房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入核算

1、房地產(chǎn)企業(yè)銷售售物業(yè)的核算算第一節(jié)銷售收款款的核算 房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)與其他他行業(yè)最大的的區(qū)別在于預(yù)預(yù)售制的存在在。一般行業(yè)業(yè)都是在交付付產(chǎn)品的同時時收取銷售款款，而房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的銷售售收款是在產(chǎn)產(chǎn)品建造過程程中實現(xiàn)的，這這是房地產(chǎn)企企業(yè)與其他行行業(yè)企業(yè)最大大的不同。這這就產(chǎn)生了一一個問題，即即銷售收款與與銷售收入并并不在一個時時點，銷售收收款在前，而而銷售收入在在后。因此，對對于房地產(chǎn)企企業(yè)來講，銷銷售收款的核核算與銷售收收入的核算是是兩個不同的的概念，核算算的方法也各各不相同。房地產(chǎn)企業(yè)的銷銷售收款包括括以下內(nèi)容： 會員費及誠意金金；銷售定金； 預(yù)售款。 一、會員費及誠誠意金的核算算 (一)會員

2、費及誠誠意金的概念念 會員費費、誠意金是是在簽訂“商商品房認(rèn)購協(xié)協(xié)議書”之前前收取的款項項，最終退還還給客戶或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)作購房款。 按照國國家關(guān)于商品品房預(yù)售的有有關(guān)規(guī)定，商商品房認(rèn)購協(xié)協(xié)議書要在房房地產(chǎn)企業(yè)取取得政府行政政主管部門核核發(fā)的商品房房預(yù)售許可證證以后才能夠夠與客戶簽訂訂，也就是說說，房地產(chǎn)企企業(yè)收取的會會員費和誠意意金是在企業(yè)業(yè)預(yù)售之前收收取的款項。這這部分款項因因為沒有預(yù)售售證的支撐，其其約束性很低低，購房者可可隨時收回此此款項。 (二)會員費及誠誠意金的賬務(wù)務(wù)處理 由于會會員費及誠意意金的非約束束性，不能將將其作為預(yù)收收款項處理，而而應(yīng)作為企業(yè)業(yè)的應(yīng)付款處處理。 會員費費、誠意金在

3、在“其他應(yīng)付付款”科目下下核算，房地地產(chǎn)企業(yè)可根根據(jù)實際情況況設(shè)置明細(xì)科科目進(jìn)行輔助助核算，以滿滿足管理的需需要。該科目目貸方核算收收到的上述款款項，借方核核算退還的款款項或轉(zhuǎn)入“預(yù)預(yù)收賬款”等等科目的款項項。 【例661】 中聯(lián)房地產(chǎn)產(chǎn)公司開發(fā)的的項目，預(yù)計計在20099年9月份能能夠取得商品品房預(yù)售許可可證，并計劃劃于取得該證證后馬上開盤盤銷售。中聯(lián)聯(lián)公司為了做做好銷售開盤盤前的準(zhǔn)備，于于2009年年8月7日開開始收取有購購買意向客戶戶的誠意金，誠誠意金為每套套商品房2萬萬元，當(dāng)日共共收取誠意金金100萬元元。中聯(lián)公司司根據(jù)有關(guān)原原始憑證，編編制會計分錄錄如下：借：銀行存款 1000000

4、00 貸：其其他應(yīng)付款誠意金 100000000 中聯(lián)公司于9月月10日正式式開盤銷售，當(dāng)當(dāng)日退還誠意意金20萬元元，有部分誠誠意金客戶簽簽訂了商品房房認(rèn)購協(xié)議，這這部分客戶原原交付的400萬元誠意金金轉(zhuǎn)為商品房房銷售定金。中中聯(lián)公司根據(jù)據(jù)有關(guān)原始憑憑證，編制會會計分錄如下下：借：其他應(yīng)付款款誠意金金 66000000 貸：預(yù)預(yù)收賬款銷售定金44000000 銀行存存款 2000000 (三)會員費及及誠意金的管管理 房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)在收取取會員費及誠誠意金之前，必必須以協(xié)議或或其他方式明明確退還時不不計利息。收收取會員費及及減意金時只只能開具收款款收據(jù)，不能能開具商品房房預(yù)售款發(fā)票票和商品房銷銷

5、售結(jié)算發(fā)票票。 退回會會員費及誠意意金時，房地地產(chǎn)企業(yè)在退退款業(yè)務(wù)操作作過程中要審審核是否符合合協(xié)議約定，確確認(rèn)客戶手中中的會員卡、協(xié)協(xié)議書、收款款收據(jù)等是否否已經(jīng)收回。二、銷售定金的的核算 (一)定金的概概念 定金是是在簽訂商品品房銷售(預(yù)預(yù)售)合同之之前收取的款款項，在銷售售合同簽訂后后轉(zhuǎn)作購房款款，如果客戶戶在協(xié)議規(guī)定定的期限內(nèi)不不簽訂購房合合同，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)一般情情況下將不再再退還客戶已已經(jīng)繳納的定定金。 (二)定金的賬務(wù)務(wù)處理 房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)收取的的定金，是在在企業(yè)已取得得預(yù)售房許可可證并已與客客戶簽訂商品品房認(rèn)購協(xié)議議基礎(chǔ)上收取取的款項，從從實質(zhì)上，它它屬于銷售款款的一部分。因因此，

6、定金應(yīng)應(yīng)視同收取購購房款，在“預(yù)預(yù)收賬款”科科目核算。 房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)收取銷銷售定金時，借借記“銀行存存款”科目，貸貸記“預(yù)收賬款銷售定金”科目。房地地產(chǎn)企業(yè)與客客戶正式簽訂訂商品房預(yù)售售合同時，按按轉(zhuǎn)出銷售定定金的金額，借借記“預(yù)收賬款銷售定金”科目，貸記記“預(yù)收賬款銷售款”科目，如果果客戶違反認(rèn)認(rèn)購協(xié)議的規(guī)規(guī)定，未能最最終簽訂商品品房預(yù)售合同同，按不再退退還的定金的的金額，借記記“預(yù)收賬款銷售定金”科目，貸記記“營業(yè)外收入入”科目。 【例662】 中聯(lián)房地產(chǎn)產(chǎn)公司于9月月20日共收收取銷售定金金50萬元，按按照雙方認(rèn)購購協(xié)議的規(guī)定定，9月300日，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)與其中中部分客戶正正式簽訂了商商

7、品房預(yù)售合合同，這部分分客戶已交付付的銷售定金金為30萬元元。中聯(lián)公司司根據(jù)有關(guān)原原始憑證，編編制會計分錄錄如下： (1)收取銷售定定金時。借：銀行存款 5000000 貸：預(yù)預(yù)收賬款銷售定金 5000000 (2)簽訂商品品房預(yù)售合同同時。借：預(yù)收賬款銷售定金金 33000000 貸：預(yù)預(yù)收賬款銷售款 3000000 (三)銷售定金金的管理 房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)在收取取定金之前，必必須和客戶簽簽訂商品房認(rèn)認(rèn)購協(xié)議書，在協(xié)議中要明確約定超過一定期限后定金不予退還的條款。 收取定定金時，視同同收取購房款款，開具票據(jù)據(jù)(商品房預(yù)預(yù)售款發(fā)票)，但票據(jù)上上要明確注明明收取定金字字樣。三、預(yù)售款的核核算 (一)

