企業(yè)物業(yè)管理?xiàng)l例的解讀

1、 出 版 說(shuō) 明 “法律法規(guī)新解讀”叢書(shū)是一套實(shí)用型法規(guī)匯編，目的在于為讀者運(yùn)用法律維護(hù)權(quán)利和利益提供易懂易用的工具。 本叢書(shū)選取與日常生活密切相關(guān)的法律領(lǐng)域，將各領(lǐng)域的核心法規(guī)作為“主體法”，并且將與主體法相關(guān)聯(lián)的法律法規(guī)分類(lèi)匯編。本叢書(shū)具有以下鮮明特點(diǎn)： 1出版權(quán)威中國(guó)法制出版社是國(guó)務(wù)院法制辦公室所屬的中央級(jí)法律類(lèi)圖書(shū)專(zhuān)業(yè)出版社，是國(guó)家法律、行政法規(guī)文本的權(quán)威出版機(jī)構(gòu)。 2條文解讀精煉 叢書(shū)各分冊(cè)將重難點(diǎn)法條以【解讀與應(yīng)用】形式進(jìn)行闡釋?zhuān)⑨寖?nèi)容均是從全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)、國(guó)務(wù)院法制辦公室等對(duì)條文的權(quán)威解讀中精選、提煉而來(lái)，簡(jiǎn)單明了、通俗易懂，并突出百姓日常生活中經(jīng)常遇到的糾紛與難

2、題，這是其他釋義類(lèi)圖書(shū)所沒(méi)有的。3關(guān)聯(lián)法規(guī)檢索 叢書(shū)各分冊(cè)除了精選與主體法相關(guān)聯(lián)的法律規(guī)定外，還在主體法中以【關(guān)聯(lián)參見(jiàn)】的方式鏈接重要條文，并標(biāo)注條文所在頁(yè)碼(如“P42”即為第42頁(yè))，以此最大限度地提高法規(guī)的即查即用性。 4附錄實(shí)用信息 書(shū)末收錄經(jīng)提煉的法律流程圖、訴訟文書(shū)、糾紛處理常用數(shù)據(jù)等內(nèi)容，幫助讀者大大提高處理法律事務(wù)的效率。 2008年2月物業(yè)管理?xiàng)l例新解讀物業(yè)管理?xiàng)l例法律適用提示在住房商品化與住宅建設(shè)小區(qū)化的過(guò)程中，居民住房管理的主體，逐漸由政府、單位過(guò)渡為有獨(dú)立市場(chǎng)利益的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。隨著物業(yè)管理在我國(guó)的迅速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷涌現(xiàn)，物業(yè)管理中的問(wèn)題也層出不窮。物業(yè)管理?xiàng)l例

3、于2003年9月1日開(kāi)始施行，2007年8月26日，國(guó)務(wù)院對(duì)物業(yè)管理?xiàng)l例進(jìn)行了修訂，新條例于物業(yè)管理?xiàng)l例共7章，70條。規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利義務(wù)，業(yè)主大會(huì)的組成及職責(zé)，業(yè)主委員會(huì)的組成及職責(zé)，業(yè)主管理規(guī)約，前期物業(yè)管理，物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，專(zhuān)項(xiàng)維修資金，物業(yè)的使用與維護(hù)，物業(yè)管理中的法律責(zé)任等多項(xiàng)內(nèi)容。新修訂的物業(yè)管理?xiàng)l例最大的改變就是將“物業(yè)管理企業(yè)”改稱(chēng)為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。稱(chēng)謂上的改變，意味著新的物業(yè)管理?xiàng)l例更強(qiáng)調(diào)業(yè)主自治管理和物業(yè)服務(wù)。從物業(yè)管理轉(zhuǎn)變到物業(yè)服務(wù)，突出了服務(wù)意識(shí)，也使業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方關(guān)系的定位更加準(zhǔn)確。第二，增加“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人

4、民政府”為成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)部門(mén)。突出了基層管理，對(duì)業(yè)主、物業(yè)公司的指導(dǎo)更直接，具有更強(qiáng)的實(shí)際操作性。第三，嚴(yán)格專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用條件。以前是按照投票權(quán)數(shù)按照面積的套數(shù)為依據(jù)，現(xiàn)在加入了投票的人數(shù)的要求。明確物權(quán)法對(duì)業(yè)主在業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)，就是“面積”加上“人數(shù)”。即“業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加”第四，關(guān)于表決比例的改變。比如制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等這些根據(jù)舊的物業(yè)管理?xiàng)l例需要特別多數(shù)的表決，即必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域

5、內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上投票權(quán)的業(yè)主的認(rèn)可才可以最終得出決議的事項(xiàng)，根據(jù)新修訂的物業(yè)管理?xiàng)l例為了使表決更具有可操作性降低了表決比例，經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意即可得出決議。第五，通過(guò)起訴可撤銷(xiāo)業(yè)委會(huì)決定。修改后的條文，賦予了被侵害權(quán)益業(yè)主獲得司法救濟(jì)的權(quán)利?！皹I(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。”業(yè)主可以個(gè)人名義對(duì)業(yè)委會(huì)的決定進(jìn)行起訴，只要有不合理的地方，都有權(quán)提出申請(qǐng)。這樣做，更有利于保護(hù)業(yè)主權(quán)益。第六，增加改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施作為業(yè)主共同

6、決定的重大事項(xiàng)的規(guī)定。舊的物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的重大事項(xiàng)中沒(méi)有關(guān)于業(yè)主改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的內(nèi)容，新的條例根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定增加了這一事項(xiàng)，業(yè)主在表決改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的時(shí)候也作為一個(gè)重大事項(xiàng)，按照面積、人數(shù)雙三分之二原則進(jìn)行表決。法律要點(diǎn)法條頁(yè)碼物業(yè)管理物業(yè)管理?xiàng)l例第2條第4頁(yè)業(yè)主物業(yè)管理?xiàng)l例第6、7條第9、15頁(yè)管理規(guī)約物業(yè)管理?xiàng)l例第17條第32頁(yè)業(yè)主大會(huì)物業(yè)管理?xiàng)l例第10-14條第18-20條業(yè)主大會(huì)規(guī)程第9條第20頁(yè)-26頁(yè)第34-37頁(yè)第146頁(yè)臨時(shí)管理規(guī)約物業(yè)管理?xiàng)l例第22條第41頁(yè)前期物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)管理?xiàng)l例第21條第25、26條第39頁(yè)第47、48頁(yè)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼

