房地產(chǎn)批量評估技術(shù)的應(yīng)用

1、房地產(chǎn)批量評估技術(shù)的應(yīng)用摘要:雖然我國當(dāng)前還沒有對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)實行普遍的稅收征管，但 是在房地產(chǎn)存量交易的稅收核價環(huán)節(jié)以及金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險控制部門等 都已經(jīng)存有了房地產(chǎn)批量評估的需求。市場上出現(xiàn)了一些批量評估的 系統(tǒng)或產(chǎn)品，在批量評估技術(shù)方面已經(jīng)具有了一定的社會實踐基礎(chǔ)， 就當(dāng)前幾個主流的房地產(chǎn)批量評估技術(shù)做一簡要匯總和分析，希望有 助于房地產(chǎn)批量評估技術(shù)的深入探討和研究。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)批量評估，標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法，多元線性回歸模型，數(shù)據(jù)挖掘根據(jù)房地產(chǎn)批量評估技術(shù)中人工參與水準(zhǔn)的多少，現(xiàn)行批量評估 技術(shù)方法可分為：以人工為主、以計算機(jī)技術(shù)為主和以人工與計算機(jī) 技術(shù)相結(jié)合三類。本文將對此實行討論，對如

2、何選用房地產(chǎn)批量評估技術(shù)方法實行研究。1以人工為主的技術(shù)方法之標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法1.1標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法的概念標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法，作為市場比較法派生出 來的一種方法，類似于城市動拆遷評估中的基準(zhǔn)價格修正法和香港的 指標(biāo)估價法，但又有其自身的特點。標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法可定義為：一種批 量估價方法，在一定區(qū)域范圍內(nèi)實行估價分區(qū)，在每個估價分區(qū)內(nèi)設(shè) 定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)并求其價值，利用房地產(chǎn)價格調(diào)整系數(shù)將標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價 格調(diào)整為各宗房地產(chǎn)的價值。標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法適用于估價對象物業(yè)屬性 和估價特性較為近似的物業(yè)，尤其適用于小范圍且價格影響因素少的 樓棟批量評估。1.2標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法在不同物業(yè)類型中的應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法的實施 涉及到：估價分區(qū)的劃

3、分、標(biāo)準(zhǔn)房的設(shè)定、價格修正系數(shù)的設(shè)定以及 標(biāo)準(zhǔn)房價格的評估。無論應(yīng)用于哪種物業(yè)類型，這四個步驟必不可少， 差異在于各步驟的具體實施方法不盡相同。在住宅物業(yè)的評估中，往 往以小區(qū)作為估價分區(qū)的劃分，在一個小區(qū)內(nèi)根據(jù)一定規(guī)則設(shè)定一個 標(biāo)準(zhǔn)房，再由有經(jīng)驗的估價師根據(jù)實地調(diào)研情況設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)房與其他房 屋之間的價格差異系數(shù)。最后仍由估價師定期對標(biāo)準(zhǔn)房實行估價，并 通過已設(shè)定的系數(shù)求得所有物業(yè)的價格。在辦公物業(yè)的評估中，差異 在于分區(qū)是以樓棟或項目來劃分，后續(xù)步驟和住宅一致。在集中型商 業(yè)物業(yè)或工業(yè)物業(yè)中，都能夠借鑒上述方法來實行操作。但在沿街零 售型物業(yè)中，因為沿街零售性物業(yè)分布廣泛，沒有明顯的集中趨勢，

4、 并且價格影響因素的差異較大，導(dǎo)致標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法的應(yīng)用也與其他物 業(yè)類型有較大不同，主要表現(xiàn)在估價分區(qū)的劃分和價格修正系數(shù)的設(shè) 定這兩個環(huán)節(jié)?，F(xiàn)有的技術(shù)方案一般采集兩級調(diào)整的方案。按商圈（或類似因素）將城市區(qū)域劃分成諸多估價分區(qū)，在每個分區(qū)中設(shè)定 一個標(biāo)準(zhǔn)商鋪，稱為區(qū)域基準(zhǔn)商鋪。之后在分區(qū)內(nèi)再實行一次估價分 區(qū)的劃分，這個劃分以路段為分區(qū)，在每個路段中設(shè)定一個標(biāo)準(zhǔn)商鋪， 稱為路段基準(zhǔn)商鋪。估價人員經(jīng)過現(xiàn)場調(diào)研后，需設(shè)置兩級修正系數(shù)， 即區(qū)域基準(zhǔn)商鋪與路段基準(zhǔn)商鋪的價格調(diào)整系數(shù)，以及路段基準(zhǔn)商鋪 與路段內(nèi)其他商鋪的價格修正系數(shù)。最后經(jīng)估價師定期對區(qū)域基準(zhǔn)商 鋪實行估價，并通過兩級系數(shù)的修正求得所有

