長租公寓行業(yè)分析研究報告

1、目錄 HYPERLINK l _TOC_250048 8 HYPERLINK l _TOC_250047 HYPERLINK l _TOC_250046 HYPERLINK l _TOC_250045 HYPERLINK l _TOC_250044 HYPERLINK l _TOC_250043 HYPERLINK l _TOC_250042 中國賃市場規(guī)模及增長空間 HYPERLINK l _TOC_250041 HYPERLINK l _TOC_250040 HYPERLINK l _TOC_250039 HYPERLINK l _TOC_250038 18 HYPERLINK l _TO

2、C_250037 長租公寓的優(yōu)劣勢 HYPERLINK l _TOC_250036 HYPERLINK l _TOC_250035 HYPERLINK l _TOC_250034 租賃是解決住房問題的重要途徑 HYPERLINK l _TOC_250033 中國國內(nèi)流動人口總數(shù)不斷上升 HYPERLINK l _TOC_250032 HYPERLINK l _TOC_250031 HYPERLINK l _TOC_250030 HYPERLINK l _TOC_250029 單身新世代帶來租房需求 HYPERLINK l _TOC_250028 HYPERLINK l _TOC_250027

3、HYPERLINK l _TOC_250026 HYPERLINK l _TOC_250025 HYPERLINK l _TOC_250024 HYPERLINK l _TOC_250023 HYPERLINK l _TOC_250022 長租公寓供應(yīng)層面相關(guān)政策法規(guī) HYPERLINK l _TOC_250021 長租公寓稅收層面相關(guān)政策法規(guī) HYPERLINK l _TOC_250020 HYPERLINK l _TOC_250019 HYPERLINK l _TOC_250018 HYPERLINK l _TOC_250017 HYPERLINK l _TOC_250016 HYPERL

4、INK l _TOC_250015 不同參與主體的渠道發(fā)展 HYPERLINK l _TOC_250014 局APP HYPERLINK l _TOC_250013 HYPERLINK l _TOC_250012 HYPERLINK l _TOC_250011 HYPERLINK l _TOC_250010 HYPERLINK l _TOC_250009 HYPERLINK l _TOC_250008 HYPERLINK l _TOC_250007 中國長租公寓行業(yè)競爭現(xiàn)況分析 HYPERLINK l _TOC_250006 HYPERLINK l _TOC_250005 HYPERLINK

5、l _TOC_250004 HYPERLINK l _TOC_250003 HYPERLINK l _TOC_250002 HYPERLINK l _TOC_250001 HYPERLINK l _TOC_250000 圖 1 圖 2 圖 3 圖 4 圖 5 圖 6 中長租公寓產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu) 圖 7 圖 8 圖 9 圖 1 圖 2 圖 3 圖 4 圖3-5 不 圖 6 中流動人口總數(shù)，2010-2017 圖 1 圖 2 圖 1 圖 2 圖 3 圖 1 自的商業(yè)模式分析實例 圖 2 魔的商業(yè)模式分析實例 圖 3 圖 4 長公寓資本運作產(chǎn)業(yè)鏈 圖 5 金化介入長租公寓手段 圖 6 圖 7 圖 8 圖

6、9 圖 1現(xiàn) 圖 2 圖 3 圖 4 房T 圖 5 圖 6 寓T 名詞解釋長租公寓又“白領(lǐng)公寓單身合租公寓是近年房地產(chǎn)三級市場一個新的行業(yè)是將業(yè)主房屋租賃過來進(jìn)行裝修改造配齊家具家電以單間的形式出租有租房需求人士。ABS即Asset d 資產(chǎn)即為旗下?lián)碛泄榛A(chǔ)以項目資產(chǎn)可以帶來的預(yù)期收益為保證通過在資市場發(fā)行債券來募集資金的一種項目融資方式。自如自如于 1 年成立,是中國領(lǐng)先的分散型長租公寓 O2O 務(wù)提供商。截 8年3底自如已經(jīng)在中國9個城市完成了布局企業(yè)旗下?lián)碛凶匀缬鸭易匀缯?、自如寓、自如驛、自如民宿以及業(yè)主服務(wù)6大產(chǎn)線。魔方生活服務(wù)集團(tuán)魔方生活服務(wù)集團(tuán)是中國集中型長租公寓市場上的典

7、型代表企業(yè)，于9年6月南京開設(shè)旗下第一家長租公寓（江蘇省南京市的戴家巷店，后經(jīng)歷了高速的增長并在2016年得C輪3億美元的融資企業(yè)旗下?lián)碛心柟⒛Х焦⒑途盘枠?產(chǎn)品線。REI即的資金由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理并將投資綜合收益按比例分配給資者的一種信托基金。CMBS指商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券，債權(quán)銀行以原有的商業(yè)抵押貸款為資本發(fā)行證券。酒店式公寓一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓集住宅酒店會所多功能于一體具“自用“投資兩大功效但其本質(zhì)仍然是公寓酒店式公寓既吸收了星級店的服務(wù)功能和管理模式又吸收了信息時代寫字樓的特點擁有良好的通訊條件針對性地提供秘書信息翻譯等商務(wù)服務(wù)購買者擁有單元產(chǎn)權(quán)既

8、可以自住出租， 也可以轉(zhuǎn)售是一種既提供酒店專業(yè)服務(wù)又擁有私人公寓秘密性和生活風(fēng)格的綜合物業(yè)相關(guān)的業(yè)態(tài)包括服務(wù)式公寓、白領(lǐng)公寓、創(chuàng)業(yè)公寓、青年居民消費價格指（consumerpriceindex的簡稱居民消費價格指數(shù)是一個反映居民家庭一般所購買的消費品和服務(wù)項目價格水平變動情況的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)它是在特定時段內(nèi)度量一組代表性消費商品及服務(wù)項目的價格水平隨時間而變動的相對數(shù)，是用來反映居民家庭購買消費商品及服務(wù)的價格水平的變動情況。eapital簡稱風(fēng)投又譯稱為創(chuàng)業(yè)投資主要是指向初創(chuàng)企業(yè)提供資金支持并取得該公司股份的一種融資方式風(fēng)投公司的資金大多用于投資新創(chuàng)事業(yè)或未上市企業(yè)（雖然現(xiàn)今法規(guī)上已大幅放寬資

9、金用途，不以經(jīng)營被投資公司為目的，是提供資金及專業(yè)上的知識與經(jīng)驗，以協(xié)助被投資公司獲取更大的利潤為目的。PEPriequity也就是私募股權(quán)投資指通過私募形式對私有企業(yè)即非上市企業(yè)進(jìn)行的權(quán)益性投資，在交易實施過程中附帶考慮了將來的退出機(jī)制，即通過上市并購或管理層回購等方式，出售持股獲利。中國長租公寓市場綜述中國長租公寓行業(yè)定義及分類長租公寓是房地產(chǎn)三級市場的一個新興行業(yè)近三年來飛速發(fā)展已經(jīng)形成一批規(guī)模化專業(yè)化的品牌運營機(jī)構(gòu)長租公寓運營方直接租賃業(yè)主房屋并進(jìn)行裝修改造配備家具家電以單間的形式租賃給有租房需求的人群長租公寓租戶沒有被逼遷的煩惱且定價統(tǒng)一透明公開因此市場接受度高品牌長租公寓一般都配“

10、管家為租戶提供基本的租后服務(wù)，例如保潔、維修、網(wǎng)絡(luò)等，甚至還會提供安保、公共娛樂空間。自 6 來，國家政府提出“租購并舉，國住房租賃市場進(jìn)入發(fā)展新階段。長公寓將大量低利用率的社會存量房與租戶需求相連接顯著提升社會存量房使用效率與租體驗是實現(xiàn)租售同權(quán)的最好實踐長租公寓行業(yè)由于市場空間潛力巨大不僅可以吸引金投資提高閑置房屋利用率盤活無法交易的土地資源同時還能夠解決城市住房緊張題，因此近年來備受各方青睞。圖：圖 2-1 長租寓類型分類標(biāo)準(zhǔn)分類資本來源國有資本國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國有投融資企業(yè)通過自建購買資產(chǎn)劃撥租賃等方式獲得房源，一些地方在租賃用地出讓方面要求只允許國有企業(yè)參與。社會資本社會資本股東背

