徐州財(cái)富廣場(chǎng)推廣

1、 財(cái)富廣場(chǎng)推廣初步設(shè)想一前言隨著江蘇三大經(jīng)濟(jì)都市圈的劃分，徐州成為省委、省政府重點(diǎn)扶持對(duì)象。力支持徐州招商引資，積極推動(dòng)徐州經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為省委、省政府的共識(shí)。隨著徐州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人均收入的提高，消費(fèi)市場(chǎng)的擴(kuò)大，消費(fèi)能力的增強(qiáng)，徐州成為國(guó)內(nèi)外眾多企業(yè)投資的理想對(duì)象（2004年10月，徐州以突出的投資優(yōu)勢(shì)，位列央視“十大中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力城市”評(píng)選20個(gè)提名城市之中）。一時(shí)之間，商家云集徐州，紛紛在徐州投資建廠(chǎng)，或成立分公司（辦事處），并以徐州為中心，向周邊城市進(jìn)發(fā)。結(jié)果，徐州的寫(xiě)字樓及商鋪市場(chǎng)在外來(lái)投資者和本地投資者的合力重?fù)粝卤患せ?。二徐州?xiě)字樓市場(chǎng)概述近期，通過(guò)對(duì)徐州市區(qū)待建、在建、已建寫(xiě)字樓的

2、摸底調(diào)查，得出徐州寫(xiě)字樓市場(chǎng)潛力很大、現(xiàn)狀不容樂(lè)觀(guān)的結(jié)論，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、徐州近期寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需相對(duì)平衡。從對(duì)已建、新建、在建寫(xiě)字樓的調(diào)查情況來(lái)看，無(wú)論是銷(xiāo)售還是出租，總的來(lái)說(shuō)，情況比較好，空口率比較低，不存在長(zhǎng)時(shí)間滯銷(xiāo)和停租的情況。但是，徐州畢竟是三線(xiàn)城市，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)緩慢，中小企業(yè)數(shù)量增長(zhǎng)有限，國(guó)內(nèi)外大企業(yè)進(jìn)駐較少，市場(chǎng)的擴(kuò)展力度有限，同時(shí)，隨著在建寫(xiě)字樓的竣工銷(xiāo)售（約150000平米），又將滿(mǎn)足一部分市場(chǎng)需求，因此，徐州近期寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需相對(duì)平衡。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，徐州寫(xiě)字樓市場(chǎng)定會(huì)隨著徐州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而日益高漲，潛力會(huì)得到進(jìn)一步挖掘，市場(chǎng)空間會(huì)得到進(jìn)一步開(kāi)拓。2、經(jīng)營(yíng)模式

3、以銷(xiāo)售為主。徐州寫(xiě)字樓的經(jīng)營(yíng)模式主要有四種：只租不售，只售不租，以售為主、以租為輔，先售再租，但絕大多寫(xiě)字樓都是以售為主，只有少數(shù)只租不售，如國(guó)貿(mào)大廈、泛亞大廈，究其原因可能與開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和經(jīng)營(yíng)理念有關(guān)。銷(xiāo)售可以迅速回籠資金，減輕開(kāi)發(fā)商資金壓力，加速資金周轉(zhuǎn)速度，獲取資金收益，但將物業(yè)賣(mài)給不同的業(yè)主，讓其自主經(jīng)營(yíng)，難免造成物業(yè)管理困難，損及物業(yè)的形象，不利于物業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展；租賃，雖然短期內(nèi)不利于資金回籠，難，損及物業(yè)的形象，不利于物業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展；租賃，雖然短期內(nèi)不利于資金回籠，會(huì)增大企業(yè)的資金壓力，但是，有專(zhuān)業(yè)物管公司打理物業(yè)，在獲取租金的同時(shí)，可以推動(dòng)物業(yè)的發(fā)展，獲取長(zhǎng)期利益。鑒于銷(xiāo)售、租賃皆有

4、其利弊，開(kāi)發(fā)商在選擇模式的時(shí)候，可以根據(jù)自身實(shí)際情況，權(quán)衡利弊，再做選擇。3、高檔寫(xiě)字樓稀缺，中低檔居多。在調(diào)查的眾多寫(xiě)字樓中，中低檔居多，如：怡城廣場(chǎng)、盛佳大廈、成功大廈，這些寫(xiě)字樓，無(wú)論是規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑材料、內(nèi)部配套設(shè)施，還是物業(yè)管理、軟性配套，都比國(guó)貿(mào)、泛亞這樣中高檔寫(xiě)字樓要差一個(gè)檔次，且大多數(shù)寫(xiě)字樓都是板式樓，變化不大，造型雷同，個(gè)性不強(qiáng)，千人一面，缺少品位和新鮮感。相信，隨著徐州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一批設(shè)計(jì)新穎、建筑獨(dú)特、綠色健康、配套完善、高度科技化、智能化的新興寫(xiě)字樓將會(huì)在徐誕生。4、市場(chǎng)細(xì)分程度不夠，或者說(shuō)就沒(méi)有細(xì)分，專(zhuān)業(yè)性寫(xiě)字樓空缺。在徐州寫(xiě)字樓市場(chǎng)中，由于沒(méi)有明確的市場(chǎng)定位，沒(méi)有精

5、準(zhǔn)的市場(chǎng)細(xì)分，故而專(zhuān)業(yè)性寫(xiě)字樓沒(méi)有形成。在每棟寫(xiě)字樓里，字樓市場(chǎng)中，由于沒(méi)有明確的市場(chǎng)定位，沒(méi)有精準(zhǔn)的市場(chǎng)細(xì)分，故而專(zhuān)業(yè)性寫(xiě)字樓沒(méi)有形成。在每棟寫(xiě)字樓里，大小企業(yè)并存，各個(gè)行業(yè)皆有，魚(yú)龍混雜。相信，隨著徐州經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展，樓會(huì)相繼誕生。5隨著徐州經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展，樓會(huì)相繼誕生。5、區(qū)域化特征明顯。圍，準(zhǔn)確地說(shuō)在淮海路、中山路交匯處綜觀(guān)徐州寫(xiě)字樓的分布情況，主要集中在彭城廣場(chǎng)周500米半徑圈內(nèi)。這里，口口絕佳、配套齊全、交通便利、經(jīng)濟(jì)繁榮、商貿(mào)氛圍濃厚，且大小企業(yè)齊聚一堂，既有利于提高工作效率，又方便員工生活、工作。但是，這里的土地成本高昂，租金、售價(jià)較高，且隨著私人汽車(chē)的增多，停車(chē)、堵車(chē)、道路等

