買房多重考慮以房換房可行

1、買房多重考慮以房換房可行 個(gè)案資料李先生， 36 歲，外資公司工作，年稅后收入約30 萬(wàn)元，愛(ài)人35 歲，大學(xué)老師，年稅后收入約 10 萬(wàn)元，小孩去年出生。家庭現(xiàn)有資產(chǎn)，一套北京豐臺(tái)南三環(huán)建于1985 年的板樓房，兩居63 平米， 2009 年購(gòu)買，自住，愛(ài)人 2006 年買的房子位于望京，大一居74 平米，每月出租回報(bào)約 4000 元，無(wú)房貸。一輛車，無(wú)貸款。目前家庭有30萬(wàn)元定期存款，五萬(wàn)元活期存款，五萬(wàn)股票已套牢。每月固定生活支出約 6000 元。李先生父母為其購(gòu)買了大病和壽險(xiǎn)，30 萬(wàn)元。愛(ài)人未購(gòu)買商業(yè)保險(xiǎn)。 財(cái)務(wù)狀況分析李先生和愛(ài)人目前從事的工作在同齡人中屬于相對(duì)穩(wěn)定的。家庭年收入稅

2、后約40 萬(wàn)元。從李先生和愛(ài)人的年齡來(lái)看，正處于事業(yè)的積累期。目前李先生一家已有兩套住房，一套在南三環(huán)兩居63 平米，一套在望京大一居74 平米，房子的地理位置相對(duì)不錯(cuò)，均無(wú)貸款。而且望京的房子每月有4000 元的房租，一年下來(lái)就是 4.8 萬(wàn)元收入，加上家庭稅后工資一共約44.8 萬(wàn)元入賬，屬于中高收入家庭。支出每年約有 7.2 萬(wàn)元，與收入相比僅占1/6 ，屬于節(jié)儉家庭。目前家庭有30 萬(wàn)元定期存款，五萬(wàn)元活期存款，五萬(wàn)股票已套牢，投資品種相對(duì)單一，沒(méi)有有效利用資金賺取較高回報(bào)。去年寶寶出生，相信一定帶來(lái)很多歡樂(lè)，但同樣會(huì)帶來(lái)很多需要考慮的問(wèn)題，例如幼兒時(shí)期的幼兒園在哪兒上，童年時(shí)期的小學(xué)

3、在哪兒選，少年時(shí)期的初中高中，成年的大學(xué)在國(guó)內(nèi)還是國(guó)外等等等等。下面我們根據(jù)李先生一家目前的財(cái)務(wù)狀況與李先生提出的理財(cái)目標(biāo)一一分析。理財(cái)目標(biāo)希望兩年內(nèi)能在房山良鄉(xiāng)附近購(gòu)買一處新房。良鄉(xiāng)附近有一些小產(chǎn)權(quán)房，不知是否可以購(gòu)買？用于自住。小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)大應(yīng)慎購(gòu)李先生希望兩年內(nèi)在良鄉(xiāng)買一處新房用于自住，考慮小產(chǎn)權(quán)房。李先生提出這個(gè)想法有兩點(diǎn)需要注意：第一，李先生一家已有兩套住房，根據(jù)新國(guó)五條規(guī)定，一個(gè)家庭只能購(gòu)買兩套房產(chǎn)，單看這一點(diǎn)這個(gè)理財(cái)目標(biāo)是不能實(shí)現(xiàn)的。 第二，什么是小產(chǎn)權(quán)房，目前并沒(méi)有清晰的定義，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，部分小產(chǎn)權(quán)房

4、所謂的“產(chǎn)權(quán)證”，也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證，而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)頒發(fā)，不具有法律效力。購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)要大很多，不能因?yàn)榉课菔蹆r(jià)便宜而不多重考慮。買房子是一個(gè)家庭的大事，需要慎重。如果李先生考慮在良鄉(xiāng)必須買房，那可以賣一套再買，以房換房?？紤]到有一處豐臺(tái)南三環(huán)的住房建于1985 年，到現(xiàn)在已有28 年的房齡，可以考慮換置一套新房。南三環(huán)周邊房屋售價(jià)如果以2.5萬(wàn)元每平米估算，63 平米的住房大概可以賣到150 萬(wàn)元。目前房山良鄉(xiāng)的新房均價(jià)在1.8萬(wàn)-1.9 萬(wàn)元每平米，如果自住以兩居100 平米為例，買下來(lái)算上手續(xù)費(fèi)大概需要 200 萬(wàn)元。這樣一來(lái)，不會(huì)用到太多存款便可以房換房。但同時(shí)還

