8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms案例分析

1、案例分析二一、評(píng)估項(xiàng)目的背景情況受市房地公司的委托對(duì)其擁的位市和平區(qū)長沙路號(hào)(新號(hào))獨(dú)用辦公樓的國有土地使用權(quán)價(jià)進(jìn)行評(píng)估。案例分析二一、評(píng)估項(xiàng)目的背景情況受市房地公司的委托對(duì)其擁的位市和平區(qū)長沙路號(hào)(新號(hào))獨(dú)用辦公樓的國有土地使用權(quán)價(jià)進(jìn)行評(píng)估。該國有土地使用權(quán)原為國家無償劃撥市房地公司作為辦公使用，現(xiàn)因企業(yè)改制原因需要補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地出讓金，將土地使用權(quán)類型變更為出讓，本次評(píng)估結(jié)果將作相關(guān)部門核定土地使用權(quán)出讓凈收益額的依據(jù)。根市土地部門的土地現(xiàn)狀補(bǔ)辦的相關(guān)規(guī)定，評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估結(jié)果需在土地部門組織的相關(guān)土地組成的地價(jià)確認(rèn)會(huì)上通后，才能最后形成依據(jù)二、估價(jià)對(duì)象的基本狀況估價(jià)對(duì)

2、象為坐落市和平區(qū)近鄰著名“五大區(qū)域的路 34 號(hào)(新 30 號(hào))，國有土地使用權(quán)面積 117.2 平方米（土地使用載面積為112.12平方米，20083 19 日土地交易中的土地出讓項(xiàng)目地價(jià)評(píng)估條件上記載面積為 平方米，以后為準(zhǔn)）土地用途為辦公用地，四至范圍是東至：長沙路；西至：求里；南至：求志里；北至：長沙路 號(hào)房屋，土地使用權(quán)類型：原劃撥，估價(jià)期日正在辦理出讓手續(xù)。按市中心城區(qū)商業(yè)用地級(jí)別圖待估宗地屬于三級(jí)地區(qū)。辦理出讓手續(xù)前的國有土地使用為和國用653 號(hào)，地號(hào)為勇2/939 根的評(píng)估實(shí)地踏勘，待估宗地內(nèi)建筑物為磚瓦結(jié)構(gòu)三層室，建于解放前 。包括樓房 10 房，245間根的評(píng)估實(shí)地踏勘，

3、待估宗地內(nèi)建筑物為磚瓦結(jié)構(gòu)三層室，建于解放前 。包括樓房 10 房，245間21 間，總建筑面積393.95 平方米容積率：3.36，帶前后小院，院落面積合計(jì)約平方米。目前地使用者辦公使用。宗地內(nèi)沒有綠化。依據(jù) 96 津和00338 證的1996 7 24 日，屋估價(jià)時(shí)點(diǎn)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利。三、估價(jià)技術(shù)路線分析待估宗地市中心城區(qū)的辦公用途土地，國有土地使用權(quán)積僅為 平方米，規(guī)模較小，如此規(guī)模的辦公用途土地其收益水情況難以確定，故不采用收益還原法市中心城區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)普遍偏低，采用基準(zhǔn)地價(jià)可能會(huì)使國家利益受到損害，而且也脫離實(shí)際市場(chǎng)情況，該種方法也不能采用。而采用成近法，作為中心城區(qū)的土地其土地取得費(fèi)

4、用難以客觀確定，中心城區(qū)近期的總體拆遷量就小，周邊地五大道就更沒有了，拆遷成本難于獲取，所以成近法也不適用。經(jīng)過市，周邊近期內(nèi)能夠獲取一些交易實(shí)例，作為可比實(shí)例，故依據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程選取市場(chǎng)比較法作為第一種估價(jià)方法。所謂市場(chǎng)比較法是根據(jù)市場(chǎng)中的替代原理，將待估宗地與具有替代性的，且在估價(jià)期日近期市場(chǎng)上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)類似地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀合理價(jià)格的方法。再者由于本次估價(jià)屬于現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估，而且周邊類似用途的房地產(chǎn)價(jià)值可以通過市場(chǎng)比較法獲得，開發(fā)成本、利息利潤等參數(shù)也能夠經(jīng)過對(duì)行業(yè)平均水平的市場(chǎng)方便的獲取，所以選取剩余法為第二種估價(jià)法獲得，開