6、問(wèn)題也越來(lái)越嚴(yán)重，同時(shí)，隨著徐州經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和市中心區(qū)土地增量驟減，徐州新的商業(yè)區(qū)、次中心區(qū)將會(huì)逐漸形成，以彌補(bǔ)老中心區(qū)的不足，從而推動(dòng)新寫(xiě)字樓的建立。6、寫(xiě)字樓自身配套不足。通過(guò)對(duì)徐州已建寫(xiě)字樓的調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)，徐州寫(xiě)字樓的配套不夠完善，已跟不上時(shí)代的節(jié)拍。如：國(guó)產(chǎn)電梯，速度緩慢，浪費(fèi)時(shí)間，不利于工作效率的提高；依然采用老式中央空調(diào)，甚至自裝空調(diào)，既不利于健康，又不能彰顯品位；許多寫(xiě)字樓車(chē)位十分緊張，甚至沒(méi)有停車(chē)場(chǎng)；運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、娛樂(lè)休閑室、商務(wù)會(huì)所、咖啡廳等配套設(shè)施更是嚴(yán)重欠缺。7、綠色健康生態(tài)型寫(xiě)字樓嚴(yán)重奇缺。在徐州如此多的寫(xiě)字樓中，只有公交商貿(mào)大廈考慮到寫(xiě)字樓中工作人員的切身利益，努力營(yíng)造

7、人性化的辦公環(huán)境，開(kāi)創(chuàng)徐州綠色健康生態(tài)型寫(xiě)字樓之先河。其將“后非典時(shí)期”關(guān)注的“內(nèi)部中央花園”和“引入自然空氣”的理念溶進(jìn)設(shè)計(jì)中，突破傳統(tǒng)的“辦公室+公共走廊”的空間模式，更加有利于員工的身體健康。8、物業(yè)管理相對(duì)滯后。在眾多的寫(xiě)字樓中，物業(yè)管理沒(méi)有得到足夠的重視，部分寫(xiě)字樓物業(yè)管理人員較少，服務(wù)態(tài)度較差，管理較為薄弱，并沒(méi)有真正發(fā)揮物業(yè)管理的作用。9、寫(xiě)字樓市場(chǎng)受到商住綜合樓和產(chǎn)權(quán)式酒店的挑戰(zhàn)。在調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)，商住綜合樓搶占了一部分寫(xiě)字樓市場(chǎng)。相對(duì)于純寫(xiě)字樓的高昂價(jià)格，部分企業(yè)，尤其是剛創(chuàng)建或創(chuàng)建時(shí)間不長(zhǎng)、規(guī)模不大的中小企業(yè)在選擇辦公地點(diǎn)或辦公環(huán)境時(shí)，基于成本節(jié)約的考慮，往往會(huì)選擇價(jià)格相

8、對(duì)低廉、位口相對(duì)優(yōu)越、交通便利、經(jīng)濟(jì)實(shí)用、既可工作又可生活的商住綜合樓或產(chǎn)權(quán)式酒店。10、寫(xiě)字樓售價(jià)、租金較低。較之北京等發(fā)達(dá)城市的寫(xiě)字樓售價(jià)、租金，徐州寫(xiě)字樓售價(jià)、租金相對(duì)較低，比如北京的寫(xiě)字樓售均在10000元/平米以上，甚至某些樓盤(pán)達(dá)到20000元/平米，租金在120元/平米以上，而徐州寫(xiě)字樓的平均售價(jià)在3500-4000元/平米，租金也在30-60元/平米之間，相比之下，徐州寫(xiě)字樓的租售價(jià)位要低很多。三徐州商鋪市場(chǎng)概述通過(guò)對(duì)徐州商鋪市場(chǎng)的調(diào)查，可以得出如下結(jié)論：1、純商鋪較少，以裙房商鋪為主。綜觀(guān)徐州商鋪，除了朝陽(yáng)貴邦、春天時(shí)尚、富景廣場(chǎng)為純商鋪外，基本上都是寫(xiě)字樓底層裙房商鋪，一般為

9、25層，如：帝都大廈、恒茂國(guó)際、成功大廈等。由此可見(jiàn)，徐州的商鋪市場(chǎng)不夠成熟。根據(jù)發(fā)達(dá)城市的商鋪發(fā)展軌跡，有理由相信徐州商鋪在不久的將來(lái)會(huì)迎來(lái)一個(gè)燦爛的春天。2、商鋪以銷(xiāo)售為主，以出租為輔?？偟膩?lái)說(shuō)，徐州商鋪的經(jīng)營(yíng)模式以銷(xiāo)售為主要手段，其中又以私人產(chǎn)權(quán)對(duì)外出租獲得收益為主，自己捎帶經(jīng)營(yíng)為輔。由開(kāi)發(fā)商直接對(duì)外出租的較少，即使出租，一般也是大面積對(duì)外出租，如整棟出租、整層出租。此外，還有兩種經(jīng)營(yíng)模式：一種是由承租人或業(yè)主將整層商鋪進(jìn)行分割，然后將分割的小商鋪攤位出租給經(jīng)營(yíng)者，獲取租金充當(dāng)收益；一種是業(yè)主買(mǎi)下商鋪產(chǎn)權(quán)后，前十年或更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，由投資商或開(kāi)發(fā)商承租，業(yè)主只管獲取租金，無(wú)須管理。3、商鋪?zhàn)?/p>

10、營(yíng)和投資相結(jié)合。在發(fā)達(dá)城市，商鋪主要用來(lái)投資，而在徐州，商鋪多由自己經(jīng)營(yíng)打理，主動(dòng)用來(lái)投資的不多，但也有，且這個(gè)比例正在逐步擴(kuò)大。買(mǎi)下一間商鋪，當(dāng)條件成熟、實(shí)力足夠時(shí)，自己經(jīng)營(yíng)打理；條件不成熟時(shí)，將商鋪?zhàn)獬鋈?，獲取租金，待商鋪人氣增加后，再收回自己經(jīng)營(yíng)，或待商鋪增值后轉(zhuǎn)手賣(mài)掉以獲取差價(jià)，是業(yè)主們通常的做法。4、整層銷(xiāo)售和部分分割銷(xiāo)售相結(jié)合。開(kāi)發(fā)商在商鋪經(jīng)營(yíng)上，最樂(lè)意將整個(gè)商鋪全部出售或出租給某個(gè)大型連鎖購(gòu)物中心或商場(chǎng)，因?yàn)椋w銷(xiāo)售，方便管理，又利于物業(yè)的發(fā)展；次之，喜歡將整層出售給或租給某個(gè)實(shí)力雄厚的買(mǎi)主；再次之，只能將其進(jìn)行分割，分別給予銷(xiāo)售或出租。5、商鋪位口由中心區(qū)逐漸向次中心區(qū)轉(zhuǎn)移。

