店鋪轉讓注意事項2

1、店鋪租賃、轉讓的程序及留意事項 店鋪轉讓或轉租可以節(jié)約投資、時間及精力等,但也存在較大的風險,因此肯定謹慎；店鋪轉讓大致分以下幾個步驟：一、確定轉讓人的身份,看他是否是店面房屋的產權全部者,如果店鋪經營者就是房屋的全部者,第一要查看店鋪的產權證明、 營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證等其他相關證件是否齊全,并初步詢問轉讓價格及 房屋的租金情形；二、如有意接手,雙方可洽談房屋租金及店鋪經營設備、裝修等 轉讓項目的詳細價格； 如談定就可預付肯定數(shù)量的定金,以保證優(yōu)先 接手店鋪的權益, 定金收取方出具定金收條, 收條要寫清時間、 金額、定金的用途等詳細內容；三、雙方鑒定店鋪轉讓協(xié)議及房屋租賃合同,從而商定 雙方詳

2、細的權益與義務；四、合同簽署完畢,按合同商定方式結付轉讓費用；五、轉讓方有義務幫助接手方進行過戶變更手續(xù),因此,接手方 要準時憑鑒定合同及其他所需證件到工商部門辦理好更名登記手續(xù),以確定經營的合法性；六、假如店鋪經營者也是承租人,就必需查看其與房屋產權人所 鑒定的原始合同,并檢查其是否有轉讓（轉租）權；鑒定合同時要三 方同時在場并鑒字證明；（即產權人、經營者、接手者）七、務必考察店鋪轉讓的緣由及之前的債權、債務情形,并在合同中明確注明,以免跌入轉讓合同的陷井；八、仍有重要一點：務必事先調查清晰您所看中的店鋪地段在短 期內是否有市政方面的拆遷規(guī)劃,從而防止上當受騙；投資應留意四大技巧業(yè)內人士指出

3、,社區(qū)商鋪投資是由地段、主力店、進展商、投資 時機和人氣消費勁打算投資前景,大型的、成熟的社區(qū)最相宜投資；商鋪的經營內容應當以 “便民”為主要準就,因此,商鋪經營者應當主 要以百貨、藥房、沖印、美容、服裝等為經營內容,防止一味追求個 性和特色；對社區(qū)商鋪的投資,應當有長遠眼光,在挑選時特殊要注 意；第一,社區(qū)商鋪投資是由地段、主力店、進展商、投資時機和人 氣消費勁打算投資前景； 因此,挑選社區(qū)商鋪主要看社區(qū)人群的數(shù)量 和層次；一些定位比較高的社區(qū), 其業(yè)主的素養(yǎng)和消費勁都會相應較 高,大型的、成熟的社區(qū)最相宜投資；其次,進展商為了業(yè)主的安全,通常會構造封閉式社區(qū),此類社區(qū)內商鋪令外面的人流不會

4、主動進入,使得商鋪的消費群體主要局限為樓盤業(yè)主；因此,在這樣的社區(qū)內挑選商鋪, 最好是挑選靠近門口、在小區(qū)主干線上的鋪位； 位置在小區(qū)深處的店鋪, 投資者就要謹慎考 慮；第三,明白商鋪的使用功能；一般商鋪的使用功能主要為經營、展廳或是車庫用途, 投資前肯定要明白； 如只是經營一般的家居生活 用品如沖印、香薰、美容、文化用品等,投資者要看其臨街的方位及 現(xiàn)時租金的回報率； 如投資經營飲食類的商鋪就要快出手,由于通常 對餐飲的經營限制較嚴格,很難取得執(zhí)照,所以更顯得物以稀為貴；第四,商鋪的經營內容應當以便民”為主要準就；進展商設計商鋪的原就也是為了便利業(yè)主,因此,商鋪經營者應當主要以百貨、藥 房、

5、沖印、美容、發(fā)型屋、服裝等為經營內容,而不要一味追求個性 和特色；當然,要是新樓盤的新商鋪,可以在短期內經營些建材、飾 材等商品,新居子需要裝修,也會有不錯的收益；開店前斟酌那些投資要素開店前應進行充分的調查； 沒有調查就沒有發(fā)言權； 店鋪所在地人口 發(fā)布情形,鄰近集合的單位性質、 工作性質,本區(qū)域消費才能、 習慣,有無同類店鋪,如有,要調查其生意好環(huán)；越深化明白目標客層,在 店鋪定位時便愈能投其需要與喜好；對于轉讓的店鋪切勿輕率接手；有的人一觀察某某店鋪轉讓,覺得其門面不錯,價格也不貴,便貿然 接手,殊不知開店之后才發(fā)覺目標市場太小,甚至造成“無人上門 ”的窘境,但為時已晚；如你平常細心觀看

