房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴

1、房產(chǎn)稅稅收策劃房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第1頁(yè)依據(jù)中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例要求，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，有從價(jià)計(jì)征與從租計(jì)征兩種方式。從價(jià)計(jì)征按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后余值為計(jì)稅依據(jù)，稅率1.2%（沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據(jù)，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類(lèi)房產(chǎn)核定）；從租計(jì)征以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率12%.這些政策為房產(chǎn)稅納稅策劃提供了空間。房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第2頁(yè)一、利用房產(chǎn)稅征稅范圍進(jìn)行策劃 政策依據(jù)：按照中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例要求，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。這意味著，在這范圍之外房產(chǎn)不用征收房產(chǎn)稅。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車(chē)船使用

2、稅幾個(gè)業(yè)務(wù)問(wèn)題解釋與要求對(duì)征稅房產(chǎn)范圍進(jìn)行了明確：“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)財(cái)產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)備物資場(chǎng)所；獨(dú)立于房屋之外建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第3頁(yè)稅法要求，房產(chǎn)稅征稅對(duì)象是房屋。企業(yè)自用房產(chǎn)依照房產(chǎn)原值一次減除10%30%后余值按，12%稅率計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度要求，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載房屋原價(jià)。所以，對(duì)于自用房產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅策劃應(yīng)該緊密

3、圍繞房產(chǎn)原值會(huì)計(jì)核實(shí)進(jìn)行，只要在會(huì)計(jì)核實(shí)中盡可能把未納入房產(chǎn)稅征稅范圍圍墻、煙囪、水塔、變電塔、室外游泳池、地窖、池、窯、罐等建筑單獨(dú)記賬，就可把那些本不用繳納房產(chǎn)稅節(jié)約下來(lái)。 房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第4頁(yè)詳細(xì)案例：華美企業(yè)在某內(nèi)陸省份中等城市興建工業(yè)園，工業(yè)園區(qū)計(jì)劃除建造廠房、辦公用房外，還包含廠區(qū)圍墻、煙囪、水塔、變電塔、停車(chē)場(chǎng)、游泳池等建筑物，預(yù)計(jì)工程造價(jià)40 000萬(wàn)元人民幣，其中廠房、辦公用房工程造價(jià)為25 000萬(wàn)元，其它建筑設(shè)施造價(jià)為15 000萬(wàn)元。房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第5頁(yè)假如將這40 000萬(wàn)元都作為房產(chǎn)原值話(huà)，華美企業(yè)從工業(yè)園建成后次月起就應(yīng)繳納房產(chǎn)稅，每年需繳納房

4、產(chǎn)稅（該省扣除百分比為30%）=40 000（1-30%）1.2% =336（萬(wàn)元）。假如企業(yè)經(jīng)過(guò)策劃，把除廠房、辦公用房外建筑設(shè)施，如停車(chē)場(chǎng)、游泳池等設(shè)施都建成露天，而且把這些獨(dú)立建筑物造價(jià)同廠房、辦公用房造價(jià)分開(kāi)，單獨(dú)核實(shí)，則這部分建筑物造價(jià)不計(jì)入房產(chǎn)原值，不用繳納房產(chǎn)稅。這么，華美企業(yè)每年能夠少繳納12615 000（1-30%）1.2%萬(wàn)元房產(chǎn)稅。 房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第6頁(yè)經(jīng)過(guò)租賃和倉(cāng)儲(chǔ)計(jì)稅方法差異策劃 房產(chǎn)稅有從價(jià)計(jì)征與從租計(jì)征兩種方式，這兩種方式適用不一樣計(jì)稅依據(jù)和稅率。對(duì)于房產(chǎn)擁有者，是租賃還是倉(cāng)儲(chǔ)，詳細(xì)可經(jīng)過(guò)以下公式確定：假設(shè)某企業(yè)房產(chǎn)原值為Y，收取年租金Z，所在地要求“

5、從價(jià)計(jì)征”房產(chǎn)稅時(shí)減除百分比為A（A代表10%30%中任何數(shù)字），那么從價(jià)計(jì)征應(yīng)繳房產(chǎn)稅Y（1-A）1.2%，從租計(jì)征則應(yīng)繳房產(chǎn)稅Z12%.當(dāng)Z12%Y（1-A）1.2%，亦即YZ10（1-A）時(shí)，選擇從價(jià)計(jì)征合算；反之，選擇從租計(jì)征合算；假如YZ=10（1-A）時(shí)，則租賃或倉(cāng)儲(chǔ)在房產(chǎn)稅策劃上沒(méi)有多大意義，納稅人僅就其它相關(guān)原因考慮即可。 房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第7頁(yè)詳細(xì)案例： 甲企業(yè)為一內(nèi)資企業(yè)，分別在A省和B省擁有一處閑置庫(kù)房，原值均為2 000萬(wàn)元，凈值同是1 600萬(wàn)元?，F(xiàn)有乙企業(yè)擬承租甲企業(yè)在A省閑置庫(kù)房，丙企業(yè)擬承租甲企業(yè)在B省閑置庫(kù)房，初步約定年租金均為160萬(wàn)元。其中A省要求