11、一般來(lái)說(shuō)，商鋪位于交通便利、商業(yè)繁榮、人氣旺盛的樞紐地段，但對(duì)目前的徐州來(lái)說(shuō)，由于市中心區(qū)已無(wú)地可買(mǎi)，不可能再建商鋪，因此，商鋪逐漸向次中心區(qū)轉(zhuǎn)移，但依然在中心區(qū)的輻射半徑之內(nèi)，主要分布在淮海路、中山路、彭城路、解放路、建國(guó)路交叉圈里。6、商鋪定位被提上日程。目前，徐州商鋪的定位更加明確，專(zhuān)業(yè)商鋪市場(chǎng)被提上日程，如：時(shí)尚春天被定義為女性的主題廣場(chǎng)，鑫源電腦商業(yè)街只能經(jīng)營(yíng)IT產(chǎn)品。此外，即使在商鋪的某一層里，也有行業(yè)、種類(lèi)限制，其依據(jù)是整個(gè)項(xiàng)目的主題功能定位。7、價(jià)位受地段影響較大。地段對(duì)商鋪的定價(jià)具有決定性因素，地段好，價(jià)位就高，地段差，價(jià)位就低。如：緊鄰彭城廣場(chǎng)的富景廣場(chǎng)一層門(mén)面價(jià)位高達(dá)68

12、000-72000元/平米，而位于解放北路的時(shí)尚春天一層門(mén)面價(jià)位為15000元/平米，相差之大，不言而喻。8、物業(yè)管理相對(duì)滯后。通觀(guān)徐州商鋪，金，無(wú)須管理。3、商鋪?zhàn)誀I(yíng)和投資相結(jié)合。在發(fā)達(dá)城市，商鋪主要用來(lái)投資，而在徐州，商鋪多由自己經(jīng)營(yíng)打理，主動(dòng)用來(lái)投資的不多，但也有，且這個(gè)比例正在逐步擴(kuò)大。買(mǎi)下一間商鋪，當(dāng)條件成熟、實(shí)力足夠時(shí)，自己經(jīng)營(yíng)打理；條件不成熟時(shí)，將商鋪?zhàn)獬鋈?，獲取租金，待商鋪人氣增加后，再收回自己經(jīng)營(yíng)，或待商鋪增值后轉(zhuǎn)手賣(mài)掉以獲取差價(jià)，是業(yè)主們通常的做法。4、整層銷(xiāo)售和部分分割銷(xiāo)售相結(jié)合。開(kāi)發(fā)商在商鋪經(jīng)營(yíng)上，最樂(lè)意將整個(gè)商鋪全部出售或出租給某個(gè)大型連鎖購(gòu)物中心或商場(chǎng)，因?yàn)?，整體銷(xiāo)

13、售，方便管理，又利于物業(yè)的發(fā)展；次之，喜歡將整層出售給或租給某個(gè)實(shí)力雄厚的買(mǎi)主；再次之，只能將其進(jìn)行分割，分別給予銷(xiāo)售或出租。5、商鋪位口由中心區(qū)逐漸向次中心區(qū)轉(zhuǎn)移。一般來(lái)說(shuō)，商鋪位于交通便利、商業(yè)繁榮、人氣旺盛的樞紐地段，但對(duì)目前的徐州來(lái)說(shuō)，由于市中心區(qū)已無(wú)地可買(mǎi)，不可能再建商鋪，因此，商鋪逐漸向次中心區(qū)轉(zhuǎn)移，但依然在中心區(qū)的輻射半徑之內(nèi)，主要分布在淮海路、中山路、彭城路、解放路、建國(guó)路交叉圈里。6、商鋪定位被提上日程。目前，徐州商鋪的定位更加明確，專(zhuān)業(yè)商鋪市場(chǎng)被提上日程，如：時(shí)尚春天被定義為女性的主題廣場(chǎng)，鑫源電腦商業(yè)街只能經(jīng)營(yíng)IT產(chǎn)品。此外，即使在商鋪的某一層里，也有行業(yè)、種類(lèi)限制，其依

14、據(jù)是整個(gè)項(xiàng)目的主題功能定位。7、價(jià)位受地段影響較大。地段對(duì)商鋪的定價(jià)具有決定性因素，地段好，價(jià)位就高，地段差，價(jià)位就低。如：緊鄰彭城廣場(chǎng)的富景廣場(chǎng)一層門(mén)面價(jià)位高達(dá)68000-72000元/平米，而位于解放北路的時(shí)尚春天一層門(mén)面價(jià)位為15000元/平米，相差之大，不言而喻。8、物業(yè)管理相對(duì)滯后。通觀(guān)徐州商鋪，除個(gè)別有專(zhuān)門(mén)物業(yè)管理公司打理外，絕大多數(shù)都沒(méi)有專(zhuān)門(mén)物業(yè)公司管理。9、徐州商鋪的自身配套尚可。徐州商鋪的自身配套還是可以的，衛(wèi)生間、手扶電梯、直達(dá)電梯、中央空調(diào)、休息室、坐椅、快餐連鎖、銀行（自動(dòng)柜員機(jī)）等應(yīng)有盡有，唯一的缺憾就是車(chē)位不夠充足。10、住宅社區(qū)沿街門(mén)面受到歡迎。在小區(qū)內(nèi)買(mǎi)個(gè)門(mén)面，

15、越來(lái)越受到投資人的歡迎，尤其在大型高檔小區(qū)內(nèi)。因?yàn)樵诖送顿Y，收益既穩(wěn)定又不存在任何風(fēng)險(xiǎn)，且售價(jià)便宜，容易打理。四財(cái)富廣場(chǎng)優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)（一）、區(qū)位優(yōu)勢(shì)1、地段優(yōu)勢(shì)：財(cái)富廣場(chǎng)坐落在徐州主二干道建國(guó)西路與西安南路交匯處東南側(cè)，離市中心僅有900米路程，離云龍湖風(fēng)景區(qū)約1.5公里，距火車(chē)東站約3公里，位口較為優(yōu)越。當(dāng)然，此地段不能與市中心相比，但是仔細(xì)察看后，市中心已沒(méi)有多少空地建寫(xiě)字樓了，因此，“退而求其次”，財(cái)富廣場(chǎng)成為第一地段。2、交通優(yōu)勢(shì)：財(cái)富廣場(chǎng)周?chē)植贾鄺l公交路線(xiàn)（如：55、606、35、34、610、68、18、73、604、607、66、游2等），可以抵達(dá)城市不同方向，加之財(cái)富廣場(chǎng)

16、地下、地上設(shè)有眾多車(chē)位，交通優(yōu)勢(shì)突出，充分滿(mǎn)足業(yè)主出行需求。3、辦公優(yōu)勢(shì)：財(cái)富廣場(chǎng)與國(guó)稅局、工商局、國(guó)土局、勞動(dòng)局、市人事局等行政部門(mén)鄰近，與市中心商務(wù)區(qū)、泛亞大廈等主要寫(xiě)字樓毗鄰，周?chē)址植贾鞔筱y行等金融機(jī)構(gòu)，辦公優(yōu)勢(shì)無(wú)與倫比。4、配套優(yōu)勢(shì)：財(cái)富廣場(chǎng)四周分布著超市、商場(chǎng)、醫(yī)院藥店、加油站、郵電局、移動(dòng)和聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳、餐飲、書(shū)店、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等各種配套，加上財(cái)富廣場(chǎng)自配的商務(wù)休閑會(huì)所（設(shè)有游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、咖啡廳、酒吧、健身房、會(huì)談中心等），可以充分滿(mǎn)足業(yè)主各種需求。5、景觀(guān)優(yōu)勢(shì)：財(cái)富廣場(chǎng)與云龍公園、云龍湖風(fēng)景區(qū)、彭城廣場(chǎng)相近，加上錦繡嘉園內(nèi)的環(huán)藝景觀(guān)和建筑小品，使財(cái)富廣場(chǎng)的景觀(guān)優(yōu)勢(shì)超強(qiáng)。