6、,有時便會發(fā)覺某店鋪上經 常都寫著轉租二字,老板換了一個又一個,說明都沒賺到錢；相反的 情形是：有的店鋪幾年來始終沒有轉變,這說明該店有生意可做,有錢可賺,其挑選是正確的； 一般來講,開店之前的市場調查包括以下 幾個方面：店鋪四周環(huán)境如何； 環(huán)境的好環(huán)有兩種含義； 一種含義是指店鋪周 圍環(huán)境狀況；比如有的店開在公共廁所旁或鄰近, 不遠處便是垃圾堆、臭水溝或店門外灰塵飄舞, 或鄰居是怪味溢發(fā)的化工廠等,這便是惡 劣的開店環(huán)境；另一種含義指店鋪所處位置繁華程度；一般來講,店 鋪如處在車站鄰近、 商業(yè)區(qū)域人口密度高的地區(qū)或同行集中的一條街 上,這類開店環(huán)境應當具有比較大的優(yōu)勢；另外,三叉路口、拐角的

7、 位置較好,坡路上、偏僻角落、樓屋高的地方位置欠佳；交通條件是否便利；顧客到店后,停車是否便利；貨物運輸是否方便；從其他地段到店乘車是否便利等；售有很大影響；交通條件便利與否對店鋪的銷四周設施對店鋪是否有利； 有的店鋪雖然開在城區(qū)干道旁,但干道兩邊的柵欄,卻使生意大受影響；因此在挑選臨街鋪面時,要充分注意這點；如何挑選呢？典型街道有兩種：一種是只有車道和人行道,車輛在道路行駛,視線很自然能掃到街兩邊鋪面；行人在街邊行走,很自然進入店鋪；但街道寬度如超過30 米,就有時反而不聚人氣；據調查討論,街道為 25 米寬,最易形成人氣和顧客潮；另一種典型街道：車道、自行車和人行道分別被隔開, 其實這是一

8、種封閉的交通,挑選這種位置開店也不太好；服務區(qū)域人口情形；一般來講,開店位置鄰近人口越多,越密集越 好；目前很多大中城市都相對集中形成了各種區(qū)域,比如商業(yè)區(qū)、旅 游區(qū),高校區(qū)等,在不同區(qū)域開店應留意分析這種情形；目標顧客收入水準； 在富人集合的地段開設首飾店、高檔時裝店便是瞅準了目標顧客高收入這一特點；城市周邊建設的各種商業(yè)別墅群或有檔次的小區(qū),都是富人集合的地方；影響開店位置的因素很多, 因素也千差萬別； 為什么有的偏僻小巷的 店鋪生意年年興隆, 而有的繁華地段的店鋪經營艱巨,這正應了一句 哲語：詳細情形詳細分析；位置的好環(huán),是相對的而非確定的；生意 的好壞不僅僅取決于店鋪位置, 仍與店鋪經

9、營內容、 經營方式、服務、形象均有親密關系；開店,絕非跟著感覺走就萬事 OK,只有理性和 感性合二為一,才能勝利；店鋪店面轉讓的過程、流程及留意事項 店鋪轉讓或轉租可以節(jié)約投資、時間及精力等,但也存在較大的風險,一般會遇到： 接手后房東不讓轉讓問題 人未經房東同意私自轉讓 等問題；店鋪轉讓大致分以下幾個步驟：,房東惡意漲租 ,轉租一、確定轉讓人的身份,看他是否有與房東的租賃協(xié)議,假如店 鋪經營者就是房屋的全部者, 第一要查看店鋪的產權證明、 營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證等其他相關證件是否齊全,租金情形；并初步詢問轉讓價格及房屋的假如店鋪經營者也是承租人,就必需查看其與房屋產權人所鑒定 的原始合同,并檢

10、查其是否有轉讓（轉租）權；鑒定合同時要三方同 時在場并鑒字證明；（即產權人、經營者、接手者）由于一般情形下轉讓之前,轉讓人都會要求在簽定協(xié)議之前要交 付肯定數(shù)額的定金,假如這里不留意很簡單被騙；二、如有意接手,雙方可洽談房屋租金及店鋪經營設備、裝修等 轉讓項目的詳細價格； 如談定就可預付肯定數(shù)量的定金,以保證優(yōu)先 接手店鋪的權益, 定金收取方出具定金收條, 收條要寫清時間、 金額、定金的用途等詳細內容；這里要留意是 整體轉讓 仍是空店轉讓 ,假如是整體轉讓請千萬點 清設備和物品明細,免得少數(shù)量或缺質量；三、雙方鑒定店鋪轉讓協(xié)議及房屋租賃合同,從而商定 雙方詳細的權益與義務；四、合同簽署完畢,按

