物業(yè)管理專業(yè) 社區(qū)停車位管理存在問題及對策分析

1、浙江大學社區(qū)停車位管理存在問題及對策分析院系名稱：學院名稱專 業(yè)：專業(yè)名稱學生姓名：學生姓名學 號：12120420指導老師:教師職稱:副教授2019年05月16日 【摘要】本文以社區(qū)管理主體的權利關系為研究對象，以某小區(qū)停車位改建工作為例，分析我國城市 社區(qū)推進公共事務中存在的問題。通過對我國城市社區(qū)權利關系的分析，以某小區(qū)停車位改建的例子 為切入，城市社區(qū)中類似于停車位改建的公共事務難以開展，過程中有重重困難，究其原因，是社區(qū) 管理主體即居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司三者之間權利關系錯綜復雜，推諉扯皮；而社區(qū) 居民（業(yè)主）缺乏”主人翁”意識，參與社區(qū)公共事務的知識與能力都很匱乏。這兩

2、重原因?qū)е铝松鐓^(qū) 即便有資金也難以有效率的展開工作，發(fā)揮自身的管理職能，真正地推動社區(qū)的建設與發(fā)展。因此要 在理順居委會、業(yè)委會和物業(yè)公司三者的關系，充分發(fā)揮各自的作用，明確分工，完善社區(qū)管理主體 的管理服務功能；并且鼓勵居民參與到社區(qū)公共事務當中去，提高居民的自治意識和能力。保障居民 的有序互動和管理主體的高效協(xié)同是實現(xiàn)社區(qū)善治的根本，希望本文的研究能為城市社區(qū)的良性治理 提供一定的參考?！娟P鍵詞】城市社區(qū) 權利關系 停車位改建Abstract:In this paper, the relationship between the rights of community management

3、 as the object of study, the work of a residential parking spaces as an example, the analysis of Chinas urban communities to promote public affairs in the existing problems. Through analysis of Chinas urban community right relation to a residential parking spaces reconstruction examples as the break

4、through, urban communities in similar to the parking space renovation of public affairs difficult to carry out, the process is difficult, the reason is the complex power relations between the main body of the community management that the residents committee, industry committee and property manageme

5、nt companies, shuffle disputes over trifles; and community residents (owners) lack masters consciousness, participation in community public affairs knowledge and ability are very scarce. This dual reason led to the community even if there are funds are difficult to work efficiency, to play their own

6、 management functions, to promote the construction and development of the community. So in relation to straighten out the neighborhood committees, industry authority and property companies, give full play to their respective roles, clear division of labor, improve the service management function of

7、the community management subject; and to encourage residents to participate in community public affairs, improve the residents of the autonomous consciousness and ability. To ensure the orderly interaction and management of the main body of the effective collaboration is the fundamental to achieve g

8、ood governance of the community, I hope this study can provide some reference for the healthy management of urban communities.Key Words: urban community Right relation Parking space reconstruction目錄摘要關鍵詞AbstractKey Words引 言錯誤！未定義書簽。一、 社區(qū)管理主體的權利關系錯誤！未定義書簽。 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark42 o Curre

9、nt Document （一）參與社區(qū)管理的主體1 HYPERLINK l bookmark47 o Current Document （二）社區(qū)管理主體的權責范圍2 HYPERLINK l bookmark65 o Current Document （三）社區(qū)事務管理原則4 HYPERLINK l bookmark72 o Current Document （四）居委會、業(yè)委會、物業(yè)公司之間的矛盾沖突4二、社區(qū)停車位管理分析一以F小區(qū)為例5 HYPERLINK l bookmark84 o Current Document （一）F小區(qū)的停車位管理現(xiàn)狀5 HYPERLINK l bookma

10、rk90 o Current Document （二）社區(qū)停車位改建方法及流程5 HYPERLINK l bookmark96 o Current Document （三）社區(qū)停車位改建面對的困難7 HYPERLINK l bookmark105 o Current Document 三、社區(qū)停車位改建的建議9 HYPERLINK l bookmark109 o Current Document （一）明確三者的職責，專職專管專辦9 HYPERLINK l bookmark113 o Current Document （二）提升社區(qū)自治度，加強社區(qū)業(yè)委會建設10 HYPERLINK l boo

11、kmark117 o Current Document （三）設立監(jiān)督反饋機制，培養(yǎng)居民自治意識和能力11 HYPERLINK l bookmark121 o Current Document 結(jié)語12 HYPERLINK l bookmark124 o Current Document 參考文獻13致謝錯誤！未定義書簽。4弓I 言本文以社區(qū)管理主體的權利關系為研究對象，以某小區(qū)停車位改建工作為例，分析我國城市社區(qū) 推進公共事務中存在的問題。通過對我國城市社區(qū)權利關系的分析，以某小區(qū)停車位改建的例子為切 入，城市社區(qū)中類似于停車位改建的公共事務難以開展，過程中有重重困難，究其原因，是社區(qū)管理

12、主體即居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司三者之間權利關系錯綜復雜，推諉扯皮；而社區(qū)居民 （業(yè)主）缺乏”主人翁”意識，參與社區(qū)公共事務的知識與能力都很匱乏。這兩重原因?qū)е铝松鐓^(qū)即 便有資金也難以有效率的展開工作，發(fā)揮自身的管理職能，真正地推動社區(qū)的建設與發(fā)展。因此要在 理順居委會、業(yè)委會和物業(yè)公司三者的關系，充分發(fā)揮各自的作用，明確分工，完善社區(qū)管理主體的 管理服務功能；并且鼓勵居民參與到社區(qū)公共事務當中去，提高居民的自治意識和能力。保障居民的 有序互動和管理主體的高效協(xié)同是實現(xiàn)社區(qū)善治的根本，希望本文的研究能為城市社區(qū)的良性治理提 供一定的參考。一、社區(qū)管理主體的權利關系（一）參與社區(qū)管理的

