8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms案例分析

1、：本文就日常業(yè)務(wù)中遇到的土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的背景、技術(shù)難點(diǎn)以及處理這些難點(diǎn)問題的方法做了簡(jiǎn)單闡述，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避做了簡(jiǎn)明和陳述： 土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修成近我公司受濟(jì)南市小清河開發(fā)建：本文就日常業(yè)務(wù)中遇到的土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的背景、技術(shù)難點(diǎn)以及處理這些難點(diǎn)問題的方法做了簡(jiǎn)單闡述，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避做了簡(jiǎn)明和陳述： 土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修成近我公司受濟(jì)南市小清河開發(fā)建設(shè)投的委托，對(duì)土地用者為濟(jì)南第二造紙廠 ，估 價(jià) 目 的：為委托方進(jìn)行國(guó)有土地收購(gòu)提供價(jià)格參考依據(jù)，估價(jià)基準(zhǔn)日：二 七年十一月一日，估 價(jià) 日 期 ： 七年十一月一日法定最高土地使用權(quán)出讓年限 地開發(fā)程度達(dá)到紅線外“六通

2、”、紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”，容積率為標(biāo)準(zhǔn)容積率即 條件下的工業(yè)用地土地使用權(quán)價(jià)格。該宗地土地使用者為濟(jì)南第二造紙廠，位于濟(jì)齊路 證號(hào)：槐蔭國(guó)用（ 號(hào)，地號(hào)為 ，權(quán)類型為劃撥，土地使用權(quán)面積 平方米，此次評(píng)估為 平方米 、土地權(quán)利狀況根據(jù)被收購(gòu)提供的國(guó)有土地使用權(quán)證（槐蔭國(guó)用（ ）字第 號(hào)），濟(jì)南第二造紙廠擁有該宗地的國(guó)有土地使用屬于國(guó)家。根據(jù)委托方提供的資料，經(jīng)了解現(xiàn)土地使用者無他項(xiàng)權(quán)利。 、土地利用狀況現(xiàn)該宗土地上有簡(jiǎn)易用房，土地開發(fā)程度達(dá)到宗地外“六通”、A濟(jì)政發(fā) 號(hào)C，可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)設(shè)開發(fā)法（剩余法 、土地利用狀況現(xiàn)該宗土地上有簡(jiǎn)易用房，土地開發(fā)程度達(dá)到宗地外“六通”、A濟(jì)政發(fā) 號(hào)C，可

3、采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)設(shè)開發(fā)法（剩余法評(píng)估。綜合分析兩種評(píng)估方法得出的結(jié)果確定該宗地的最終評(píng)估結(jié)果。根據(jù)待估宗地的特點(diǎn)，結(jié)合地塊的實(shí)際情況和根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（-: ），通行的估方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成近法、基準(zhǔn)地價(jià)數(shù)等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，根據(jù)地地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選適宜的估價(jià)方法。待估宗地處于規(guī)劃區(qū)內(nèi)，依據(jù)濟(jì)南市人于調(diào)整濟(jì)南市城區(qū)國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)進(jìn)行評(píng)估。另外，由于該宗地所處區(qū)域征地較多，征地的有關(guān)成本資料可取得，故可采用成近法評(píng)估綜合分析兩種評(píng)估方法得出的結(jié)果確定該宗地的最終評(píng)估結(jié)果 一 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù) 、基

4、本原差異，因此可以利用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)求得宗地的價(jià)格。 （ 差異，因此可以利用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)求得宗地的價(jià)格。 （ ） +，其中為待估宗地地價(jià)；為宗地所在區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)，為宗地所有影響修正值之和；為年期修正系數(shù)；為期日修正系數(shù)；率修正系數(shù)，+為開發(fā)程度修正。 、評(píng)估過民民研究決定，濟(jì)南市于 地價(jià) 區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià) 標(biāo)定地價(jià)為主、基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估基準(zhǔn)日為 年 月 日。(、土地使用年期為法定最高出讓年期。商業(yè)： 年；住宅： 年；工業(yè)： 年。)、容積率：基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)容積率，商業(yè)用地為 ，住宅用地為 ，工業(yè)用地為 。*、土地開發(fā)程度：基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的土地開發(fā)程度為“六通一平”（ ）宗地所在區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)的確根據(jù)待估宗地所

