北京商業(yè)地產(chǎn)市場研究分析概述

1、目錄TOC o 1-4 h z HYPERLINK l _Toc60129035 第一章北京商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展時(shí)機(jī) PAGEREF _Toc60129035 h 4 HYPERLINK l _Toc60129036 一、促進(jìn)市場發(fā)展的主要因素 PAGEREF _Toc60129036 h 4 HYPERLINK l _Toc60129037 1、首都經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長 PAGEREF _Toc60129037 h 4 HYPERLINK l _Toc60129038 2、北京商業(yè)的全面發(fā)展 PAGEREF _Toc60129038 h 4 HYPERLINK l _Toc60129039 3、發(fā)展規(guī)劃

2、的出臺(tái)實(shí)施 PAGEREF _Toc60129039 h 4 HYPERLINK l _Toc60129040 4、市場調(diào)控的規(guī)范加強(qiáng) PAGEREF _Toc60129040 h 4 HYPERLINK l _Toc60129041 5、區(qū)域商圈的功能變化 PAGEREF _Toc60129041 h 4 HYPERLINK l _Toc60129042 6、重大事件的突發(fā)影響 PAGEREF _Toc60129042 h 5 HYPERLINK l _Toc60129043 7、宏觀環(huán)境的不斷優(yōu)化 PAGEREF _Toc60129043 h 5 HYPERLINK l _Toc60129

3、044 8、消費(fèi)投資的逐漸理性 PAGEREF _Toc60129044 h 5 HYPERLINK l _Toc60129045 二、引起快速升溫的直接原因 PAGEREF _Toc60129045 h 5 HYPERLINK l _Toc60129046 1、投資轉(zhuǎn)移 PAGEREF _Toc60129046 h 5 HYPERLINK l _Toc60129047 2、需求拉動(dòng) PAGEREF _Toc60129047 h 5 HYPERLINK l _Toc60129048 3、利益驅(qū)動(dòng) PAGEREF _Toc60129048 h 6 HYPERLINK l _Toc60129049

4、 4、運(yùn)作靈活 PAGEREF _Toc60129049 h 6 HYPERLINK l _Toc60129050 第二章北京商業(yè)地產(chǎn)的市場形勢 PAGEREF _Toc60129050 h 6 HYPERLINK l _Toc60129051 一、整體市場 PAGEREF _Toc60129051 h 6 HYPERLINK l _Toc60129052 （一）市場概況 PAGEREF _Toc60129052 h 6 HYPERLINK l _Toc60129053 1、全國市場 PAGEREF _Toc60129053 h 6 HYPERLINK l _Toc60129054 2、北京市

5、場 PAGEREF _Toc60129054 h 7 HYPERLINK l _Toc60129055 （二）主要情況 PAGEREF _Toc60129055 h 8 HYPERLINK l _Toc60129056 1、市場供給 PAGEREF _Toc60129056 h 8 HYPERLINK l _Toc60129057 2、市場需求 PAGEREF _Toc60129057 h 8 HYPERLINK l _Toc60129058 3、市場行情（資源來源：易鋪網(wǎng)） PAGEREF _Toc60129058 h 8 HYPERLINK l _Toc60129059 4、運(yùn)作方式 PA

6、GEREF _Toc60129059 h 10 HYPERLINK l _Toc60129060 5、價(jià)格分布 PAGEREF _Toc60129060 h 10 HYPERLINK l _Toc60129061 6、項(xiàng)目分布 PAGEREF _Toc60129061 h 10 HYPERLINK l _Toc60129062 二、區(qū)域市場 PAGEREF _Toc60129062 h 11 HYPERLINK l _Toc60129063 （一）CBD地區(qū) PAGEREF _Toc60129063 h 11 HYPERLINK l _Toc60129064 1、供給方面 PAGEREF _T

7、oc60129064 h 11 HYPERLINK l _Toc60129065 2、新舊主要項(xiàng)目 PAGEREF _Toc60129065 h 11 HYPERLINK l _Toc60129066 3、需求方面 PAGEREF _Toc60129066 h 12 HYPERLINK l _Toc60129067 4、市場形勢 PAGEREF _Toc60129067 h 12 HYPERLINK l _Toc60129068 （二）中關(guān)村 PAGEREF _Toc60129068 h 13 HYPERLINK l _Toc60129069 1、中國硅谷助推投資熱潮 PAGEREF _Toc

8、60129069 h 13 HYPERLINK l _Toc60129070 2、供求關(guān)系決定市場高價(jià) PAGEREF _Toc60129070 h 13 HYPERLINK l _Toc60129071 3、住宅底商有利可圖 PAGEREF _Toc60129071 h 13 HYPERLINK l _Toc60129072 4、中小投資者不容忽視 PAGEREF _Toc60129072 h 13 HYPERLINK l _Toc60129073 （三）亞運(yùn)村 PAGEREF _Toc60129073 h 14 HYPERLINK l _Toc60129074 1、供需矛盾突出 PAGER

9、EF _Toc60129074 h 14 HYPERLINK l _Toc60129075 2、市場持續(xù)熱銷 PAGEREF _Toc60129075 h 14 HYPERLINK l _Toc60129076 （四）南城地區(qū) PAGEREF _Toc60129076 h 14 HYPERLINK l _Toc60129077 1、商業(yè)地產(chǎn)漸成規(guī)模 PAGEREF _Toc60129077 h 14 HYPERLINK l _Toc60129078 2、市級(jí)物流中心初步顯現(xiàn) PAGEREF _Toc60129078 h 15 HYPERLINK l _Toc60129079 3、三大城區(qū)廣匯商

10、機(jī) PAGEREF _Toc60129079 h 15 HYPERLINK l _Toc60129080 第三章北京商業(yè)地產(chǎn)的未來趨勢 PAGEREF _Toc60129080 h 15 HYPERLINK l _Toc60129081 一、北京商業(yè)的規(guī)劃發(fā)展 PAGEREF _Toc60129081 h 15 HYPERLINK l _Toc60129082 （一）北京“十五”期間商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 PAGEREF _Toc60129082 h 15 HYPERLINK l _Toc60129083 1、發(fā)展基本目標(biāo) PAGEREF _Toc60129083 h 15 HYPERLINK l _T

11、oc60129084 2、商業(yè)發(fā)展重點(diǎn) PAGEREF _Toc60129084 h 16 HYPERLINK l _Toc60129085 3、業(yè)態(tài)引進(jìn)重點(diǎn) PAGEREF _Toc60129085 h 16 HYPERLINK l _Toc60129086 （二）區(qū)域規(guī)劃情況 PAGEREF _Toc60129086 h 16 HYPERLINK l _Toc60129087 1、市級(jí)商業(yè)中心，新一輪的升級(jí)調(diào)整啟動(dòng)。 PAGEREF _Toc60129087 h 16 HYPERLINK l _Toc60129088 2、區(qū)級(jí)商業(yè)中心，完善、發(fā)展、同步、預(yù)留。 PAGEREF _Toc60

