某市XX水岸小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告

1、小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc342222448 第一章 全部的 在 PAGEREF _Toc342222448 h 3 HYPERLINK l _Toc342222449 1項目概述 PAGEREF _Toc342222449 h 3 HYPERLINK l _Toc342222450 2可行性研究結(jié)論 PAGEREF _Toc342222450 h 6 HYPERLINK l _Toc342222451 3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) PAGEREF _Toc342222451 h 17 HYPERLINK l _Toc34222245

2、2 4項目存在的問題與建議 PAGEREF _Toc342222452 h 17 HYPERLINK l _Toc342222453 第二章 項目建設(shè)的原因和必要性 PAGEREF _Toc342222453 h 19 HYPERLINK l _Toc342222454 1項目建議背景 PAGEREF _Toc342222454 h 19 HYPERLINK l _Toc342222455 2項目開發(fā)概述 PAGEREF _Toc342222455 h 22 HYPERLINK l _Toc342222456 3項目投資的必要性 PAGEREF _Toc342222456 h 22 HYPER

3、LINK l _Toc342222457 第三章 市場研究 PAGEREF _Toc342222457 h 24 HYPERLINK l _Toc342222458 1區(qū)域國民經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展和城市建設(shè)總體情況 PAGEREF _Toc342222458 h 24 HYPERLINK l _Toc342222459 2房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 PAGEREF _Toc342222459 h 28 HYPERLINK l _Toc342222460 3房地產(chǎn)調(diào)控政策 PAGEREF _Toc342222460 h 31 HYPERLINK l _Toc342222461 4房地產(chǎn)調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響總

4、結(jié) PAGEREF _Toc342222461 h 38 HYPERLINK l _Toc342222462 第四回 項目選址及建設(shè)條件 PAGEREF _Toc342222462 h 41 HYPERLINK l _Toc342222463 1項目選址 PAGEREF _Toc342222463 h 41 HYPERLINK l _Toc342222464 2項目建設(shè)條件 PAGEREF _Toc342222464 h 41 HYPERLINK l _Toc342222465 第五章 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 PAGEREF _Toc342222465 h 45 HYPERLINK l _Toc342

5、222466 1建筑規(guī)模 PAGEREF _Toc342222466 h 45 HYPERLINK l _Toc342222467 2建設(shè)內(nèi)容 PAGEREF _Toc342222467 h 45 HYPERLINK l _Toc342222468 第六章 主要工程技術(shù)方案 PAGEREF _Toc342222468 h 46 HYPERLINK l _Toc342222469 1工程技術(shù)專業(yè) PAGEREF _Toc342222469 h 46 HYPERLINK l _Toc342222470 第七章 環(huán)保、節(jié)能、安全 PAGEREF _Toc342222470 h 53 HYPERLIN

6、K l _Toc342222471 1環(huán)境保護(hù) PAGEREF _Toc342222471 h 53 HYPERLINK l _Toc342222472 2節(jié)能 PAGEREF _Toc342222472 h 56 HYPERLINK l _Toc342222473 3勞動安全 PAGEREF _Toc342222473 h 58 HYPERLINK l _Toc342222474 4消防安全 PAGEREF _Toc342222474 h 60 HYPERLINK l _Toc342222475 第八章和融資 PAGEREF _Toc342222475 h 62 HYPERLINK l _T

7、oc342222476 1投資估算 PAGEREF _Toc342222476 h 62 HYPERLINK l _Toc342222477 2資金 PAGEREF _Toc342222477 h 64 HYPERLINK l _Toc342222478 3資金使用計劃 PAGEREF _Toc342222478 h 64 HYPERLINK l _Toc342222479 第九章 開發(fā)進(jìn)度 PAGEREF _Toc342222479 h 65 HYPERLINK l _Toc342222480 PAGEREF _Toc342222480 h 65 HYPERLINK l _Toc342222

8、481 第十章 財務(wù)分析 PAGEREF _Toc342222481 h 68 HYPERLINK l _Toc342222482 1財務(wù)評估依據(jù)說明 PAGEREF _Toc342222482 h 68 HYPERLINK l _Toc342222483 2成本估算 PAGEREF _Toc342222483 h 68 HYPERLINK l _Toc342222484 3銷售收入估算 PAGEREF _Toc342222484 h 70 HYPERLINK l _Toc342222485 4盈利預(yù)測 PAGEREF _Toc342222485 h 71 HYPERLINK l _Toc34

9、2222486 5投資回報率估計 PAGEREF _Toc342222486 h 71 HYPERLINK l _Toc342222487 6項目盈虧平衡分析 PAGEREF _Toc342222487 h 71 HYPERLINK l _Toc342222488 7敏感性分析 PAGEREF _Toc342222488 h 72 HYPERLINK l _Toc342222489 8財務(wù)評估結(jié)論和建議 PAGEREF _Toc342222489 h 72 HYPERLINK l _Toc342222490 第十一章 風(fēng)險評估 PAGEREF _Toc342222490 h 74 HYPERL

10、INK l _Toc342222491 1投資風(fēng)險分析 PAGEREF _Toc342222491 h 74 HYPERLINK l _Toc342222492 2風(fēng)險評估 PAGEREF _Toc342222492 h 74 HYPERLINK l _Toc342222493 3風(fēng)險防范對策 PAGEREF _Toc342222493 h 76 HYPERLINK l _Toc342222494 第十二章 社會評估 PAGEREF _Toc342222494 h 77 HYPERLINK l _Toc342222495 1項目對社會的影響分析 PAGEREF _Toc342222495 h

11、77 HYPERLINK l _Toc342222496 2項目與社會的相互適合性分析 PAGEREF _Toc342222496 h 78 HYPERLINK l _Toc342222497 3評價結(jié)論 PAGEREF _Toc342222497 h 78 HYPERLINK l _Toc342222498 第十三章 問題和建議 PAGEREF _Toc342222498 h 80 HYPERLINK l _Toc342222499 1題 PAGEREF _Toc342222499 h 80 HYPERLINK l _Toc342222500 2條建議 PAGEREF _Toc3422225

12、00 h 80第一章 總則1 項目概述1.1 項目名稱：XX海濱1.2 建設(shè)單位：XX市水利水電工程有限公司1.3 項目地點：XX市XX鎮(zhèn)桂花村一組。1.4 項目單位基本情況：XX市水利水電工程有限公司成立于2009年2002年11月6日，是一家民營企業(yè)，主要從事水利水電工程、房屋建筑工程、市政公用工程等工程。公司下設(shè)辦公室、工程部、開發(fā)部、財務(wù)部、銷售部等部門?，F(xiàn)有員工營業(yè)地址：XX市幸福大道天然氣公司6樓。公司注冊資金：2000萬元。根據(jù)公司2011年度會計年度報告，公司總資產(chǎn)20266.7萬元，其中：固定資產(chǎn)224.8萬元，流動資產(chǎn)16588.6萬元，年營業(yè)收入14984.9萬元，利潤3