8、預(yù)售款的的概念 預(yù)售款是指房地地產(chǎn)企業(yè)在所所售房屋未竣竣工前收取的的商品房銷售售款，屬于預(yù)收性質(zhì)的的款項。而相相對應(yīng)的，銷銷售款是指房房地產(chǎn)企業(yè)在在所售房屋已已經(jīng)竣工后收收取的商品房房銷售款。這這里所說的預(yù)預(yù)售款和銷售售款均包括銀銀行發(fā)放的按按揭貸款。 對所售售房屋未竣工工前收取的預(yù)預(yù)售款，房地地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)開開具商品房預(yù)預(yù)售款發(fā)票。對對在竣工后收收取的銷售款款，房地產(chǎn)企企業(yè)應(yīng)開具商商品房銷售結(jié)結(jié)算發(fā)票。 (二)預(yù)售款的賬賬務(wù)處理 雖然預(yù)預(yù)售款和銷售售款收取的時時間不同，但所所有房屋銷售售款項，包括括預(yù)售款和銷銷售款，都必必須先通過“預(yù)預(yù)收賬款”科科目進(jìn)行核算算，以保證銷銷售過程收入入數(shù)據(jù)的完整整

9、。 “預(yù)收收賬款”科目目核算按銷售售合同約定應(yīng)應(yīng)收取的售房房款，銷售過過程中收取的的其他款項，不不管是什么性性質(zhì)以及稅收收如何處理，都都不在此科目目下核算。該該科目按照不不同的項目、分分期、業(yè)態(tài)、樓樓棟、房號等等設(shè)置核算項項目。 該科目目貸方核算實實際收到的售售房款、工程程款抵房款轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入的房款、因因換房從其他他房源轉(zhuǎn)入的的房款等，其其中也包括銀銀行發(fā)放的按按揭貸款。借借方核算結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的銷售收入入。銷售退款款、更名和換換房等統(tǒng)一在在貸方核算。 房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行行賬務(wù)處理時時，要注意相相關(guān)資料的完完整性，包括括銀行進(jìn)賬單單、POS機機小票、發(fā)票票記賬聯(lián)、各各種與交款方方式相關(guān)的證證明文件、銷銷售換

10、房審批批表、銷售退退房審批表、銷銷售更名審批批表等。 【例663】 中聯(lián)房地產(chǎn)產(chǎn)公司9月330日從銷售售定金轉(zhuǎn)入預(yù)預(yù)售款30萬萬元，另外收收取客房預(yù)售售款800萬萬元。該項目目于20099年12月份份竣工。中聯(lián)聯(lián)公司當(dāng)月結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)收入50000萬元。中中聯(lián)公司根據(jù)據(jù)有關(guān)原始憑憑證，編制會會計分錄如下下： (1)銷售定金轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入時。借：預(yù)收賬款銷售定金金 33000000 貸：預(yù)預(yù)收賬款銷售款 3000000 (2)收取預(yù)售售款時。借：銀行存款880000000 貸：預(yù)預(yù)收賬款銷售款800000000 (3)竣工入住住時。借：預(yù)收賬款 5000000000 貸：主主營業(yè)務(wù)收入入 5500000000

11、(三)預(yù)售款的的管理 房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)在對預(yù)預(yù)售款進(jìn)行管管理時，應(yīng)重重點做到以下下幾點： 在收取取房款前，必必須簽訂商品品房銷售(預(yù)預(yù)售)合同，不不能收取無合合同房款。 設(shè)立“銷銷售臺賬”，在在簽訂合同和和收取房款等等環(huán)節(jié)詳細(xì)登登記相關(guān)房源源信息、客戶戶信息和交款款過程信息。 四、銷銷售更名、銷銷售退房、銷銷售換房的核核算 房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)在銷售售過程中，可可能會存在銷銷售更名、銷銷售退房、銷銷售換房等業(yè)業(yè)務(wù)，這部分分業(yè)務(wù)的會計計處理也是房房地產(chǎn)企業(yè)銷銷售核算的重重要內(nèi)容之一一。(一)銷售更名名的核算 1銷售更名的的概念 銷售更名是指在在商品房預(yù)售售階段，原購購買人將所購購買的商品房房轉(zhuǎn)讓給新的的購買

12、人的行行為。 這里需需要說明的是是，只有在商商品房預(yù)售階階段才存在銷銷售更名的問問題，因為預(yù)預(yù)售階段商品品房還未竣工工交付，也就就是我們通常常所說的期房房，對房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)來講，還還未確認(rèn)為銷銷售收入，因因此，可以進(jìn)進(jìn)行銷售更名名的操作。如如果商品房已已經(jīng)交付，就就不能采用更更名的方式，而而應(yīng)該進(jìn)行商商品房轉(zhuǎn)讓，原原購買人與新新購買人之間間進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，與與房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)是不相關(guān)的的。 2銷銷售更名的賬賬務(wù)處理 按照規(guī)規(guī)定房地產(chǎn)企企業(yè)應(yīng)收取更更名費的，應(yīng)應(yīng)按收到的更更名費，借記記“銀行存款款”、“庫存存現(xiàn)金”等科科目，貸記“營營業(yè)外收入”科科目。 同時，發(fā)發(fā)生銷售更名名時，應(yīng)單獨獨編制會計分分錄反映，

13、按按已交房款，在在“預(yù)收賬款款”科目貸方方作相反登記記，直接從原原客戶“預(yù)收收賬款”科目目貸方紅字轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入新客戶“預(yù)預(yù)收賬款”科科目貸方。摘摘要注明“更名為為”字字樣。 3銷銷售更名的管管理 在商品品房銷售(預(yù)預(yù)售)合同備備案之后，原原則上不能辦辦理銷售更名名，確需辦理理的，必須在在政府相關(guān)部部門更名手續(xù)續(xù)辦妥之后才才能辦理。房房屋交付人住住后不能辦理理更名手續(xù)。 如果更更名時按揭貸貸款已經(jīng)發(fā)放放，必須在按按揭事項處理理完畢后辦理理更名手續(xù)。(二)銷售退房房的核算 1銷售退房的的概念 銷售退房和銷售售更名一樣，只只是局限于商商品房預(yù)售階階段的業(yè)務(wù)。商商品房已經(jīng)竣竣工并交付給給購房人后發(fā)發(fā)生的退房

14、業(yè)業(yè)務(wù)不屬于這這里所說的銷銷售退房。 2退房的賬務(wù)務(wù)處理 購房者者在商品房預(yù)預(yù)售階段發(fā)生生退房時，按按購房者原交交付的房款金金額，登記“預(yù)收賬款”的貸方紅字字，按收取的的罰款等金額額，貸記“營業(yè)外收入入”科目，按實實際退回的銷銷售款，貸記記“銀行存款”、“庫存現(xiàn)金”等科目。 3退退房的管理 在辦理理銷售退房業(yè)業(yè)務(wù)時，應(yīng)認(rèn)認(rèn)真審核房號號、姓名、面面積、實收房房款等信息是是否與賬面記記載一致，審審核按協(xié)議或或合同約定是是否應(yīng)當(dāng)收取取違約金等。銷售合同已經(jīng)備備案的，必須須完成撤銷備備案手續(xù)方可可辦理退房手手續(xù)。 實際退房款時，應(yīng)應(yīng)將客戶手中中的合同、協(xié)協(xié)議、發(fā)票等等全部收回。(三)銷售換房房的核算

15、1銷售換房的的概念 銷售換房是指在在商品房預(yù)售售階段發(fā)生的的，購買人將將其原購買的的商品房更換換為新的商品品房，并相應(yīng)應(yīng)結(jié)算銷售差差價的行為。如如果購買人所所購商品房已已經(jīng)竣工交付付，所發(fā)生的的銷售換房就就成為購買人人的行為，屬屬于先退房，再再從房地產(chǎn)企企業(yè)買房的行行為。這里講講的銷售換房房，僅指商品品房預(yù)售階段段的銷售換房房行為。 2銷銷售換房的賬賬務(wù)處理 賬務(wù)處處理時不走退退房程序，直直接從原房源源“預(yù)收賬款款”科目貸方方紅字轉(zhuǎn)入新新房源“預(yù)收收賬款”科目目貸方。 3銷銷售換房的管管理 銷售換換房業(yè)務(wù)發(fā)生生時必須按新新房源開具發(fā)發(fā)票，并收回回原開具的發(fā)發(fā)票。同時，房房地產(chǎn)企業(yè)銷銷售部門及財