12、129088 h 16 HYPERLINK l _Toc60129089 3、社區(qū)商業(yè)中心。 PAGEREF _Toc60129089 h 16 HYPERLINK l _Toc60129090 4、特色商業(yè)街。 PAGEREF _Toc60129090 h 17 HYPERLINK l _Toc60129091 （三）北京商業(yè)的發(fā)展趨勢 PAGEREF _Toc60129091 h 17 HYPERLINK l _Toc60129092 1、北京的流通業(yè) PAGEREF _Toc60129092 h 17 HYPERLINK l _Toc60129093 2、北京的商業(yè)街 PAGEREF _

13、Toc60129093 h 17 HYPERLINK l _Toc60129094 3、北京的零售業(yè) PAGEREF _Toc60129094 h 17 HYPERLINK l _Toc60129095 二、市場存在的問題現(xiàn)象 PAGEREF _Toc60129095 h 18 HYPERLINK l _Toc60129096 （一）自身不足 PAGEREF _Toc60129096 h 18 HYPERLINK l _Toc60129097 1、開發(fā)資金匱乏。 PAGEREF _Toc60129097 h 18 HYPERLINK l _Toc60129098 2、復(fù)合人才稀缺。 PAGER

14、EF _Toc60129098 h 18 HYPERLINK l _Toc60129099 3、軟硬件不配套。 PAGEREF _Toc60129099 h 18 HYPERLINK l _Toc60129100 4、管理服務(wù)滯后。 PAGEREF _Toc60129100 h 18 HYPERLINK l _Toc60129101 （二）市場表現(xiàn) PAGEREF _Toc60129101 h 18 HYPERLINK l _Toc60129102 1、主要問題 PAGEREF _Toc60129102 h 18 HYPERLINK l _Toc60129103 2、具體現(xiàn)象 PAGEREF

15、_Toc60129103 h 19 HYPERLINK l _Toc60129104 三、市場發(fā)展的未來態(tài)勢 PAGEREF _Toc60129104 h 19 HYPERLINK l _Toc60129105 （一）基本態(tài)勢：競爭加劇、聚集擴(kuò)散 PAGEREF _Toc60129105 h 19 HYPERLINK l _Toc60129106 1、兩個(gè)主要外在因素 PAGEREF _Toc60129106 h 19 HYPERLINK l _Toc60129107 2、兩個(gè)主要的內(nèi)在因素： PAGEREF _Toc60129107 h 19 HYPERLINK l _Toc60129108

16、 （二）總體趨勢 PAGEREF _Toc60129108 h 20 HYPERLINK l _Toc60129109 1、供應(yīng)方面：逐年遞增，且規(guī)模與分布更日趨理性化。 PAGEREF _Toc60129109 h 20 HYPERLINK l _Toc60129110 2、需求方面：穩(wěn)中趨旺。 PAGEREF _Toc60129110 h 20 HYPERLINK l _Toc60129111 3、區(qū)域分布：多中心化。 PAGEREF _Toc60129111 h 20 HYPERLINK l _Toc60129112 4、市場價(jià)格：先升后降 PAGEREF _Toc60129112 h

17、20 HYPERLINK l _Toc60129113 （三）投資重點(diǎn) PAGEREF _Toc60129113 h 21 HYPERLINK l _Toc60129114 1、重點(diǎn)項(xiàng)目：政府鼓勵(lì)的4大類 PAGEREF _Toc60129114 h 21 HYPERLINK l _Toc60129115 2、重點(diǎn)區(qū)域：三、四環(huán)周邊地區(qū) PAGEREF _Toc60129115 h 21 HYPERLINK l _Toc60129116 3、重點(diǎn)業(yè)態(tài)：零售物業(yè) PAGEREF _Toc60129116 h 21 HYPERLINK l _Toc60129117 4、重點(diǎn)類型：臨街底商 PAGE

18、REF _Toc60129117 h 21 HYPERLINK l _Toc60129118 第四章北京商業(yè)地產(chǎn)的投資探討 PAGEREF _Toc60129118 h 21 HYPERLINK l _Toc60129119 一、商業(yè)地產(chǎn)的投資概述 PAGEREF _Toc60129119 h 21 HYPERLINK l _Toc60129120 （一）投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避 PAGEREF _Toc60129120 h 21 HYPERLINK l _Toc60129121 1、經(jīng)營模式。 PAGEREF _Toc60129121 h 22 HYPERLINK l _Toc60129122 2、合

19、作方式。 PAGEREF _Toc60129122 h 22 HYPERLINK l _Toc60129123 3、規(guī)劃設(shè)計(jì)。 PAGEREF _Toc60129123 h 22 HYPERLINK l _Toc60129124 4、商圈需求。 PAGEREF _Toc60129124 h 22 HYPERLINK l _Toc60129125 （二）投資的基本考慮 PAGEREF _Toc60129125 h 22 HYPERLINK l _Toc60129126 1、商圈的規(guī)模 PAGEREF _Toc60129126 h 22 HYPERLINK l _Toc60129127 2、商圈的

20、變動(dòng) PAGEREF _Toc60129127 h 22 HYPERLINK l _Toc60129128 3、主力店效應(yīng) PAGEREF _Toc60129128 h 23 HYPERLINK l _Toc60129129 4、廣場和人氣 PAGEREF _Toc60129129 h 23 HYPERLINK l _Toc60129130 5、品牌店效應(yīng) PAGEREF _Toc60129130 h 23 HYPERLINK l _Toc60129131 6、地理位置 PAGEREF _Toc60129131 h 23 HYPERLINK l _Toc60129132 7、商鋪的通用性 PA

21、GEREF _Toc60129132 h 23 HYPERLINK l _Toc60129133 8、周邊的價(jià)格水平 PAGEREF _Toc60129133 h 23 HYPERLINK l _Toc60129134 二、商業(yè)地產(chǎn)的簡單思考 PAGEREF _Toc60129134 h 23 HYPERLINK l _Toc60129135 思考一：商業(yè)定位 PAGEREF _Toc60129135 h 23 HYPERLINK l _Toc60129136 思考二：商業(yè)物業(yè)的管理 PAGEREF _Toc60129136 h 24 HYPERLINK l _Toc60129137 思考三：

22、商業(yè)地產(chǎn)的二、三級(jí)市場 PAGEREF _Toc60129137 h 24 HYPERLINK l _Toc60129138 思考四：商業(yè)價(jià)值與業(yè)態(tài)規(guī)模 PAGEREF _Toc60129138 h 24 HYPERLINK l _Toc60129139 思考五：商業(yè)與房地產(chǎn)的對接 PAGEREF _Toc60129139 h 24北京商業(yè)地產(chǎn)市場研究報(bào)告第一章 北京商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展時(shí)機(jī)對北京商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展時(shí)機(jī)，基本判斷是：條件成熟，并快速升溫。一、促進(jìn)市場發(fā)展的主要因素下列因素，孕育并夯實(shí)了北京商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的基石，有力地促進(jìn)了市場發(fā)展。1、首都經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長北京快速發(fā)展，宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（

