置業(yè)開發(fā)公司建賬方案2016.5.15

1、*置業(yè)開發(fā)有限公司財(cái)務(wù)建賬方案結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)及公司的實(shí)際情況，為更加完整準(zhǔn)確的進(jìn)行公司內(nèi)部財(cái)務(wù)核算，特制定如下財(cái)務(wù)建賬方案。第一部分會計(jì)科目設(shè)置一、 應(yīng)增設(shè)的會計(jì)科目1、開發(fā)成本”科目。本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)的成本和直接費(fèi)用，具體內(nèi)容包括：（1） 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)：指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價(jià)。（2） 前期工程費(fèi)：指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地安置費(fèi)平整等費(fèi)用。（3） 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、

2、照明、綠化、設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。（4） 建筑安裝工程費(fèi)：指土地房屋開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。環(huán)衛(wèi)安裝工5 ）配套設(shè)施費(fèi)：指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生， 可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。（6） 開發(fā)采用出包方式的，根據(jù)預(yù)付給承包商的款項(xiàng)和工程進(jìn)度估價(jià)的開發(fā)成本；（7） 工程采用自營方式發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用；（8） 分配應(yīng)由開發(fā)產(chǎn)品承擔(dān)的公共配套設(shè)施費(fèi)、計(jì)提應(yīng)上交有關(guān)部門管理的維修費(fèi)及其他開發(fā)費(fèi)用（9） 應(yīng)予資本化計(jì)入產(chǎn)品成本的借款費(fèi)用等；10） 開發(fā)成本科目

3、每月不需要結(jié)轉(zhuǎn)，只有在開發(fā)樓盤完工交付使用后，才能進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，將開發(fā)完工并驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)成本結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品”。2、開發(fā)產(chǎn)品”科目。本科目核算企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程并驗(yàn)收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品，包括開發(fā)完工的建設(shè)場地、房屋、配套設(shè)施等。二、 其他科目設(shè)置其他會計(jì)科目的設(shè)置與一般企業(yè)的科目設(shè)置基本一致。需要特別說明的幾個(gè)科目如下：1、“銀行存款”科目根據(jù)不同的賬戶性質(zhì)及銀行進(jìn)行設(shè)置，日常處理銀行收付款業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)按實(shí)際發(fā)生金額逐步登記，不得將多筆發(fā)生額進(jìn)行合并登記，這樣會給月末核對銀行流水造成困難。2、“應(yīng)收賬款”科目預(yù)售房，核算時(shí)應(yīng)使用預(yù)收賬款科目，

4、一般不用應(yīng)收賬款，如果用分次付款的方式進(jìn)行銷售，則在房屋 實(shí)際交付確認(rèn)收入時(shí)，應(yīng)按銷售全款確認(rèn)應(yīng)收賬款，然后再將已預(yù)收的房款或定金應(yīng)轉(zhuǎn)入應(yīng)收賬款的貸方， 剩余房款應(yīng)于收到時(shí)沖減應(yīng)收賬款。3、“其它應(yīng)收款”科目一般的存出保證金均需要放在這個(gè)科目，主要是報(bào)建過程中的一些如：墻改基金、散裝水泥保證金、民工工資保證金，臨時(shí)接電保證金等。該科目的二級明細(xì)科目應(yīng)設(shè)置為：存出保證金、個(gè)人借款、單位借款、其它（包含墊付款等）科目用；三級明細(xì)個(gè)人、客戶名稱來實(shí)現(xiàn)對每個(gè)人、單位的明細(xì)管理。4、 “預(yù)付賬款”科目是指按照合同預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，分別設(shè)置預(yù)付承包單位款”和預(yù)付供貨單位款”兩個(gè)二級明細(xì)科目，

