金可行性研究報(bào)告

1、名目 HYPERLINK l “_TOC_250008“ 工程地塊概況1工程建立必要性1工程的建立信息1工程地四周環(huán)境1 HYPERLINK l “_TOC_250007“ 市場(chǎng)分析和需求推測(cè)2SWOT分析2產(chǎn)品類型定位3戶型定位3價(jià)格定位3 HYPERLINK l “_TOC_250006“ 技術(shù)方案4設(shè)計(jì)依據(jù)4設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想4設(shè)計(jì)理念4總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)5 HYPERLINK l “_TOC_250005“ 房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度安排10 HYPERLINK l “_TOC_250004“ 工程投資估算及資金籌集11開發(fā)投資費(fèi)用估算11分年資金投入打算13工程資金來源14 HYPERLINK l “_T

2、OC_250003“ 工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)15工程現(xiàn)金流量表15主要財(cái)務(wù)指標(biāo)15 HYPERLINK l “_TOC_250002“ 風(fēng)險(xiǎn)分析17房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)簡(jiǎn)介17宏觀風(fēng)險(xiǎn)分析17風(fēng)險(xiǎn)分析方法17 HYPERLINK l “_TOC_250001“ 環(huán)境影響分析19環(huán)境影響評(píng)價(jià)概念19評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及指導(dǎo)思想19可能的影響分析20工程建立期環(huán)境影響分析20工程營(yíng)運(yùn)期產(chǎn)生的環(huán)境影響20外環(huán)境污染源調(diào)查20 HYPERLINK l “_TOC_250000“ 9.結(jié)論22常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)論文常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)論文 PAGE PAGE 22工程地塊概況工程建立必要性和城市進(jìn)展的需要。依據(jù)常熟市近期2022-

3、2022 大中心城區(qū)，進(jìn)一步提高城鎮(zhèn)化率，完成城市規(guī)劃區(qū)建立的指標(biāo)任務(wù)。常熟金桂家園二期房地產(chǎn)開發(fā)工程的建立符合城市總體規(guī)劃和近期規(guī)劃要求。該工程的建立將進(jìn)一步的改善常熟文化片區(qū)的城市景觀，增加城市區(qū)域性的功能。內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)作為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)重要參照點(diǎn)，始終保持一個(gè)穩(wěn)健的上升趨勢(shì)。在這樣一個(gè)布滿經(jīng)濟(jì)活力的區(qū)域內(nèi)進(jìn)展地產(chǎn)行業(yè)是格外明智的選擇。2022 81%這樣一個(gè)目標(biāo)也是需要推動(dòng)住宅工程的建立。本工程的建立可以吸納一局部的農(nóng)村居民從而到達(dá)城市化的目的。工程的建立信息5金桂家園二期工程根本信息表地置塊位面積容積率綠地率%建筑密度%交易價(jià)格建筑類型使用期限常熟市文化片1.7容區(qū)金山5積率綠地

4、率建筑密8000住宅70路以東、方米2.535度20以北工程地四周環(huán)境2.3金山路，南邊靠近正在修建的丹桂路，往北靠近青墩塘路，最東面是東三環(huán)路。工程四周有虞山鎮(zhèn)人民政府、城南派出所、金山苑、青龍村、第三人民醫(yī)院等機(jī)構(gòu)和社區(qū)。市場(chǎng)分析和需求推測(cè)SWOT優(yōu)勢(shì)分析廣場(chǎng)。訓(xùn)練方面有昆承小學(xué)、藕渠中學(xué)，醫(yī)療方面靠近第三人民醫(yī)院。市場(chǎng)進(jìn)展?jié)摿Σ恍行∮U的城市片區(qū)形象。2022型的住宅工程要低。售價(jià)方面有定價(jià)優(yōu)勢(shì)定價(jià)優(yōu)勢(shì)，各項(xiàng)費(fèi)用取費(fèi)全面、合理，符合當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)的一般水平，銷售價(jià)格合理、比價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯。劣勢(shì)分析肯定的差距。2、四周知名的樓盤較多，市場(chǎng)上的識(shí)別度受到肯定的影響，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。需要加強(qiáng)。時(shí)機(jī)分析、