13、9.8萬元.資產(chǎn)責(zé)任率80.5%，流動比率101.7%，銷售利潤率2.27%，償債能力強(qiáng)，盈利能力強(qiáng)。1.5 項目概述：本項目為XX市水利水電工程有限公司開發(fā)項目，項目位于XX市二環(huán)路外XX南岸?？傆玫孛娣e7119.2平方米。約63米，地塊紅線距XX約50米，距濱河路約26米。擬建項目由北側(cè)5層商住樓和南側(cè)2-3層住宅樓組成，建筑面積約18023.1平方米。這些建筑都是多層的。建筑，建筑耐火等級級，地下室級，主體結(jié)構(gòu)使用壽命50年，抗震設(shè)防烈度8度，地下室防水級（電器機(jī)房級），屋面防水級。1.5.1建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模小區(qū)規(guī)劃面積7119.2平方米，建筑面積3238.81平方米，總建筑面積180

14、23.1平方米，綠化面積2198.12平方米。一次規(guī)劃，一次建設(shè)。1.5.2進(jìn)度計劃本項目預(yù)計開發(fā)工期18個月，即2012年12月開工建設(shè)，2014年6月竣工。1.5.3投資規(guī)模及籌資項目概算總投資8000萬元。1.5.4融資根據(jù)項目籌資方案，項目所需建設(shè)資金由項目水利水電工程有限責(zé)任公司自籌。通過自有資金、預(yù)售商品房或銀行抵押貸款。1.5.5該項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見下表。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序列號項目指數(shù)指數(shù)值評論1總土地面積7119.22總樓面面積3238.813總表面積18023.13.1住宅3306.573.2商業(yè)10089.74容積率1.882.0總建筑面積/總土地面積5住宅戶數(shù)12戶

15、建筑密度45%45%綠地率30.8%估算總投資8000萬元預(yù)計銷售收入14125萬元總利潤4564萬元所得稅1211萬元凈利3423萬元投資回報35.8%投資稅率48%投資回收期2年施工期181.5.6 編譯依據(jù)1）房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法（2000）；2）汶川地震災(zāi)后恢復(fù)重建條例（國務(wù)院令第526號）3）汶川地震災(zāi)后恢復(fù)重建總體方案（國發(fā)200831號）4）汶川地震災(zāi)后恢復(fù)重建公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)專項規(guī)劃5）投資項目可行性研究指南（2002）；6）四川省人民政府關(guān)于支持汶川地震災(zāi)后恢復(fù)重建政策措施的意見（2008年7月10日）；7）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范；8）城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定；9

16、）住宅設(shè)計規(guī)范；10）住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)；11）建設(shè)工程交通設(shè)計與停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)；12）城市道路綠化規(guī)劃設(shè)計規(guī)范；13）民用建筑防火設(shè)計規(guī)范；14) 其他相關(guān)文件。1.5.本項目用地由XX市水利水電工程公司從XX市國土局土地儲備中心購得，原為商住用地。擬建項目經(jīng)XX市規(guī)劃局及有關(guān)部門規(guī)劃批準(zhǔn)。項目提出的理由是：合理利用土地資源，改善城市環(huán)境； 完善社區(qū)及配套建設(shè)，實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)； 解決項目周邊商業(yè)配套設(shè)施稀缺的問題。2 可行性研究結(jié)論2.1 經(jīng)濟(jì)和市場分析2.1.1 5.12地震給XX造成巨大創(chuàng)傷，基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重受損，經(jīng)濟(jì)急劇下滑。但通過當(dāng)?shù)卣呐蜕鐣鹘绲膸椭?，?zāi)后重建工作進(jìn)展順利，XX市各

17、項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)基本恢復(fù)甚至超過震前水平。尤其是近期建成通車的成灌高鐵，為XX未來的發(fā)展注入了新的動力。 XX擁有得天獨厚的旅游資源，未來包括旅游業(yè)在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)將有更廣闊的發(fā)展空間。從宏觀政策出臺的節(jié)奏、力度和力度上，顯示了中央控制部分一線城市高房價問題的決心。但這些政策主要針對房價過高的一線城市和多套房投機(jī)需求，對三線城市和自住需求影響較小。 XX年，由于5.12地震后當(dāng)?shù)囟嗵幏课莸顾瑒傂孕枨笸?；同時，與其他地區(qū)的政策會有差異，可以獲得更多的政策支持和傾斜。2.1.2,城市規(guī)劃以世界文化遺產(chǎn)XX為核心，以岷江、XX水系為脈絡(luò)，依托青城山世界自然文化遺產(chǎn)、北方山地自然保護(hù)區(qū)、國家森林公園、山地

18、特色種植地區(qū)，“順?biāo)健?，?gòu)成了完整的灌溉系統(tǒng)。以鐵路為骨干，五縱七放射骨架路網(wǎng)為紐帶，以中心城區(qū)為重點，以青城避暑山莊旅游區(qū)、濮陽高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)為示范，多個旅游小鎮(zhèn)特色化，新旅游村以“一體兩翼”為基礎(chǔ)。 、北山南天、四級布局、網(wǎng)絡(luò)增長”城鄉(xiāng)城市空間體系可持續(xù)和諧發(fā)展。根據(jù)XX市主城區(qū)詳細(xì)規(guī)劃綱要，將XX市主城區(qū)劃分為XX市一區(qū)（一環(huán)內(nèi)片區(qū)）、XX市二區(qū)（天府大道片區(qū)）、XX市三區(qū)（濮陽區(qū)）路片區(qū)）、XX市四區(qū)（XX大道片區(qū)）四大部分。2.2 項目地塊分析項目地塊位于第一街區(qū)附近的集中住宅區(qū)，緊鄰二環(huán)與二.5環(huán)之間的主干道。東、西均為多層磚混商住樓。道路四通八達(dá)，交通便利。項目本身設(shè)計了100

19、00平方米的商業(yè)中心，解決了周邊只有居住沒有商業(yè)的缺陷，提升了附近的商業(yè)氛圍。項目用地北側(cè)為城市濱江風(fēng)景帶，是城市的主要休閑區(qū)。這些為社區(qū)提供了優(yōu)越的優(yōu)勢。外部環(huán)境。該地塊在區(qū)位和商業(yè)條件方面具有相當(dāng)優(yōu)勢，是一塊具有極高商住開發(fā)價值的土地。規(guī)劃建設(shè)用地面積7119.2平方米，建筑面積3238.81平方米。計劃主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總建筑面積：18023.1 m 2：商業(yè)建筑面積10089.70m2住宅面積 3306.57m 2119輛機(jī)動車配套設(shè)施建筑面積154.66m 2 。2.3 項目規(guī)劃方案2.3.1規(guī)劃依據(jù)：城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范GB50180-93規(guī)劃基地地形圖及邊界點坐標(biāo)XX市規(guī)劃局提