11、景開發(fā)企業(yè)開發(fā)企業(yè)通過拿地、利用自持存量物業(yè)、租賃外部房源的方式來發(fā)展長租公寓平臺經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)依托房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)例如二手中介企業(yè)或者一手中介企業(yè)背景建設(shè)長租平臺酒店城家、窩趣、繽潤雅朵即為酒店背景長租公寓創(chuàng)業(yè)類企業(yè)目前行業(yè)內(nèi)數(shù)量最多的參與者，經(jīng)營思和方式較為靈活，例如蘑菇公寓與魔方公寓物業(yè)持有輕資產(chǎn)運營方不持有長租公寓產(chǎn)權(quán)，而是通過租賃協(xié)議租入場物業(yè)，再向普通租客出租重資產(chǎn)運營方持有長租公寓產(chǎn)權(quán)物業(yè)形態(tài)集中式公寓集中，房源為整棟物業(yè)，至少為整層物業(yè)分散式公寓房源來源十分多遠(yuǎn)，一般通過租賃普通居民的住房，加以改造裝修后在向外出租。來源：沙利文研究院繪制中國長租公寓的發(fā)展歷史0 年中后期，歐美

12、酒店式公寓被引入中國，上海出現(xiàn)了一批以在滬長期居住外企高為目標(biāo)群體的高級酒店式公寓。上世紀(jì)九十年代末，中國房地產(chǎn)市場福利分房時代結(jié)束， 0 年以房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了 0 余年的高速增長，國內(nèi)公寓行業(yè)逐漸從大量房源、將其租售的二房東模式轉(zhuǎn)變?yōu)樾∫?guī)模的公寓品牌，經(jīng)過系統(tǒng)的營運標(biāo)準(zhǔn)后造就出公寓企業(yè)。2000 年后規(guī)?；墓I(yè)態(tài)開始形成，一些公司瞄準(zhǔn)了外企高管人群，因為 年中國加入WO大世界0企業(yè)進(jìn)駐帶來了外企高管的租住需求所以國外的高端公寓品牌企業(yè)也紛紛進(jìn)入中國中國公寓品牌企業(yè)也開始提供五星級酒店的配套設(shè)施統(tǒng)班車工作人員統(tǒng)一工裝除了標(biāo)準(zhǔn)化和增值服務(wù)價格也較歐美品牌低一到兩成又有區(qū)的氛圍，迅速的開創(chuàng)了國

13、內(nèi)高端公寓市場。8年迎了另一個行業(yè)發(fā)展契機(jī)-北京奧運會分布式酒店公寓開始快速發(fā)展其的金融危機(jī)使商住類房產(chǎn)項目不好運營，轉(zhuǎn)手給公寓企業(yè)運營。0年為消費升級及年輕一代的消費需求具有更好的居住體驗和性價比的連品牌長租公寓，一定程度上替代了傳統(tǒng)的租房業(yè)態(tài)，整個行業(yè)得到了快速發(fā)展。1年公寓這行業(yè)再次被推向風(fēng)口美國一家名叫ay公預(yù)訂網(wǎng)站所屬公司上市并且估值達(dá)0億美元很快這種模式被國內(nèi)公司借鑒短租公寓行業(yè)首次采用上和線下融合模式，加上快速營銷，讓大家對長租公寓行業(yè)有了更新的認(rèn)知。2年至3年，房地產(chǎn)市場進(jìn)入平緩期，穩(wěn)定的市場供求關(guān)系衍生出了分布式的合租公寓需求白領(lǐng)長租公寓全面發(fā)展涌現(xiàn)了一批有潛力公寓企業(yè)較為突

14、出的公寓業(yè)運營房間數(shù)目可達(dá)到0間以。4年雷投資了一家公寓品牌長租公寓再次成為資本市場的關(guān)注對象資本市的活躍和移動互聯(lián)網(wǎng)推動著公寓市場的發(fā)展。5年后從中央到地方都出臺了多項鼓勵租賃業(yè)務(wù)發(fā)展的政策包括商業(yè)用房改賃可以享受民水民電價格給予住房租賃機(jī)構(gòu)或個人稅收優(yōu)惠推進(jìn)REITS的試點等租市場獲得了政策紅利租購并舉的政策的施行推動也加速了長租公寓行業(yè)快速發(fā)展各方漸進(jìn)入長租公寓市場。中國長租公寓客群結(jié)構(gòu)207年國流動人口其中約七成通過租房解決住房問題其中“80”“90”到均居留時間也在逐年上升，2017這一數(shù)據(jù)已達(dá)7年，流動人口的穩(wěn)定性增強(qiáng)。據(jù)沙文統(tǒng)計7 年部分點城市的平均首次置業(yè)年齡已超過5 歲新入人

15、口的租房周期也普遍上升到了0 以上租房居住需求周期被進(jìn)一步拉長中國長租公寓客群狀況與述人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)呈對應(yīng)式分布主要由三類群體組成：青年租客群體這類群體包括剛剛大學(xué)畢業(yè)以及進(jìn)入職場幾年的年輕白領(lǐng)平收入水平一般資金能力無法實現(xiàn)買房需要或沒有在異地購房的意愿群體意識強(qiáng)對居住品質(zhì)要求高強(qiáng)調(diào)個性和差異化青年租客群體要求房屋性價比高提供大面積的公共區(qū)域以滿足生活和社交的需求因此這類群體比較傾向于集體的長租公寓，但相對續(xù)租率不高。商務(wù)人士及外籍人士群體：這類群體包括企業(yè)高管及在中國長期居住的外籍人士，平均收入水平較高因工作或其他原因需要長期異地居住對于生活品質(zhì)要求很高他們的主要訴求是房屋及配套設(shè)施的整潔高端

16、交通便利周圍環(huán)境安靜舒適此這類群體比較傾向于分散式的長租公寓，續(xù)租率非常高。農(nóng)村流動人口等：這類群體以打工在外的農(nóng)村流動人口、異地求職和備考的學(xué)生、陪護(hù)病人的人士為主平均收入不高因工作或生活的特殊原因需要長期異地居住對居住品質(zhì)基本無要求。他們的主要訴求是房屋價格低、能夠自身的特殊需求。中國長租公寓市場規(guī)模及空間中國租賃市場規(guī)模及增長空間7年中年租金規(guī)模約9萬圖過去五年復(fù)合增長率為11.17%，由于國家租賃政策的頒布及未來租賃需求人口的上漲，未來中國租賃市場規(guī)模將迅速提升未來五年預(yù)計房屋租賃市場規(guī)模復(fù)合增長率將達(dá)到% 在2年將達(dá)到5萬億規(guī)模。圖 2-2 中國屋租賃市場規(guī)模3210CRCR+.34

17、567 測測測測中國房屋租賃市場規(guī)模（億）來源：fsTEAM軟件采編，沙利文數(shù)據(jù)中心編制由于社會經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展經(jīng)濟(jì)活動更加頻繁有租賃需求的人口也在不斷提升根據(jù)利文數(shù)據(jù)至2年國租賃人口將達(dá)5（見圖由于持續(xù)增長的流動人口規(guī)模也將助增流動人口數(shù)量，城市化進(jìn)程也在逐步加深，未來將有更多人口涌向大中城市將給一二城市提供租賃人口增量同時可支收入及CPI的增長也將提升租金水平。所以基于社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，未來中國租賃人口數(shù)量將有較大的增長。圖 2-3 中國賃人口數(shù)量32104CR99CGR：+% 134567 測測測測中國租賃人口（億）來源：fsTEAM軟件采編，沙利文數(shù)據(jù)中心編制與發(fā)達(dá)國家如美英日高達(dá)三分之一的比