13、主體居民委員會:根據(jù)城市居民委員會組織法相關規(guī)定：居民委員會是居民自我管理、自我教育、 自我服務的基層群眾自治組織。居委會是由居住本區(qū)域內(nèi)的全體的居民參加并且由他們秉持自愿的原 則而組成的,在中國共產(chǎn)黨和人民政府的指導和領導下，對本轄區(qū)或者本組織內(nèi)的相關事務進行管理， 并且享有獨立性的社會組織。業(yè)主委員會：根據(jù)我國的物業(yè)管理條例規(guī)定:業(yè)委會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行以下職責： 負責召開業(yè)主大會，向業(yè)主報告物業(yè)公司物業(yè)管理的相關情況;代表社區(qū)的業(yè)主與業(yè)主大會所聘請的物 業(yè)公司簽訂有關于物業(yè)服務的民事合同；及時地了解業(yè)主及物業(yè)設施使用者的意見，并監(jiān)督和協(xié)助物 業(yè)公司履行雙方簽訂的物業(yè)服務合同；及業(yè)

14、主大會賦予業(yè)主委員會的其他相關職責。物業(yè)管理公司是具有法人資格的經(jīng)營實體，并且對居住物業(yè)實施專業(yè)化、社會化、企業(yè)化管理。制居民委*治理誓關研究，廈門大學2008年碩士學位論文。第6頁1物業(yè)管理是物業(yè)管理公司作為專業(yè)化的機構(gòu)，受社區(qū)業(yè)主和使用者的托管，依照簽訂的合同及契 約，以經(jīng)營的方式物業(yè)及其附屬設施和場地進行統(tǒng)一管理，為業(yè)主和物業(yè)設施使用者提供服務，使物 業(yè)設施發(fā)揮其使用價值，并令物業(yè)設施盡量地保值并且增值。居民是指那些固定居住在某個地方的人。所以，居民與業(yè)主不能混為一談前者不一定會是業(yè)主 后者不一定會是居民。（二）社區(qū)管理主體的權責范圍居民委員會的職權。定位我國城市居民委員會組織法規(guī)定:居

15、民委員會是居民自我服務、自我教育、自我管理的基 層群眾性自治組織。因此，居委會是基層群眾性自治組織，這是指居委會位于城市管理系統(tǒng)最低層次， 由本居住區(qū)域內(nèi)的全體居民自愿組成，在共產(chǎn)黨和國家政府的指導和領導下，針對本居住區(qū)域內(nèi)的事務 進行管理，并且享有獨立性，是實際上對社區(qū)進行操作的機構(gòu)，此外，擁有引導居民思想的作用；民 事糾紛調(diào)解權；向有關部門反映社區(qū)居民的意見、建議和相關要求的權力；以及對物業(yè)公司所履行的 社區(qū)公共事務相關職責的監(jiān)督權。然而居委會的角色和功能在現(xiàn)實的定位中往往處在一種極為尷尬 的境地，具體地表現(xiàn)有:按照憲法和法律的相關規(guī)定,居委會是社區(qū)組織，是群眾性的自治組織，但在實 際的運

16、作當中，居委會卻承擔了過多的各政府部門及街道黨政所委派的任務這部分工作能占到全部工 作量的七成。如此一來，居委會工作不堪重負，疲于應付，難以將社區(qū)中的居民組織起來實現(xiàn)自我服務、 自我教育和自我管理。而事實上，居委會正在演變成為政府的另一個派出機構(gòu)，它承擔了太多的政府的 行政任務。與此同時，居委會作為自治組織的功能卻一步步的退化。在對居委會工作的考察中發(fā)現(xiàn)其 日常工作是承擔政府委派或者要求協(xié)助的許多工作，還有就參與政府的各種檢查評比，而沒有調(diào)動居 民參與社區(qū)自治中去的積極性。這樣就致使居民委員會的應該扮演的角色和實際扮演角色的沖突。居 委會法律地位和其現(xiàn)實地位的不一致，導致了其角色模糊,職能錯位

17、等問題。業(yè)主委員會的職權。業(yè)主委員會是由于城市社區(qū)管理體制的不斷改革和物業(yè)管理的產(chǎn)生而出現(xiàn)的。根據(jù)上海市居住 物業(yè)管理條例規(guī)定:業(yè)委會是物業(yè)公司管理區(qū)域內(nèi)代表著全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織，這是 從法律上將業(yè)主委員會界定為物業(yè)區(qū)域內(nèi)的一個代表機構(gòu)。2003年新頒布的物業(yè)管理條例其中第 十一條是這樣規(guī)定的:業(yè)主大會履行下列職責:第一，制定及修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；第二，林尚立主編：社區(qū)民主與治理:案例研究中國社會科學出版社2003年2月版，第59頁軒明飛：社區(qū)組織與社區(qū)發(fā)展一對社會學概念關系的界定與闡述J.科技與經(jīng)濟，2000（4）.城市居民委員會組織法第8條城市居民委員會組織法（1

18、989）第2條劉嘩：公共參與社區(qū)自治與協(xié)商民主一一對一個城市社區(qū)公共交往行為的分析J.復旦學報（社會科學版），2003（5）. 選舉及更換業(yè)主委員會委員，并對業(yè)主委員會的工作進行監(jiān)督；第三，選聘以及解聘物業(yè)公司；第四， 決定專項維修資金使用的相關方案，并監(jiān)督其具體實施；第五，制定及修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)公用 設施設備的使用和維護；公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；第六，法律和法規(guī)或者業(yè)主 大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關于物業(yè)管理的職責。但是，在計劃經(jīng)濟時代，社區(qū)居民長期身份是從 屬于單位的，而非從屬于城市社區(qū)。因此居民不但缺乏民主自治意識也對社區(qū)缺乏認同感及歸屬感。 而到了以“兩級政府三級