5、三級按單位名稱設(shè)置。5、 原材料、低值易耗品、待攤費(fèi)用等科目按一般核算辦法進(jìn)行核算即可。6、 固定資產(chǎn)、累計(jì)折舊、固定資產(chǎn)清理三科目與其它會計(jì)核算完全一樣。7、 “應(yīng)付賬款”科目該科目的二級科目應(yīng)按單位的類別設(shè)置，即：施工單位、設(shè)計(jì)單位、供貨單位等，三級明細(xì)科目用往來單位的全稱設(shè)置，方便以后核查，同時(shí)要求所有的付款都要從這個(gè)科目走一道，即便是票款兩清的時(shí)候即用下面的分錄：借：應(yīng)付賬款貸：銀行存款借：開發(fā)成本貸：應(yīng)付賬款不要簡化成借：開發(fā)成本貨：銀行存款這樣可以保證在做財(cái)務(wù)決算時(shí)，與往來單位對賬可以一目了然，這一點(diǎn)必須引起相當(dāng)?shù)闹匾?，包括其他的往來科目，只要是掛賬的單位，進(jìn)行結(jié)算時(shí)，即便是現(xiàn)結(jié)也

6、應(yīng)該沖掛賬的科目走一遍，這樣將來核對往來賬是會看得很清晰，核對起來也比較方便，不用過多的去查閱原始單據(jù)。8、 “預(yù)收賬款”科目預(yù)收賬款主要用于核算預(yù)收的售樓款、包括售樓定金也要進(jìn)行往來客戶明細(xì)核算，不得采用以表代賬的 模式，因?yàn)橹挥型ㄟ^財(cái)務(wù)軟件進(jìn)行明細(xì)核算，才能夠記錄完整的過程，及最后形成的結(jié)果。在預(yù)收房款的核 算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分開來，方便進(jìn)行分類數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，也為 后期項(xiàng)目預(yù)測回款提供一定的依據(jù)。9、 “其它應(yīng)付款”科目此科目一般用于核算，項(xiàng)目發(fā)包的過程中，施工單位交納的工程進(jìn)度質(zhì)量保證金、單位及個(gè)人往來等，二級明細(xì)應(yīng)設(shè)置成：存入保證金、單位往來、個(gè)人

7、往來等，可根據(jù)項(xiàng)目具體情況來考慮。第二部分賬務(wù)處理程序一、預(yù)付賬款一般核算流程：1、 預(yù)付給承包單位的工程款和備料款（所附單據(jù)：付款申請書、對方單位的收款憑證）借：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款* 單位貸：銀行存款2、 拔付承包單位抵作備料款的材料借：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款* 單位貸：庫存材料3、 企業(yè)與承包單位按月或按季進(jìn)行工程結(jié)算時(shí)（所附單據(jù)：工程價(jià)款結(jié)算單）借：開發(fā)成本貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款4、 同時(shí)，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款借：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款貸：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款5、 用銀行存款補(bǔ)付余額借：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款貸：銀行存款6、 預(yù)付給供應(yīng)商的材料價(jià)款借：預(yù)付賬款一一預(yù)付供

8、應(yīng)單位款貸：銀行存款7、 材料驗(yàn)收入庫，用預(yù)付款抵扣應(yīng)付款借：應(yīng)付賬款一一應(yīng)付供貨款貸：預(yù)付賬款一一預(yù)付供應(yīng)單位款8、 用銀行存款補(bǔ)付余額借：應(yīng)付賬款應(yīng)付購貨款貸：銀行存款二、庫存材料核算1、 材料采購，入庫（所附憑證：發(fā)票、材料采購清單等）借：庫存材料貸：現(xiàn)金 / 銀行存款2、 材料發(fā)出或領(lǐng)用，用作房屋開發(fā)建設(shè)（所附憑據(jù)：發(fā)出材料匯總表、材料采購或出庫領(lǐng)用單）借：開發(fā)成本房屋開發(fā)貸：庫存材料三、低值易耗品核算低值易耗品指未達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的勞動材料。如：電子設(shè)備、工具、器具、玻璃器皿等1、 購入低值易耗品借：低值易耗品貸：現(xiàn)金 / 銀行存款2、 項(xiàng)目部領(lǐng)用物品，一次性攤銷計(jì)入成本費(fèi)用借：開發(fā)