6、從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅減除百分比為30%，B省要求減除百分比為 10%.經(jīng)測(cè)算，甲企業(yè)決定與乙企業(yè)簽署倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)議，而與丙企業(yè)簽署財(cái)產(chǎn)租賃協(xié)議。 房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第8頁(yè)1、假如與乙企業(yè)簽署財(cái)產(chǎn)租賃協(xié)議（假設(shè)不考慮其它稅收問(wèn)題），繳納房產(chǎn)稅=16012%=1 9.2（萬(wàn)元）。假如甲企業(yè)與乙企業(yè)協(xié)商，將房屋租賃行為改為倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)，即由甲企業(yè)代為保管乙企業(yè)原準(zhǔn)備承租房屋后擬存放物品，從而將原來(lái)租金收入轉(zhuǎn)化為倉(cāng)儲(chǔ)收入。在此方案下，房產(chǎn)稅能夠從價(jià)計(jì)征，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=（1-30%）12%=168（萬(wàn)元）。經(jīng)過(guò)比較不難發(fā)覺(jué)，倉(cāng)儲(chǔ)形式比租賃形式減輕房產(chǎn)稅稅負(fù)2.4（19.2-1 6.8）萬(wàn)元。所以應(yīng)與乙企業(yè)簽署倉(cāng)儲(chǔ)

7、協(xié)議。 房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第9頁(yè)2、假如與丙企業(yè)簽署財(cái)產(chǎn)租賃協(xié)議（假設(shè)不考慮其它稅收問(wèn)題），繳納房產(chǎn)稅=16012%=19.2（萬(wàn)元）。假如甲企業(yè)與丙企業(yè)簽署是倉(cāng)儲(chǔ)保管協(xié)議，在此方案下，房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征時(shí)減除百分比為10%，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=（1-10%）1.2%=21.6（萬(wàn)元）。二者相比較，采取倉(cāng)儲(chǔ)方式將增加房產(chǎn)稅稅負(fù)2.4（21.6-19.2）萬(wàn)元。所以應(yīng)與丙企業(yè)簽署租賃協(xié)議。 房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第10頁(yè)分析1、假如甲企業(yè)兩處房產(chǎn)所在省份要求減除百分比均為20%，則采取倉(cāng)儲(chǔ)方式應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=（1-20%）1.2% =19.2（萬(wàn)元），采取租賃方式應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=16012%=19.2

8、（萬(wàn)元），此時(shí)便不存在房產(chǎn)稅節(jié)稅問(wèn)題；2、假如企業(yè)所擁有房產(chǎn)所在省份要求減除百分比低于20%，則倉(cāng)儲(chǔ)方式應(yīng)繳納房產(chǎn)稅高于對(duì)外租賃，宜實(shí)施租賃形式；3、假如企業(yè)所擁有房產(chǎn)所在省份要求減除百分比高于20%，則倉(cāng)儲(chǔ)方式應(yīng)繳納房產(chǎn)稅低于對(duì)外租賃應(yīng)繳納房產(chǎn)稅，宜采取倉(cāng)儲(chǔ)方式。 房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第11頁(yè)注意事項(xiàng) 租賃與倉(cāng)儲(chǔ)是兩個(gè)完全不一樣概念，到底簽署何種協(xié)議，最終取決于協(xié)議雙方出于各自利益考慮結(jié)果。對(duì)于甲企業(yè)來(lái)說(shuō)，租賃只要提供空庫(kù)房就能夠了，存放商品安全問(wèn)題由乙企業(yè)自行負(fù)責(zé)；而倉(cāng)儲(chǔ)則需對(duì)存放商品安全性負(fù)責(zé)，為此甲企業(yè)必須配有專(zhuān)門(mén)倉(cāng)儲(chǔ)管理人員，添置相關(guān)設(shè)備設(shè)施，從而會(huì)對(duì)應(yīng)增加人員工資和經(jīng)費(fèi)開(kāi)支。假