5、常熟文化片區(qū)是常熟市政府規(guī)劃大力進(jìn)展的中心城區(qū)之一，在支持度和將來城市規(guī)劃這一戰(zhàn)略高度上講具有很大的優(yōu)勢(shì)。、市場(chǎng)需求這一塊有相應(yīng)的空間，盡管有世茂世紀(jì)中心這樣的大盤以及中的是實(shí)惠，一般的老百姓是最主要的客戶群。威逼分析的預(yù)期。2、建筑材料價(jià)格上漲，影響到工程建立本錢。潛在銷售期，將來競(jìng)爭(zhēng)會(huì)比較劇烈。產(chǎn)品類型定位SWOT筑類型以高層和小高層為主。戶型定位由市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告中的調(diào)查問卷的結(jié)果可知，最受歡送和承受度最高的戶型是81-10045.8885.88%的受調(diào)81-130價(jià)格定位金桂家園二期四周中南世紀(jì)城現(xiàn)在均價(jià) 15000 元/，琴湖壹號(hào)均價(jià) 13500 元/11000/，但該樓盤巨大到達(dá)170

6、12022/。技術(shù)方案設(shè)計(jì)依據(jù)常熟市金桂家園二期規(guī)劃設(shè)計(jì)征集方案說明書投字 202223住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 、 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案其他相關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想B.滿足城市交通功能要求，便于各類市政管線敷設(shè)布置。 C.建治并舉，改善奇特環(huán)境，以人為本，效勞于民。E.安全牢靠，經(jīng)濟(jì)有用，美觀大方。F.突出城市小區(qū)特點(diǎn)，遠(yuǎn)近結(jié)合，適度超前。G.留有余地，兼顧現(xiàn)實(shí)，充分表達(dá)時(shí)代風(fēng)貌與現(xiàn)代城市建筑風(fēng)格。設(shè)計(jì)理念生態(tài)建立理念現(xiàn)代生態(tài)城市的核心觀點(diǎn)是“城市與自然的平衡立起完善的自然生態(tài)體系，并與城市的生態(tài)體系嚴(yán)密聯(lián)系，充分保護(hù)利用城市的藍(lán)帶和綠帶空間，形成和諧共生的城市生態(tài)環(huán)境。這也是可持續(xù)進(jìn)展所表達(dá)

7、的對(duì)環(huán)境的敬重和疼惜。以人為本理念捷的效勞功能。社區(qū)密度理念值?？偲矫嬉?guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)方案一共兩個(gè)，工程規(guī)劃用地52.5，建筑面積12.5方案一如下：整體布局設(shè)計(jì)道的位置，是一個(gè)小的通道口供小區(qū)內(nèi)人員步行通過。三個(gè)大門前的道路沿街都設(shè)有店面， 50型商鋪以便利居民購置生活日用品，也可以開設(shè)面館、包子鋪、水果店等等。綠化及園林式設(shè)計(jì)的風(fēng)格35%圈的綠化帶。其次個(gè)特點(diǎn)是主干道兩旁栽培銀杏樹和楊樹，樓盤對(duì)向區(qū)位擇適宜位置載上天香木瓜樹。園林式設(shè)計(jì)是在地塊中部區(qū)位搭建小型園林，以走廊的形式半圍繞中心休息區(qū)，另外也開鑿一個(gè)小池塘，里面養(yǎng)些魚為安靜的環(huán)境增加一份生氣。關(guān)注人文提倡安康生活方式道路及交通狀況庫的

8、道路，車輛進(jìn)出停車庫主要依據(jù)右進(jìn)右出的原則，為使小區(qū)主路上行人供給了便捷，僅供非機(jī)動(dòng)車通過，可以有效的緩解交通壓力和降低風(fēng)險(xiǎn)。金桂家園二期方案一效果圖金桂家園二期方案一效果圖金桂家園二期方案一主打戶型圖方案二：整體布局設(shè)計(jì)方案二連續(xù)沿用方案一的中心軸對(duì)稱設(shè)計(jì)的方式，表達(dá)了一種對(duì)稱美，不同 從正門進(jìn)去是一個(gè)音樂噴泉，接著是一個(gè)半圓形的低層商業(yè)區(qū)，便利居民購置相 應(yīng)的生活所需品，同時(shí)也開設(shè)相應(yīng)的餐飲店鋪。中心水域綠地圍繞的設(shè)計(jì)風(fēng)格在小區(qū)的中心地帶東西延長(zhǎng)的方向建筑了一個(gè)集休閑消遣和生態(tài)環(huán)保為一體被。休閑消遣場(chǎng)所方案二的最大特點(diǎn)是擁有一個(gè)中心水域供居民游泳休閑，兩端分別設(shè)有體育兒童活動(dòng)場(chǎng)地便利低齡居

