金可行性研究報告

1、名目 HYPERLINK l “_TOC_250008“ 工程地塊概況1工程建立必要性1工程的建立信息1工程地四周環(huán)境1 HYPERLINK l “_TOC_250007“ 市場分析和需求推測2SWOT分析2產(chǎn)品類型定位3戶型定位3價格定位3 HYPERLINK l “_TOC_250006“ 技術方案4設計依據(jù)4設計指導思想4設計理念4總平面規(guī)劃設計5 HYPERLINK l “_TOC_250005“ 房地產(chǎn)開發(fā)進度安排10 HYPERLINK l “_TOC_250004“ 工程投資估算及資金籌集11開發(fā)投資費用估算11分年資金投入打算13工程資金來源14 HYPERLINK l “_T

2、OC_250003“ 工程財務評價15工程現(xiàn)金流量表15主要財務指標15 HYPERLINK l “_TOC_250002“ 風險分析17房地產(chǎn)風險簡介17宏觀風險分析17風險分析方法17 HYPERLINK l “_TOC_250001“ 環(huán)境影響分析19環(huán)境影響評價概念19評價標準及指導思想19可能的影響分析20工程建立期環(huán)境影響分析20工程營運期產(chǎn)生的環(huán)境影響20外環(huán)境污染源調(diào)查20 HYPERLINK l “_TOC_250000“ 9.結論22常熟理工學院畢業(yè)設計論文常熟理工學院畢業(yè)設計論文 PAGE PAGE 22工程地塊概況工程建立必要性和城市進展的需要。依據(jù)常熟市近期2022-

3、2022 大中心城區(qū)，進一步提高城鎮(zhèn)化率，完成城市規(guī)劃區(qū)建立的指標任務。常熟金桂家園二期房地產(chǎn)開發(fā)工程的建立符合城市總體規(guī)劃和近期規(guī)劃要求。該工程的建立將進一步的改善常熟文化片區(qū)的城市景觀，增加城市區(qū)域性的功能。內(nèi)房地產(chǎn)市場作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的一個重要參照點，始終保持一個穩(wěn)健的上升趨勢。在這樣一個布滿經(jīng)濟活力的區(qū)域內(nèi)進展地產(chǎn)行業(yè)是格外明智的選擇。2022 81%這樣一個目標也是需要推動住宅工程的建立。本工程的建立可以吸納一局部的農(nóng)村居民從而到達城市化的目的。工程的建立信息5金桂家園二期工程根本信息表地置塊位面積容積率綠地率%建筑密度%交易價格建筑類型使用期限常熟市文化片1.7容區(qū)金山5積率綠地

4、率建筑密8000住宅70路以東、方米2.535度20以北工程地四周環(huán)境2.3金山路，南邊靠近正在修建的丹桂路，往北靠近青墩塘路，最東面是東三環(huán)路。工程四周有虞山鎮(zhèn)人民政府、城南派出所、金山苑、青龍村、第三人民醫(yī)院等機構和社區(qū)。市場分析和需求推測SWOT優(yōu)勢分析廣場。訓練方面有昆承小學、藕渠中學，醫(yī)療方面靠近第三人民醫(yī)院。市場進展?jié)摿Σ恍行∮U的城市片區(qū)形象。2022型的住宅工程要低。售價方面有定價優(yōu)勢定價優(yōu)勢，各項費用取費全面、合理，符合當?shù)毓こ淘靸r的一般水平，銷售價格合理、比價優(yōu)勢明顯。劣勢分析肯定的差距。2、四周知名的樓盤較多，市場上的識別度受到肯定的影響，競爭壓力較大。需要加強。時機分析、

5、常熟文化片區(qū)是常熟市政府規(guī)劃大力進展的中心城區(qū)之一，在支持度和將來城市規(guī)劃這一戰(zhàn)略高度上講具有很大的優(yōu)勢。、市場需求這一塊有相應的空間，盡管有世茂世紀中心這樣的大盤以及中的是實惠，一般的老百姓是最主要的客戶群。威逼分析的預期。2、建筑材料價格上漲，影響到工程建立本錢。潛在銷售期，將來競爭會比較劇烈。產(chǎn)品類型定位SWOT筑類型以高層和小高層為主。戶型定位由市場調(diào)研報告中的調(diào)查問卷的結果可知，最受歡送和承受度最高的戶型是81-10045.8885.88%的受調(diào)81-130價格定位金桂家園二期四周中南世紀城現(xiàn)在均價 15000 元/，琴湖壹號均價 13500 元/11000/，但該樓盤巨大到達170

