會計實務(wù)：土地取得方式?jīng)Q定地價及是否繳納房產(chǎn)稅

1、土地取得方式?jīng)Q定地價及是否繳納房產(chǎn)稅在近日的稅收檢查過程中，檢查人員發(fā)現(xiàn)有些企業(yè)少繳房產(chǎn)稅，造成少繳的主要原因是對財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知（財稅 2010121 號） 第三款規(guī)定沒有正確理解。關(guān)于將地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問題，該文件規(guī)定：對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5 的，按房產(chǎn)建筑面積的2 倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。文件中規(guī)定地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅，要根據(jù)土地使用權(quán)的取得方式來確定，也就是說不同的取得方式?jīng)Q定

2、企業(yè)的地價是否計入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。土地使用權(quán)取得方式外部購入：這種方式是最普遍的一種方式，包括直接競拍、企業(yè)之間互相轉(zhuǎn)讓等。投資者投入：投資者在成立公司時，以土地作價投入，占得公司一定股份，成為公司股東。通過非貨幣性資產(chǎn)交換取得：非貨幣性資產(chǎn)交換，主要是不涉及貨幣或涉及的貨幣很少，通過用存貨、固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)等換入土地使用權(quán)。通過債務(wù)重組取得土地：通過債務(wù)重組取得土地，是指企業(yè)作為債權(quán)人，債務(wù)人用自己的土地抵償債務(wù)。政府補助取得土地：指政府出于某種原因或根據(jù)某種政策，對企業(yè)做出的一種補助。租賃：企業(yè)通過協(xié)議約定，支付一定租金，獲得一定期限的土地使用權(quán)。劃撥：土地劃撥方式在計劃經(jīng)濟(jì)時代，比

3、較普遍，至今還有，但不普遍，主要是針對一些公益事業(yè)單位或國家的重點項目。土地劃撥一般是無償?shù)?，不用支付價款。何種方式下地價可計入房產(chǎn)原值在 15 方式下，企業(yè)應(yīng)將地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅，在67 方式下，企業(yè)雖然擁有土地使用權(quán)，但并沒有支付土地價款，也就不存在地價。地價如何確定財稅 2010121 號文件規(guī)定，地價包括取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。這里的規(guī)定是一個籠統(tǒng)的說法，沒有考慮土地的取得方式。外部購入土地地價確定：外部購入，包括直接從土地管理部門取得或者企業(yè)與企業(yè)之間、企業(yè)與個人之間轉(zhuǎn)讓，無論哪種情況，外部購入土地地價均應(yīng)包括企業(yè)支付的土地價款、企業(yè)繳納的契稅、耕

4、地占用稅、拆遷補償支出以及土地達(dá)到使用所發(fā)生的成本費用。例 1：甲企業(yè)通過競拍取得一塊土地，土地出讓金1 億元，繳納契稅400 萬元，耕地占用稅 200 萬元，支付拆遷補償1000 萬元，計入房產(chǎn)原值地價：10.04 0.02 0.1 1.16 （億元）。投資者投入土地地價確定：投資者以土地作價，投入新公司，應(yīng)以投入時的土地公允價值為計價，加上接受土地支付的稅費以及土地達(dá)到使用所發(fā)生的成本費用之和確定。例 2：乙公司用自己擁有的一塊土地，作價1 億元投入 A 公司，占有A 公司 45%股份， A 公司繳納契稅 400 萬元，計入房產(chǎn)原值地價：10.04 1.04 （億元）。通過非貨幣性資產(chǎn)交換

5、取得土地地價確定：非貨幣性資產(chǎn)交換取得土地，應(yīng)以交換時的土地公允價值為計價，加上接受土地支付的稅費以及土地達(dá)到使用所發(fā)生的成本費用之和確定。例 3：丙公司想獲得 B 企業(yè)的一塊土地，雙方?jīng)Q定丙公司用自己的產(chǎn)品交換B 企業(yè)的土地。丙公司為一般納稅人。 丙公司產(chǎn)品市場價值 1 億元，B企業(yè)的土地價 值1.17 億元。丙公司取得土地支付契稅468 萬元，計入房產(chǎn)原值地價： 1.17 0.04681.2168 （億元）。通過債務(wù)重組取得土地地價確定：債務(wù)重組取得土地地價，應(yīng)以債務(wù)重組時的土地公允價值為計價，加上接受土地支付的稅費以及土地達(dá)到使用所發(fā)生的成本費用之和確定。例 4：丁公司欠 C 公司 1 億元，雙方商定丁公司用自己的一塊土地抵頂債務(wù)，土地價值 1 億元， C公司取得土地支付契稅 400 萬元，計入房產(chǎn)原值地價： 10.041.04 （億元）。政府補助取得土地：通過政府補助取得土地，應(yīng)當(dāng)按照取得土地時公允價值，加上接受土地支付的稅費以及土地達(dá)到使用所發(fā)生的成本費用之和確定。因此，土地取得方式有多種形式，應(yīng)根據(jù)取得方式的不同，計算地價。只有正確計算地價，才能正確計算房產(chǎn)稅，將納稅風(fēng)險防患于未然。小編寄語：會計學(xué)是一個細(xì)節(jié)致命的學(xué)科，以前總是覺得只要大概知道意思就可以了，但這樣是很難達(dá)到學(xué)