9、民的活動(dòng)以及家長(zhǎng)對(duì)于兒童的監(jiān)視。道路及交通狀況最近，設(shè)計(jì)上也較為合理表達(dá)了公正性。金桂家園二期方案二效果圖金桂家園二期方案二主打戶型圖金桂家園二期方案二主打戶型圖房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度安排2022 1115排見下表：工程實(shí)施進(jìn)度打算表工程開發(fā)進(jìn)度的安排主要還是要協(xié)作這個(gè)工程的銷售規(guī)劃和財(cái)務(wù)規(guī)劃，照常520223份開工，一般而言一年當(dāng)中九十月份是銷售的旺季，故要在半年次之前完成 25%10的要求。工程投資估算及資金籌集5.1土地費(fèi)60175元契稅：60175萬元3%=1805.25萬元6/年. 13792362=1655076元報(bào)批報(bào)建費(fèi)及工程建立其他費(fèi)/=719696元規(guī)劃效勞費(fèi)：8096580000

10、.2%=1619316元20 萬元 合計(jì)：25390123010650.8650.8=52環(huán)境影響評(píng)估費(fèi)：編制環(huán)境影響報(bào)告書 20205320.62 萬元 總計(jì) 21.62=23.6招標(biāo)代理費(fèi)：本案中標(biāo)金額 809658000 元+71969699 元+2698860 元+5500000 元+24000000元=913826559 620萬元造價(jià)詢問費(fèi)：8096580000.4+0.2+9138265591.4+4+0.5=5877371.53建筑安裝工程費(fèi):4498101800/=8096580004市政配套費(fèi)：449810160/=719696995園林綠化費(fèi)：44981040%150/=

11、26988600/=5500000(7)管網(wǎng)工程費(fèi)：20220m1200/m=24000000(8)治理費(fèi)包括房地產(chǎn)開發(fā)公司治理人員發(fā)生的工資、辦公、差旅等費(fèi)用3.5%=5661營(yíng)銷費(fèi)為銷售房地產(chǎn)而發(fā)生的推廣費(fèi)及銷售人員費(fèi)用44981012022/2.5%=13494.3萬元財(cái)務(wù)費(fèi)610%，3330000+1500010%+1500010%=46509300稅金營(yíng)業(yè)稅：銷售收入*5%銷售收入為40億元城市維護(hù)建立稅：營(yíng)業(yè)稅*7%為1400萬元訓(xùn)練費(fèi)附加：營(yíng)業(yè)稅*3%為 600 萬元土地增值稅:扣除工程金額：60175+1805.25+165.5+9300+1400+600+400+4650*2

12、+13494.3+5561+80965.8+7197+2699+550+2400+254+400000 萬元增值額 400000-214543.38=185456.62 萬元增值額占扣除工程比例：185456.62214543.38=86.44% 預(yù)備費(fèi)取上述本錢和的 3%作為預(yù)備費(fèi)=278279.5373%=8348.386 萬元二1二1報(bào)批報(bào)建費(fèi)及土地登記費(fèi)72序號(hào)一工程名稱土地費(fèi)用數(shù)量單位單價(jià)合價(jià)/萬元1土地出讓金601752土地契稅1805.252規(guī)劃效勞費(fèi)元1623工程前期詢問費(fèi)元524環(huán)境影響評(píng)估費(fèi)元23.65招標(biāo)代理費(fèi)元6206造價(jià)詢問費(fèi)元5887監(jiān)理費(fèi)元42508三其他費(fèi)用建筑

13、安裝工程費(fèi)元201建筑工程費(fèi)449810元/165074218.652安裝工程費(fèi)449810元/1506747.15四根底設(shè)施費(fèi)449810元/1607196.97五道路工程費(fèi)22022元/250550六園林綠化費(fèi)179924元/1502699七管網(wǎng)工程費(fèi)20220元/m12002400八治理費(fèi)元56661九營(yíng)銷費(fèi)元13494.3十財(cái)務(wù)費(fèi)元9300十一稅金1營(yíng)業(yè)稅元202202城市維護(hù)建立費(fèi)元14003訓(xùn)練費(fèi)附加元6004地方訓(xùn)練費(fèi)附加元4005土地增值稅元84909.817十二預(yù)備費(fèi)元8348.39十三合計(jì)356693.127分年資金投入打算以年或季度為單位資金投入打算，是工程融資的依據(jù)。金