9、如存放物品發(fā)生失竊、霉?fàn)€，甲企業(yè)還存在賠償對(duì)方損失風(fēng)險(xiǎn)。假如扣除這些開(kāi)支后，甲企業(yè)仍可取得較可觀收益，則采取倉(cāng)儲(chǔ)方式無(wú)疑是一個(gè)節(jié)稅良策。 房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第12頁(yè)案例分析南京宏遠(yuǎn)投資企業(yè)底斥資在一個(gè)鬧市區(qū)建成一棟商業(yè)樓，經(jīng)營(yíng)面積達(dá)10000平方米。年1月，投資企業(yè)與一家大型商業(yè)集團(tuán)就商業(yè)樓出租問(wèn)題達(dá)成一項(xiàng)協(xié)議，投資企業(yè)將該商場(chǎng)租賃給這家商業(yè)集團(tuán)做綜合商場(chǎng)，宏遠(yuǎn)投資企業(yè)下屬子企業(yè)（物業(yè)管理企業(yè)）負(fù)責(zé)該商業(yè)樓水電供給和各項(xiàng)管理工作，商業(yè)集團(tuán)每個(gè)月支付給宏遠(yuǎn)投資企業(yè)租金150萬(wàn)元 （其中包含代收水電費(fèi)用每個(gè)月30萬(wàn)元，物業(yè)管理和其它綜合費(fèi)用累計(jì)每個(gè)月40萬(wàn)元），協(xié)議約定租賃期限為。 房產(chǎn)稅的

10、稅收籌劃詳解講訴第13頁(yè)依據(jù)這個(gè)協(xié)議，宏遠(yuǎn)投資企業(yè)就該項(xiàng)租賃業(yè)務(wù)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅累計(jì)為： 15012105%900（萬(wàn)元） 應(yīng)繳納城建稅及教育費(fèi)附加累計(jì)為： 900（7%3%）90（萬(wàn)元） 應(yīng)繳納房產(chǎn)稅為： 150121012%2160（萬(wàn)元） 以上三項(xiàng)累計(jì)為： 9009021603150（萬(wàn)元） 房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第14頁(yè)策劃分析假如將代收水電費(fèi)用、物業(yè)管理和其它綜合費(fèi)用在協(xié)議中分離出來(lái)單獨(dú)簽署協(xié)議，平時(shí)將相關(guān)項(xiàng)目分開(kāi)進(jìn)行會(huì)計(jì)核實(shí)，情況就將發(fā)生改變。水費(fèi)、電費(fèi)是應(yīng)該繳納增值稅，其中存在進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣問(wèn)題，而房屋租賃只應(yīng)該繳納5%營(yíng)業(yè)稅和12%房產(chǎn)稅。 房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第15頁(yè)代收代付

11、水電費(fèi)用，假如沒(méi)有發(fā)生增值，就不用繳稅； 物業(yè)管理費(fèi)用作為物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入，應(yīng)負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅為： 4012105%240（萬(wàn)元） 應(yīng)繳納城建稅及教育費(fèi)附加累計(jì)為： 240（7%3%）24（萬(wàn)元） 應(yīng)繳納房產(chǎn)稅為： （1503040）121012%1152（萬(wàn)元） 以上各種稅費(fèi)累計(jì)為： 2402411521416（萬(wàn)元） 在這么條件下，能夠降低稅收負(fù)擔(dān)1734萬(wàn)元（即3150萬(wàn)元1416萬(wàn)元）。 房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第16頁(yè)尤其提醒 當(dāng)人們采取租賃方式租入經(jīng)營(yíng)用房時(shí)候，一樣也存在一個(gè)計(jì)稅依據(jù)確定問(wèn)題，當(dāng)前人們?cè)诤炇鸱课葑赓U協(xié)議時(shí)，往往采取“一籃子”協(xié)議方法。即將水費(fèi)、電費(fèi)和房屋租賃放在一起以

12、一個(gè)價(jià)格簽協(xié)議。而水費(fèi)、電費(fèi)是應(yīng)該繳納增值稅，其中存在進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣問(wèn)題，而房屋租賃只應(yīng)該繳納5%營(yíng)業(yè)稅和12%房產(chǎn)稅。由此可見(jiàn)，將相關(guān)費(fèi)用作適當(dāng)分離，明確不一樣稅種，劃清不一樣計(jì)稅依據(jù)，能夠降低企業(yè)綜合稅收負(fù)擔(dān)率，從而提升企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益。. 房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第17頁(yè)先投資后轉(zhuǎn)讓節(jié)稅多 當(dāng)納稅人向企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，“先投資，后轉(zhuǎn)讓股權(quán)”即先將房地產(chǎn)投資給企業(yè)取得對(duì)應(yīng)股權(quán)，再將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給企業(yè)原股東，如此可防止?fàn)I業(yè)稅、土地增值稅等稅費(fèi)。但若符合一定條件，也可采取“先投資，后轉(zhuǎn)讓”方案。 房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第18頁(yè)案例王某是某企業(yè)主要投資人。 去年10月，因企業(yè)急需資金周轉(zhuǎn)，他決定將其

