(guó)際財(cái)富司*天 中心熙美湖南富通房地181.7元m2/2會(huì)現(xiàn)代城 產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司* 天鳳凰金鳳物業(yè)1230元m2/月3大廈*文化文化廣場(chǎng)物業(yè) 500.6元m2/4廣場(chǎng) 管理公司*天長(zhǎng)房長(zhǎng)房集團(tuán)1935元m2/月5大廈*定王長(zhǎng)沙同力房地 19售6200元6府 產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司* /m2萬(wàn)順

52、中旭?？低顿Y151.1 元m2/7家園 有限公司*月天心天誠(chéng)物業(yè)有限481.2元m2/8城市廣場(chǎng) 公司*天定王湖南富通產(chǎn)業(yè)602-3元m2/ 9大廈開(kāi)發(fā)公司*天湘豪萬(wàn)豪房地產(chǎn)開(kāi)404元m2/天10大廈發(fā)公司*百盛湖 南百盛企業(yè)703.5元m2/ 11天心華庭 有限公司*.天惟楚天誠(chéng)物業(yè)有限無(wú)80元/m2/ 12文化用品公司*月 商城（正在招商）2、示范項(xiàng)目：明城國(guó)際中心項(xiàng)目（在建）項(xiàng)目概述：明城國(guó)際中心是湖南著名的酒店運(yùn)營(yíng)專家明城國(guó)際旗下“明城地 產(chǎn)”斥巨資打造的超高層項(xiàng)目。項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市芙蓉中路與白沙路的 交匯處西北角。明城國(guó)際中心目標(biāo)是打造湖南第一超高層樓宇，預(yù)計(jì) 建筑高達(dá)153.05米。

53、項(xiàng)目集購(gòu)物、商務(wù)、休閑、娛樂(lè)等各種功能，周 邊更是聚集更多的高檔寫(xiě)字樓、酒店、百貨等配套設(shè)施，左接定王大 廈，右鄰芙蓉國(guó)豪庭大酒店，坐享主流商圈財(cái)富磁場(chǎng)聚集區(qū)。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總建筑面積約為：*平方米停車位：380個(gè)建筑層數(shù)：48酒店建筑高度：153.05米（長(zhǎng)沙市新地標(biāo)）比例分配：酒店約占項(xiàng)目體量的30%住宅約占30%寫(xiě)字樓約占40%示范要 點(diǎn)：1、該項(xiàng)目系拆除改造項(xiàng)目，將“商業(yè)活動(dòng)、城市休閑”融合，打 造集購(gòu)物、休閑、文化、娛樂(lè)于一體的現(xiàn)代化高檔次商業(yè)中心和高品 質(zhì)新生活區(qū)。2、該項(xiàng)目合理解決酒店、商務(wù)辦公、商場(chǎng)、居住等功能的布局，項(xiàng) 目樓體在空間上遙相呼應(yīng)，形成對(duì)比，將都市綜合體功能進(jìn)一步

54、強(qiáng)化。3、該項(xiàng)目利用市中心地段、五星級(jí)酒店以及項(xiàng)目?jī)?nèi)商業(yè)街區(qū)的整合 優(yōu)勢(shì)，有效利用資源，滿足不同人群需求，提升了項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)和未 來(lái)新價(jià)值。二、發(fā)展瓶頸及存在問(wèn)題從以上相關(guān)數(shù)據(jù)和示范項(xiàng)目可以看出我街城市綜合體建設(shè)基礎(chǔ)較好，但由于地域狹小和觀念問(wèn)題，開(kāi)發(fā)城市綜合體項(xiàng) 目依然存在諸多問(wèn)題，任重而道遠(yuǎn)。1、總體發(fā)展規(guī)模不大。相對(duì)北京、上海等一線城市100萬(wàn)平方米以 上的項(xiàng)目，我街城市綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面積在50萬(wàn)至65萬(wàn)平方米左 右，其開(kāi)發(fā)商主要以本土開(kāi)發(fā)商為主，缺乏國(guó)內(nèi)、香港等有品牌影響 力、有資金實(shí)力和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的大型開(kāi)發(fā)企業(yè)。2、缺乏統(tǒng)一科學(xué)規(guī)劃。我街城市綜合體項(xiàng)目主要主要業(yè)態(tài)主要集中 在寫(xiě)字樓、商