17、6、金融優(yōu)勢(shì)：財(cái)富廣場(chǎng)坐落在徐州金融街上，周?chē)植贾袊?guó)人民銀行、農(nóng)業(yè)銀行、商業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、銀監(jiān)局、人壽保險(xiǎn)公司、康泰保險(xiǎn)公司、太平洋保險(xiǎn)公司、信泰證券、西南政券等各種金融保險(xiǎn)證券機(jī)構(gòu)，金融優(yōu)勢(shì)一絕。（二）、財(cái)富廣場(chǎng)自身優(yōu)勢(shì)1、現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)：財(cái)富廣場(chǎng)已處于現(xiàn)房狀態(tài)，看得見(jiàn)、摸得著、感受得到，隨買(mǎi)隨入，沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。2、裝修優(yōu)勢(shì)：財(cái)富廣場(chǎng)外立面采用玻璃幕墻，一層大堂豪華精裝，寫(xiě)字樓3、硬件優(yōu)勢(shì)：3、硬件優(yōu)勢(shì)：健康環(huán)保型遠(yuǎn)大新風(fēng)式中央空調(diào)，先進(jìn)的空氣過(guò)濾系統(tǒng)，七部國(guó)際品牌（通力）電梯，中空鋼化玻璃，電話(huà)線(xiàn)，寬帶上網(wǎng)線(xiàn)，閉路電視線(xiàn)，4、軟件優(yōu)勢(shì)：4、軟件優(yōu)勢(shì)：榮獲多種榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)的立信物

18、業(yè)管理公司充當(dāng)業(yè)主的貼身管家，向業(yè)主提供“五星級(jí)酒店”式服務(wù)，免除業(yè)主一切后顧之憂(yōu)。座分割為5、戶(hù)型優(yōu)勢(shì)：A座標(biāo)準(zhǔn)層分割為12個(gè)區(qū)域，南北各5個(gè)，東西各1座分割為5、戶(hù)型優(yōu)勢(shì)：A座標(biāo)準(zhǔn)層分割為12個(gè)區(qū)域，南北各5個(gè)，東西各1個(gè)；B14個(gè)區(qū)域，南北各6個(gè)，東西各1個(gè)，套內(nèi)面積為50-100平米不等，既能單獨(dú)使用，又可隨意分割，可滿(mǎn)足業(yè)主多方需求。因南北房間居多，采光充足。既能單獨(dú)使用，又可隨意分割，可滿(mǎn)足業(yè)主多方需求。因南北房間居多，采光充足。（三）、心理優(yōu)勢(shì)：財(cái)富廣場(chǎng)是目前徐州所有寫(xiě)字樓中的頂尖之作，沒(méi)有任何一家寫(xiě)字樓可與之媲美，因此，入駐財(cái)富廣場(chǎng)是身份地位的提升，（三）、心理優(yōu)勢(shì)：財(cái)富廣場(chǎng)是

19、目前徐州所有寫(xiě)字樓中的頂尖之作，沒(méi)有任何一家寫(xiě)字樓可與之媲美，因此，入駐財(cái)富廣場(chǎng)是身份地位的提升，也是公司形象的延伸，更是慧眼投資的英明決策。象的延伸，更是慧眼投資的英明決策。（四）、時(shí)間差優(yōu)勢(shì)：如上所述，截止今天，財(cái)富廣場(chǎng)是徐州寫(xiě)字樓之最，（四）、時(shí)間差優(yōu)勢(shì)：如上所述，截止今天，財(cái)富廣場(chǎng)是徐州寫(xiě)字樓之最，能夠與之相匹敵的帝都大廈、恒茂國(guó)際尚在建設(shè)之中，預(yù)計(jì)完工時(shí)間在2007能夠與之相匹敵的帝都大廈、恒茂國(guó)際尚在建設(shè)之中，預(yù)計(jì)完工時(shí)間在2007年3月左右，與現(xiàn)房的財(cái)富廣場(chǎng)相比，相差3月左右，與現(xiàn)房的財(cái)富廣場(chǎng)相比，相差20個(gè)月，因此，財(cái)富廣場(chǎng)的銷(xiāo)售推廣必須抓住這600個(gè)日日夜夜。（五）、投資優(yōu)勢(shì)

20、：必須抓住這600個(gè)日日夜夜。（五）、投資優(yōu)勢(shì)：正因?yàn)樨?cái)富廣場(chǎng)具有以上多種優(yōu)勢(shì)，才使其具有很強(qiáng)的投資優(yōu)勢(shì)。投資優(yōu)勢(shì)。（六）、價(jià)格優(yōu)勢(shì)：雖然財(cái)富廣場(chǎng)的單價(jià)高于徐州寫(xiě)字樓市場(chǎng)均價(jià)，但因其（六）、價(jià)格優(yōu)勢(shì)：雖然財(cái)富廣場(chǎng)的單價(jià)高于徐州寫(xiě)字樓市場(chǎng)均價(jià)，但因其面積較小，總價(jià)相對(duì)較低。面積較小，總價(jià)相對(duì)較低。（七）、品牌優(yōu)勢(shì)：財(cái)苑地產(chǎn)經(jīng)過(guò)七年的發(fā)展，實(shí)力日益增強(qiáng)，在“錦繡嘉（七）、品牌優(yōu)勢(shì)：財(cái)苑地產(chǎn)經(jīng)過(guò)七年的發(fā)展，實(shí)力日益增強(qiáng)，在“錦繡嘉園”的帶動(dòng)下，財(cái)苑地產(chǎn)品牌逐步形成，市場(chǎng)客戶(hù)群正在逐步擴(kuò)大。園”的帶動(dòng)下，財(cái)苑地產(chǎn)品牌逐步形成，市場(chǎng)客戶(hù)群正在逐步擴(kuò)大。（八）、客戶(hù)優(yōu)勢(shì)：隨著財(cái)苑地產(chǎn)品牌的樹(shù)立，財(cái)苑知名度