19、管理”為特點的城市管理新體制下，居民作為小區(qū)建設和管理的一大主體，要 培養(yǎng)居民的社區(qū)意識和公益意識,對其所居住小區(qū)產(chǎn)生認同感、榮譽感和歸屬感。只有這樣，才能使社 區(qū)自治組織的發(fā)展具有足夠堅實的基礎，才能讓社區(qū)自治組織更好地發(fā)揮其在社區(qū)建設和管理中的作 用。物業(yè)管理公司的職權定位。自改革開放以來，我國城鎮(zhèn)居民的生活水平有了顯著的提高，而居民的生活需求也日益多元化。 這個過程中，居民的職業(yè)生活與社會生活相區(qū)別，再加上城市住房的商品化，商品房產(chǎn)權的私有化進 程，使得傳統(tǒng)以行政化為特點的公房管理模式失去了效果。在城市社區(qū)在中建立起一種新的社區(qū)物業(yè) 管理模式勢在必行。而我國目前的物業(yè)管理機構(gòu)大致上有這么

20、幾種類型:第一類是是開發(fā)商的下屬機 構(gòu)；第二類則是計劃經(jīng)濟時代，于政府和國有企事業(yè)單位所直屬的房屋管理機構(gòu)演變而來；最后一類 是物業(yè)公司，其具有專業(yè)性質(zhì)和強調(diào)獨立性的自主經(jīng)營的權利。物業(yè)管理是指物業(yè)的經(jīng)營者（一般是 物業(yè)公司）受物業(yè)所有者（一般是業(yè)主）的委托，在國家法律范圍內(nèi)按照所簽訂的民事合同社區(qū)內(nèi)物 業(yè)設施進行統(tǒng)一化地管理，對小區(qū)物業(yè)設施包括社區(qū)綠化，健身設施安全保衛(wèi)工作和社區(qū)的衛(wèi)生工作 實施統(tǒng)一的專業(yè)化的管理。還有就是向物業(yè)所有者和使用者提供相關的服務。物業(yè)公司要針對小區(qū) 里的物業(yè)設施進行統(tǒng)一的專業(yè)化的管理，這包括了:對社區(qū)房屋的維護；隊社區(qū)道路、綠化、健身設施 等公用設施的作用進行維護

21、；負責打掃社區(qū)屬于公共區(qū)域的衛(wèi)生；管理社區(qū)內(nèi)車輛，包括對停車場的 管理；公共秩序、治安保衛(wèi)工作；此外還包括政府部門所規(guī)定和委托管理的民事合同中所規(guī)定的其他 事項。物業(yè)公司是單元性房地產(chǎn)專業(yè)管理者的通稱，其作為社區(qū)內(nèi)物業(yè)設施管理的客體，包括社區(qū) 內(nèi)建造完成，以及能夠投入使用的存在的各個種類的房屋及其附屬的設施。而物業(yè)管理公司就是物業(yè) 管理的主體之一，它按性質(zhì)來劃分是屬于企業(yè)的，一般是有本社區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商組建或者由原來的房 屋管理所轉(zhuǎn)換制度過來從事物業(yè)管理的企業(yè)。上海市居住物業(yè)管理條例（2003）年第12條李慧鳳：社區(qū)治理與社會管理體制創(chuàng)新浙江大學2011年博士學位論文 第9頁左萬其：對社區(qū)物業(yè)

22、管理公司角色定位的思考，江漢大學學報（社會科學版）。第24卷第4期Vol.24 No.4 2007 年12月國務院物業(yè)管理條例（2003）第15條國務院物業(yè)管理條例（2003）第9、10條李慧鳳：社區(qū)治理與社會管理體制創(chuàng)新一一基于寧波市社區(qū)案例研究，公共管理學報（三）社區(qū)事務管理原則社區(qū)自治原則。社區(qū)自治是我國社區(qū)未來的發(fā)展方向，社區(qū)自治是社區(qū)建設的一項基本原則。只有社區(qū)自治才能 實現(xiàn)社區(qū)管理的真正意義，缺失居民自治的社區(qū)管理是沒有意義的。只有在社區(qū)管理中貫徹社區(qū)自治 的原則，才能真正符合社區(qū)發(fā)展的原則。以人為本原則。社區(qū)管理中，將人置于首位，是現(xiàn)代管理制度發(fā)展的必然要求，也是作為基層管理的社

23、區(qū)管理的 重要內(nèi)涵。因此，社區(qū)管理的內(nèi)在要求就是社區(qū)居民的個人權利及其個人意愿予以足夠的尊重。效率原則。社區(qū)出現(xiàn)諸如“停車難”等問題，卻遲遲難以得到相關管理主體及時有效的回應，關鍵在于當前 社區(qū)管理體制中存在的一系列問題致使其嚴重缺乏效率。因此效率問題是在理順居委會、業(yè)委會、物 業(yè)公司三者關系時需要極為重視的。在考慮協(xié)調(diào)居委會、業(yè)委會、物業(yè)公司這三大城市社區(qū)管理主體 的時候，重視效率是一大原則。（四）居委會、業(yè)委會、物業(yè)公司之間的矛盾沖突居民委員會作為一個群眾性的自治組織，是以居民為服務對象的，它所調(diào)節(jié)的更多的是人與人關系, 居委會進行管理的權力的來源是居民進行選舉所賦予的。居委會承擔著宣傳國