23、如國內(nèi)生產(chǎn)總值、人口總量及其結(jié)構(gòu)、人均可支配收入及其結(jié)構(gòu)、社會(huì)消費(fèi)品零售額等）穩(wěn)步增長或優(yōu)化，商業(yè)發(fā)展空間日益廣闊，居民消費(fèi)能力持續(xù)增強(qiáng)，新一輪的投資消費(fèi)升級(jí)已展開，助推了商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展。2、北京商業(yè)的全面發(fā)展首先，市級(jí)商業(yè)、區(qū)域商業(yè)和社區(qū)商業(yè)的快速增長，促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)與之的同步發(fā)展。其次，商業(yè)業(yè)態(tài)日益的多元化和現(xiàn)代化，拉升了對商業(yè)地產(chǎn)的需求。再者，商業(yè)與地產(chǎn)相互融合、相互促進(jìn)已到了一個(gè)全新的階段，直接壯大了商業(yè)地產(chǎn)市場。3、發(fā)展規(guī)劃的出臺(tái)實(shí)施城市總體規(guī)劃、奧運(yùn)行動(dòng)規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)物流規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃等北京市各項(xiàng)規(guī)劃的相繼出臺(tái)及實(shí)施對商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展都將有積極的導(dǎo)向和促

24、進(jìn)作用。4、市場調(diào)控的規(guī)范加強(qiáng)市場的日益規(guī)范及住宅、寫字樓投資利潤的趨于穩(wěn)定、透明；股市匯市的風(fēng)險(xiǎn)加劇及投資渠道的過于狹窄；存貸款利率一再下調(diào)及央行121號(hào)文等政策的深遠(yuǎn)影響，都促使開發(fā)商、投資者和居民個(gè)人對剛剛起步但潛力巨大的商業(yè)地產(chǎn)給予了高度關(guān)注。5、區(qū)域商圈的功能變化商圈功能可看作是居住功能（住宅）、商業(yè)功能（商鋪）、商務(wù)功能（辦公樓）的有機(jī)結(jié)合。隨著北京城市建設(shè)及更新改造的力度不斷加強(qiáng)、步伐不斷加快，各商圈居住及商務(wù)功能正發(fā)生明顯的變化，這必將引起區(qū)域商圈的功能變化，從而促進(jìn)商業(yè)業(yè)態(tài)的優(yōu)化和增加對商鋪的需求。區(qū)域商圈功能變化對商業(yè)地產(chǎn)市場的影響將持續(xù)增強(qiáng)。 6、重大事件的突發(fā)影響奧運(yùn)、

25、入世極大地促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展，影響長期深遠(yuǎn)。而非典疫情對商業(yè)地產(chǎn)市場的影響雖劇烈但短暫，只是延緩而未阻礙市場的發(fā)展，同時(shí)非典后各項(xiàng)鼓勵(lì)優(yōu)惠政策的及時(shí)出臺(tái)，不但使市場復(fù)蘇迅速，而且對市場的今后發(fā)展也產(chǎn)生了積極影響。7、宏觀環(huán)境的不斷優(yōu)化一方面，北京是外資投資熱點(diǎn)地區(qū)之一，國外投資者普遍看好即將全面開放的中國市場及其巨大的發(fā)展?jié)摿Γ鳛槭锥迹本┳匀皇菬狳c(diǎn)；另一方面，北京也是內(nèi)地投資熱點(diǎn)地區(qū)之一，內(nèi)資企業(yè)加快進(jìn)京步伐，民間投資漸成規(guī)模之勢。上述兩方面都直接或間接促進(jìn)了北京商業(yè)的繁榮和商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展。8、消費(fèi)投資的逐漸理性以往幾次消費(fèi)投資熱潮的經(jīng)歷教訓(xùn)，使市場的消費(fèi)需求及投資行為日趨理性、

26、成熟，從而有利于北京商業(yè)地產(chǎn)市場今后的規(guī)范發(fā)展和逐步成熟。二、引起快速升溫的直接原因下列原因，直接引起了北京商業(yè)地產(chǎn)市場的快速升溫，成為了市場的投資熱點(diǎn)。1、投資轉(zhuǎn)移隨著北京住宅、寫字樓市場的競爭加劇和利潤的公開透明，加之投資渠道的單一狹窄及股市匯市的風(fēng)險(xiǎn)加劇，使商業(yè)地產(chǎn)漸成了股市、匯市、高檔住宅投資以外的一種新的理財(cái)方式。同時(shí)，房地產(chǎn)投資一般都經(jīng)歷了從住宅到寫字樓再到商鋪的發(fā)展歷程，商業(yè)地產(chǎn)（開發(fā)建設(shè)與商業(yè)經(jīng)營融合而成的復(fù)合地產(chǎn)）是房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢之一，也為目前以單一項(xiàng)目開發(fā)為主的傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資提供了一個(gè)全新的拓展空間。2、需求拉動(dòng)居民投資消費(fèi)能力日益提高，北京城市人口逐年遞增，居住范圍向外

27、加速拓展，城區(qū)更新改造力度不斷加大，市容市貌得到極大改善；以及入世奧運(yùn)的深遠(yuǎn)影響，都對商業(yè)地產(chǎn)市場快速升溫起到了需求拉動(dòng)作用。簡單來說，商業(yè)地產(chǎn)的需求空間很大。人均商業(yè)面積需求方面。人均商業(yè)面積比是衡量一個(gè)城市商業(yè)面積是否合理的一個(gè)指標(biāo)，紐約、東京大概是1.6、1.7，香港約1.3，上海接近1。若按1300萬城市人口及人均1平方米計(jì)算，北京將至少需要1300萬平方米的商業(yè)面積，但據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年北京商業(yè)物業(yè)總面積現(xiàn)有900多萬平方米左右，發(fā)展?jié)摿薮蟆ＯM(fèi)水準(zhǔn)提升需求方面。以往消費(fèi)主要是購買式的，而如今已向體驗(yàn)式轉(zhuǎn)變，原有商業(yè)已無法滿足人們?nèi)找嬖鲩L的多元化消費(fèi)需求，需要新的商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)入。區(qū)域

28、商圈分塊需求方面。以往商業(yè)主要表現(xiàn)是城市中心集中地段的集中消費(fèi)，而如今隨著城市內(nèi)向（舊城改造）及外向（新區(qū)開發(fā)）兩方面的快速發(fā)展，消費(fèi)由購買式向體驗(yàn)式的轉(zhuǎn)變，原有商業(yè)格局必然改變，多級(jí)中心及多極商圈必然出現(xiàn)，這必然加大對區(qū)域商業(yè)中心、特色商業(yè)街、專業(yè)市場、社區(qū)商鋪等的需求，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展。此外，三外投資（外資、外地、外行）齊頭并進(jìn)，中小投資者踴躍參與，特別是國內(nèi)外商業(yè)巨頭紛紛搶灘北京商業(yè)市場，一大批特許經(jīng)營或加盟連鎖店競相陸續(xù)選址落戶，都直接起到了需求拉動(dòng)的作用。3、利益驅(qū)動(dòng)首先目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期較快、投資回報(bào)率較高，其次近期商業(yè)地產(chǎn)供不應(yīng)求，市場發(fā)展?jié)摿薮?；再者商業(yè)地產(chǎn)尚處于起步摸