5、商鋪的價格。1.3標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法的優(yōu)點在規(guī)模較小的城市中，能夠?qū)崿F(xiàn)絕絕 大多數(shù)物業(yè)的批量評估需求，具有較強(qiáng)的實用性。能夠達(dá)到較高的 批量評估覆蓋率。估價準(zhǔn)確性較好，并具有較好的質(zhì)量可控性。 除建設(shè)初期投入的人員成本和時間成本較大，后續(xù)維護(hù)的成本適中。1.4標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法的缺點因為人工作業(yè)的工作量太大，不適用 大、中型城市。對估價人員的經(jīng)驗要求較高，尤其是系數(shù)設(shè)置與標(biāo) 準(zhǔn)房的價格評估等環(huán)節(jié)對質(zhì)量的要求很高。團(tuán)隊運作時，需要具備較 高的質(zhì)量管理水平。不同物業(yè)間的系數(shù)關(guān)系可能受到市場、規(guī)劃等 因素的影響而改變，需要定期實行監(jiān)控和維護(hù)，有一定的難度或容易 疏忽和遺漏。2以人工為主的技術(shù)方法之多元線性回歸模

6、型2.1多元線性回歸模型簡述多元回歸分析是當(dāng)前在國外批量評估 中占主流的校準(zhǔn)技術(shù)，包括線性回歸分析和非線性回歸分析。其基本 原理是：在大量樣本的基礎(chǔ)上，通過對變量、誤差的假定，依靠最小 二乘法來擬合因變量與自變量關(guān)系，從而建立數(shù)學(xué)模型。多元回歸是 統(tǒng)計學(xué)方法，使用時要和經(jīng)濟(jì)學(xué)理論結(jié)合，實踐中對多元回歸模型的 應(yīng)用是基于特征價格理論。國內(nèi)關(guān)于使用特征價格理論來實行房地產(chǎn) 價格批量評估也有較多的研究和學(xué)術(shù)論文，但絕絕大多數(shù)還處于理論 研究階段。2.2多元回歸分析的主要步驟多元回歸既能夠用來預(yù)測售價，也 能夠用來預(yù)測租金，甚至能夠用來統(tǒng)計其他中間參數(shù)。在步驟上不同 類型的物業(yè)沒有明顯區(qū)別，僅僅在變量

7、的選擇與量化上有所不同。為 便于表述，下面以預(yù)測辦公物業(yè)價格為例來實行闡述。選擇樣本： 為了訓(xùn)練預(yù)測辦公物業(yè)價格的模型方程，在目標(biāo)范圍內(nèi)選擇一定數(shù)量 的樣本，調(diào)研其價格信息和基礎(chǔ)信息。這里的重點是樣本對總體的代 表性以及樣本數(shù)據(jù)采集的準(zhǔn)確性。構(gòu)建辦公物業(yè)價格影響因素體系: 通過調(diào)研分析以及房產(chǎn)專家意見調(diào)查，歸納出可能影響辦公物業(yè)價格 的特征變量，并實行賦值量化。模型擬合：觀察、分析特征變量的 變動規(guī)律，采用統(tǒng)計分析軟件實行分析，對模型和特征變量賦值持續(xù) 地嘗試和修正，找出合理的價格和各特征變量之間的定量關(guān)系。模 型檢驗：最終得到的模型是否成功，取決于經(jīng)濟(jì)意義檢驗、統(tǒng)計檢驗、 計量經(jīng)濟(jì)學(xué)檢驗以及

8、模型預(yù)測檢驗。其中統(tǒng)計檢驗包括了擬合優(yōu)度檢 驗和顯著性檢驗；計量經(jīng)濟(jì)學(xué)檢驗包括多重共線性檢驗及異方差檢驗 等。但凡通過上述所有的檢驗，即可認(rèn)為模型已成功建立。模型應(yīng)用：對辦公物業(yè)的特征變量實行賦值，代入最終的模型實行自動計算， 即可評估辦公物業(yè)的價格。2.3多元線性回歸模型的優(yōu)點多元回歸方法所涉及的工作量主 要在于特征變量的數(shù)量以及特征變量的賦值容易水準(zhǔn)，受城市規(guī)模的 影響較小，所以能夠適用于大中型及以上城市。多元回歸方法通過 擬合因變量與自變量關(guān)系從而建立數(shù)學(xué)模型，這個過程與何種物業(yè)類 型無關(guān)，所以理論上多元回歸方法適合各類型物業(yè)的批量評估建模。 通過“調(diào)整R方”和“標(biāo)準(zhǔn)誤差”兩項指標(biāo)，基本