18、例相比（見圖 24，中國租賃人口比例僅有 12.93%，對較低也將注定未來會有很大的增長空間，與美英日租賃房屋比例為三分之一相比中國的租賃房屋比例也僅有17.21%僅該三國平均比例的一半水平未來不論租賃人口還是租賃房屋規(guī)模都將處在快速增長階段。圖 2-4 中、美、英租賃人口與租賃房屋比例%中國日本美國英租賃人口比例租賃房屋比例來源：fsTEAM軟件采編，沙利文數(shù)據(jù)中心編制中國長租公寓市場規(guī)模及增長空間7年中的長租公寓品牌多達(dá)0家以上運營房屋數(shù)量已超0萬間(見圖大多分布在北上廣深一線城市及杭州成都武漢天津南京和蘇州等區(qū)域核心城市。按照平均每套月租金 2000 元計算，目前一年的交易額大致為 48

19、0 億。而相較于萬億的租賃市場規(guī)模長租公寓所占的比例還是相對較低未來品牌化運營的長租公寓企業(yè)將越越多提升行業(yè)的集中度標(biāo)準(zhǔn)化的長租公寓運營品牌不僅能提高租賃品質(zhì)穩(wěn)定租賃關(guān)系還能促進(jìn)人口流動。圖 2-5 中國牌長租公寓套數(shù)規(guī)模CCRCR034567 測測測測中國品牌長租公寓套數(shù)（萬）來源：fsTEAM軟件采編，沙利文數(shù)據(jù)中心編制中國長租公寓產(chǎn)業(yè)鏈分析長租公寓產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)主要分為三部分（見圖 2-6，包含金融服務(wù)機(jī)構(gòu)、第三方服務(wù)和公寓房屋資產(chǎn)等輔助參與方主要運作方為長租公寓運營企業(yè)兩端則是物業(yè)資產(chǎn)提供和租客整個長租公寓產(chǎn)業(yè)鏈按照周期分有以下幾個階段開發(fā)收房設(shè)計裝修營銷簽約日常運營和項目退出，各參與方別

20、參與到以上各個不同的周期當(dāng)中。圖 2-6 中國租公寓產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)來源：沙利文研究院繪制中國長租公寓行業(yè)核心參與方-運營方作為房源業(yè)主的重要組成部分大型房地產(chǎn)開發(fā)商參與長租公寓會有兩種方式一種是自建立長租公寓品牌并運營承擔(dān)兩種角色另一種則是和長租公寓運營公司合作長租公行業(yè)最主要的參與者是運營方運營方目前主要為四方參與者大型房地產(chǎn)開發(fā)商房地圖。圖 2-7 長租寓運營參與方開發(fā)商開發(fā)商經(jīng)紀(jì)中介長租公寓運營參與方酒店互聯(lián)網(wǎng)公司來源：沙利文研究院繪制房地產(chǎn)開發(fā)商做長租公寓具有很大的競爭優(yōu)勢其核心優(yōu)勢是房源無論是開拓市場是未來擴(kuò)張階段都有核心關(guān)鍵的物業(yè)產(chǎn)品作為支撐其次房企成熟的市場定位和產(chǎn)品發(fā)能力和工程家裝

21、隊伍都幫助開發(fā)商很好地強(qiáng)化在那市場開發(fā)商通過拿地城市更新拿改項目或者利用自持存量物業(yè)甚至租賃外外部房源來獲得運營所需的公寓開發(fā)商類景的公寓管理公司可以充分利用了母公司手中的閑置自持資產(chǎn)進(jìn)行升級改造同時借助團(tuán)整體的信用進(jìn)行低成本融資，房屋質(zhì)量以及品牌效應(yīng)都可以為旗下產(chǎn)品背書。除開發(fā)商以外另一個重要參與者是傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過依托自身房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)立長租平臺包括依托二手中介企業(yè)和一手中介企業(yè)中介背景的公寓機(jī)構(gòu)如主要由租賃介業(yè)務(wù)延展而來有天然的客源和分散式房源獲取渠道所以中介背景的長租公寓商主要分散式公寓切入市場。中介背景的公寓商相對于其他參與方在運營對產(chǎn)品的理解和成本控制能力都不是很有先天優(yōu)勢。而最

22、早參與長租公寓的酒店業(yè)依然活躍，酒店類背景的公寓商如主要優(yōu)勢在于住客和存量物業(yè)的管理經(jīng)驗上要比別的市場參與者都豐富運營效率有先發(fā)優(yōu)勢并且在業(yè)資源端與開發(fā)商相似酒店集團(tuán)也擁有較多的存量物業(yè)可以進(jìn)行改造轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)運營能而另一方面新生了很多專注于長租公寓的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司創(chuàng)業(yè)類是目前長租公寓域中數(shù)量最多的參與者與其它市場參與者相比而言他們在資源端和資金端都沒有先發(fā)勢，但是互聯(lián)網(wǎng)思維的靈活性優(yōu)勢也差別于其他參與者。金融服務(wù)機(jī)構(gòu)中如銀行在參與到長租公寓行業(yè)時其中一部分已經(jīng)率先進(jìn)行全國性布局針對重要一線城市提供大規(guī)模低息貸款而且嘗試性地推出個人住房租賃貸款服務(wù)銀聯(lián)也與全國多個住房租賃試點城市進(jìn)行戰(zhàn)略合作。/

23、E 對品牌公寓的關(guān)注度也在迅速提升，所以，各大公寓運營公司融資額度也在迅速提高并且融資頻次更快在目前定增受限債務(wù)成本相對較高的市場環(huán)境下即使背靠股上市公司的長租公寓公司在獲取資金方面也偏重股權(quán)融資市場，借股權(quán)融資加速業(yè)務(wù)發(fā)行REI租資對于創(chuàng)業(yè)型的長租公寓運營者資金來源主要依靠風(fēng)投一定規(guī)模的長租公寓品牌通 ABS方式以租金為底層資產(chǎn)向市場融資融資渠道也會朝著發(fā)行企業(yè)債券公司債券金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券等方式延伸。金融機(jī)構(gòu)參與方式也因長租公寓項目周期階段而不同（見圖 。開發(fā)收房階段項目建設(shè)及后期運營金融機(jī)構(gòu)都會在其中起到很大的作用主要參與方是也是集中在股權(quán)資、供應(yīng)鏈融資、

24、租約證券化、消費分期和租金貸款等方式，直至股權(quán)退出。圖 2-8 金融構(gòu)參與長租公寓項目方式來源：沙利文研究院繪制長租公寓的優(yōu)劣勢長租公寓主要采用B2C模式相較傳統(tǒng)租賃行業(yè)的C2C模對于企業(yè)而言更具有商價值，在租賃行業(yè)中也更事宜推廣和擴(kuò)大。與傳統(tǒng)租賃相比，具有以下優(yōu)勢（見圖。圖 2-9 長租寓與傳統(tǒng)租賃對比優(yōu)勢類別傳統(tǒng)租賃長租公寓租金透明規(guī)范度一般規(guī)范中介手續(xù)費有無裝修品質(zhì)參差不齊標(biāo)準(zhǔn)化并高水平日常保潔無合作的清潔供應(yīng)商負(fù)責(zé)家電維修自行解決，費用需協(xié)商運營方負(fù)責(zé)配套無健身房、圖書館和俱樂部等公共服務(wù)設(shè)施來源：沙利文研究院繪制長租公寓復(fù)合人們的消費升級需求租客也越來越注重租住的體驗舒適度長租公寓了