24、家憲法、法律法規(guī)和國 家的方針政策，教育社區(qū)居民依法履行義務，維護居民的合法權益，以及開展多種形式的社會主義精 神文明建設活動。業(yè)主委員會是小區(qū)中的業(yè)主大會的常設機構(gòu)，業(yè)委會也是一個自治組織，它的服務對象不同，是以 業(yè)主為服務對象的。它的管理更多的偏向于物權，調(diào)整的時社區(qū)內(nèi)的財產(chǎn)所有權及使用權方面的關系。 業(yè)主委員會的權力來源是業(yè)主進行選舉所賦予的，它只對業(yè)主負責，其重要職責包括了制定，修改物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)公用的設施設備的使用、公共秩序以及環(huán)境衛(wèi)生維護等方面的規(guī)章制度。而物業(yè)管理公司是一種專業(yè)服務單位，是業(yè)主委員會聘請對社區(qū)的物業(yè)進行專業(yè)化管理的。居民委 員會本質(zhì)上和物業(yè)管理公司并不存在著

25、任何直接的關系。因為物業(yè)公司只對業(yè)主委員會和業(yè)主負責， 它的權力是業(yè)主委員會授予的，后者根據(jù)業(yè)主代表大會的決議而給予物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理活動 的授權。但在社區(qū)實際的管理中，業(yè)委會與物業(yè)公司，相互干擾，影響小區(qū)的管理，在諸如維持社區(qū)的公共曹廣存、劉鈺、曹春梅：城市社區(qū)管理主體權利的協(xié)調(diào)，城市問題總第136期張曉棟：社區(qū)治理中的“三角關系”之研究，廈門大學2008年碩士學位論文。第13頁城市社區(qū)公共事務參與模式研究問題研究郭風英：城市社區(qū)居家養(yǎng)老服務多元供給機制探析-以寧波市江東區(qū)社區(qū)服務為例J.中國城市經(jīng)濟，2010， 7（11）:124-125.秩序以及環(huán)境衛(wèi)生等問題中，業(yè)主大會形式上委托

26、物業(yè)公司進行管理，然而實際情況是部分業(yè)主自己 違反業(yè)主公約，物業(yè)難以管理，物業(yè)服務差業(yè)主投訴無門；居委會與業(yè)委會存在著部門職能重疊的情 況，部分小區(qū)存在著重居委會而輕業(yè)委會或者輕居委會而中業(yè)委會的極端情況；物業(yè)公司與居委會， 雙方針很多事務存在多頭管理，很多社區(qū)出現(xiàn)了好事大家一起搶著做，壞事無人問津的尷嘎局面，在 經(jīng)濟利益，服務設施等方面存在爭奪的現(xiàn)象。以上矛盾的出現(xiàn)，既有社區(qū)關于主體權力關系和職權分 配的相關制度存在著不足的原因，也有居民自治體系發(fā)展落后的原因。如此看來，只有理順這三者關 系，協(xié)調(diào)三者的共同發(fā)展，并且構(gòu)建成熟的居民自治體系才能走出當今社區(qū)管理的困境。二、社區(qū)停車位改建的流程與

27、難處（一）F小區(qū)的停車管理現(xiàn)狀F小區(qū)的基本情況F小區(qū)是一個拆遷安置小區(qū)，是N第一批農(nóng)民征地的安置小區(qū)。小區(qū)建成于2003年，當時車子少， 因此小區(qū)的設計沒有包含地下停車場，地面停車也只有一百余個。小區(qū)中除了主干道較為寬闊，小區(qū) 內(nèi)其他道路都相對較窄。從2008年開始，小區(qū)的汽車保有量開始快速增長，而到2010年，汽車保有 量呈現(xiàn)爆炸式增長，停車難形勢日益嚴峻，發(fā)展到了如今，不僅是居民感到頭疼，小區(qū)的管理者也覺 得相當棘手。停車位管理辦法急需改革如今F小區(qū)共有住戶800余戶，而小區(qū)內(nèi)的汽車保有量已經(jīng)超過了 1300輛。超高的私家車數(shù)量囿 于停車位的不足，便只能隨意的停放在路邊，塞得滿滿當當。這給

28、F小區(qū)居民出行帶來了極大地不便， 也容易造成鄰里糾紛，更因堵塞消防通道而影響了小區(qū)的安全。因此F小區(qū)停車位改建勢在必行，F(xiàn) 小區(qū)的居委會數(shù)次向建設局反映自身的困難，期待政府給予支持。2015年F小區(qū)得到了用于停車場改 建的專項撥款，但改建工作卻在籌備階段遇到了巨大的問題，諸如業(yè)委會建設仍不成熟，沒有獨立開 展工作的能力；居委會任務太過繁重，還要在很大程度上扮演居委會加業(yè)委會的雙重角色，所有工作 一肩挑；物業(yè)公司缺乏來自業(yè)委會的資金以及授權的支持，無法對小區(qū)停車問題進行專業(yè)化管理。（二）社區(qū)實施停車位改建的辦法及流程社區(qū)實施停車位改建的實際做法居委會在具體工作中起著至關重要的主導作用。在小區(qū)的停

29、車位改建工作中，住建部門的政策是 改建的前提。只有在得到住建部門的批準和財政支持之后，改建工作才能得以實施。因此，長期以來 承擔了海量行政任務的居民委員會因為其有著成熟的管理體制和穩(wěn)定的管理人員并且和政府更親近的 關系，成為了改建工作的主導者。所有相關政策都由街道轉(zhuǎn)達給居委會。另外，社區(qū)中建設不完善的5業(yè)主委員會沒有自主參與到社區(qū)事務的能力，只能依附于居委會的工作人員開展工作。就停車場改建 工作，按照法律規(guī)定，業(yè)主委員會是管理小區(qū)物業(yè)的自治組織，相關改建工作需要業(yè)主委員會在召開 業(yè)主大會獲得一致通過后，由業(yè)主委員會草擬改建申請書并簽字，交至住建部門。然而在實際中，業(yè) 主委員會沒有自主開展自治的

