余姚地塊開(kāi)發(fā)方向建議

1、報(bào)告說(shuō)明本次報(bào)告主要通過(guò)對(duì)北環(huán)西路南側(cè)4宗低密度地塊的分析，結(jié)合當(dāng)?shù)氐兔芏仁袌?chǎng)產(chǎn)品的特征，對(duì)該地塊的業(yè)態(tài)類(lèi)型、建筑風(fēng)格、戶型設(shè)計(jì)等方面進(jìn)行方向性建議。目錄CATALOG壹 地塊概況貳 市場(chǎng)特征叁 開(kāi)發(fā)建議地塊概況區(qū)位宗地地塊位置用地性質(zhì)土地面積（方）容積率建筑密度綠地率建筑面積（方）北環(huán)西路南側(cè)地塊B住宅（小區(qū)配套公綠）37660只允許結(jié)建綠地內(nèi)配套公共建筑，面積不得大于10000平米北環(huán)西路南側(cè)地塊C住宅586880.6-0.735%30%41082北環(huán)西路南側(cè)地塊D住宅635280.6-0.735%30%44470北環(huán)西路南側(cè)地塊E住宅643280.6-0.735%30%45030北環(huán)西路

2、南側(cè)地塊F住宅486150.6-0.735%30%34031宗地位置：城北區(qū)，北環(huán)西路南側(cè)，與在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目悅龍灣緊密相連地塊構(gòu)成：4宗宅地及1宗小區(qū)配套公綠規(guī)模：占地27萬(wàn)方，計(jì)容總建面約16萬(wàn)方容積率：0.6-0.7地塊指標(biāo)城北片區(qū)，稀缺低密度地塊悅龍灣子陵中學(xué)新建小學(xué)時(shí)代廣場(chǎng)北園餐廳石浦大酒店南苑E家華潤(rùn)萬(wàn)家九重天大酒店城北中學(xué)交通銀行心連心賓館城北小學(xué)余姚人民醫(yī)院天一商場(chǎng)舜北小學(xué)金龍商場(chǎng)陽(yáng)明中學(xué)體育館子陵路新建北路交通條件：可達(dá)性強(qiáng)。項(xiàng)目配套：距離城市中心較近，可方便共享市中心區(qū)域的繁華配套。周邊配套主要集中在新建北路兩側(cè)、以及子陵路兩側(cè)，周邊配套設(shè)施齊備：商業(yè)配套：華潤(rùn)萬(wàn)家、天一商城，臨

3、近的有石浦大酒店、九重天大酒店、心連心賓館等，同時(shí)便利共享市中心配套；教育配套：子陵中學(xué)、新建小學(xué)、城北小學(xué)、城北中學(xué)等；醫(yī)療衛(wèi)生：余姚人民醫(yī)院等交通通達(dá)性強(qiáng)，可便利共享城市中心繁華配套地塊概況周邊配套宗地宗地勝歸山地塊概況景觀資源項(xiàng)目坐落勝歸山下，內(nèi)部擁有部分獨(dú)立的小山體，周邊有華家山、盤(pán)龍山等豐富山景體系環(huán)繞，生態(tài)景觀資源豐富。項(xiàng)目地處上風(fēng)，山景資源豐富建議本項(xiàng)目與悅龍灣形成一體化開(kāi)發(fā)，構(gòu)建城市低密度千畝大盤(pán)規(guī)模社區(qū)，作為悅龍灣項(xiàng)目的升級(jí)版。地塊概況開(kāi)發(fā)啟示本項(xiàng)目為眾安房產(chǎn)在城北取得的又一稀缺低密度地塊，與悅龍灣項(xiàng)目緊密相連，不僅擁有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在交通、配套及景觀上也都具有優(yōu)良的資源條

4、件。悅龍灣，占地近600畝，一期規(guī)劃城市稀缺獨(dú)棟271套，排屋62套，是余姚當(dāng)?shù)氐母叨藙e墅代表。二期規(guī)劃商業(yè)綜合體，集五星級(jí)酒店、ShoppingMall、甲級(jí)辦公樓、少量高層公寓以及商業(yè)街為一體。目錄CATALOG壹 地塊概況貳 市場(chǎng)特征叁 開(kāi)發(fā)建議區(qū)位樓盤(pán)名稱(chēng)總建面積（萬(wàn)方）容積率物業(yè)類(lèi)型主力面積（方）在售價(jià)格 建筑風(fēng)格 城區(qū)陽(yáng)光威尼斯（一期）3.20.61類(lèi)獨(dú)棟、聯(lián)排類(lèi)獨(dú)棟：地上330-356，地下80-12025000-30000元/地中海聯(lián)排：地上225-240，地下30-4020000元/ 城區(qū)君悅國(guó)際花園402.8疊排、高層疊排：地上200多，地下100-13020000元/法式