6、12022/。技術方案設計依據(jù)常熟市金桂家園二期規(guī)劃設計征集方案說明書投字 202223住宅設計標準 、 城市居住區(qū)規(guī)劃設計方案其他相關的技術標準、規(guī)定設計指導思想B.滿足城市交通功能要求，便于各類市政管線敷設布置。 C.建治并舉，改善奇特環(huán)境，以人為本，效勞于民。E.安全牢靠，經(jīng)濟有用，美觀大方。F.突出城市小區(qū)特點，遠近結合，適度超前。G.留有余地，兼顧現(xiàn)實，充分表達時代風貌與現(xiàn)代城市建筑風格。設計理念生態(tài)建立理念現(xiàn)代生態(tài)城市的核心觀點是“城市與自然的平衡立起完善的自然生態(tài)體系，并與城市的生態(tài)體系嚴密聯(lián)系，充分保護利用城市的藍帶和綠帶空間，形成和諧共生的城市生態(tài)環(huán)境。這也是可持續(xù)進展所表達

7、的對環(huán)境的敬重和疼惜。以人為本理念捷的效勞功能。社區(qū)密度理念值?？偲矫嬉?guī)劃設計設計方案一共兩個，工程規(guī)劃用地52.5，建筑面積12.5方案一如下：整體布局設計道的位置，是一個小的通道口供小區(qū)內(nèi)人員步行通過。三個大門前的道路沿街都設有店面， 50型商鋪以便利居民購置生活日用品，也可以開設面館、包子鋪、水果店等等。綠化及園林式設計的風格35%圈的綠化帶。其次個特點是主干道兩旁栽培銀杏樹和楊樹，樓盤對向區(qū)位擇適宜位置載上天香木瓜樹。園林式設計是在地塊中部區(qū)位搭建小型園林，以走廊的形式半圍繞中心休息區(qū)，另外也開鑿一個小池塘，里面養(yǎng)些魚為安靜的環(huán)境增加一份生氣。關注人文提倡安康生活方式道路及交通狀況庫的

8、道路，車輛進出停車庫主要依據(jù)右進右出的原則，為使小區(qū)主路上行人供給了便捷，僅供非機動車通過，可以有效的緩解交通壓力和降低風險。金桂家園二期方案一效果圖金桂家園二期方案一效果圖金桂家園二期方案一主打戶型圖方案二：整體布局設計方案二連續(xù)沿用方案一的中心軸對稱設計的方式，表達了一種對稱美，不同 從正門進去是一個音樂噴泉，接著是一個半圓形的低層商業(yè)區(qū)，便利居民購置相 應的生活所需品，同時也開設相應的餐飲店鋪。中心水域綠地圍繞的設計風格在小區(qū)的中心地帶東西延長的方向建筑了一個集休閑消遣和生態(tài)環(huán)保為一體被。休閑消遣場所方案二的最大特點是擁有一個中心水域供居民游泳休閑，兩端分別設有體育兒童活動場地便利低齡居

9、民的活動以及家長對于兒童的監(jiān)視。道路及交通狀況最近，設計上也較為合理表達了公正性。金桂家園二期方案二效果圖金桂家園二期方案二主打戶型圖金桂家園二期方案二主打戶型圖房地產(chǎn)開發(fā)進度安排2022 1115排見下表：工程實施進度打算表工程開發(fā)進度的安排主要還是要協(xié)作這個工程的銷售規(guī)劃和財務規(guī)劃，照常520223份開工，一般而言一年當中九十月份是銷售的旺季，故要在半年次之前完成 25%10的要求。工程投資估算及資金籌集5.1土地費60175元契稅：60175萬元3%=1805.25萬元6/年. 13792362=1655076元報批報建費及工程建立其他費/=719696元規(guī)劃效勞費：8096580000

10、.2%=1619316元20 萬元 合計：25390123010650.8650.8=52環(huán)境影響評估費：編制環(huán)境影響報告書 20205320.62 萬元 總計 21.62=23.6招標代理費：本案中標金額 809658000 元+71969699 元+2698860 元+5500000 元+24000000元=913826559 620萬元造價詢問費：8096580000.4+0.2+9138265591.4+4+0.5=5877371.53建筑安裝工程費:4498101800/=8096580004市政配套費：449810160/=719696995園林綠化費：44981040%150/=