30、能力，因此實際上都是居委會在負責工作，包括召開業(yè)主大會，事前與 相關業(yè)主就停車場改建事件進行溝通以及事后調(diào)節(jié)停車場改建而出現(xiàn)的糾紛和矛盾。這些統(tǒng)統(tǒng)都是居 委會在負責并實施，業(yè)主委員會成為了一個只負責敲章簽字的傀儡。而到了設計和招標環(huán)節(jié)。按照規(guī)定應是業(yè)主委員會向物業(yè)管理公司授意其進行招標，并在具體的 改建工作中進行監(jiān)督和管理。但這些在小區(qū)中依然是居委會在負責，甚至掌控著用于社區(qū)停車場改建 的財政撥款，因此F小區(qū)可以說是完全處于居委會的管理之下。這種管理，與其說是作為居民自治組 織的居委會的自治式管理，倒不如說是扮演著行政組織機構(gòu)角色的居委會的行政領導。改建工作進入具體實施階段時，物業(yè)公司開始承擔

31、更多的專業(yè)性事務。停車場作為物業(yè)的一種， 是物業(yè)公司進行專業(yè)化管理的一大內(nèi)容，因此它將參與到具體的改建工作中去。而這個過程中，居委 會扮演著輔助者的角色，主要負責調(diào)解居民因與自己相關的停車場改建工作產(chǎn)生的糾紛。小區(qū)停車位 改建的空間來源很大一部分是清理綠化帶和利用閑置用地，另外其產(chǎn)生的泥濘和噪音等問題是必然存 在的，因此難免會導致居民的糾紛，在這個過程中，仍舊依賴于發(fā)展更成熟，人手更充分的居委會。小區(qū)停車位改建的流程社區(qū)從發(fā)現(xiàn)停車難問題，到停車位改建工程開工，大體上可以分為四步驟：第一步，居委會向住建部門反映本小區(qū)的停車困難問題及改建需要。當某個小區(qū)出現(xiàn)停車困難時， 社區(qū)居委會或主動了解社區(qū)居

32、民的停車困難，或被動地接受居民關于停車問題的反映。當明確本社區(qū) 出現(xiàn)了停車困難問題并需要展開改建工作后，居委會通過街道辦事處向上匯報。這個過程是社區(qū)總結(jié) 自身狀況并向相關部門反映的過程，是主管社區(qū)改建的住建部門了解相關情況以作為政策依據(jù)的過程。 因為居委會與政府長期以來的親近關系，成為了聯(lián)結(jié)社區(qū)和政府的紐帶。第二步，住建部門了解到社區(qū)的改建需求，當這種需求成為許多小區(qū)的普遍需求時，即出現(xiàn)了相 對普遍的停車困難問題時，住建部門出臺相關政策，為社區(qū)的停車場改建提供財政支持，這種支持通 常是以改建車位的數(shù)量給予財政補貼的方式實現(xiàn)的。這個過程住建部門派出調(diào)研人員，對曾經(jīng)反映過 停車困難和改建需求的相關

33、小區(qū)進行實地考察調(diào)研，確定哪些小區(qū)確實需要進行停車改建工作，最后 將名單確定下來。第三步，當某小區(qū)因嚴重的停車問題和切實的改建需求而進入到住建部門的改建名單后，作為人 民政府的派出機構(gòu)的街道辦事處，講在收到上級通知后負責將相關消息告知社區(qū)的居委會。居委會在 收到消息后，負責通知其他兩大社區(qū)管理主體即業(yè)主委員會和物業(yè)公司。因為業(yè)主委員會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織，因此它對社區(qū)內(nèi)的相關物權負有責任。業(yè)主委員會 將召開業(yè)主大會，投票表決是否進行社區(qū)停車場改建工作。在獲得肯定后，由社區(qū)業(yè)主委員會向住建 部門提交具體的改建申請。第四步，在獲得住建部門的批復和停車場改建專項資金之

34、后，業(yè)主委員會將委托物業(yè)公司進行具 體的改建操作。因為物業(yè)公司是業(yè)主委員會委托對社區(qū)內(nèi)業(yè)主的物業(yè)進行管理的專業(yè)性服務機構(gòu)。將 由物業(yè)公司進行社區(qū)停車場改建的工程項目招標和委托相關機構(gòu)進行社區(qū)停車場改建工程的圖紙設 計。這一步驟之后，社區(qū)改建工作就進入到了具體的實施階段，因為本論文是針對停車場改建籌備工 作中存在的社區(qū)各管理主體之間的權力關系糾葛，所以后續(xù)的具體工作不在本文的探討范圍之內(nèi)。（三）社區(qū)停車位改建面對的困難社區(qū)管理主體分工不明，互相推諉當前的社區(qū)，雖然有相關法律法規(guī)政策對社區(qū)各主體的權利進行了較為細致的規(guī)定，但城市社區(qū) 不斷發(fā)展，新情況的不斷出現(xiàn)，使得相關打法律法規(guī)始終處于后知后覺的

35、狀態(tài)。更由于社區(qū)各主體本 身也存在自身的利益追求，因為管理的本質(zhì)是人在管，所以會出現(xiàn)“好事人人搶，壞事人人逃”的狀 況，于是社區(qū)管理三主體的工作分配和權利劃分就有著重要問題。首先，居民委員會與業(yè)主委員會是存在著工作內(nèi)容重疊和職能沖突。居委會和業(yè)委會都是社區(qū)自 治管理組織,針對法律的關系來說,居委會負責的是管理和全體小區(qū)居民有關的公共事務，業(yè)委會負責 的是管理和物業(yè)相關的公共事務;就管理的對象來說，居委會管理的是小區(qū)居民，而業(yè)委會管理的是 小區(qū)的業(yè)主；就管理的內(nèi)容來說，居委會管理的是全體小區(qū)居民相關的公共性事務，這是涵蓋了業(yè)委會 管理的范圍與物業(yè)有關的公共事務，所以說這兩個組織在工作的內(nèi)容中存在