5、四明山鎮(zhèn)錦繡四明700.42獨(dú)棟、聯(lián)排、高層聯(lián)排：地上200-250，地下70-8010000/北美獨(dú)棟：地上300-400，地下100多800萬(wàn)/棟大隱鎮(zhèn)悅?cè)萆角f270.63聯(lián)排160-35011500元/中式丈亭鎮(zhèn)百隆諾丁山郡10.70.81雙拼、聯(lián)排、獨(dú)棟、小高層獨(dú)棟：地上300，地下15020000元/英倫雙拼：地上250，地下10012000元/聯(lián)排：地上200，地下70-10010000元/臨山鎮(zhèn)臨山花園 81.5獨(dú)棟、雙拼、多層、小高層獨(dú)棟：地上700，地下200600萬(wàn)/棟西班牙雙拼：319160-180萬(wàn)/棟市場(chǎng)特征在售主要項(xiàng)目列表開(kāi)發(fā)狀況上，別墅物業(yè)的開(kāi)發(fā)主要集中在郊區(qū)，城

6、區(qū)項(xiàng)目較少，如陽(yáng)光威尼斯和君悅國(guó)際花園，以及即將上市的悅龍灣項(xiàng)目。價(jià)格上，目前城區(qū)排屋售價(jià)在20000元/平米，類(lèi)獨(dú)棟售價(jià)在25000/元/平米；郊區(qū)排屋售價(jià)在10000-12000元/平米，獨(dú)棟售價(jià)在20000元/平米左右。市場(chǎng)特征規(guī)劃設(shè)計(jì)多為營(yíng)兵式布局，內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)一般，以綠皮和樹(shù)植為主，較為單一，設(shè)計(jì)較為平庸。陽(yáng)光威尼斯諾丁山郡臨山花園市場(chǎng)特征產(chǎn)品類(lèi)型類(lèi)獨(dú)棟：雙拼別墅通過(guò)墻體空間的相隔，在視覺(jué)上產(chǎn)生類(lèi)獨(dú)棟的效果，提升了居住舒適性，同時(shí)一定程度上也提升了項(xiàng)目檔次。從現(xiàn)有低密度物業(yè)的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上看，較為常規(guī)，創(chuàng)新含量較少，市場(chǎng)同質(zhì)化較為嚴(yán)重。陽(yáng)光威尼斯項(xiàng)目是余姚首個(gè)類(lèi)獨(dú)棟項(xiàng)目，具有一定的創(chuàng)新性

7、，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天立即售馨，備受青睞。陽(yáng)光威尼斯市場(chǎng)特征建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格多樣化，中歐美風(fēng)格均有出現(xiàn)，歐式風(fēng)更為盛行。陽(yáng)光威尼斯地中海風(fēng)格君悅國(guó)際法式風(fēng)格錦繡四明北美風(fēng)格臨山花園西班牙風(fēng)格諾丁山郡英倫風(fēng)格悅?cè)萆角f中式風(fēng)格市場(chǎng)特征設(shè)計(jì)水平從產(chǎn)品設(shè)計(jì)的水平上看，品質(zhì)較為一般，細(xì)節(jié)考慮不周，如諾丁山郡、錦繡四明等項(xiàng)目。入口圍欄設(shè)計(jì)粗糙硬質(zhì)鋪裝做工較差綠化處理欠佳，不夠精致管道外露，細(xì)節(jié)考慮不周諾丁山郡錦繡四明市場(chǎng)特征開(kāi)發(fā)啟示從規(guī)劃設(shè)計(jì)上看，多為兵營(yíng)式布局，內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)較為平庸，以綠皮和樹(shù)植為主。從產(chǎn)品類(lèi)型上看，開(kāi)發(fā)創(chuàng)新型產(chǎn)品的項(xiàng)目較少，大多為常規(guī)產(chǎn)品，同質(zhì)化較為嚴(yán)重。從建筑風(fēng)格上看，中式歐式美式均有出現(xiàn)，其中

