0房地產投資預備知識

1、房地產投資課程：我們了解什么？課程內容及安排序號章節(jié)課時1房地產投資預備知識1次2房地產投資基本問題3住房投資2次4商業(yè)房地產投資5寫字樓及其他房地產投資6房地產金融資產投資7房地產投資環(huán)境3次8房地產投資可行性分析9房地產投資風險10房地產投資資金融通主要參考資料中國房地產估價師與房地產經(jīng)紀人學會. 房地產開發(fā)經(jīng)營與管理. 北京：中國建筑工業(yè)出版社，2005年李偉. 房地產投資分析與綜合開發(fā). 北京：機械工業(yè)出版社，2003.6呂萍. 房地產開發(fā)與經(jīng)營. 北京：中國人民大學出版社，2002年尹伯成等. 房地產投資學. 上海：復旦大學出版社，2002年苗晉平. 現(xiàn)代房地產投資管理. 北京：中國

2、經(jīng)濟出版社，2005年安德麥克里林. 房地產投資. 廣西：廣西師范大學出版社，2002年劉秋雁. 房地產投資分析. 大連：東北財經(jīng)大學出版社，2007年蓋倫E 格里爾，尤勝平等譯. 房地產投資決策分析. 上海：上海人民出版社，2005年中華人民共和國建設部. 房地產開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法. 北京：中國計劃出版社，2000年建設部標準定額研究所. 房地產開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例. 北京：中國計劃出版社，2002年威廉姆B.布魯格曼、杰夫瑞D.費雪. 房地產金融與投資. 大連：東北財經(jīng)大學出版社，2000年 中國房地產雜志（月刊） 房地產世界雜志（月刊） 房地產導刊雜志（月刊） 住宅與房地產雜志（月刊）

3、 北京房地產雜志（月刊） 南方房地產雜志（月刊） 城市開發(fā)雜志（月刊） 中國房地產研究雜志（季刊） 中國房地產報報紙（國家建設部） 房地產報報紙（上海） 中國建設報報紙（國家建設部）認識一下房地產投資對象房地產投資預備知識房地產及其經(jīng)濟運行、房地產市場、房地產價格一、房地產1. 房地產的概念有時也稱不動產，是房產和地產的有機整體，即土地和建筑物等地上定著物及其衍生的權利之總和。地表向上延伸向下延伸土地是立體的定著物依附于土地服務于建筑房地產概念：有機結合體及其權利比較：不動產、物業(yè)、地產不動產地產養(yǎng)力用地及其財產權利富源地及其財產權利承載用地及其財產權利房地產房產住宅建筑及其財產權利非住宅建筑

4、及其財產權利與建筑有關的城市基礎設施建筑及其財產權利非房屋建筑及其財產權利與土地尚未分離的農作物、林木種子等價值昂貴的車輛、船舶、飛機等財產2. 地產能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產。 居住用地指住宅區(qū)內的居住建筑本身用地，與建筑有關的道路用地、綠化用地和相關的公共建筑用地非居住用地商業(yè)用地，旅游用地，娛樂用地，工業(yè)與倉儲用地，教科文體衛(wèi)用地，綜合或其他用地土地權益：土地 所有權土地所有制關系在法律上的體現(xiàn)，是土地所有人依法對土地實行占有、使用、收益和依照國家法律規(guī)定處分的權利土地使用權是指土地使用者根據(jù)法律、法規(guī)、文件、合同的規(guī)定，對國家所有或農民集體所有的土地享

5、有的占有、使用、收益及對使用權享有的一定的處分權土地使用權出讓年限 ：依據(jù)： 中華人民共和國城市房地產管理法 城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例用地類型法定最高年限居住70年工業(yè)50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育50年商業(yè)、旅游、娛樂40年綜合或其他50年3. 房產在法律上明確了產權隸屬關系的房屋財產。 住宅建筑物普通住宅、高級公寓、花園別墅等生產用房社會各類物質生產部門作為基本生產要素使用的房屋，如廠房、倉庫、實驗室等辦公用房各部門、團體和企業(yè)等處理日常事務和從事社會經(jīng)濟活動、提供服務的房屋其它樓宇如外國駐華機構用房、宗教用房等等房產的權益：占有權對房屋的實際持有和控制，是使用財產的前提條