16、財務(wù)部門要及及時調(diào)整房屋屋銷售臺賬，保保持銷售信息息的準(zhǔn)確性和和統(tǒng)一性。 銷售合合同已經(jīng)備案案的，必須在在撤銷備案手手續(xù)后辦理換換房業(yè)務(wù)。 如果按按揭貸款已經(jīng)經(jīng)發(fā)放，必須須在按揭貸款款處理完后才才能辦理換房房手續(xù)。五、銷售收款的的管理 (一)銷售臺賬賬管理 為加強銷售過程程管理，彌補補賬務(wù)處理信信息記載的不不足，完善銷銷售過程數(shù)據(jù)據(jù)資料，確保保銷售業(yè)務(wù)信信息處理準(zhǔn)確確，房地產(chǎn)企企業(yè)財務(wù)部門門應(yīng)設(shè)立銷售售臺賬，全面面登記房源信信息、成交客客戶信息、合合同信息、收收付款過程信信息和按揭貸貸款信息。 登記銷銷售臺賬時，應(yīng)應(yīng)關(guān)注取得信信息的合規(guī)性性和準(zhǔn)確性，必必須以完整有有效、數(shù)據(jù)準(zhǔn)準(zhǔn)確無誤的信信息登

17、記和更更新臺賬。 財務(wù)部部門的銷售臺臺賬每月至少少要和銷售部部門全面核對對一次，及時時解決發(fā)現(xiàn)的的問題，不斷斷完善臺賬登登記規(guī)則，確確保相關(guān)信息息記錄準(zhǔn)確、一一致。 (二)銷售現(xiàn)場管管理為保證銷售收款款的資金和票票據(jù)安全，房房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)應(yīng)注意以下幾幾點： 銷售現(xiàn)場配專職職人員負(fù)責(zé)發(fā)發(fā)票和收款工工作，并完善善收款業(yè)務(wù)內(nèi)內(nèi)部控制體系系。專職人員員更換時，必必須嚴(yán)格履行行票據(jù)交接手手續(xù)，詳細(xì)登登記票據(jù)交接接信息。 房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該全全力協(xié)調(diào)銀行行上門或住場場收取房款，銀銀行人員不在在時，盡量采采取通知客戶戶刷卡交款或或直接把現(xiàn)金金存到公司指指定賬戶的方方式交款。 每次收收款前，必須須查看客戶提提供的

18、認(rèn)購協(xié)協(xié)議書或商品品房銷售(預(yù)預(yù)售)合同，出出示已交款項項票據(jù)，按照照協(xié)議或合同同約定及已交交款情況重新新審核計算應(yīng)應(yīng)交款項金額額。 收取客客戶直接存到到公司賬戶款款項進(jìn)賬單時時，要取得公公司財務(wù)部款款項到賬確認(rèn)認(rèn)通知。收取取支票時，可可以直接開具具正式收款收收據(jù)。開出票票據(jù)書寫信息息要全面、準(zhǔn)準(zhǔn)確，且必須須與合同內(nèi)容容保持一致。第二節(jié) 商品品房銷售收入入的核算一、商品房銷售售收入的核算算 (一)收入確認(rèn)認(rèn)的條件 按照企企業(yè)會計準(zhǔn)則則關(guān)于收入入確認(rèn)條件的的規(guī)定，銷售售方在將商品品所有權(quán)上的的重要風(fēng)險和和報酬轉(zhuǎn)移給給買方，不再再對該商品實實施繼續(xù)管理理權(quán)和實際控控制權(quán)，與交交易相關(guān)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益能

19、夠夠流人企業(yè)，相相關(guān)的收入和和成本能夠可可靠地計量時時，確認(rèn)營業(yè)業(yè)收入的實現(xiàn)現(xiàn)。 對于房房地產(chǎn)企業(yè)，商商品房銷售收收入實現(xiàn)的具具體條件為： 工程已已經(jīng)竣工并通通過有關(guān)部門門驗收。通過過有關(guān)部門驗驗收，是指取取得政府有關(guān)關(guān)部門發(fā)放的的“竣工備案案表”。 實際銷銷售面積符合合合同規(guī)定。在在實際操作中中，實際銷售售面積往往與與合同規(guī)定的的面積存在一一定的差異，應(yīng)應(yīng)取得面積測測繪表，按實實測面積計算算房屋總價。 完成房房屋交付手續(xù)續(xù)或購買方已已接到書面交交房通知，且且購買方在通通知確定的交交付使用時限限結(jié)束后無正正當(dāng)理由拒絕絕收房。房地地產(chǎn)企業(yè)在實實際交付時可可能存在以下下兩種情況： 業(yè)主方方正常來公

20、司司辦理房屋交交接手續(xù)：填填寫“房屋交交接單”，憑憑業(yè)主方簽字字確認(rèn)的房屋屋交接單確認(rèn)認(rèn)銷售收入。如如果業(yè)主已簽簽房屋交接單單但因各種原原因不去領(lǐng)取取鑰匙，必須須要有業(yè)主簽簽字并交物業(yè)業(yè)公司的“鑰鑰匙委托保管管書”，否則則不確認(rèn)該項項銷售的收入入。 業(yè)主沒沒來辦理房屋屋手續(xù)：按銷銷售合同規(guī)定定的送達(dá)方式式送達(dá)后，業(yè)業(yè)主在合同約約定的時限內(nèi)內(nèi)未來辦理手手續(xù)的，如按按合同規(guī)定可可以視同房屋屋已交付的，則則確認(rèn)銷售收收入。送達(dá)的的標(biāo)識：采取取報紙公告的的，留存報紙紙原件；采用用快遞方式的的，留存快遞遞底單；郵局局寄出的，留留存郵局回執(zhí)執(zhí)；采用傳真真、電話等其其他方式的，都都要有相應(yīng)的的記錄或回單單。

21、 履行了了合同規(guī)定的的義務(wù)，且價價款取得或確確信可以取得得。一般情況況下，客戶交交清全部房款款后方可辦理理房屋交接手手續(xù)，才能確確認(rèn)收入。但但對于按合同同約定分期付付款的，則按按合同約定的的時點履行交交接房手續(xù)，在在辦理房屋交交接手續(xù)后可可以確認(rèn)收入入。 成本能能夠可靠地計計量。成本可可靠計量是指指工程成本已已結(jié)算完畢或或雖未結(jié)算但但可以按確定定的工程完工工量準(zhǔn)確預(yù)估估。 (二)銷售收入的的賬務(wù)處理 房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)符合商商品房銷售收收入確認(rèn)的條條件時，應(yīng)借借記“預(yù)收賬賬款”科目，貸貸記“主營業(yè)業(yè)務(wù)收入”科科目。 在達(dá)到到收入確認(rèn)條條件時，應(yīng)將將在收入結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)之前收到的的商品房銷售售款全部記入入“預(yù)

22、收賬款款”科目的貸貸方，在結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)收入時，全全部由“預(yù)收收賬款”科目目轉(zhuǎn)入“主營營業(yè)務(wù)收入”科科目，這樣能能夠保證“預(yù)預(yù)收賬款”科科目的完整性性。 【例664】 中聯(lián)房地產(chǎn)產(chǎn)公司開發(fā)的的項目，自22008年99月份開始預(yù)預(yù)售，到20009年122月份項目所所建商品房竣竣工交付時，共共收得銷售回回款5億元。22009年112月份，中中聯(lián)公司根據(jù)據(jù)有關(guān)原始憑憑證結(jié)轉(zhuǎn)銷售售收入，編制制會計分錄如如下： 借：預(yù)預(yù)收賬款 50000000000貸：主營業(yè)務(wù)收收入 5000000000 (三)銷售發(fā)票票的管理 房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行行銷售收入的的賬務(wù)處理時時，應(yīng)注意銷銷售發(fā)票的管管理。銷售發(fā)發(fā)票的處理原原則如下