5、處的實(shí)際位置和用途，該宗地位于工業(yè)用地 對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)為 元平方（ ）編制住宅區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)修正體條件說明表和修正系（ ） 確定年期修正系數(shù)（ ） 確定期日修正系數(shù)（ ） 確定容積率修正系數(shù) 確定開發(fā)程度修正幅度（二）成本近是以待估宗地所在區(qū)域開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為地價(jià)#（土地取得費(fèi) 土地開發(fā)費(fèi) 稅費(fèi) 利息 利潤(rùn) 土地增值收益）年期修正系數(shù)區(qū)位修正系數(shù)（二）成本近是以待估宗地所在區(qū)域開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為地價(jià)#（土地取得費(fèi) 土地開發(fā)費(fèi) 稅費(fèi) 利息 利潤(rùn) 土地增值收益）年期修正系數(shù)區(qū)位修正系數(shù)（ ）土地取得費(fèi)土地取得費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)等，土

6、地取得費(fèi)的求取不能簡(jiǎn)單地考慮該宗地以往征地時(shí)的實(shí)際費(fèi)用，而應(yīng)采用估價(jià)期日征用土地的重置費(fèi)用。根據(jù)土地管理 年平均產(chǎn)值的用前 年平均年產(chǎn)定：征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前倍；征用耕地的安置補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為該耕地被征 地被征用前三年平均年產(chǎn)值的 倍。在評(píng)估過程中對(duì)濟(jì)南市城區(qū)近幾年征用土地項(xiàng)目進(jìn)行了廣泛的查分析，通過全面了解濟(jì)南市當(dāng)前土地費(fèi)的費(fèi)用項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及綜合考慮區(qū)條件、基礎(chǔ)設(shè)施、集聚規(guī)模等條件 根據(jù)山東省實(shí)施民元 S 。管理法辦法中的有關(guān)規(guī)定，測(cè)算得土地取得重置費(fèi)（ ）各項(xiàng)稅費(fèi)耕地占用稅關(guān)民（魯政發(fā)A 號(hào)）的第二條，濟(jì)南市每畝耕地用稅的平均稅額為 元，即 元 S 土根據(jù)國(guó)家物價(jià)局，財(cái)政部關(guān)于發(fā)布土

7、地管理系統(tǒng)部分項(xiàng)目暫行標(biāo)（A C價(jià)費(fèi)字 號(hào)）中的征規(guī)定，濟(jì)南市土此，待估宗地的土的繳納標(biāo)準(zhǔn)，按征地費(fèi)總額 。據(jù)為：1853%=5.55 元 耕地復(fù)規(guī)定，濟(jì)南市土此，待估宗地的土的繳納標(biāo)準(zhǔn)，按征地費(fèi)總額 。據(jù)為：1853%=5.55 元 耕地復(fù)墾費(fèi)濟(jì)南市為 元 根據(jù)山東省實(shí)施民土地管理法辦法，耕復(fù)墾費(fèi)占用基本農(nóng)田的，按該耕地前三年平均年產(chǎn)值倍占用基本農(nóng)田以外耕地耕地前三年平均年產(chǎn)值的 倍。濟(jì)南市一般按 元 S 。待估宗地的各項(xiàng)稅費(fèi) : # 元S 土地開發(fā)費(fèi)整”，總體開發(fā)程度較好，經(jīng)向有關(guān)部門了解及通過現(xiàn)場(chǎng)勘察并綜合分析，確定其土地開發(fā)費(fèi)用為 元 S。 利作為土地的投資，包括土地取得費(fèi)，各項(xiàng)稅費(fèi)和