25、酒店水準(zhǔn)的設(shè)施配備外一般還具備24小安保等管家式服務(wù)最具優(yōu)勢的是長租公寓的社區(qū)概念可以為租客提供一個更好的社交環(huán)境滿足租客的社交需求其他集合式的配設(shè)施滿足租客除住房以外的更多需求。中國長租公寓行業(yè)成功因素中國房地產(chǎn)行業(yè)面臨拐點，進(jìn)入存量時代在 2013 之前，中國房地產(chǎn)行業(yè)異?；鸨?，經(jīng)歷了高增長高回報的“黃金時代。而現(xiàn)如今房地產(chǎn)市場已達(dá)成共識：中國房地產(chǎn)“黃金十年”已經(jīng)過去，進(jìn)入存量時代。年中國住宅房屋竣工累計面積達(dá)到8萬平方米同比增長增速比于 6圖自3年來中國住宅房屋竣工面積增速緩慢5年甚至出負(fù)增長意味著中國房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入下半場行從增量開發(fā)模式切換至存量經(jīng)營模式。圖 3-2 中國宅房屋竣工

26、面積，2013-2017萬平方864200001.00%2.00%-5.00%6.10%1.00%-2%-4%-6%1314151617住宅房屋竣工面積累計面積住宅房屋竣工面積累計面積增速來源：fsTEAM軟件采編，沙利文數(shù)據(jù)中心編制房地產(chǎn)存量時代判斷另一標(biāo)準(zhǔn)則是二手房市場交易量7年中國二房交易額超 7萬億元占住房交易總額比例超過北京和深圳自5年起二手房銷售面積均超過新房銷售面積一線城市率先進(jìn)入存量時代而二線城市中例如天津成都南京廈門到圖。圖 3-3 各地手房交易面積占總住房交易面積比重年份北京深圳天津成都南京廈門202020來源：fsTEAM軟件采編，沙利文數(shù)據(jù)中心編制除此以外在二線較弱城市

27、三線城市與四線城市中二手房交易規(guī)模增長速度較快其是在三線、四線城市中二手房市場交易量大幅增加，增速大于圖。圖 3-4 中國手房月均交易量,2016-2017000000000000000-19.00%7.00%56.00%71.00%-20%00000-39.00%-9.00%3 -40%-60%一線二線發(fā)達(dá)二線中等二線較弱三線四線量量來源：fsTEAM軟件采編，沙利文數(shù)據(jù)中心編制各類指標(biāo)均標(biāo)志著中國房地產(chǎn)市場已從增量時代進(jìn)入存量時代，且存量概念已擴(kuò)展全國，相對于傳統(tǒng)增量時代，存量時代的房地產(chǎn)行業(yè)運營和服務(wù)能力成為關(guān)鍵因素，以用為目的地產(chǎn)行業(yè)例如物流地產(chǎn)與長租公寓等崛起。租賃是解決住房問題的重

28、要途徑在中國住房市場內(nèi)個人或者家庭通過租賃買賣申請保障性住房自建等方式獲居住房屋自建房成為農(nóng)村居民或者家庭最主要的房屋獲取方式而在城鎮(zhèn)區(qū)域租賃房則是主要的房屋獲取方式之一（見圖 3-4。賃市場房屋來源較多，包括但不僅限于政提供的公租房與人才公寓企事業(yè)單位提供的宿舍或者流轉(zhuǎn)房居民個人自有房屋出租業(yè)投資商務(wù)公寓等。圖 3-5 個人者家庭獲取居住房源方式占比，20171%1%2%6%7%11%11%62%租賃廉租住租賃其他住自建住房購買商品房購買經(jīng)濟(jì)適用購買原公有住其他來源：fsTEAM軟件采編，沙利文數(shù)據(jù)中心編制租賃模式相比于其他房屋獲取方式而言在居住成本上具有絕對優(yōu)勢不需要支付買賣房屋時的高額首

29、付，更加適合經(jīng)濟(jì)能力較薄弱人群。中國國內(nèi)流動人口總數(shù)不斷上升圖217中國流動人口總數(shù)超4億對長租公寓市場構(gòu)成強(qiáng)有力的支撐中國流動人口主要是由農(nóng)業(yè)移人口以及城市間流動人口組成由于租賃房屋相比于其他方式具有較為廉價手續(xù)相對單靈活性大便于未來調(diào)整的優(yōu)勢相比起其他人群流動人口使用租賃形式獲得居住屋的可能性與意愿更大。萬人圖 3-7 中國動人口總數(shù)，2010-20170 0 0 0 0 外出農(nóng)民工總數(shù)流動人口總數(shù)來源：fsTEAM軟件采編，沙利文數(shù)據(jù)中心編制中國長租公寓行業(yè)驅(qū)動和制約因素中國長租公寓驅(qū)動因素購房求轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥啃枨?年在息降準(zhǔn)公積金新政下調(diào)首付比例等一系列政策的推動下房地產(chǎn)行迎來房價的又一波

30、上漲各大城市房價紛紛達(dá)到新高其中一線城市漲幅尤為明顯一線市7住宅房屋平均價格相比于5漲幅超過6年1月北京價價格指數(shù)達(dá)到 價價格指數(shù)甚至攀升到 全國百城房價價格指數(shù)也增長至1238見圖4-。圖 4-1 百城宅價格指數(shù)0000000000百城20864208642000022北京539492上海684948深圳334010百城價格指數(shù)802689北京上海深圳百城價格指數(shù)來源：fsTEAM軟件采編，沙利文數(shù)據(jù)中心編制就目前趨勢來看房價下跌趨勢不明顯未來大幅度下跌的可能性幾率極小一線城房價未來三年仍將繼續(xù)保持高位相較于住宅房屋價格的持續(xù)上漲居高不下人均可支配入增速遠(yuǎn)低于住宅房屋價格上漲速度一線城市房價

31、收入比均超過0倍置業(yè)門檻顯著高。各地政府為了打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為密集出臺樓市調(diào)控政策例如提高首付額度調(diào)購房資格門檻提高房貸利率等措施置業(yè)門檻的提高使得一部分潛在購房者不得不放棄房轉(zhuǎn)向房屋租賃市場。單身與新世代帶來租房需求自 2013 起，中國結(jié)婚率呈現(xiàn)逐年下降趨勢，截至 2017 年結(jié)婚率已從 2013 年 10.0%降至7.94（圖4-這意味著越來越多的適婚年齡人群選擇保持單身或者推結(jié)婚年齡。另一方面，自9起，中國離婚率卻在不斷上漲，2017年中國離婚率已 結(jié)婚率下降以及離婚率上升而產(chǎn)生的單身群體將更有可能選擇租賃房屋，擴(kuò)大租公寓市場需求。圖 4-2 中國婚率及離婚率，2009-2017%90

32、123456結(jié)婚率離婚率來源：fsTEAM軟件采編，沙利文數(shù)據(jù)中心編制階段性住房購房能力不足新畢業(yè)或者新就業(yè)群體是租賃住房的主要群體之一而觀念加現(xiàn)代化思想更加開放“9000等新世代逐漸進(jìn)入社會此類群體對房屋賃接受度更高，也更傾向于選擇房屋租賃。政策扶持有利長租公寓長遠(yuǎn)發(fā)展自5年來國家及地方政府不斷出臺住房租賃市場相關(guān)政策利好長租公寓長期發(fā)展5年住建部率先頒布了一系列長租公寓利好政策例住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見等通知大力鼓勵住房租賃市場并放寬住房公積金支付房租的條件6年國務(wù)院提出建立購租并舉的城鎮(zhèn)住房制度這是國家首次提出該制度并確定從土地供應(yīng)發(fā)展租賃企業(yè)等方面出臺政策