23、： 原則上上不管銷售過過程開具何種種發(fā)票，銷售售結(jié)算發(fā)票統(tǒng)統(tǒng)一在辦理入入住時換開，并并收回已經(jīng)開開具票據(jù)，收收回的票據(jù)附附在相應(yīng)結(jié)算算發(fā)票存根后后保管。如已已開票據(jù)丟失失，須購房人人出具聲明，附附身份證復(fù)印印件，復(fù)印已已入賬的記賬賬聯(lián)，一并附附在結(jié)算發(fā)票票存根后。當(dāng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)關(guān)要求登報遺遺失聲明才予予認(rèn)可的，要要取得登報聲聲明。 發(fā)生銷銷售更名、換換房、退房等等情況時，要要結(jié)合當(dāng)?shù)厍榍闆r對已開票票據(jù)進(jìn)行處理理，原則是發(fā)發(fā)票更改要符符合發(fā)票管理理的有關(guān)規(guī)定定；要保留完完整信息鏈，便便于相關(guān)事項項查詢；作廢廢的發(fā)票要附附在原發(fā)票存存根處保管；建立作廢發(fā)發(fā)票登記簿，詳詳細(xì)登記發(fā)票票作廢情況。 結(jié)轉(zhuǎn)

24、銷銷售收入憑證證后附結(jié)算發(fā)發(fā)票記賬聯(lián)。視視實際情況，如如果發(fā)票數(shù)量量過多，也可可單獨進(jìn)行保保管。二、分期收款銷銷售的核算 (一)分期收款款銷售的概念念 分期收款銷售是是指房屋已經(jīng)經(jīng)交付，房款款尚未全部收收回，按合同同約定未收房房款在未來一一定時期內(nèi)收收回的銷售方方式。 (二)分期收款款銷售的賬務(wù)務(wù)處理 對于按按合同約定分分期付款的，應(yīng)應(yīng)按合同約定定的時點履行行交接房手續(xù)續(xù)，在辦理房房屋交接手續(xù)續(xù)后可以確認(rèn)認(rèn)收入。賬務(wù)務(wù)處理分以下下兩種情況進(jìn)進(jìn)行： 1從從房屋交付日日算起，剩余余房款收回期期在3年以內(nèi)內(nèi)的賬務(wù)處理理 從房屋屋交付日算起起，剩余房款款收回期在33年以內(nèi)的，按按照正常銷售售方式處理。

25、在在房屋交付日日，按未收款款金額，借記記“應(yīng)收賬款款”科目，貸貸記“主營業(yè)務(wù)收收入”科目。 【例665】 中聯(lián)房地產(chǎn)產(chǎn)公司開發(fā)的的項目，自22008年99月份開始預(yù)預(yù)售，到20009年122月份項目所所建商品房竣竣工交付時，共共收得銷售回回款5億元，尚尚有30000萬元未取得得回款，這部部分款項均是是按銷售合同同規(guī)定應(yīng)在22009年112月份房屋屋交付后3年年之內(nèi)取得。22009年112月份，中中聯(lián)公司根據(jù)據(jù)有關(guān)原始憑憑證結(jié)轉(zhuǎn)銷售售收入，會計計分錄如下： (1)已回款結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)收入時。 借：預(yù)預(yù)收賬款 50000000000 貸：主營營業(yè)務(wù)收入 50000000000 (2)未收款結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)收入時。借

26、：應(yīng)收賬款 3000000000 貸：主主營業(yè)務(wù)收入入 33000000002從房屋交付付日算起，剩剩余房款收回回期在3年以以上的賬務(wù)處處理 從房屋屋交付日算起起，剩余房款款收款期在33年以上的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照企企業(yè)會計準(zhǔn)則則第14號收入理理解為“實質(zhì)質(zhì)上具有融資資性質(zhì)”的收收入。 按照準(zhǔn)則則要求，采用用遞延方式分分期收款、實實質(zhì)上具有融融資性質(zhì)的銷銷售商品或提提供勞務(wù)等經(jīng)經(jīng)營活動產(chǎn)生生的長期應(yīng)收收款，滿足收收入確認(rèn)條件件的，按應(yīng)收收的合同或協(xié)協(xié)議價款，借借記“長期應(yīng)應(yīng)收款”科目目，按應(yīng)收的的合同或協(xié)議議價款的公允允價值，貸記記“主營業(yè)務(wù)務(wù)收入”等科目，按按其差額，貸貸記“未實現(xiàn)融資資收益”。采用

27、實際際利率法按期期計算確定的的利息收入，借借記“未實現(xiàn)融資資收益”，貸記“財務(wù)費用”科目。 房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收合合同或協(xié)議價價款的公允價價值的確定方方法為：按合合同價款未來來現(xiàn)金流量現(xiàn)現(xiàn)值確定，折折現(xiàn)率采用同同期銀行貸款款利率。房地地產(chǎn)企業(yè)確定定利息收入采采用的實際利利率按同期銀銀行貸款利率率確定。 因此，房房地產(chǎn)企業(yè)超超過3年的分分期收款的賬賬務(wù)處理如下下：按應(yīng)收的的合同價款未未來現(xiàn)金流量量現(xiàn)值確定為為當(dāng)期的收入入金額。折現(xiàn)現(xiàn)率采用同期期銀行貸款利利率。應(yīng)收的的合同價款和和折現(xiàn)后的收收入金額之間間的差額，應(yīng)應(yīng)當(dāng)在合同期期問內(nèi)按照應(yīng)應(yīng)收款項的攤攤余成本和同同期銀行貸款款利率計算確確定的金額進(jìn)進(jìn)行

28、攤銷，作作為財務(wù)費用用的抵減處理理。 賬務(wù)處處理：(1)確認(rèn)銷售售收入時。借：長期應(yīng)收款款(合同價款款) 貸：主營營業(yè)務(wù)收入(應(yīng)收的合同同價款未來現(xiàn)現(xiàn)金流量現(xiàn)值值) 未實現(xiàn)融資收益益(差額)(2)分期收取取款項時。 借：銀行存款 貸：長期期應(yīng)收款(3)未實現(xiàn)融融資收益攤銷銷時。 借：未實現(xiàn)融資資收益 貸：財務(wù)務(wù)費用 【例666】 中聯(lián)房地產(chǎn)產(chǎn)公司與客戶戶與20066年9月100日簽訂了房房屋銷售合同同，合同總價價3000萬萬元，付款條條件為：合同同簽訂時付5500萬元，竣竣工交付時付付500萬元元(竣工交付付日為20007年12月月10日)，剩剩余款項20000萬元在在竣工交付日日起5年內(nèi)付付

29、清。中聯(lián)公公司根據(jù)有關(guān)關(guān)原始憑證結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入入，賬務(wù)處理理如下： 合同約約定價款為22000萬元元，分5期于于期末平均收收回，按同期期銀行貸款利利率7933(5年期期)折現(xiàn)計算算收入額為ll 60003萬元，兩兩者差額399997萬萬元按表中金金額分期抵減減財務(wù)費用。具具體見表61。 表6-1 單位位：萬元 未收本本金 財務(wù)費費用分期收款 已收本金 日期(1)上期(1)上期期(4)(2)(1)7.93(3)(4)(3) (2)銷售日 16000.03收款日1 16000.03 1266.88 4000 2733.12收款日2 13226.91 1055.22 4000 2944.78收款日3