7、標(biāo)價(jià)物業(yè)管理?xiàng)l例第41條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定第6條第75頁(yè)第229頁(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理?xiàng)l例第32條第36、39條第57頁(yè)第67、72頁(yè)物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)管理?xiàng)l例第35條第39條第63頁(yè)第72頁(yè)目 錄物業(yè)管理?xiàng)l例解讀與應(yīng)用3第一章 總 則3 第一條【立法宗旨】4 第二條【物業(yè)管理定義】物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理7 第三條【選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式】8 第四條【物業(yè)管理發(fā)展的途徑】8 第五條【物業(yè)管理的監(jiān)管機(jī)關(guān)】9 第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)9 第六條【業(yè)主定義及權(quán)利】業(yè)主物業(yè)使用人業(yè)主的權(quán)利15 第七條【業(yè)主的義務(wù)】17 第八條【業(yè)主大會(huì)代表業(yè)主合法權(quán)益】19 第九條【物業(yè)管理區(qū)域的劃分】20 第十條【業(yè)

8、主大會(huì)成立方式】業(yè)主大會(huì)的成立21第十一條【業(yè)主共同決定事項(xiàng)】23第十二條 【業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi)方式及決定】業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的方式業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的最低投票權(quán)限定業(yè)主參加大會(huì)的方式業(yè)主大會(huì)的表決規(guī)則業(yè)主大會(huì)決定的效力25第十三條【業(yè)主大會(huì)的會(huì)議類(lèi)型及其啟動(dòng)方式】定期會(huì)議臨時(shí)會(huì)議26第十四條【業(yè)主大會(huì)會(huì)議的通知及記錄】28第十五條 【業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和職責(zé)】業(yè)主委員會(huì)的地位業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)31第十六條【業(yè)主委員會(huì)的登記備案制度及其成員資格業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的登記時(shí)間和效力業(yè)主委員會(huì)委員的資格32第十七條【管理規(guī)約】管理規(guī)約管理規(guī)約的內(nèi)容管理規(guī)約的通過(guò)與修改管理規(guī)約的法律效力3

9、4第十八條【業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則】業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的內(nèi)容36第十九條【業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)限制】37第二十條【業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與相關(guān)單位的關(guān)系】39第三章 前期物業(yè)管理39第二十一條【前期物業(yè)服務(wù)合同】41第二十二條【臨時(shí)管理規(guī)約】臨時(shí)管理規(guī)約43第二十三條【關(guān)于對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約的說(shuō)明義務(wù)以及承諾遵守的義務(wù)】建設(shè)單位的說(shuō)明義務(wù)44第二十四條【前期物業(yè)管理招投標(biāo)】前期物業(yè)管理招投標(biāo)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的方式47第二十五條【買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容包含前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容】48第二十六條【前期物業(yè)服務(wù)合同期限】49第二十七條 【建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主共有或者共用的物業(yè)】50第二十八條 【共用物業(yè)的承接驗(yàn)收

10、】 承接驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收承接驗(yàn)收的意義51第二十九條【物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)應(yīng)移交的資料】物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)應(yīng)移交的材料的分類(lèi)權(quán)屬文件技術(shù)資料53第三十條【物業(yè)管理用房】54第三十一條【建設(shè)單位的物業(yè)保修責(zé)任】建設(shè)單位的物業(yè)保修責(zé)任建設(shè)單位的保修期限建設(shè)單位的保修范圍保修責(zé)任的承擔(dān)57第四章 物業(yè)管理服務(wù)57第三十二條【物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)、資質(zhì)】物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)60第三十三條 【物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)】物業(yè)管理職業(yè)資格62第三十四條【物業(yè)管理區(qū)域統(tǒng)一管理】63第三十五條【物業(yè)服務(wù)合同】簽訂物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人物業(yè)服務(wù)合同的形式物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容67第三十六條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)和責(zé)任】、物

11、業(yè)管理法律關(guān)系合同的履行違約責(zé)任的承擔(dān)70第三十七條【物業(yè)驗(yàn)收和資料移交】71第三十八條 【物業(yè)管理用房所有權(quán)屬和用途】物業(yè)管理用房的權(quán)屬72第三十九條【合同終止時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)】物業(yè)服務(wù)合同的終止合同終止時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)73第四十條【專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)委托】轉(zhuǎn)委托專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)委托75第四十一條【物業(yè)服務(wù)收費(fèi)】物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則79第四十二條【物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納】80第四十三條【物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督】81第四十四條【業(yè)主特約服務(wù)】82第四十五條【公用事業(yè)單位收費(fèi)】83第四十六條【對(duì)違法行為的制止、報(bào)告】85第四十七條 【物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全防范義務(wù)及保安人員的職責(zé)】物業(yè)服務(wù)企

12、業(yè)的安全防范義務(wù)86第四十八條【物業(yè)使用人的權(quán)利義務(wù)】88第四十九條【關(guān)于物業(yè)管理的投訴】物業(yè)管理糾紛投訴90第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)90第五十條【改變公共建筑及共用設(shè)施用途的程序】91第五十一條【公共道路、場(chǎng)地的占用、挖掘】92第五十二條【公用事業(yè)設(shè)施維護(hù)責(zé)任】94第五十三條 【關(guān)于房屋裝飾、裝修的告知義務(wù)】95第五十四條【專(zhuān)項(xiàng)維修資金】專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)項(xiàng)維修資金的繳納專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用97第五十五條【對(duì)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施經(jīng)營(yíng)的收益】對(duì)共用部位的利用受益的歸屬與利用98第五十六條 【責(zé)任人的維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)】責(zé)任人及其義務(wù)責(zé)任人的責(zé)任100第六章 法律責(zé)任101第五十七條【建設(shè)單位違法選聘物業(yè)

13、服務(wù)企業(yè)的責(zé)任】行政責(zé)任責(zé)任的構(gòu)成要件行政處罰的主體行政處罰的方式103第五十八條【建設(shè)單位擅自處分共用部位的責(zé)任】行政責(zé)任民事責(zé)任105第五十九條【拒不移交資料的行政責(zé)任】行政責(zé)任構(gòu)成要件行政責(zé)任的責(zé)任方式107第六十條【無(wú)資質(zhì)從事物業(yè)管理的責(zé)任】未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的行政責(zé)任的構(gòu)成要件未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)服務(wù)的行政責(zé)任的方式物業(yè)服務(wù)合同的效力以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的行政責(zé)任110第六十一條【聘用無(wú)從業(yè)資格人員的責(zé)任】112第六十二條【違反委托管理限制的責(zé)任】113第六十三條【挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的責(zé)任】114第六十四條【建設(shè)單位不配置物業(yè)管理用房的責(zé)任】建設(shè)單位的責(zé)任116第六十五條【