20、供的規(guī)劃設(shè)計條件其他國家、四川省、XX市有關(guān)規(guī)定。2.3.2選址概述和規(guī)劃定性：位置概覽：本項目用地位于XX市2.5環(huán)內(nèi)XX北路下段臨河項目（XX市XX鎮(zhèn)桂花村組）。項目建設(shè)符合XX市總體規(guī)劃和災(zāi)后重建規(guī)劃。大型貴族住宅小區(qū)，中冶燕京，僅一墻之隔。項目周邊部分現(xiàn)有小區(qū)已建成并入駐，如：高橋新居B1、都江宜家、山水天成、桂花園等樓盤已成為成熟小區(qū)。規(guī)劃定性：本項目是由商業(yè)和高檔別墅組成的優(yōu)質(zhì)樓盤。該項目由XX市水利水電工程有限公司開發(fā)，項目占地約10畝，總建筑面積18000多平方米，共12座庭院養(yǎng)生別墅（包括地下室，每棟建筑約300平方米）和五層的河邊商鋪（有地下停車場）。本小區(qū)為封閉式管理全地

21、下停車位，采用人車分離模式。居住的最大特點是一門一院的現(xiàn)代中式極簡風(fēng)格。它擁有自己獨立的前后花園，使建筑本身與花園完美融合。 2.3.3規(guī)劃設(shè)計目標(biāo)和目的：立足項目用地環(huán)境，本著以人為本的思想，注重規(guī)劃的超前性和合理性。從建筑空間布局、立面形象、室內(nèi)空間利用、景觀連續(xù)性等因素考慮規(guī)劃功能劃分，營造自然、生態(tài)、和諧的生活形態(tài)，塑造城市新的景觀形象。強(qiáng)調(diào)空間的豐富性和尺度的適宜性。突出健康美好生活理念，增加健康、休閑、娛樂等配套設(shè)施，讓人們享受健康充實的休閑生活。通過對生活與交通融為一體的居住環(huán)境的再創(chuàng)造，人們可以享受到中國傳統(tǒng)的迷人人際關(guān)系。同時，隨時可以感受燕嶺的歷史文化。2.3.4規(guī)劃思路和

22、特點：(1) 規(guī)劃概述功能：項目的主要功能是激活該區(qū)域的商業(yè)氛圍。該地區(qū)的主要道路靠近河流。在設(shè)計中要注意空間的豐富變化和高尚的文化品位。努力營造舒適的室內(nèi)休閑購物空間環(huán)境，豐富城市生活場所，形成城市群。地標(biāo)建筑。設(shè)計理念：組織建筑之間的關(guān)系，控制與商業(yè)及周邊建筑的空間形態(tài)。設(shè)計上注重建筑與環(huán)境的融合，主要打造休閑商業(yè)街區(qū)。提供全方位的零售、服務(wù)、餐飲、休閑和娛樂設(shè)施。（2）道路交通：項目用地通過沿江規(guī)劃道路與東西城市主干道相連。小區(qū)內(nèi)所有地下停車位均實行封閉式管理，人車分開出行。場地東南側(cè)和西側(cè)為綜合性公共建筑群，其余地面預(yù)留停車位，其余地面用于公共設(shè)施和綠化。(3) 總則平面設(shè)計擬建項目由

23、一棟5層商業(yè)樓和一棟2-3層住宅樓組成。商業(yè)建筑布置在濱河路北側(cè)，低層住宅布置在場地南側(cè)。商廈北側(cè)控制在50米建筑控制線以內(nèi)，左右到紅線的最小距離分別為10米和6米；住宅樓南撤退紅線8米，左右最小間距6米，兩層間距16.6米。規(guī)劃挫折和相關(guān)規(guī)劃要求。設(shè)計充分利用現(xiàn)有道路條件，確定地塊北側(cè)為主要出入口，北入口縱向延伸連接，形成小區(qū)內(nèi)高效的方形環(huán)道。周邊群落有機(jī)結(jié)合，形成合理豐富的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。(4) 建筑設(shè)計住宅設(shè)計：該地塊的戶型設(shè)計以居住活動線和外部環(huán)境景觀為基礎(chǔ)，在使用時滿足并優(yōu)化居住和觀賞需求。在客廳，臥室設(shè)有大型景觀窗或落地窗，以利用自然光并將戶外帶入室內(nèi)。設(shè)計中考慮到XX的氣候特點，朝向以

24、南方為主，盡量避免西方的極熱，主要考慮每戶的通風(fēng)和陽臺的布置增加空氣對流。住宅間距控制方面，按照四川省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，多層住宅間距控制為南北向為主，南向為建筑高度的1.50倍。側(cè)面，并滿足日照要求。確保住宅布局能滿足日照、通風(fēng)、防火等建筑管理要求。公共建筑設(shè)計：本小區(qū)公共建筑按照城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（GB50180-93）進(jìn)行小區(qū)級配置，符合規(guī)范和規(guī)劃要求。(5) 道路與交通當(dāng)?shù)亟謪^(qū)道路地塊為商住結(jié)合，但空間相對獨立。小區(qū)由封閉式管理全部地上車庫組成，商業(yè)利用全部地下車位實現(xiàn)人車分流。鄰里單位3.5米由約 4m (6) 綠化系統(tǒng)整體綠化設(shè)計的基本理念是“美不自然”，重點是商業(yè)前線與

25、河流之間的綠化。優(yōu)美的視覺景觀，發(fā)揮軟硬綠化元素組織的不同效果，達(dá)到水天一色，人與自然的和諧，遠(yuǎn)超目前強(qiáng)調(diào)的綠化面積水平。社區(qū)的發(fā)展。植物綠化設(shè)計注重景觀的軸線感，時而開闊，時而隱蔽，穿梭于建筑群之間，營造詩意的環(huán)境空間。中央景觀的高位錯位、斜向布置和底層的架空處理，形成了豐富的綠化景觀軸線。綠化與水景緊密結(jié)合，豐富了景觀的空間層次，形成了一個幽雅、幽靜、富有人文氣息的休憩場所。線性空間可收放可放，為住戶提供優(yōu)美優(yōu)雅的休閑空間。小區(qū)綠化設(shè)計注重色彩和空間感，時而開闊，時而隱蔽，穿梭于建筑群之間，營造高品質(zhì)的環(huán)境空間。2.3.5建筑造型（一）建筑風(fēng)格XX市是一座山與水完美結(jié)合的小城。為適應(yīng)依山傍