30、 10332.13 81.85 4000 3188.15收款日4 7133.98 56.62 4000 3433.38收款日5 3700.60 29.40 4000 3700.60 合計 3999.97 2000 1600.03(1)20077年12月110日確認(rèn)銷銷售收入時。借：長期應(yīng)收款款 2200000000 貸：主營營業(yè)務(wù)收入 1660003000 未實現(xiàn)融資收益益 339997000(2)收款日11分期收取款款項時。 借：銀銀行存款400000000 貸：長期期應(yīng)收款 40000000 (3)收款日1未未實現(xiàn)融資收收益攤銷時。 借：未未實現(xiàn)融資收收益 12688800 貸：財務(wù)務(wù)費用

31、 12688800 不管采取上述何何種方式，會會計期末“長長期應(yīng)收款”科科目應(yīng)按相關(guān)關(guān)規(guī)定計提壞壞賬準(zhǔn)備。 分期收收款銷售方式式的稅務(wù)處理理不同于會計計處理。稅務(wù)務(wù)上按照合同同約定的收款款時間和金額額(提前收到到的按照實際際收到的時間間和金額確認(rèn)認(rèn))計算應(yīng)納納營業(yè)稅。在在企業(yè)所得稅稅方面，財務(wù)務(wù)上按照全額額結(jié)轉(zhuǎn)收入和和成本，稅務(wù)務(wù)上按照實現(xiàn)現(xiàn)的收入結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)成本，因此此需要進(jìn)行納納稅調(diào)整，把把兩者的差額額確認(rèn)為“遞延所得稅稅負(fù)債”。 三、面面積差的核算算 面積差差是指房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)銷售的的商品房竣工工交付時，實實際銷售面積積與原簽訂銷銷售合同時的的預(yù)計銷售面面積之間存在在的差異。 面積差差的處理方式

32、式是房地產(chǎn)企企業(yè)與客戶在在銷售合同中中重要的約定定事項，一般般情況下，其其約定的處理理方式有以下下兩種： 按實際際銷售面積結(jié)結(jié)算價款，多多退少補。 實際銷銷售面積超出出原預(yù)售面積積的部分，由由房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)負(fù)擔(dān)，客戶戶不需要補交交房款。 根據(jù)不不同的處理方方式，關(guān)于面面積差的賬務(wù)務(wù)處理如下： 房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)退還面面積差涉及的的房款，應(yīng)按按退還的金額額，借記“預(yù)預(yù)收賬款”科科目，貸記“銀銀行存款”等等科目。房地地產(chǎn)企業(yè)收到到客房補交的的面積差房款款，應(yīng)按收到到的金額，借借記“銀行存存款”等科目目，貸記“預(yù)預(yù)收賬款”科科目?？⒐そ唤桓稌r，將其其從“預(yù)收賬賬款”科目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)人“主營業(yè)業(yè)務(wù)收入”科科目。 如果

33、面面積差由房地地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)擔(dān)，房地產(chǎn)企企業(yè)則不需要要進(jìn)行賬務(wù)處處理?！纠?7】 中聯(lián)房地地產(chǎn)公司于22009年112月份項目目所建商品房房竣工交付時時，共收取面面積差2000萬元。20009年122月份，中聯(lián)聯(lián)公司根據(jù)有有關(guān)原始憑證證結(jié)轉(zhuǎn)銷售收收入，編制會會計分錄如下下： (1)收到補交交面積差房款款時。 借：銀銀行存款 20000000 貸：預(yù)收收賬款 20000000 (2)結(jié)轉(zhuǎn)收入時時。 借：預(yù)預(yù)收賬款 20000000 貸：主營營業(yè)務(wù)收入 200000000四、回遷房收入入的核算 (一)回遷房的的概念 回遷房房或拆遷安置置房是指按照照城市危舊房房改造的政策策，將危改區(qū)區(qū)內(nèi)的私房或或承租

34、的公房房拆除，然后后按照回遷或或安置的政策策標(biāo)準(zhǔn)，被拆拆遷人回遷，取取得改造后新新建的房屋。回回遷的新建房房屋產(chǎn)權(quán)按經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理。 回遷房房政策的一般般規(guī)定如下： 拆除住住宅房屋以產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式式償還的，償償還的建筑面面積與原建筑筑面積相等的的部分，按照照重置價格結(jié)結(jié)合成新結(jié)算算結(jié)構(gòu)差價； 償還建建筑面積不足足原建筑面積積的部分，按按照評估的市市場價格結(jié)算算； 償還建建筑面積超過過原建筑面積積的部分屬于于安置標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)內(nèi)的，按市人人民政府頒布布的上年房屋屋建安造價結(jié)結(jié)算；超過安置標(biāo)準(zhǔn)的的，按商品房房價格結(jié)算。 (二)回遷房的的賬務(wù)處理 回遷房房視回遷方式式是否收取價價款以及收取取價款性質(zhì)

35、不不同，采取不不同的會計處處理方式：如果不收取價款款，回遷房發(fā)發(fā)生的支出作作為土地成本本計人拆遷補補償費用。此此種情況屬于于非貨幣性資資產(chǎn)交換，但但其不具有商商業(yè)實質(zhì)，因因此，應(yīng)當(dāng)以以換出資產(chǎn)的的賬面價值和和應(yīng)支付的相相關(guān)稅費作為為換入資產(chǎn)的的成本，不確確認(rèn)損益。 收取價價款的情況下下，要根據(jù)合合同約定具體體判斷收取的的價款是補償償性的還是約約定了一個較較低銷售價格格(價格高于于成本低于市市場售價)分分別處理： (1)如果屬于以以較低價格銷銷售的，按銷銷售業(yè)務(wù)處理理。此情況因因涉及大量的的貨幣性資產(chǎn)產(chǎn)，所以不屬屬于非貨幣性性資產(chǎn)交換，應(yīng)應(yīng)按銷售業(yè)務(wù)務(wù)處理。 (2)如果屬于補補償性的，回回遷房發(fā)

36、生的的建造成本和和其他相關(guān)支支出(包括稅稅金支出)作作為土地成本本計入拆遷補補償費用，收收到的價款沖沖減上述成本本支出。此種種情況因為只只涉及少量的的貨幣性資產(chǎn)產(chǎn)，所以也屬屬于非貨幣性性資產(chǎn)交換，與與不收取價款款的賬務(wù)處理理基本相同。 通常情情況，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)建設(shè)回回遷房是不收收取價款的。以以下舉例說明明在不收取價價款情況下，回回遷房支出作作為土地成本本計入拆遷補補償費的賬務(wù)務(wù)處理過程。 【例668】 中聯(lián)房地產(chǎn)產(chǎn)公司開發(fā)項項目占地100000平方方米，土地成成本已發(fā)生貨貨幣性支出55000萬元元，其中支付付土地價款33500萬元元，拆遷貨幣幣補償15000萬元。另另外，在本項項目中，需要要按

37、照1：11的比例，與與拆遷戶兌現(xiàn)現(xiàn)回遷房600套(平均每每套150平平方米)。 開發(fā)項項目分兩期進(jìn)進(jìn)行建設(shè)。一一期項目占地地面積60000平方米，二二期項目占地地面積40000平方米。22009年99月，完成一一期12座5500套755000平方方米樓房建設(shè)設(shè)，建安成本本實際支出77000萬元元(基礎(chǔ)設(shè)施施費、公共配配套設(shè)施費等等暫不計)，一一期有回遷房房40套，剩剩余的20套套回遷房在二二期待建。假假設(shè)一期房屋屋對外售價為為3000元元平方米。中中聯(lián)公司根據(jù)據(jù)有關(guān)原始憑憑證結(jié)轉(zhuǎn)銷售售收入，編制制會計分錄如如下： (1)支付貨幣性性土地成本支支出時。 土地成成本貨幣性支支出3500015000