33、以促進(jìn)住房租賃市場的發(fā)展在國家政府的帶動下地方政府也紛紛跟進(jìn)出臺相關(guān)政策鼓勵扶持當(dāng)?shù)刈》孔赓U市場的發(fā)展中國長租公寓行業(yè)的制約因素行業(yè)正處擴(kuò)張期，盈利空間有限當(dāng)前國內(nèi)長租公寓品牌普遍處在戰(zhàn)略投入擴(kuò)張階段各大企業(yè)在一二線城市的搏斗十分激烈在拿房競爭中尤為明顯拿房成本是現(xiàn)階段下國內(nèi)長租公寓品牌經(jīng)營過程中的主要成本，占比通常達(dá)到 租房需求旺盛、房價較高的一線城市，企業(yè)為了拿到優(yōu)質(zhì)房源而不斷哄抬拿房價格的現(xiàn)象屢次發(fā)生此外長租公寓品牌還面臨著諸多如?？漆t(yī)院月子中心、養(yǎng)老院等等對獨棟樓宇需求較高的外部競爭者“內(nèi)憂外患”之下，長租公寓品牌拿房競爭趨于白熱化導(dǎo)“拿房難拿房貴已經(jīng)成為了長租公寓行業(yè)亟待解決的痛點問

34、題同時在營銷物業(yè)管理人力開支等諸多方面長租公寓企業(yè)仍然面臨著不小的成本壓力諸多因素共同作用下國內(nèi)長租公寓企業(yè)的租金回報率要顯著低于美國等發(fā)達(dá)國家水平在產(chǎn)業(yè)鏈逐漸擴(kuò)張而盈利模式尚不成熟的不對稱發(fā)展背景下企業(yè)的盈利空間將十分有限短時間內(nèi)企業(yè)要想謀求持續(xù)發(fā)展單純依靠租金差來實現(xiàn)盈利并不現(xiàn)實而是應(yīng)該積極拓寬業(yè)務(wù)渠道，尋找新的利潤增長點。運營能力要求較高，金融支持尚不成熟作為長租公寓核心競爭力的指標(biāo)之一出租率可以反映企業(yè)自身的運營能力及發(fā)展質(zhì)量由于一線城市的外來流動人口較多而此部分群體又恰恰是租房的主力因此許多長租 公寓容易出現(xiàn)短時間內(nèi)大面積空置出租率驟降的現(xiàn)（如春節(jié)假期前后為了留住租客、 減少用戶流失

35、許多長租公寓品（尤其是小品牌選擇給予春節(jié)當(dāng)月租金減半的優(yōu)惠措施， 但這樣的優(yōu)惠措施收效甚微。同時與短租公寓行業(yè)不同長租公寓是投資周期較長的重資產(chǎn)發(fā)展模式對于資本需求也較短租公寓行業(yè)較大而投資機(jī)構(gòu)在選擇長租公寓作為投資標(biāo)的時無疑也會著重國REIs市許多投資機(jī)構(gòu)不愿意選擇長租公寓進(jìn)行投資，加大了長租公寓的融資難度。站在短期發(fā)展角度看長租公寓品牌需要不斷打磨自身的運營能力將利潤率逐步提升，于REIs產(chǎn)品等退出渠道的需求將日益增多事實上長租公寓的成功與金融支持密不可分美國長租公國 ss的不僅可以使得公寓項目融資變得較為便捷，實現(xiàn)杠桿化發(fā)展，同時也會促進(jìn)資金回流速度延長中小企業(yè)的生命周期。行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范

36、尚不健全困擾著長租公寓行業(yè)的除了經(jīng)營盈利模式等問題外行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的不健全也成了行業(yè)良性發(fā)展的攔路虎當(dāng)前長租公寓行業(yè)缺乏具體的規(guī)范化細(xì)則有些公司開發(fā)公項目的流程非常嚴(yán)格取得各類資質(zhì)和證照后才營業(yè)有些公寓項目則缺乏部分資質(zhì)的情下倉促開業(yè)這就會造成消防衛(wèi)生違規(guī)隔斷等方面的諸多隱患而這些隱患又會導(dǎo)致營者和用（住客發(fā)生矛盾此外不少傳統(tǒng)酒店企業(yè)開始嘗試長租公寓業(yè)態(tài)相比較酒店行業(yè)自身非常完備的細(xì)則標(biāo)準(zhǔn)公寓行業(yè)規(guī)范的缺失容易導(dǎo)致酒店行業(yè)跨界公寓行業(yè)過程中會出現(xiàn)諸多定位不清晰的問題例如注冊是按照酒店還是公寓標(biāo)準(zhǔn)或是物業(yè)管來劃分等，這些都是在長租公寓行業(yè)亟待明確的問題。中國長租公寓行業(yè)相關(guān)政策法規(guī)在整體房價提高以

37、及大中城市流動人口不斷上升的大背景下長租公寓所處在的住房賃行業(yè)近年來受到的激勵政策較多涵蓋了租賃住房供應(yīng)稅收優(yōu)惠金融支持等多個維度但在保障租賃權(quán)等方面的法律環(huán)境依然有待完善，政策的落實以及細(xì)化方面仍需時日。長租公寓供應(yīng)層面相關(guān)政策法規(guī)2015建部發(fā)房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見提出租售并舉多渠道發(fā)展模式政府租賃平臺住房租賃機(jī)構(gòu)等新方向出現(xiàn)在大眾眼界自此中國租賃市場迎來政策紅利時代。隨后國務(wù)院辦公廳發(fā)改委住建部等多部委相繼出臺了多項政策共同大力推進(jìn)房租賃。尤其是 6 年 6 月 3 日關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見的出臺具有里程碑意義為中國城市住房租賃市場提供了規(guī)

38、范性指導(dǎo)指出了培育和發(fā)展住租賃市場的政策總基調(diào)。2017年8月，在3大中城市開展的第一批利用集體建設(shè)用建設(shè)租賃住房的試點工作正式開展（見圖圖 5-1 供應(yīng)面相關(guān)政策法規(guī)來源：沙利文研究院繪制長租公寓稅收層面相關(guān)政策法規(guī)5 年 11 月，國務(wù)院正式把公寓定義為生活服務(wù)業(yè)，而在往后的營改增過程中，租公寓所在的生活服務(wù)行業(yè)也被納入了試點范圍同時在對住房租賃企業(yè)機(jī)構(gòu)個人多個市場參與者上，政府也頒布了相應(yīng)的稅收優(yōu)惠措施見圖 1）圖 5-1 稅收面相關(guān)政策法規(guī)來源：沙利文研究院繪制長租公寓金融支持層面相關(guān)政策法規(guī)金融方面的支持對于目前的長租公寓行業(yè)來說愈發(fā)重要但受制于目前的宏觀環(huán)境和率情況，國家在這方面可

39、以放手實施的優(yōu)惠并不多。2015 年至今，國家陸續(xù)開展了 試點工作但距離大范圍推廣仍然需要一個長期論證修正過程未來若與長租公寓行相關(guān)的低貸款利率出臺，將有望為整個行業(yè)發(fā)展帶來新的發(fā)展活力見圖 52）圖 5-2 金融持層面相關(guān)政策法規(guī)來源：沙利文研究院繪制中國長租公寓行業(yè)市場趨勢典型代表企業(yè)商業(yè)模式的發(fā)展近五年來中國房地產(chǎn)租賃市場中的主要矛盾已經(jīng)展轉(zhuǎn)化為人民日均增長的個性化居需求和不平衡的居住供給之間的矛盾由于中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程和人口遷移節(jié)奏的持續(xù)加速線和二線城市的商品房租賃市場呈現(xiàn)出更為緊張的供求關(guān)系租賃價格一路走高并出現(xiàn)較多的商業(yè)糾紛，這主要是由于中國房地產(chǎn)租賃市場服務(wù)鏈條的質(zhì)量控制體系仍存有較