14、擅自改變物業(yè)管理用房的用途的責(zé)任】117第六十六條【擅自行為的責(zé)任】118第六十七條【逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的責(zé)任】119第六十八條【業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義從事違法活動(dòng)的責(zé)任】120第六十九條【公務(wù)人員違法行為的責(zé)任】121第七十條【施行時(shí)間】關(guān)聯(lián)法規(guī)歸類(lèi)解讀與應(yīng)用一、綜合125中華人民共和國(guó)民法通則(節(jié)錄) 1986年4月12日)128最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)(節(jié)錄)(1988年4月2日)129中華人民共和國(guó)物權(quán)法(節(jié)錄) (2007年3月16日)139中華人民共和國(guó)合同法(節(jié)錄) (1999年3月15日)二、業(yè)主及業(yè)主大會(huì)143中華人民

15、共和國(guó)城市居民委員會(huì)組織法(節(jié)錄)(1989年12月26日)144業(yè)主大會(huì)規(guī)程(2003年6月26日)153業(yè)主臨時(shí)公約(示范文本) (2004年9月6日)159建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)商品房銷(xiāo)售、房改售房與物業(yè)管理銜接工作的通知(1997年8月29日)三、前期物業(yè)管理161前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)(2004年170中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法(節(jié)錄)(1999年170前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法(2003年6月26日)178房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)(1991年186中華人民共和國(guó)建筑法(節(jié)錄)(1997年11月1日)186建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例(節(jié)錄)(2000年1月30日)188房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法(

16、節(jié)錄)(2000年6月30日)三、物業(yè)管理服務(wù)190物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法(2007年11月26日195建設(shè)部辦公廳關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理有關(guān)問(wèn)題的通知(2004年5月18日)196物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定 (2005年11月16日0物202業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法 (2005年11月16日)203物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法 (2005年11月16日)205建設(shè)部辦公廳關(guān)于物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試工作有關(guān)事項(xiàng)的通知(2006年8月16日)208關(guān)于實(shí)施物業(yè)管理師制度職責(zé)分工有關(guān)問(wèn)題的通知(2006年5月16日)209物業(yè)管理委托合同(示范文本)(1997年8月15日)五、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)218中華

17、人民共和國(guó)價(jià)格法(節(jié)錄) (1997年12月29日)219中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法(節(jié)錄)(1993年10月31日)223物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 (2003年11月13日)228物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定 (2004年7月19日)230物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法(試行) (2007年9月10日)233機(jī)動(dòng)車(chē)停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法 (2000年7月14日)235國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知(1998年12月15日)六、物業(yè)的使用維護(hù)236城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定(節(jié)錄)(1989年11月21日)239住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法(2007年l2月4日)249住宅工程初裝飾

18、竣工驗(yàn)收辦法(1994年6月l6日)251住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 (2002年3月5日)258建設(shè)部辦公廳關(guān)于對(duì)物業(yè)管理?xiàng)l例有關(guān)條款理解適用問(wèn)題的批復(fù)(2003年10月17日)259國(guó)家電力公司關(guān)于對(duì)新建居民住宅供電設(shè)施收費(fèi)及管理的意見(jiàn)1998年5月29日)260國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金征免營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知(2004年6月7日)261物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定 (1998年3月12日)七、物業(yè)糾紛與法律責(zé)任266中華人民共和國(guó)刑法(節(jié)錄) (1997年3月14日)274中華人民共和國(guó)行政處罰法(節(jié)錄) (1996年3月17日)275中華人民共和國(guó)治安管理處罰法(節(jié)錄) (2005年8月

19、28日)實(shí)用附錄276物業(yè)管理服務(wù)中各主體相互關(guān)系圖解277業(yè)主及業(yè)主大會(huì)規(guī)程表282物業(yè)糾紛訴訟流程圖283物業(yè)糾紛仲裁程序流程圖物業(yè)管理?xiàng)l例解讀與應(yīng)用物業(yè)管理?xiàng)l例(2003年5月28日國(guó)務(wù)院第9次常務(wù)會(huì)議通過(guò)2003年6月8日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第379號(hào)公布根據(jù)2007年8月26日國(guó)務(wù)院關(guān)于修改(物業(yè)管理?xiàng)l例)的決定修訂自2007年10月1日起施行)第一章 總 則本章說(shuō)明本章共五條，規(guī)定了物業(yè)管理?xiàng)l例的立法宗旨、物業(yè)管理的定義、選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式、物業(yè)管理發(fā)展的途徑，以及物業(yè)管理的監(jiān)管機(jī)關(guān)等問(wèn)題。本章對(duì)其他章節(jié)具有統(tǒng)領(lǐng)作用，是對(duì)該條例的提要和對(duì)我國(guó)基本物業(yè)管理制度的概括。第一條 立

20、法宗旨為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。解讀與應(yīng)用物業(yè)，主要是指已經(jīng)建成并投入使用的各類(lèi)房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地。其中各類(lèi)房屋，是指住宅小區(qū)、綜合商住、別墅、高檔寫(xiě)字樓、商業(yè)大廈、賓館、飯店、工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等；配套設(shè)施、設(shè)備，是指房屋內(nèi)外各類(lèi)設(shè)備、公共市政設(shè)施；場(chǎng)地，是指和房屋相鄰的庭院、綠地、道路等。關(guān)于物業(yè)的內(nèi)涵，主要包括以下要素：(1)已建成并具有使用功能的各類(lèi)供居住和非居住的屋宇；(2)與這些屋宇相配套的設(shè)備和市政、公用設(shè)施；(3)屋宇的建筑(包括內(nèi)部的多項(xiàng)設(shè)施)和相鄰的場(chǎng)地、庭院、停車(chē)場(chǎng)、小區(qū)內(nèi)非主干交通道路。由此可

21、見(jiàn)：?jiǎn)误w的建筑物、一座孤零零的不具備任何設(shè)施的樓宇，不能稱(chēng)之為完整意義上的物業(yè)。物業(yè)應(yīng)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一。這里的地產(chǎn)，是指與該房業(yè)配套的地業(yè)。隨著我國(guó)改革開(kāi)放的逐步推進(jìn)和房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，對(duì)物業(yè)的管理逐漸形成為一個(gè)新興行業(yè)，即物業(yè)管理。物業(yè)管理的有序和規(guī)范對(duì)于業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)益的維護(hù)，人民群眾生活、工作的便捷和生活、工作環(huán)境的改善具有重要意義。為明確業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的權(quán)利、義務(wù)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為以及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立、職責(zé)、運(yùn)作，保護(hù)業(yè)主的共同利益，為改善人民群眾的生活和工作環(huán)境創(chuàng)造良好的條件，國(guó)務(wù)院特制定物業(yè)管理?xiàng)l例。第二條 物業(yè)管理定義本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指

22、業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。解讀與應(yīng)用物業(yè)服務(wù)企業(yè) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。根據(jù)物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定，2007年物業(yè)管理?xiàng)l例修訂時(shí)，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規(guī)約”。雖然只是變動(dòng)了幾個(gè)字，但意義卻全然不同，明確了物業(yè)公司的定位為業(yè)主服務(wù)，擺正了物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系。但這也不意味著物業(yè)就完全喪失了“管理”的權(quán)力。比如，有的業(yè)主