8、歐式風(fēng)較為流行。從設(shè)計(jì)水平上看，品質(zhì)一般，細(xì)節(jié)考慮不周。高品質(zhì)的差異化路線存在較大的市場(chǎng)空間，這為本項(xiàng)目的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)提供良好的市場(chǎng)契機(jī)。目錄CATALOG壹 地塊概況貳 市場(chǎng)特征叁 開(kāi)發(fā)建議考慮地塊條件及市場(chǎng)特性，建議項(xiàng)目開(kāi)發(fā)遵循以下原則：原則一本項(xiàng)目作為悅龍灣項(xiàng)目的升級(jí)版，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，不僅要考慮整體性和延續(xù)性，在產(chǎn)品上，也要有所提升。原則二抓住市場(chǎng)空白，走高品質(zhì)的差異化路線，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，注意細(xì)節(jié)的把控。地塊開(kāi)發(fā)建議原則地塊開(kāi)發(fā)建議業(yè)態(tài)類(lèi)型區(qū)域樓盤(pán)名稱(chēng)總建筑面積（萬(wàn)方）容積率物業(yè)類(lèi)型余姚陽(yáng)光威尼斯（一期）3.20.61類(lèi)獨(dú)棟、聯(lián)排悅?cè)萆角f270.63聯(lián)排諾丁山郡10.70.81雙拼、聯(lián)排、獨(dú)

9、棟、小高層杭州九龍一號(hào)100.84聯(lián)排、少量獨(dú)棟溪上玫瑰園130.62聯(lián)排、小獨(dú)棟綠野御墅50.8雙拼、四聯(lián)排西溪風(fēng)情500.74雙拼、聯(lián)排、少量獨(dú)棟香洲里5.10.94獨(dú)聯(lián)體從市場(chǎng)層面上看，0.7左右的容積率，主要有三種開(kāi)發(fā)類(lèi)型：第一種：純排屋，如悅?cè)萆角f、綠野御墅等，為提升項(xiàng)目品質(zhì)，類(lèi)獨(dú)棟的做法已經(jīng)成為一種趨勢(shì)，如陽(yáng)光威尼斯和香洲里等；第二種：獨(dú)棟+聯(lián)排，如九龍一號(hào)、溪上玫瑰園等第三種：獨(dú)棟+排屋+小高層，如諾丁山郡等基于地塊0.6-0.7的容積率，列舉余姚及杭州市場(chǎng)中相關(guān)容積率的物業(yè)開(kāi)發(fā)形態(tài)：地塊開(kāi)發(fā)建議業(yè)態(tài)類(lèi)型業(yè)態(tài)組合純排屋獨(dú)棟+排屋獨(dú)棟+排屋+小高層產(chǎn)品線可通過(guò)產(chǎn)品的演變，豐富產(chǎn)品線

10、可通過(guò)產(chǎn)品的演變，進(jìn)一步豐富產(chǎn)品線類(lèi)型多樣，產(chǎn)品線豐富容積率折損可做滿容積率有一定折損可做滿容積率大盤(pán)開(kāi)發(fā)的整體性和延續(xù)性好較好一般品質(zhì)和檔次高較高一般市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力高較高次于前兩者之間，略高于“純排屋”類(lèi)型經(jīng)濟(jì)效益高較高次于前兩者之間，略高于“純排屋”類(lèi)型品牌效益高較高次于前兩者之間，略高于“純排屋”類(lèi)型綜合評(píng)估 綜合考慮項(xiàng)目自身因素和市場(chǎng)狀況，對(duì)項(xiàng)目可能開(kāi)發(fā)的三種業(yè)態(tài)類(lèi)型進(jìn)行綜合評(píng)估：綜合評(píng)估來(lái)看，三種業(yè)態(tài)類(lèi)型的價(jià)值高低排序?yàn)椤蔼?dú)棟+排屋”“獨(dú)棟+排屋+小高層”“純排屋”，建議項(xiàng)目可考慮開(kāi)發(fā)“獨(dú)棟+排屋”的業(yè)態(tài)組合。地塊開(kāi)發(fā)建議業(yè)態(tài)類(lèi)型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)“獨(dú)棟+排屋”的業(yè)態(tài)組合，常規(guī)操作下，在保證品質(zhì)的

11、同時(shí)，容積率會(huì)產(chǎn)生一定的折損，同時(shí)經(jīng)濟(jì)效益也將受影響。為此，建議項(xiàng)目可從排屋上做文章：一、考慮獨(dú)聯(lián)體產(chǎn)品。在保證容積率的同時(shí)，又提升了產(chǎn)品品質(zhì)。二、考慮類(lèi)獨(dú)棟合院產(chǎn)品。提升產(chǎn)品品質(zhì)，提升溢價(jià)空間。以上兩種產(chǎn)品類(lèi)型，不僅提升了項(xiàng)目的品質(zhì)和經(jīng)濟(jì)效益，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)中，也是較為先進(jìn)和首創(chuàng)的兩種類(lèi)型。地塊開(kāi)發(fā)建議業(yè)態(tài)類(lèi)型案例：香洲里通過(guò)共用餐廳墻體來(lái)連接的獨(dú)聯(lián)體，戶戶都有獨(dú)立的庭院，有庭院相隔獨(dú)聯(lián)體產(chǎn)品地塊開(kāi)發(fā)建議業(yè)態(tài)類(lèi)型類(lèi)獨(dú)棟合院產(chǎn)品七合院由7個(gè)類(lèi)獨(dú)立的Townhouse圍合連接而成，結(jié)合中心庭院以及地下車(chē)庫(kù)構(gòu)成一個(gè)共同體。類(lèi)獨(dú)棟合院七合院地下層平面一層平面二層平面三層平面地塊開(kāi)發(fā)建議建筑風(fēng)格區(qū)域樓盤(pán)名