9、能夠判斷和掌握 模型價格估計的準(zhǔn)確度，并且能夠?qū)δＰ蛯嵭谐掷m(xù)改進(jìn)，從而保證批 量評估的準(zhǔn)確性。在市場穩(wěn)定時期，因為自變量與因變量的關(guān)系也 較為穩(wěn)定，所以模型更新維護(hù)的成本較低，從而價格更新的成本也較 低。2.4多元線性回歸模型的缺點在不同區(qū)域或不同市場，價格的 影響因素不盡相同，建立的回歸模型也不相同。所以對每個城市每個 物業(yè)類型的市場需要分別建立回歸模型。多元回歸的建模研究過程 中，在理論假設(shè)、建模方法、數(shù)據(jù)采集等各環(huán)節(jié)中，需要綜合的知識、 經(jīng)驗和技能要求。除了房地產(chǎn)估價師所需具備的估價理論知識、實務(wù) 經(jīng)驗、調(diào)研及價格判斷水平外，還需要統(tǒng)計學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)等多學(xué)科知識。 對人員和團(tuán)隊的綜合水平要求

10、很高，而這往往是傳統(tǒng)估價機(jī)構(gòu)所欠缺 的。對樣本數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性要求較高。如果沒有準(zhǔn)確的樣本數(shù)據(jù)，建 立科學(xué)的經(jīng)濟(jì)學(xué)模型則為空中樓閣。而要獲得準(zhǔn)確的樣本數(shù)據(jù)，長久 以來一直是一個難題，其中有人為的因素（如交易避稅），也有客觀 的因素（如商業(yè)物業(yè)的交易活躍度低）。在市場波動大的時候，原 有模型可能失效或者預(yù)測水平大幅下降，而模型的迭代或維護(hù)周期較長，可能無法即時調(diào)整。3以計算機(jī)技術(shù)為主的技術(shù)方法房地產(chǎn)批量評估領(lǐng)域中以計算機(jī)技術(shù)為主的技術(shù)方法主要是基于 大數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)挖掘。這個技術(shù)的應(yīng)用最早開始于房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)， 如搜房、安居客等房地產(chǎn)房源網(wǎng)站，后來逐步被引入到房地產(chǎn)批量評 估的技術(shù)或產(chǎn)品研發(fā)中來。3.

11、1數(shù)據(jù)挖掘的方法和原理首先，數(shù)據(jù)挖掘的前提需要有大量的 數(shù)據(jù)可供挖掘。隨著互聯(lián)網(wǎng)在各行各業(yè)的持續(xù)滲透，房地產(chǎn)中介行業(yè) 中出現(xiàn)了大量房源網(wǎng)站，并逐步成為了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人發(fā)布房源招攬客 戶的主要渠道。一個房源網(wǎng)站中能夠搜索的房源數(shù)量多達(dá)數(shù)十萬甚至 上百萬條，并且每天都有數(shù)萬條以上的數(shù)據(jù)更新。這樣的網(wǎng)站有好幾 家，為房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)挖掘提供了可行的前提。其次，結(jié)構(gòu)化的數(shù)據(jù)為 數(shù)據(jù)的采集提供了便利。在房源網(wǎng)站中，房源已經(jīng)按小區(qū)實行了分類， 經(jīng)紀(jì)人發(fā)布哪個小區(qū)的房源，則該房源將體現(xiàn)在該小區(qū)的搜索項下。 至于面積、房型、價格、樓層以及裝修等參數(shù)，也都以格式化的方式 來體現(xiàn)。所以，利用互聯(lián)網(wǎng)爬蟲等抓取技術(shù)，能夠方

12、便的將這些網(wǎng)站 的房源抓取下來，并建立房源案例數(shù)據(jù)庫。最后，是數(shù)據(jù)挖掘工作。 數(shù)據(jù)挖掘一般是指從大量的數(shù)據(jù)中通過算法搜索隱藏于其中信息的過 程。數(shù)據(jù)挖掘通常與計算機(jī)科學(xué)相關(guān)，并通過統(tǒng)計、在線分析處理、 情報檢索、機(jī)器學(xué)習(xí)、專家系統(tǒng)（依靠過去的經(jīng)驗法則）和模式識別 等諸多方法來實現(xiàn)上述目標(biāo)。根據(jù)上述定義和描述能夠發(fā)現(xiàn)，數(shù)據(jù)挖掘的核心是算法，而這個算法在不同的批量評估系數(shù)或產(chǎn)品中都不相 同，算法的優(yōu)劣也決定了不同系統(tǒng)或產(chǎn)品的優(yōu)劣。3.2數(shù)據(jù)挖掘方法的優(yōu)點高效無疑是數(shù)據(jù)挖掘方法的最大優(yōu)點。 一旦完成對算法的研究，價格估算的工作都能夠交由計算機(jī)來完成。 對整體市場價格運行的反映具有較高的準(zhǔn)確度。3.3