23、為了自己方便要私搭亂建一些設(shè)施，這樣做可能給整個(gè)小區(qū)帶來(lái)安全隱患，這個(gè)時(shí)候物業(yè)公司代表業(yè)主制止其行為。物業(yè)的這個(gè)舉動(dòng)，對(duì)大部分業(yè)主來(lái)說(shuō)是服務(wù)，但對(duì)私搭亂建的業(yè)主來(lái)說(shuō)就是管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目；二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)；三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬(wàn)平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。物業(yè)管理物業(yè)管理的內(nèi)涵：(1)物業(yè)管理的管理對(duì)象是物業(yè)。(2)物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是人，即物業(yè)所有人(業(yè)主)和使用人。(3)物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營(yíng)。物業(yè)

24、管理被視為一種特殊的商品，物業(yè)管理所提供的是有償?shù)臒o(wú)形的商品勞務(wù)與服務(wù)。物業(yè)管理將分散的社會(huì)分工匯集起來(lái)統(tǒng)一管理，諸如房屋、水電、清潔、保安、綠化等。每位業(yè)主只需面對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)一家就能將所有關(guān)于房屋和居住(工作)環(huán)境的日常事宜辦妥，而不必分別面對(duì)各個(gè)不同部門(mén)。業(yè)主只需根據(jù)物業(yè)管理部門(mén)批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按時(shí)繳納管理費(fèi)和服務(wù)費(fèi)，就可以獲得周到的服務(wù)，既方便業(yè)主，也便于統(tǒng)一管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供服務(wù)(包括按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)以及根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù))，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，標(biāo)明服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣

25、、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的，其他部門(mén)和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費(fèi)由雙方約定。隨著社會(huì)的發(fā)展，社會(huì)分工漸趨于專(zhuān)業(yè)化，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以將一些專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)以合同的

26、方式交予相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)公司。例如，機(jī)電設(shè)備維修承包給專(zhuān)業(yè)設(shè)備維修企業(yè)，物業(yè)保安可以向保安公司雇聘保安人員，園林綠化可以承包給專(zhuān)業(yè)綠化公司，環(huán)境衛(wèi)生也可以承包給專(zhuān)業(yè)清潔公司。物業(yè)管理基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類(lèi)。一是常規(guī)性的公共服務(wù)，主要有以下幾項(xiàng)：(1)房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督；(2)房屋設(shè)備、設(shè)施的管理；(3)環(huán)境衛(wèi)生的管理；(4)綠化管理；(5)配合公安和消防部門(mén)做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護(hù)和安全防范工作；(6)車(chē)輛道路管理；(7)公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。二是針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)：(1)日常生活類(lèi)；(2)商業(yè)服務(wù)類(lèi)

27、；(3)文化、教育、衛(wèi)生、體育類(lèi)；(4)金融服務(wù)類(lèi)；(5)經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)；(6)社會(huì)福利類(lèi)。三是委托性的特約服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，第一大類(lèi)是最基本的工作，是必須做好的。同時(shí)，根據(jù)自身的能力和業(yè)主的要求，確定第二、第三大類(lèi)中的具體服務(wù)項(xiàng)目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營(yíng)機(jī)制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項(xiàng)管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。依據(jù)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)的時(shí)間，可以將物業(yè)管理分為前期管理和后期管理。(1)前期管理，主要是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。物業(yè)管理?xiàng)l例第三章對(duì)前期物業(yè)管理進(jìn)行了規(guī)定。(2)后期管理發(fā)生在業(yè)主

28、大會(huì)成立之后，即通常意義上的物業(yè)管理。前期管理和后期管理的區(qū)分改變了我國(guó)長(zhǎng)期存在的“誰(shuí)開(kāi)發(fā)，誰(shuí)管理”的自建自管的狀況，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制被適用于物業(yè)管理這一個(gè)新興行業(yè)中，優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)法則作用的發(fā)揮將促使物業(yè)管理服務(wù)水平不斷得到提高。關(guān)聯(lián)參見(jiàn)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法第2、3、8條(P190、191)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第1720條(P227)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定第2條(P228)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法(P170)第三條 選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。解讀與應(yīng)用前期管理和后期管理中物業(yè)服務(wù)企業(yè)的確定方式不盡相同。對(duì)于前期管理，物業(yè)管理?xiàng)l

29、例規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定。對(duì)于后期管理，物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對(duì)于業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式，物業(yè)管理?xiàng)l例沒(méi)有強(qiáng)制性的規(guī)定。關(guān)聯(lián)參見(jiàn)民法通則第4條自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用原則合同法第3條雙方平等原則第4條合同自由原則第5條公平原則第6條誠(chéng)實(shí)信用原則第7條合法與公序良俗原則物業(yè)管理?xiàng)l例第24條前

30、期物業(yè)管理招投標(biāo)(P44)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法(P170)第四條 物業(yè)管理發(fā)展的途徑國(guó)家鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。第五條 物些管理堡的監(jiān)管機(jī)關(guān)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作?？h級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。解讀與應(yīng)用國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)是指建設(shè)部。地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，即省、市、縣(區(qū))等的房管局。其監(jiān)督內(nèi)容包括：建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式、建設(shè)單位對(duì)共用部門(mén)的處分、資料的移交、從事物業(yè)管理的資持、從業(yè)人員的資格、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的運(yùn)用、建設(shè)單位對(duì)物業(yè)管理用房的

31、配置等。關(guān)聯(lián)參見(jiàn)物業(yè)管理?xiàng)l例第57條建設(shè)單位違法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任(P101)第58條建設(shè)單位擅自處分共用部位的責(zé)任(P103)第59條拒不移交資料的行政責(zé)任(P105)第60條無(wú)資質(zhì)從事物業(yè)管理的責(zé)任(P107)第61條聘用無(wú)從業(yè)資格人員的責(zé)任(PllO)第62條違反委托管理限制的責(zé)任(P112)第63條挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的責(zé)任(P113)第64條建設(shè)單位不配置物業(yè)管理用房的責(zé)任(P114)第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)本章說(shuō)明本章共十五條，規(guī)定了業(yè)主的定義、權(quán)利、義務(wù)，業(yè)主大會(huì) 的成立方式、職責(zé)、會(huì)議的召開(kāi)方式、會(huì)議類(lèi)型、啟動(dòng)方式、議事規(guī)則，業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)、職責(zé)、登記配備制度、，成員資格，以及

32、管理規(guī)約等。業(yè)主是對(duì)物業(yè)享有所有權(quán)的人。業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成的，維護(hù)物業(yè)共同利益的自治性組織，業(yè)主大會(huì)對(duì)外行使業(yè)主的權(quán)利。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)關(guān)，行使日常事務(wù)的管理權(quán)。第六條 業(yè)主定義及權(quán)利房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；(八)對(duì)物業(yè)