6、件 使用權 按照財產的性能和用途行使利用的權利，以滿足人們生產和生活的需要 收益權 憑借所有權而取得的經(jīng)濟收入或利益處分權 決定財產事實上和法律上存在形式和運動方向的權能，該權益由所有權人擁有 房地關系：土地具有相對獨立性；二者互不可分（自然狀態(tài)、用途、權屬）4. 房地產的特點（1）自然特點：固定性、二元性、耐用性、多功能性（2）經(jīng)濟特點：生產上，開發(fā)地點的流動性、單件性、周期長和資金量大；流通上的觀念（權益）性、租售的多樣性、復雜性；消費上的與流通并行、過程較長、群體性；價值上量大、保值增值性和財富性、外部性（3）社會特點：開發(fā)上的社會規(guī)劃性、法律關系上的復雜性、與生產生活密切相關、體現(xiàn)人文

7、景觀5. 房地產按開發(fā)程度劃分的類型（1）土地：又可分為未開發(fā)土地和已開發(fā)土地（熟地和毛地）。（2）在建工程：房地產開發(fā)建設過程中的一種中間狀態(tài)，在土地上已經(jīng)展開工程建設但又尚未竣工驗收投入使用的房地產。（3）物業(yè)：已通過竣工驗收、可投入正常使用的建筑物及其附屬物。（空置和已入住；或按房產進行分類）生產流通分配消費二、房地產的經(jīng)濟運行房地產商品的再生產過程，即生產、流通、分配和消費四個環(huán)節(jié)連續(xù)不斷、周而復始的循環(huán)過程。地產開發(fā)房屋建造房地產營銷房地產使用維修服務房地產退廢房地產經(jīng)濟單個周期運行再開發(fā)生地毛地熟地土地取得出讓：招標、拍賣、掛牌、協(xié)議轉讓土地改造初次改造再改造地產開發(fā)：按照一定的規(guī)

8、定和要求，投資于特定土地，將其改造加工成能夠滿足房屋建設和有關項目使用需要的“熟地”的活動過程。房屋建造勘察規(guī)劃設計及方案的報批竣工驗收施工及其監(jiān)理房地產營銷選擇營銷方式設計營銷方案實施營銷：售租、互換等方式市場宣傳推廣房地產使用使用過程的三階段初始使用期：適應功能和環(huán)境退化使用期：功能喪失、使用欲望減退正常使用期：充分發(fā)揮功能房地產維修和服務維修服務四內容養(yǎng)護：輕微破損的修理修繕：嚴重損壞時的恢復性修理裝飾和改進：改變使用性質、增進使用功能配套服務：安全、衛(wèi)生等必要的服務房地產退廢房地產退廢土地進入下一個循環(huán)功能全部喪失土地使用權到期且不再續(xù)用被征用且需拆除房屋退廢房地產再開發(fā)取得土地改造土

9、地交工驗收委托施工及監(jiān)理委托勘察設計制定銷售方案廣告宣傳實施銷售中間商消費者尾期使用正常使用初期使用更換使用者養(yǎng)護維修裝修改造服務被征用房屋正常退廢房屋非正常退廢土地使用到期土地使用未到期政府收回辦理續(xù)用轉讓續(xù)用提示：總體上，房地產商品呈現(xiàn)周期運行的態(tài)勢，具有階段性和連續(xù)性（瞻前顧后的銜接性和不可中斷性）。1. 房地產市場的概念房地產交換或流通全過程的總和，包括從事房地產買賣、租賃、抵押、典當?shù)冉灰椎幕顒訄鏊约耙磺薪灰钻P系，將房地產行業(yè)中的投資、開發(fā)、建設、轉移與消費等各個環(huán)節(jié)聯(lián)系在一起。 三、房地產市場房地產市場的參與者土地所有者和當前的使用者房地產開發(fā)企業(yè)需求者建筑商物業(yè)管理企業(yè)中介服務