38、50000(萬元)借：生產(chǎn)成本土地征用用及拆遷補償償費 500000000 貸：銀銀行存款 5000000000 (2)分?jǐn)傄呀ńɑ剡w房建造造成本時。 第一期期回遷房400套建造支出出70000750000401505560(萬元元) 借：生生產(chǎn)成本土地征用及及拆遷補償費費 556000000 貸：生產(chǎn)產(chǎn)成本建建筑安裝工程程費 56000000 (3)預(yù)提未建建回遷房建造造成本時。 第二期期回遷房200套因未實際際發(fā)生，為反反映成本的完完整性，按照照預(yù)算成本或或第一期成本本預(yù)提入賬： 770007750002015502800(萬元) 借：生生產(chǎn)成本土地征用及及拆遷補償費費 228000000

39、 貸：應(yīng)付付賬款預(yù)預(yù)提費用 28000000 (4)分配一期期土地成本時時。土地成本合計5000560228058840(萬元元)第一期分配土地地成本58840(6600044000)60003504(萬元) 單位可售建筑面面積土地成本本350440000(75000040150)507883(元平平方米)單位可售建筑面面積建筑成本本(700000000056000000)(75000040150)933333(元平平方米)一期建安成本700056066440(萬萬元) 借：庫庫存商品一期 994440000 貸：生產(chǎn)產(chǎn)成本土土地征用及拆拆遷補償費 3550400000 建建筑安裝工程程費 6

40、44000000 (5)結(jié)轉(zhuǎn)收入入成本時。 一期銷銷售款(775000401550)03207700(萬元元) 借：預(yù)預(yù)收賬款 20770000000 貸：主營營業(yè)務(wù)收入 20070000000 借：主營業(yè)務(wù)成成本 994400000 貸：庫庫存商品一期 994440000 (三)回遷房的的稅務(wù)處理與與會計處理的的差異土地征用費和拆拆遷補償費構(gòu)構(gòu)成房地產(chǎn)項項目開發(fā)成本本的重要組成成部分，房房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)業(yè)所得稅處理理辦法(國國稅發(fā)20009311號)規(guī)定，土土地征用及拆拆遷補償費支支出是指為取取得土地開發(fā)發(fā)使用權(quán)(或或開發(fā)權(quán))而而發(fā)生的各項項費用，主要要包括土地買買價或出讓金金、大市

41、政配配套費、契稅稅、耕地占用用稅、土地使使用費、土地地閑置費、土土地變更用途途和超面積補補交的地價及及相關(guān)稅費、拆拆遷補償支出出、安置及動動遷支出、回回遷房建造支支出、農(nóng)作物物補償費、危危房補償費等等。 其中，直直接以貨幣形形式支付的成成本支出，會會計和稅務(wù)處處理基本一致致，而以非貨貨幣性形式支支付的拆遷補補償支出、安安置及動遷支支出、回遷房房建造支出，由由于其行為的的特殊性，會會計和稅務(wù)處處理有所不同同，這種不同同直接影響到到開發(fā)產(chǎn)品計計稅成本的確確認(rèn)。1回遷房視同同銷售的規(guī)定定房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)中，拆遷補補償主要有三三種方式：即即產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作作價補償、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作作價補償相結(jié)結(jié)合。其中產(chǎn)權(quán)

42、調(diào)換就就涉及回遷房房問題，產(chǎn)權(quán)權(quán)調(diào)換屬于房房地產(chǎn)企業(yè)以以自己的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品換取被被拆遷人的土土地使用權(quán)。企企業(yè)所得稅稅稅務(wù)處理上，一一般情況下作作非貨幣性交交易處理，即即按“以物易易物”處理，根根據(jù)國稅發(fā)200931號文件件的規(guī)定，企企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品用于捐贈贈、贊助、職職工福利、獎獎勵、對外投投資、分配給給股東或投資資人、抵償債債務(wù)、換取其其他企事業(yè)單單位和個人的的非貨幣性資資產(chǎn)等行為，應(yīng)應(yīng)視同銷售，于于開發(fā)產(chǎn)品所所有權(quán)或使用用權(quán)轉(zhuǎn)移，或或于實際取得得利益權(quán)利時時確認(rèn)收入(或利潤)的的實現(xiàn)。2回遷房換入入土地成本確確認(rèn)的規(guī)定對于非貨幣交易易的產(chǎn)權(quán)調(diào)換換方式，同時時涉及換入資資產(chǎn)(土地)的計稅成本

43、本確認(rèn)問題，國國稅發(fā)20009311號文件規(guī)定定，企業(yè)以非非貨幣交易方方式取得土地地使用權(quán)的，按按下列規(guī)定處處理：換取的開發(fā)產(chǎn)品品如為該項土土地開發(fā)、建建造的，接受受投資的企業(yè)業(yè)在接受土地地使用權(quán)時暫暫不確認(rèn)其成成本，待首次次分出開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品時，再按按應(yīng)分出開發(fā)發(fā)產(chǎn)品(包括括首次分出的的和以后應(yīng)分分出的)的市場場公允價值和和土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移過程中中應(yīng)支付的相相關(guān)稅費計算算確認(rèn)該項土土地使用權(quán)的的成本。如涉涉及補價，土土地使用權(quán)的的取得成本還還應(yīng)加上應(yīng)支支付的補價款款或減除應(yīng)收收到的補價款款。 換取的的開發(fā)產(chǎn)品如如為其他土地地開發(fā)、建造造的，接受投投資的企業(yè)在在投資交易發(fā)發(fā)生時，按應(yīng)應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)

44、品市場公允允價值和土地地使用權(quán)轉(zhuǎn)移移過程中應(yīng)支支付的相關(guān)稅稅費計算確認(rèn)認(rèn)該項土地使使用權(quán)的成本本。如涉及補補價，土地使使用權(quán)的取得得成本還應(yīng)加加上應(yīng)支付的的補價款或減減除應(yīng)收到的的補價款。 【例669】 續(xù)上例，第第一期會計成成本為：單位位可售建筑面面積土地成本本為50783元平平方米，單位位可售建筑面面積建筑成本本為93333元平平方米。計算算第一期商品品房的計稅成成本如下： 第一期期回遷房視同同銷售處理，銷銷售收入為11800萬元元(40115003)。本例例中，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在在接受土地使使用權(quán)時，暫暫不確認(rèn)計稅稅成本，第一一期40套回回遷房交付后后，按照其公公允價值，即即視同銷售收收

45、入18000萬元計入土土地計稅成本本。 第二期期20套回遷遷房因未建造造且沒有公允允價值，不屬屬于國稅發(fā)200931號文件件規(guī)定的可以以預(yù)提的計稅稅成本，暫按按成本為零計計算。另外，根根據(jù)國稅發(fā)-2009931號文文件的規(guī)定，企企業(yè)在結(jié)算計計稅成本時其其實際發(fā)生的的支出應(yīng)當(dāng)取取得但未取得得合法憑據(jù)的的，不得計入入計稅成本，待待實際取得合合法憑據(jù)時，再再按規(guī)定計入入計稅成本。這這20套回遷遷房計稅成本本可以在二期期房產(chǎn)中直接接列支，以后后結(jié)算二期房房產(chǎn)計稅成本本時，不需要要再調(diào)整一期期的計稅成本本。 該項目目在第一期開開發(fā)產(chǎn)品完工工后，可以計計入的計稅土土地成本為：6800萬萬元(3500015

46、00018000)。因為為該項目分兩兩期開發(fā)，所所以土地成本本需要按照各各期占地面積積進(jìn)行分配。第第一期分配土土地成本40080萬元6800(6000040000)60000，單位位可售建筑面面積土地成本本為544元元平方米，單單位可售建筑筑面積建筑成成本為9333(元平方方米)。 以上計計稅成本高于于會計入賬成成本，形成差差異的原因可可以歸納為：一是回遷房房視同銷售的的處理。二是是以回遷房換換取的土地使使用權(quán)價值是是否可以預(yù)提提人賬的問題題。假如在分分配一期回遷遷房時，二期期回遷房公允允價值也能夠夠確定，則根根據(jù)國稅發(fā)200931號文件件的規(guī)定，可可以將全部回回遷房公允價價值計人換取取的土地