11、合同商定方式結付轉讓費用；五、轉讓方有義務幫助接手方進行過戶變更手續(xù),因此,接手方 要準時憑鑒定合同及其他所需證件到工商部門辦理好更名登記手續(xù),以確定經營的合法性；六、務必考察店鋪轉讓的緣由及之前的債權、債務情形,并在合同中明確注明,以免跌入轉讓合同的陷井；八、務必事先調查清晰您所看中的店鋪地段在短期內是否有市政 方面的拆遷規(guī)劃,從而防止上當受騙；九、為了防止造成房東干涉轉讓的事情發(fā)生,請務必在合同簽定 時與房東商定好：有轉讓的權益,有優(yōu)先續(xù)租權,房東不得以任何方 式涉店鋪轉讓；商鋪轉讓的程序以及留意事項商鋪轉讓或轉租是經營商鋪常常發(fā)生的事情, 轉讓或轉租可以節(jié)約投資、時間及精力等,但也存在較

12、大的風險,因此肯定謹慎；商鋪轉讓大致分以下幾個步驟：一、確定轉讓人的身份,看他是否是店面房屋的產權全部者,假如商鋪經營者就是房屋的所有者, 第一要查看商鋪的產權證明、營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證等其他相關證件是否齊全,并初步詢問轉讓價格及房屋的租金情形；注: 很多人都會遇到轉讓人的拖妥 , 有可能是怕麻煩 ,也有可能是故意不告之；所以無論如何肯定要看這么東西,假如轉讓人不愿意拿出來,寧可不租,否就后面的麻煩可能會更多,更可能是陷井；二、如有意接手,雙方可洽談房屋租金及商鋪經營設備、裝修等轉讓項目的詳細價格；如談定就可預付肯定數(shù)量的定金,以保證優(yōu)先接手商鋪的權益,定金收取方出具定金收條,收條要寫清時間、

13、金額、定金的用途等詳細內容；注：假如確定要租,付款時記得寫“ 定金 ”到時違約這個定金也是一個賠償標準,這些內容都是以后要簽定合同內容的關鍵,請千萬謹記不要怕麻煩用簡潔通用的“ 房屋租賃合同 ” ,肯定要依據現(xiàn)狀做一些祥細的說明和補充；比如商鋪再轉讓的問題等等；現(xiàn)在有很多店主靠吃租戶的 轉讓費和押金 為“好 ”三、雙方鑒定商鋪轉讓協(xié)議及房屋租賃合同,從而商定雙方詳細的權益與義務；四、合同簽署完畢,按合同商定方式結付轉讓費用；五、轉讓方有義務幫助接手方進行過戶變更手續(xù),因此, 接手方要準時憑鑒定合同及其他所需證件到工商部門辦理好更名登記手續(xù),以確定經營的合法性；六、假如商鋪經營者也是承租人,就必

14、需查看其與房屋產權人所鑒定的原始合同,并檢查其是否有轉讓 轉租 權 ; 鑒定合同時要三方同時在場并鑒字證明； 即產權人、 經營者、 接手者 七、務必考察商鋪轉讓的緣由及之前的債權、債務情形, 并在合同中明確注明,以免跌入轉 讓合同的陷井；八、仍有重要一點： 務必事先調查清晰您所看中的商鋪地段在短期內是否有市政方面的拆遷 規(guī)劃,從而防止上當受騙；轉讓他人店鋪應留意的幾個方面盤店和盤他人的店,是常常發(fā)生的,以往很多人都是憑口頭,甚至只是兩個人之間任憑寫個條子就成立了；當然假如雙方都很遵守之間的商定,那就不會有問題；但是現(xiàn)代商業(yè)社會是以證據、契約做為經營 的必要手段；因此建議大家不管轉什么樣的店都應