10、者金融機構政府及其相關行政管理部門房地產市場的分類房產市場（售賣、租賃和互換）+地產市場（一級市場或城市土地使用權出讓市場、二級市場或轉讓市場 ；集體土地征收市場）房地產金融市場；房地產勞務市場；房地產信息市場一級市場：城市土地使用權出讓、國家租賃和作價出資市場；二級市場：城市土地轉讓市場和新建商品房交易市場 ；三級市場：存量房地產交易市場房地產空間市場或消費市場；房地產資產市場或投資市場房地產市場的特點：區(qū)域性 ；壟斷性；稀缺性 ；價格的個體性和向上波動性；交易的復雜性和嚴密性 。2. 房地產市場供求房地產市場需求D：房地產市場的需求量；I：需求者的財力，如資產、收益或收入等；P：房地產價格

11、；P0：相關商品或服務的價格；T：房地產需求者的偏好；R：利率水平；Ed：房地產需求者對未來的預期；N：房地產潛在需求者的數(shù)量。 需求的類型：投資型將房地產作為投資對象，通過出售或出租來獲取利潤。生產型將房地產作為生產和經(jīng)營場所，為生產和經(jīng)營提供活動空間或場地。消費型將房地產作為消費使用，如居住和辦公等。房地產市場供給S：房地產市場的供給量；P：房地產價格；C：房地產的開發(fā)成本；K：房地產的開發(fā)建設技術水平；ES：房地產供給者對未來的預期。 R1RD1E2房地產空間市場（消費市場）和資產市場（投資市場）R，PQ1Q2SD0SS0P0E1R0E0RD0RS0空間市場資產市場P1房地產市場的市場結

12、構：壟斷性競爭市場，生產者對價格具有控制能力異質產品；信息不健全；生產者數(shù)目多 。四、房地產價格1. 房地產價格的概念房地產價格是地產價格和房產價格的綜合體，是房地產的經(jīng)濟價值的貨幣表現(xiàn)。市場經(jīng)濟條件下，房地產價格實質是一種替代價格，不是房地產內在的價值，而是由房地產的稀缺性、有用性和有效需求相互作用產生的經(jīng)濟價值。 在數(shù)量上，房地價格土地價格建筑物價格，即房地價格是土地產權的經(jīng)濟實現(xiàn)形式的貨幣表現(xiàn)與勞動創(chuàng)造價值的貨幣表現(xiàn)之和。2. 房地產價格的特點二元性：表現(xiàn)在價格實體結構上、價格形成的原因上、價格形式上；個體性：土地價格、房屋價格的個體性；趨升性：土地稀缺性與經(jīng)濟發(fā)展的推動。3. 房地產價

13、格體系土地價格批租價、零租價、作價出資或入股價格居住用地價、工業(yè)用地價、商業(yè)用地價等生地價、毛地價、熟地價格集體土地征收價格、土地使用權出讓價格、轉讓價格、抵押價格基準地價、標定地價、市場交易價格總價格、單位價格和樓面地價評估價、保留價（拍賣底價）、起拍價（開叫價格或起叫價）、應價和成交價 建筑物價格續(xù)上表房地價格售價，租價，抵押、保險、典當、調換、按揭、拆遷、課稅、征收價格住房價格、工業(yè)用房價格、商業(yè)用房價格等市場調節(jié)價、政府指導價、政府定價期房價格和現(xiàn)房價格居住用地價、工業(yè)用地價、商業(yè)用地價等成交價格、市場價格、理論價格和評估價格所有權價格、使用權價格和其它權益價格實際價格與名義價格起價、

14、標價（報價或表格價）、成交價和均價4. 房地產價格的實際構成所有權價格集體土地征收價格土地物質價格+資本價格土地補償費+安置補助費+土地投資補償費+征地管理費+相關稅費房地價格成本+銷售稅費+企業(yè)利潤使用權價格土地出讓價格征收成本+開發(fā)成本+儲備費用等土地轉讓價格原地價及相關費用+土地再開發(fā)投資及其他費用+土地流通費用+利潤房租房屋折舊費+維修費+管理費+利息+保險費+稅金+利潤+地租謝謝觀看/歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH內容總結房地產投資課程：我們了解什么。李偉. 房地產投資分析與綜合開發(fā). 北京：機械工業(yè)出版社，2003.6。呂萍. 房地產開發(fā)與經(jīng)營. 北京：中國人民大學出版社，2002年。尹伯成等. 房地產投資學. 上海：復旦大學出版社，2002年。苗晉平. 現(xiàn)代房地產投資管理. 北京：中國經(jīng)濟出版社，2005年。安德麥克里林. 房地產投資. 廣西：廣西師范大學