26、水的大環(huán)境，建筑風(fēng)格以現(xiàn)代中式建筑為主。采用開放式陽臺，吸收陽光，起到遮陽和通風(fēng)的作用。是一種度假休閑的風(fēng)格。風(fēng)格。（二）建筑色彩與風(fēng)格建筑風(fēng)格采用簡潔的現(xiàn)代建筑語言，加上色彩的處理，通過不同層次的組合，使建筑群高度有序，并產(chǎn)生豐富的天際線輪廓，追求統(tǒng)一變化，創(chuàng)造豐富的建筑特色，以及更多它使整個建筑看起來明亮而出眾。單一的設(shè)計既考慮了自身的風(fēng)格，又考慮到了群體的風(fēng)格，這樣才能相互融合。雖然每棟單體建筑都采用融合的方式來表達(dá)群樓的統(tǒng)一風(fēng)格，但也采用了不同的色彩處理，使每一棟單體建筑都具有獨立的風(fēng)格。單戶型主要采用大面積玻璃窗和精心設(shè)計的陽臺。陽臺經(jīng)過適當(dāng)處理，提供有趣的立面元素，并通過大面積玻璃

27、在虛擬和真實之間形成強(qiáng)烈的對比。除了帶來大量新鮮空氣和陽光外，大面積的玻璃窗和陽臺似乎也將室外景觀引入室內(nèi)，成為室內(nèi)不可缺少的一部分，讓室內(nèi)空間和景觀更加豐富多彩?；赬X市溫暖潮濕的氣候，明冷的顏色應(yīng)該是正確的選擇，它們也有助于改善環(huán)境形態(tài)，明亮的顏色可以將照射在外墻上的陽光反射到其他建筑群，使整個建筑群面 明朗明朗，清爽宜人。2.3.6消防規(guī)劃和設(shè)計說明小區(qū)有兩個出入口，滿足小區(qū)出入口和消防距離的要求。每臺機(jī)組設(shè)有供水管，機(jī)組內(nèi)形成回路，保證消防雙向供水。小區(qū)外消火栓布置合理，消火栓間距小于等于120米單體建筑的防火設(shè)計按規(guī)范設(shè)計，地下車庫考慮消火栓、自動噴水滅火系統(tǒng)和防煙排煙系統(tǒng)。2.3

28、.7人防規(guī)劃設(shè)計說明人防設(shè)計采用平時與戰(zhàn)時相結(jié)合的方式。地下車庫用于設(shè)置人防地下室，通常為地下車庫，初步規(guī)劃為戰(zhàn)時物資避難所。人防出入口與車庫出入口相結(jié)合。防空區(qū)滿足防空要求。2.3.8環(huán)境保護(hù)與衛(wèi)生規(guī)劃設(shè)計說明城市主干道沿線建筑符合紅線要求。除了當(dāng)?shù)氐牡孛嫱＼噲鐾?，還種植了大面積的綠地，種植了高大的樹木，以美化環(huán)境，改善交通流量、噪音和廢氣對居民的影響。小區(qū)主干道及周邊綠地以植樹為主，減少噪音傳播，加強(qiáng)防塵隔離。除道路、廣場和入口地面硬鋪外，大面積設(shè)置草坪、花壇和小葉灌木，以利于吸音防塵。社區(qū)內(nèi)的每條道路都有獨立的垃圾收集點。單一設(shè)計要求垃圾由專人裝袋運(yùn)輸。2.3.9衛(wèi)生防疫設(shè)計說明大樓內(nèi)的

29、水箱和水池均采用不銹鋼制造，以保證水質(zhì)。2.3.10通風(fēng)和照明設(shè)計充分考慮了建筑的自然采光和通風(fēng)要求，大部分單位的主要房間朝南，可以滿足其充足的日照時間。住宅臥室和客廳的窗地比1/7，房間其他部分與窗地比1/8。陽光對周圍的建筑物沒有影響。2.3.11經(jīng)濟(jì)指數(shù)：土地資產(chǎn)負(fù)債表編號土地利用建筑面積（平方米）土地面積比例（%）1建設(shè)用地3238.8145.492路廣場1687.6923.713公共草坪2192.730.80主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序列號項目指數(shù)值指數(shù)評論1總土地面積7119.22總樓面面積3238.813總表面積18023.13.1住宅3306.573.2商業(yè)10089.74容積率1.88

30、總建筑面積/總土地面積5住宅戶數(shù)12戶建筑密度45%綠地率30.8%估算總投資8000萬元預(yù)計銷售收入14209.31萬元總利潤4845.22萬元所得稅1211萬元凈利3634.22萬元投資回報45.43%投資稅率32.18%投資回收期2年施工期182.4 投資估算與融資本項目規(guī)劃面積7119.2平方米。其中，建筑占地面積3238.81平方米，建筑面積18023.1平方米。項目容積率1.88，建筑密度45%，綠地率30.8%。2.4.1投資估算本項目建設(shè)內(nèi)容包括商業(yè)立面、住宅、車庫及配套設(shè)施四項內(nèi)容。根據(jù)建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模，項目概算總投資8000萬元。具體投資估算見下表：投資估算表單位：萬元序列號

31、項目估計金額評論1建設(shè)和安裝費用28842前期工程成本144建安 2%2.1圖紙設(shè)計費108建筑面積40元/平方米22.2計劃審批費363基礎(chǔ)設(shè)施費3603.1道路、水電、綠化3604建設(shè)成本2594.1管理費974.2銷售費用1625間接費用6375.1工程監(jiān)理費97建安 3%5.2招標(biāo)代理服務(wù)費65建安 2%5.3工程質(zhì)量監(jiān)督管理費7建安 25.4白蟻防治費4建筑面積 2元/平方米25.5勞?；?3土地成本 2.96%5.6防雷審核4建筑面積1.8元/平方米25.7衛(wèi)生費3建筑面積1.5元/平方米25.8建筑費223123.3元/平方米25.9房地產(chǎn)交易費95元/米25.1物業(yè)維修基金4

32、525元/M 25.11不可預(yù)見的費用97建安 3%6土地成本32007財務(wù)經(jīng)費516全部的80002.4.2項目概算總投資8000萬元。建設(shè)資金籌措方案采用企業(yè)自籌資金、房屋預(yù)售和銀行貸款融資，可充分滿足一次性開發(fā)的資金需求。2.5 項目經(jīng)濟(jì)評價項目建設(shè)期18個月，銷售期20個月（含建設(shè)期），投資回收期20個月，投資凈利潤率為45.43%，項目可行。3 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3.1 架構(gòu)指標(biāo)：項目指數(shù)評論總土地面積7119.2根據(jù)坐標(biāo)點的閉合線測量總樓面面積3238.81總表面積18023.1%總建筑面積/總土地面積容積率1.88綠地率30.8%汽車車庫119 輛非機(jī)動停車場150輛3.2 財務(wù)指