36、一部分職能相互交叉的情 況。然而，就現(xiàn)實情況來說，許多小區(qū)的居民委員會承擔了相當多的行政工作，看起來已不像是一個群 眾自治性組織了，如今的居委會所呈現(xiàn)的面貌更多是基層的行政組織了。在F小區(qū)中，居委會經(jīng)過長 期的發(fā)展，其工作模式成熟，而且其居委會干事往往長期為社區(qū)服務，與社區(qū)居民的聯(lián)系強。更因為 居委會扮演著政府派出機構(gòu)的角色，居民自治意識缺乏，往往更偏向被動地于接受居委會的領導。這 些導致了居委會的泛行政化。這可以從居委會工作者被稱為“居委干部”這一混淆了社區(qū)工作者和政 府公務人員的稱謂看出。這樣導致的一個后果就是居委會大事小事一起抓，表現(xiàn)強勢，而F小區(qū)作為 農(nóng)民征地的拆遷安置小區(qū)，農(nóng)民們的業(yè)

37、主意識極度匱乏，反而將居委會默認為是農(nóng)村的村委會。對社 區(qū)業(yè)主委員會的建設很落后，很不成熟，再加上業(yè)委會的工作人員由社區(qū)業(yè)主兼職擔任，缺乏穩(wěn)定性， 也難以將主要的經(jīng)精力投入到社區(qū)工作當中去，因此業(yè)委會在公共事務中難以發(fā)揮作用，只能聽從于朱健剛：城市街區(qū)的權力變遷一一強國家與強社會模式：對一個街區(qū)權力結(jié)構(gòu)的分析J.戰(zhàn)略與管理，2012.7居委會的意見。業(yè)委會的工作甚至是居委會的工作人員在做。而物業(yè)管理公司相對于居委會和業(yè)委會而言，它則是根據(jù)合同契約為業(yè)主提供相應服務，主要管理 小區(qū)的物業(yè)相關設施，首先是一個盈利性機構(gòu)。物業(yè)公司相比于居委會，并不能取代后者。因為它無 法行使自治組織的職能。前者是是

38、居民自治組織，它對于物業(yè)公司有就小區(qū)糾紛進行協(xié)調(diào)的權力。這樣 看來，這兩者的關可以說是是居民自治管理機制和物業(yè)公司專業(yè)化管理機制有機的結(jié)合。因此，小區(qū)公共事務管理的重要事務，應該是由業(yè)主大會或者作為業(yè)主大會常設機構(gòu)的業(yè)主委員會 作出決策再以簽訂民事合同的這么一種方式，委托物業(yè)管理公司去實施。例如，制止社區(qū)居民的違規(guī) 違制行為、制止社區(qū)居民私自搭建違章建筑、管理社區(qū)中隨意停放的車輛、以及公共設施遭受損害和 后續(xù)的維修管理等工作。物業(yè)公司要進行社區(qū)管理時，在雙方簽訂的物業(yè)管理合同中，相關事項應當有 著業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的明確授權。F小區(qū)的停車管理一直未曾真正展開，原因在于居民不愿意 繳納相關的

39、物業(yè)費用用于停車管理。而業(yè)委會則無力做出決議，督促社區(qū)業(yè)主繳納用于停車管理物業(yè) 費用，更何況在F小區(qū)缺乏停車管理的空間。因此小區(qū)中的私家車處于一種三不管狀態(tài)。而業(yè)主在社 區(qū)生活中時常投訴管理亂，小偷旁無若人的進入小區(qū)中偷盜；服務差，社區(qū)樓道常年無人打掃，臭氣 熏天；環(huán)境差，社區(qū)里的綠化和健身設施缺胳膊少腿，無人管理。而物業(yè)則抱怨業(yè)主沒素質(zhì)，不守規(guī) 矩，亂丟垃圾，私自搭建違章建筑等等。以上這些問題比較集中反映社區(qū)業(yè)主和物業(yè)之間的矛盾，然 而業(yè)主卻無力通過業(yè)主委員會對物業(yè)公司進行監(jiān)管，最后只能向居委會反映，物業(yè)也難以和業(yè)主溝通。 而居委會對于物業(yè)公司沒有直接關系，因此在事務管理上乏力?？偟膩碚f，物

40、業(yè)管理是小區(qū)建設與管 理的基礎性問題，涉及到千家萬戶的利益，要切實維護好諸多業(yè)主的切身利益，在實際操作中存在比較 大的難度?？偟膩碚f，作為業(yè)主自治機構(gòu)的業(yè)主委員會建設不足，難以發(fā)揮自身作用，居委會對小區(qū) 進行物業(yè)專業(yè)管理的物業(yè)公司，在工作的某些內(nèi)容和范圍等方面卻又缺乏明確的規(guī)范和界定使得業(yè)主 與物業(yè)管理公司之間矛盾不斷，這種情況對小區(qū)的管理與建設產(chǎn)生了諸多的負面影響。社區(qū)自治建設度較低提高城市社區(qū)居民對社區(qū)內(nèi)公共事務的參與度，是社區(qū)建設的重要內(nèi)容，而實現(xiàn)城市社區(qū)居民自 治，是社區(qū)未來的發(fā)展方向。然而在小區(qū)停車場改建進程中，居民的參與嚴重不足，這既是城市社區(qū) 居民自治體制構(gòu)建存在問題，也關乎居民

41、自治意識與自治能力尚且薄弱有關。首先在社區(qū)籌備停車場改建工作中，居委會和業(yè)委會作為城市社區(qū)的自治機構(gòu)，前者過多的承擔 了街道辦的行政事務，演變成了街道辦事處下屬的基層行政組織，沒有做到實現(xiàn)居民自治。居民委員 會的日常工作沒有立足于社區(qū)自治，將引導居民的有效地參與到社區(qū)公共事務中區(qū)，卻將承擔政府的行夏建中：城市新型社區(qū)居民自治組織的實證研究J.學海，2005(3)李慧鳳：社區(qū)治理與社會管理體制創(chuàng)新-基于寧波市社區(qū)案例研究J.公共管理學報，2010，2(01):16-17.政工作以及各種評比和接受政府的檢查作為了自身的主要工作。這樣就出現(xiàn)了居民委員會的應該扮演 的角色和實際扮演的角色的沖突。而其在

