VT-CB-WI004-目標成本確定操作指導書

1、.項目目標成本確定操作指導書編輯霍新華日期2007-11-28審核于琛、楊毅清日期2007-11-28批準許立日期2007-11-28日期修狀修訂記錄修改內容修改人審核人批準人WOR.WOR.WOR.X 圍評判等全進程管理。目標成本構成及定義項目總目標成本：是指作為成本核算主體的項目公司開發(fā)一個房地產項目發(fā)生的全部工程成本。一個項目公司開發(fā)數個項目或一個大型項目分成幾期開發(fā)時，每個項目或每一期工程各自構成數個單獨的項目工程目標成本。項目目標成本由以下成本科目構成：土地開發(fā)成本項目轉讓費：轉讓關于價、歷史成本等。的地價等。通訊建造費、管線鋪設費、接口填補費等。遷支出、農作物填補等。前期費用成本政

2、府行政事業(yè)性收費項基金、路口開設、計劃管理、拆遷管理、招投標管理、其他支出等。增容費：水、電、暖、煤氣等。前期工程準備費面積丈量等。計劃管理費：可行性研究、計劃設計（方案招標、方案評審設計、交通影響分析、環(huán)境影響評判、施工圖設計、景觀設計、立體照明設計、消防評判、人防設計、修改設計、制圖、曬圖等。市政增容費：水、電、暖、煤氣等。三通一平費：臨時道路、臨時用電、臨時用水、場地平整等。臨時設施費：臨時圍墻、臨時辦公室、臨時場地占用、臨時圍板、河道清淤、回填等。施工合同外獎金、物業(yè)管理啟動費、維修基金等。工程建安成本基礎工程：土方、護壁（坡、樁基、樁基檢測、降水費、基礎處理等。主體建筑（裝修）工程費

3、結構及粗裝修等。防水工程。外立面工程：外墻外保溫、外幕墻、屋頂鋼結構及裝飾等。門窗工程：室內外門窗、入戶門、單元門、防火門、防火卷簾等。公共區(qū)域精裝修：電梯廳及走廊、大堂、樓梯間、屋面、地下室裝修等。室內精裝修：廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺等。鋼結構及網架工程。主體安裝工程費給排水系統(tǒng)：給排水工程、直飲水工程、中水工程、虹吸雨排工程。采暖系統(tǒng)：散熱器采暖、地板采暖工程。燃氣系統(tǒng)：低壓燃氣工程、中壓燃氣工程。電氣系統(tǒng)：動力工程、照明工程、防雷接地工程、不間斷電源等。管、防排煙、新風系統(tǒng)等。電梯及其安裝。柴油發(fā)電機組及其安裝擦窗機及軌道安裝。消防工程：消防水、消防電、消防檢測。弱電及智能化系統(tǒng)：

4、保安監(jiān)控及停車管理、電信網絡、衛(wèi)星電視及出入口管理系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)、樓宇自動控制系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、IS統(tǒng)、客房VO市政基礎設施費（紅線內小市政）水表安裝等。室外采暖系統(tǒng)：管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房等。室外燃氣系統(tǒng)：管道系統(tǒng)、調壓站等。開閉站（環(huán)、分界室或中心變電站）等。室外消防系統(tǒng)：消火栓外網、自噴外網等。等。公共配套設施費：指房屋開發(fā)進程中，根據有關法規(guī)，產權及其收益權不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。主要囊括以下幾類：在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支 郵局、圖書館、閱覽室、健

5、身房、游泳池、球場等設施的支出等。該配套設施的產權，則應作為經營性項目獨力成本科目，如：游泳池：土建、設備，設施等。會所：設計、裝修費、資產購置、單體會所結構等。幼兒園：建安成本及配套資產購置等。學校：建安成本及配套資產購置等。兒童游樂設施等。網球場等?；绢A備費：各成本科目的具體設置參照項目目標成本估算表執(zhí)行，表中僅列出（表中第三級科目各階段項目目標成本的確定與作用項目可研論證決策階段：依據投資估算確定的項目可研目標成本目總目標成本，用以控規(guī)及方案設計，是評審方案設計的標準之一。項目控規(guī)及方案設計完成后，依據方案設計概算確定計劃目標成本控制擴初設計的目標成本，是評審初步設計的標準之一。初步設