14、桂家園二期資金投入打算表序號(hào)名稱第1季度第2季度第3季度第4季度第5季度第6季度第7季度第8季度合計(jì)1土地費(fèi)用61980.2561980.25報(bào)批報(bào)建費(fèi)及2工程建立其他2893.8413.4413.4413.4413.4413.4413.4413.45787.6費(fèi)用3建筑安裝工程11566.811566.511566.511566.511566.511566.511566.580965.8費(fèi)4根底設(shè)施費(fèi)1028.131028.141028.141028.141028.141028.141028.147196.975道路工程費(fèi)137.5137.5137.5137.55506園林綠化費(fèi)269926

15、997管網(wǎng)工程費(fèi)60060060060024008治理費(fèi)7082.6297082.627082.627082.627082.6257082.627082.627082.62566619營(yíng)銷費(fèi)2698.865397.725397.7213494.310財(cái)務(wù)費(fèi)1162.51162.51162.51162.51162.51162.51162.51162.5930011稅金107309.82107309.8212預(yù)備費(fèi)3500600600600700700700948.398348.39工程資金來源1、資本金遵照資本金制度工程法人資本金占總投資比重不小于30%的相關(guān)規(guī)定，本工程由開發(fā)14.6640%，

16、并保證在工程運(yùn)作期內(nèi)準(zhǔn)時(shí)到位。2、借款資金2160%左右工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)工程現(xiàn)金流量表金桂家園二期現(xiàn)金流星表(1)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值本工程的凈現(xiàn)金流量如下：1季度-43993.431季度-43993.432季度3季度4季度5季度12754.566季度25774.977季度8季度-4762.03 -4762.03 32049.2318139.76 5096.8415%，3.75%。FNPV=-43993.43-4762.03*(1+3.75%)-1-4762.03*(1+3.75%)-2+32049.23*(1+3.75%)-3+12754. 56*(1+3.75%)-4+25774.97*(1+3.75%

17、)-5+18139.76*(1+3.75%)-6+5096.84*(1+3.75%)-7=-43993.43-4589.91-4424.01+28698.11+11008.18+21441.62+14544.64+3938.98=26624.18財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率26624.180，那么假定季度15%FNPV-796.63則季度 FIRR=3.75+15-3.75*26624.18/26624.18+796.63=14.67%FIRR=14.67*4=58.69%投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率利潤(rùn)投資總額，本工程銷售收入 150000 萬元，投資總額為7016580115=150000-80115=6988

18、5=69885-69885*25%-26500.76=25912.99所以投資凈利潤(rùn)率=25912.99/70165=36.93%，毛利潤(rùn)率=69885/70165=99.6%。銷售利潤(rùn)率/銷售收入=69885/150000=46.59%(5)投資回收期金桂家園二期投資回收期表工程第1季度第2季度第3季度第4季度第5季度第6季度第7季度第8季度凈現(xiàn)金流量-43993.43-4762.03 -4762.0332049.2312754.5625774.9718139.765096.84累計(jì)凈現(xiàn)金流量-43993.43-48755.46-53517.49-21468.26-8713.717061.2

19、735201.0340297.87凈流量現(xiàn)值-43993.43-4589.91 -4424.0128698.1111008.1821441.6214544.643938.98累計(jì)現(xiàn)值流量-43993.43-48583.34-53007.35-24309.24-13301.068140.5622685.226624.18由此表可以算出Pt靜態(tài)=6-1+8713.7/18139.76)=5.48=1.37Pt動(dòng)態(tài)=6-1+13301.06/21441.62=5.62=1.405(6)工程經(jīng)濟(jì)合理性推斷5務(wù)凈現(xiàn)值 26624.18 萬元遠(yuǎn)大于 0；其次是內(nèi)部收益率，年化內(nèi)部收益率 58.69%遠(yuǎn)15