47、計稅稅成本并再行行分配。第三節(jié)商品房銷銷售成本的核核算 房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)銷售成成本的核算是是本著收入和和成本配比的的原則進(jìn)行的的。即：房地地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)據(jù)收入確認(rèn)原原則確認(rèn)實現(xiàn)現(xiàn)銷售收入和和銷售面積時時，應(yīng)同時結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的開開發(fā)產(chǎn)品銷售售成本。 一、銷銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的科目設(shè)置置 銷售成成本結(jié)轉(zhuǎn)主要要涉及兩個會會計科目，即即“庫存商品品”科目和“主主營業(yè)務(wù)成本本”科目。 (一)“庫存商品品”科目 庫存商商品是指建造造完成后以備備出售的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品。為區(qū)區(qū)分不同用途途開發(fā)產(chǎn)品成成本、實現(xiàn)不不同開發(fā)產(chǎn)品品銷售收入和和發(fā)生的成本本準(zhǔn)確配比，應(yīng)應(yīng)該按照開發(fā)發(fā)產(chǎn)品不同類類別在“庫存存商品”科目下設(shè)置置“已完工開發(fā)

48、發(fā)產(chǎn)品”和“出租開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品”兩個二級明明細(xì)科目，在在明細(xì)科目下下按照項目，分分期、分產(chǎn)品品進(jìn)行輔助核核算。 “出租租開發(fā)產(chǎn)品”是是指根據(jù)經(jīng)營營需要短期(一般不超過過一個年度)作為出租用用途，以后再再對外銷售的的開發(fā)產(chǎn)品。此此處的開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品不計提折折舊。 “已完完工開發(fā)產(chǎn)品品”核算出售售開發(fā)產(chǎn)品。 庫存商商品在資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表日應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照成本與與可變現(xiàn)凈值值孰低計量。當(dāng)當(dāng)市場發(fā)生重重大變化，預(yù)預(yù)計可變現(xiàn)凈凈值低于庫存存成本時，在在取得確鑿證證據(jù)的情況下下，報相關(guān)部部門和領(lǐng)導(dǎo)批批準(zhǔn)后按照預(yù)預(yù)計可變現(xiàn)凈凈值進(jìn)行計量量并進(jìn)行相應(yīng)應(yīng)的賬務(wù)處理理。對于房地地產(chǎn)企業(yè)來講講，一般不存存在減值的問問題，因此，在在這

49、里不再對對減值的核算算進(jìn)行介紹。 (二)“主營業(yè)務(wù)務(wù)成本”科目目 “主營營業(yè)務(wù)成本”科科目核算房地地產(chǎn)企業(yè)對外外轉(zhuǎn)讓、銷售售、結(jié)算開發(fā)發(fā)產(chǎn)品等應(yīng)結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)的成本。與與投資性房地地產(chǎn)和固定資資產(chǎn)有關(guān)的成成本不在本科科目中核算。 項目結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入入時，根據(jù)結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)收入的房房號，相應(yīng)地地結(jié)轉(zhuǎn)成本。借借記“主營業(yè)業(yè)務(wù)成本”科科目，貸記“庫庫存商品”科科目。 期末，應(yīng)應(yīng)將“主營業(yè)業(yè)務(wù)成本”科科目的余額轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入“本年利利潤”科目，結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)后“主營營業(yè)務(wù)成本”科科目應(yīng)無余額額。 二、產(chǎn)產(chǎn)成品入庫的的核算 開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品竣工驗收收達(dá)到預(yù)定可可使用狀態(tài)、成成本結(jié)算完成成后，編制庫庫存產(chǎn)品成本本明細(xì)表，詳詳細(xì)列明每種種開發(fā)產(chǎn)

50、品的的總成本、總總面積、單位位面積成本和和總套數(shù)等信信息，使用的的面積要和測測繪部門出具具的實測面積積一致。庫存存產(chǎn)品的分類類要根據(jù)核算算對象的劃分分和實際核算算需要進(jìn)行確確定。庫存存產(chǎn)品成本明明細(xì)表作為為開發(fā)產(chǎn)品成成本結(jié)轉(zhuǎn)庫存存產(chǎn)品成本的的依據(jù)，附在在憑證后面，借借記“庫存商商品”的相關(guān)關(guān)明細(xì)科目，貸貸記“生產(chǎn)成成本”的相關(guān)關(guān)明細(xì)科目。 【例66-10】 中聯(lián)房地地產(chǎn)公司開發(fā)發(fā)的項目，于于2009年年12月份竣竣工交付，該該商品房全部部對外銷售，開開發(fā)過程中共共發(fā)生生產(chǎn)成成本500000萬元。商商品房竣工交交付時，中聯(lián)聯(lián)公司根據(jù)有有關(guān)原始憑證證結(jié)轉(zhuǎn)庫存產(chǎn)產(chǎn)品成本，編編制會計分錄錄如下：借：庫

51、存商品 50000000000 貸：生生產(chǎn)成本 50000000000 三、產(chǎn)成品出庫庫的核算會計期末根據(jù)收收入確認(rèn)原則則分產(chǎn)品確認(rèn)認(rèn)實現(xiàn)的銷售售收入和銷售售面積，同時時根據(jù)實現(xiàn)的的銷售面積結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的開開發(fā)產(chǎn)品銷售售成本。結(jié)轉(zhuǎn)的某已實現(xiàn)現(xiàn)銷售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本實實現(xiàn)的銷售面面積該開發(fā)產(chǎn)品品單位面積成成本 賬務(wù)處處理為：借記記“主營業(yè)務(wù)務(wù)成本”科目目，貸記“庫庫存商品”科科目。結(jié)轉(zhuǎn)銷銷售成本時，編編制銷售產(chǎn)品品成本明細(xì)表表并附憑證后后，該表詳細(xì)細(xì)登記實現(xiàn)銷銷售的每套房房源信息。 【例66-11】 續(xù)上例，中中聯(lián)房地產(chǎn)公公司開發(fā)的項項目，于20009年122月份竣工交交付，該商品品房全部對外外銷售，

52、開發(fā)發(fā)過程中共發(fā)發(fā)生生產(chǎn)成本本500000萬元。該項項目總可售建建筑面積為110萬平方米米，商品房竣竣工交付時，已已實現(xiàn)銷售建建筑面積6萬萬平方米，中中聯(lián)公司根據(jù)據(jù)有關(guān)原始憑憑證結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)發(fā)產(chǎn)品銷售成成本，賬務(wù)處處理如下： 該開發(fā)發(fā)產(chǎn)品單位面面積成本總總成本總可可售建筑面積積500000105000(元平方米米)結(jié)轉(zhuǎn)的某已實現(xiàn)現(xiàn)銷售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本實實現(xiàn)的銷售面面積該開發(fā)產(chǎn)品品單位面積成成本655000330000(萬元)借：主營業(yè)務(wù)成成本 3000000000 貸：庫存商商品 3000000000 四、產(chǎn)產(chǎn)成品出庫后后成本支出的的核算 開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)完后又發(fā)生生成本支出情情況下，會造造成庫

53、存開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成本與與實際成本不不符，兩者的的差異叫成本本差。 在發(fā)生生差異的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)全全部銷售情況況下，“成本本差”記入“銷銷售費用其他”科目目。 在沒有有全部銷售的的情況下，發(fā)發(fā)生的成本差差先通過“生生產(chǎn)成本”科科目歸集，然然后轉(zhuǎn)入“庫庫存商品”科科目，調(diào)整剩剩余庫存商品品成本，重新新計算未售庫庫存商品單位位面積成本。 【例6612】 中聯(lián)房地地產(chǎn)公司開發(fā)發(fā)的項目，于于2009年年12月份竣竣工交付，并并相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)收收入和成本。22010年11月份該項目目又發(fā)生成本本2000萬萬元，累計銷銷售比例為880。中聯(lián)聯(lián)公司根據(jù)有有關(guān)原始憑證證結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品銷售成本本，編制會計計分錄如下： (1