6、計完成后，依據初步設計概算確定目標控制成本，成為控制施工圖設計的目標成本，是評審施工圖設計的標準之一。施工圖設計完成后，依據施工圖預算確定實施的項目目標成本招標采購及施工階段成本控制目標，其各分項目標成本均為該分項工程的結算控制成本。進行測算編制。確定目標成本遵循的基本原則桿。滿足客戶需求述。方向傾斜競爭策略要求接合項目自身資源條件和經營目標，形成明確的競爭策略，并且將競爭策略關于產品定位的要求表述成定量指標或定性描述。在分階段確定目標成本時，始終注意成本分項結構滿足競爭策略要求。階段階段目標成本內容可研目標成本經辦部門參與部門審核審批項目可研階段總部設計中心、總部工程管理中心、總部采購中心、

7、總部會計與財務控制部董事會倒逼成本施關于項目可能獲得的盈利空間做出準確判斷和取舍。和項目開發(fā)策劃的硬性指標。用項目總成本層層倒逼方案設計成本、初步設計成本、施工圖設計成本?？匾?guī)與方案設計階段：形成的目標成本費。用項目可研目標成本減去預備費的結果倒逼指導控規(guī)與方案設計， 直到控規(guī)與方案設計優(yōu)化滿足此要求。初步設計階段：形成的目標成本控規(guī)與方案設計形成的目標成本20步設計優(yōu)化滿足此要求。施工圖設計階段；形成的目標成本初步設計形成的目標成本十預10圖設計優(yōu)化滿足此要求。測算的施工圖設計成本加上未使用的預備費）成為確定的項目成本控制目標。目標成本編制工作責任界定控規(guī)及方案設計階段計劃控制成本項目公司成

8、本部總部成本管理中心擴初圖設計階段目標控制成本項目公司成本部項目公司理中心、總部采購中心、總部成本管理中心、項目公司工程部、項目公司前期部總部設計中心、總部工程管理中心、總部采購中心、總總部成本管理中公司總經理施工圖設計階段目標成本成本部部成本管理中心、項目公司工程部、項目公司前期部心、總部辦公會會計與財務控制部工作程序項目可研階段經辦部門：事業(yè)部、總部成本管理中心。審批：經總部投資評審委員會審批經過后，報董事會審批。職責分工和流程:事業(yè)部：確認項目的銷售價格。負責項目行政事業(yè)性收費標準的收集整理并且確認。項目相關“問題清單”內容的確認。關于擬定的產品業(yè)態(tài)進行確認。評審委員會確認。6.2控規(guī)與

9、方案設計階段：經辦部門：項目公司成本部/總部成本管理中心。由總部成本管理中心負責審核。職責分工和流程：總部設計中心：負責計劃經濟技術指標、銷售面積、項目描述和建造標準的審核。事業(yè)部：負責銷售價格的審核、項目經營期的確定。項目公司成本部：負責計劃目標成本的編制?？偛砍杀竟芾碇行模贺撠熽P于項目所報計劃目標成本的審核。項目公司成本部：根據審核意見修編計劃目標成本并且報總部成本中本的審批后，確定報批的計劃設計方案。擴初圖設計階段經辦部門：項目公司成本部/總部成本管理中心。由總部成本管理中心負責審核。職責分工和流程：項目描述和建造標準的審核。項目公司成本部：負責目標控制成本的編制。總部成本管理中心：負責

10、關于項目所報目標控制成本的審核項目公司根據審核意見修編目標控制成本并且報總部成本中心審核后執(zhí)行。如目標控制成本超出計劃目標成本，報總部主管副總經理審批。完成目標控制成本的審批。施工圖設計階段經辦部門：項目公司成本部。由總部成本管理中心負責審核。審批：公司總經理辦公會。職責分工和流程：目描述和建造標準的審核。項目公司成本部：負責目標成本的編制。后執(zhí)行。各階段目標成本編制要點：本分類的五大項逐項進行編制，即：前期費用、工程建安成本、市政基礎設施（小市政）費用、公共配套設施費用、基本預備費用；在上述一級科目的框架下，依據合約計劃再細分至二級及三級科目。為主體工程的目標成本。司，論證系統(tǒng)選型，合理估算造價。準確。各階段目標成本關于比分析測算進行關于比，分析偏差產生的原因并且調整修正。各階段目標審批要點：總部成本管理中心負責組織向公司總經理層匯報項目目標成本項目公司成本部填報目標成本確定審批流程表審核，并且經公司審批后，總部成本管理中心以的形式下發(fā)至公司各相關部門，原件由總部成本管理中心存檔。目標成本管理策劃書：目標成本的控制要點制成本目標成本?？裳须A段的目標成本測算完成后，若項目分期開發(fā)，應按分期開發(fā)、分期制訂目標成本、分期進行控制及考核的原則執(zhí)行，同時需將可研階段目標成本審批程序同上。30作、審批程序同上。分拆后，組成各分項工程的目標成本，總