9、成本 / 管理費(fèi)用貸：低值易耗品三、開發(fā)產(chǎn)品核算開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程并驗(yàn)收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品，包括開發(fā)完工的建設(shè)場地、房屋、配套設(shè)施和等1、 開發(fā)的產(chǎn)品，竣工驗(yàn)收時(shí)借：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)成本2、 對外銷售轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品，月份終了按時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本借：主營業(yè)務(wù)成本貸：開發(fā)產(chǎn)品四、出租開發(fā)產(chǎn)品核算是指利用開發(fā)完成的土地和房屋，進(jìn)行商業(yè)性出租的一種經(jīng)營活動。主要是通過收取租金的形式實(shí)現(xiàn)的。應(yīng)下設(shè)出租產(chǎn)品”“租產(chǎn)品攤銷”兩個(gè)明細(xì)科目1、 出租土地或是房屋時(shí)借：出租開發(fā)產(chǎn)品一一出租產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品2、 租金收入：借：銀行存款或應(yīng)收賬款貸：主營

10、業(yè)務(wù)收入五、固定資產(chǎn)核算1、購入的固定資產(chǎn) ( 所附原始憑證：運(yùn)雜費(fèi)專用發(fā)票、現(xiàn)金支出憑單、銀行單據(jù)、購貨發(fā)票等)借：固定資產(chǎn)貸：銀行存款2、購入需要安裝的固定資產(chǎn)借：在建工程貸：銀行存款3、支付安裝費(fèi)用借：在建工程貸：銀行存款4、安裝完畢交付使用時(shí)借：固定資產(chǎn)貸：在建工程5、自制自建的固定資產(chǎn)( 所附單據(jù)：移交使用單、工程結(jié)算單)支付的土地征用費(fèi)及堪設(shè)計(jì)費(fèi)借：在建工程貸：銀行存款領(lǐng)用材料時(shí)借：在建工程貸：庫存材料支付配建筑工人工費(fèi)借：在建工程貸：現(xiàn)金完畢建筑交付使用借：固定資產(chǎn)貸：在建工程6、其他單位投資轉(zhuǎn)入的固定資產(chǎn)( 所附單據(jù)：投資證明、合同)借：固定資產(chǎn)貸：實(shí)收資本累計(jì)折舊六、應(yīng)付賬款

11、的核算1、收到承包單位轉(zhuǎn)來的工程價(jià)款結(jié)算單借：開發(fā)成本貸：應(yīng)付賬款一一施工單位2、以預(yù)支款抵沖應(yīng)付款時(shí)借：應(yīng)付賬款貸：預(yù)付賬款3、補(bǔ)付其余款時(shí)借：應(yīng)付賬款貸：銀行存款七、預(yù)收賬款核算用于核算按照規(guī)定合同或協(xié)議向購房單位或個(gè)人收取的購房定金及購房預(yù)交款。該賬戶的貸方登記企業(yè)收到的購房單位和個(gè)人的購房定金，借方登記企業(yè)開發(fā)的商品房移交時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)到應(yīng)收賬款”賬戶的預(yù)收賬款。1、收到預(yù)收款時(shí)借：銀行存款 / 現(xiàn)金貸：預(yù)收賬款一一購房定金/ 預(yù)交款2、預(yù)售樓房交付，確認(rèn)收入時(shí)借：應(yīng)收賬款貸；主營業(yè)務(wù)收入3、收到客戶補(bǔ)付的剩余房款時(shí)借：銀行存款 / 現(xiàn)金貸：應(yīng)收賬款八、成本、費(fèi)用主要會計(jì)科目核算1、開發(fā)成本

12、：日常核算時(shí)能確定成本費(fèi)用核算對象的，直接計(jì)入開發(fā)成本”，包括項(xiàng)目如下：土地征用費(fèi)（土地征用費(fèi)、契稅、勞動力安置費(fèi)或社?；稹⒏亓值卣加醚a(bǔ)助等）；拆遷補(bǔ)償費(fèi)（拆遷評估補(bǔ)助、增補(bǔ)、安置獎(jiǎng)金、拆遷獎(jiǎng)金，并按拆遷戶姓名添加核算項(xiàng)目）；規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)（規(guī)劃費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、測繪費(fèi)、三通一平”等）；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；建筑安裝工程費(fèi)（支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)）；公共配套設(shè)施費(fèi)（幼兒園、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支出），分別設(shè)置上述六項(xiàng)二級明細(xì)，然后根據(jù)需要按上述括號內(nèi)的項(xiàng)目設(shè)置三級明細(xì)科目，賬務(wù)處理如下：1） 日常發(fā)生開發(fā)成本：如支付土地征用