40、大缺口在相關(guān)需求的持續(xù)推動下中國房地產(chǎn)租賃市場出現(xiàn)了以自如和魔方生活服務(wù)集（以下簡稱“魔方）為代表的品質(zhì)化長租公寓創(chuàng)業(yè)企業(yè)，它們的出現(xiàn)緩解了中國房地產(chǎn)長租市場中信息不對稱的難題和不完善的質(zhì)量控制體系的困局。自如和魔方通過規(guī)?；?jīng)營提供相對標(biāo)準(zhǔn)化的裝修和物業(yè)改造服務(wù)以提升租客的居住品質(zhì)同時提供管家保潔和維修等配套服務(wù)形成標(biāo)準(zhǔn)化的租賃解決方案自如于1成立,在現(xiàn)階段已經(jīng)布局了9個城在3個大租賃住房供給新政試點城市中自如布了 7 個城，占比達(dá)到 自如旗下?lián)碛凶匀缬鸭?、自如整租、自如寓、自如驛、自如民宿以及業(yè)主服務(wù)6大產(chǎn)品線是中國領(lǐng)先的分散型長租公寓O2O服務(wù)提供商企近五年來增長較快，已經(jīng)為20多業(yè)主管

41、理了50多萬套源，累計服務(wù)的租客超過萬人并且管理資產(chǎn)總價值超過0億元人民在融資規(guī)模方面企業(yè)在8年1月完成了0元A輪融資領(lǐng)投機(jī)構(gòu)為華平紅杉資本中國基金和騰訊此融資規(guī)模為迄今止中國長租公寓企業(yè)所獲的單次最高融資額證明了資本市場對其商業(yè)模式持有相對正面態(tài)度。自如的商業(yè)模式為典型的 O2O 賃服務(wù)型企業(yè)的模式（見圖 企業(yè)接受外部投資方的投資包括各大主流投資機(jī)構(gòu)然后通過線上平臺和線下團(tuán)隊相互配合的模式開展業(yè)務(wù)自如的團(tuán)隊來自互聯(lián)網(wǎng)設(shè)計和房地產(chǎn)等領(lǐng)域通過整合不同背景人才的優(yōu)勢獲得與自身平臺所需的團(tuán)隊協(xié)作模式根據(jù)沙利文整理分析自如的運營戰(zhàn)略從一開始就專注在線上早在 5 年就關(guān)閉了 PC 預(yù)約簽約而全面實現(xiàn)了

42、APP 移動簽約，而線下運營只包括看房和其它配套服務(wù)因此在企業(yè)內(nèi)部運營團(tuán)隊主要為線上運營及客服團(tuán)隊而線下的服務(wù)團(tuán)隊則主要包括管家維修和保潔團(tuán)隊基于運營成本的考慮企業(yè)線下服務(wù)團(tuán)隊通常采用服務(wù)外包的模式實現(xiàn)。圖 6-1 自如商業(yè)模式分析實例來源：沙利文研究院繪制企業(yè)偏向線上運營的商業(yè)模式是由于長租公寓業(yè)務(wù)本身具有較高的分散性，如果采用 偏線下運營的模式，企業(yè)將產(chǎn)生較大的人力成本，運營難度大且變現(xiàn)周期較長。近五年來得益于中國移動互聯(lián)網(wǎng)及信息技術(shù)的高速增長企業(yè)紛紛加入線上運營的陣營旨在通過線上運營降低整體運營成本以及縮短變現(xiàn)周期自如偏向全線上運營的策略使得企業(yè)能夠有效的提升管理精度和管理效率并且降低運

43、營和維護(hù)成本因此企業(yè)的凈利率在市場上處于領(lǐng)軍水平。魔方是中國集中型長租公寓市場上的典型代表企業(yè)于29年6一家長租公寓（江蘇省南京市的戴家巷店，后經(jīng)歷了高速的增長并在2016獲得C輪 3億美元融資。截至2018年底企業(yè)的業(yè)務(wù)已經(jīng)覆蓋北上廣深等20個主要城市。魔采用連鎖集中式公寓租賃模式首先尋找市場上的整棟閑置物業(yè)然后進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的家庭裝修并且改造成服務(wù)式公寓出租給個人租房者企業(yè)同時為租戶提供統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)并進(jìn)集中式管理在團(tuán)隊建設(shè)方面企業(yè)擁有線上運營團(tuán)隊和線下公寓管理團(tuán)（包括門店管團(tuán)隊、設(shè)計團(tuán)隊和管家團(tuán)隊等等。圖 6-2 魔方商業(yè)模式分析實例來源：沙利文研究院繪制魔方的商業(yè)模式與自如相似，但產(chǎn)品鏈條

44、相對簡單（見圖 62，這是由于企業(yè)自身的運營模式及發(fā)展戰(zhàn)略決定的相對簡單的產(chǎn)品劃分保證了企業(yè)的資源能夠相對高效的分配各業(yè)務(wù)板塊上因此運營鏈條的整合度高且相對高效運營成本也因規(guī)模化運營而低于市平均水平。典型代表企業(yè)產(chǎn)品研發(fā)的發(fā)展在現(xiàn)階段自如旗下?lián)碛凶匀缬鸭易匀缯庾匀缭⒆匀珞A自如民宿及業(yè)主服 6大產(chǎn)品線為有合租、整租、短租和中高端租住需求的租戶設(shè)計了多款產(chǎn)品形式。自如友家：自如友家是自如旗下的中高端合租產(chǎn)品，企業(yè)首先從業(yè)主端承接房屋然后經(jīng)過部分或全部的裝修并配置家具家電后以房間為單位向租戶出租。自如整租自如整租為自如旗下專門為有整租需求的個人及家庭租戶提供的租賃品，產(chǎn)品以小戶型為主，租賃價格根據(jù)

45、物業(yè)所在位置而有所不同。自如寓自如寓為自如（北京酒店管理有限公司旗下的高品質(zhì)服務(wù)式青年公寓運營模式為集中式公寓租賃公寓實行統(tǒng)一的物業(yè)管理所有產(chǎn)品均按照統(tǒng)一的準(zhǔn)進(jìn)行裝修配置包括全套的品牌家電及自如原創(chuàng)的家具產(chǎn)品并向租客提供標(biāo)化的保潔、維修、安保、綠化、停車、代收快遞、物品寄存和社區(qū)活動等服務(wù)。自如驛：自如驛是自如旗下的青年客棧品牌,產(chǎn)品的目標(biāo)客戶主要為短租旅行者，目前只在北京有三家門店。房間類型為 4 人間和 6 人間，價格適中并且可以在如PP自如民宿自如民宿于6年6月式上線產(chǎn)品的目標(biāo)客戶主要為有短租需的旅行者截至6底產(chǎn)品已在全國擁有超過0房源產(chǎn)品類型覆蓋四合院、老洋房、和公寓，商品上線后擴(kuò)張速

46、度較快。業(yè)主托管服務(wù)業(yè)主托管服務(wù)是自如專門為業(yè)主設(shè)計的托管業(yè)務(wù)托管服務(wù)覆蓋如友家托管自如整組托管和豪宅托管產(chǎn)品的分層依據(jù)業(yè)主實際情況設(shè)計并良的解決了業(yè)主與租客之間諸多潛在的矛盾。自如在租賃產(chǎn)品的研發(fā)方面擁有相對細(xì)致的領(lǐng)域劃分的特點產(chǎn)品服務(wù)可以滿足租戶租及整租短租及長租相互間不同的搭配相比行業(yè)內(nèi)其它公司產(chǎn)品及服務(wù)領(lǐng)域覆蓋相對窄的現(xiàn)狀有明顯優(yōu)勢這不僅幫助企業(yè)在一些細(xì)分市場的競爭中樹立獨特競爭優(yōu)勢并獲得大于完全競爭市場格局下的市場權(quán)利同時幫助企業(yè)在獲取投資上形成了良性的開放式生鏈，這是由于企業(yè)的產(chǎn)品鏈條能夠滿足市場對租賃服務(wù)多元化的需求。相比自如魔方的產(chǎn)品劃分相對簡單企業(yè)主要依據(jù)消費者的消費能力把旗