33、標(biāo)：項目總投資（萬元）單位成本（元/m 2 ）征地價格及稅金32001775.5開發(fā)準(zhǔn)備費14479.9主樓安裝費28841600.16配套設(shè)施費360199.74開發(fā)開銷637353.44總開發(fā)成本72254008.74管理費9753.82銷售費用16289.88財務(wù)經(jīng)費516399.49項目總投資95614551.934 項目問題及建議4.1 工程施工期間，應(yīng)合理安排工期，減少夜間施工，并注意及時清理建筑垃圾。4.2 本項目雖不與城市主干道相連，但在保證施工安全的同時，要注意文明施工和環(huán)境、路面的清潔以及過往行人和車輛的安全。4.3 項目要規(guī)范管理。施工期間要加強(qiáng)建設(shè)投資管理，控制工程總造

34、價，縮短工期，盡量避免和減少風(fēng)險和不必要的資金浪費。4.4 抓緊項目開發(fā)和銷售的時間，以獲得更好的業(yè)績。4.5 實施差異化戰(zhàn)略，提高項目質(zhì)量，進(jìn)而增加人們的購買欲望，可以產(chǎn)生更好的社會影響。第二章 項目建設(shè)的原因和必要性1 項目提案背景1.1 區(qū)域內(nèi)業(yè)務(wù)發(fā)展該地塊位于靠近第一地塊的集中住宅區(qū)，緊鄰二環(huán)與二.5環(huán)之間的主干道。道路四通八達(dá)，交通便利。項目附近有公交站、第二人民醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、文化中心、規(guī)劃局、環(huán)保局等政府機(jī)構(gòu)，方便工作、就醫(yī)、出行。項目本身設(shè)計了10000平方米的商業(yè)中心，解決了周邊只有居住沒有商業(yè)的缺陷，提升了附近的商業(yè)氛圍。項目用地北側(cè)為城市濱江風(fēng)景帶，是城市的主要休閑區(qū)。這

35、些為社區(qū)提供了優(yōu)越的優(yōu)勢。外部環(huán)境。該地塊在區(qū)位和商業(yè)條件方面具有相當(dāng)優(yōu)勢，是一塊具有極高商住開發(fā)價值的土地。1.2 區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)環(huán)境一、宏觀政策從宏觀政策出臺的節(jié)奏、力度和力度上，顯示了中央控制部分一線城市高房價問題的決心。但這些政策主要針對房價過高的一線城市和多套房投機(jī)需求，對三線城市和自住需求影響較小。 XX年，由于5.12地震后當(dāng)?shù)囟嗵幏课莸顾瑒傂孕枨笸?；同時，與其他地區(qū)的政策會有差異，可以獲得更多的政策支持和傾斜。1.1。行政區(qū)劃XX市總面積1208平方公里，總?cè)丝?0.96萬（2011年）。因著名的XX水利工程而得名。 XX市轄17個鎮(zhèn)（關(guān)口、幸福、濮陽、中興、聚源、天

36、馬、崇義、龍池、六街、XX、安龍、大關(guān)、紫坪鋪、翠月湖、石陽、魚塘、青城山），2個鄉(xiāng)（湘鄂、虹口） )、49個社區(qū)委員會和333個村委會。1.2.交通XX遠(yuǎn)離成都48公里，XX市區(qū)與成都市區(qū)由城關(guān)高速相連，車程約30分鐘；離成都雙流國際機(jī)場較遠(yuǎn)60公里； 213國道（蘭州至昆明）東西縱貫全市；成都茶店子汽車站，有公交車直達(dá)XX市客運(yùn)中心；5月1.3.旅游資源XX市有很多文化遺址。 XX始建于戰(zhàn)國時期，歷經(jīng)2000多年風(fēng)雨，依然發(fā)揮著巨大的作用?？胺Q“天下無雙”。其天人合一的理念彰顯了中華民族的大智慧，是世界水文化寶庫之一。是首屈一指的稀世珍寶。自古素有“天下第一”之稱的青城山，是中國道教的發(fā)祥

37、地，凝聚著中國道教文化的精髓。芒城遺址距今已有4500多年的歷史，是成都平原發(fā)現(xiàn)的幾個早期史前遺址之一。是新石器時代古蜀人的重要聚居地，是古蜀文明的重要見證，是研究長江上游人類文明起源的重要據(jù)點。重要標(biāo)本。位于青城山腳下的普照寺和以三教融合為特色的靈巖寺在港澳臺及東南亞地區(qū)具有廣泛影響。位于青城外山的藥王廟和道教養(yǎng)生技術(shù)是源遠(yuǎn)流長的中華長壽文化的重要體現(xiàn)。 XX市作為成都平原通往川西北的重要通道，是西蜀文化與藏羌文化的交匯處，民族民俗文化獨具特色。1.4.歷史文化XX出品的具有濃郁地域色彩的XX水文化包括水文、水文物、水神學(xué)等。 “二王寺”、“伏龍寺”、“觀景臺”等人文景觀；魚嘴出土東漢李冰石

38、像及“飲水思源”石刻的復(fù)原；李冰父子降龍治水的民間傳說和具有一定宗教神學(xué)色彩的祭祀活動；以及由此產(chǎn)生的詩詞、字畫、水文等，造成水、神、人的祭祀，形成了獨特的XX水文化。優(yōu)越的地理位置、豐富的自然資源、廣闊的經(jīng)濟(jì)腹地、不斷改善的投資環(huán)境，使XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。同時，由于近兩年國家加大基礎(chǔ)設(shè)施投資力度，XX市也在進(jìn)行大規(guī)模的城市改造建設(shè)，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，提升城市規(guī)模效益和綜合功能，秉承以質(zhì)量發(fā)展為重點，不斷提高城鎮(zhèn)化水平。因此，這客觀上需要大量的商品房和商品房。因此，我們認(rèn)為該項目的開發(fā)建設(shè)具有光明可行的經(jīng)濟(jì)前景。1.5 項目發(fā)起人及發(fā)起原因本項目的發(fā)起人為XX市水利水電工程有限公司，成立于2002

39、年，公司地址位于XX市幸福大道天然氣公司六樓，注冊資本為人民幣20000000。由自然人楊洪福獨資創(chuàng)立。公司主要經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、水利水電工程、房屋建筑工程、市政公用工程、裝飾裝修工程勘察等工程。根據(jù)縣域總體規(guī)劃要求，本項目將借鑒國內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)的先進(jìn)管理經(jīng)驗，高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計、高水平建設(shè)、高技術(shù)配置，在規(guī)劃和設(shè)計、平面布局、選材、產(chǎn)品細(xì)節(jié)。本著以人為本的發(fā)展理念，追求自然生態(tài)的社區(qū)生活和和諧的人居環(huán)境。2 項目發(fā)展概況2.1 研究項目及成果對項目周邊地塊了解擬建項目狀況、土地成本、建設(shè)單位、項目建設(shè)工期、對項目的影響等，認(rèn)真研究相關(guān)項目銷售價格和銷售策略，該項目已進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)。提