13、費(fèi)、設(shè)計(jì)規(guī)劃費(fèi)、采購物料用于工程建設(shè)時(shí)：借：開發(fā)成本一一土地征用費(fèi)開發(fā)成本拆遷補(bǔ)償費(fèi)開發(fā)成本一一規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)開發(fā)成本一一基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)開發(fā)成本一一建筑安裝工程費(fèi)開發(fā)成本一一公共配套設(shè)施費(fèi)貸：銀行存款一一* 銀行現(xiàn)金應(yīng)付賬款 XX單位庫存材料2） 項(xiàng)目完工結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本時(shí)：借：開發(fā)產(chǎn)品一一 XX期工程貸：開發(fā)成本土地征用費(fèi)開發(fā)成本拆遷補(bǔ)償費(fèi)開發(fā)成本一一規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)開發(fā)成本一一基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)開發(fā)成本一一建筑安裝工程費(fèi)開發(fā)成本一一公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)成本，即使到了月末也不結(jié)轉(zhuǎn)，年末項(xiàng)目未完工也不用結(jié)轉(zhuǎn)，平時(shí)在資產(chǎn)負(fù)債表的存貨里顯示（如果是對外出售的，就在存貨里顯示，如果不是，做固定資產(chǎn)的，就應(yīng)該用在建工程了 ），損

14、益表當(dāng)然也不用顯示開發(fā)間接費(fèi)用和開發(fā)成本的數(shù)據(jù)，等對外銷售時(shí)，按照預(yù)計(jì)的收入與實(shí)際銷售收入的比例，來結(jié)轉(zhuǎn) 開發(fā)間接費(fèi)用和開發(fā)成本。這就是房地產(chǎn)的行業(yè)性，先有成本，后有收入。甚至有些前期工程的費(fèi)用是 看不見的。（比如預(yù)埋的水管，鋼筋，挖地基，運(yùn)土費(fèi)用，但這些都購成了項(xiàng)目的成本 ）2、開發(fā)間接費(fèi)用：所屬直接組織和管理開發(fā)發(fā)生的費(fèi)用，包括：管理人員的工資、職工福利費(fèi)用、折舊費(fèi)用、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)等，為簡便核算，該科目進(jìn)行不設(shè)置，上述費(fèi)用統(tǒng)一在管理費(fèi)用中進(jìn)行歸集核算。3、管理費(fèi)用：是指開發(fā)企業(yè)的行政管理療門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用4、 財(cái)務(wù)費(fèi)用：包括開發(fā)經(jīng)營期產(chǎn)

15、的利息凈支出、匯兌損益、POS機(jī)刷卡手續(xù)用、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)等5、 銷售費(fèi)用：銷售過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：產(chǎn)品銷售之前的改裝修復(fù)費(fèi)、看護(hù)費(fèi)、水電費(fèi)、采暖費(fèi)；產(chǎn)品銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)，以及為銷售而專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)的職工工資、福利費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)等經(jīng)常費(fèi)用九、收入、利潤的主要會計(jì)科目核算主營業(yè)務(wù)收入：包括商品銷售收入( 按開發(fā)項(xiàng)目分期或樓號設(shè)置明細(xì)) 、配套設(shè)施銷售收入、出租房租金收入。1、 主營業(yè)務(wù)收入及利潤的核算(1) 收到首付款、按揭貸款時(shí)借：現(xiàn)金 ( 或銀行存款 )貸：預(yù)收帳款 - 預(yù)售房款(2) 商品房完工交付使用后借：預(yù)收帳款 - 預(yù)售房款貸：主營業(yè)務(wù)收入(3) 同時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)收入借：主營業(yè)務(wù)收入貸：本年利潤2、主營業(yè)務(wù)成本及利潤的核算(1) 商品房開發(fā)過程中發(fā)生的支出借：開發(fā)成本 -