21、、美譽(yù)度也在擴(kuò)（八）、客戶(hù)優(yōu)勢(shì)：隨著財(cái)苑地產(chǎn)品牌的樹(shù)立，財(cái)苑知名度、美譽(yù)度也在擴(kuò)大，口碑效應(yīng)得以形成，加上“錦繡嘉園”的影響，潛在客戶(hù)市場(chǎng)較大。大，口碑效應(yīng)得以形成，加上“錦繡嘉園”的影響，潛在客戶(hù)市場(chǎng)較大。（九）、整體優(yōu)勢(shì)：正因?yàn)樨?cái)富廣場(chǎng)具有各種優(yōu)勢(shì)，才使其各方面具有均好（九）、整體優(yōu)勢(shì)：正因?yàn)樨?cái)富廣場(chǎng)具有各種優(yōu)勢(shì)，才使其各方面具有均好性，整體優(yōu)勢(shì)要強(qiáng)于徐州任何一家寫(xiě)字樓。性，整體優(yōu)勢(shì)要強(qiáng)于徐州任何一家寫(xiě)字樓。（一）、建筑造型一般。財(cái)富廣場(chǎng)的建筑造型一般，過(guò)于大眾化，不易識(shí)別，不能形成強(qiáng)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)。（二）、居家與辦公相互影響。財(cái)富廣場(chǎng)作為商辦樓，其背后是住宅樓，兩者緊依，且財(cái)富廣場(chǎng)與5號(hào)樓和1號(hào)

22、樓間距不夠大，對(duì)居家生活和商務(wù)辦公都會(huì)造成不同程度的影響。（三口、售樓部位口問(wèn)題。售樓部放在住宅樓里，而且還是一層，使客戶(hù)感受不到寫(xiě)字樓的大氣和高檔品位，（一）、建筑造型一般。財(cái)富廣場(chǎng)的建筑造型一般，過(guò)于大眾化，不易識(shí)別，不能形成強(qiáng)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)。（二）、居家與辦公相互影響。財(cái)富廣場(chǎng)作為商辦樓，其背后是住宅樓，兩者緊依，且財(cái)富廣場(chǎng)與5號(hào)樓和1號(hào)樓間距不夠大，對(duì)居家生活和商務(wù)辦公都會(huì)造成不同程度的影響。（三口、售樓部位口問(wèn)題。售樓部放在住宅樓里，而且還是一層，使客戶(hù)感受不到寫(xiě)字樓的大氣和高檔品位，而且還會(huì)給客戶(hù)造成心理上的壓抑。此外，樓部?jī)?nèi)部裝修、飾品擺設(shè)等都不夠獨(dú)特美觀(guān)，不利于成交機(jī)會(huì)出現(xiàn)。而且，迄今

23、為止，（四）、財(cái)富廣場(chǎng)的單價(jià)較高，市場(chǎng)接受尚需一段時(shí)日。而且，迄今為止，徐州真正意義上的純寫(xiě)字樓以出租為主，出售不多，惟恐市場(chǎng)接受較為困難，徐州真正意義上的純寫(xiě)字樓以出租為主，出售不多，惟恐市場(chǎng)接受較為困難，利于寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售，但又是難得的機(jī)遇，畢竟第一個(gè)吃西紅柿的人被稱(chēng)為勇士。（五）、財(cái)富廣場(chǎng)自身存在部分問(wèn)題。（五）、財(cái)富廣場(chǎng)自身存在部分問(wèn)題。如：標(biāo)準(zhǔn)層上的公共衛(wèi)生間數(shù)量不夠，室內(nèi)缺少私人衛(wèi)生間，南面低樓層采光不夠好，凈高不夠?qū)е露?jí)頂給人帶來(lái)壓室內(nèi)缺少私人衛(wèi)生間，南面低樓層采光不夠好，凈高不夠?qū)е露?jí)頂給人帶來(lái)壓抑感，不能自控空調(diào)溫度，腳踏式大便器易壞且不利于衛(wèi)生維持等。（六）、室內(nèi)裝修帶來(lái)

24、的潛在問(wèn)題。財(cái)富廣場(chǎng)只統(tǒng)一裝修公共部分，室內(nèi)部（六）、室內(nèi)裝修帶來(lái)的潛在問(wèn)題。財(cái)富廣場(chǎng)只統(tǒng)一裝修公共部分，室內(nèi)部分由業(yè)主自行裝修，不利于裝修風(fēng)格的統(tǒng)一。（七）、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)出現(xiàn)。如上所述，能與財(cái)富廣場(chǎng)相抗衡的只有帝都大（七）、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)出現(xiàn)。如上所述，能與財(cái)富廣場(chǎng)相抗衡的只有帝都大廈、恒茂國(guó)際，目前，其已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)工，且將要開(kāi)盤(pán)，期房銷(xiāo)售。此外，其銷(xiāo)售部位于主要交通干道，容易識(shí)別，利于宣傳和銷(xiāo)售。（八）、規(guī)模效應(yīng)難以形成。因財(cái)富廣場(chǎng)欲售部分只有B座（八）、規(guī)模效應(yīng)難以形成。因財(cái)富廣場(chǎng)欲售部分只有B座12層，共168套，數(shù)量不夠多，規(guī)模效應(yīng)難以形成。（九）、商住樓、產(chǎn)權(quán)式酒店和飯店賓館搶占部分市

25、場(chǎng)。財(cái)富廣場(chǎng)價(jià)位較高，對(duì)那些小企業(yè)或剛起步的企業(yè)而言，因資金實(shí)力有限，入駐成本較高，無(wú)形之中已被拒之門(mén)外，只能選擇商住樓或產(chǎn)權(quán)式酒店或賓館飯店。而對(duì)那些外地企業(yè)分公司或辦事處而言，因其要兼顧住房和辦公，在資金不是很充裕的情況下，（九）、商住樓、產(chǎn)權(quán)式酒店和飯店賓館搶占部分市場(chǎng)。財(cái)富廣場(chǎng)價(jià)位較高，對(duì)那些小企業(yè)或剛起步的企業(yè)而言，因資金實(shí)力有限，入駐成本較高，無(wú)形之中已被拒之門(mén)外，只能選擇商住樓或產(chǎn)權(quán)式酒店或賓館飯店。而對(duì)那些外地企業(yè)分公司或辦事處而言，因其要兼顧住房和辦公，在資金不是很充裕的情況下，也偏愛(ài)于商住樓或產(chǎn)權(quán)式酒店或賓館飯店。項(xiàng)目客戶(hù)群分析（一）、客戶(hù)定位財(cái)富廣場(chǎng)單間套內(nèi)面積在50-1

26、00平米之間，面積相對(duì)較小，總價(jià)相對(duì)較低，容易吸引那些大中型企業(yè)、科技含量較高的企業(yè)和實(shí)力雄厚企業(yè)在徐開(kāi)設(shè)的分公司或辦事處入駐，同時(shí)，那些需要更換辦公環(huán)境、提高地位、提升形象的公司也是非常重要的潛在客戶(hù)源。此外，選擇二次投資口業(yè)的高端群體也是不可忽視的。是非常重要的潛在客戶(hù)源。此外，選擇二次投資口業(yè)的高端群體也是不可忽視的。（二）、客戶(hù)細(xì)分1、年齡構(gòu)成目標(biāo)客戶(hù)年齡段：25-55目標(biāo)客戶(hù)年齡段：25-55歲之間；80平米左右；50-60平米/間目標(biāo)客戶(hù)年齡層次為25-35歲；60-80平米/間目標(biāo)客戶(hù)年齡層次為30-45歲；80-10080平米左右；50-60平米/間目標(biāo)客戶(hù)年齡層次為25-35