29、索階段，較之趨于規(guī)范的其他投資方式，賣點(diǎn)及利潤還有很大的挖掘提升空間，因此自然吸引越來越多的投資進(jìn)入。同時(shí)，這種復(fù)合地產(chǎn)也大大提升了區(qū)域地塊及開發(fā)項(xiàng)目的附加值和競爭力，使房地產(chǎn)投資越來越多地注重商業(yè)地產(chǎn)。4、運(yùn)作靈活商鋪不但有較高的投資價(jià)值，而且運(yùn)作多樣、經(jīng)營靈活，可出售也可出租，可經(jīng)營也可委托，可大可小、可合可分，又可根據(jù)市場需求及競爭狀況進(jìn)行及時(shí)調(diào)整，因此具有很強(qiáng)的市場適應(yīng)性和抗風(fēng)險(xiǎn)性。第二章 北京商業(yè)地產(chǎn)的市場形勢對北京商業(yè)地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，簡單概括是：供求兩旺、并持續(xù)高溫。一、整體市場（一）市場概況1、全國市場1997年以來，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場迅速復(fù)蘇、高速增長。首先，全國范圍內(nèi)城市化進(jìn)程

30、的加快和大規(guī)模的舊城改造，一方面使傳統(tǒng)商業(yè)中心亟待改造提升，另一方面也使新興區(qū)域商圈亟待開發(fā)建設(shè)，加之大范圍的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、第三產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，直接形成了對商業(yè)地產(chǎn)的大量需求。其次，中國入世后，眾多零售、娛樂、家居、餐飲業(yè)的國際商業(yè)巨頭競相加快了搶灘中國市場的步伐，如沃爾瑪、家樂福、歐倍德、百安居、麥當(dāng)勞、麥德龍、肯德基、必勝客、百腦匯、吉盛偉邦等，增加大量商業(yè)地產(chǎn)需求的同時(shí)也促使了一些新型商業(yè)業(yè)態(tài)的引入和新型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，如ShoppingMall、OutletStore（工廠直銷店）、超市連鎖店和特色商業(yè)街等，有力推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)市場的快速升溫。具體現(xiàn)象：一些大中城市的商業(yè)類物業(yè)供不應(yīng)求，

31、商鋪價(jià)格飛漲、屢創(chuàng)新高。全國范圍內(nèi)爭建商業(yè)特色街及大型購物中心。北京、上海、深圳、廣州、重慶、成都、西安等不少大中城市都正在籌劃或已經(jīng)興建ShoppingMall。眾多開發(fā)商紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，其中大連萬達(dá)將商業(yè)地產(chǎn)作為與住宅開發(fā)并重的主攻目標(biāo)，并與國際商業(yè)巨頭沃爾瑪結(jié)成戰(zhàn)略性同盟，計(jì)劃在上海、北京等15個(gè)城市開發(fā)大型商業(yè)地產(chǎn)。今后，其商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模和銷售額均超過住宅類物業(yè)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，19972002年，國內(nèi)商鋪銷售占整體房地產(chǎn)銷售的比例約為7，但增幅日益明顯，2000、2001、2002年增幅分別達(dá)到40%、10.6、30。2002年國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資額同比增幅為11.8。2

32、003年18月，全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積和投資額增幅均超過40，在房地產(chǎn)分類物業(yè)中增幅最高。從原由各小區(qū)臨街底商、裙樓、門市房而形成的配套商業(yè)，再到以大型百貨商廈為中心的區(qū)域商業(yè)，直至如今以超級(jí)購物中心為代表的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)物業(yè)模式經(jīng)歷了一系列變革后，房地產(chǎn)業(yè)越來越向第三產(chǎn)業(yè)、商業(yè)傾斜，日益與之對接融合。復(fù)合地產(chǎn)已成為房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)必然趨勢。2、北京市場北京商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展略晚于深圳、上海。迅速升溫于2002年。從朝外“老番街” 火爆開盤到回龍觀底商快速結(jié)案，從中關(guān)村科貿(mào)中心12.8萬元天價(jià)的一炮打響到建外SOHO和左岸工社的旺鋪熱拍，商業(yè)地產(chǎn)市場眾人矚目、風(fēng)光無限。持續(xù)高溫到200

33、3年。新型商業(yè)地產(chǎn)陸續(xù)開發(fā)，世紀(jì)金源領(lǐng)軍，Shopping Mall率先開工；大連萬達(dá)隨后，訂單地產(chǎn)反響熱烈；其他開發(fā)商據(jù)了解也紛紛行動(dòng)。華遠(yuǎn)有意與沃爾瑪合作建設(shè)包括沃爾瑪中關(guān)村連鎖店在內(nèi)的三至四個(gè)大型超市，天鴻表示將在回龍觀興建一個(gè)綜合性大型超市，城開將與索納塔營銷商在西單合作開發(fā)4S新型轎車銷售服務(wù)商場，新組建的太合商業(yè)房地產(chǎn)公司也將加大商業(yè)地產(chǎn)的投資。眾多新老項(xiàng)目也都加大了對商業(yè)物業(yè)的投入。左岸工社與全球最大的商業(yè)健身連鎖機(jī)構(gòu)中體倍力健身俱樂部合作，建立了3000平方米的中體倍力左岸連鎖店；建外SOHO有意拷貝上海新天地模式，繼續(xù)開發(fā)特色商業(yè)街；后現(xiàn)代城已規(guī)劃出一條風(fēng)格獨(dú)特的商業(yè)休閑街；

34、富力城也擬準(zhǔn)備引進(jìn)2.53萬平方米的大型綜合類超市；蘋果社區(qū)設(shè)計(jì)了20萬平方米的商業(yè)面積，包括1.5萬平方米的綜合超市和一條濃厚文化氣息的特色商街。原有商業(yè)地產(chǎn)西單商場及恒基中心也加快了全新改造。同時(shí)，國內(nèi)外商業(yè)巨頭進(jìn)京步伐明顯加快。建材方面的歐倍德、百安居、樂華梅蘭，超市方面的沃爾瑪、歐尚、711便利店、迪亞折扣店等，或開業(yè)、或落戶、或籌備、或選址、或報(bào)審。大商集團(tuán)、上海華聯(lián)、物美超市等國內(nèi)大型商業(yè)企業(yè)也積極在京拓展。（二）主要情況1、市場供給據(jù)市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，截止2002年底，北京商業(yè)零售業(yè)物業(yè)總面積為998.5萬平方米，營業(yè)面積529萬平方米；餐飲業(yè)總面積206.8萬平方米，營業(yè)面積130

35、萬平方米。2003年111月，商業(yè)營業(yè)用房施工面積同比增長34.2%，增幅高于總施工面積的30.3%和住宅施工面積的25.2%。同時(shí)，綜合世邦魏理仕和戴德量行的報(bào)告，對大型商業(yè)物業(yè)的市場供給情況了解如下：從現(xiàn)有存量上看，2002年大型商業(yè)物業(yè)存量約為160多萬平方米，其中百貨業(yè)27.9萬平方米，購物中心66.1萬平方米，外資超市33.2萬平方米，甲級(jí)寫字樓底層商鋪36.7萬平方米。2003年大型商業(yè)物業(yè)（萬平方米以上）達(dá)到120個(gè)，可提供商業(yè)總面積294.5萬平方米，平均規(guī)模為2.5萬平方米。從潛在供量上看，2002年至今在建項(xiàng)目71萬平方米，擬建項(xiàng)目320萬平方米。同時(shí)據(jù)了解，未來幾年內(nèi)，北