55、業(yè)和住所上，公園、會(huì)所等其它項(xiàng)目發(fā)展不足，建筑類 別的比例分配存在不太科學(xué)與不太合理性，無(wú)法完美體現(xiàn)城市綜合體 的含義。3、相關(guān)配套設(shè)施不足。城市綜合體是一個(gè)新興事物，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商 還是街道，都缺乏相關(guān)的建設(shè)概念和經(jīng)驗(yàn)，造成了相關(guān)配套設(shè)施不足。 如城市公園、會(huì)所等城市空間發(fā)展基本處于空白狀態(tài)，無(wú)法滿足城市 的旅游、文娛等需求。三、相關(guān)意見(jiàn)和建議1、科學(xué)合理確定城市綜合體的開(kāi)發(fā)規(guī)模。城市綜合體是在多種都市功能集合基礎(chǔ)上形成的高業(yè)態(tài)復(fù)合、高 強(qiáng)度開(kāi)發(fā)、高交通可達(dá)、高密集活動(dòng)、高地標(biāo)魅力、高技術(shù)集成的建 筑、建筑集合體或建筑街區(qū)。綜合體的開(kāi)發(fā)建設(shè)需在合理定位的同時(shí)， 科學(xué)研究并確定城市綜合體的開(kāi)發(fā)規(guī)

56、模。綜合體就其內(nèi)部而言，生活 舒適、便捷，但由于其高強(qiáng)度的開(kāi)發(fā)模式，可能對(duì)外部環(huán)境造成不經(jīng) 濟(jì)。因此，在考慮集約、節(jié)約利用土地的同時(shí)，需考慮綜合建設(shè)對(duì)外 部產(chǎn)生的交通壓力和環(huán)境壓力。2、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)城市綜合體。城市綜合體是高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)，同時(shí)具有高地標(biāo)魅力的建筑集合體。 因此，應(yīng)加強(qiáng)城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)編制?？梢詧?jiān)持政府主導(dǎo)，專家把 關(guān)，公正參與的方式，積極引進(jìn)國(guó)內(nèi)外著名規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)參與規(guī)劃前 期研究和城市設(shè)計(jì)，高起點(diǎn)編制城市綜合體概念規(guī)劃，以引進(jìn)先進(jìn)的 規(guī)劃理念。然后，在概念規(guī)劃的指導(dǎo)下深化城市設(shè)計(jì)，以增強(qiáng)規(guī)劃的 超前性、系統(tǒng)性、操作性、權(quán)威性，讓每個(gè)城市綜合體都能彰顯其獨(dú) 有的個(gè)性和特色。3、科學(xué)

57、謀劃城市綜合體的開(kāi)發(fā)時(shí)序。城市綜合體的建設(shè)不是一蹴而 就的，需要結(jié)合城市發(fā)展的實(shí)際，分期分批實(shí)施。應(yīng)該充分研究各城 市綜合體所在的區(qū)位，周邊城市的發(fā)展現(xiàn)狀，依據(jù)城市的總體發(fā)展目 標(biāo)和布局，突出重點(diǎn)，有序推進(jìn)。具體而言，就是要結(jié)合城市重點(diǎn)工 程的建設(shè)、結(jié)合長(zhǎng)沙市新城區(qū)的開(kāi)發(fā)、結(jié)合棚戶區(qū)的改造等政府目前 正在進(jìn)行的建設(shè)一并進(jìn)行，要做到“心中有數(shù)、運(yùn)籌帷幄”。4、迅速出臺(tái)相關(guān)政策，保障綜合體的有效實(shí)施。伴隨著城市化的快速推進(jìn)，集商業(yè)寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、住宅區(qū)、 公園、酒店等為一體的城市綜合體必將越來(lái)越受到人們的青睞。但是， 目前的技術(shù)管理體制，無(wú)論是規(guī)劃用地還是土地出讓、計(jì)劃立項(xiàng)等都 沒(méi)有專門的綜合體