33、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金)的管理和使用；(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。、解讀與應(yīng)用業(yè)主業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人，通常指房屋的所有權(quán)人，也包括與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地的所有權(quán)人。業(yè)主既是業(yè)主個(gè)體自治法律關(guān)系的基本主體，又是業(yè)主團(tuán)體自治法律關(guān)系的構(gòu)成主體。按業(yè)主是自然人還是法人，可以分為自然人業(yè)主和非自然人業(yè)主。自然人業(yè)主，是指擁有物業(yè)的所有權(quán)的是自然人。如果買(mǎi)房人支付房款并未登記，不能稱(chēng)為房屋的業(yè)主。只有登記過(guò)戶之后，才能成為房屋的業(yè)主。非自然人業(yè)主，就是指擁有對(duì)物業(yè)的所有權(quán)的是

34、自然人以外的主體，包括法人和非法人組織。如某公司支付房款并到房產(chǎn)部門(mén)登記后，就成為房產(chǎn)部門(mén)所登記的房屋的業(yè)主。按業(yè)主是單獨(dú)擁有物業(yè)還是與他人共同擁有物業(yè)?？梢苑譃楠?dú)立產(chǎn)權(quán)的業(yè)主和共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。這類(lèi)區(qū)分根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)有不同的分法。第一，可以從形式上進(jìn)行區(qū)分，也就是從房屋的產(chǎn)權(quán)證上進(jìn)行區(qū)分。凡是房屋產(chǎn)權(quán)證上只寫(xiě)明一個(gè)所有人享有房屋產(chǎn)權(quán)的，這個(gè)所有人就是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。凡是房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)上寫(xiě)明房屋產(chǎn)權(quán)是共有的，那么房屋產(chǎn)權(quán)證標(biāo)明的這些所有人就是共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。第二，可以從實(shí)質(zhì)上進(jìn)行區(qū)分，也就是房屋產(chǎn)權(quán)從實(shí)質(zhì)上是屬于一個(gè)業(yè)主還是屬于幾個(gè)主體共有?，F(xiàn)實(shí)上生活中絕大部分住宅都是由家庭擁有，而房屋產(chǎn)權(quán)證上常

35、常只有一個(gè)自然人作為所有權(quán)人，從形式上來(lái)說(shuō)，這項(xiàng)物業(yè)的業(yè)主是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，但實(shí)質(zhì)上這項(xiàng)物業(yè)的業(yè)主是共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。按物業(yè)的所有權(quán)主體性質(zhì)不同，可以將業(yè)主劃分為公房業(yè)主和私房業(yè)主兩類(lèi)。公房業(yè)主按我國(guó)法律規(guī)定是指國(guó)家和集體，但公房業(yè)主狹義僅指國(guó)家及其授權(quán)經(jīng)營(yíng)管理公房的部門(mén)或單位；私房業(yè)主按國(guó)務(wù)院城市私有房屋管理?xiàng)l例第2條第2款規(guī)定，僅指?jìng)€(gè)人所有、數(shù)人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房之業(yè)主。但私房業(yè)主廣義是指享有物業(yè)所有權(quán)的“私人”，包括自然人、非國(guó)家機(jī)關(guān)性質(zhì)的法人和其他組織。另外，按物業(yè)基本用途不同，可把業(yè)主分為居住物業(yè)的業(yè)主和非居住物業(yè)的業(yè)主。依享有物業(yè)所有權(quán)份額多少不同，可把業(yè)主分為大業(yè)主

36、和小業(yè)主。按業(yè)主資格取得先后次序和依據(jù)不同，可以把業(yè)主分成原始業(yè)主(主要指新建物業(yè)的業(yè)主)、繼受業(yè)主(主要指購(gòu)買(mǎi)物業(yè)人)和準(zhǔn)業(yè)主(主要指依法視為業(yè)主的業(yè)委會(huì)和物業(yè)使用權(quán)合法持有人)三類(lèi)。物業(yè)使用人物業(yè)使用人是與業(yè)主相關(guān)的一個(gè)概念，主要是指物業(yè)承租人等物業(yè)的實(shí)際使用人。一般而言，物業(yè)管理只涉及到業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)，而不涉及使用人。但現(xiàn)在也有越來(lái)越多的業(yè)主購(gòu)買(mǎi)商品房不是為了自己居住，而是為了投資。這部分業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)了房屋之后即將所購(gòu)房屋出租他人使用。這樣，物業(yè)管理關(guān)系就不僅僅涉及業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還涉及到承租人。除此之外，物業(yè)的實(shí)際使用人還可能是尚未出售的公有住房的使用人。應(yīng)該分清物

37、業(yè)的所有權(quán)人與物業(yè)的使用人的概念，明確物業(yè)的使用權(quán)人不是業(yè)主。物業(yè)的使用人是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人，對(duì)物業(yè)享有占有、使用、收益和處分的全部權(quán)利；而使用人對(duì)物業(yè)只享有占有、使用或者一定條件的收益權(quán)，沒(méi)有處分的權(quán)利。業(yè)主的權(quán)利物業(yè)管理是為了全體業(yè)主的利益而產(chǎn)生的。根據(jù)本條例的規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理中享有的權(quán)利主要包括：第一，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同是廣大業(yè)主選舉出來(lái)的業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間簽訂的，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行綜合管理的法律文件。物業(yè)服務(wù)合同是確定業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間權(quán)利義務(wù)的基本法律依據(jù)。

38、第二，提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議。提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的權(quán)利應(yīng)當(dāng)由業(yè)主享有，以便能夠及時(shí)解決有關(guān)業(yè)主公共利益的問(wèn)題。同時(shí)，業(yè)主都是物業(yè)管理的享用者，物業(yè)管理的好壞與否直接決定了業(yè)主的利益能否得到充分的保護(hù)，因此，業(yè)主有權(quán)就物業(yè)管理的事項(xiàng)提出建議。第三，提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議。管理規(guī)約，指業(yè)主共同訂立或者承諾的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。而業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是有關(guān)業(yè)主大會(huì)召開(kāi)時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循的會(huì)議程序、決議通過(guò)的要求等有關(guān)規(guī)則。這些規(guī)約直接決定和影響業(yè)主的自治權(quán)能否得到充分有效的保護(hù)。所以，應(yīng)當(dāng)賦予業(yè)主享有