42、法律地位上和現(xiàn)實中的地位的不一致，更致使其職能出現(xiàn)錯 位，角色的定位模糊不清。于是最終居委會成為各個等級的黨委、人民政府及其相關工作部門的的統(tǒng) 一下屬機構(gòu)。居委會的工作過于繁重，因此它很難將社區(qū)中的居民組織起來實現(xiàn)自我管理、自我教育 和自我服務。而業(yè)委會則在許多老舊小區(qū)中形同虛設，只是小區(qū)業(yè)主兼職擔任著相關職務，沒有管理 日常事務的工作人員，只能在居委會的帶頭和協(xié)助下參與到社區(qū)相關事務當中去，自身甚至都無法獨 立召開業(yè)主大會，更遑論為小區(qū)業(yè)主進行自治提供相關的有效的渠道了。單就停車場改建而言，因為 停車改建工程的實施一定會影響到小區(qū)業(yè)主的日常生活，所以小區(qū)內(nèi)的業(yè)主對于具體的改建規(guī)劃會存 在異議

43、，業(yè)委會要使小區(qū)業(yè)主同意相關的改建工作，單單依靠業(yè)主大會根本無法實現(xiàn)，關鍵在于事先 事后與業(yè)主的溝通協(xié)調(diào)，這毫無疑問，這不是只是由業(yè)主兼職拼湊而成的業(yè)主委員會能做到的。其次，居民在我國長期以來的經(jīng)濟體制下，始終處于被動管理的地位，完全是被管理者。而長期 以來的城市社區(qū)中管理體制是直線性質(zhì)的，因而小區(qū)成員之間的橫向的聯(lián)系不夠，社區(qū)意識很薄弱 進入新時代以后，很多居民依然缺乏“主人翁”意識。而社區(qū)的業(yè)主們，很多對于自己的權利和責任 漠不關心，根本不太清楚業(yè)主和業(yè)主委員會的定位，也對參與業(yè)主大會表達自身的已經(jīng)不感興趣。同 時受到長期以來形成的所以事務都依賴于政府的各級組織的習慣和觀念的影響，業(yè)主的自

44、我管理意識 和參與公益事務的意識都較差，這很大程度上制約了業(yè)主委員會在社區(qū)事務中發(fā)揮自身的作用。社區(qū)業(yè)主委員會的本身存在的自治意識薄弱，缺乏自主開展的工作的能力，業(yè)主缺乏自治的平臺 等原因也在很大程度上制約了對物業(yè)公司的監(jiān)督。物業(yè)公司作為受物業(yè)所有者即業(yè)主的委托對社區(qū)內(nèi) 的物業(yè)設施進行統(tǒng)一化管理并向物業(yè)的所有者和使用者提供服務的這么一個主體，其管理工作是否達 標需要業(yè)主委員會通過自身的職權對其進行監(jiān)督?，F(xiàn)今社區(qū)中存在著物業(yè)公司不作為，服務意識差， 管理能力落后的問題，一方面其缺少監(jiān)督，另一方面物業(yè)公司面臨著物業(yè)費率低的難題，很大程度上 是由于缺乏一個完整有力自主的業(yè)主委員會所致。改建效果差強人

45、意社區(qū)是一個綜合體，由較多的居民共同組成，各方的利益會因為某一事件而發(fā)生沖突，最終影響 到社區(qū)管理的實際效果。從當前的社區(qū)管理來看，產(chǎn)生異議較多的諸如社區(qū)衛(wèi)生、治安、噪音控制和 人們的日常出行。而停車位改建則關系到人們?nèi)粘３鲂?，因此對于停車位改建的工作時提升社區(qū)局面 滿意度和完善社區(qū)管理的重要途徑。當前的社區(qū)改建實際結(jié)果跟居民所期許的改制效果，還存在著一 定的差距，這也就導致了社區(qū)管理水平遲遲不能有所發(fā)展和改變。存在的問題是各方位利益難以均衡。 在社區(qū)的改建當中，居民意見的數(shù)量和質(zhì)量都得不到保障。部分居民因為自身利益得不到滿足，就反張曉棟：社區(qū)治理中的“三角關系”之研究，廈門大學2008年碩士

46、學位論文。9而不支持社區(qū)的停車位改建。部分居民因為自身的維權意識淡薄，就不參與停車位改建的相關事宜。 部分居民發(fā)現(xiàn)了停車位改建過程中存在的問題，但是沒有一個良好的途徑得到解決而喪失話語權。因 此，雖然社區(qū)停車位改建工作時一個完善社區(qū)管理和服務的重要工作，但是從實際的效果來看因為機 制的原因以及居民的生活習慣等因素，導致社區(qū)停車位改建工作最終因為居民不能夠有效地反應自己 的訴求、維權意識淡薄而后覺后醒、缺乏良好的反饋機制而最終不能實際表達自己的要求。這些問題 的存在導致停車位改建工作的實際效果差強人意，不能夠滿足居民的實際生活需求。三、社區(qū)停車位改建的建議（一）明確三者的職責，專職專管專辦居委員

47、與業(yè)委會之間，建立協(xié)調(diào)與監(jiān)督關系。這兩者之間，除了前文所述的存在職能交叉的問題， 另外服務的范圍及其對象都有著相似性。首先地域上都是居住小區(qū)，所有管理活動都是在居住小區(qū)內(nèi) 進行，圍繞著居住小區(qū)開展。其次服務的對象都是居住小區(qū)內(nèi)的居民和業(yè)主，很大程度上這也是一種 重疊。因此，居委會與業(yè)委會兩者首先是一種相互監(jiān)督的關系另外，因為居委會和業(yè)委會在調(diào)整的區(qū)域 和對象以及兩者自身組織的形式三個方面很相似，兩者都是為了維護居民（或者業(yè)主）的切實利益，以及 建設文明的社區(qū)這個共同的目標,因此居委會和業(yè)委會之間簡歷協(xié)調(diào)統(tǒng)一的關系很有必要。還有一點需 要注意的是在處理兩者的關系中，切忌走向極端，或者只重視居委會