8、土地開發(fā)費(fèi)，應(yīng)本次評(píng)估考慮到的有關(guān)稅費(fèi)在征地時(shí)一次支付，計(jì)息期為一年；土地開發(fā)費(fèi)為長(zhǎng)期投入，計(jì)息期為半年。此次評(píng)估以當(dāng)時(shí)利息 作為土地開發(fā)的利息率。則：利息#（ ）（ ） ）+170（ ） # 元 （ ）利在 左右，評(píng)估方以投資回報(bào)率 作為該項(xiàng)目的土地開發(fā)投資利潤(rùn)率。故：利潤(rùn) #（土地取得費(fèi) 有關(guān)稅費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)）（ # 元 土地成本價(jià)格土地成本價(jià)格#土地取得費(fèi) 稅費(fèi) 土地開發(fā)費(fèi) 利息 # 元 土地成本價(jià)格土地成本價(jià)格#土地取得費(fèi) 稅費(fèi) 土地開發(fā)費(fèi) 利息 # 元 （ ）土地收的收益，土地增值收益率理論上應(yīng)等于土地的增值收益占地價(jià)的比率，根據(jù)濟(jì)南市的土地市場(chǎng)行情及待估宗地的特點(diǎn)，土地增值收益按成本

9、價(jià)的 計(jì)算。土地收益#成本地價(jià)# 元 （ ） 無限年期土地價(jià)格地價(jià)#土地取得費(fèi)稅費(fèi) 土地開發(fā)費(fèi) 利息 利潤(rùn)土地收 # 元 S （ ） 有限年期的土地價(jià)地價(jià)#無限年期土地價(jià)格（ （ =575.36（ （ ） # （元 平方米（取整（注：土地還原利率為 ，工業(yè)用地法定最高土地使用權(quán)出讓年限為 年）三、（一）成本法近法、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估注 、明確一般成 建成區(qū)域已開發(fā)土地估價(jià)（ 土地市場(chǎng)易實(shí)例少的地區(qū)，無法用市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí)（ ）工業(yè)用地估價(jià)，城區(qū)或市區(qū)工業(yè)用地除處（ ）既無收益用地除處（ ）既無收益又無交易情況的學(xué)校、公園及公共建筑、公 、土地取得土地使用權(quán)時(shí)，土地取得費(fèi)就是土地使用權(quán)取得的價(jià)格（應(yīng)為

10、客觀合理的公開市場(chǎng)價(jià)格，非特殊交易。同時(shí)應(yīng)注意地價(jià)內(nèi)涵，如是否含出讓金等，避免與土地開發(fā)費(fèi)、土地增值收益等重復(fù)計(jì)算。 、土地取得費(fèi)應(yīng)是評(píng)估期日的重置費(fèi)用，即應(yīng)是按照估期日的有關(guān)規(guī)定和物價(jià)水平確定土地取得費(fèi)的計(jì)費(fèi)項(xiàng)目和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而不能按照企業(yè)實(shí)際取得土地時(shí)的實(shí)際投入計(jì)算，因?yàn)槠髽I(yè)可能是十幾年 、在實(shí)際操作時(shí)，上述稅費(fèi)必須正常稅費(fèi)，其他 、在實(shí)際操作中，以同一區(qū)域或類似區(qū)域土地取得費(fèi)的均價(jià)作（二）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修 、進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，是將基準(zhǔn)地價(jià)在其基準(zhǔn)日期時(shí)的值，調(diào) 、進(jìn)行土地狀況調(diào)整，是將估價(jià)對(duì)象宗地的狀況，包括位置、土地使用期限、土地開發(fā)程度、容積率、土地形狀、臨街狀況等，與在評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的有關(guān)條件或狀況進(jìn)行比較，將基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象宗地狀況下的價(jià)格。四、劃拔土地使劃拔土地使用權(quán)與出讓出地使用權(quán)的差別在于有無交納土地使金等費(fèi)用