39、制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則建議權(quán)。第四，參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)。參加會(huì)議權(quán)包括獲得會(huì)議通知權(quán)，這就要求會(huì)議通知必須充分、明確、按時(shí)。參加業(yè)主大會(huì)，是保證業(yè)主民主表決權(quán)的前提，而投票權(quán)則是業(yè)主民主權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。第五，選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)。業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記，在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域中長(zhǎng)期存在的、代表業(yè)主行使業(yè)主自治管理權(quán)的機(jī)構(gòu)。業(yè)主能夠享有選舉業(yè)主委員會(huì)成員的權(quán)利，也決定著業(yè)主自己的意志能否在業(yè)主委員會(huì)的工作中得以傳達(dá)，從而決定業(yè)主的利益能否充分保護(hù)。同時(shí)，業(yè)主享有成為業(yè)主委員

40、會(huì)的被選舉權(quán)。被選舉權(quán)是指業(yè)主作為物業(yè)自治管理組織的成員，有被選舉為業(yè)主委員會(huì)成員的權(quán)利。第六，監(jiān)督權(quán)。(1)每一個(gè)業(yè)主都有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主的自治機(jī)構(gòu)，代表的應(yīng)該是業(yè)主的共同利益，其決議和行事都應(yīng)貫徹這一宗旨。但是，業(yè)主委員會(huì)的成員也具有個(gè)人利益，在監(jiān)督不力的情況下有可能會(huì)怠于行使業(yè)主們委托的各項(xiàng)職責(zé)。而且，個(gè)別成員還可能出于個(gè)人利益的考慮，或者是受到了物業(yè)服務(wù)企業(yè)一方的賄賂而作出損害業(yè)主公共利益的行為。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)也可能需要管理一些業(yè)主交納的經(jīng)費(fèi)，涉及一些公共財(cái)物問(wèn)題。對(duì)此，業(yè)主們都應(yīng)享有一定的監(jiān)督權(quán)，保護(hù)自身的合法權(quán)益。(2)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同享

41、有監(jiān)督的權(quán)利。物,物定服務(wù)企業(yè)是受業(yè)主的集體委托對(duì)業(yè)主所有的物業(yè)進(jìn)行管理的法律主體，其與業(yè)主處于合約中相對(duì)立的另一方，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的各種管理行為，業(yè)主有監(jiān)督的權(quán)利。但應(yīng)該注意的是，業(yè)主只是有權(quán)監(jiān)督物粘服務(wù)企業(yè)和管理人員的工作，不得直接懲戒物業(yè)服務(wù)企業(yè)的員工。業(yè)主如對(duì)某員工的工作不滿，應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取適當(dāng)?shù)奶幚泶胧?。同時(shí)，業(yè)主雖然有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)情況，但沒(méi)有檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)的權(quán)利。業(yè)主作為費(fèi)用的支付人，有財(cái)產(chǎn)監(jiān)督的權(quán)利，但行使這些權(quán)利并不是通過(guò)業(yè)主私人檢查服務(wù)企業(yè)的賬目來(lái)實(shí)現(xiàn)。檢查賬目的目的是為了監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)支出的公開(kāi)性與透明度，檢查其是否符合預(yù)

42、算項(xiàng)目，有沒(méi)有在支出方面弄虛作假欺騙業(yè)主。但是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)賬目除了應(yīng)該對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)外，仍有自己各種經(jīng)濟(jì)上的合法運(yùn)作。根據(jù)我國(guó)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，任何人都不能以個(gè)人的身份檢查企業(yè)賬目并作出有法律效力的審計(jì)證明。所以，業(yè)主并沒(méi)有權(quán)利直接檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)賬目。而且，如果每個(gè)業(yè)主都根據(jù)自己的意愿隨意要求檢查企業(yè)賬目，也會(huì)影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常的正常運(yùn)作。業(yè)主要行使此項(xiàng)監(jiān)督權(quán)，檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)支出情況，應(yīng)該向業(yè)主委員會(huì)提出請(qǐng)求，由業(yè)主委員會(huì)委托專(zhuān)業(yè)事務(wù)所來(lái)檢查。只有國(guó)家法律認(rèn)同的會(huì)計(jì)師事務(wù)所才能提供有效的審計(jì)報(bào)告以達(dá)到查賬的目的，維護(hù)雙方的合法權(quán)益，同時(shí)也真正地幫助業(yè)主行使自己合法的監(jiān)督權(quán)。

43、(3)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。(4)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用。專(zhuān)項(xiàng)維修資金如果不有效的加以監(jiān)督，可能導(dǎo)致濫用。所以，業(yè)主享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用的監(jiān)督權(quán)。第七，法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主的權(quán)利可能還會(huì)在其他法律、法規(guī)中作出規(guī)定，對(duì)于這些權(quán)利業(yè)主

44、也當(dāng)然享有。例如，業(yè)主對(duì)已經(jīng)得到履行的房屋買(mǎi)賣(mài)合同和房屋產(chǎn)權(quán)證所確定面積享有所有權(quán)。除此之外，業(yè)主對(duì)過(guò)道、門(mén)廳等共有部分及根據(jù)同一系列合同出售的小區(qū)內(nèi)的草坪、道路等根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論和法律規(guī)定與其他業(yè)主共同享有所有權(quán)和使用權(quán)。業(yè)主有權(quán)對(duì)享有所有權(quán)的房屋依法出售、贈(zèng)與、出租、出借、抵押等處分，不受其他業(yè)主、業(yè)主自治機(jī)構(gòu)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的非法干涉。關(guān)聯(lián)參見(jiàn)物權(quán)法第72條共有部分的權(quán)利義務(wù)(P131)第73條建筑區(qū)劃內(nèi)共有的范圍(P132)物業(yè)管理?xiàng)l例第50條改變公共建筑及共用設(shè)施用途的程序(P90)第51條公共道路、場(chǎng)地的占用、挖掘(P91)第54條專(zhuān)項(xiàng)維修資金(P95)第63條挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資

45、金的責(zé)任(P113)業(yè)主大會(huì)規(guī)程第9條(P146)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法(P239)第七條 業(yè)主的義務(wù)業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。解讀與應(yīng)用根據(jù)該條的規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的義務(wù)主要體現(xiàn)在以下幾方面：第一，遵守規(guī)約、執(zhí)行決定的義務(wù)。主要包括：遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；遵守物業(yè)管理區(qū)

46、域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定。物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)約中，采取的是多數(shù)通過(guò)原則，即只要集體中多數(shù)成員達(dá)成了一致意見(jiàn)，規(guī)約就合法生效了，并且對(duì)于所有的成員都產(chǎn)生一致的約束力，少數(shù)表示反對(duì)的成員也必須放棄自己的異議，共同遵守這一協(xié)議。因此，在物業(yè)管理規(guī)約中，其對(duì)所有的業(yè)主都有相同的約束力，即使是當(dāng)初表示了反對(duì)的業(yè)主，只要規(guī)約是合法的，就有遵守的義務(wù)。如果業(yè)主違反管理規(guī)約等自治性規(guī)范，則應(yīng)按照自治性規(guī)范中的條款承擔(dān)責(zé)任；造成其他業(yè)主損失的，應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。第二，交納資金費(fèi)用的義務(wù)。主要包括：按照國(guó)家