40、前做好了施工準(zhǔn)備。2.2 項目地塊的初步調(diào)查和初步調(diào)查委托有資質(zhì)的單位對項目進(jìn)行前期勘察和前期勘察，并已完成前期勘察和前期勘察，滿足工程設(shè)計要求的條件。3 項目投資的必要性一、項目建設(shè)有利于實現(xiàn)XX市災(zāi)后重建總體目標(biāo)政府頻頻出臺一系列政策措施遏制房地產(chǎn)過度開發(fā)，短期內(nèi)抑制了購房者的積極性。但作為XX地震災(zāi)區(qū)，當(dāng)?shù)卣畬㈤L期支持和推動房地產(chǎn)開發(fā)。為響應(yīng)災(zāi)后重建總體目標(biāo)，加快城市建設(shè)，著力提升城市質(zhì)量，擴(kuò)大城市能力，實現(xiàn)健康發(fā)展。近年來，XX市委、市政府高度重視城市建設(shè)發(fā)展，對城市建設(shè)風(fēng)格的選擇、城市定位、功能布局和發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行了統(tǒng)籌規(guī)劃，采取了一系列措施逐步將規(guī)劃投入建設(shè)。之中。近年來，XX市委

41、、市政府打通資金渠道，敞開大門，鼓勵各方出資。城市固定資產(chǎn)投資、居民生活環(huán)境與質(zhì)量、城市基礎(chǔ)設(shè)施取得新突破二、項目建設(shè)是推動XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要近年來，抓住西部大開發(fā)，經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。 5.12地震給XX造成巨大創(chuàng)傷，基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重受損，經(jīng)濟(jì)急劇下滑。但通過當(dāng)?shù)卣呐蜕鐣鹘绲膸椭?，?zāi)后重建工作進(jìn)展順利，XX市各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)基本恢復(fù)甚至超過震前水平。尤其是近期建成通車的成灌高鐵，為XX未來的發(fā)展注入了新的動力。 XX擁有得天獨厚的旅游資源，未來包括旅游業(yè)在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)將有更廣闊的發(fā)展空間。新型工業(yè)化、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和民生工程取得新進(jìn)展，旅游活動和商務(wù)往來更加活躍。另一方面，農(nóng)民工成為農(nóng)村

42、人口的主要收入來源，極大地提高了農(nóng)村人口的生活水平。越來越多的農(nóng)村人口進(jìn)城和農(nóng)村人口的教育，直接帶動了住房、商業(yè)等產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)不僅是為了滿足人們改善住房的需要，也是為了滿足城市建設(shè)和縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。三、項目建設(shè)是推進(jìn)XX市房地產(chǎn)市場建設(shè)的需要XX市正處于大發(fā)展、大建設(shè)、大發(fā)展的關(guān)鍵時期。房地產(chǎn)業(yè)在帶動全市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，可以全面促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)繁榮。因此，從社會效益和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度看，地塊的改造是必要的。根據(jù)XX市城市總體規(guī)劃要求，擬將用地建設(shè)成建筑布局合理、配套設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美的新型商住區(qū)。社區(qū)將引進(jìn)國內(nèi)外先進(jìn)的規(guī)劃、建筑設(shè)計和物業(yè)管理

43、理念，追求自然生態(tài)的社區(qū)生活和和諧的人居環(huán)境，為該片區(qū)居民提供良好的現(xiàn)代生活氛圍，與周邊環(huán)境形成有機(jī)整體。本項目的開發(fā)建設(shè)對于改善片區(qū)居民生活條件、美化市容、改善市容是十分必要的。第三章市場研究1 區(qū)域國民經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展和城市建設(shè)概況1.1 國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展現(xiàn)狀隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的不斷深入，XX市委、市政府抓住歷史機(jī)遇，聚焦經(jīng)濟(jì)建設(shè)，突出城鄉(xiāng)居民收入和財政收入兩個目標(biāo)，大力推進(jìn)“脫貧攻堅”。扶貧開發(fā)帶動，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，帶動民營經(jīng)濟(jì)、帶動旅游業(yè)、建設(shè)生態(tài)縣、科教興縣的發(fā)展戰(zhàn)略取得顯著成效，農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，糧食生產(chǎn)保持平穩(wěn)增長態(tài)勢，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。大力發(fā)展規(guī)模農(nóng)業(yè)、設(shè)施農(nóng)業(yè)、品牌農(nóng)業(yè)

44、，推動生態(tài)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。 XX市引進(jìn)了青城烏龍茶、華鑫奇異果深加工、德瑞現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園等農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點項目。 “三木”藥材、冷水魚等特色產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步壯大。 XX依托特色資源和改造基礎(chǔ)，不斷挖掘農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的生態(tài)功能、體驗功能和觀光功能，確立了將平壩區(qū)建設(shè)為國際鄉(xiāng)村旅游區(qū)、山區(qū)建設(shè)為國際山地旅游區(qū)的發(fā)展定位。著力建設(shè)一批4A級鄉(xiāng)村旅游區(qū)，積極推動現(xiàn)代農(nóng)業(yè)不斷融合發(fā)展。聚焦國際旅游城市建設(shè)，地震后，XX重點引進(jìn)國際品牌旅游產(chǎn)品新引進(jìn)8家五星級酒店，與瑞士凱撒麗茲酒店管理學(xué)院簽訂合作投資協(xié)議，成功舉辦國際教育論壇、中歐社會論壇等國際節(jié)慶活動，在旅游設(shè)施、旅游產(chǎn)品、旅游品牌等方面進(jìn)一步與國際接軌。三大產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)快

45、速發(fā)展以岷江為背景，以廢棄電站大壩為舞臺，道界XX以真實的山水表演形式，深刻詮釋了源遠(yuǎn)流長的“水”文化和博大精深的“道”文化。 道街XX是XX市在地震后斥資過億元打造的大型水上現(xiàn)場演出。文化內(nèi)涵。在災(zāi)后重建中，XX市堅持集中集約發(fā)展理念，全力推進(jìn)工業(yè)集中開發(fā)區(qū)20萬平方米標(biāo)準(zhǔn)化廠房建設(shè)。今年1-7月，共引進(jìn)產(chǎn)業(yè)項目18個，協(xié)議投資30億元。 LED產(chǎn)業(yè)園、物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園等重大產(chǎn)業(yè)化項目加快推進(jìn).2011年，XX市經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得豐碩成果，各項社會事業(yè)蓬勃發(fā)展。該縣深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，圍繞“又好又快、爭第一”的戰(zhàn)略目標(biāo)，堅持“目標(biāo)更明確、速度更快、標(biāo)準(zhǔn)更高”的要求，創(chuàng)業(yè)，克服困難，砥礪前行。 20