27、歲；60-80平米/間目標(biāo)客戶(hù)年齡層次為30-45歲；80-100平米/間目標(biāo)客戶(hù)年齡層次為35-55歲；在營(yíng)銷(xiāo)推廣時(shí)，可以針對(duì)不同年齡結(jié)構(gòu)的消費(fèi)心理與特點(diǎn)，做出相應(yīng)的廣告主力戶(hù)型：套內(nèi)面積為根據(jù)年齡結(jié)構(gòu)，可將目標(biāo)客戶(hù)細(xì)分為：策略。2、客戶(hù)構(gòu)成（1）、第一目標(biāo)群自用買(mǎi)家分析在此不予重復(fù)?，F(xiàn)在，只分析自用在此不予重復(fù)?，F(xiàn)在，只分析自用IT行業(yè)；買(mǎi)家的特征。多為高科技產(chǎn)業(yè)，如：電腦設(shè)計(jì)、三維動(dòng)畫(huà)制作、網(wǎng)絡(luò)工程等或?yàn)橥獾伛v徐辦事處或在徐開(kāi)辦的分公司；或提升公司形象、提高公司地位的買(mǎi)家，如：管理類(lèi)企業(yè)、咨詢(xún)類(lèi)企業(yè)、設(shè)計(jì)類(lèi)企業(yè)、投資類(lèi)企業(yè)等；多為改善辦公環(huán)境的二次口業(yè)；資金實(shí)力較為雄厚；文化層次較高，且

28、有干大事業(yè)的決心與毅力；以白領(lǐng)上班族為絕對(duì)主力，講究生活格調(diào)，注重個(gè)人形象；以腦力勞動(dòng)為主，規(guī)模不大，人員不多；用辦公環(huán)境來(lái)提升自己公司的形象力，以保商業(yè)往來(lái)中的信譽(yù)度；信奉“生活工作并重”的生存哲學(xué)；獲得階段性成功后，改善辦公環(huán)境，展示自身實(shí)力；一般注重工作環(huán)境與品質(zhì)，講究商務(wù)配套設(shè)施上的便捷性、整體感；在價(jià)格認(rèn)定上比較寬松；在物業(yè)管理、商務(wù)配套的服務(wù)態(tài)度上，比較苛刻；從事的行業(yè)，需要將更多的資金押在企業(yè)經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)上，辦公場(chǎng)地；購(gòu)買(mǎi)行為較為理智，會(huì)綜合考慮各方面因素后，后，會(huì)立即付諸行動(dòng)；據(jù)估算，自用買(mǎi)家將占財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目銷(xiāo)售比例的（2）、第二目標(biāo)群投資買(mǎi)家分析投資買(mǎi)家一般不受地域限制，主要看

29、重財(cái)富廣場(chǎng)地段、環(huán)境、辦公、配套設(shè)施、高檔以及財(cái)富廣場(chǎng)綜合優(yōu)勢(shì)對(duì)土地價(jià)值的提升力度，而無(wú)過(guò)多現(xiàn)金來(lái)買(mǎi)決定購(gòu)買(mǎi)與否，但一旦認(rèn)準(zhǔn)而無(wú)過(guò)多現(xiàn)金來(lái)買(mǎi)決定購(gòu)買(mǎi)與否，但一旦認(rèn)準(zhǔn)90%左右。以投資作為財(cái)富積累的功能之外的地塊稀缺性、唯一高檔寫(xiě)字樓的心理優(yōu)勢(shì)和徐州未來(lái)發(fā)展?jié)摿邦A(yù)期的投資效益成為投資者青睞財(cái)富廣場(chǎng)的重要因素。投資買(mǎi)家將占財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目銷(xiāo)售比例的10%左右，戶(hù)型選擇一般在50-60平米/間以下，目的是求低總價(jià)低投入來(lái)降低投資風(fēng)險(xiǎn)。六入市時(shí)機(jī)選擇入市時(shí)機(jī)并非僅指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是根據(jù)開(kāi)發(fā)商自身情況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況來(lái)決定什么時(shí)候進(jìn)入市場(chǎng)，是賣(mài)樓花還是賣(mài)現(xiàn)樓，是建到正負(fù)零還是等到所謂時(shí)機(jī)成不成熟即所

30、謂時(shí)機(jī)成不成熟即關(guān)鍵在于何時(shí)推進(jìn)市場(chǎng)。如前面所其經(jīng)營(yíng)的好壞對(duì)整個(gè)徐州寫(xiě)據(jù)調(diào)查，目前已上市出用來(lái)出租的寫(xiě)字樓有剛剛推出的封頂再賣(mài)，是搶到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手前開(kāi)賣(mài)還是等人家賣(mài)完了再說(shuō)，此之謂。對(duì)財(cái)富廣場(chǎng)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)樓出售已毫無(wú)爭(zhēng)議，述，財(cái)富廣場(chǎng)是徐州市第一家真正意義上的寫(xiě)字樓，字樓市場(chǎng)將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。毫不夸張地說(shuō)，帝都大廈、恒茂國(guó)際、金地商都二期等寫(xiě)字樓都在虎視眈眈地窺視著財(cái)富廣場(chǎng)的推廣和銷(xiāo)售。售的準(zhǔn)現(xiàn)房寫(xiě)字樓只有恒石大廈和金凱隆大廈，國(guó)貿(mào)和以前的泛亞、成功、華聯(lián)等，帝都大廈、恒茂國(guó)際、金地商都二期等直到2007年3月左右才能相繼完工，但其銷(xiāo)售會(huì)提前進(jìn)行，如：恒茂國(guó)際已處于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段，開(kāi)盤(pán)在即，金地商都二期將

31、于2005年10月左右開(kāi)盤(pán)。但因其不是現(xiàn)房，價(jià)位又與財(cái)富廣場(chǎng)旗鼓相當(dāng)，因此，對(duì)財(cái)富廣場(chǎng)的威脅不大。細(xì)細(xì)數(shù)來(lái)，對(duì)財(cái)富廣場(chǎng)產(chǎn)生威脅的是恒石大廈和金凱隆大廈。恒石大廈位于解放北路，口口非常優(yōu)越，又是現(xiàn)房，價(jià)格為4000多元/平米，低于財(cái)富廣場(chǎng)；金凱隆大廈位于淮海廣場(chǎng)以北，依托徐州飯店，主體已經(jīng)完工，現(xiàn)處于內(nèi)外安裝階段，售價(jià)為3000元/平米左右，遠(yuǎn)低于財(cái)富廣場(chǎng)，且銷(xiāo)售較好。在目前有限的客戶(hù)資源前提下，恒石大廈和金凱隆大廈已搶占一部分市場(chǎng)，陸續(xù)開(kāi)盤(pán)的恒茂國(guó)際、金地商都二期、帝都大廈和待租的國(guó)貿(mào)大廈等又搶占一部分市場(chǎng)，加之徐州商住房和產(chǎn)權(quán)式酒店的加入，財(cái)富廣場(chǎng)的潛在市場(chǎng)越來(lái)越小。目前，徐州財(cái)富廣場(chǎng)一樓大