47、有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和維修資金是保證物業(yè)區(qū)域獲得正常的管理和維護(hù)的條件，各業(yè)主都負(fù)有此項(xiàng)義務(wù)?；诠怖?，業(yè)主享有共益權(quán)利，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，對(duì)于經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出決議的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、維修資金等各項(xiàng)合理費(fèi)用，各業(yè)主即使有異議，也有交納的義務(wù)?；诖隧?xiàng)義務(wù)，各業(yè)主應(yīng)負(fù)責(zé)其名下應(yīng)分擔(dān)的管理費(fèi)及維修、保險(xiǎn)等款項(xiàng)，并應(yīng)準(zhǔn)時(shí)交付。如因遲交或欠交而引起其他業(yè)主損失的，要負(fù)賠償責(zé)任。第三，法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)的種類(lèi)很多。例如，不得侵害其他業(yè)主的權(quán)利。管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定的物業(yè)管理規(guī)章中，有大量的不得侵犯其他業(yè)主權(quán)利的

48、規(guī)定，但是，這些規(guī)定當(dāng)然還有未能詳盡之處，對(duì)于它們未明確規(guī)定的，但是可能侵犯業(yè)主權(quán)利的行為，業(yè)主亦不得為之。又例如維護(hù)公共利益的義務(wù)。對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域這一集體而言，必然存在著公共的利益，每一位業(yè)主對(duì)此公共利益都有加以維護(hù)，不得侵害的義務(wù)。各業(yè)主處置其所有的單元時(shí)，應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將處置的有關(guān)情況書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并促使有關(guān)承受人簽署規(guī)約附件的承諾書(shū)，以確保承受人遵守管理規(guī)約的一切條款，受管理規(guī)約約束。各業(yè)主不得隨意改變物業(yè)的使用性質(zhì)，在裝修時(shí)不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌，并應(yīng)事先取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)和有關(guān)部門(mén)的同意。各業(yè)主在使用共用地方及設(shè)施時(shí)，不得損害、阻塞或堵塞共用地方及

49、設(shè)施。不得在共用地方及設(shè)施之內(nèi)作出任何對(duì)其他業(yè)主及樓宇使用都構(gòu)成滋擾、不方便或者損害的行為。關(guān)聯(lián)參見(jiàn)物權(quán)法第71條專(zhuān)有部分的權(quán)能(P131)第77條住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房的條件(P135)第78條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)決定的效力(P135)第83條業(yè)主義務(wù)及權(quán)益維護(hù)(P138)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法(P239)第八條 業(yè)主大會(huì)代表業(yè)主合法權(quán)益物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。解讀與應(yīng)用業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的自治組織，是基于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使產(chǎn)生的，由全體業(yè)主組成，是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理機(jī)構(gòu)。因此只要是建筑區(qū)

50、劃內(nèi)的業(yè)主，就有權(quán)參加業(yè)主大會(huì)，行使專(zhuān)有部分以外共有部分的共有權(quán)以及共同管理的權(quán)利，并對(duì)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主行使專(zhuān)有部分的所有權(quán)作出限制性規(guī)定，以維護(hù)建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主委員會(huì)作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)之日起成立。業(yè)主大會(huì)是由業(yè)主自行組成的維護(hù)物業(yè)整體利益的組織，其應(yīng)具有民主性、自治性、代表性的特征。首先，業(yè)主大會(huì)是民主性的組織。其成員在機(jī)構(gòu)中的地位是平等的，能夠根據(jù)自己的意愿發(fā)表建議，提出看法、意見(jiàn)等。其次，業(yè)主大會(huì)是自治性的組織。其成員是對(duì)物業(yè)享有所有權(quán)的人，進(jìn)行的是自我服務(wù)、自我管理、自我協(xié)商

51、、自我約束。業(yè)主大會(huì)的成員是作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一員，基于維護(hù)物業(yè)整體利益的需要而進(jìn)行的管理，不受外部人員的非法干預(yù)。最后，業(yè)主大會(huì)具有代表性的特征，業(yè)主大會(huì)代表了全體業(yè)主在物業(yè)管理中的合法權(quán)益。業(yè)主大會(huì)作出的決議應(yīng)當(dāng)是全體業(yè)主利益的反映，而不僅僅是個(gè)別業(yè)主利益的反映，即使業(yè)主大會(huì)作出的決議并沒(méi)有經(jīng)過(guò)全體業(yè)主一致的同意，甚至有時(shí)還會(huì)受到個(gè)別業(yè)主的反對(duì)，但只要符合業(yè)主大會(huì)決議的議事規(guī)則，那么這種決議就代表了全體業(yè)主的利益。業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)的管理與公共利益的維護(hù)是一種自治、自助行為，其機(jī)構(gòu)的構(gòu)成成員本身是業(yè)主，即物業(yè)的所有權(quán)人。所以，它不同于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，后者是物業(yè)服務(wù)的專(zhuān)營(yíng)性質(zhì)的公司，以管理、經(jīng)營(yíng)

52、一定區(qū)域的物業(yè)為其經(jīng)營(yíng)目的。業(yè)主大會(huì)也不同于地方政府所設(shè)立的專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的行政部門(mén)，后者是行政性的管理，起指導(dǎo)作用，不同于業(yè)主大會(huì)的自我管理、平等協(xié)商性質(zhì)。因此，業(yè)主大會(huì)基于其性質(zhì)、宗旨、組成人員、運(yùn)作機(jī)制的不同而區(qū)別于其他對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理、指導(dǎo)、監(jiān)督的組織，具有獨(dú)立性和不可替代性。關(guān)聯(lián)參見(jiàn)物權(quán)法第75條設(shè)立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)(P133)業(yè)主大會(huì)規(guī)程第3條(P144)第九條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。解讀與應(yīng)用物業(yè)管理區(qū)域是一個(gè)由業(yè)主委員會(huì)管理

53、的物業(yè)的范圍，一般而言，它應(yīng)該是一個(gè)由原設(shè)計(jì)構(gòu)成的自然街坊或封閉小區(qū)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。自然街坊是城市建設(shè)中自然形成的相對(duì)獨(dú)立的居住區(qū)。近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中形成的居住小區(qū)，一般由45個(gè)住宅群組成，用地一般為l520公頃，建筑面積約為1520萬(wàn)平方米。按照政府有關(guān)建設(shè)小區(qū)規(guī)劃的規(guī)定，小區(qū)應(yīng)配置居委會(huì)、學(xué)校、幼兒園、托兒所、文化活動(dòng)中心、綜合服務(wù)商店、自行車(chē)棚等公共設(shè)施項(xiàng)目。小區(qū)的水、電、氣等公共設(shè)施在開(kāi)發(fā)時(shí)一起建成，一起交付，再讓居民入住。這種小區(qū)大都實(shí)行封閉式管理，被稱(chēng)為封閉小區(qū)。將一個(gè)封閉小區(qū)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，有利于對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施的管理。本條例并沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定物業(yè)