20、%；36.93%；第四是銷售利潤(rùn)率，到達(dá)了46.59%；第五是投資回收期，靜態(tài)投資回收期1.371.405很合理，是一個(gè)值得投資的工程。風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)簡(jiǎn)介險(xiǎn)等。宏觀風(fēng)險(xiǎn)分析元，比上年增長(zhǎng)12.5%。 固定資產(chǎn)投資中，內(nèi)資工程投資491.39億元，比上年增長(zhǎng)其中個(gè)私經(jīng)濟(jì)投資203.91億元，增長(zhǎng)5.2%；外資工程投資223.82億元， 增長(zhǎng)50.3%。2022 年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 134.23 億元，比上年增長(zhǎng) 55.3%。其中，住宅投98.9472.01.9939.4%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資 18.54 億元，下降 6.9%。所以可以認(rèn)為最近一兩年內(nèi)常熟地產(chǎn)類的工程的風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)是價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，也就

21、是說房?jī)r(jià)不會(huì)產(chǎn)生大的波動(dòng)。這樣一來風(fēng)險(xiǎn)就歸結(jié)為從兩方面考慮，第一是流淌性風(fēng)險(xiǎn)。指的是工程建立過程中資金鏈供給問題， 假設(shè)消滅資金斷裂勢(shì)必影響工程的開發(fā)，但這種風(fēng)險(xiǎn)是依托于價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)也就是說地產(chǎn)工程價(jià)值不變一般不會(huì)影響它的資金供給問題。在工程成立之時(shí)我們已經(jīng)解決了這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，以自有資金投資40%，剩余局部向銀行等金融機(jī)構(gòu)融資。另外對(duì)于融資，我們開發(fā)商可以通過選擇和優(yōu)秀交易對(duì)手合作來躲避掉流淌性風(fēng)險(xiǎn)。20223樓盤的存量過多導(dǎo)致的，由于同為東部沿海的江蘇省省會(huì)南京并沒有消滅這種狀況。所以我們認(rèn)為它是一個(gè)局部的風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)產(chǎn)生系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。那么就常熟而言2022的現(xiàn)象，到了下半年之后房地產(chǎn)市場(chǎng)需求進(jìn)一步升溫

22、，剛性需求人群購房的需求量被進(jìn)一步釋放，使得累計(jì)可售面積到達(dá)近兩年來的最低水平。風(fēng)險(xiǎn)分析方法經(jīng)濟(jì)學(xué)角度的分析方法大體上有三種：1、盈虧平衡分析2、敏感性分析3、概平衡條件：總本錢總銷售收入 S*V/12022/；盈虧平衡時(shí)的銷售量=80115/1.2=66762.5125000于等于 6409.2 元就可以保本在面積都售完的狀況下，而我們的定價(jià)是 120221202266762.5筑面積的一半，所以我們的銷售壓力很小。其經(jīng)濟(jì)上的合理性，這也是本工程把握風(fēng)險(xiǎn)的重要保障。財(cái)務(wù)指標(biāo) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值/萬元財(cái)務(wù)指標(biāo) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值/萬元數(shù)值26624.18萬元58.69%投資利潤(rùn)率 銷售利潤(rùn)率 投資回收期36.

23、93%46.59%1.41%環(huán)境影響分析環(huán)境影響評(píng)價(jià)概念環(huán)境影響評(píng)價(jià)是指對(duì)規(guī)劃和建立工程實(shí)施后可能造成的環(huán)境影響進(jìn)展分析、推測(cè)制度。評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及指導(dǎo)思想1、指導(dǎo)思想：依據(jù)。指導(dǎo)評(píng)價(jià)工作。工程必需符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，選址必需符合城市總體規(guī)劃有用性。力求全面、公正、客觀；評(píng)價(jià)中要表達(dá)“總量把握”、“達(dá)標(biāo)排放”的原則。 D.評(píng)價(jià)內(nèi)容力求主次清楚，重點(diǎn)突出數(shù)據(jù)準(zhǔn)確牢靠，污染防治及環(huán)境影響防治措施可行，結(jié)論明確可信。E.規(guī)劃方案的優(yōu)選。對(duì)不同規(guī)劃方案進(jìn)展篩選，依據(jù)有用可行的標(biāo)準(zhǔn)，具體論證 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等指標(biāo)，優(yōu)選出最終規(guī)劃方案。2、環(huán)境影響評(píng)價(jià)的依據(jù)中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法 中華人民共和國(guó)大氣污染防治法中華人民共和國(guó)環(huán)境噪聲污染防治法中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法(2022)3、環(huán)境影響評(píng)估的原則符合國(guó)家環(huán)境保護(hù)法律、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求。堅(jiān)持污染物排放總量把握和達(dá)標(biāo)排放的要求。工、同時(shí)投產(chǎn)。力求環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益相統(tǒng)一。提出回收處理和再利用