15、當祥細考慮各個方 面的問題；同時在接手他人店鋪的時候,關鍵是在于自己看,原店主的話只 能聽聽就算了,不能太當真；主要應當從以下幾個方面入手：1. 不實的轉讓借口；轉讓人可能會以一些不真實的借口來說明其轉讓店鋪的緣由,例如身 體不適、搬家、移民之類的說辭；所以,在盤店的時候,你肯定要仔細詳查是否有其它有礙商店經營的緣由；如比較典型的, 有些行業(yè)的投資金額相當大, 像前文提到的咖啡店等, 其投資往往要花費十萬元 以上,而挑選地點不當、人流不夠,很簡單導致利潤不高、回收期拉長,有些店主會將店廉價轉讓出去；因此,想要盤店的人要多從行業(yè) 入手,細心分析；2.留意市場上是否顯現(xiàn)危機；光看轉店人所提出的財務

16、報表是不足以明白此行業(yè)趨勢的；可能那家店賬面上仍舊有著美麗的盈余,但其實卻是在走下坡路, 已經沒有了前景；這些轉讓人對行業(yè)非常熟識,發(fā)覺苗頭不對預備“出逃 ”,因此便在店生意仍在巔峰時將店轉出； 這時的轉讓人很歡迎欲盤店者來店里看；沒體會者所看到當前生意相當不錯是真實的,因此也就愿意高價把店盤下來, 事后才發(fā)覺現(xiàn)實與期望最終是相左的；這種盤點陷阱是外行人很難察覺的,因此盤店前,應要特殊留意,切實向業(yè)內人士調查討論此行業(yè)之營運趨勢是否正在走下坡,不要只看到表面的富強就怦然心動；3. 房屋租金與契約的問題；有些店的生意表面上看起來很好,每天來店的客人也相當?shù)亩? 店面的位置也相當?shù)暮?但仍是有人想

17、把這樣的店轉出去,這緣由何在 呢？可說明的緣由或許是在租金方面,很可能是這里出了問題；由于,這 樣的黃金店面有著相當高的租金, 往往賺進來的錢有一大半都付了租 金,剩下的一部分仍要付薪資、雜費等,店主所能剩下的極為有限；沒有利潤自然要轉讓；另外,仍要提防其中可能的糾紛；在盤店前,投資者肯定要與房東確 認租期、條件是否連續(xù),有些租約已快要到期,房東可能會調漲甚至 不再租給人, 這些都必需事先明白； 在明白承租條件后比較鄰近承租 行情,才不會枉作冤大頭；而店的營業(yè)登記、水電、電話等日常設備 須請轉讓店主幫助更換負責人；4. 本身店的體質不佳；很多店雖然位置不錯, 但是卻缺乏經營特殊性, 沒有什么吸

18、引人的地 方,生意當然也做不起來； 如將這樣的店盤下來,連續(xù)同樣的經營模式,其命運也很難跳脫關店一途,除非你將其重新改造成另一新的經營模式,否就即使再廉價也不建議將其盤下；5.盤加盟店要留意的問題；假如你盤的是一家加盟店, 要留意的地方也不少, 像加盟契約是否允 許轉讓他人？需不需要與加盟店總部另訂新約？加盟條件是什么？加盟店約束多, 是否適合你的規(guī)劃及個性等都必需考慮在內,以免與自己的期望背道而馳；6. 人力資源的問題；近年來,服務業(yè)已躍升為主流, 對于服務業(yè)而言, 人力資源相當重要,而盤店時人力資源的品質與數(shù)量,也要認真評估, 有時可能會產生原有的人力資源大量流失的現(xiàn)象, 以至于接手時找不

19、到人力使得業(yè)務停 擺,所以在人力資源方面,不得不留意才是；7. 業(yè)務上的人脈問題；原有店主有其自己的人脈關系網絡,而由于你剛接手, 這些人脈一時無法建立, 業(yè)務上的績效會有相當?shù)挠绊?不要太一廂愿意的以為原 本的人脈會連續(xù)保持, 應主動積極與這些業(yè)主打招呼,或換成本身的 熟識的班底,以防止業(yè)務連接顯現(xiàn)斷層；8.機器設備及店面本身的好壞問題；在盤店時需要認真去檢查設備或機器是否有故障、不能使用的情形；很多人原本心底盤算著,盤店可以省去一大筆添購機器設備的費用,去看店面時只著眼于有哪些設備, 也沒有認真去查看這些設備的使用 狀況、使用的年限仍有多久、 是否需要常常愛護、 愛護費用是否很高、是否太過老舊等；另外,也要留意其店面本身結構是否完好有無漏水,店面本身有無太多地方須整修, 以免入主后仍要花費一筆為數(shù)不少的 修繕費；9. 未付款的問題；轉讓人可能會隱瞞一些未付賬款, 這些部分是你無法從財務報表中得知的,而往往在接手后才會顯現(xiàn)狀況,不幸時,這仍可能導致你要為 轉讓人仍債的慘