32、堂和北面廣場(chǎng)施工已接近尾聲，加上前段時(shí)間的廣告宣傳和內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，市場(chǎng)接受力度尚可，因此，應(yīng)在一樓大堂和北面廣場(chǎng)施工結(jié)束之后，選擇合適時(shí)間，乘著各種利好因素推盤(pán)上市。七宣傳策略從廣告基本原理分析，產(chǎn)品利益點(diǎn)構(gòu)成目標(biāo)受眾的吸引力，即產(chǎn)品能給買(mǎi)家什么樣的實(shí)用利益。該利益點(diǎn)可以是產(chǎn)品本身的功能利益，也可以是時(shí)尚、品位、顯貴、服務(wù)內(nèi)涵、區(qū)域規(guī)劃能力、投資收益等附加價(jià)值。鑒于對(duì)財(cái)富廣場(chǎng)潛在客戶(hù)的分析，財(cái)富廣場(chǎng)在推廣宣傳時(shí)，應(yīng)著重強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的功能、時(shí)尚、品位、顯貴、商務(wù)配套、投資收益、物業(yè)服務(wù)內(nèi)涵等，可以考慮在平面媒體上做一系列報(bào)道，每一報(bào)道針對(duì)一個(gè)賣(mài)點(diǎn)。1、提煉獨(dú)特銷(xiāo)售主張一個(gè)熱銷(xiāo)售項(xiàng)目，需要一個(gè)獨(dú)特的銷(xiāo)售主

33、張，其指向必須為消費(fèi)者提出一個(gè)獨(dú)一無(wú)二的說(shuō)辭，這個(gè)說(shuō)辭是你獨(dú)有的，或者是第一個(gè)提出來(lái)的，而且這個(gè)獨(dú)特銷(xiāo)售主張對(duì)目標(biāo)買(mǎi)家而言是有實(shí)實(shí)在在的利益，即消費(fèi)者通過(guò)你的表達(dá)，看見(jiàn)你確實(shí)能給他帶來(lái)實(shí)實(shí)在在的好處，具體要求是將統(tǒng)一性（形象的整合，推廣策略中始終不變的核心）、連貫性（整個(gè)全程營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程保持連貫，包括廣告風(fēng)格/訴求的可延續(xù)性）、差異性（個(gè)性化識(shí)別的系統(tǒng)的建立，獨(dú)一無(wú)二，他人無(wú)法替代）三者有機(jī)結(jié)合。對(duì)財(cái)富廣場(chǎng)而言，應(yīng)該提煉一個(gè)主題，將各個(gè)強(qiáng)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)與輔助賣(mài)點(diǎn)統(tǒng)率起來(lái)，并就財(cái)富廣場(chǎng)的核心創(chuàng)意提出某個(gè)新奇口號(hào)，在此基礎(chǔ)上，導(dǎo)入并樹(shù)立以此口號(hào)為核心的品牌形象，并以持續(xù)不斷的賣(mài)點(diǎn)不斷豐滿(mǎn)和完善財(cái)富廣場(chǎng)品牌形象

34、，以波動(dòng)或間斷高潮式的營(yíng)銷(xiāo)方式及推廣節(jié)奏吸引目標(biāo)買(mǎi)家，從而實(shí)現(xiàn)最終銷(xiāo)售。針對(duì)財(cái)富廣場(chǎng)的現(xiàn)房狀態(tài)，我們可以提煉出如下獨(dú)特銷(xiāo)售主張：“真實(shí)感受/真實(shí)你我/體驗(yàn)式銷(xiāo)售”，即將財(cái)富廣場(chǎng)的所有賣(mài)點(diǎn)一一展示給消費(fèi)者，讓其參觀(guān)，讓其感受，并歡迎其提出意見(jiàn)或建議；“透明化銷(xiāo)售”，即通過(guò)大膽展示財(cái)富廣場(chǎng)的一切，來(lái)提升項(xiàng)目形象，來(lái)說(shuō)明開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和信譽(yù)；“財(cái)富廣場(chǎng)，你去了嗎？”即通過(guò)煽情造勢(shì)擴(kuò)大財(cái)富廣場(chǎng)的知名度，在此基礎(chǔ)上一一展示財(cái)富廣場(chǎng)的所有賣(mài)點(diǎn)；“健康比事業(yè)更重要”，即提倡一種新的工作觀(guān)，強(qiáng)調(diào)工作的前提是身體健康，只有保持身體健康，事業(yè)才能茁壯成長(zhǎng)，宣傳推廣時(shí)要結(jié)合財(cái)苑體育俱樂(lè)部和財(cái)富廣場(chǎng)的設(shè)備配套。2、整合

35、營(yíng)銷(xiāo)傳播（1）、關(guān)于傳播傳播的核心主要表現(xiàn)在：將項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)美觀(guān)、清晰、準(zhǔn)確的傳達(dá)給目標(biāo)對(duì)象，產(chǎn)生鮮明印象；在具體操作上，注意掌握節(jié)奏，配合營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)造快速的銷(xiāo)售成績(jī)；在傳播中形成項(xiàng)目統(tǒng)一、明確并具有延展性的廣告風(fēng)格。一個(gè)成功的宣傳推廣，應(yīng)整合運(yùn)用廣告、公關(guān)、事件營(yíng)銷(xiāo)、POP、促銷(xiāo)、DM等手段，全方位立體傳播。（2）、營(yíng)銷(xiāo)策略針對(duì)財(cái)富廣場(chǎng)所針對(duì)購(gòu)買(mǎi)群體的需求形態(tài)、特征、心理，制定相應(yīng)的推售單位策略、戶(hù)型策略、價(jià)格策略、付款方式策略、促銷(xiāo)策略、廣告策略，做到“集中兵力，直擊目標(biāo)消費(fèi)群體”。（3）、具體營(yíng)銷(xiāo)建議宣傳口號(hào)：八方商機(jī)聚攬財(cái)富“四面”聚攬黃金商圈之氣“四面”體現(xiàn)財(cái)富廣場(chǎng)優(yōu)越地理位口及區(qū)域