36、京還將批復(fù)500萬平方米的商業(yè)面積。從可能增量上看，2002年為23.59萬平方米，2003年近30萬平方米（2003年110月為20萬平方米），2004年預(yù)計(jì)約53萬平方米，而到2007年將可能突破300萬平方米。2、市場需求從需求主體上看，大型商業(yè)集團(tuán)（特別是國內(nèi)外零售商業(yè)巨頭）帶動(dòng)了大型商業(yè)地產(chǎn)的需求，中小企業(yè)及個(gè)人（尤其是中小投資者）帶動(dòng)了小型商鋪的需求。其中中小投資者最多，對小型商鋪需求最大。從需求區(qū)域上看，首選朝陽區(qū)的東三環(huán)和亞運(yùn)村，其次是海淀區(qū)的中關(guān)村，主要集中在人流量大、交通方便的住宅區(qū)、商務(wù)區(qū)以及附近商業(yè)氛圍較成熟的地段。從需求類型上看，大型商業(yè)地產(chǎn)中新型業(yè)態(tài)（大型購物中心、

37、專業(yè)市場、特色街、超市連鎖等）的需求遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)業(yè)態(tài)（如百貨商場），小型商鋪中餐飲和服裝類的需求遠(yuǎn)大于娛樂類。從需求規(guī)模上看，呈兩極化發(fā)展趨勢，大型商業(yè)地產(chǎn)主要集中在46萬平方米之間，同時(shí)10萬平方米以上超大型項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)；小型商鋪主要集中在10200平方米之間，同時(shí)出現(xiàn)了可分割式商鋪，專業(yè)市場中的商鋪面積更小。3、市場行情（資源來源：易鋪網(wǎng)）商鋪?zhàn)罡呤蹆r(jià)排行參考商鋪?zhàn)罡咪N售單價(jià)排行榜商鋪名稱售價(jià)排行中關(guān)村科貿(mào)中心13萬元/平方米1左岸工社商鋪6.36萬元/平方米2第五大道4.2萬元/平方米3建外商鋪3萬元/平方米4朝陽門外的老番街2.5萬元/平方米5國展家園商鋪2.3萬元/平方米6歐陸經(jīng)典2.

38、1萬元/平方米7九臺(tái)2000商鋪1.98萬元平方米8辦公樓底商售價(jià)參考城區(qū)位置項(xiàng)目商業(yè)面積及樓層售價(jià)(元建筑平米)西城復(fù)興門遠(yuǎn)洋大廈4,00030,000西城阜成門國潤大廈60012,600海淀西北三環(huán)數(shù)碼大廈240/首層25,000海淀四道口國興大廈600首層均價(jià)12,000朝陽北三環(huán)邊浙江大廈13,90010,00027,000朝陽東四環(huán)住邦2000約5,60016,00019,800住宅樓底商售價(jià)參考城區(qū)位置項(xiàng)目商業(yè)面積及樓層售價(jià)(元建筑平米)朝陽大北窯現(xiàn)代城20,000一二層20,00023,000朝陽亞運(yùn)村風(fēng)林綠洲5,00014,00023,000朝陽芍藥居旭風(fēng)苑4,0009,200

39、海淀國興大廈四道口20,00014,000東城安定門外柳源居約1,00012,500宣武廣安門朗琴園約4,000首層14,000崇文廣安大街金帝世家50,00018,00020,0004、運(yùn)作方式據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作方式主要有租賃、銷售、租售并舉、自營或聯(lián)營等形式。其中：租賃的項(xiàng)目最多，近62萬平方米，約占總量的34%，以55萬平方米的金源shoppingmall為代表租售并舉的次之，近54萬平方米，約占總量的30%，以7萬平方米的北方明珠底商為代表出售的項(xiàng)目第三，近46萬平方米，約占總量的26%，以建外SOHO、第五大道為代表自營或聯(lián)營的最少，近17萬平方米，約占總量的10%，以16

40、萬平方米的華貿(mào)中心為代表5、價(jià)格分布據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年110月，商業(yè)營業(yè)用房銷售均價(jià)10394元平方米，同比增長38.5%，增幅遠(yuǎn)高于商品房平均銷售價(jià)格的2.4%、辦公用房的5.4%和住宅的2%。世邦魏理仕和戴德量行的報(bào)告顯示，截止2003年10月，優(yōu)質(zhì)商鋪首層、二層的平均租金報(bào)價(jià)分別為2.75美元、1.37美元，分別上升了0.4%、0.2。同時(shí)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，價(jià)格區(qū)間分布情況如下：銷售價(jià)格底商價(jià)格一般是住宅或公寓價(jià)格的23倍均價(jià)4萬元以上的項(xiàng)目，約占總量的4%，主要集中在中關(guān)村和CBD均價(jià)34萬元的項(xiàng)目，約占總量的9%均價(jià)23萬元的項(xiàng)目最多，約占總量的29%，一般是商圈、高檔寫字樓和公寓底商

41、的主力價(jià)位均價(jià)11.5萬元的項(xiàng)目，一般是城區(qū)內(nèi)非商圈商鋪的主力價(jià)位均價(jià)50008000元的項(xiàng)目，一般是遠(yuǎn)近郊區(qū)商鋪的主力價(jià)位租金價(jià)格5元/平方米天以上的項(xiàng)目，約占45%34元/平方米天的項(xiàng)目，約占22%45元/平方米天的項(xiàng)目，約占22%23元/平方米天的項(xiàng)目，約占11%6、項(xiàng)目分布一是從區(qū)域方位上看，目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)域劃分明顯，價(jià)值差別也很明顯。近50%的項(xiàng)目集中于市級(jí)和區(qū)域商業(yè)中心。市級(jí)商業(yè)中心位于城市中心，包括王府井和西單；區(qū)域商業(yè)中心主要集中在東部和西部，散布于商務(wù)區(qū)、居住組團(tuán)或交通樞紐附近，目前發(fā)展較為成熟的有中關(guān)村、CBD、建國門、朝外、亮馬河、亞運(yùn)村和公主墳。其中，CBD、中關(guān)村

42、是兩大核心。東區(qū)：CBD，是消費(fèi)檔次較高的區(qū)域商業(yè)中心。財(cái)富中心、建外SOHO、昆泰國際中心、萬達(dá)廣場、華貿(mào)中心以及即將推出的大成天地時(shí)尚之窗，CBD及周邊已經(jīng)成為商業(yè)投資的熱點(diǎn)區(qū)域。西區(qū)：西北三環(huán)、中關(guān)村沿線，始終是商業(yè)地產(chǎn)的投資熱點(diǎn)，尤其是中關(guān)村一帶，市場供不應(yīng)求，價(jià)格居高不下。北區(qū)：亞運(yùn)村地區(qū)，從原有的歐陸經(jīng)典、陽光廣場到近期的第五大道，高檔次、高密度的居住社區(qū)保證了區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)投資的熱度。南區(qū)：一向是商業(yè)投資的軟肋地帶，與上述三區(qū)相比略顯不足，商業(yè)投資氛圍及人氣還需提升。其中大都市街和其后的金帝世家、世貿(mào)商城(木樨園)等項(xiàng)目較有影響。二是從投資類別上看，目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目種類日益豐富，投