13、個(gè)人名下一處門(mén)面房轉(zhuǎn)讓給李某。該房原為某國(guó)有百貨企業(yè)全部，百貨企業(yè)破產(chǎn)清算，王某以100萬(wàn)元買(mǎi)入。近幾年，該門(mén)面房?jī)r(jià)值躥升，去年10月市場(chǎng)價(jià)已超出300萬(wàn)元。假設(shè)王某以310萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給李某，主管地稅機(jī)關(guān)確認(rèn)，該門(mén)面房土地增值稅扣除項(xiàng)目金額為120萬(wàn)元，則王某應(yīng)負(fù)擔(dān)稅費(fèi)以下：房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第19頁(yè)應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅：（31000001000000）5%=105000（元）應(yīng)繳城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加：105000（7%3%）=10500（元）應(yīng)繳印花稅：31000000.5=1550（元）應(yīng)繳納土地增值稅：扣除項(xiàng)目金額：100105000+10500+1550=100117050=13170

14、50（元）；增值率：（31000001317050）1317050100%=135%；土地增值稅：（31000001317050）50%131705015%=693917.5（元）應(yīng)繳個(gè)人所得稅：（31000001000000117050693917.5）20%=257806.5（元）累計(jì)稅費(fèi)為：117050+693917.5+257806.5=1068774（元房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第20頁(yè)策劃方案王某可先將該門(mén)面房作價(jià)310萬(wàn)元投資于自己企業(yè)，后由企業(yè)以310萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給李某。按此方案實(shí)施，在其它條件不變情況下，王某和企業(yè)應(yīng)負(fù)稅費(fèi)以下（假設(shè)契稅稅率為3%）： 房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第21

15、頁(yè)投資步驟： （1）營(yíng)業(yè)稅：財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題通知要求：“以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參加接收投資方利潤(rùn)分配，共同負(fù)擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)行為，不征收營(yíng)業(yè)稅?！彼?，王某將門(mén)面房投資于企業(yè)不需繳納營(yíng)業(yè)稅。房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第22頁(yè)（2）土地增值稅：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些詳細(xì)問(wèn)題要求通知要求：“對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)，投資、聯(lián)營(yíng)一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅?！彼?，王某將門(mén)面房投資于企業(yè)可免土地增值稅。 房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第23頁(yè)（3）個(gè)人所得稅：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)評(píng)定增

16、值暫不征收個(gè)人所得稅批復(fù)要求：“對(duì)個(gè)人將非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)定后投資于企業(yè)，其評(píng)定增值取得所得，在投資取得企業(yè)股權(quán)時(shí)，暫不征收個(gè)人所得稅。在投資收回、轉(zhuǎn)讓或清算股權(quán)時(shí)如有所得，再按要求征收個(gè)人所得稅，其財(cái)產(chǎn)原值為資產(chǎn)評(píng)定前價(jià)值?！笨梢?jiàn)，王某將門(mén)面投資于企業(yè)可暫不繳納個(gè)人所得稅。 房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第24頁(yè)（4）企業(yè)應(yīng)繳契稅：31000003%=93000（元）轉(zhuǎn)讓步驟：（1）企業(yè)應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅：31000005%=155000（元）（2）企業(yè)應(yīng)繳城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加：155000（7%3%）=15500（元）（3）企業(yè)應(yīng)繳土地增值稅：因接收投資步驟發(fā)生增值“免征”土地增值稅，所以企業(yè)在轉(zhuǎn)讓門(mén)面房時(shí)，應(yīng)只就轉(zhuǎn)讓步驟增值繳納土地增值稅。本例中，企業(yè)轉(zhuǎn)讓門(mén)面房未發(fā)生增值，所以應(yīng)繳土地增值稅為0。 房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第25頁(yè)累計(jì)應(yīng)負(fù)擔(dān)稅費(fèi)為：93000+155000+15500=263500（元） 可見(jiàn)，策劃后比策劃前少負(fù)擔(dān)稅費(fèi)805274元（1068774263500）。 房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第26頁(yè)從上例可見(jiàn)，向個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，采取先投資，后轉(zhuǎn)讓方案，可防止土地增值稅負(fù)擔(dān)，并延遲個(gè)人所得稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間；缺點(diǎn)是增加了一道契稅，同