36、環(huán)境，體現(xiàn)天時(shí)地利之旺勢(shì)?！耙幻妗蹦辖釉讫埞珗@、云龍湖、云龍山等風(fēng)景區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)越；“二面”北鄰建國(guó)路金融一條街，財(cái)富在此聚集；“三面”西靠國(guó)土局、勞動(dòng)局、工商局、人事局等行政機(jī)關(guān)，辦公優(yōu)勢(shì)一絕；“四面”東倚中山路商業(yè)一條街，商機(jī)在此無(wú)限蔓延；“八方”親歷完備服務(wù)之本“八方”從財(cái)富廣場(chǎng)自身出發(fā)，挖掘自身帶給業(yè)主的口業(yè)優(yōu)勢(shì)，體現(xiàn)財(cái)富廣場(chǎng)的物業(yè)管理和商務(wù)服務(wù)。“一方”高瞻遠(yuǎn)矚的規(guī)劃前景；“二方”功能多樣的綜合勢(shì)能；“三方”完善齊備的配套功能；“四方”綠色共享的自然生態(tài)；“五方”隨意調(diào)配的彈性空間；“六方”知名專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理；“七方”無(wú)可估量的升值潛力；“八方”與眾不同的形象品位。八廣告策略（1）

37、、造夢(mèng)創(chuàng)意的關(guān)鍵享受,首廣告創(chuàng)意不僅僅是項(xiàng)目具有什么，享受,首什么，對(duì)自己的事業(yè)有什么樣的幫助與發(fā)展。一言概之，所做廣告應(yīng)該為買(mǎi)家描繪一個(gè)美好的藍(lán)圖。對(duì)財(cái)富廣場(chǎng)而言先要強(qiáng)調(diào)的是入駐財(cái)富廣場(chǎng)能夠提升企業(yè)形象,提高企業(yè)地位,增加企業(yè)與他人合作的機(jī)會(huì)，增加業(yè)務(wù)量；其次，強(qiáng)調(diào)的是獲取較為優(yōu)越的辦公環(huán)境和辦公條件，有利于調(diào)動(dòng)員工工作的積極性；最后，強(qiáng)調(diào)的是長(zhǎng)期投資能獲取巨大收益。（2）、關(guān)于廣告計(jì)劃造勢(shì)制定廣告計(jì)劃的關(guān)鍵提煉賣(mài)點(diǎn)，令項(xiàng)目廣受關(guān)注，各類(lèi)媒體強(qiáng)勢(shì)配合，廣告安排緊湊有力。凡此種種，其核心在于造勢(shì)，給人以非來(lái)不可、非看不可的印象，才稱(chēng)得上是一個(gè)好房地產(chǎn)廣告。（3）、關(guān)于廣告計(jì)劃安排集中考慮近3個(gè)

38、月內(nèi)的廣告計(jì)劃房地產(chǎn)的廣告計(jì)劃會(huì)受到自身銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，市場(chǎng)形勢(shì)等諸多因素影響，長(zhǎng)期性廣告計(jì)劃的變化較大。在此情況下，集中精力考慮如何圍繞開(kāi)盤(pán)期間的廣告安排更有意義。（4）、關(guān)于廣告手法廣告手法需要不斷創(chuàng)新房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化迅速，抱著僵化的原則是不可取的，只有不斷創(chuàng)新，才能房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化迅速，抱著僵化的原則是不可取的，只有不斷創(chuàng)新，才能創(chuàng)造性的引導(dǎo)目標(biāo)客戶(hù)，才能引導(dǎo)“見(jiàn)怪不怪”的讀者。無(wú)論策劃、創(chuàng)意、執(zhí)行、表現(xiàn)皆如此，只有富于創(chuàng)造性的思維方法才能獲得理想的銷(xiāo)售效果。（5）、關(guān)于媒介創(chuàng)新整合傳播，即運(yùn)用廣告攻關(guān)，利用DM、促銷(xiāo)、事件行銷(xiāo)等各種手段。但在不同階段側(cè)重點(diǎn)應(yīng)有所不同。地產(chǎn)的地緣性客

39、戶(hù)特征顯著，故項(xiàng)目周邊的形象推廣非常重要，尤其是開(kāi)盤(pán)時(shí)期。對(duì)財(cái)富廣場(chǎng)而言，可以在開(kāi)盤(pán)前幾天分派銷(xiāo)售人員前往泛亞大廈等寫(xiě)字樓進(jìn)行上門(mén)推介，目標(biāo)固定，利于銷(xiāo)售。地產(chǎn)銷(xiāo)售工具即樓書(shū)、戶(hù)型單頁(yè)、DM、售樓處的氛圍營(yíng)造、樣板間的設(shè)計(jì)都是促成最終銷(xiāo)售的有利手段。（6）、房地產(chǎn)廣告發(fā)生作用的過(guò)程在徐州，每天都有項(xiàng)目在進(jìn)行推廣宣傳。所以，在做廣告時(shí)一定要實(shí)行“三步走”戰(zhàn)略：第一步，一個(gè)有效廣告的前提就是讓人看見(jiàn)，讓人有興趣去了解和關(guān)注這個(gè)項(xiàng)目，最起碼要引起我們目標(biāo)客戶(hù)群體的關(guān)注。第二步，在看過(guò)這個(gè)廣告后要產(chǎn)生想親身了解的興趣和愿望，這依賴(lài)于廣告賣(mài)點(diǎn)是否與目標(biāo)對(duì)象的購(gòu)買(mǎi)心理及需求相符。第三步，興趣轉(zhuǎn)移為行動(dòng)。房

40、地產(chǎn)是一個(gè)注重即時(shí)銷(xiāo)售，資金快速回籠的行業(yè)，廣告效果直接體現(xiàn)在售樓部的看樓人流量和電話(huà)咨詢(xún)量上。所以說(shuō)：形式?jīng)Q定注目率，內(nèi)容決定興趣以及是否行動(dòng)，兩者缺一不可。（7）、好廣告的標(biāo)準(zhǔn)從買(mǎi)家的角度來(lái)看，房地產(chǎn)廣告效果的好壞，關(guān)鍵在于是否能與目標(biāo)買(mǎi)家實(shí)現(xiàn)有效溝通。好廣告的標(biāo)準(zhǔn)：視覺(jué)的注目性保證廣告引起注意。內(nèi)容清晰易懂，確保廣告策略得到貫徹。提供購(gòu)買(mǎi)利益，保證廣告與銷(xiāo)售緊密結(jié)合。整體上的美感/個(gè)性令受眾增加對(duì)項(xiàng)目的心理評(píng)判分。一致風(fēng)格保證廣告累加效應(yīng)形成項(xiàng)目品牌。（8）、廣告組合廣告決非是單純的報(bào)紙廣告，樓書(shū)、DM、房展會(huì)、戶(hù)外、POP、樣板間也都是廣告信息傳達(dá)的重要媒體，完全依靠報(bào)紙廣告很難達(dá)到項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)訴求的效果。同時(shí)，必須根據(jù)不同銷(xiāo)售階段，選擇