43、資也各有特點(diǎn)。一般可分為市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心、專業(yè)市場、特色商業(yè)街和底商等六種。市級(jí)商業(yè)中心：商圈輻射半徑達(dá)78公里甚至全市。包括原有三個(gè)（前門、王府井和西單）和新興五個(gè)（CBD、中關(guān)村、馬甸、公主墳和木樨園）商業(yè)中心。商業(yè)規(guī)模大，業(yè)態(tài)、業(yè)種復(fù)合度高、輻射半徑大。因此，商鋪?zhàn)馐巯鄬θ菀?、投資回報(bào)率高、回收周期較短，投資可保證長期穩(wěn)定的回報(bào)。但價(jià)格也高，前期投入較大，運(yùn)作空間也有限。區(qū)級(jí)商業(yè)中心：服務(wù)區(qū)域，如方莊、望京。社區(qū)商業(yè)中心：服務(wù)社區(qū)，如天通苑、世紀(jì)城。商鋪價(jià)格相對不高、經(jīng)營較穩(wěn)定，但不同位置價(jià)值差別很大。專業(yè)市場：很多，服裝類如阜外的萬通、雅寶路的天涯大廈、蔣宅口的

44、巨庫；IT類如中關(guān)村的科貿(mào)中心、鼎好電子商城；家居類如碧溪家具廣場等。其最大特點(diǎn)就是單個(gè)商鋪面積小（不超過10），單價(jià)高、不能獨(dú)立經(jīng)營需要托管或自營。因此高風(fēng)險(xiǎn)和高回報(bào)并存。特色商業(yè)街：市場行為自然形成的較好，行政行為打造的效果較差。如東直門鬼街、方莊食街、馬連道茶葉街等。底商：最多，簡單可分為辦公樓底商(如數(shù)碼大廈、銀科大廈等)和住宅底商(如珠江帝景、回龍觀經(jīng)濟(jì)適用房)兩大類。其中擁有獨(dú)立門面及固定消費(fèi)人群、經(jīng)營穩(wěn)定、投資風(fēng)險(xiǎn)小、價(jià)格相對低廉的住宅底商最受歡迎。二、區(qū)域市場（一）CBD地區(qū)1、供給方面近兩年，CBD及泛CBD地區(qū)在住宅和寫字樓新建項(xiàng)目集中推出的同時(shí)，商業(yè)物業(yè)的開發(fā)及供應(yīng)也明顯

45、升溫，成為商業(yè)地產(chǎn)的投資熱點(diǎn)地區(qū)。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，到2008年，CBD新增商業(yè)面積將不低于90萬平方米，如國貿(mào)三期的5萬平方米、LG大廈的3.5萬平方米、華貿(mào)中心的16萬平方米等，約占北京新增商業(yè)總面積的29%。若加上原有的國貿(mào)商城、嘉里中心等項(xiàng)目，商業(yè)總面積將超過100萬平方米，屆時(shí)北京商業(yè)格局將發(fā)生較大變革，作為新興的市級(jí)商業(yè)中心，CBD將超越西單、王府井，成為北京規(guī)模最大的商業(yè)區(qū)。2、新舊主要項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目規(guī)模開業(yè)時(shí)間租售狀況國貿(mào)商城建外大街1號(hào)60000平方米1990年(1期)只租不售嘉里中心光華路1號(hào)15000平方米2000年只租不售SOHO現(xiàn)代城建國路88號(hào)20000平方

46、米2002年銷售京匯大廈國貿(mào)橋東南3000平方米2002年只租不售國貿(mào)三期建外大街1號(hào)60000平方米2007年只租不售華貿(mào)中心光華路1號(hào)160000平方米2005年只租不售建外SOHO建外大街4號(hào)90000平方米2004年銷售萬達(dá)廣場國貿(mào)橋東南70000平方米2005年以租為主3、需求方面對CBD地區(qū)的商鋪需求有明顯增長的主要行業(yè)如下： 品牌服飾 作為商鋪市場消化量最大的租戶類別，品牌服飾今后對CBD將有較大需求，尤其是中高檔及高檔品牌。餐飲 數(shù)以百萬計(jì)的工作人口，且有大量的商務(wù)往來，都將為餐飲業(yè)創(chuàng)造巨大的商機(jī)，CBD將成為餐飲業(yè)的必爭之地。展廳 鑒于收入較高人群的聚集之地及體驗(yàn)式消費(fèi)的轉(zhuǎn)變

47、，致力于創(chuàng)造獨(dú)特體驗(yàn)的中高檔品牌將會(huì)把開設(shè)展廳的目標(biāo)鎖定在CBD。配套服務(wù) 由于在CBD工作與生活的人群數(shù)量龐大，將需要不同類別的配套服務(wù)，如票務(wù)、商業(yè)印刷、快遞、便利店、洗衣店等，對配套店鋪數(shù)量的需求亦相對較大。4、市場形勢產(chǎn)品定位普遍高啟客戶定位是產(chǎn)品定位的依據(jù)。據(jù)北京CBD商業(yè)發(fā)展規(guī)劃(2002-2010)預(yù)測，CBD的消費(fèi)人群約有50萬，其中，年輕時(shí)尚的商務(wù)白領(lǐng)約2530萬，常駐財(cái)富階層及涉外人士各約有5.5萬，商務(wù)旅行人群約1.7萬，文化休閑人群約12萬，觀光人群約48萬。另據(jù)資料顯示，CBD擁有北京高檔商務(wù)寫字樓的70%、跨國公司駐中國代表處的65%和北京代表處的95%、外國銀行在

48、北京分行的90%、北京十大寫字樓的全部和十大賓館的80%等等。因此，CBD商業(yè)項(xiàng)目紛紛立足于及全面覆蓋高端消費(fèi)者的種種個(gè)性化需求，定位在高檔和著名品牌上。其中，立志與世界500強(qiáng)攜手的萬達(dá)廣場、號(hào)稱移植上海新天地的建外SOHO和籌劃營造歐式風(fēng)情商業(yè)走廊的珠江帝景可以說是典型代表，。商鋪?zhàn)鈨r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)目前CBD商業(yè)面積不足10萬平方米，約占北京的7%。而且業(yè)態(tài)較單一，主要以購物中心為主，又相對集中在國貿(mào)、嘉里中心和貴友。況且自國貿(mào)二期后，新增供應(yīng)較少，因此面對穩(wěn)步上升的市場需求，商鋪平均租金平穩(wěn)上升，首層優(yōu)質(zhì)商鋪月租金為60120美元，空置率一直保持在2%的較低水平。東區(qū)成為發(fā)展重心目前CBD西部