5、需要考慮一些問(wèn)題，良鄉(xiāng)相對(duì)北京市區(qū)有一定的車程，不太清楚李先生的考慮，不知是李先生的單位在良鄉(xiāng)，還是愛(ài)人的單位在附近，如果都不是，還是不建議購(gòu)買離市區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)的房子。需要考慮兩位上下班的時(shí)間，考慮小孩以后的教育，可以提早做準(zhǔn)備找個(gè)學(xué)區(qū)房。在目前家庭收支存款相對(duì)寬裕的時(shí)候投資學(xué)區(qū)房，一是為小孩長(zhǎng)大上學(xué)用，二是自住可以有效地利用時(shí)間。一舉多得，建議考慮。理財(cái)目標(biāo)感覺(jué)應(yīng)該為小孩或愛(ài)人買保險(xiǎn)，是否可以提供建議。優(yōu)先給愛(ài)人配置大病險(xiǎn)李先生父母為其購(gòu)買了大病和人壽保險(xiǎn)，保額 30 萬(wàn)元，說(shuō)明李先生的父母是很有保障意識(shí)的。大病險(xiǎn)越早考慮保障越早，繳存的金額少保障的保額高。李先生考慮給愛(ài)人或小孩買保險(xiǎn)這個(gè)想法

6、說(shuō)明李先生是個(gè)有責(zé)任心的人。從李先生一家的收入比例來(lái)看，李先生應(yīng)該是家庭的支柱，投保30 萬(wàn)的大病險(xiǎn)和人壽險(xiǎn)相對(duì)合理，考慮到小孩目前僅一歲左右，父母的身體狀況關(guān)系到小孩的健康成長(zhǎng)，建議優(yōu)先考慮給愛(ài)人配置大病險(xiǎn)，保額建議10 萬(wàn) -15 萬(wàn)元。例如某銀行目前在售的一款大病保障的保險(xiǎn)，每月或每年繳存一定金額，可最多保障至70 歲，到期后返還的是保額+每年的紅利。如果未來(lái)李先生工作越來(lái)越好升職加薪，資金富裕，可以給小孩做個(gè)以教育金為主題的教育金保險(xiǎn)?？偟膩?lái)說(shuō)，保險(xiǎn)的投入不能超過(guò)總資產(chǎn)的15%，量力而行。理財(cái)目標(biāo)有小型理財(cái)公司在做保底而且保10%以上收益的理財(cái)產(chǎn)品，是否靠譜？理財(cái)產(chǎn)品別光看高收益李先生

7、關(guān)心的問(wèn)題，也是目前大多數(shù)人所關(guān)心并且想知道的。先看銀行的定期存款，最長(zhǎng)時(shí)間 5 年的收益最高的時(shí)候也就到過(guò)5.7%左右，再看銀行的理財(cái)產(chǎn)品，最多時(shí)的收益也就在 5%左右，但有些小型理財(cái)公司的產(chǎn)品又保底且保10%以上的收益，這的確讓投資者怦然心動(dòng)。但高收益伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)，這應(yīng)該是大家都知道的。本金到期是否能安全回來(lái)，高收益是否能穩(wěn)妥拿到手？銀監(jiān)會(huì)規(guī)定，只有銀行存款是保本保收益的，銀行的理財(cái)產(chǎn)品有保本的但收益方面都是寫(xiě)出預(yù)期收益或浮動(dòng)收益。單從小型公司這么保證本金保證收益的承諾來(lái)看，是不符合規(guī)定的。并且我們還需要了解小型理財(cái)公司的規(guī)模、資金的投向、歷史業(yè)績(jī)、發(fā)行產(chǎn)品的數(shù)量、是否為借貸用途等等，這么多的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題沒(méi)得到解決之前一定要謹(jǐn)慎。希望李先生和關(guān)心這類問(wèn)題的投資者在看到高收益的同時(shí)，還要充分認(rèn)識(shí)到潛在的風(fēng)險(xiǎn)，認(rèn)真識(shí)別，謹(jǐn)慎投資。其實(shí)銀行的理財(cái)產(chǎn)品投資組合現(xiàn)在也趨于合理化了，根據(jù)投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好，有非?？茖W(xué)的資產(chǎn)配置模型，把資產(chǎn)合理分配在不同產(chǎn)品中，以達(dá)到最優(yōu)化的收益。像李先生這樣僅有定期活期及少量股票的簡(jiǎn)單投資方式不利于財(cái)富的升值，定期存款收益過(guò)