46、11年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）完成176.7億元，增長16%。位居區(qū)縣第13位和第7位，在遠(yuǎn)郊縣市經(jīng)濟(jì)中分別位列第2位和第2位。規(guī)模以上工業(yè)增加值32.75億元，同比增長24.3%。分別位居第17位和第7位，在遠(yuǎn)郊縣市經(jīng)濟(jì)中分別位列第6位和第7位。固定資產(chǎn)投資161.7億元，同比下降18%?？偭吭诟鲄^(qū)市縣中排名第16位，在遠(yuǎn)郊縣市經(jīng)濟(jì)中排名第3位。全口徑財政收入70.6億元，總量在各區(qū)市。位居全縣第11位，遠(yuǎn)郊縣市經(jīng)濟(jì)第1位。其中，地方財政總則預(yù)算收入18.2億元，同比增長40.6%，分別位列區(qū)縣第11位和第8位，遠(yuǎn)郊縣市經(jīng)濟(jì)第1位和第4位。社會消費品零售總額71.82億元，同比增長18%

47、，在總金額和增速上分別位居各區(qū)市縣第9位和第6位，位居第1和第6位。遠(yuǎn)郊縣市總量和增速分別第一。 1人社會就業(yè)存在一定壓力，企業(yè)自主創(chuàng)新能力和市場適應(yīng)能力不強(qiáng)。近年來，我市大力發(fā)展旅游業(yè)，旅游消費成為全縣新的經(jīng)濟(jì)增長點，在省內(nèi)外具有一定的影響力。該市良好的投資環(huán)境和得天獨厚的地理位置，吸引了大批農(nóng)民工來到聯(lián)合河安居樂業(yè)，為我市房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展拓展了市場。1.2 城市建設(shè)現(xiàn)狀XX市是一座新興 HYPERLINK /view/638877.htm t _blank 工業(yè)城市和旅游城市， 1996年 HYPERLINK /view/10147.htm t _blank 國內(nèi)生產(chǎn)總值49.3億元，

48、 2009年國內(nèi)生產(chǎn)總值超過116.6億元?，F(xiàn)有 HYPERLINK /view/1326190.htm t _blank 工業(yè)企業(yè)1435家，年工業(yè)總產(chǎn)值54.7億元。旅游綜合收入8.1億元，年利稅超過3億元。社會消費品零售總額50.87億元，市場貿(mào)易成交額8.5億元。是四川省綜合經(jīng)濟(jì)評價十強(qiáng)縣市之一，排名第五。 1949年以來，先后建設(shè)了都江機(jī)械廠、慶城造紙廠、都江造紙廠、寧江機(jī)床廠、都江電力設(shè)備廠、慶城鋼鐵廠等一批大中型企業(yè)?？偼顿Y13億元。元，年產(chǎn)100萬噸水泥廠。即將開工的紫坪水庫電站裝機(jī)容量68萬千瓦，總投資近100億元。 1996年，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總產(chǎn)值86億元，利稅超億元。耕地面積3

49、.1萬公頃，90%以上為自流灌溉，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值11.3億元。建成5個高效農(nóng)業(yè)示范區(qū)，糧食總產(chǎn)量2.7億公斤。是國家確定的糧油生產(chǎn)基地縣（市）和四川省、成都市糧食生產(chǎn)先進(jìn)縣（市）。 HYPERLINK /view/602333.htm t _blank 農(nóng)民人均純收入2219元。森林資源豐富，林地面積4.3萬公頃， HYPERLINK /view/92290.htm t _blank 森林覆蓋率53.7%。植物種類繁多，有高等植物208科1130屬3127種，其中木本植物1000余種，國家列為珍稀瀕危的重點保護(hù)植物46種，還有大熊貓、紅熊貓、金絲猴、獼猴、犄角 HYPERLINK /view/18

50、726.htm t _blank 羚羊等國家級保護(hù)動物30余種。是全國造林百強(qiáng)縣（市）和綜合綠化達(dá)標(biāo)縣（市）之一。市區(qū)交通發(fā)達(dá)，成 HYPERLINK /view/696067.htm t _blank 溫鐵路直達(dá)市區(qū)， HYPERLINK /view/56450.htm t _blank 距 HYPERLINK /view/5140.htm t _blank 成都雙流國際機(jī)場60公里。 213國道（蘭州至昆明）自東向西橫貫全市。網(wǎng)絡(luò)通車?yán)锍探?000公里，黑色 HYPERLINK /view/48864.htm t _blank 水泥高等級和次 HYPERLINK /view/4471291

51、.htm t _blank 高等級公路占比超過1/3。市區(qū)有公交車15輛，出租車公司20多家，各類出租車700多輛。開通國內(nèi)數(shù)字分組交換網(wǎng)，建成全數(shù)字通信網(wǎng)絡(luò)。 900MAZ移動通信A網(wǎng)絡(luò)基站建成。程控交易所總?cè)萘?.34萬個，年發(fā)展速度4000-5000個。與成都028網(wǎng)絡(luò)實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)升級，城鄉(xiāng)全部實現(xiàn)國內(nèi)直撥。全市小水電裝機(jī)容量13萬多千瓦，人均用電量是全國人均用電量的3倍以上。是國家基本電氣化試點縣（市）。天然氣管道鋪設(shè)完畢，能源供應(yīng)充足，結(jié)構(gòu)合理。是全國農(nóng)村能源建設(shè)試點縣市。擁有科、工、貿(mào)為一體的國家級科研機(jī)構(gòu)5個，民營科研機(jī)構(gòu)76個，涉及電子、機(jī)械、醫(yī)藥、化工、紡織、食品、建材等行業(yè)，以

52、及農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水產(chǎn)品等.有幾十個項目?？蒲许椖亢涂蒲谐晒群螳@得國家發(fā)明獎一、二等獎和四川省科技成果一、二、三等獎。有四川農(nóng)業(yè)大學(xué)XX校區(qū)、 HYPERLINK /view/5356533.htm t _blank 成都東軟學(xué)院、 HYPERLINK /view/346573.htm t _blank 四川工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院、 HYPERLINK /view/162132.htm t _blank 四川水利職業(yè)技術(shù)學(xué)院都江教育學(xué)院、 HYPERLINK /view/4778.htm t _blank 成都大學(xué)分院、寧江 HYPERLINK /view/1718377.htm t _blank 職