12、稱(chēng)總建面積（萬(wàn)方）容積率物業(yè)類(lèi)型 主力戶型在售價(jià)格 建筑風(fēng)格余姚陽(yáng)光威尼斯3.20.61類(lèi)獨(dú)棟、聯(lián)排類(lèi)獨(dú)棟：地上330-356，地下80-120類(lèi)獨(dú)棟25000-30000元/平米；聯(lián)排20000元/平米地中海聯(lián)排：地上225-240，地下30-40君悅國(guó)際花園402.8疊排、高層疊排：地上200多，地下100-130疊排20000元/平米法式錦繡四明700.42獨(dú)棟、聯(lián)排、高層聯(lián)排：地上200-250，地下70-80獨(dú)棟800萬(wàn)/棟；聯(lián)排10000元/平米北美獨(dú)棟：地上300-400，地下100多杭州青山湖玫瑰園240.24獨(dú)棟地上800方，地下200-300方獨(dú)棟1600-2800萬(wàn)/棟法

13、式、英式、意式青山湖畔900.37獨(dú)棟、聯(lián)排獨(dú)棟：地上400方，地下100方獨(dú)棟600-900萬(wàn)/棟漢唐風(fēng)格（中式）聯(lián)排：地上300方，地下50方（部分有地下室）錦繡錢(qián)塘220.28獨(dú)棟地上500方，地下100方以上獨(dú)棟400-1000萬(wàn)地中?？ぴ袓u花園110.4獨(dú)棟地上240-360；地下120-160600萬(wàn)/棟起地中海、托斯塔納西溪風(fēng)情悅宮100.7獨(dú)棟、聯(lián)排獨(dú)棟地上500方，地下250方獨(dú)棟5000-6000萬(wàn)/棟；排屋1300萬(wàn)/棟以上西班牙聯(lián)排地上220方，地下120方和莊7.31排屋地上240方，地下100方1000-1800萬(wàn)/棟中式余姚及杭州高端別墅市場(chǎng)風(fēng)格調(diào)研：高端別墅市

14、場(chǎng)中，歐式風(fēng)格的運(yùn)用較為廣泛，如法式、意式、英式、西班牙、地中海等風(fēng)格，此外，傳統(tǒng)的中式風(fēng)格也開(kāi)始逐漸被推崇。地塊開(kāi)發(fā)建議建筑風(fēng)格從項(xiàng)目自身角度看，悅龍灣已規(guī)劃有多種建筑風(fēng)格，主要有意式、法式和西班牙式三種歐式風(fēng)格。意大利風(fēng)格法式風(fēng)格西班牙風(fēng)格地塊開(kāi)發(fā)建議建筑風(fēng)格基于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整體性和延續(xù)性原則，綜合考量高端市場(chǎng)狀況，建議項(xiàng)目在建筑風(fēng)格上，延用歐式主流風(fēng)格，同時(shí)增加一點(diǎn)現(xiàn)代元素：獨(dú)棟以法式、意式風(fēng)格為主，彰顯貴氣奢華；獨(dú)聯(lián)體建議采用英倫風(fēng)格；類(lèi)獨(dú)棟合院建議采用地中?；蛭靼嘌里L(fēng)格；地塊開(kāi)發(fā)建議建筑風(fēng)格法式風(fēng)格意式風(fēng)格獨(dú)棟別墅風(fēng)格 法式、意式風(fēng)格地塊開(kāi)發(fā)建議建筑風(fēng)格獨(dú)聯(lián)體別墅風(fēng)格 英倫風(fēng)格地塊開(kāi)發(fā)建議建筑風(fēng)格類(lèi)獨(dú)棟合院別墅風(fēng)格 地中?；蛭靼嘌里L(fēng)格地塊開(kāi)發(fā)建議戶型設(shè)計(jì)根據(jù)當(dāng)前高端別墅市場(chǎng)的戶型供應(yīng)情況，對(duì)項(xiàng)目戶型提出以下參考性建議：獨(dú)棟：地上兩層，地下一層，主力面積在400-700方，其中地上300-500方，地下100-200方排屋：地上三層，地下一層，主力面積280