13、數(shù)據(jù)挖掘方法的缺點對微觀市場價格運行的反映可能存有 較大偏差。微觀市場中，例如一個住宅小區(qū)，其掛牌房源的數(shù)量就很 有限了，即使規(guī)模最大的小區(qū)，也就是幾百的數(shù)量級。這樣大數(shù)據(jù)挖 掘的數(shù)據(jù)數(shù)量前提已不滿足，從而影響了對微觀市場的價格估計。 批量評估的覆蓋面不完整?；ヂ?lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)雖然總量巨大，但并非面面俱 到。以住宅小區(qū)為例，一些體量較小的小區(qū)，或者一些遠(yuǎn)郊區(qū)域，可 能無法在互聯(lián)網(wǎng)上被搜索到。所以，基于互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)挖掘的批量評估 勢必在覆蓋面上存有缺陷。4以人工與計算機(jī)技術(shù)相結(jié)合的技術(shù)方法房地產(chǎn)批量評估，尤其是涉稅的批量評估對評估系統(tǒng)的要求主要 有：全面覆蓋所有物業(yè)、估價結(jié)果準(zhǔn)確以及系統(tǒng)維護(hù)成本適中。根據(jù)

14、 前文對各方法的論述，單一方法很難實現(xiàn)上述要求。如標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法 若在大型或超大型城市中應(yīng)用，將面臨極大的運營成本；多元回歸建 模的更新維護(hù)周期較長，當(dāng)市場出現(xiàn)快速波動時可能無法即時調(diào)整； 基于大數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)挖掘在估價精度與覆蓋面上都有所欠缺。總來說之， 無論從技術(shù)上論證還是從實施效果來看，多種方法的有效結(jié)合是較為 理想的，也是房地產(chǎn)批量評估技術(shù)的發(fā)展趨勢。實踐中各方法的結(jié)合 已有普遍應(yīng)用，并且各有巧妙，方法不盡相同。下面就幾種簡單的組 合方式實行討論。4.1標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法與大數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)的組合大數(shù)據(jù)挖掘能夠滿足 一些活躍小區(qū)的價格估算，因為活躍小區(qū)的掛牌房源較多，能滿足算 法所要求的數(shù)據(jù)量前提，而

15、不活躍的小區(qū)則無法為算法提供充足的 “原材料”，所以不適用數(shù)據(jù)挖掘的方法。這時就能夠使用標(biāo)準(zhǔn)價調(diào) 整法來補(bǔ)充。按照標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法的原理，在不活躍小區(qū)的臨近或相似 區(qū)域內(nèi)設(shè)置一個標(biāo)準(zhǔn)房，經(jīng)人工調(diào)研后設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)房與不活躍小區(qū)價格 的調(diào)整系數(shù)。這樣在算法得出活躍小區(qū)價格的同時，能夠利用預(yù)先設(shè) 置好的系數(shù)一并計算不活躍小區(qū)的價格。此外，在算法能夠計算的活 躍小區(qū)的價格中，也有可能存有價格偏差。這時也能夠應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)價調(diào) 整法的思路，設(shè)置活躍小區(qū)間的價格調(diào)整系數(shù)，來檢驗算法所得結(jié)果 的合理性。這個組合的應(yīng)用前提主要是看大數(shù)據(jù)挖掘的應(yīng)用前提是否 存有，即是否存有大量數(shù)據(jù)可供挖掘，所以適合房地產(chǎn)市場規(guī)模較大， “互