54、)歸集成本差差時。借：生產(chǎn)成本 2000000000 貸：銀銀行存款 2000000000 (2)結(jié)轉(zhuǎn)成本本差時。借：庫存商品 2000000000 貸：生生產(chǎn)成本 2000000000 20110年3月份份，該項目又又發(fā)生成本5500萬元，22010年22月底時，該該項目已全部部銷售完畢，并并結(jié)轉(zhuǎn)了收入入和成本。中中聯(lián)公司作會會計分錄如下下： 借：銷銷售費用 50000000 貸：銀行行存款 50000000第四節(jié)代收款項項的核算 房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)在銷售售房屋的同時時，往往需要要代收水電初初裝費、燃(煤)氣費、維維修基金等各各種配套設(shè)施施費。對于房房地產(chǎn)企業(yè)來來說，這些配配套設(shè)施費屬屬于代收應(yīng)付

55、付款項，不作作為房屋的銷銷售收入。對對于代收款項項，房地產(chǎn)企企業(yè)在會計核核算與稅務(wù)處處理上存在一一定的差異。 一、代代收款項的賬賬務(wù)處理 代收款款項通過“其其他應(yīng)付款”科科目核算，在在此科目下設(shè)設(shè)置“代收款款”二級科目目，按照代收收款項種類不不同分別設(shè)置置契稅、維修修基金、產(chǎn)權(quán)權(quán)證手續(xù)費等等三級科目，并并合理進(jìn)行輔輔助核算。 如果有有代收的煤氣氣氣源費，可可按上述方法法核算收取情情況，在“氣氣源費”明細(xì)細(xì)科目下單設(shè)設(shè)“氣源費支出出”明細(xì)科目，核核算按工程進(jìn)進(jìn)度支付的煤煤氣建設(shè)費。 二、代代收款項的稅稅務(wù)處理 根據(jù)我我國營業(yè)稅有有關(guān)規(guī)定，企企業(yè)向購買方方收取的手續(xù)續(xù)費、基金、集集資費、代收收款項

56、、代墊墊款項及其各各種性質(zhì)的價價外收費，無無論會計制度度規(guī)定如何核核算，均應(yīng)并并入營業(yè)額計計算應(yīng)納稅額額。 對于房房地產(chǎn)企業(yè)來來講，除了代代收的住房專專項維修基金金以及契稅以以外的代收款款項，均應(yīng)計計入營業(yè)稅的的計稅收入，征征收營業(yè)稅。也也就是說，房房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)發(fā)生的某些代代收款項，雖雖然在會計核核算上不做為為收入處理，但但在稅務(wù)處理理上應(yīng)做計稅稅收入處理。第七章房地產(chǎn)企企業(yè)持有物業(yè)業(yè)的核算第一節(jié)持有物業(yè)業(yè)核算概述 房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的持有有物業(yè)是指房房地產(chǎn)企業(yè)開開發(fā)的非銷售售的經(jīng)營性物物業(yè)。 所謂經(jīng)經(jīng)營性物業(yè)，就就是指經(jīng)營性性、收益性房房屋，如寫字字樓、商場、購購物中心、購購物廣場以及及工業(yè)廠房和

57、和倉庫等。相相對于作為最最終消費品的的住宅而言，經(jīng)經(jīng)營性物業(yè)具具有長期收益益的特點，而而一個國家經(jīng)經(jīng)營性物業(yè)發(fā)發(fā)展的水平體體現(xiàn)了一個國國家整體經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展水平和和可持續(xù)發(fā)展展能力。一、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)持有經(jīng)營性性物業(yè)的動因因(一)分割銷售售存在弊端 寫字樓樓分割銷售，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散，后后期運營會受受到限制。一一些地段優(yōu)越越、硬件設(shè)施施先進(jìn)的寫字字樓物業(yè)，房房地產(chǎn)企業(yè)免免不了會“惜惜售”。這類優(yōu)質(zhì)質(zhì)寫字樓如果果建設(shè)后分割割銷售，也很很難體現(xiàn)其遠(yuǎn)遠(yuǎn)期的價值，而而且分割后物物業(yè)管理、樓樓宇租金等都都很難協(xié)調(diào)一一致，會影響響整個寫字樓樓的形象。如如果說寫字樓樓分割帶來的的僅僅是經(jīng)營營與管理的阻阻力，那么商商鋪的

58、分割銷銷售卻可能帶帶來巨大的投投資風(fēng)險，進(jìn)進(jìn)而有可能引引發(fā)社會矛盾盾。 (二)長期持有是是商業(yè)地產(chǎn)的的良性發(fā)展之之路資金緊張是多數(shù)數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)選擇分割銷銷售的主要原原因，上市、RREITs等等融資手段還還僅僅是少數(shù)數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的“盛宴”。今今后幾年。在在商業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)中“賣掉就走”的房地產(chǎn)營營銷策略將會會減少，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)“金融產(chǎn)品化化是商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)展的長長遠(yuǎn)趨勢，國國內(nèi)持有型商商業(yè)物業(yè)項目目也會更多。 (三)適度資產(chǎn)產(chǎn)組合有利于于房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定定在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控控之下，房地地產(chǎn)企業(yè)的可可持續(xù)經(jīng)營能能力面臨考驗驗，依靠內(nèi)生生資金提升業(yè)業(yè)績、擴(kuò)展規(guī)規(guī)模的企業(yè)更更容易受到投投資者的青睞

59、睞。而內(nèi)生資資金主要來源源于企業(yè)自有有經(jīng)營性物業(yè)業(yè)產(chǎn)生的長期期收益?？墒凼畚飿I(yè)與自有有經(jīng)營性物業(yè)業(yè)之間形成的的適度資產(chǎn)組組合將成為房房地產(chǎn)企業(yè)的的現(xiàn)金流“穩(wěn)穩(wěn)定器”。 (四)增加自有有資產(chǎn)是向不不動產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變的有效途途徑 國外房房地產(chǎn)企業(yè)絕絕大多數(shù)是不不動產(chǎn)企業(yè)，而而國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)僅僅是是簡單的建房房賣房。然而而，相對于開開發(fā)商，不動動產(chǎn)商具有更更強的抵抗風(fēng)風(fēng)險和持續(xù)發(fā)發(fā)展的能力。因因此，通過發(fā)發(fā)展經(jīng)營性物物業(yè)增加自有有資產(chǎn)，最終終轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍觿赢a(chǎn)企業(yè)是房房地產(chǎn)公司的的必然選擇。 二、持持有物業(yè)的特特點 (一)收益穩(wěn)定，回回收期長 房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)對持有有物業(yè)的經(jīng)營營，一般只有有兩種方式，一一是

60、出租，二二是自營。但但無論是出租租還是自營，租租金收入或自自營收入都相相對穩(wěn)定，這這是由房屋作作為不動產(chǎn)的的特性所決定定的。 與銷售售物業(yè)一次性性取得收入不不同，持有物物業(yè)的收益是是分期取得的的，也就是說說，房地產(chǎn)企企業(yè)通過持有有物業(yè)，將一一次性收入轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榉制谑帐杖。m然回回收期變長，但但收入持久而而穩(wěn)定。 (二)投資額大，回回報率低 房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)持有的的經(jīng)營性物業(yè)，為滿滿足出租和自自營的要求，一一般面積都很很大，因此，房房地產(chǎn)企業(yè)為為開發(fā)持有物物業(yè)的投入很很大，相對來來說，回報率率就會很低。 (三)有充足的現(xiàn)現(xiàn)金流對于持有物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)生的收益來來講，最大的的成本就是持持有物業(yè)的折折舊，而折舊舊