5、發(fā)成本、利息利潤等參數(shù)也能夠經(jīng)過對(duì)行業(yè)平均水平的市場(chǎng)方便的獲取，所以選取剩余法為第二種估價(jià)方法。所謂剩余法是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤等，以價(jià)格余額來估算待估土地價(jià)格的方四、估價(jià)過程中的難點(diǎn)、解決思路或心得1、五大道地區(qū)是2-租界的所在，建筑包含各國風(fēng)格，多洋樓，獨(dú)門獨(dú)院，且人文景觀良好，環(huán)境幽雅舒適，污染較少，現(xiàn)多為各公司駐地。正因?yàn)樯鲜龅奈幕滋N(yùn)、歷史背景和幽靜雅致的風(fēng)格使該地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也獨(dú)具特色。在進(jìn)行市，土地交易實(shí)例的查找上，遇到了相當(dāng)，因本身該區(qū)域?yàn)榻ǔ蓞^(qū)，土地出讓的情況少之又少，查到的案例因容積率的原因，土地單價(jià)

6、差距較大，如果直接使用市場(chǎng)比較法，計(jì)算的結(jié)果可能與實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值相差甚遠(yuǎn)，經(jīng)過仔細(xì)分析，發(fā)現(xiàn)雖然各個(gè)土地單價(jià)之間差異較大，但通過容積率換算來的樓面地價(jià)，卻較為接近，具有可比性，經(jīng)過分析該地區(qū)建筑物類型多樣，由于容積率原因，土地單價(jià)差異大，確屬于正?，F(xiàn)象，于是最終決定采用市場(chǎng)比較法這種估價(jià)方法，以各個(gè)可比實(shí)例的樓面地價(jià)作修正對(duì)比，得到估價(jià)對(duì)象的最終樓面地價(jià)，而在個(gè)修中，就不再進(jìn)行容積率的修正2、在使用剩余法計(jì)算估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后價(jià)值的時(shí)候，同樣也是在可比實(shí)例的情況上遇到，區(qū)域內(nèi)企辦公的雖然多，但不是早期擁有的，就是短期租用的，辦公用途房地產(chǎn)交易量符合要求的能夠作為可比實(shí)例的交易案以支持市場(chǎng)比較法求

7、取估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后價(jià)中發(fā)現(xiàn)區(qū)符合要求的能夠作為可比實(shí)例的交易案以支持市場(chǎng)比較法求取估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后價(jià)中發(fā)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)住宅用途的獨(dú)幢形式房地產(chǎn)卻存在一定的交易量，經(jīng)對(duì)一定時(shí)間內(nèi)成交的辦公和住宅用途房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行分析，又走訪了當(dāng)?shù)氐牟块T，得到了以下結(jié)論，即“五大道”地區(qū)作為的，其顯著標(biāo)志之一就是擁有眾多異國風(fēng)格迥異的歷史風(fēng)貌建筑，而且環(huán)境幽雅靜謐，使得該地區(qū)房地產(chǎn)成為眾多辦公、居住者的首選，房地產(chǎn)的稀缺造成了價(jià)格相對(duì)于周邊其他地區(qū)的“鶴立雞雖用途有所不同，但高價(jià)位蓋了兩者之間的差異。在得到如上結(jié)論的以后選取了兩種用途的交易案例通過市場(chǎng)比較法最終確定了估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后價(jià)3、在對(duì)兩種估價(jià)方法的計(jì)算結(jié)果進(jìn)行分析，最終確定估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)值的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)兩種方法的計(jì)算結(jié)果存在一定的差異，剩余法的計(jì)算結(jié)果高于市場(chǎng)比較法，經(jīng)對(duì)兩種方法計(jì)算過程的回顧檢查，計(jì)算過程與參數(shù)選取均沒有發(fā)現(xiàn)問題，仔細(xì)分析之后明白，剩余法計(jì)算結(jié)果高的原因，是因?yàn)樵摰貐^(qū)的絕大部分建筑物建成于本世紀(jì)初，在估價(jià)期日偏于老舊，設(shè)施、功，其建筑物本身的文化價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于重置成本，較高的房地產(chǎn)價(jià)格和相對(duì)較低的房屋價(jià)格造成了該種方法計(jì)算結(jié)果比市場(chǎng)比較法高，原因找到后，對(duì)兩種方法的結(jié)果進(jìn)行客觀分析，市場(chǎng)比較法的結(jié)論更貼近實(shí)際，于是采平均（市場(chǎng)比較法權(quán)重為 60，剩余法權(quán)重為 40）的方法最終確定待估價(jià)結(jié)論4、估價(jià)進(jìn)行當(dāng)中，委托