49、和北部都已經(jīng)形成了一定規(guī)模的商業(yè)區(qū)，如以藍(lán)島、豐聯(lián)廣場為中心的朝外商業(yè)街和以燕莎為中心的燕莎商圈。而CBD東部卻一直缺少一個(gè)較有規(guī)模和品牌效應(yīng)的商業(yè)區(qū)，因此眾多重量級(jí)項(xiàng)目都選址在此，東部將是未來CBD發(fā)展的一個(gè)重心和方向。如華貿(mào)中心正精心建設(shè)16萬商城、國貿(mào)正著力打造全球最大國際貿(mào)易中心，加之建外SOHO等周邊商業(yè)街的補(bǔ)充呼應(yīng)，CBD東區(qū)日益顯現(xiàn)CBD商業(yè)中心的地位。另外，歐洲生活城珠江帝景90萬平方米的集成社區(qū)，擁有高檔商住公寓、酒店式服務(wù)公寓、五星級(jí)酒店和高檔會(huì)所、甲級(jí)寫字樓、歐洲風(fēng)情商業(yè)街等，配套之全更是其他項(xiàng)目難望項(xiàng)背。 集成社區(qū)受市場追捧從投資類型看，集成社區(qū)已成為最受市場追捧的熱點(diǎn)

50、。所謂的集成社區(qū)，就是以集成開發(fā)的理念整體解決業(yè)主生活，一次性開工，一次性交付所有設(shè)施，有別于目前通用的滾動(dòng)開發(fā)模式。珠江帝景歐洲風(fēng)情商業(yè)走廊的火爆認(rèn)購，除CBD因素外，集成社區(qū)也是項(xiàng)目賣點(diǎn)和亮點(diǎn)之一。（二）中關(guān)村1、中國硅谷助推投資熱潮作為華北甚至是全國的電子產(chǎn)品集散地，加之地處成熟的老城區(qū)及周邊科研院所林立，特別是隨著中國硅谷地位的日益穩(wěn)固，中關(guān)村商鋪投資再次掀起熱潮。左岸工社、財(cái)智中心、數(shù)碼01、中關(guān)村科貿(mào)中心等一批擁有商業(yè)面積的新型寫字樓相繼建設(shè)，海龍大廈、鼎好電子商城等新型電子商城相繼開業(yè)，世紀(jì)金源ShoppingMall也即將封頂和開業(yè)。2、供求關(guān)系決定市場高價(jià)中關(guān)村商鋪多被銀行、

51、證券和電子市場等高端行業(yè)占領(lǐng)，大中小企業(yè)及市場交易額逐年增加，同時(shí)隨著中關(guān)村整體商務(wù)環(huán)境改造規(guī)劃的出臺(tái)，絕大部分的臨街小商鋪被拆除，因此地區(qū)商鋪一直供不應(yīng)求及市場價(jià)格高開高走。3、住宅底商有利可圖萬柳地區(qū)新起點(diǎn)家園、萬泉新新家園底商和板井區(qū)域世紀(jì)城4萬平方米地下不夜城的快速售出，以及早期北京科技會(huì)展中心底商的成功案例，都說明此點(diǎn)。成熟商圈，擁有大量、穩(wěn)定的消費(fèi)群體，商機(jī)多、投資風(fēng)險(xiǎn)小，即使底商價(jià)格不菲，但由于位置和人氣上的優(yōu)勢，也可獲得較高回報(bào)及較穩(wěn)定的收益。4、中小投資者不容忽視從市場現(xiàn)狀看，中小投資者尤其是外地投資者（如溫州投資）異軍突起，并漸成規(guī)模，與大企業(yè)投資不相上下，由此帶動(dòng)了小型底

52、商及電子市場商鋪需求量的增加。需求的區(qū)域主要集中在人流量大、交通方便的住宅區(qū)、商務(wù)區(qū)以及附近商業(yè)氛圍較成熟的地段。（三）亞運(yùn)村亞運(yùn)村目前建筑總面積已超過600多萬平方米，常住人口達(dá)50萬以上和流動(dòng)人口30萬以上，并且規(guī)模日益壯大，范圍延至北五環(huán)，隨奧運(yùn)村建設(shè)，今后亞奧區(qū)域?qū)⒖赡芨由熘敛絽^(qū)東小口，西達(dá)京昌高速路。作為中心居住區(qū)(CLD)，亞運(yùn)村與東部CBD、西部中關(guān)村齊名。1、供需矛盾突出亞運(yùn)村商業(yè)一直是投資熱點(diǎn)，除奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)外部催化及奧運(yùn)建設(shè)內(nèi)部拉動(dòng)的原因外，較小供應(yīng)量與龐大消費(fèi)人群需求間的巨大懸殊也是一重要原因。大量中高檔商品房讓亞運(yùn)村集中了強(qiáng)力消費(fèi)群體，但亞運(yùn)村現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)量僅有10萬平

53、方米左右，以北辰購物、陽光廣場飄亮購物和旺市百利超市、家和超市等幾家為代表的商業(yè)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足人們的高品質(zhì)生活需求，巨大的消費(fèi)能力很難得到釋放，同時(shí)也難于適應(yīng)今后奧運(yùn)村的建設(shè)和需求。這使規(guī)模和檔次不很突出的北辰購物中心的營業(yè)額一直排在北京市所有大型商業(yè)購物中心的前幾名，也使慧忠路、安慧北路已經(jīng)自發(fā)初步地形成了餐飲一條街。同時(shí)，目前絕大多數(shù)是臨街商業(yè)店鋪，業(yè)態(tài)分布比較零亂，且文化設(shè)施欠缺，個(gè)性化的商鋪鮮見，難以滿足較高檔次的消費(fèi)需求。2、市場持續(xù)熱銷即不用拍賣，也不用烘托，亞運(yùn)村商業(yè)消化速度很快。建筑規(guī)模3.5萬平方米的第五大道，目前銷售已達(dá)90以上，售價(jià)達(dá)1.84萬元，相繼有星巴克、全聚德、

54、新世紀(jì)錢柜等知名品牌店簽約落戶。此外，陽光新干線底商也創(chuàng)造了100的銷售奇跡，售價(jià)達(dá)2.73萬元。華匯集團(tuán)的7萬平方米商業(yè)和歐陸經(jīng)典1萬平方米的底商也引起了市場的高度關(guān)注。同時(shí)據(jù)悉，亞運(yùn)村一大型商業(yè)區(qū)將出現(xiàn)在未來亞運(yùn)村和奧運(yùn)村交錯(cuò)的核心地帶，總規(guī)劃建筑規(guī)模達(dá)85.6萬平方米，其中，包括亞運(yùn)村的首條超大規(guī)模商業(yè)街21.4萬平方米(其中店鋪式商業(yè)10.8萬平方米，綜合商場8.5萬平方米，主題商場近2萬平方米)。這將對該地區(qū)的商業(yè)格局產(chǎn)生較大變革，有力提升該地區(qū)的商業(yè)水準(zhǔn)。（四）南城地區(qū)1、商業(yè)地產(chǎn)漸成規(guī)模城市基礎(chǔ)設(shè)施的極大改善，使南城的開發(fā)空間日益拓展，南城商業(yè)水平的提高也日益加快。目前已經(jīng)建成的