11、26988600/=5500000(7)管網(wǎng)工程費：20220m1200/m=24000000(8)治理費包括房地產(chǎn)開發(fā)公司治理人員發(fā)生的工資、辦公、差旅等費用3.5%=5661營銷費為銷售房地產(chǎn)而發(fā)生的推廣費及銷售人員費用44981012022/2.5%=13494.3萬元財務費610%，3330000+1500010%+1500010%=46509300稅金營業(yè)稅：銷售收入*5%銷售收入為40億元城市維護建立稅：營業(yè)稅*7%為1400萬元訓練費附加：營業(yè)稅*3%為 600 萬元土地增值稅:扣除工程金額：60175+1805.25+165.5+9300+1400+600+400+4650*2

12、+13494.3+5561+80965.8+7197+2699+550+2400+254+400000 萬元增值額 400000-214543.38=185456.62 萬元增值額占扣除工程比例：185456.62214543.38=86.44% 預備費取上述本錢和的 3%作為預備費=278279.5373%=8348.386 萬元二1二1報批報建費及土地登記費72序號一工程名稱土地費用數(shù)量單位單價合價/萬元1土地出讓金601752土地契稅1805.252規(guī)劃效勞費元1623工程前期詢問費元524環(huán)境影響評估費元23.65招標代理費元6206造價詢問費元5887監(jiān)理費元42508三其他費用建筑

13、安裝工程費元201建筑工程費449810元/165074218.652安裝工程費449810元/1506747.15四根底設施費449810元/1607196.97五道路工程費22022元/250550六園林綠化費179924元/1502699七管網(wǎng)工程費20220元/m12002400八治理費元56661九營銷費元13494.3十財務費元9300十一稅金1營業(yè)稅元202202城市維護建立費元14003訓練費附加元6004地方訓練費附加元4005土地增值稅元84909.817十二預備費元8348.39十三合計356693.127分年資金投入打算以年或季度為單位資金投入打算，是工程融資的依據(jù)。金

14、桂家園二期資金投入打算表序號名稱第1季度第2季度第3季度第4季度第5季度第6季度第7季度第8季度合計1土地費用61980.2561980.25報批報建費及2工程建立其他2893.8413.4413.4413.4413.4413.4413.4413.45787.6費用3建筑安裝工程11566.811566.511566.511566.511566.511566.511566.580965.8費4根底設施費1028.131028.141028.141028.141028.141028.141028.147196.975道路工程費137.5137.5137.5137.55506園林綠化費269926

15、997管網(wǎng)工程費60060060060024008治理費7082.6297082.627082.627082.627082.6257082.627082.627082.62566619營銷費2698.865397.725397.7213494.310財務費1162.51162.51162.51162.51162.51162.51162.51162.5930011稅金107309.82107309.8212預備費3500600600600700700700948.398348.39工程資金來源1、資本金遵照資本金制度工程法人資本金占總投資比重不小于30%的相關規(guī)定，本工程由開發(fā)14.6640%，

16、并保證在工程運作期內(nèi)準時到位。2、借款資金2160%左右工程財務評價工程現(xiàn)金流量表金桂家園二期現(xiàn)金流星表(1)財務凈現(xiàn)值本工程的凈現(xiàn)金流量如下：1季度-43993.431季度-43993.432季度3季度4季度5季度12754.566季度25774.977季度8季度-4762.03 -4762.03 32049.2318139.76 5096.8415%，3.75%。FNPV=-43993.43-4762.03*(1+3.75%)-1-4762.03*(1+3.75%)-2+32049.23*(1+3.75%)-3+12754. 56*(1+3.75%)-4+25774.97*(1+3.75%

17、)-5+18139.76*(1+3.75%)-6+5096.84*(1+3.75%)-7=-43993.43-4589.91-4424.01+28698.11+11008.18+21441.62+14544.64+3938.98=26624.18財務內(nèi)部收益率26624.180，那么假定季度15%FNPV-796.63則季度 FIRR=3.75+15-3.75*26624.18/26624.18+796.63=14.67%FIRR=14.67*4=58.69%投資利潤率投資利潤率利潤投資總額，本工程銷售收入 150000 萬元，投資總額為7016580115=150000-80115=6988

18、5=69885-69885*25%-26500.76=25912.99所以投資凈利潤率=25912.99/70165=36.93%，毛利潤率=69885/70165=99.6%。銷售利潤率/銷售收入=69885/150000=46.59%(5)投資回收期金桂家園二期投資回收期表工程第1季度第2季度第3季度第4季度第5季度第6季度第7季度第8季度凈現(xiàn)金流量-43993.43-4762.03 -4762.0332049.2312754.5625774.9718139.765096.84累計凈現(xiàn)金流量-43993.43-48755.46-53517.49-21468.26-8713.717061.2