16、聯(lián)網(wǎng)+”比較發(fā)達(dá)的城市和地區(qū)。此外，在結(jié)合了大數(shù)據(jù)挖掘技術(shù) 后，標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法能夠應(yīng)用到大中型及以上城市，克服了其原有的一 大弊端。4.2多元回歸模型與大數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)的組合除了對人員的水平要 求以及對樣本數(shù)據(jù)的質(zhì)量要求較高以外，多元回歸模型最大的弱點在 于迭代問題。市場持續(xù)變化，模型不可能一成不變，當(dāng)市場發(fā)生變化 并導(dǎo)致變量之間的關(guān)系也發(fā)生改變時，原有模型的價格預(yù)計精度必然 下降，此時必須對模型實行重新構(gòu)建。問題在于市場價格變化未必會 導(dǎo)致變量間的關(guān)系也發(fā)生變化（或變化很小），或者當(dāng)變量間關(guān)系發(fā) 生變化時，人員主觀上可能無法即時發(fā)現(xiàn)。當(dāng)主觀能夠感受到變量間 的關(guān)系出現(xiàn)變化時，往往已經(jīng)有了很大的變

17、化。此時再實行模型的迭 代就已近晚了，之前的價格估算可能已經(jīng)出現(xiàn)了錯誤。大數(shù)據(jù)挖掘技 術(shù)能夠很好地補(bǔ)充上述的缺陷。大數(shù)據(jù)挖掘不但能夠直接計算某些具 體變量，任何數(shù)據(jù)內(nèi)在的規(guī)律和關(guān)聯(lián)都可能應(yīng)用大數(shù)據(jù)挖掘的方式實 行探索和發(fā)現(xiàn)，并且能對極為細(xì)小的數(shù)值波動實行反應(yīng)。利用數(shù)據(jù)挖 掘的這個特性，能夠建立對變量的波動監(jiān)控，當(dāng)波動超過一定的預(yù)設(shè) 閥值即可啟動模型的迭代更新。這個組合的應(yīng)用前提同樣取決于大數(shù) 據(jù)挖掘的應(yīng)用前提，除了城市規(guī)模等情況限制外，如商業(yè)物業(yè)、工業(yè) 廠房等物業(yè)市場也不適用。4.3標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法與多元回歸模型的組合標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法往往適用 于特性相近的物業(yè)，如在一個小區(qū)中設(shè)定一個標(biāo)準(zhǔn)房，再設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)

18、房 與其他房屋的價格修正系數(shù)。在價格更新時，求取標(biāo)準(zhǔn)房價格后，即 可得到小區(qū)內(nèi)所有房屋的價格。但當(dāng)城市規(guī)模很大時，也就是有很多 小區(qū)時，必須要求取所有小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)房價格，如僅以人工來評估得出 的話，成本非常高。此時在求取小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房價格方面，采用多元回歸 模型的方法能夠極大地減少人工和時間成本。因為標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法和多 元回歸模型都屬于以人工為主的技術(shù)方法，所以理論上的應(yīng)用幾乎不 受限制。在結(jié)合多元回歸模型后，標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法也可擴(kuò)展應(yīng)用到大中 及以上城市。從上述三個組合中能夠看到，原單一技術(shù)的某些弊端能 夠被克服，整體技術(shù)方案的適用范圍和效果可獲得較大提升和改進(jìn)。 實際研究和應(yīng)用中可能有更多種的技術(shù)組合

19、，且并不限于本文論述的 主流技術(shù)方法。多種技術(shù)組合應(yīng)用是房地產(chǎn)批量評估技術(shù)探索和創(chuàng)新的主要方向。5房地產(chǎn)批量評估技術(shù)的選用無論是單一技術(shù)還是多種技術(shù)方法的結(jié)合應(yīng)用，房地產(chǎn)批量評估 技術(shù)的選用依據(jù)主要是數(shù)據(jù)狀況、結(jié)果的質(zhì)量狀況以及運行成本。數(shù) 據(jù)狀況主要指數(shù)據(jù)的數(shù)量和質(zhì)量。就技術(shù)方案來說，側(cè)重點有所不同。 例如在多元回歸模型中，對于樣本案例的參數(shù)質(zhì)量要求是所有技術(shù)方 案中最高的；而大數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)則對數(shù)據(jù)的數(shù)量要求最高。現(xiàn)實中不 太會碰到數(shù)量又多質(zhì)量又好的數(shù)據(jù)狀況，所以在技術(shù)選用時首先需要 考慮是否能夠穩(wěn)定獲得所需要的數(shù)據(jù)。至于結(jié)果的質(zhì)量狀況和運行成 本，很難設(shè)定一個標(biāo)準(zhǔn)線。只能根據(jù)不同的需求目的來設(shè)定質(zhì)量目標(biāo)， 以及根據(jù)組織的投入產(chǎn)出效益來選擇可行的技術(shù)方案。以上海城市房 地產(chǎn)估價有限公司開發(fā)的VISS系統(tǒng)的運行情況來看，其