58、建設(shè)規(guī)范。政府應(yīng)該及早出臺(tái)相關(guān)的政策規(guī)范，以 指導(dǎo)綜合體的規(guī)劃編制、土地出讓、項(xiàng)目立項(xiàng)。通過(guò)政府的條例或規(guī) 定合理調(diào)整城市綜合體規(guī)劃用地性質(zhì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、土地出讓金計(jì) 算等規(guī)范。同時(shí)，也要加強(qiáng)過(guò)程和后期的監(jiān)管體系建設(shè)，防止出項(xiàng)浪 費(fèi)、重大損失和職務(wù)犯罪等現(xiàn)象的發(fā)生與發(fā)展。芙蓉區(qū)城市綜合體調(diào)研報(bào)告中國(guó)城市化、城市國(guó)際化已成為整個(gè)中國(guó)未來(lái)發(fā)展的必然趨勢(shì)， 推進(jìn)中國(guó)城市化進(jìn)程，尤其是推進(jìn)城市綜合體的開(kāi)發(fā)已成為中國(guó)最具 前導(dǎo)性和拉動(dòng)性的行業(yè)力量。城市綜合體（hopsca）主要集酒店 （hotel）、寫(xiě)字樓（office） 公園（park）、購(gòu)物中心（shopping mall）、 會(huì)展中心（conv

59、ention）和公寓（apartment）等于一體的多功能、多 業(yè)態(tài)的大型建筑體。今年以來(lái)，火星街道通過(guò)實(shí)地察看、召開(kāi)會(huì)議、 問(wèn)卷調(diào)查等形式，在充分獲取來(lái)自各個(gè)層面第一手資料的基礎(chǔ)上，結(jié) 合實(shí)際，就芙蓉區(qū)城市綜合體的規(guī)劃、建設(shè)和管理方面作出了一些總 結(jié)，同時(shí)也提出了一些具有前瞻性、可操作性的意見(jiàn)和建議，現(xiàn)具體 報(bào)告如下：一、芙蓉區(qū)城市綜合體建設(shè)取得的主要成績(jī)近年來(lái)，區(qū)委、區(qū)政府堅(jiān)持舊城改造與新區(qū)開(kāi)發(fā)并舉，城市建設(shè) 取得令人矚目的成績(jī)。經(jīng)過(guò)全區(qū)上下的共同努力，初步建成了基礎(chǔ)設(shè) 施比較齊備、城市功能日臻完善、環(huán)境容貌明顯改觀、特色較為鮮明 的城區(qū)。為加快建設(shè)“人民滿意城市”的步伐，區(qū)委、區(qū)政府提出

60、了在 轄區(qū)內(nèi)建設(shè)多功能城市綜合體的設(shè)想，此舉預(yù)示著芙蓉區(qū)城市經(jīng)濟(jì)、 社會(huì)、技術(shù)形態(tài)已發(fā)展到較高程度，在未來(lái)的一段時(shí)期內(nèi)將重點(diǎn)關(guān)注 城市綜合體的開(kāi)發(fā)和建設(shè)。二、當(dāng)前芙蓉區(qū)發(fā)展城市綜合體的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)及面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓 力。相比兄弟城區(qū)，芙蓉區(qū)在發(fā)展城市綜合體上的主要優(yōu)勢(shì)有：（一）地理位置優(yōu)勢(shì)明顯。地處老城區(qū)，地理位置相當(dāng)優(yōu)越，cbd中 心商圈、火車站近在咫尺，根據(jù)這個(gè)特點(diǎn)，著力打造以中央商務(wù)區(qū)、 交通樞紐型為主要特色的城市綜合體項(xiàng)目，能更好地提升我區(qū)的區(qū)域 核心競(jìng)爭(zhēng)力。（二）文化旅游資源豐富。目前著力打造的韭菜園歷史文物一條街， 將會(huì)是我市的“露天博物館”，為此圍繞打造以文化旅游為主要業(yè)態(tài)內(nèi) 容