47、下產(chǎn)品分三類，包括魔爾公寓、魔方公寓和九號樓。魔爾公寓摩爾公寓為魔方生活服務(wù)集團(tuán)旗下中高端公寓品牌擁有設(shè)計新穎及務(wù)精致的特點。根據(jù)沙利文整理分析，魔爾公寓主要為套房類型，平均面積在 至65平米間月租定價在0至0之間房間內(nèi)的設(shè)施包括冰箱洗衣機(jī)、電磁爐、淋浴房和衣帽間。魔方公寓: 魔方公寓是魔方生活服務(wù)集團(tuán)主推的集中式長租產(chǎn)品主要分布在一線和二線城市人口密集區(qū)域包括辦公樓聚集地和大型科技及工業(yè)園區(qū)旁公寓提標(biāo)準(zhǔn)化家庭式裝修和品牌家電使用面積在25至35之在產(chǎn)品定價方面魔方公寓一線城市的月租定價維持在0至0元之而二線城市的月租定價維持在0至0元之間。9號9樓是魔方生活服務(wù)集團(tuán)針對企業(yè)推出的集體住宿解決

48、方案截至年底，9 號樓已經(jīng)在全國鋪設(shè)了超過 20 家門店，房間數(shù)量達(dá) 2500 間，床位 萬張。由于主要是為企業(yè)員工提供住宿，9 號樓的月租定價在 500 至 1500 T魔方的產(chǎn)品主要為有長租需求的租戶提供服務(wù)產(chǎn)品鏈條分層簡單且各產(chǎn)品目標(biāo)客戶位明確這與自如全產(chǎn)品覆蓋的運營鏈條相比運營難度相對較低然而企業(yè)產(chǎn)品不涉及短業(yè)務(wù)的布局使得企業(yè)的整體運營模式稍顯單一無法充分的分散市場風(fēng)險但產(chǎn)品鏈條分簡單的布局使得企業(yè)能夠?qū)⒂邢薜馁Y源集中起來并根據(jù)市場需求和產(chǎn)品線的發(fā)展需要進(jìn)行資源的高效配比這保證了企業(yè)能夠在集中型長租市場上持續(xù)保持較大的市場占有率及相的市場權(quán)利。中國長租公寓市場渠道的發(fā)展趨勢長租公寓招租

49、有以下渠道自訂和租賃需要銷售去周邊拓展2第三方訂平臺開放有長租公寓預(yù)定租賃的網(wǎng)站公眾號不同參與主體的渠道發(fā)展根據(jù)前文所述長租公寓的參與主體主要可以劃分為地產(chǎn)開發(fā)商地產(chǎn)服務(wù)商以“互圖。圖 6-3 長租寓參與主體參與主體地產(chǎn)開發(fā)商地產(chǎn)服務(wù)商“互聯(lián)網(wǎng)”創(chuàng)業(yè)項目主要運營模式以中式為主集中式和分散式兼有以分散式為主優(yōu)勢地自有；資金優(yōu)勢；集裝等成本優(yōu)勢獲取房源和客源方面具有息及資源優(yōu)勢；匹配能力減少空置率注重信息化管理投入，采信息化手段減少運維管理本資源強(qiáng)中弱客戶中強(qiáng)弱資金強(qiáng)中弱來源：沙利文研究院繪制地產(chǎn)開發(fā)商依托自有地塊樓盤房源穩(wěn)定裝修運維等成本優(yōu)勢使租金價格更優(yōu)惠利用自有房源和客源等資源以及自身品牌聲

50、譽吸引租客一是發(fā)展自有預(yù)訂平臺開放有長租公寓信息和預(yù)訂方式的網(wǎng)站，公眾號等；二是與中介公司和網(wǎng)絡(luò)平臺合作，發(fā)布出租信息利用中介公司和網(wǎng)絡(luò)平臺的流量資源獲取客源；三是參照品牌公寓的移動互聯(lián) APP 方式，自建APP平臺，完善全流程線上服務(wù)，降低成本與縮短服務(wù)時間。地產(chǎn)服務(wù)商依托自身房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的線上線下流量提供的信息采集和分發(fā)平臺使長租公平臺可以接觸到最優(yōu)質(zhì)的房源以及匹配的租客信息戰(zhàn)略建設(shè)的長租公寓品牌客源渠道自于經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)全國布點客源以及品牌建設(shè)后吸引的線上渠道客源前期運營累積大量意向戶，具有一定的品牌效應(yīng)。“互聯(lián)網(wǎng)+創(chuàng)業(yè)項目以信息化手段匹配房源與客源減少運維管理成本但最大的痛點在于沒有地產(chǎn)開發(fā)商的

51、房源優(yōu)勢與地產(chǎn)服務(wù)商的客源優(yōu)勢渠道發(fā)展首先應(yīng)建立品牌與第三方平臺或中介公司合作發(fā)布招租信息和營銷活動上APP擁抱移動互聯(lián)網(wǎng)，布局APP線上用建設(shè)在移動互聯(lián)網(wǎng)浪潮下長租公寓平臺一大趨勢是積極擁抱移動互聯(lián)線上應(yīng)用加大創(chuàng)研發(fā)，應(yīng)用自有 APP 作為整個租房流程和租客入口。移動簽約，租房與服務(wù)全流程互聯(lián)化、移動化，整個租房流程中，只有看房是線下服務(wù)，其他流程全部線上化。系統(tǒng)平臺在長租公寓的運營中扮演重要角色完善的平臺系統(tǒng)可以大大節(jié)約長租公寓營期間的人工成本一個成熟的網(wǎng)絡(luò)平臺系統(tǒng)可以做到前端產(chǎn)品設(shè)計即網(wǎng)絡(luò)簽約形成子合同租賃期間保修等和客戶維持高頻互動并及時反饋客戶各類需求也可以做到后端戶數(shù)據(jù)信息搜集用于

52、未來產(chǎn)品改善和財務(wù)數(shù)據(jù)整理等全鏈條網(wǎng)絡(luò)平臺在可以大量節(jié)省運過程中各類成本系統(tǒng)平臺的搭建需要前期資本投入和研發(fā)已經(jīng)擁有較成熟的長租公寓業(yè)在成本端較競爭者具備先發(fā)優(yōu)勢，長租公寓企業(yè)全線移動平臺化。繼續(xù)深耕一線城市，進(jìn)行二三線城市布局長租公寓基于龐大的租客群體需求主要布局在一線北上深廣（1城化催生的租需求（2大量畢業(yè)生海歸等進(jìn)入一線城市的住房需求（3一線城市近年來房價上漲度遠(yuǎn)高于租金上漲幅度，購房成本遠(yuǎn)高于租房成本下的租房選擇。各大地產(chǎn)商與品牌公寓正加快房源建設(shè)搶占市場份額一線城市租房人群數(shù)量龐大租房房源比例不足或空置率高的情況顯示著一線城市還有空間長租公寓企業(yè)通過品牌建進(jìn)行營銷集中式公寓宣傳社區(qū)化