55、大規(guī)模住宅小區(qū)如珠江駿景、戀日家園、清芷園、朗琴園、怡海花園、莊維花園等都建有配套的大型商業(yè)設(shè)施，給南城商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展增添了新的活力?！笆濉逼陂g，北京還將分別建設(shè)東南西北4個(gè)大型ShoppingMall，加之政府扶持力度的繼續(xù)加強(qiáng)，南城的大型商業(yè)地產(chǎn)已初露端倪，漸成規(guī)模。同時(shí)據(jù)悉，木樨園到大紅門一帶將盡快形成以服裝經(jīng)營為特色的商業(yè)中心，大型商業(yè)中心也將在此落成。2、市級(jí)物流中心初步顯現(xiàn)除眾多頗有實(shí)力的連鎖公司如萬客隆、天客隆、華聯(lián)、沃爾瑪?shù)燃娂娺M(jìn)駐外，東方家園、名流家居、集美家居、家和家美等大型家居廣場亦在南城安家落戶，這些國際及國內(nèi)知名店面的強(qiáng)勢加盟迅速帶動(dòng)了南城人氣的增長，使之逐步成為京

56、城的物流中心。3、三大城區(qū)廣匯商機(jī)崇文區(qū)：經(jīng)多年改造，以新世界中心為代表的崇文門地區(qū)日益成為一個(gè)人流如織、繁華熱鬧的區(qū)域商業(yè)旺地。宣武區(qū)：廣安大街改造后建成的大都市街，和分別以菜百商場、莊勝崇光百貨為中心的菜市口、廣安門兩區(qū)域，已成為區(qū)域商業(yè)聚集地。此外還有馬連道茶葉一條街。豐臺(tái)區(qū)：擁有豐臺(tái)百貨商場、方莊購物中心、華潤百貨商場、新安商場、亞西亞商場等一批大中型商業(yè)設(shè)施和以農(nóng)副產(chǎn)品、小商品、家具、紡織、服裝、汽車為主體的各類集貿(mào)市場90余個(gè)。其中新發(fā)地批發(fā)市場是首都農(nóng)副產(chǎn)品集散中心。第三章北京商業(yè)地產(chǎn)的未來趨勢對于北京商業(yè)地產(chǎn)的未來趨勢，總體預(yù)測是：競爭加劇、聚集擴(kuò)散。一、北京商業(yè)的規(guī)劃發(fā)展（一

57、）北京“十五”期間商業(yè)發(fā)展規(guī)劃1、發(fā)展基本目標(biāo)商品流通總規(guī)模年平均增長10%。社會(huì)消費(fèi)品零售額2005年達(dá)到2330億元，年平均增長10%；2010年達(dá)到3700億元，比2000年增長1.6倍。商品購銷總額與社會(huì)消費(fèi)品零售額基本保持同步增長。網(wǎng)絡(luò)商業(yè)的份額達(dá)到30%。 包括連鎖商業(yè)和電子商務(wù)的網(wǎng)絡(luò)商業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額占社會(huì)消費(fèi)品零售額的份額，2005年達(dá)到30%（連鎖商業(yè)網(wǎng)占27%左右，電子商務(wù)網(wǎng)占3%左右），2010年達(dá)到48%（連鎖商業(yè)網(wǎng)占40%，電子商務(wù)網(wǎng)占8%），分別比2000年提高18、36個(gè)百分點(diǎn)。人均擁有零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營業(yè)面積達(dá)到0.9平方米。2005年零售商業(yè)營業(yè)面積從2000年的84

58、0萬平方米增加到1000萬平方米左右，戶籍常住人口人均擁有營業(yè)面積0.9平方米左右。2010年零售商業(yè)營業(yè)面積達(dá)到1200萬平方米左右，戶籍常住人口人均擁有營業(yè)面積1.0平方米左右。2、商業(yè)發(fā)展重點(diǎn)促進(jìn)兩網(wǎng)，即促進(jìn)連鎖商業(yè)網(wǎng)和電子商務(wù)網(wǎng)的發(fā)展；提高三區(qū)，即提高城市中心區(qū)（包括王府井、西單、前門-大柵欄三個(gè)商業(yè)中心），商務(wù)中心區(qū)（包括建國門外、朝陽門外兩個(gè)商業(yè)中心），中關(guān)村科技園區(qū)商業(yè)發(fā)展的水平；繁榮三圈，即發(fā)展三環(huán)路周邊以零售商業(yè)為主的商業(yè)圈，四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈；開拓十城，即開拓十個(gè)遠(yuǎn)郊

59、區(qū)（縣）中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心；培育十街，即培育十條左右各具經(jīng)營特色的商業(yè)街(區(qū))；完善400社區(qū)，即完善市區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn)400個(gè)左右社區(qū)商業(yè)中心；加快發(fā)展四類商業(yè)，即加快發(fā)展發(fā)揮北京優(yōu)勢的服務(wù)會(huì)展商業(yè)、旅游休閑商業(yè)、科技文化商業(yè)和綠色生態(tài)商業(yè)。3、業(yè)態(tài)引進(jìn)重點(diǎn)重點(diǎn)引進(jìn)大型購物中心、大型專業(yè)店、折扣店、便利店、倉儲(chǔ)式超市、綜合超市等六種商業(yè)業(yè)態(tài)。其中，四環(huán)將作為折扣店、便利店、大賣場等新商業(yè)業(yè)態(tài)的增長帶集中發(fā)展，五環(huán)計(jì)劃建成四個(gè)大型的購物中心。（二）區(qū)域規(guī)劃情況1、市級(jí)商業(yè)中心，新一輪的升級(jí)調(diào)整啟動(dòng)。西部的公主墳商業(yè)區(qū)、北部的雙榆樹大鐘寺商業(yè)區(qū)兩個(gè)市級(jí)商業(yè)中心著手統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、整體提升改造。東部的朝

60、外大街制定總體方案，啟動(dòng)了20萬平方米的工程項(xiàng)目。南部的木樨園市級(jí)商業(yè)中心加快建設(shè)，以形成以服裝經(jīng)營為特色的商業(yè)中心。城中的西單整體改造、王府井規(guī)劃升級(jí)和前門中軸路地下商業(yè)街著手建設(shè)，以振興市中心原有的商圈經(jīng)濟(jì)。2、區(qū)級(jí)商業(yè)中心，完善、發(fā)展、同步、預(yù)留。對于三、四環(huán)路周邊原規(guī)劃的區(qū)級(jí)商業(yè)中心，已經(jīng)基本形成，進(jìn)一步完善功能；尚未形成規(guī)模的，加快發(fā)展，如酒仙橋、豐臺(tái)鎮(zhèn)、盧溝橋、望京、豐臺(tái)橋南、西三旗、五路居、芍藥居、六里屯、南八里莊、南磨房、北太平莊、五道口等；尚未建設(shè)的，要與周邊住宅的開發(fā)建設(shè)同步發(fā)展，近期不能開發(fā)建設(shè)的要保留商業(yè)規(guī)劃用地。如角門、毛家墳、大紅門、萬泉寺、二里莊、太平橋、西八里莊