19、735201.0340297.87凈流量現(xiàn)值-43993.43-4589.91 -4424.0128698.1111008.1821441.6214544.643938.98累計現(xiàn)值流量-43993.43-48583.34-53007.35-24309.24-13301.068140.5622685.226624.18由此表可以算出Pt靜態(tài)=6-1+8713.7/18139.76)=5.48=1.37Pt動態(tài)=6-1+13301.06/21441.62=5.62=1.405(6)工程經(jīng)濟合理性推斷5務凈現(xiàn)值 26624.18 萬元遠大于 0；其次是內(nèi)部收益率，年化內(nèi)部收益率 58.69%遠15

20、%；36.93%；第四是銷售利潤率，到達了46.59%；第五是投資回收期，靜態(tài)投資回收期1.371.405很合理，是一個值得投資的工程。風險分析房地產(chǎn)風險簡介險等。宏觀風險分析元，比上年增長12.5%。 固定資產(chǎn)投資中，內(nèi)資工程投資491.39億元，比上年增長其中個私經(jīng)濟投資203.91億元，增長5.2%；外資工程投資223.82億元， 增長50.3%。2022 年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 134.23 億元，比上年增長 55.3%。其中，住宅投98.9472.01.9939.4%；商業(yè)營業(yè)用房投資 18.54 億元，下降 6.9%。所以可以認為最近一兩年內(nèi)常熟地產(chǎn)類的工程的風險不會是價值風險，也就

21、是說房價不會產(chǎn)生大的波動。這樣一來風險就歸結為從兩方面考慮，第一是流淌性風險。指的是工程建立過程中資金鏈供給問題， 假設消滅資金斷裂勢必影響工程的開發(fā)，但這種風險是依托于價值風險也就是說地產(chǎn)工程價值不變一般不會影響它的資金供給問題。在工程成立之時我們已經(jīng)解決了這個風險，以自有資金投資40%，剩余局部向銀行等金融機構融資。另外對于融資，我們開發(fā)商可以通過選擇和優(yōu)秀交易對手合作來躲避掉流淌性風險。20223樓盤的存量過多導致的，由于同為東部沿海的江蘇省省會南京并沒有消滅這種狀況。所以我們認為它是一個局部的風險不會產(chǎn)生系統(tǒng)性的風險。那么就常熟而言2022的現(xiàn)象，到了下半年之后房地產(chǎn)市場需求進一步升溫

22、，剛性需求人群購房的需求量被進一步釋放，使得累計可售面積到達近兩年來的最低水平。風險分析方法經(jīng)濟學角度的分析方法大體上有三種：1、盈虧平衡分析2、敏感性分析3、概平衡條件：總本錢總銷售收入 S*V/12022/；盈虧平衡時的銷售量=80115/1.2=66762.5125000于等于 6409.2 元就可以保本在面積都售完的狀況下，而我們的定價是 120221202266762.5筑面積的一半，所以我們的銷售壓力很小。其經(jīng)濟上的合理性，這也是本工程把握風險的重要保障。財務指標 財務凈現(xiàn)值/萬元財務指標 財務凈現(xiàn)值/萬元數(shù)值26624.18萬元58.69%投資利潤率 銷售利潤率 投資回收期36.

23、93%46.59%1.41%環(huán)境影響分析環(huán)境影響評價概念環(huán)境影響評價是指對規(guī)劃和建立工程實施后可能造成的環(huán)境影響進展分析、推測制度。評價標準及指導思想1、指導思想：依據(jù)。指導評價工作。工程必需符合國家產(chǎn)業(yè)政策，選址必需符合城市總體規(guī)劃有用性。力求全面、公正、客觀；評價中要表達“總量把握”、“達標排放”的原則。 D.評價內(nèi)容力求主次清楚，重點突出數(shù)據(jù)準確牢靠，污染防治及環(huán)境影響防治措施可行，結論明確可信。E.規(guī)劃方案的優(yōu)選。對不同規(guī)劃方案進展篩選，依據(jù)有用可行的標準，具體論證 技術標準等指標，優(yōu)選出最終規(guī)劃方案。2、環(huán)境影響評價的依據(jù)中華人民共和國環(huán)境保護法 中華人民共和國大氣污染防治法中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法中華人民共和國環(huán)境影響評價法(2022)3、環(huán)境影響評估的原則符合國家環(huán)境保護法律、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求。堅持污染物排放總量把握和達標排放的要求。工、同時投產(chǎn)。力求環(huán)境效益與經(jīng)濟效益相統(tǒng)一。提出回收處理和再利用