53、以及運維管理優(yōu)勢等帶來的成本優(yōu)勢通過房地產(chǎn)背景引客源分散式公寓減少城市租房空置率以專業(yè)化管理服務(wù)和優(yōu)質(zhì)居住環(huán)境為賣點吸普通租客。在二線城市人才涌入的背景下長租公寓企業(yè)深耕北上廣深一線城市著眼二線城（州、南京、武漢、成都、天津等）租房需求，為更多租客提供高品質(zhì)的居住和服務(wù)產(chǎn)品。長租公寓市場其他未來發(fā)展的趨勢未來具有較強(qiáng)融資能力資產(chǎn)運營能力和優(yōu)質(zhì)服務(wù)是成為長租公寓領(lǐng)域領(lǐng)跑者的三必備要素，且此三方面能力相輔相成，缺一不可。積極利用創(chuàng)新金融產(chǎn)品機(jī)構(gòu)化的租賃服務(wù)商前期成本壓力大，收房到出租存在時間差，并且前期收房、設(shè) 計、改造、裝修、配置、出租營銷、人工等成本都要提前支付，擴(kuò)張階段的企業(yè)收入成圖。 積極

54、利創(chuàng)新金融產(chǎn)品將有助于企業(yè)化解財務(wù)壓力。圖 6-4 長租寓資本運作產(chǎn)業(yè)鏈來源：沙利文研究院繪制融資渠道少，但政策導(dǎo)向正逐步改善現(xiàn)狀7年以房地產(chǎn)中介和開發(fā)商通過引入戰(zhàn)略投資或自有資金支持長租公寓的前期投入，融資渠道相對有限。近期，政策上對于長租公寓的融資端逐漸加強(qiáng)了支持力度。 7年7九部委發(fā)布關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知明確提出要加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發(fā)行企業(yè)債 券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。鼓勵地方政府出臺優(yōu)惠政策，積極支持并推動發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金s。2017年8月15

55、日，國發(fā)改委發(fā)布關(guān)于在企業(yè)債券領(lǐng)域進(jìn)一步防范風(fēng)險加強(qiáng)監(jiān)管和服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)有關(guān)工作的通知，要積極組織符合條件的企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券，門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。在政策的引導(dǎo)下，長租公寓的融資渠道正在逐步打開，后續(xù)融圖。府對住房租賃的支持力度加大，利用金融產(chǎn)品融資成為一大趨勢。圖 6-5 金融介入長租公寓手段來源：沙利文研究院繪制租約證券化租約證券化是在長租公寓收租的基礎(chǔ)上衍生出來的金融產(chǎn)品例如用租金收益作為底資產(chǎn)發(fā)行公募或私募ABS為企業(yè)融資。已經(jīng)形成一定規(guī)模的長租公寓品牌開始試水ABS以租金為底層資產(chǎn)向市場融資年上半年，魔方公寓發(fā)型了中國首單 ABS 產(chǎn)品，底層資產(chǎn)為北京、上海、廣州等一二線的 0 業(yè)

56、0 權(quán)的雙V架構(gòu)設(shè)計發(fā)行規(guī)模5億元全部優(yōu)先級證券AAA評級同年8月如也成功發(fā)行了租房市場房屋租金分期類 ABS中信證券-自如 1 號。自如的 ABS 產(chǎn)品，以模5得AAA評級，占比REIs房地產(chǎn)信托投資基金類EIs及CS商業(yè)物業(yè)抵押貸款資產(chǎn)支持證券s，即房地產(chǎn)信托投資基金，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者資金由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理并將投資綜合收益按比例分配給投資者REIs 量加快資金流轉(zhuǎn)改善公司資本結(jié)構(gòu)使房地產(chǎn)企業(yè)可以在開發(fā)運營商和資產(chǎn)服務(wù)商之類REIs產(chǎn)持專項計劃”于7年0月獲發(fā)行，發(fā)行金額7。CMBS即商業(yè)房地產(chǎn)為抵押以相關(guān)商業(yè)房地產(chǎn)未來收（如租金物業(yè)費商管理費等

57、）為主要償債本息來源的資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品。類 EIs 及 S 利于長租公寓實現(xiàn)規(guī)?；瘮U(kuò)張。資產(chǎn)運營能力增強(qiáng)資本運作分為重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)所謂重資產(chǎn)，即為企業(yè)通過收購和/或自獲得資產(chǎn)的所有權(quán)，裝修后對外出租的經(jīng)模式重資產(chǎn)模式下企業(yè)擁有資產(chǎn)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)輕資產(chǎn)模式下企業(yè)通過和資產(chǎn)所（房東簽訂租約在一定期限內(nèi)獲得資產(chǎn)的經(jīng)營權(quán)在租約期限內(nèi)企業(yè)可以對外出獲得出租租金租金減去上交給房東的底租即為企業(yè)實際獲得的租金差收入輕資產(chǎn)模下，企業(yè)只有資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)沒有所有權(quán)。在重資產(chǎn)模式下企業(yè)不僅可以獲得資金收益同時還可以獲得資產(chǎn)持有時獲得的資升值收益但是重資產(chǎn)模式在前期買樓和建造期投入高先期資本沉淀大對資本運作要高輕資產(chǎn)模式

58、因前期沉淀資金相對少所以可以在短時間內(nèi)快速擴(kuò)張但是由于需要定交付房東底租而不能享有長期資產(chǎn)升值，所以輕資產(chǎn)模式企業(yè)只能賺取租金差。在租金欠缺增長動力而房價不斷上漲的情況下租金收益比不斷降低重資產(chǎn)路線回成本的時間拉長對于輕資產(chǎn)模式來說由于前期投入主要為裝修費用幾年來租金漲幅較裝修成本漲幅更高，所以和重資產(chǎn)相比，輕資產(chǎn)模式的成本漲價并不構(gòu)成主要營業(yè)風(fēng)險圖。圖 6-6 長租寓資本運作模式來源：沙利文研究院繪制集中式化獲取更高經(jīng)濟(jì)效益（1）集中式長租公寓重資產(chǎn)自持長租公寓采用的“地產(chǎn)資本溢價+租金收入”的盈利模式地產(chǎn)開發(fā)商擇自持地段處于城市核心區(qū)域或具有成為城市核心地段的潛力租金的回報率較高且比穩(wěn)定而

59、且依托城市未來發(fā)展?jié)摿δ苁斋@較高的土地增值溢價輕資產(chǎn)集中式主要的盈來源是租金差租金溢價有限且前期物業(yè)集中改造對資金投入要求較大前期投入的成本制是項目開發(fā)、流程控制的關(guān)鍵，集中式模式有利于規(guī)模化投入從而控制成本。（2）分散式長租公寓此種模式主要的盈利來源是租金差采用房源分散承包-改造-出租的模式在分散裝壓縮成本有難度和租金相對同地段其他房源溢價有限的矛盾下房屋的運營能力是關(guān)鍵降低對分散房源的人力管理成本和降低房屋空置率的供需匹配能力。集中式的賺錢效應(yīng)更明顯裝修管理等成本更低租金議價能力強(qiáng)可以形成社區(qū)效應(yīng)租客群體聚集社區(qū)氛圍好吸引新世代租客品牌化運營打造高端社區(qū)等特點而獲得較高的租金溢價，提高項目

60、的回報率見圖6-7圖6-。圖 6-7 長租寓集中式與分散式特征對比集中式散式物特征一般獲取整棟物業(yè)各業(yè)片區(qū)零散房源物獲取方式采取收購、包租開發(fā)商合作等從人手中租入分散的源，租約一般采較長期限，如35年裝成本一次性整體裝修入，規(guī)?；档蛦挝怀杀痉盅b修，較難壓低單裝修成本管成本整棟管理，人力系統(tǒng)等投入較低分管理，管理系統(tǒng)投要求高，且需要置更多韻味的人力租議價能力整棟包租，有利打造社區(qū)體驗，能收取相對周邊較高溢價只通過裝修、服務(wù)等取租金溢價，溢相對受限盈特點前期一次性投入大，后期回報利潤更豐厚前投入大，回收較快可通過較回收的金進(jìn)行再投入，拓業(yè)務(wù)范圍來源：沙利文研究院繪制圖 6-8 長租寓集中式與分散