54、管理區(qū)域劃分的標(biāo)準(zhǔn)，而是交由省、自治區(qū)、直轄市制定。物業(yè)所在地區(qū)、縣國(guó)土房管局會(huì)同街道辦事處負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理區(qū)域劃分工作。劃分住宅物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)考慮建筑規(guī)模、自然形成、設(shè)施設(shè)備共用程度及社區(qū)建設(shè)等因素；非住宅區(qū)域劃分主要考慮建設(shè)立項(xiàng)、規(guī)劃等因素；住宅與非住宅結(jié)構(gòu)相連的區(qū)域，應(yīng)本著有利于物業(yè)管理的原則劃定。因?yàn)楦鞯厍闆r有很大不同。對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域的范圍，可以是一棟或幾棟大樓，也可以是一個(gè)樓宇群體進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整劃定。區(qū)域一經(jīng)劃定，如無(wú)特殊情況，不應(yīng)做任意改動(dòng)。這樣，物業(yè)管理區(qū)域范圍相對(duì)穩(wěn)定，有利于業(yè)主自治機(jī)構(gòu)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理上的穩(wěn)定性和延續(xù)性。關(guān)聯(lián)參見(jiàn)業(yè)主大會(huì)規(guī)程第3條(P144)第十條 業(yè)主

55、大會(huì)成立方式同一個(gè)物業(yè)管NN_域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。解讀與應(yīng)用業(yè)主大會(huì)的成立本條例規(guī)定了業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，我國(guó)業(yè)主大會(huì)采取二重機(jī)構(gòu)設(shè)置的方式，即由全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，作為業(yè)主自治機(jī)構(gòu)中的權(quán)力機(jī)構(gòu)，行使重大事務(wù)的決策權(quán)；在業(yè)主大會(huì)下設(shè)立由業(yè)主民主選舉產(chǎn)

56、生的業(yè)主委員會(huì)，作為業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：(1)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；(3)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；(4)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；(5)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會(huì)籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作?；I備組成員名單確定后，以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。本條例規(guī)定了成立業(yè)主大會(huì)的同時(shí)應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。另外，本條例也作出了例外規(guī)定，即在一定條件下可以不必設(shè)立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。這主要是因?yàn)橛行?/p>

57、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主較少，甚至只有一個(gè)業(yè)主，此時(shí)，如果法律強(qiáng)制設(shè)立業(yè)主大會(huì)并無(wú)必要。關(guān)聯(lián)參見(jiàn)業(yè)主大會(huì)規(guī)程第420條(P144150)第35條(P152)第十一條 業(yè)主共同決定事項(xiàng) 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；(二)制定和修改管理規(guī)約；(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；(五)籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金；(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。解讀與應(yīng)用本條例經(jīng)修改，將原規(guī)定的“由業(yè)主大會(huì)履行的職責(zé)”改為“業(yè)主共同決定事項(xiàng)”，這是修改后的物業(yè)管理?xiàng)l例全面保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的充分體現(xiàn)。根據(jù)修改后的

58、物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)包括以下內(nèi)容：首先，制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、制定和修改管理規(guī)約。自治管理規(guī)約主要表現(xiàn)為管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。管理規(guī)約是各個(gè)業(yè)主集體自治管理組織的“小憲法”，是在業(yè)主集體自治管理轄區(qū)內(nèi)從事與物業(yè)管理有關(guān)活動(dòng)的業(yè)主、單位和其他人員所應(yīng)共同遵守的物業(yè)管理社會(huì)自治“總章程”。自治管理規(guī)約的訂立，是以特定業(yè)主集體的名義，由該業(yè)主集體組成的業(yè)主大會(huì)依據(jù)一定程序、運(yùn)用一定技術(shù)，為體現(xiàn)本業(yè)主集體在物業(yè)管理方面的共同自治意志所進(jìn)行的，制定、修改、補(bǔ)充、廢止具有特定適用范圍和組織紀(jì)律效力的物業(yè)管理自治行為規(guī)范的活動(dòng)。其次，選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員。業(yè)主委

59、員會(huì)是一個(gè)業(yè)主維護(hù)自身合法權(quán)益，行使業(yè)主自治權(quán)的常設(shè)機(jī)構(gòu)。選舉出業(yè)主委員會(huì)的組成人員是業(yè)主的一項(xiàng)重要職權(quán)，行使好這一職權(quán)，認(rèn)真推選出真正能維護(hù)業(yè)主利益的業(yè)主委員會(huì)成員，業(yè)主權(quán)利的行使才有保障。業(yè)主有權(quán)選舉、決定和罷免本自治管理組織實(shí)體(即業(yè)委會(huì))的組成人員。對(duì)于以上人員，業(yè)主有權(quán)依照規(guī)定程序予以罷免。選舉業(yè)主委員會(huì)組成人員并非是每次業(yè)主大會(huì)的例行職權(quán)這一職權(quán)一般是在首次業(yè)主大會(huì)和換屆時(shí)由業(yè)主行使。至于撤換業(yè)主委員會(huì)的組成人員，只要有必要，確因個(gè)別組成人員不稱(chēng)職任何時(shí)候業(yè)主都可行使這一職權(quán)。第三，決定本自治管理轄區(qū)內(nèi)涉及業(yè)主共同利益的重大事項(xiàng)，涉及業(yè)主共同利益的重大事項(xiàng)包括：選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企

60、業(yè)、籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，理應(yīng)對(duì)自治管理轄區(qū)內(nèi)的涉及業(yè)主共同利益的重大事項(xiàng)共同行使決定權(quán)。第四，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。由于業(yè)主生活復(fù)雜多變和持續(xù)發(fā)展，因而很難完全預(yù)料可能出現(xiàn)的業(yè)主自治管理的新問(wèn)題，亦難將業(yè)主的權(quán)利列舉周全無(wú)遺。為便于業(yè)主處理新出現(xiàn)的重大問(wèn)題，對(duì)業(yè)主共同決定的事項(xiàng)采用列舉加概括兜底的規(guī)定方法確有必要，可以給業(yè)主對(duì)這些新問(wèn)題職權(quán)行使上提供法規(guī)和管理規(guī)約依據(jù)。關(guān)聯(lián)參見(jiàn)物權(quán)法第76條業(yè)主共同決定的事項(xiàng)(P134)物業(yè)管理?xiàng)l例第12條業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi)方式及決定(P23)業(yè)主大會(huì)規(guī)程第5條(P145)第9條(P14