48、的發(fā)展而忽視業(yè)委會的建設，亦 或者只推崇居委會的作用而輕視業(yè)委會的地位。居委會和物業(yè)管理公司之間要建立互相協(xié)調(diào)的關系。首先應該明確，物業(yè)公司理應成為小區(qū)進行 專業(yè)化的管理主體,在關于全面負責環(huán)衛(wèi)清掃、防衛(wèi)治安、房屋整修、綠化養(yǎng)護這些工作中發(fā)揮專業(yè)性 的作用。而居委會則將主要的工作轉(zhuǎn)到力抓小區(qū)內(nèi)面向居民的宣傳教育、民事糾紛的調(diào)解等工作上來， 對于并不屬于自身的事事務，居委會理應主動地讓權退出?？偟膩碚f，在管理相關的主體來說要防止 居委會與物業(yè)公司這兩者的糾紛，就一定要理清這兩者不同的職能，才能在這兩者之間創(chuàng)造出一種相互 協(xié)調(diào)的關系。強化業(yè)委會與物業(yè)管理公司之間的民事合同關系。首先，要確認業(yè)委會和

49、物業(yè)公司之間的民事合 同關系。雙方簽訂了服務合同，因此要更充分地發(fā)揮好物業(yè)管理服務合同的相關功能。雙方的物業(yè)管 理服務合同是物業(yè)公司與業(yè)委會兩者聯(lián)結(jié)的唯一的紐帶，這份合同的內(nèi)容將是物業(yè)公司進行物業(yè)管理 的核心，物業(yè)公司就僅僅只對這份合同里所規(guī)定的內(nèi)容負起責任。所以，業(yè)委會與物業(yè)公司兩者之間， 就只是一種平等的民事合同的關系楊中宣：城市建設中的新型社區(qū)管理模式研究，西安建筑科技大學2009年博士學位論文。10（二）提升社區(qū)自制度，加強業(yè)主委員會的建設必須將業(yè)主委員會作為社區(qū)管理建設的重點。一要加強業(yè)主自治意識的教育，居委會、社區(qū)黨組 織要發(fā)展基礎民主，就一定要廣泛開展業(yè)主自治意識的思想宣傳教育工

50、作，要扭轉(zhuǎn)小區(qū)居民只知道居 委會不知到業(yè)委會的狀態(tài)。二要更重視業(yè)委會的工作人員組成和獨立開展工作的能力，對其他業(yè)主進 行政治引導，帶動業(yè)主參與到自治中來。三要主動作為，集聚人才。黨組織、業(yè)委會和居委會要將社 會上有影響力，素質(zhì)較高的業(yè)主參加，共同實施業(yè)主委員會人才建設計劃。使得業(yè)主委員會成為能夠獨立開展工作，有效參與社區(qū)管理的社區(qū)自治組織。在面對居委會越來越泛行政化，其自治功能日益減退的情況下，大力發(fā)展組織形式更自由，工作 羈絆更少的業(yè)委會很有必要。公民在參與到社區(qū)的政治生活中去的過程，其實就是培養(yǎng)民主意識的過 程。而這一點，對于社區(qū)管理的未來很重要。（三）設立監(jiān)督反饋機制，培養(yǎng)社區(qū)居民自治意

51、識與能力從停車改建工作來看，雖然社區(qū)工作者深入居民中去聽取居民的意見，調(diào)節(jié)居民的糾紛。然而這 種做法只是為了讓居民同意相關的改建工作，是管理主體以及拿出了方案再去說服居民服從的一個過 程，這是本末倒置。這種做法成為了一種普遍的做法，跟當前我們社區(qū)的居民自治意識淡薄，自治能 力能力欠缺有著很大的關系。我們必須認識到只有廣泛有效的開展居民自治才是社區(qū)管理未來的發(fā)展 方向。社區(qū)居民難以認識到自己的不足，更有嫌麻煩的心態(tài)，他們往往只對切實利益的事情有所觸動， 而采取的做法也往往不恰當。而要使社區(qū)內(nèi)的居民能夠積極有序地參與到社區(qū)的公共事務中區(qū)，第一 要轉(zhuǎn)變的是社區(qū)工作者們的陳舊觀念，他們自身唉開展工作中

52、完全沒有意識到居民參與社區(qū)公共事務 的重要性。因此，先要讓社區(qū)工作者吧社區(qū)居民參與社區(qū)公共事務當作一項極重要的工作。不能是社 區(qū)需要居民的意見了就問一問，不需要就無視居民的意見。人性本善理論認為，人們有積極參與集體活動的源動力，愿意為集體目標努力，愿意為工作盡力， 愿意發(fā)揮創(chuàng)造力和才智另外社區(qū)講座是培養(yǎng)居民社區(qū)公共事務參與意識不錯的形式，可以邀請一 些相關專業(yè)的老師來社區(qū)里講解有關與社區(qū)政治參與的相關知識，引導居民增強自身意識、明自身民 責任，引倒社區(qū)居民將思想觀念扭轉(zhuǎn)過來，將自身看成社區(qū)的一部分，積極主動的參與社區(qū)、服務社 區(qū)、奉獻社區(qū)，將那種把社區(qū)參與視作是政府的工作而漠視政治參與的思想剔除。這樣，社區(qū)的居民 將會在積極參與社區(qū)事務中體會到自豪感與幸福感。還可幫助居民挑選一項他本人力所能及的公共事 務，并由他進行參