53、工大學(xué)等。有省級本科1人，省級中學(xué)。成都市有學(xué)校3所，中專1所，技工學(xué)校4所，普通中學(xué)40所，職業(yè)高中2所，小學(xué)230所，在校學(xué)生8.6萬人。其中， HYPERLINK /view/428159.htm t _blank XX中學(xué)為省級重點高中，徐都職業(yè)高中為全國重點職業(yè)高中。擁有各類衛(wèi)生機(jī)構(gòu)112個，醫(yī)院35所，床位3000張， HYPERLINK /view/1499521.htm t _blank 衛(wèi)生技術(shù)人員3000余人。是口腔預(yù)防工作先進(jìn)縣（市）和達(dá)到 HYPERLINK /view/2036035.htm t _blank 初級衛(wèi)生保健標(biāo)準(zhǔn)的縣（市）。它還消滅了血吸蟲病和 HYPE

54、RLINK /view/947628.htm t _blank 地方性甲狀腺疾病。癰腫、瘧疾等地方病。 1995年被文化部命名為全國文化先進(jìn)縣（市）。保持 HYPERLINK /view/964821.htm t _blank 國家衛(wèi)生城市稱號。 1949年后，先后五次制定市政建設(shè)規(guī)劃。 1978年以來，投資超過20億元建設(shè) HYPERLINK /view/929806.htm t _blank 新城區(qū)，總面積27平方公里，形成了老城區(qū)體現(xiàn)歷史文化名城特色、 HYPERLINK /view/975654.htm t _blank 新城區(qū)建設(shè)的城市建設(shè)格局。市區(qū)體現(xiàn)現(xiàn)代都市風(fēng)貌。到2010年，隨

55、著災(zāi)后重建工作的順利進(jìn)行，XX市城區(qū)面積將達(dá)到37.7平方公里， HYPERLINK /view/1508634.htm t _blank 城鎮(zhèn)人口約30萬。2 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析2.1 2010年XX土地交易量2010年，XX市土地成交31宗，共計2797.32畝。市區(qū)商業(yè)用地成交均價113.21萬元/畝，商住用地成交均價1.3-160萬元/畝（區(qū)域位置）；住宅用地價格1.2-160萬元/畝（視地段而定）；二是商住用地，價格690-130萬元/畝；教育純商業(yè)用地價格較低，500-66萬元/畝。XX住宅樓地價約4000元/平方米2.2 2011年XX土地供應(yīng)情況2011年1月至2011年9月，

56、XX一級土地市場供應(yīng)受到調(diào)控政策和去年大量土地供應(yīng)的影響。2.3 2010年XX房地產(chǎn)開發(fā)投資2010年受災(zāi)后重建影響，XX市85家房地產(chǎn)企業(yè)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資46.4億元，同比增長13.4%。其中：住宅投資37.1億元，同比增長4.51%；商貿(mào)大廈投資4.1億元，同比增長28.1%。全年商品房銷售面積107.7萬平方米，同比增長72.6%；商品房銷售額42.7億元，同比增長62.5%，呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。2.4 XX房地產(chǎn)供應(yīng)2010年，XX取得預(yù)售許可證的項目供應(yīng)量為68.45萬平方米，其中XX市區(qū)二環(huán)內(nèi)供應(yīng)量55.75萬平方米，郊區(qū)供應(yīng)量12.7萬平方米。青城山區(qū)別墅供應(yīng)量大，主要來自青城龍

57、湖大院、青城365宅、上山旗、中信云棲谷等；2.5 XX市房地產(chǎn)銷售情況2010年，XX商品房銷售面積107.7萬平方米，同比增長72.6%；商品房銷售額42.7億元，同比增長62.5%。XX市區(qū)的主流產(chǎn)品是多層和小高層產(chǎn)品。主要面積在80-120平方米范圍內(nèi)。大部分滿足了當(dāng)?shù)鼐用裾鸷笫状沃脴I(yè)和裝修的需求。同時，XX政府為地震中房屋受損的居民啟動了安置房。 ，面積范圍約60-80平方米，總供應(yīng)量約5000套。2011年青城山在售項目有中信云棲谷、海航香松湖、蜀山奇鎮(zhèn)、龍湖四合院青城、泰達(dá)上青城、中鐵假日青城365公館、中鐵水印青城、信心芙蓉青城、上青城等多個項目眾所周知，山奇和青城山房未來的銷

58、量約為46萬平方米。產(chǎn)品類型主要包括獨棟住宅、復(fù)合住宅、聯(lián)排別墅、棧房和公寓。月均銷量15-20套左右，個別項目1-2套。擴(kuò)建青城段的代表項目有中信云棲谷、香松湖、蜀山棲鎮(zhèn)。產(chǎn)品類型為：兩套110-130平方米，三層別墅150-160平方米；獨棟別墅220-240平方米；月均銷量15-30套，低端、小面積、低價位產(chǎn)品銷量相對較好。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)上述情況的原因主要有以下幾點：2010年，XX市商品房銷售價格上漲。全市商品房預(yù)售均價4229元/平方米，比上年同期上漲3.4%，其中商品房預(yù)售均價4064元/平方米，同比上漲3.4% 。比上年同期增長6.9%。 2010年XX市區(qū)項目銷售價格為4200

59、-4833元/平方米，青城山區(qū)平均銷售價格為14600元/平方米。其中，中信云棲谷清水臨河獨棟26000元/平方米，院落14000元/平方米，疊樓11000元/平方米；香松湖單棟22000元/平方米，雙單元18000元/平方米，聯(lián)排15600元。元/平方米；龍湖小院青城單院12500元/平方米，疊院11500元/平方米；假日青城365住宅清水468大院13000元/平方米，疊13000元/平方米。2011年，XX市場受到宏觀調(diào)控和上年供過于求的影響。房地產(chǎn)價格量價齊跌。城市項目打折促銷明顯。一些項目，如中冶威爾景，跌至每平方米3000多元。 ，御景豪庭甚至出現(xiàn)了收盤的跡象。但青城山區(qū)價格依然較

60、為堅挺，部分成熟項目銷售價格小幅上漲。這主要是由于別墅消費群體的價格敏感度較低，小幅降價并沒有實質(zhì)性的促銷作用。3 房地產(chǎn)調(diào)控政策一、國家宏觀政策。房地產(chǎn)政策 HYPERLINK / o 房地產(chǎn) t _blank 國務(wù)院辦公廳：關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場監(jiān)管有關(guān)問題的通知（ 2011-01-27）主要內(nèi)容：a、進(jìn)一步落實地方政府職責(zé)；b、加大保障性安居工程建設(shè)；c、加強(qiáng)稅收征管；d。強(qiáng)化差別化住房信貸政策；e.嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理；F。合理引導(dǎo)住房需求；G。落實住房保障穩(wěn)定房價約談問責(zé)機(jī)制影響：該政策顯示了國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心，對促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展發(fā)揮了更大作用，對解決城鎮(zhèn)居民住房問